Secondo Fabiana Megliola (Tecnocasa), le compravendite del 2023 dovrebbero attestarsi tra 680 e 700 mila, mentre i prezzi aumenteranno tra +1% e +3%. L’inflazione alta alletta gli investitori.
“Il 2022 chiuderà con volumi di compravendite importanti, a livelli che non si vedevano da tempo. Alla luce di questo, il 2023, – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – secondo le nostre previsioni registrerà un calo delle transazioni e prezzi ancora in leggera crescita. L’aumento dei tassi di interesse, che inizia già a farsi sentire su chi necessita di importanti interventi di mutuo e le incertezze economiche e lavorative porteranno ad un ridimensionamento della disponibilità di spesa. Potrebbe quindi accadere che, per una fascia di potenziali acquirenti, possano non esserci i requisiti per accedere al credito o per accedervi con importi più bassi.
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa.
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”.
La corsa dei prezzi, l’inasprimento della politica monetaria e la forte insicurezza generalizzata pesano sulle prospettive economiche. Esiste una netta discrepanza tra i dati dell’economia reale, che continuano a segnalare il vigore delle economie nazionali, e gli indicatori anticipatori, in calo da mesi, indicanti che le grandi economie sviluppate potrebbero trovarsi già in territorio di contrazione. Grazie al calo dei prezzi energetici e delle materie prime, all’attenuarsi delle strozzature sul lato dell’offerta e all’indebolimento congiunturale globale, in molte regioni l’inflazione complessiva potrebbe essere prossima al picco. Tuttavia continuerà a viaggiare a livelli elevati: nel 2023 scenderà al 6,5%, ma minaccia di consolidarsi in ambiti critici come salari, affitti e terziario.
Le banche centrali di tutto il mondo devono muoversi con cautela. Molte banche centrali hanno annunciato che ridurranno le misure di inasprimento o hanno già rallentato i ritmi dei rialzi per esaminare il pieno impatto delle misure finora adottate. La politica monetaria rimarrà probabilmente restrittiva al fine di ripristinare da un lato la stabilità dei prezzi e dall’altro per non alimentare le aspettative di tassi d’inflazione futuri ancora più alti. La politica finanziaria dovrebbe concedere sgravi volti ad attutire gli effetti del rincaro dei prezzi dell’energia, evitando tuttavia di pregiudicare l’efficacia della stretta monetaria e puntando a ridurre gradualmente l’indebitamento.
Nel complesso, il rischio di errori politici è fortemente aumentato: le banche centrali rischiano di fare troppo o troppo poco. Un inasprimento eccessivo potrebbe precipitare l’economia mondiale in una grave recessione o innescare una crisi finanziaria, mentre una stretta troppo modesta porterebbe al consolidamento dell’inflazione, al disancoraggio delle aspettative di inflazione e all’aumento delle spese future per domare la dinamica del prezzi. Le banche centrali faranno attenzione a evitare una recessione, tuttavia nel dubbio opterebbero per un inasprimento più pronunciato allo scopo di riprendere il controllo dell’inflazione. “In questo contesto, i rischi di una grave recessione sono a nostro avviso moderati, giacché i mercati del lavoro restano solidi, i bilanci dei consumatori e delle aziende sono robusti, la situazione delle banche è molto migliore di com’era dopo la crisi finanziaria globale e gli istituti centrali procederanno con cautela nell’inasprire le proprie politiche per evitare il crollo dell’economia.
Pertanto, l’economia mondiale scivolerà in una recessione poco profonda, con alcuni trimestri di crescita negativa (recessione tecnica), per poi entrare in un periodo di crescita debole, frenata dalla persistente inflazione e da un orientamento monetario più restrittivo”, conclude Siviero (nella foto). “Tuttavia si rilevano nette differenze tra le diverse regioni: l’Eurozona e il Regno Unito potrebbero già trovarsi in una recessione, mentre le future decisioni di politica monetaria della Fed potrebbero consentire agli Stati Uniti di salvarsi per un pelo. In Cina la crisi dipenderà in larga misura dall’allentamento delle restrizioni anti-Covid e dalla capacità del paese di gestire la crisi del mercato immobiliare. Mentre i paesi emergenti asiatici e latinoamericani sembrano avere sotto controllo i rischi di inflazione e nel 2023 potrebbero essere in grado di sostenere la crescita globale”.
