Marzo 19, 2024
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Mutui, nel 2022 pesano inflazione, guerra e aumento dei tassi

Secondo Renato Landoni , il mercato dei mutui continua la sua crescita, seppur in maniera più contenuta rispetto a quanto fatto registrare nel 2021. Per il 2022 previsioni incerte. Banche più severe nell’accesso al credito.

Di Adriana Cardinale*

I recenti dati di Kiron (gruppo Tecnocasa) confermano che l’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 92,6% del totale delle richieste. Chi opta per la sostituzione o la surroga rappresenta il 3,5%, mentre le operazioni di consolidamento dei debiti costituiscono lo 0,5%. Chi invece fa ricorso al finanziamento per ottenere maggiore liquidità, per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione a fronte di garanzie patrimoniali, rappresenta lo 0,8% del totale. E’ pari allo 0,5% la percentuale di coloro che accendono un mutuo per costruire o ristrutturare la propria abitazione. Interessante analizzare anche quanti scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa e che costituiscono il 2,2%. Rispetto al 2020 si rileva una crescita per l’acquisto della prima casa del +4,0% e un calo per consolidamento del -0,4%, sostituzione e surroga del -3,2%; pressoché invariate le altre finalità.

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi in aumento e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo periodo il 91,3% dei mutuatari ha optato per un prodotto a tasso fisso. La seconda scelta è stata quella per il prodotto a tasso variabile con il 6,6% delle preferenze. Rispetto al periodo precedente si rileva una crescita per i prodotti a tasso fisso del +4,6% e un calo per i prodotti a tasso variabile con CAP del -3,4%. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 25,2 anni, mentre nel 2021 era pari a 24,8 anni. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 43,8% dei mutui ha una durata compresa tra 26 e 30 anni, il 30,7% si colloca nella fascia 21-25 anni, il 9,0% rientra nella fascia 10-15 anni e i mutui di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale, a causa dei costi elevati della rata mensile.

Nel 2021 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a 115.600 euro, mentre nell’anno precedente ammontava a 114.100 euro. Suddividendo il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi di medio-bassa entità. Infatti, il 41,3% dei mutui erogati ha un importo appartenente alla fascia ≥ 50.000 e < 100.000 €, il 35,4% da 100.000 € a 150.000 €, il 12,6% si colloca nella fascia successiva, ≥ 150.000 e < 200.000 € e la percentuale dei mutui che superano i 200.000 € è pari a 6,4%.

Analizzando il quarto trimestre 2021, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.913 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +2,7 %, per un controvalore di oltre 425 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – IV trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia a fine marzo ed elaborati da Kìron. Approfondendo nel dettaglio i dati trimestrali, si mantiene nel quarto trimestre la tendenza che ha caratterizzato l’intero anno 2021. Si nota la costante crescita delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare: nel quarto trimestre hanno segnato +13,9%. Sempre in calo invece le operazioni di surroga che, anche in virtù del rialzo dei tassi di interesse, fa crollare il dato rispetto allo stesso trimestre del 2020 del -52,1%. Pertanto, si conferma un mercato forte, incentrato in particolare sulle operazioni di acquisto che rappresentano ormai 9 operazioni su 10.

Nonostante il delicato contesto economico generale, le banche dispongono comunque di forte liquidità ed hanno continuato ad erogare credito alle famiglie, ponendo ancora più attenzione alla qualità del credito concesso.  Le agevolazioni a beneficio dei giovani previste nel PNRR hanno fatto il resto, facendo accelerare ulteriormente la concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare. L’andamento dei tassi medi relativi ai mutui casa ha registrato un aumento, soprattutto dopo il mese di Febbraio 2022, a causa dell’inasprirsi dell’inflazione e delle aspettative negative derivanti dalla guerra in Ucraina, ma nel 2022 il mercato del credito alle famiglie continuerà ad essere un settore interessante e in moderata crescita rispetto al 2021, sebbene al momento si registrino segnali di un moderato irrigidimento dei parametri di valutazione da parte degli istituti di credito nella valutazione del merito creditizio.

