Marzo 29, 2024
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Banche: “agosto, mutuo mio non ti conosco”. Meglio il tasso fisso o quello variabile?

Tra aumenti dei tassi e stretta creditizia, l’acquisto della casa con mutuo è un affare già molto complicato. In più, ad Agosto la catena decisionale si blocca, come in una specie di catalessi delle delibere.

Di Massimo Bonaventura

“Raccolga pure la documentazione, e ci rivediamo a Settembre”. Questa frase è il mantra che, nelle ultime settimane, chiunque sia in procinto di chiedere un mutuo si sente dire dal funzionario di turno della propria banca.

In prossimità del mese di Agosto, una forza misteriosa sembra impossessarsi della catena decisionale attraverso la quale i mutui vengono deliberati, complice il caldo africano e le ferie incipienti. Infatti  anche nelle banche, come in tutte le aziende, i dipendenti organizzano le proprie ferie, e di solito fanno i turni sapendo di poter opzionare alcuni mesi dell’anno: gli “sbarbatelli” appena assunti a Giugno o a Ottobre, quelli con qualche anno sulle spalle a Luglio  o a Settembre, gli anziani più alti in grado ad Agosto. Sfortunatamente, sono proprio questi ultimi ad comporre ic.d. organi deliberanti per i crediti, e quindi anche per i mutui, con buona pace di chi aveva pensato di riservare il tempo delle proprie ferie per dedicarsi al tanto agognato investimento immobiliare.

Il problema, tuttavia, non è solo quello legato al fattore stagionale: le banche fanno meno mutui di prima, nel senso che hanno ristretto i criteri di accesso al credito per le famiglie, con il risultato che chi avrebbe potuto ottenere un mutuo nel 2022, quest’anno, a parità di parametri reddituali, non lo ottiene. Prova ne sia che, a detta dei bene informati, tutte le banche per l’anno in corso hanno dato alla rete dei budget di mutuo sensibilmente inferiori rispetto al 2022. In più, chi si sta avvicinando all’acquisto della casa lo fa con molta prudenza per via dell’aumento delle spese con cui le famiglie devono fare i conti. In meno di un anno, infatti, il costo del denaro è aumentato di 400 punti base, passando dallo 0% al 4% con grande rapidità, e questo ha fatto aumentare le rate dei propri mutui a tasso variabile mediamente del 75%.

Chi intende contrarre un mutuo ex novo, invece, deve fare i conti con le follie di un mercato che non dà scampo ai detentori di redditi più bassi, poiché i mutui a tasso fisso vengono proposti ad una media del 4.6% (a Novembre 2021 erano all’1%), mentre quelli a tasso variabile – ossia quelli che OGGI dovrebbero interessare maggiormente gli aspiranti mutuatari, per via del futuro ribasso delle rate da qui a 2-3 anni – sono proposti anche al 5.5% iniziale. Tutto ciò sta scoraggiando anche l’acquisto dell’abitazione: se la domanda di mutui è in calo, ne risente anche il mercato immobiliare.

Quando si tornerà a numeri più “normali”? Al momento, gli strateghi della BCE tentano disperatamente di riportare il tasso di inflazione verso la soglia del 2%, per cui ci si aspetta che, in caso di successo, anche l’Euribor potrebbe scendere a partire dal 2024. Tuttavia ci vorranno almeno due anni, ad essere ottimisti, per cui prepariamoci a convivere con uno scenario di inflazione elevata e tassi alti per un bel po’ di tempo, anche perché gli indicatori di mercato ci restituiscono un’economia in fase di rallentamento e l’inflazione in lieve contrazione. Inoltre, dal punto di vista macroeconomico l’attuazione del PNRR e i flussi di liquidità che stanno arrivando dall’Europa dovrebbero consentire investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro, rilanciando in questo modo l’occupazione e il reddito. Tuttavia, finchè le banche non allenteranno la morsa dei parametri di accesso al credito, le famiglie continueranno ad ingrassare il circuito degli affitti, i cui canoni stanno aumentando sensibilmente per  via dell’offerta risicata di alloggi.