In sintesi, il rapporto sull’inflazione americana di agosto ha tradito le aspettative di un lieve calo mensile, e l’IPC ha sorpreso al rialzo salendo dello 0,1% ad agosto da luglio. Il tasso di inflazione annuale, però, è sceso dall’8,5% all’8,3%, ma è stato comunque superiore all’8,1% previsto. 
Qual è la prospettiva? La persistenza e l’ampiezza dell’inflazione suggeriscono che il compito delle banche centrali sarà piuttosto difficile. Infatti, i prezzi in aumento degli immobili e i salari più elevati stanno esercitando pressioni al rialzo sull’inflazione nel prezzo dei servizi, ma sia in USA che in Europa ci sono segnali che la tensione del mercato del lavoro si sta lentamente allentando, che le catene di approvvigionamento si stanno normalizzando, che i prezzi delle materie prime continuano a indebolirsi e che la domanda dei consumatori si sta moderando, mentre gli aumenti dei tassi rallentano l’economia. Per questi motivi, prevediamo che la traiettoria dell’inflazione sarà più bassa nel breve periodo, anche se non in linea retta.
Invece, l’inflazione immobiliare potrebbe persistere a un ritmo più elevato per un po’, poiché tende a essere lenta e persistente. Storicamente, l’inflazione nei prezzi di affitto degli alloggi rimane indietro di diversi trimestri rispetto alla variazione dei prezzi in acquisto delle case, poiché i contratti di locazione sono generalmente fissati per più di un anno e, anche quando sono in fase di rinnovo i proprietari sono riluttanti ad aumentare troppo i prezzi sugli inquilini esistenti e comprovatamente affidabili. Tuttavia, l’attività immobiliare si sta già raffreddando, il che implica che probabilmente non passerà molto tempo prima che i prezzi inizieranno ad attenuarsi. La scorsa settimana il tasso ipotecario fisso a 30 anni ha raggiunto negli USA il 6% per la prima volta dal 2008, il doppio di quello di un anno fa. Con il costo dei prestiti in forte aumento, le richieste di mutuo per l’acquisto di una casa sono inferiori di circa il 30% rispetto a un anno fa.
Quali sono le prospettive per la Fed? Il rapporto CPI di agosto suggerisce che la Fed ha più lavoro da fare nella sua lotta contro l’inflazione, e il FOMC potrebbe aumentare i tassi di altri 75 punti base (0,75%) quando si riunirà questa settimana, portando il tasso sui fondi federali al 3,00% – 3,25%. Sebbene i prezzi di mercato suggeriscano una probabilità significativa (del 25%) di un aumento di un punto percentuale, la Fed non sceglierà di sconvolgere i mercati con un rialzo jumbo, ma piuttosto aggiungerà più rialzi nelle riunioni future, ma solo se ritenuto necessario. Infatti, dopo la sorpresa al rialzo dell’inflazione le aspettative vanno verso un tasso di picco più elevato, per cui il mercato obbligazionario ora prevede che la Fed fermi i rialzi dei tassi a circa il 4,5% dal 4,0% precedente, con l’ultimo aumento previsto a marzo 2023. In risposta, i rendimenti dei Treasury si stanno adeguando a un percorso di rialzo dei tassi più aggressivo.
Quali sono le implicazioni di mercato? Una maggiore incertezza sulla rapidità con cui l’inflazione si raffredderà significa una maggiore volatilità nei mercati finanziari. Nel breve termine, la pressione al rialzo sui rendimenti obbligazionari potrebbe innescare una certa debolezza nei segmenti in crescita del mercato. Fino a quando non sarà stabilito un modello di letture di inflazione più basse (probabilmente tre o più consecutive), le azioni avranno difficoltà a montare un rimbalzo sostenibile. Inoltre, gli investitori a lungo termine dovrebbero considerare che si possa avverare un ulteriore ribasso nelle stime degli utili, ma la maggior parte dell’aggiustamento al ribasso delle valutazioni potrebbe essere già alle nostre spalle. Negli ultimi 26 anni il rapporto prezzo/utili (P/E) si è contratto in media del 24% durante le forti flessioni del mercato e i mercati ribassisti. Il calo del 26% di quest’anno nel rapporto P/E dello S&P 500 sembra scontare adeguatamente i rischi al ribasso, anche perché le azioni storicamente tendono a toccare il fondo molto prima che i dati inizino a migliorare.