Le scelte politiche che il nostro Paese adotterà in termini di sostegno all’economia, saranno determinanti soprattutto per dare slancio all’occupazione e per tutelare il reddito delle famiglie. Le previsioni per il 2022 indicano che la crescita dell’attività economica per i prossimi mesi sarà in parte condizionata  dagli eventi in corso in Ucraina, ma gli effetti del pacchetto di stimoli all’economia che ha interessato il nostro Paese si rifletteranno sulle condizioni finanziarie e sul clima di fiducia delle famiglie stimolando il ricorso al credito.

* Segreteria di redazione P&F

Gli effetti della guerra in Ucraina sui prezzi delle case in vendita

Con il conflitto tra Russia e Ucraina in pieno svolgimento, non è semplice indicare quale direzione possa prendere il mercato immobiliare. Non solo preoccupazione per l’aumento delle bollette, del carburante e di alcune materie prime, ma anche per le abitazioni.

Dallo scoppio del conflitto armato tra Russia e Ucraina è possibile notare alcune oscillazioni sui prezzi delle case in vendita, e questo dato è senza dubbio significativo di ciò che sta accadendo, in misura ancora maggiore, nei paesi della NATO – in alcune città della Romania i prezzi delle case sono aumentati del 15% in tre settimane – confinanti con i due belligeranti. 

In Italia, poi, abbiamo un effetto che può sembrare paradossale: aumentano le richieste di mutuo. Infatti, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, le domande di mutuo sono salite moltissimo nell’ultimo trimestre. Ad affermarlo uno studio condotto da Experian, secondo il quale l’aumento si avvicina intorno al 40% in più rispetto ai primi mesi dello scorso anno. Questo significa che, se i primi mesi del 2022 vedono già questi numeri, la crescita non potrà che essere sostenuta lungo tutto l’anno, ed in particolare nelle “stagioni calde” del mercato immobiliare (Primavera ed Estate), dove si concentra la maggior parte delle compravendite. L’aumento delle richieste di mutuo a Gennaio e Febbraio, inoltre, è ancora più sorprendente se si considera che dopo le vacanze natalizie, solitamente, gli aspiranti mutuatari rimangono in stand-by fino a Marzo, per poi riattivarsi da lì in poi. Invece con gli ultimi dati raccolti è possibile affermare che l’outlook è positivo, con una tendenza alla crescita esponenziale.

Pertanto, appare più che chiaro che le notizie relative all’aggressione militare della Russia ai danni dell’Ucraina non dovrebbero spostare la tendenza positiva. Il paradosso è che in tempi di crisi come questo le banche, anzichè adottare un comportamento conservativo e difensivo, concedono più denaro sotto forma di credito immobiliare. Del resto, le banche centrali agevolano una maggiore fluidità del denaro continuando a mantenere i tassi vicini allo zero, all’uno e rotti per cento o comunque con spread ancora minimi; e anche gli utenti finora rimasti alla finestra vengono stimolati dai tassi così bassi, pensando sia l’ultimo momento “giusto” per entrare nel mercato immobiliare e alimentare la domanda di mutui che appare più solida che mai.

Considerando i tempi del conflitto armato – che hanno in qualche modo frenato le previsioni di rialzo “strong” dei tassi di interesse da parte delle banche centrali – non è possibile sapere in quale percentuale cominceranno ad aumentare nuovamente i tassi, e soprattutto quando ciò avverrà. I maggiori organi di stampa, però, non fanno altro che parlare di rincari per le fonti di energia, le materie prime, la benzina etc., e se l’inflazione si dovesse mantenere elevata per un periodo di tempo apprezzabile saliranno anche i prezzi delle case in affitto e in vendita. Naturalmente, questo effetto si manifesterà in modo diverso a seconda della regione. In tal senso, l’Italia mostra delle differenze notevoli, e secondo i dati forniti da Case in vendita 360 è evidente che ci sono regioni italiane in cui, per tradizione e posizione geografica, gli appartamenti in vendita hanno un costo che viene diversificato e deciso sulla base di diversi fattori.

