L’Agenzia delle Entrate ha diramato i dati dei primi nove mesi del 2021 sulle compravendite immobiliari. Ovunque dati in crescita. Tecnocasa: a fine anno il totale degli scambi a circa 700 mila unità. Idealista: aumentano le quadrature medie delle abitazioni.
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate sui primi nove mesi del 2021: in Italia sono state scambiate 536.022 abitazioni, con una crescita del +43,1% rispetto allo stesso periodo del 2020 e del +23,0% rispetto ai primi nove mesi del 2019. Continua quindi la crescita delle compravendite, anche rispetto ai mesi precedenti all’arrivo della pandemia, confermando un andamento nettamente positivo del mercato immobiliare nazionale.
Considerando solo il terzo trimestre del 2021 in Italia sono state scambiate 172.272 abitazioni residenziali con un aumento del +21,9% rispetto allo stesso periodo del 2020 e del +25,5% rispetto al terzo trimestre del 2019. È ancora una volta evidente la migliore performance dei comuni non capoluogo che mettono a segno un incremento del +31,6% rispetto al terzo trimestre del 2019, mentre i capoluoghi crescono del +13,6%. Quest’ultimo trend conferma il buon andamento delle realtà più piccole che stanno attirando acquirenti per la loro offerta immobiliare in linea con le richieste scaturite post lockdown e, naturalmente per i prezzi più convenienti.
Tra le grandi città italiane spiccano le performance di Bari con +21,7% e Genova con +19,6% rispetto allo stesso periodo del 2019. Bene Verona con +16,3%, Roma con +15,3%, Torino e Firenze con percentuali superiori al 10%. Prendendo in considerazione solo il terzo trimestre del 2021, è Roma la grande città con l’aumento maggiore rispetto al 2019 (+16,5%), seguita da Genova (+15,7%).
Bene anche il settore terziario-commerciale, che fa segnare un incremento del 26,9%, e quello produttivo, dove la crescita supera il 47%. In particolare, il mercato del comparto terziario-commerciale è aumentato del 26,9%, soprattutto al nord. Infatti, gli scambi di uffici e studi privati sono aumentati del 18%, sfiorando il +30% nel nord-est; un +22,7%, invece, per le transazioni immobiliari su negozi e laboratori; le compravendite di depositi commerciali sono balzate in avanti del 30,6%, mentre le autorimesse e i capannoni industriali del 47,1%; il settore produttivo agricolo, infine, è cresciuto del 19,3%.
Alla luce dei dati attuali, pertanto, Tecnocasa prevede per la fine dell’anno in corso un numero totale di compravendite intorno alle 700 mila unità. Idealista, invece, si concentra sul dato delle quadrature medie delle abitazioni scambiate, che aumenta di 1,6 mq rispetto al 2020 e di 1,8 mq rispetto al 2019. Tale aumento si riscontra in tutte le aree tranne al Sud, dove rimane stabile, ma solo rispetto al 2019.
In ogni caso, la ripresa degli scambi coinvolge tutti i segmenti, e Idealista rileva una crescita più ampia per le abitazioni nella classe di quadratura più grande, oltre 145 mq, per le quali si rilevano i picchi dei rialzi nel Centro. La quadratura media, da 85mq fino a 115mq, seppur in crescita di oltre il 20%, presenta il tasso di variazione minore rispetto al 2019.
In estrema sintesi, i vantaggi di abitare in un attico sono la luminosità, il silenzio, il panorama ed il prestigio, tutti benefici che aumentano considerevolmente se 
Interessante l’analisi degli scambi su questo segmento di 
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (84,0%). Bassa la percentuale di 
L’abbassamento dell’età media degli acquirenti di attici sembra essere spinta anche dai bassi tassi sui mutui. Cresce infatti la percentuale di ricorso al mutuo per l’acquisto di un attico: nella prima parte del 2021 ben il 61,6% delle compravendite di queste tipologie è stato realizzato grazie all’accensione di un mutuo. Nel primo semestre del 2019 la quota di mutui si fermava al 45,5% e nel primo semestre del 2020 al 51,7%. A comprare attici sono soprattutto coppie e coppie con figli che in totale compongono il 72,2% degli acquirenti, mentre sono 
Accanto all’
Sebbene il 2021 sia stato, fino ad ora, un anno di ripresa delle compravendite, in Italia gli scambi sono comunque gravate da pesanti oneri di investimento. Il primo è rappresentato dalle imposte di registro per l’acquisto di
Analizzando le 
alcuni anni c’è attrattività legata all’arrivo della metropolitana lilla che ne ha migliorato i collegamenti con le zone centrali ma anche con i due poli più importanti sorti a Milano, Porta Nuova e City Life determinandone anche una maggiore richiesta in termini di 
Roma, a differenza di Milano, non ha al momento importanti lavori di recupero e di riqualificazione sul territorio e, per questo motivo, l’interesse degli 
Secondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, la disponibilità di spesa per l’acquisto della casa è aumentata per alcune fasce di reddito. La maggiore concentrazione della 
compreso tra 250 e 349 mila euro (rispettivamente il 24,7% per Roma e il 26,3% per Milano). A 
L’analisi di Tecnocasa evidenzia anche l’aumento dell’offerta immobiliare di bilocali, 
La crescita della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia, in quanto è diminuita la 
Relativamente alle tipologie più comprate, nel periodo considerato le scelte degli acquirenti si sono dirette verso il 
Contestualmente all’aumento della domanda, si è registrato anche un aumento sensibile dello 
NAPOLI – Compravendite in forte crescita (+30%), e per la fine dell’anno in corso la stima è di un risultato finale superiore al +20% rispetto al 2020. I prezzi sono stabili (+0,2%), ma sono destinati a crescere per via dell’effetto-traino delle 
Relativamente alle previsioni di mercato per tutto il territorio nazionale, lo scenario sembra essere decisamente positivo anche per le altre regioni del Paese, confermando il ruolo fondamentale del 
Se volessimo tracciare un “profilo” dell’acquirente-tipo di questo segmento, chi cerca una residenza di lusso apprezza la forte attenzione ai dettagli, soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le amenities condominiali, come ad esempio gli spazi dedicati al relax e al benessere, come fitness room, il servizio di portierato e locali multifunzione. Le richieste si focalizzano essenzialmente sulla zona giorno (con saloni di rappresentanza e ampie cucine), la master bedroom con ampie cabine armadio. Gli immobili d’epoca, con affreschi, travi a vista e scalinate importanti attirano sempre. Anche sul segmento degli affitti di prestigio, che rappresentano una “super-nicchia” di mercato, si registrano tendenze simili.