In periodi come questo, l’acquisto della casa sarebbe un modo per salvaguardare i risparmi, ma in pochi ci riescono. Per costoro, il dubbio amletico tra tasso fisso e tasso variabile condiziona la scelta fin dall’inizio, ma è troppo semplicistico scegliere esclusivamente in base agli elementi emozionali riguardanti la “certezza della rata”. Infatti, secondo Renato Landoni (nella foto), A.D. di Kiron Partner del gruppo Tecnocasa, “è necessario pensare all’ammortamento nel tempo, oltre che le scelte che potrebbero influenzare il futuro: cambio lavoro, tipologia di reddito, situazione famigliare, presenza o meno di figli o persone a carico. L’analisi è data anche dalla propensione al rischio o alla volontà di cambiare vita. Questo studio va fatto anche da chi ha già scelto in passato una tipologia di tasso, ad esempio variabile, e si ritrova oggi a fare i conti con l’impossibilità di permettersi un rialzo troppo alto. È importante non valutare solo l’impatto psicologico, ma è utile fare un ragionamento matematico, per evitare scelte sbagliate: sapere da quanti anni si sta rimborsando il finanziamento, quali erano i parametri di riferimento (Euribor a 1 mese, a 3 o 6 mesi), quanto rimane da pagare, se nel contratto era prevista l’estinzione parziale”.

In generale, il contratto di mutuo prevede una obbligazione di lunghissimo periodo (oltre 10 anni), per  cui bisognerebbe anche “ragionare a lungo periodo” e pensare a cosa potrebbe succedere ai tassi durante i prossimi due decenni: è ragionevole affermare che essi non scendano più per i prossimi 15-20 anni, e rimangano sempre a questo livello così elevato? E’ corretto pensare che, se la BCE sta facendo di tutto per abbassare il tasso di inflazione al 2%, ci riuscirà in un tempo non lungo? E in questo caso, è ipotizzabile che, se dovessi scegliere il tasso variabile, la mia rata si dovrebbe abbassare in proporzione, facendo scendere il mio impegno finanziario mensile? Se dovessi scegliere il tasso fisso, potrò mai rinegoziare il mio mutuo dopo qualche anno, qualora i futuri mutui a tasso fisso dovessero scendere?

Si tratta di domande a cui si può dare risposta positiva con una certa serenità. Banche permettendo, naturalmente.

Outlook sull’intermediazione creditizia: il mondo dei mutui è totalmente cambiato

Secondo l’analisi condotta da 24MAX, i fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati tra il 2017 e il 2022.

A fronte dei repentini cambiamenti che negli ultimi mesi stanno interessando l’andamento del mercato immobiliare e di quello creditizio, a maggio 2023, 24MAX – società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha condotto una survey coinvolgendo oltre 100 credit specialist a livello nazionale. L’outlook che emerge delinea un mercato creditizio contraddistinto da nuove dinamiche, come commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia: “I fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati nel lungo periodo compreso tra il 2017 e il 2022. Il rialzo dei tassi ha avuto conseguenze non solo sulle scelte di chi vuole comprare casa, ma anche sui prodotti creditizi e sulle modalità di accesso al credito”.

Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.

Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.

La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).

A monte di tutto, gli istituti bancari sembrano indirizzati coralmente a prendere vantaggio da questa fase di rialzo dei tassi – che si presume comunque temporanea nel medio periodo – per attribuire maggiore peso ai mutui a tasso fisso, stipulati ad un tasso medio del 4%, e per realizzare così una struttura di ricavi che, in una proiezione di lunghissimo periodo, saranno maggiori rispetto a quelli (risicati o molto bassi) ottenuti nel periodo della “bolla dei tassi negativi“, con i mutui a tasso fisso concessi anche allo 0,80% (settembre 2021). Prova ne sia che i mutui a tasso variabile, per via della previsione di un sensibile ribasso dei tassi nei prossimi 24-36 mesi, vengono proposti oggi ad una media del 5%, scoraggiando i richiedenti in un momento in cui, al contrario, converrebbe proprio il tasso variabile.