Periodicamente, l’oscillazione tra l’aumento o la diminuzione dei prezzi delle case viene monitorata e consente agli esperti del settore di avere una panoramica delle percentuali. E così, relativamente ai primi due mesi del 2022, è possibile stilare la variazione percentuale di una casa in vendita da 50 mq a seconda della regione. In Italia, spiccano gli aumenti medi avvenuti in Valle d’Aosta (+6.85%), Calabria (+6.23%), Molise (+4.08) e Veneto (+2,09%), così come colpiscono le diminuzioni registrate in Basilicata (-9.31%), Trentino Alto Adige (-5.39%), Umbria (-2.17%) e Sicilia (-2.08%). Pressochè stabili o poco negative le altre regioni. Da segnalare una provincia con forte aumento di prezzo, ossia Caltanissetta (con un +13.66%), storicamente una piazza con quotazioni molto basse e stabili, e una provincia con una forte diminuzione di prezzo, ossia Potenza (-9.31%), che non era tra le peggiori.

In merito alle richieste di mutuo, il periodo d’oro dei tassi ultra-bassi sembrerebbe definitivamente terminato. A dichiararlo sono la Banca d’Inghilterra (BOE) e la Federal Reserve (FED), che hanno già avviato la stagione dei rialzi e parlano apertamente anche dei futuri movimenti in aumento. La Banca centrale Europea (BCE), invece, agisce con maggior prudenza, e al momento non ha ancora rivelato con chiarezza le sue intenzioni prospettiche (le banche centrali, comunque, raramente lo fanno – n.d.r.). Prima della crisi ucraina, non si parlava di grandi aumenti ma di graduale ritorno a tassi più consistenti, e sulla carta sembrerebbe essere ancora così. Non dovrebbero esserci, cioè, stravolgimenti repentini, ma passaggi più morbidi. Questo non vuol dire che i prezzi delle case resteranno invariati, bensì che il cambiamento è ineluttabile, ma c’è più incertezza sulle date.

Si può ipotizzare che nei mesi a venire fungeranno da guida sia la situazione sanitaria che quella economico-politica. Non appena ci saranno delle condizioni più stabili rispetto allo scenario attuale, le banche probabilmente ricominceranno ad aumentare i tassi con una spinta maggiore.

Mercato mutui III trimestre 2021: in Italia erogazioni ancora in crescita

Con un +22,1% e una massa di 2,5 miliardi di mutui erogati, in Italia il mercato del credito casa si conferma in crescita, sebbene in discesa rispetto all’accelerazione del secondo trimestre (+39%) 2021.  

Di Renato Landoni*

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 14.366 milioni di euro nel terzo trimestre 2021. Rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +22,1 %, pari a un controvalore di oltre 2,5 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e Istituzioni finanziarie – III trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia e analizzati da Kìron (Gruppo Tecnocasa).

Il mercato dei mutui, quindi, continua la sua  importante crescita – sebbene in discesa rispetto all’accelerazione del secondo trimestre 2021 (+39%) – e si lascia alle spalle il periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni, evidenziamo che si mantiene la tendenza che vede la forte componente delle operazioni a supporto dell’acquisto immobiliare (+34,8%), mentre rallentano in maniera decisa le operazioni di surroga e sostituzione che registrano un calo del -32,9%.

Si conferma quindi un mercato fortemente incentrato sulle operazioni di acquisto, che rappresentano ormai quasi 9 operazioni su 10 (come si evince dal grafico che indica la percentuale di surroghe e sostituzioni rispetto al totale).

Secondo le stime di Kìron, il 2021 dovrebbe chiudersi superando i 60 mld di euro di mutui erogati, con un aumento di circa 10 mld di euro rispetto al 2020. Le agevolazioni a beneficio dei giovani previste nel PNRR faranno accelerare ulteriormente la concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare. I tassi non subiranno particolari cambiamenti e anche per il 2022 rimarranno contenuti. Tutto ciò, unitamente al fatto che il mutuo casa rimane al centro delle politiche di sviluppo degli istituti di credito a vantaggio delle famiglie, fa ben sperare per la crescita dell’intero comparto.

