Secondo i dati di Tecnocasa, nel 2020 la componente di acquisto immobili per investimento ha subito un lieve decremento, dal 17,9% al 16,5%. Pertanto, nonostante le trasformazioni indotte dalla pandemia sul mercato immobiliare, la casa è ancora un bene molto amato dagli italiani.
Gli ultimi cinque anni, ed in special modo il 2020 (per i noti eventi mondiali) hanno manifestato il fenomeno dello spostamento del risparmio dai valori immobiliari a quelli mobiliari, con una crescita costante dello stock di risparmio nel comparto della raccolta gestita (fondi comuni e sicav, gestioni patrimoniali, polizze d’investimento).
Complici i tassi di rendimento pressoché azzerati presenti nel mercato obbligazionario, rimane ancora una larga fetta di investitori – appartenenti alle più disparate fasce d’età – dedita all’investimento nel mercato immobiliare, che nel medio periodo e a seconda del prezzo d’acquisto, della quadratura e della zona, può assicurare un rendimento annuo molto superiore a qualsiasi titolo obbligazionario, in grado di compensare gli oneri di gestione (imposte, stress, rischio di morosità dell’inquilino, spese di manutenzione straordinarie).
A seconda del budget che si ha a disposizione, si possono prendere in considerazione diverse forme di investimento immobiliare.
DA 200 MILA EURO – Se si ha a disposizione un capitale superiore a 200 mila euro, si può puntare ad un appartamento di piccolo taglio nelle grandi città. Milano è tra le preferite, alla luce del fatto che la città è e sarà oggetto di importanti lavori di riqualificazione. Infatti, per questa ragione tanti investitori stanno puntando su di essa nonostante il rallentamento dovuto alla pandemia (in particolare le aree di riqualificazione dello scalo Farini e dello scalo di Porta Romana). Con questo budget, le zone centrali sono difficilmente accessibili, ma si può puntare su quelle periferiche dove i prezzi sono più contenuti ed i rendimenti più elevati (il rendimento medio da locazione nel capoluogo lombardo si aggira intorno al 4,2% annuo lordo ma, nelle zone periferiche, può arrivare anche al 7%).
A Roma, negli ultimi anni si era puntato molto sulle zone turistiche, investimento al momento scoraggiato dall’assenza forzata dei turisti. Sempre interessanti risultano le zone universitarie che, nonostante la DAD, attirano comunque investitori. Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli, Trieste, Pisa e Lecce sono realtà dove questo tipo di acquisto attira ancora. In generale i rendimenti medi da locazione sono interessanti: si va dal 4,2% annuo lordo di Milano al 6,3% di Trieste e al 7,4% di Lecce.
Un’altra alternativa sono le località turistiche. In un anno è aumentata la percentuale di chi acquista la casa vacanza, passata da 5,8% a 6,5%. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti hanno acquistato nelle località turistiche spinti dal desiderio di avere una casa al mare, montagna o lago. Con un budget di 250 mila euro si può puntare ad un piccolo taglio in destinazioni turistiche note, oppure a un taglio più ampio in località meno “trendy”.
Nonostante il calo dei flussi turistici, la scorsa estate si è registrata una forte domanda di immobili in affitto soprattutto da parte dei residenti locali. Con questo budget si può comprare un bilocale a Bardonecchia, Canazei, Roccaraso e Cogne, mentre al mare si può puntare su un piccolo taglio a Milano Marittima e Riccione. Per qualche mq in più ci si deve orientare in località meno costose, come ad esempio Gallipoli oppure Castellammare del Golfo in Sicilia.
Sul lago di Garda si possono acquistare dei trilocali in discreto stato, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Ancora più economici i laghi di Iseo o Como.
Negli ultimi anni si è notata una buona tenuta dei mercati turistici in quelle realtà in cui si è investito in interventi di miglioramento come il potenziamento delle piste da sci, la creazione di impianti termali o di piste ciclabili.