Il doloroso ribasso di obbligazioni e azioni di quest’anno ha già migliorato i rendimenti futuri a lungo termine, e i punti di partenza sia dei rendimenti obbligazionari che delle valutazioni azionarie sono ora molto diversi rispetto all’inizio dell’anno, risultando molto appetibili in valore assoluto. Ma con la Fed determinata ad alzare i tassi con fermezza e con il probabile rallentamento della crescita, il contesto macroeconomico richiede pazienza da parte degli investitori, poiché i mercati – mai come adesso – dovrebbero iniziare a riprendersi solo quando le banche centrali diventeranno meno aggressive. In ogni caso, a questi livelli di sconto rispetto ai massimi gli investitori possono già sfruttare l’attuale situazione come un’opportunità per ribilanciare i portafogli e aggiungere investimenti di qualità a prezzi più favorevoli.
Probabilmente il mercato immobiliare di fascia alta per le case di vacanza e di lusso sarà il primo settore ad essere effettivamente colpito, poiché molte località turistiche esclusive potrebbero registrare un netto calo della domanda soprattutto da parte di investitori internazionali, come russi e cinesi. Il clima di incertezza, tuttavia, bloccherà anche gli acquisti da parte delle famiglie, che potrebbero decidere di aspettare tempi migliori. Invece, dal lato delle imprese l’aumento dei costi della logistica, dei materiali da costruzione, dei carburanti e della conseguente manodopera, potrebbe ridurre capacità e disponibilità a pagare affitti più elevati, rischiando di bloccare il settore delle nuove costruzioni immobiliari per l’industria che, fino a qualche mese fa, era un settore in grande espansione. Di conseguenza, la riduzione dell’offerta finirà di creare tensioni in aumento sulle costruzioni già esistenti, il cui canone di affitto è destinato a salire ineluttabilmente, costringendo gli imprenditori della logistica ad aumentare le proprie tariffe per mantenere una certa percentuale di utile.
In realtà, i tassi d’interesse dei mutui, per quanto maggiorati, sono ancora molto bassi se confrontati con quelli di alcuni anni fa, pertanto chi si avvicina adesso al settore immobiliare lo fa prendendo in considerazione le case da ristrutturare, poiché spesso vengono vendute a prezzi inferiori e consentono un investimento più sostenibile. Peraltro, proprio a causa della difficile situazione che stiamo attraversando, si stima che i prezzi siano destinati a salire fino al 3% durante il 2022. Nel presente mese di maggio 2022, prendendo in considerazione un appartamento di 50 mq (dati di 
I sorprendenti risultati di Viterbo e Benevento – e di altri centri minori – fanno capire come la domanda si stia spostando sempre più verso le piccole province. L’aumento dei costi legati alle case nelle grandi città infatti, comporta un incremento delle vendite in zone periferiche o centri abitati più piccoli, anche grazie ai vari comfort come il giardino e il posto auto, ed il minore stress. Tuttavia, le regioni più gettonate rimangono sostanzialmente quelle geograficamente più popolate, e cioè Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Toscana e Sicilia, dove comunque si hanno oscillazioni di prezzo davvero notevoli (dai 247.961 euro della Lombardia ai 56.944 euro della Sicilia). Non male i risultati, in termini di quotazioni, di Abruzzo (+ 0.81%), Basilicata (+ 2.69%), Campania (+ 1.14%), Emilia-Romagna (+ 2.79%) e soprattutto Friuli-Venezia Giulia (+ 6.12%).
A Milano, per esempio, i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200 mila euro si possono acquistare in media 52 mq (usato), tre mq in meno rispetto a un anno fa, mentre in centro si possono acquistare 30 mq (sempre usato). Se si punta su una nuova costruzione, i mq scendono a 46. A Roma, invece, il mercato immobiliare è più accessibile e i prezzi sono decisamente più contenuti. Infatti, la Capitale nell’ultimo anno non ha vissuto la stessa crescita di Milano e con lo stesso budget si possono acquistare 70 mq di tipologia usata, ben 18 mq in più rispetto a Milano, e si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 39 mq (9 in più rispetto a Milano).