In piazzale Baiamonti le tipologie signorili hanno prezzi medi di 5000-6000 euro al mq. Prezzi intorno a 6000-7000 euro al mq anche per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. Nella macro-area di Città Studi-Indipendenza c’è un’ottima offerta di immobili di prestigio con top price di 6500 euro al mq che si affacciano su piazza Grandi (lato Fontana-Bunker), corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech. Nella macro-area di Fiera-San Siro le 
ROMA – Nella 
TORINO – Nelle zone centrali di 
Naturalmente, questo parametro non è uguale in tutte le regioni, poiché le differenze di reddito medio all’interno del territorio italiano sono ancora evidenti. Infatti, il reddito complessivo dichiarato ammonta (dati 2019) a oltre 884 miliardi di euro (in aumento di 4,5 miliardi rispetto all’anno precedente, +0,5%) per un valore medio di 21.800 euro, ma l’analisi su ciascun territorio rivela che a fronte del reddito medio complessivo della Lombardia (25.780 euro) e della Provincia Autonoma di Bolzano (24.970 euro), si oppone quello della Calabria con 15.600 euro.
Pertanto, mentre tra i nuovi acquirenti immobiliari avanzano gli extracomunitari di seconda generazione, l’acquisto della casa continua ad essere una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere, sebbene oggi siano necessarie 6,6 annualità di stipendio per comprare casa. Secondo il confronto effettuato da Tecnocasa*, la differenza con il 2009 è stata consistente, poiché si è passati dalle 9,0 annualità di 
stipendio alle 6,6 attuali. Peraltro, il dato non è neanche quello migliore: nel 2008 ce ne volevano ben 10,2. Per comprare casa a Roma occorrono 4,4 annualità in meno, mentre a Milano soltanto 0,6 annualità in meno, a conferma del fatto che a Milano, negli ultimi anni, i valori immobiliari non hanno subito grosse variazioni e si sono stabilizzati in una plateau elevato. In ogni caso, oggi Milano è la città dove occorrono più annualità (12,1) seguita da Roma (9,1 annualità). Il rialzo costante dei prezzi nella capitale lombarda, con tassi di crescita superiori alla media, la pone in cima alle città più costose d’Italia. Al terzo posto Firenze con 8,6 annualità, mentre la città dove servono meno annualità di stipendio è Genova (3,3).
L’acquisto della casa presenta numerosi collegamenti anche con i suoi inevitabili aspetti fiscali. In particolare, molti tra coloro che si accingono a comprare un’abitazione nutrono dei timori che questo passaggio così ricco di evidenze amministrative possa essere causa, all’indomani dell’acquisto, di problemi con il Fisco. In tal senso, con l’ordinanza numero 26668 del 24 novembre 2020 la Corte di cassazione ha fornito degli importanti chiarimenti sul tema, ed ha specificato che in sede di eventuale accertamento sintetico da parte dell’Agenzia delle Entrate (verifica della presunta capacità reddituale del contribuente, cd. redditometro) l’importo ricevuto a titolo di mutuo può essere detratto. E’ bene precisare, però, che il mutuo stipulato per acquistare un immobile “non esclude, ma diluisce la capacità contributiva” dell’acquirente. In poche parole, per ogni annualità di imposta i ratei di mutuo maturati ed effettivamente versati alla banca si sommeranno alle spese complessive di diversa natura. Per risolvere la questione, in caso di accertamento sintetico sarà sufficiente – ed obbligatorio – produrre all’Agenzia delle Entrate il contratto di mutuo, e dimostrare così la provenienza di natura creditizia (e non reddituale) delle somme con cui si è comprato l’immobile.
Con questo 
italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq. Sulle 
300.000 euro – Si tratta di un 
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
AUMENTA L’AFFITTO COME SCELTA ABITATIVA – Anche nel 2021 si conferma la tendenza che si era manifestata nel secondo semestre del 2020, quando il 70,9% di coloro che erano in cerca di abitazione aveva scelto l’
EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
Al contrario, dopo essere stati in ribasso per tutto il 2020 a causa del limite imposto sugli affitti, i prezzi degli affitti degli appartamenti a Berlino e a Dublino – in quest’ultima complice la 
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde. 
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli 
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