* Presidente Kìron Partner S.p.A. – Gruppo Tecnocasa

Cessione del quinto, un mercato in crescita. Nuovo record per i mutui attivi circolanti

Home credit, andamento delle consistenze 2021. Nuovo record per i mutui attivi circolanti. Il mercato della cessione del quinto cresce anche in termini di masse erogate.

Il ricorso alla cessione del quinto dello stipendio da parte degli italiani è da molti anni in continuo aumento, e la tendenza non accenna a diminuire nonostante il periodo particolare legato alla pandemia. Il mercato ha un potenziale di diversi milioni di clientela c.d. prospect, soprattutto dopo l’introduzione della normativa Ue 2019/876: il 7 giugno 2019 è stato pubblicato il Regolamento che ha modificato l’assorbimento di capitale associato a questo tipo di finanziamenti riducendo il fattore di ponderazione dal 75% al 35%. 

Dopo un 2020 non facile, nel terzo trimestre del 2021 il settore del credito al consumo ha avuto un incremento del 5,3% rispetto al pari periodo dell’anno precedente. In particolare, il segmento del finanziamento con cessione del quinto, sempre nel terzo trimestre 2021, ha registrato un aumento dell’1,9% (fonte Assofin). Tra i vantaggi di questa formula ci sono la sostenibilità, la sicurezza e la trasparenza, che fanno di questo settore un insieme riconosciuto dalle famiglie italiane come strumento principale per ottenere credito.

Kìron Partner, società del Gruppo Tecnocasa, ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane nel corso del tempo per acquistare l’abitazione. Tracciando il trend storico, è emerso che nel secondo trimestre 2021 si è registrato lo stock di mutui più alto di sempre con 349.455 milioni di euro. È dalla seconda metà del 2015 che lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza. Ciò significa che dal 2015 le nuove operazioni erogate hanno sempre superato i mutui cessati o chiusi anticipatamente nello stesso periodo. La novità rispetto alle rilevazioni precedenti sta nel fatto che il passo con il quale crescono le consistenze è in forte crescita rispetto alla media che aveva caratterizzato gli ultimi anni, segno che il forte aumento delle erogazioni ha fatto aumentare lo stock dei mutui circolanti: +4,8% su base annua (+1,7% su base trimestrale).

Per la chiusura dell’anno in corso si delinea uno scenario molto favorevole al proseguimento della crescita del credito alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione. Tale aumento molto probabilmente proseguirà anche in virtù della maggiore incidenza dei nuovi contratti erogati nell’ultimo trimestre, pari all’85,6% del totale, rispetto alle operazioni di sostituzione e surroga ferme al 14,4%.

Mutui acquisto casa 2021. Nel primo trimestre tiene il mercato del credito

Il mercato dei mutui riparte in maniera importante, e si lascia alle spalle un periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Crescita del 41,8% per le operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, calo del 18,4% per le operazioni di sostituzione e surroga.

Di Renato Landoni*

Secondo i dati riportati nel report Banche e Istituzioni finanziarie – I trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno analizzati da Kìron (Gruppo Tecnocasa), le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 14.722 milioni di euro nel primo trimestre 2021, e rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +29,2 %, per un controvalore di oltre 3.3 miliardi di euro.

Pertanto, il mercato dei mutui riparte in maniera importante, e si lascia alle spalle un periodo di transizione caratterizzato dall’emergenza sanitaria. Infatti, i dati relativi alle erogazioni evidenziamo una crescita del 41,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre calano del -18,4% le operazioni di sostituzione e surroga; segno che il mercato sta tornando ad incentrarsi sulle operazioni di acquisto anche a fronte delle mutate esigenze della famiglia nel periodo post-Covid. Cala, quindi, il rapporto tra surroghe e totale delle erogazioni proseguendo nel trend di discesa che dura dal secondo trimestre dello scorso anno.