E se invece si decidesse di acquistare una casa in una località turistica, un’idea sempre più accarezzata da tanti alla luce della possibilità di svolgere il lavoro in remoto? In questo caso, l’ipotesi di Tecnocasa prevede una soluzione abitativa già ristrutturata o che comunque non necessiti di lavori aggiuntivi, tipologia preferita da chi compra al mare, montagna o lago. Per gli amanti della montagna potrebbe essere interessante sapere che a Bardonecchia, con un budget di 200.000 euro, potrebbero acquistare 62 mq, a Canazei arriverebbero a 41 mq mentre avrebbero più spazio a Roccaraso (80 mq) o a Cogne (71 mq). Per chi invece ama il mare, invece, a Riccione si potrebbero acquistare 56 mq di nuova costruzione, mentre nella più pregiata Costiera Amalfitana il budget consente l’acquisto di 42 mq (Amalfi) e quasi 10 mq in meno a Positano. Nelle isole, a Scopello (Sicilia) si potrebbero acquistare 73 mq e a Villasimius (Sardegna) 63 mq. 
Relativamente alle località di lago, decisamente più accessibile il lago di Garda: sia a Salò che a Peschiera si può ambire, mediamente, ad un immobile in buono stato di 80 mq, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Più costosa Torri del Benaco, dove occorre il budget di 200.000 euro costringe a mettere in conto una spesa maggiore per acquistare queste metrature, oppure ad accontentarsi di 45 mq di nuova costruzione.
L’aumento dei prezzi di cibo, elettricità, auto usate e abitazioni ha segnalato che le pressioni sui prezzi si stanno diffondendo al di là di alcuni beni che continuano a essere colpiti dalle interruzioni della catena di approvvigionamento. Inoltre, è probabile che l’accelerazione degli affitti, il peso maggiore nel paniere di spesa dei consumatori, sia supportata dall’aumento dei prezzi delle case, da un mercato del lavoro molto teso e dal tasso di affitti liberi più basso dal 1984. Con l’aumento dell’inflazione nel prezzo dei servizi, ci vorrà probabilmente più tempo di quanto le banche centrali siano disposte a tollerare prima che il tasso di crescita dei prezzi ritorni ad una soglia accettabile e adeguata a sostenere l’onda lunga del piano di espansione dell’economia.
Più in generale, i costi di spedizione sono diminuiti da metà novembre, e i tempi di consegna dei fornitori sono migliorati, entrambi indicando che i colli di bottiglia stanno iniziando a risolversi. Con l’attenuarsi dell’impennata della variante omicron, questa tendenza al miglioramento potrebbe ulteriormente prendere vigore, confermando che l’inflazione elevata è un problema che non verrà risolto presto, ma la sua dinamica in aumento verrà spenta non appena la Fed inizierà ad agire sui tassi in modo deciso. Forse è per questo che le aspettative di inflazione a lungo termine basate sul mercato sono rimaste relativamente stabili, anche se l’inflazione nel breve periodo sta raggiungendo i massimi da 40 anni.
accomodante e iniziare velocemente ad aumentare i tassi di interesse. Con il PIL che dovrebbe continuare a crescere a un ritmo superiore alla media quest’anno, e con il tasso di disoccupazione in calo vicino ai minimi storici, l’economia non ha decisamente più bisogno di aiuto, e sebbene gli aumenti dei tassi non aiuteranno a risolvere i problemi della catena di approvvigionamento, ed anzi aumenteranno il costo dei prestiti – vero asse portante dei consumatori, soprattutto di quelli americani – le mosse della Fed potrebbero aiutare a bilanciare domanda e offerta.
Dopo la pubblicazione dei dati sull’inflazione, il mercato obbligazionario si sta muovendo in modo un po’ irrazionale, soprattutto in USA, dove sta scontando quasi ben sette rialzi dei tassi solo quest’anno. Decisamente troppi, ma a guidare questo comportamento è la percezione che la Fed, invece di aumentare il tasso di riferimento del classico 0,25% a marzo, possa decidere di aumentarlo dello 0,5%, ossia il primo aumento di mezzo punto dal 2000. Tale sensazione è rafforzata dal presidente della Fed di St. Louis James Bullard, che ha espresso pubblicamente il suo sostegno all’aumento dei tassi dell’1% entro luglio, facendo schizzare i rendimenti dei treasuries a due anni della percentuale più grande dal 2009.