Mutui e tassi di interesse: inversione di tendenza nelle preferenze tra variabile e fisso

Secondo i dati di Kiron, il tasso variabile passa dall’8% del 2021 al 41% delle scelte del 2022. Siamo sicuri che si tratti della mossa corretta per chi contrae un mutuo?

I tassi medi applicati alle operazioni di mutuo a tasso fisso, dopo un lungo trend ribassista che durava dal 2013 e che ha portato il tasso medio a toccare il suo minimo nel luglio del 2020 con l’1,17%, sono letteralmente schizzati in su negli ultimi 12 mesi. Chi ha fatto in tempo a contrarre un mutuo a tasso fisso all’1%, fino a novembre 2021, ha fatto bingo. Infatti, oggi il tasso medio di mercato non scende al di sotto del 3,5% (per la clientela maggiormente favorita), e questo ha dato una spinta notevole alla scelta del tasso variabile quale preferenza dei nuovi mutuatari.

Le motivazioni che hanno generato questo scenario sono da ricercare essenzialmente in due fattori: da una parte un lieve aumento degli spread bancari che hanno inciso poco sul tasso finale applicato ai mutui e dall’altra gli interventi della BCE mirati a contenere la forte crescita inflazionistica. L’ultimo intervento della BCE nel mese di ottobre 2022 ha rialzato il principale indice di riferimento di ben 0,75%, portandolo così al +2%. Il rialzo dei tassi, secondo Renato Landoni di Kiron (nella foto), al momento non preoccupa: tra i mutui già erogati prevalgono quelli a tasso fisso mentre per i mutui a tasso variabile non sembrano al momento esserci elementi di criticità visto che l’Euribor viaggia ancora a livelli medio bassi, ma la dinamica dei tassi ha portato a un ribilanciamento delle tipologie di tasso collocato nelle scelte dei mutuatari, che nel corso del 2022 hanno spesso optato per prodotti più rischiosi come il tasso variabile. Questa inversione di tendenza ha portato il tasso variabile e il tasso variabile con CAP ad erodere quote importanti al tasso fisso, che invece nel 2021 era stato scelto da quasi 9 mutuatari su 10. Nel 2022, infatti, il tasso variabile è la scelta di 4,1 mutuatari su 10, mentre il tasso variabile con CAP di 1,2 mutuatario su 10. Quelli che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, scendono a quota 4,4 mutuatari su 10.

Le preferenze dei richiedenti, pertanto, si sono mosse con una rapidità sorprendente, così come rapidissima è stata la risalita dei tassi imposta dalle banche centrali per contenere una inflazione che i millennials neanche ricordano. Il problema, semmai, è capire se la scelta del tasso variabile sia stata effettuata con sufficiente raziocinio. Infatti, secondo alcuni studi autorevoli (Deutsche Bank, ma non solo) il tasso di inflazione – e conseguentemente i tassi di interesse imposti dalle banche centrali – impiega qualche anno a scendere verso le soglie considerate ideali dalla FED e dalla BCE (2-2,5%) allorquando l’indice dei prezzi al consumo raggiunge certi picchi così elevati, come quelli attuali, ed in un breve lasso di tempo. Ciò significa che chi ha contratto un mutuo a tasso variabile nella speranza/previsione che l’inflazione – e conseguentemente i tassi delle banche centrali – possa scendere altrettanto repentinamente, e la rata del suo mutuo diminuire proporzionalmente, sta commettendo un errore di valutazione, poiché è sicuro che i tassi continueranno ad aumentare lievemente almeno fino a Marzo 2023 e, qualora lo shock energetico dovesse continuare (a causa del perdurare del conflitto NATO-Ucraina-Russia), si aprirebbe uno scenario di Stagflazione – ossia recessione più inflazione elevata – che renderebbe impossibile per le stesse banche centrali diminuire i tassi di interesse per stimolare le economie e uscire dalla recessione.