Le previsioni per i prossimi mesi del 2021 indicano che la crescita dell’attività economica, grazie anche agli effetti del pacchetto di stimoli all’economia che ha interessato il nostro Paese, si rifletterà sulle condizioni finanziarie e sul clima di fiducia delle famiglie favorendo il ricorso al credito. La domanda di credito, in particolare, sarà sostenuta anche dalla ripresa dei consumi e dai bassi tassi di interesse per tutto il 2021 e buona parte del 2022. I finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni cresceranno grazie al contributo della moderata ripresa degli investimenti in costruzioni, dai tassi di interesse ancora molto favorevoli e dalle nuove necessità abitative emerse nell’ultimo periodo.

Al contrario, la componente di surroga e sostituzione si ridurrà ulteriormente, anche in considerazione del fatto che gran parte dello stock mutui correnti è stato già surrogato o rinegoziato.

* Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A. – Gruppo Tecnocasa

Mutui casa 2020, mercato sorretto dalle surroghe. Opportunità interessanti da tassi e prezzi convenienti

Visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di compravendita ed i tassi dei mutui ancora ai minimi storici, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare.

Di Renato Landoni*

Le famiglie italiane hanno ricevuto mutui per l’acquisto dell’abitazione per 11.761 milioni di euro nel terzo trimestre 2020. Rispetto allo stesso trimestre del 2019 si registra una crescita delle erogazioni pari a +10,8%, per un controvalore di 1.145,5 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – III trimestre 2020 pubblicato da Banca d’Italia a fine Dicembre e analizzato dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni di mutui in Italia, scopriamo che crescono dello 0,9% le operazioni di mutuo a supporto di un acquisto immobiliare. Crescita importante per le operazioni di surroga e sostituzione con un aumento del 120%.

Alla luce di questi nuovi elementi, è possibile affermare che nel corso dell’anno il mercato della surroga ha sostenuto il comparto dei mutui alla famiglia.

Anche il saldo da inizio 2020 porta un valore positivo (+10%), con una variazione positiva di 3,4 mld rispetto al 2019. Questi dati ci restituiscono la consapevolezza che da un lato il mercato ha beneficiato dell’onda lunga dei tassi ai minimi, che giustificano la crescita importante delle operazioni di surroga e sostituzione, dall’altra la sostanziale tenuta delle operazioni di acquisto che calano in maniera più contenuta rispetto alle compravendite immobiliari (-13,9%).

Pertanto, il mercato dei mutui alla famiglia, nonostante le difficoltà di questo periodo, resta ben strutturato. Nel corso degli scorsi anni, per mezzo del «Quantitative Easing», la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. Ad oggi, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di compravendita ed i tassi dei mutui ancora ai minimi storici, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.

* Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A.

Nuovo massimo per i mutui attivi circolanti. Andamento I trimestre 2020 e previsioni per i successivi

Le rilevazioni del primo trimestre 2020 di Banca D’Italia sugli stock di mutuo, elaborate da Tecnocasa , mostrano l’apice di una tendenza che non troverà conferma nel secondo trimestre, a causa del blocco delle attività dettato dal Covid-19. Il contesto macroeconomico generale, però, permette di prevedere un ritorno verso i livelli precedenti durante i successivi due trimestri, grazie anche ai bassi tassi di interesse.

Secondo i dati di Banca d’Italia, elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il trend storico dello stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione ha raggiunto un livello elevatissimo. Ed anzi, è emerso che nel primo trimestre 2020 si è registrato lo stock più alto di sempre: 334.517 milioni di euro.

Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti analisi: +2,7% su base annua (+0,35% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato con i quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, lo stock è in buona parte composto da finanziamenti a tasso fisso o variabile con CAP, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie che in capo agli istituti eroganti.

Già con la chiusura del 2019, con le rilevazioni del quarto trimestre (dopo due trimestri di forte contrazione), era stato superato il precedente importo più alto di stock mutui mai registrato, e si era fissato il nuovo massimo con più di 333 miliardi di euro.

