Mercato immobiliare, i budget per chi vuole investire. Medie e grandi città, più località turistiche
Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse sia per le case vacanza che per l’investimento. I rendimenti immobiliari medi annui lordi odierni intorno a 5% annuo. Cosa si può ottenere con diversi budget.
Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse da parte di chi sta cercando la prima casa e di chi sta rivolgendosi al mercato della casa vacanza o per investimento. La ricerca per investimento con la finalità di messa a reddito, pur avendo avuto una battuta di arresto nel 2020, resta comunque interessante (pari al 16,5% delle compravendite 2020, secondo i dati della rete Tecnocasa). I rendimenti immobiliari annui lordi mediamente si sono portati intorno a 5% annuo. Anche i mutui a tassi ancora convenienti invitano all’investimento per chi non volesse impiegare tutto il capitale. La ricerca della seconda casa, in modo particolare, ha avuto una spinta importante dalla pandemia: dopo il primo lockdown c’è stato un boom di ricerca che non si è spento col passare del tempo, compatibilmente con le restrizioni territoriali. È diventata tassativa, per questa tipologia di investimento, la presenza di spazi esterni.
150.000 euro – Nonostante sia un budget contenuto, esso consente però di acquistare dei piccoli tagli in città ma anche in località turistiche, dando soddisfazione a quel desiderio di avere una casa in cui trascorrere dei giorni lontani dal caos metropolitano. A Milano con una disponibilità di spesa del genere si può puntare a zone periferiche come, ad esempio, quella di Bonola, dove si può acquistare un bilocale da 50-55 mq in discreto stato (considerando una tipologia medio usato di 55 mq si devono mettere in conto circa 140 mila euro). L’affitto si aggira intorno a 800 euro al mese, con un rendimento annuo lordo del 6,3%. Interessante anche la zona universitaria della Bicocca anche se con 150 mila euro occorre puntare su un taglio più piccolo intorno a 45 mq (acquistabile in discreto stato intorno a 146 mila euro) da poter affittare a 700 euro al mese con un rendimento annuo lordo del 5,8%.
Con questo budget potrebbe essere interessante guardare anche a capoluoghi di provincia dove ci possono essere interventi di riqualificazione e potenziamento del territorio (metropolitane), così come dove ci sono sedi universitarie. Citiamo per esempio Monza (prezzo medio di 1800 euro al mq) dove c’è attesa per la metropolitana e con questo budget si acquista un bilocale o Modena altro centro universitario così come Trieste città in grande spolvero negli ultimi anni grazie alla capacità di attirare investitori 
italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq. Sulle località turistiche si possono puntare tante mete in montagna, al mare e al lago. A titolo di esempio a Gallipoli dove con 110 mila euro si può acquistare un bilocale in buona posizione che per l’intera stagione, da giugno a settembre, potrebbe rendere anche 8000 euro. Con questo budget si può pensare anche ad altre due località turistiche, Cogne e Peschiera del Garda. Quest’ultima, tra l’altro, negli ultimi due anni ha messo in luce una rivalutazione interessante intorno al 12,9%.
300.000 euro – Si tratta di un budget che consente di acquistare un bilocale in zone semicentrali di metropoli come Roma e Milano. Nelle metropoli (alla luce del fatto che stanno lanciando segnali di ripresa) si può puntare su piccoli tagli meglio se in zone che potrebbero rivalutarsi nel tempo. Dalle nostre analisi un bilocale nelle grandi città rende mediamente il 5% annuo lordo. A Milano, per esempio, si possono prendere in considerazione le aree che in futuro saranno oggetto di interventi di riqualificazione come quella dello Scalo Farini (dove si segnalano prezzi medi di 4000 euro al mq e un rendimento annuo lordo del 3,4%). In generale, le aree sottoposte ad interventi che incrementano l’offerta di locali commerciali, di aree verdi e di modalità di trasporto sono da considerare in un’ottica di investimento.
Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona domanda di affitto. Per fare un esempio a Roma nella zona Tiburtina dove c’è domanda di locazione universitaria un medio usato costa intorno a 2600 euro al mq e rende il 5,2% annuo lordo, con affitti medi intorno a 800 euro al mese per un bilocale. Sul mercato turistico si può pensare di optare per località note e con una buona presenza di turisti che cercano casa in affitto. In molti casi nelle località turistiche si tende ad affittare solo nel periodo di vacanza oppure si affitta durante l’anno salvo poi liberare l’immobile e passare poi all’affitto estivo. Con 300 mila euro si può optare per acquistare un bilocale da 65 mq con spazi esterni a Villasimius, dal valore intorno a 280-290 mila euro. Per l’intero anno potrebbe rendere intorno a 16 mila euro con un rendimento annuo lordo del 5,7%. Altra località turistica potrebbe essere Cesenatico dove un bilocale da 65 mq si può acquistare intorno a 286 mila euro e permettere di ottenere 11500 euro all’anno con un rendimento annuo lordo del 4%.