Il mercato dei mutui, pertanto, dovrà adattarsi a questo scenario, agendo sulla offerta e diversificando ancora di più le tipologie di mutuo, magari stimolando la domanda di mutui di più lunga durata in modo da consentire un miglioramento dello scoring e una rata più bassa. Infatti, i redditi medi in Italia sono scesi in modo sensibile negli ultimi trenta anni e soprattutto negli ultimi cinque, abbassandosi ad un livello tale da non permettere a molti lavoratori subordinati di potere accedere al credito bancario se non in presenza di un garante e/o co-obbligato (il coniuge o convivente, se non uno dei genitori per i più giovani). Questa tendenza ad allungare il piano di ammortamento si evince dagli stessi dati di Kiron Partners, secondo cui la durata media del mutuo è già passata da 24,7 anni del 2021 a 26 anni del 2022.

Segmentando per fasce di durata, dallo studio di Kiron emerge che il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021), mentre i mutui ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali. Nel primo semestre 2022 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 Euro, in aumento rispetto al 2021 (+5%). L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% rispetto al 35,6% del 2021, e nella fascia da 35-44 anni del 34,7% rispetto al 34,8% dello scorso anno. L’acquisto della prima casa rimane la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo, e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%), la seconda casa resta al 2,1% come nel 2021, e sostituzione o surroga scendono all’1,8%. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione o ristrutturazione rappresentano lo 0,9%, e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo l’1,2% del totale.

24MAX, overview sul mercato creditizio e previsioni su Real Estate ultimo trimestre 2022

Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del mattone, soprattutto nelle grandi città italiane.

24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha rilasciato il secondo Credit Report 2022, contenente una overview del mercato creditizio fino al 31 agosto, nonchè le previsioni per l’ultimo trimestre 2022. Nel Report vengono messi a confronto gli andamenti del mercato con i dati registrati dall’Ufficio Studi di 24MAX sulla base del numero reale di transazioni. All’analisi quantitativa, poi, è stata associata un’analisi qualitativa che descrive l’identikit sociodemografico di chi richiede un mutuo.

ANDAMENTO DEL MERCATO CREDITIZIO – Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire dal mese di marzo 2022 a causa dell’inizio del conflitto e del costante aumento dell’inflazione, che ha raggiunto livelli record (9,1%) nella storia dell’Eurozona e ha indotto la BCE a intervenire sui tassi di interesse, rialzandoli fino ad oggi dell’1,25%. Si tratta del rialzo più alto della storia dell’Euro, ed ha conseguenze immediate sulle famiglie titolari di un mutuo a tasso variabile e sui nuovi contratti, riducendo la platea di persone che riescono ad accedere ai finanziamenti, sui quali pesa molto lo status occupazionale e la disponibilità di reddito percepito. A livello lavorativo, infatti, la netta maggioranza (77,5%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8%), dai lavoratori a tempo determinato (5,3%) e dai pensionati (4,9%). Otre il 97,7% dei mutui, inoltre, è destinato all’acquisto della prima casa, mentre i mutui richiesti per una seconda casa rappresentano il 2,3%.

Lo scenario che vede tassi e rate in aumento era già intuibile fin dal mese di febbraio 2022, quando si era manifestato un cambio di rotta nelle scelte dei consumatori. Infatti, se nel 2021 quasi il 90% dei mutui erogati era stato a tasso fisso, dall’analisi di 24MAX emerge che da gennaio a settembre 2022 la percentuale del tasso fisso è scesa al 78,10%, a fronte di una crescita del variabile che raggiunge quota 21,90%. “Queste percentuali su base semestrale non riflettono esattamente la contrazione del fisso rispetto al variabile che stiamo registrando di mese in mese. Le percentuali del semestre sono ‘viziate’ dai primi mesi dell’anno dove il fisso, ovviamente, era ancora la scelta predominante”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, che aggiunge: “Oggi per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come lo è stata negli ultimi anni, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero”,

IDENTIKIT SOCIODEMOGRAFICO – Dall’analisi delle transazioni emerge che il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nei primi otto mesi del 2022 è coniugato. In forte crescita la percentuale dei single, che raggiunge quota 42,5%, superando di oltre sei punti percentuali il dato medio del 2021 (36%). In questa categoria si registra una netta prevalenza di uomini (55,9%) rispetto alle donne (44,1%). In calo nei primi mesi del 2022 le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,8% rispetto al 9,8% del 2021. Si riduce anche la quota dei conviventi (1,8%) e dei vedovi, che si attesta all’1,3%, rispetto al 2,5% del secondo semestre 2021. Inoltre, nel periodo gennaio-agosto 2022 la fascia 35-44 anni è quella con il maggior numero di richiedenti (33,2%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni, che rappresentano il 27,6%. In crescita di oltre il 3% i richiedenti tra i 45 e i 55 anni (21,1%) e i giovanissimi (18-24 anni), che raggiungono il 2,9% (+2% rispetto alla media del 2021); stabili gli over 55 che quotano il 15,2%.