L’ultimo dato, però, non inganni: nonostante la politica monetaria espansiva, ed i bassi tassi di interesse, le aspettative per il breve periodo non sono rosee, e si delinea uno scenario poco favorevole al proseguimento della crescita del credito alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione. Infatti, tale crescita è in corso da settembre 2015, tuttavia il molto probabile rallentamento dei nuovi mutui erogati che verrà registrato con le prossime rilevazioni – logica conseguenza del blocco operativo causa Coronavirus – impatterà spingendo al ribasso gli stock di mutui circolanti e potremmo andare incontro ad un momentaneo rallentamento.

Di seguito, il grafico con l’andamento dello stock mutui dal secondo trimestre 2018 e la distribuzione per regione delle consistenze registrate nel primo trimestre 2020.

L’immagine successiva delinea gli stock di mutuo per abitazione suddivisi per regione, con testa la Lombardia.

Ma quali sono le tipologie di mutuo preferite dagli italiani?

La forte riduzione degli indici IRS registrata nel corso del primo trimestre 2020 – con diverse scadenze degli indici IRS che hanno raggiunto per la prima volta livelli negativi nei primi due mesi dell’anno – ha risvegliato l’interesse di privati e famiglie per la rottamazione del proprio mutuo in essere. L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online: il peso della componente di richieste con finalità surroga e sostituzione è passata infatti dal 55% del totale delle richieste raccolte a gennaio 2020, al 57% a febbraio e al 62% a marzo.

Inoltre, risulta più accattivante l’offerta, che ha migliorato ulteriormente, nel corso del primo trimestre 2020, il livello dei migliori tassi sui mutui per privati, con riferimento sia al tasso fisso che a quello variabile. Per entrambe le tipologie, infatti, nel corso del primo trimestre 2020 i migliori spread di offerta vedono una riduzione media di circa 10 punti base (si riducono rispettivamente da una media dello 0,9% e 0,3% sul quarto trimestre, ad una media dello 0,8% e 0,2% sul primo trimestre 2020).

Naturalmente, i nuovi valori di minimo storico degli indici IRS raggiunti nel corso dei mesi di gennaio e febbraio 2020 hanno contribuito a rafforzare le preferenze di privati e famiglie verso i mutui a tasso fisso, trainati anche dal contesto macroeconomico generale che permette di prevedere un ritorno verso i livelli precedenti di stock durante i prossimi due trimestri.

Banca D’Italia, nel primo trimestre 2020 cresce il mercato dei mutui. Forte aumento delle surroghe

Secondo Renato Landoni (Kiron), si dovranno attendere i dati del trimestre di fine Giugno 2020 per avere segnali più certi circa l’impatto reale dell’emergenza sanitaria affrontata nel corso dei mesi scorsi dal mercato immobiliare, rimasto stabile grazie ai bassi tassi e alle operazioni di surroga. I segnali positivi non mancano.

I recenti dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – I trimestre 2020 – pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno, riportano come le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12.345 milioni di euro nel primo trimestre 2020. Rispetto allo stesso trimestre del 2019 si registra una crescita delle erogazioni pari a +10,1%, pari a un controvalore di oltre 1.13 miliardi di euro.

Secondo Renato Landoni, Presidente Kìron Partner S.p.A. (Gruppo Tecnocasa) , quella pubblicata da Banca D’Italia è una rilevazione importante. Infatti, chi si aspettava un mercato in contrazione per via  della pausa dettata dall’emergenza Covid già dal primo trimestre dell’anno, ha dovuto ricredersi. E forse anche i più ottimisti non si aspettavano un crescita che è arrivata addirittura in doppia cifra rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

La spiegazione si trova nella grande crescita che le operazioni di surroga hanno avuto nel trimestre analizzato. Infatti, in scia a quanto già accaduto nel precedente trimestre (IV 2019), molti mutuatari hanno deciso di avvalersi dello straordinario momento di tassi ai minimi per migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo già in essere. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni di mutui in Italia scopriamo infatti che crescono del 97,4% le operazioni di sostituzione e surroga, mentre calano dello 0,8% quelle a supporto di un acquisto immobiliare. Quasi un quinto dei mutui erogati (19,8%) è rappresentato da un operazione di sostituzione o surroga.