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per investimenti frazionati. A Milano si potrebbe puntare su una zona semicentrale, come ad esempio quella della fondazione Prada che si è rivalutata negli ultimi anni e nei prossimi anni vedrà, non lontano, i lavori per le Olimpiadi invernali. Una soluzione di nuova costruzione si può acquistare con 4000 euro al mq e rende il 3% annuo lordo. Ma qui l’investimento è più legato alla riqualificazione dell’area e alla rivalutazione dell’immobile più che del rendimento ottenibile. Anche nella capitale questo budget permette di acquistare in zona Parioli dove un bilocale 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a frazionare l’investimento in modo da diversificarlo.
La contrazione dei canoni di locazione nelle 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
AUMENTA L’AFFITTO COME SCELTA ABITATIVA – Anche nel 2021 si conferma la tendenza che si era manifestata nel secondo semestre del 2020, quando il 70,9% di coloro che erano in cerca di abitazione aveva scelto l’
EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
Al contrario, dopo essere stati in ribasso per tutto il 2020 a causa del limite imposto sugli affitti, i prezzi degli affitti degli appartamenti a Berlino e a Dublino – in quest’ultima complice la 
Secondo alcune recenti ricerche, chi vive da solo è più propenso a individuare eventuali migliorie per la propria 
Secondo l’indagine CasaDoxa, la quasi totalità dei 
In relazione al 
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CENTRO, immobili di prestigio e prima casa alimentano il mercato – Nel centro della città, nelle zone di corso Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di 
VERCELLI-LORENTEGGIO, effetti positivi dall’arrivo della metropolitana – Aumento dello 0,9% dei prezzi, con un buon andamento delle aree interessate dai lavori della 
A Bovisa-Sempione sono le zone periferiche a trainare, e si registra un ritorno all’acquisto da parte di immigrati, complici i mutui convenienti. I valori medi si aggirano intorno a 1500 euro al mq se l’immobile è da ristrutturare, 1800 euro al mq per i contesti economici e 2500-3000 euro al mq per le costruzioni più recenti. Attualmente è fermo il segmento degli studenti, ma tiene quello dei lavoratori fuori sede che apprezzano la presenza della metropolitana e dei tre parchi, tra cui Parco Nord. Tra i progetti che interessano il quartiere c’è il restyling delle piazze. Si segnalano diverse operazioni di cambio di destinazione d’uso di vecchi 
NAVIGLI-FAMAGOSTA, investitori fermi in attesa della ripartenza delle Università – Nella macro-area di Navigli-Famagosta il ribasso dei prezzi (-2,2%) ha interessato l’area di via Ripamonti- Spadolini e la zona a ridosso della Bocconi, Tibaldi, San Gottardo e Cermenate. Fermi gli investitori che sono sempre stati attivi in zona e per cui si sono scambiate soprattutto prime case in Tibaldi-Cermenate dove i prezzi sono più contenuti. A San Gottardo i prezzi sono alti e i proprietari sono restii a ridurre i prezzi, perché incombono diversi interventi di Student housing e il campus della Bocconi. Infatti, le quotazioni sono più elevate e per una soluzione di piccolo taglio e in ottimo stato si parte da 5500 euro al mq, per scendere a valori intorno a 4000 euro al mq nella parte più popolare. Si superano i 3000 euro al mq nelle traverse di via Ripamonti, e si scende a 2800 euro al mq su via Ripamonti.
Nell’anno in cui il motore produttivo ed economico del Paese prova a ripartire, dopo il brusco e lungo stop dettato dall’emergenza pandemica tuttora in corso, una spinta importante arriva dall’iniziativa promossa congiuntamente da 
L’intervento mira ad offrire un supporto strutturato alle imprese del territorio per aderire al progetto 
piattaforme online del mondo, che conta mensilmente oltre un miliardo di utenti attivi. Grazie al supporto integrato di 
Tra i servizi a cui potranno accedere gratuitamente le aziende selezionate, un percorso di mediazione culturale e storytelling finalizzato non solo a coordinare vendita prodotti, Adv e customer care, ma anche a veicolare identità e valori in maniera coerente e appetibile per il pubblico cinese. Il tutto è affidato a 
All’interno di Pavilion Italia, i brand potranno usufruire di una vetrina completamente dedicata all’interno di un marketplace integrato e collegato all’account di WeChat, dove promuovere e vendere i propri prodotti.
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde. 
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli 
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
COMPRAVENDITE – A livello nazionale, il dato del 2020 vede una diminuzione del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi (-5,7% contro -11,4%). Questo confermerebbe il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città, le compravendite sono diminuite maggiormente a 
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di 
E così, nel corso del 2020, le aree centrali di alcune grandi città – 
al primo semestre del 2020, nelle zone centrali gli immobili avevano perso il 13,8% del loro valore, in quelle semicentrali il 29,8% e in quelle periferiche il 34,2%. Nel centro di Firenze, per esempio, nell’arco temporale considerato gli immobili avevano visto un aumento del 17,9%, seguito dal centro di Milano con un aumento del 12,9% e da quello di Verona con un aumento dell’1,9%. Gli immobili delle zone periferiche, invece, erano stati maggiormente penalizzati a Genova (-56,5%) e a Bari (-45,8%).