PREVISIONI MERCATO CREDITIZIO – Nonostante l’analisi precedente, non c’è motivo di essere pessimisti. Da un lato, le nuove esigenze abitative emerse durante la crisi sanitaria sono ormai consolidate, e quindi rappresentano un desiderata degli italiani, soprattutto tenendo conto che nei primi otto mesi del 2022 oltre il 97% dei mutui erogati da 24MAX riguardano l’acquisto della prima casa e non operazioni di investimento immobiliare (che rappresentano l’1,9%). Dall’altro, i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque vantaggiosi rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. “Va tenuto conto che negli ultimi anni il costo del denaro ha toccato minimi storici senza precedenti”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Chi in questo periodo ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso ha colto una grande occasione, che ragionevolmente non poteva durare per sempre”.

Oggi il mercato offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i tassi variabili a rata fissa che incontrano la necessità di chi deve sapere quanto dovrà corrispondere mensilmente. E ancora, i mutui variabili con CAP che offrono la possibilità di cristallizzare un tetto massimo ancora molto interessante, sfruttando comunque i vantaggi di un tasso variabile basso con la certezza che anche in futuro non possa aumentare oltre un certo importo. A questi si aggiungono i cosiddetti mutui green, proposti da un numero sempre maggiore di istituti di credito, che offrono un tasso favorevole e condizioni contrattuali agevolate a chi sceglie di comprare un immobile nuovo o ristrutturato in classi energetiche A e B o superiori.

SCENARIO ECONOMICO – L’Europa si trova in uno dei periodi più turbolenti della storia recente. Il conflitto in Ucraina, il caro energia, la scarsità di materie prime, i cambiamenti climatici, l’emergenza sanitaria e l’instabilità politica stanno avendo un impatto significativo sulla società, sulle famiglie e sui consumi. Un quadro macro economico che si ripercuote sui singoli erodendo il potere d’acquisto delle famiglie. Le più recenti previsioni delle istituzioni internazionali anticipano per il 2022 un marcato rallentamento del ciclo economico globale e il persistere delle pressioni inflazionistiche. Anche l’Ocse, secondo le più recenti dichiarazioni, ha rivisto al rialzo le previsioni sull’aumento dell’inflazione su scala globale, avvertendo che proprio per intervenire sul carovita saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali nella maggior parte delle economie. Per l’Italia, nel suo aggiornamento di interim dell’Economic Outlook, l’organizzazione parigina indica un +3,4% del Pil nel 2022 sostenuto da comparti come turismo e trasporti, che hanno beneficiato maggiormente della rimozione delle misure di contenimento della pandemia.

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E PREVISIONI – Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del mercato immobiliare, soprattutto nelle grandi città italiane, nonostante uno scenario in cui l’accesso al credito sta diventando più complesso. Il buon andamento dell’immobiliare residenziale è confermato anche dai tempi di vendita, in contrazione rispetto al 2021. Un dinamismo che avvalora la propensione delle famiglie italiane a investire nel mattone, da sempre percepito come asset rifugio nei periodi di incertezza.

Tuttavia, in uno scenario generale fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei tassi dei mutui, si ipotizza un rallentamento della crescita nel Real Estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le compravendite attestarsi sotto quota 700 mila unità, rispetto alle 748 mila del 2021. “Seppur l’anno in corso dovrebbe chiudersi con una contrazione delle compravendite inferiore al 10%, con prezzi in leggera crescita a livello nazionale, prevediamo nel medio termine uno scenario roseo alla luce dei cambiamenti strutturali che stanno interessando l’economia e la società dopo l’emergenza pandemica”, afferma Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.