Con un budget simile (200-250mila euro), si potrebbe affiancare anche l’acquisto di un box. Tra i vantaggi di questo tipo di acquisto c’è sicuramente la volontà di diversificare il portafoglio immobili, una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione e rendimenti leggermente più elevati, intorno al 6,3%. Quanto al loro valore, negli ultimi 10 anni, hanno avuto un trend abbastanza in linea con le abitazioni. Nell’acquisto dei box per investimento occorre selezionare bene la zona su cui puntare.
DA 500 MILA EURO – Un budget più importante consente di pensare all’acquisto delle metrature più ampie nelle grandi città, oppure dei piccoli tagli in zone più centrali. Queste ultime sono quelle che hanno 
garantito migliori risultati negli ultimi anni (fatta eccezione per alcune metropoli), lasciando sul terreno solo il 14,7% del valore degli immobili. In questo caso si potrebbe anche decidere di puntare su quartieri più signorili o su località al top. A Milano, per esempio, ci sono zone centrali in cui gli immobili signorili arrivano anche a 15 mila € al mq, discorso simile per Roma. E nelle località turistiche potrebbe valere la pena puntare su località di grido come la costiera amalfitana, il fronte lago di Garda o il Trentino-Alto Adige, dove tanto si è investito anche in strutture sportive e wellness.
Con un budget di questa portata, inoltre, potrebbe valere la pena inserire nel proprio portafogli anche degli immobili non residenziali.
Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, con un budget pari a 200.000 euro è davvero difficile trovare possibilità di acquisto omogenee sia da una grande città all’altra che da una località di 
E se invece si decidesse di acquistare una casa in una 
In costiera amalfitana, il budget consente l’acquisto di 42 mq ad Amalfi. Nelle isole, in Sicilia (a Scopello) si potrebbero acquistare 73 mq e a Villasimius, in Sardegna, 60 mq. 
Gli elementi che accrescono l’interesse verso le abitazioni di prestigio sono la privacy e i sistemi di sicurezza. Aspetti curati nei minimi particolari soprattutto nelle nuove costruzioni, per le quali si considera, oltre al contesto, la tecnologia all’avanguardia, la classe energetica e le 
MILANO – Nella zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta, si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori di 7000-8000 € al mq. Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta ci sono soluzioni di pregio che possono arrivare a 9000 € al mq se in ottime condizioni e con spazi esterni o begli affacci. Punte di 10 mila € al mq sono toccate dalle tipologie nuove.
zona di Colli Aminei, dove ci sono condomini medio signorili a 3000 € al mq, con punte di 4000 € al mq per le abitazioni con terrazzo sul piano. Il nuovo costa intorno a 5000 € al mq. Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea di Posillipo-Chiaia (-0,8%) dove hanno tenuto i quartieri più prestigiosi.
TORINO – Nel centro della città, in particolare in Via Lagrange, via Carlo Alberto e via Roma, sono tra le strade più prestigiose della città. Via Lagrange è conosciuta per lo shopping, qui infatti sono presenti i brand nazionali ed internazionali più importanti. In questa area della città si possono acquistare abitazioni risalenti alla fine del ‘700 e anche soluzioni costruite nei primi decenni del ‘900: per una tipologia signorile ristrutturata la spesa si attesta da 4000 a 4500 € al mq. Anche nell’area di via Della Rocca è possibile comprare abitazioni di fine ‘700. In questa zona è facile trovare case signorili con soffitti a cassettoni oppure a botte e con mattoni a vista.
FIRENZE – Sul mercato del prestigio si muovono in particolare coloro che sono alla ricerca di soluzioni di ampia metratura, possibilmente con caratteristiche come spazi esterni, travi a vista, piani alti con ascensore, vista su monumenti e piazze storiche. Queste caratteristiche si ritrovano nelle abitazioni posizionate su corso Italia con valori, per una soluzione ristrutturata, di circa 5000 € al mq. Per le soluzioni signorili ristrutturate in Borgo Ognissanti i valori si attestano a 4000-5000 € al mq.