Da qui il timore di una serie di rialzi che appare invece del tutto ingiustificata. Infatti, è più logico ritenere che in risposta all’aumento repentino e sostenuto dell’inflazione – il maggiore aumento degli ultimi quattro decenni – un ritmo di inasprimento più aggressivo sia giustificato solo all’inizio, con la Fed in rialzo in ciascuno dei prossimi tre incontri (marzo, maggio, giugno) allo scopo di “chiudere la partita” con l’inflazione nel più breve tempo possibile e continuare a far crescere l’economia. Da giugno in poi, la Fed potrebbe avere un certo margine per rivalutare le cose e muoversi a un ritmo più graduale se l’inflazione, come ci si augura, si dovesse moderare.
I rendimenti globali sono in aumento anche in Europa e nel resto del mondo, dove le altre banche centrali stanno ruotando in risposta alle pressioni inflazionistiche. I rendimenti a 10 anni dell’eurozona hanno superato lo 0% per la prima volta in tre anni, e i rendimenti giapponesi sono i più alti dal 2016, avvicinandosi al limite massimo dello 0,25% della Banca del Giappone. Con la fine dell’era dei tassi negativi, il valore di mercato del debito a rendimento negativo in tutto il mondo (composto principalmente da titoli di Stato esteri) si sta riducendo rapidamente, e con le banche centrali che iniziano a normalizzare la politica monetaria gli investitori con un 
orizzonte temporale pluriennale potranno beneficiare di rendimenti più elevati, ma solo se mantengono un investimento adeguato rispetto ai loro obiettivi di investimento, orizzonte temporale e tolleranza al rischio. Quando le obbligazioni a breve termine matureranno, il controvalore potrà essere reinvestito in obbligazioni di nuova emissione con cedole più elevate. Così facendo, le obbligazioni potrebbero tornare a fungere da stabilizzatore di portafoglio durante i periodi di volatilità dei mercati, proprio come una volta.
Nonostante una crescita nominale di quasi il 6% nel secondo trimestre e un rialzo dei salari mai visto da qui a 24 anni, la paura che il loro potere d’acquisto sarà schiacciato dall’aumento dei prezzi sta intaccando l’ottimismo dei britannici, alcuni dei quali temono che i loro costi energetici aumenteranno fino al 60%. A questo si aggiunge il conto della 
Questo 
Per fermare questo circolo vizioso e ripristinare la credibilità della BoE e della sua moneta, Bailey dovrà prendere una decisione difficile: aumentare i tassi di interesse prima del previsto e probabilmente più di una volta. In un contesto di rallentamento economico e di inflazione record dei prezzi dei prodotti alimentari e dell’energia, questo cambiamento di politica monetaria potrebbe innescare una recessione alle porte dell’Europa. Tagliare la mano per non perdere il braccio… dall’altra parte della Manica e dell’Atlantico, né Lagarde né 
Un altro elemento di preoccupazione, per 
lungo termine per cercare di sostenere in tutti i modi quella di breve periodo. Appare abbastanza assurdo che, se cerchi una remunerazione del capitale sul mercato dei bond governativi, devi rivolgerti al governo “comunista” della 
Questo modo di operare da parte delle 
immobiliare del 2007
Come in precedenti eventi, oggi l’eccesso di aspettative è estremamente proporzionale alle incertezze che circondano la tenuta della ripresa. Si rimane dunque convinti che la 
Nonostante alcuni economisti abbiano minimizzato l’importanza dei cambiamenti nelle aspettative, sostenendo che ci sono poche prove dagli anni ’80 che modificazioni nelle aspettative abbiano portato frizioni nel 
Questa volta, però, il salto delle aspettative potrebbe rivelarsi più insidioso, perché il boom dell’economia post-pandemia rende improbabile un altro crollo del 
complicato, dal momento che i consumatori stanno associando l’
Relativamente alle prospettive delle imprese, le informazioni su come le aziende percepiscono le prospettive di inflazione sono ancora più discutibili, soprattutto perché i sondaggi sui loro atteggiamenti sono scarsi. L’indice della FED sulle 
Guardando al futuro, anche il prossimo trimestre presenta uno scenario simile: basse aspettative, raffronti favorevoli rispetto allo scorso anno, ma 
“Intanto la 