Tra le tendenze che condizioneranno il mercato del Real Estate nei prossimi mesi, l’adozione dello smart working sempre più diffusa tra le aziende, da cui la necessità di soluzioni abitative con spazi per il lavoro da casa. E ancora, gli incentivi per le ristrutturazioni e il caro energia che spinge verso la ricerca di immobili di nuova costruzione contraddistinti da maggiore efficienza energetica.

Mutui: il mercato gioca la scommessa sul tasso variabile, ma il rischio rimane

Cresce sensibilmente il numero delle richieste di mutui a tasso variabile, ma la scommessa sulla discesa dell’inflazione e sulla fine del rialzo dei tassi è ancora tutta da giocare. Evitare il mutuo a tasso misto con opzione.

In soli otto mesi, da Novembre 2021 a oggi, i mutui a tasso fisso sono passati da una media dell’1.0% a quella odierna del 3.0% (e anche di più), mettendo alla prova il mercato del credito ipotecario. Fortunatamente, la domanda crescente di immobili residenziali ha sorretto le richieste, anche perché il c.d. “impatto emozionale” del tasso di interesse applicato, in coloro che hanno bisogno di un mutuo per comprare casa, è tradizionalmente ridotto. Non a caso, in passato, circa il 70% degli italiani ha comprato casa anche con tassi medi dell’8-10%, sebbene con le condizioni economiche di quell’epoca abbiamo oggi in comune solo l’inflazione elevata.

Grazie alla competizione tra banche e all’evoluzione dell’informazione finanziaria, resa disponibile a tutti anche dai media nazionali, gli italiani sono mediamente più informati sulla differenza – fondamentale – tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, e la storia recente – la famigerata crisi mondiale nata nel 2008 dai mutui subprime americani a tasso variabile – ha svelato la necessità di effettuare con molta cura la scelta tra le due tipologie. Pertanto, per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come soltanto otto mesi fa, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero, e la convenienza di stipulare un mutuo a tasso variabile oggi è da soppesare con estrema attenzione; essa, infatti, deriva esclusivamente dalla scommessa – tutta da giocare – che dal 2023 l’inflazione si riduca sensibilmente, i tassi delle banche centrali fermino la loro corsa al rialzo e, successivamente, scendano di nuovo, com’è negli obiettivi delle banche centrali in tema di politica monetaria e controllo dell’inflazione.

L’odierna offerta bancaria vede una “forbice” di 1,50% a svantaggio del tasso fisso e in costante aumento, per cui il rapporto di convenienza tra fisso e variabile sta gradualmente cambiando, come emerge dalle analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX. Analizzando i dati da gennaio a giugno 2022, il tasso fisso continua a prevalere nettamente rispetto al variabile, con picchi pari al 94,12% a febbraio e al 90,91% a giugno. La tendenza, però, cambia se si osservano gli andamenti delle pratiche caricate ma ancora in fase di elaborazione, che rivelano un cambio di rotta fino a giugno, quando la proporzione tra fisso e variabile sfiora il pareggio, con il fisso che rappresenta il 53,73%. “Questi dati vanno letti alla luce dello scenario generale di grande incertezza che trasmette instabilità anche ai consumatori finali. Riteniamo che questo cambio di passo proseguirà nei prossimi mesi, tanto che già da luglio si potrebbe manifestare il sorpasso del variabile sul fisso“, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.

Inoltre, scende notevolmente l’importo medio dei mutui erogati, che passa da quota di 124.106 euro del 2021 a 105.204 euro del primo semestre 2022. “Una tendenza che potremmo interpretare come una scelta cautelativa dei clienti che, dopo anni di tasso fisso, non sono ancora pronti all’idea di orientarsi verso il variabile. Al rischio di pagare rate crescenti preferiscono finanziarsi per importi inferiori”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire da marzo con l’inizio del conflitto e il costante aumento dell’inflazione. La crisi di Governo di questi ultimi giorni e la possibilità che vengano a mancare le agevolazioni fiscali che finora hanno contribuito ad alimentare il mercato immobiliare, rendono difficili eventuali previsioni nel medio-lungo termine”, aggiunge Marco Boidi. I dati in questione, comunque, non devono infondere pessimismo, poiché il 97% dei mutui riguardano l’acquisto della prima casa – ed esulano dunque dalle logiche di investimento – e i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque sostenibili rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Del resto, il costo del denaro negli ultimi anni ha toccato minimi storici davvero senza precedenti, e chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso entro Dicembre 2021 ha fatto “l’affare del secolo”, ipotecando, oltre alla casa, una rata molto bassa.