In crescita anche l’importo medio, pari a 133.071 Euro, con un aumento del +2,4% rispetto allo stesso mese del 2019. In particolare, le preferenze degli italiani si sono concentrate prevalentemente nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 Euro, con una quota pari al 29,9% del totale.

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Per quanto riguarda invece la distribuzione per classe di durata dei mutui, complessivamente  il 75% delle richieste prevede un piano di rimborso superiore ai 15 anni.

Il dato d’apertura del 2020 ci restituisce la consapevolezza di un mercato pre-lockdown solido e ben strutturato, spinto  dalla surroga ma con un mercato dell’acquisto che tiene il proprio livello di vitalità.

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Si dovranno attendere i dati del prossimo trimestre – Giugno 2020 – per avere segnali più certi circa l’impatto reale dell’emergenza sanitaria affrontata nel corso dei mesi scorsi. I segnali positivi comunque non mancano: il mercato si è chiuso nel 2019 con quasi 49 mld di valore, in forte recupero rispetto ai primi mesi, e ha tenuto nel primo trimestre 2020 nonostante i primo 20 giorni di lockdown in Italia.

Relativamente ai tassi, è probabile che rimarranno al minimo a lungo, e le istituzione europee si sono espresse a sostegno e a favore del mutualismo nell’affrontare le conseguenze della pandemia. Inoltre, i primi segnali riguardanti le nuove richieste di mutuo sono favorevolmente positivi, ed il resto dipenderà molto dalle politiche economiche che il nostro paese adotterà in termini di sostegno all’economia, soprattutto riguardo al sostegno dell’occupazione e al reddito delle famiglie.

Mercato immobiliare, gli italiani emigrano e non comprano. Gli immigrati regolari valgono già 100 miliardi

Le richieste di case provenienti dalle famiglie di immigrati sono sempre in aumento, e presto potrebbero raggiungere la cifra di un milione. Sempre giù il mercato di compravendite dei residenti.

Secondo l’ultimo rapporto annuale realizzato da Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano degli immigrati regolari vale oggi più di quello dei residenti, e i dati relativi ai loro acquisti di case mostrano un giro d’affari in aumento anche nell’anno in corso, con un incremento stimato del 13,7% rispetto al 2018, pari a 5 miliardi di euro.

Grazie a questo trend, che dura già da qualche anno (soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie delle grandi città del nord e del centro), il 21,5% degli immigrati “di lungo corso” – quelli arrivati da circa 30 anni – abita in una casa di proprietà, e negli ultimi 12 anni sono 860.000 le case acquistate da loro, per un volume d’affari complessivo che ha superato i 100 miliardi di euro.

Il numero maggiore di compravendite si è realizzato a Milano, Roma e Bari, con una fascia media di costo pari a circa 100.000 euro; la tipologia più ricercata è quella degli immobili di bassa qualità ma sufficientemente spaziosi e in periferia.

Il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari evidenzia la possibilità che in breve tempo le abitazioni acquistate da immigrati in Italia possano raggiungere il numero di un milione. Ma gli immigrati trainano anche il fiorente mercato delle locazioni. Infatti, solo uno di loro su cinque vive in una casa di proprietà, mentre il 63,5% è in affitto e il restante 15% diviso tra la sistemazione da parenti e connazionali o il pernottamento in luoghi di fortuna. In considerazione dell’alto tasso di occupazione (gli immigrati regolari, prima o poi, trovano tutti lavoro!), anche quel 15% è destinato, nei prossimi anni, ad alimentare il numero di locazioni e compravendite.