BOLOGNA – Le aree centrali della città i prezzi diminuiscono di poco (-1,6%). Chi cerca soluzioni signorili si orienta in questa zona, dove se ne trovano sia degli anni ’50-’70 sia del XV secolo. Più esclusiva e con prezzi più elevati è quella che si sviluppa sotto le due Torri e che può toccare punte di 5000 € al mq. Alcuni palazzi del centro sono interessati da importanti interventi di ristrutturazione che riguardano la parte esterna sia la parte interna che viene completamente rinnovata, frazionata e ridistribuita: si tratta quindi di abitazioni nuove che non costano meno di 4000 € al mq.
GENOVA – A Foce, quartiere centrale della città che si sviluppa intorno alla stazione di Brignole e non lontano da piazza Ferraris, il mercato è dinamico. Qui si trovano anche immobili d’epoca di prestigio con vista mare e che, in ottimo stato, possono arrivare a 3000 € al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping: via XX Settembre, via san Vincenzo, piazza Ferraris.
VERONA – Il mercato della prima casa nel Centro storico vede per lo più famiglie in cerca di soluzioni di prestigio, dal taglio superiore a 200 mq, ai piani alti, con terrazzo o attici. Le soluzioni più costose sono quelle che affacciano su piazza delle Erbe e piazza Duomo, molte delle quali spesso sottoposte a vincoli delle Belle Arti. Se l’immobile gode dell’affaccio su piazza può raggiungere anche 5000 € al mq.
Nelle singole regioni, Ottobre segna un trend in calo un pò ovunque. Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, maggiore di quello che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a Ottobre è evidente (-4,6% su base mensile), e la tendenza al ribasso si manifesta anche nelle regioni in cui i prezzi, durante la prima ondata, hanno tenuto o addirittura sono lievemente saliti. Ad esempio, a Milano i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%), cioè tutto quello che, in controtendenza con il resto dell’Italia, avevano guadagnato in piena pandemia.
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
In generale a Milano si registra l’81,7% di compravendite da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 13,2% in arrivo dalle diverse province dello stivale. A Verona il 69,3% delle compravendite riguarda persone già residenti in città, il 18,7% riguarda acquirenti in arrivo dall’hinterland ed il 12,0% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Per quanto riguarda Roma si registra un 85,0% di compravendite effettuate da persone già residenti in città, un 4,3% di transazioni concluse da acquirenti in arrivo dalla provincia della capitale stessa ed un 10,6% di compravendite effettuate da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di transazioni immobiliari concluse da persone in arrivo da altre province: Torino 8,0%, Firenze 7,7%, Bari 7,5%, Genova 5,8%, Bologna 5,1%, Napoli 4,3 e Palermo 2,8%.
Spesso chi arriva da fuori è un investitore, a Milano ad esempio il 32,0% degli acquirenti che arrivano da altre province compra per investimento. 
Per elaborare questa analisi l’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione i dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate nelle grandi città e rilevati a dicembre 2019, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente, al netto dei dirigenti, a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati Istat.
Utile un confronto con altre città italiane: Firenze è passata dai 10,8 anni di retribuzione del 2009 ai 9 dell’anno scorso; Bologna da 8,9 di dieci anni fa ai più recenti 7,8; Napoli da 10,2 a 7,6; Torino da 7,1 a 4,8 a pari merito con Verona che però nel 2009 partiva da un punto in meno. In fondo alla lista Bari, Genova e Palermo. La prima ha registrato un crollo dagli 8 anni necessari nel 2009 a 3,8 dell’anno scorso. Le ultime due sono passate rispettivamente da 6,8 e 5,9 di un decennio fa a 3,7 e 3,6 del 2019. “