A copertura del rischio di ulteriore rialzo dei tassi di interesse, oggi il mercato dei mutui offre un ventaglio di proposte adeguate, come i tassi variabili a rata fissa e i variabili con CAP; nei primi, a variare può essere soltanto il periodo di ammortamento, e non la rata mensile che rimane sempre uguale; i secondi, invece, pongono un limite al rialzo del tasso, in modo tale da assicurare uno stop all’eventuale aumento della rata. A questi si aggiungono i cosiddetti mutui green,  che offrono un tasso favorevole e condizioni contrattuali agevolate a chi sceglie di comprare un immobile nuovo o ristrutturato in classi energetiche A e B o superiori. Questi tipi di mutuo sono destinati ad avere un buon successo nei prossimi anni, poichè i bonus a pioggia erogati dal governo italiano consentono ad edifici e immobili con un elevato livello di vetustà di beneficiare di una classe energetica superiore, e questo avrà un effetto-traino sui mutui “green”

Ormai superata, invece, appare la formula dei mutui a tasso misto con opzione, che sono una formula intermedia tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile. In questo tipo di mutuo, durante la durata e con una cadenza prestabilita (ad esempio ogni tre anni o cinque anni) è possibile scegliere tra fisso e variabile, ma per tutta la durata del periodo precedente alla data di opzione il tasso e la rata rimarranno fissi o varieranno esattamente come nel caso di un fisso o variabile classici. Lo svantaggio di questo tipo di mutuo è che si tratta di un “insieme” di mutui più corti (con periodi intermedi di 3-5 anni); pertanto, se la tipologia di partenza è il tasso fisso e, alla prima scadenza, non lo vogliamo cambiare, il tasso sarà comunque ricalcolato sulla base del parametro Euribor del momento successivo, e non sulla base di quello iniziale. Ciò comporta che la rata varierà, a dispetto dell’obiettivo di mantenerla costante nel tempo.

Mutui, nel 2022 pesano inflazione, guerra e aumento dei tassi

Secondo Renato Landoni , il mercato dei mutui continua la sua crescita, seppur in maniera più contenuta rispetto a quanto fatto registrare nel 2021. Per il 2022 previsioni incerte. Banche più severe nell’accesso al credito.

Di Adriana Cardinale*

I recenti dati di Kiron (gruppo Tecnocasa) confermano che l’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 92,6% del totale delle richieste. Chi opta per la sostituzione o la surroga rappresenta il 3,5%, mentre le operazioni di consolidamento dei debiti costituiscono lo 0,5%. Chi invece fa ricorso al finanziamento per ottenere maggiore liquidità, per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione a fronte di garanzie patrimoniali, rappresenta lo 0,8% del totale. E’ pari allo 0,5% la percentuale di coloro che accendono un mutuo per costruire o ristrutturare la propria abitazione. Interessante analizzare anche quanti scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa e che costituiscono il 2,2%. Rispetto al 2020 si rileva una crescita per l’acquisto della prima casa del +4,0% e un calo per consolidamento del -0,4%, sostituzione e surroga del -3,2%; pressoché invariate le altre finalità.

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi in aumento e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo periodo il 91,3% dei mutuatari ha optato per un prodotto a tasso fisso. La seconda scelta è stata quella per il prodotto a tasso variabile con il 6,6% delle preferenze. Rispetto al periodo precedente si rileva una crescita per i prodotti a tasso fisso del +4,6% e un calo per i prodotti a tasso variabile con CAP del -3,4%. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 25,2 anni, mentre nel 2021 era pari a 24,8 anni. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 43,8% dei mutui ha una durata compresa tra 26 e 30 anni, il 30,7% si colloca nella fascia 21-25 anni, il 9,0% rientra nella fascia 10-15 anni e i mutui di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale, a causa dei costi elevati della rata mensile.