Ma se la domanda proveniente dalle famiglie di immigrati è sempre in grande fermento, quella dei residenti è appiattita sul fondo ormai da qualche anno, con l’offerta che ancora supera la domanda. Gli esperti attribuiscono tale

fenomeno, innanzitutto, agli effetti di una congiuntura economica sfavorevole di lungo periodo, che porta ogni anno decine di migliaia di giovani italiani a cercare all’estero un futuro professionale migliore. Questo trend è in preoccupante aumento negli ultimi 10 anni, durante i quali si calcola che almeno 700.000 giovani laureati e diplomati (ossia, 700.000 futuri potenziali acquirenti di case!) abbiano scelto Germania, Francia, USA e UK (ma anche Albania e altri paesi dell’Est Europa) per lavorare in un contesto migliore di quello italiano. Ciò spiega il tasso di sostituzione che si è verificato tra gli acquisti dei residenti e quelli degli immigrati regolari, i quali, di fatto, oggi sostengono il mercato.

Questa enorme rivoluzione ha determinato anche un differente ruolo attribuito alla casa da questi due gruppi di acquirenti, sia in base alla finalità che alla topologia ricercata: semplice abitazione per gli immigrati, abitazione-investimento per i residenti; casa di media quadratura ed in periferia per i primi, spaziosa ed in zone centrali (o semi-centrali) per i secondi.

Di conseguenza, anche il modello di business del mercato immobiliare si trova ad un punto di svolta epocale, oltrepassato il quale niente sarà più come prima. Noi pensiamo che quel punto di svolta sia già stato superato, e che gli italiani abbiano smesso ormai da tempo di considerare il mattone come il “l’investimento più sicuro”.

I sintomi di un simile scenario di crisi del settore ci sono tutti, come testimonia il livello dei tassi sui mutui, che la generazione dei baby-boomers non aveva mai visto così basso fino ad oggi. Pertanto, anche il modello di marketing delle vendite immobiliari deve necessariamente individuare nuovi spunti che possano arricchire e veicolare la domanda verso soluzioni il più possibile “su misura” e “a target”. Le grandi reti di intermediazione, fiutando già qualche anno fa il trend in aumento proveniente dalle famiglie di immigrati regolari, avevano già avviato politiche di marketing operativo fortemente geo-localizzate, nonchè pronte ad accogliere le richieste delle famiglie immigrate regolari, alle quali veicolare una “scheda-immobile” semplice e immediata: localizzazione periferica, quadratura medio-piccola, rifiniture normali, vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici.

Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:

– l’aumento di valore realizzabile con la ristrutturazione,

– il valore locativo,

– la vicinanza a servizi e scuole,

– il risparmio derivante dalla prossimità al posto di lavoro,

– i futuri (e previsti) miglioramenti del contesto di quartiere,

– la previsione di apertura di ipermercati e centri commerciali,

– i nuovi servizi per la città (metropolitana, ospedali, tram etc).

Tutti questi elementi fanno sì che si possa determinare il calcolo di un rendimento prospettico, che tanto piace ai patrimonials (i genitori dei millennials).

Di recente, il tema dei dati scientifici con cui corredare la scheda informativa di un immobile è stato trattato alla tavola rotonda organizzata MVA-Master in Valutation & Advisory del Politecnico di Milano. Lo scopo di questo incontro tecnico è stato quello di valutare il superamento della logica secondo la quale un bene vale per quanto produce, sostituendola con quella del valore per quanto può produrre se si attuano determinate circostanze (esempio, l’arrivo della linea metropolitana), o se si attuano determinate modificazioni (esempio, cambio d’uso da ufficio ad alloggio).

La conclusione degli esperti è che c’è grande bisogno di una figura professionale che sia in grado di redigere una analisi immobiliare (legale, tecnica, contabile, di rischio) in grado di rispondere compiutamente alle domande degli investitori.

Si tratta di un’esigenza che sarà sempre più sentita in Italia, dove il patrimonio immobiliare è tra i più vecchi d’Europa ed oltre la metà degli edifici, realizzati prima degli anni ’70, necessita oggi di continui interventi straordinari che influiranno inevitabilmente sul loro prezzo di vendita futuro.

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Millennials italiani e immobili, mancano i soldi. Crowfunding immobiliare, Co-housing e affitto breve per riqualificare il mercato

I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.

Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.

In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie  e centrali che supera la domanda.

Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.

Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.

Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.

Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.

A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.

Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.

Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.

Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.

Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.

Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.

Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.

In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.

Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.

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