Nel 2021 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a 115.600 euro, mentre nell’anno precedente ammontava a 114.100 euro. Suddividendo il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi di medio-bassa entità. Infatti, il 41,3% dei mutui erogati ha un importo appartenente alla fascia ≥ 50.000 e < 100.000 €, il 35,4% da 100.000 € a 150.000 €, il 12,6% si colloca nella fascia successiva, ≥ 150.000 e < 200.000 € e la percentuale dei mutui che superano i 200.000 € è pari a 6,4%.

Analizzando il quarto trimestre 2021, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.913 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +2,7 %, per un controvalore di oltre 425 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – IV trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia a fine marzo ed elaborati da Kìron. Approfondendo nel dettaglio i dati trimestrali, si mantiene nel quarto trimestre la tendenza che ha caratterizzato l’intero anno 2021. Si nota la costante crescita delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare: nel quarto trimestre hanno segnato +13,9%. Sempre in calo invece le operazioni di surroga che, anche in virtù del rialzo dei tassi di interesse, fa crollare il dato rispetto allo stesso trimestre del 2020 del -52,1%. Pertanto, si conferma un mercato forte, incentrato in particolare sulle operazioni di acquisto che rappresentano ormai 9 operazioni su 10.

Nonostante il delicato contesto economico generale, le banche dispongono comunque di forte liquidità ed hanno continuato ad erogare credito alle famiglie, ponendo ancora più attenzione alla qualità del credito concesso.  Le agevolazioni a beneficio dei giovani previste nel PNRR hanno fatto il resto, facendo accelerare ulteriormente la concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare. L’andamento dei tassi medi relativi ai mutui casa ha registrato un aumento, soprattutto dopo il mese di Febbraio 2022, a causa dell’inasprirsi dell’inflazione e delle aspettative negative derivanti dalla guerra in Ucraina, ma nel 2022 il mercato del credito alle famiglie continuerà ad essere un settore interessante e in moderata crescita rispetto al 2021, sebbene al momento si registrino segnali di un moderato irrigidimento dei parametri di valutazione da parte degli istituti di credito nella valutazione del merito creditizio.

Le scelte politiche che il nostro Paese adotterà in termini di sostegno all’economia, saranno determinanti soprattutto per dare slancio all’occupazione e per tutelare il reddito delle famiglie. Le previsioni per il 2022 indicano che la crescita dell’attività economica per i prossimi mesi sarà in parte condizionata  dagli eventi in corso in Ucraina, ma gli effetti del pacchetto di stimoli all’economia che ha interessato il nostro Paese si rifletteranno sulle condizioni finanziarie e sul clima di fiducia delle famiglie stimolando il ricorso al credito.

* Segreteria di redazione P&F

Gli effetti della guerra in Ucraina sui prezzi delle case in affitto

Se c’è una cosa che è stata messa in chiaro dalle primissime ore della guerra tra Russia e Ucraina, è il timore di una forte ripercussione economica sul nostro Paese. Spaventa l’effetto su mutui e affitti, vista la crescita dei tassi di interesse.

Come sappiamo, la bolletta energetica degli italiani è fortemente dipendente dalla Russia per quanto riguarda la distribuzione del gas, ma non solo: la guerra sta già portando a forti rincari sulle materie prime, primi fra tutti il grano, e sui beni di consumo in generale

Anche il mercato immobiliare sta soffrendo le dinamiche della guerra, come evidenziano i dati forniti da caseinaffitto360, e già dai primi giorni del conflitto i rialzi dei prezzi di mutui e affitti sono stati ben visibili. Il tasso fisso, infatti, ha raggiunto livelli che non si vedevano dal 2019, superando lo storico 1% e contribuendo a diffondere insicurezza e diffidenza in tutto il processo di compravendita. Per fare un esempio, un mutuo a tasso fisso da 126mila euro, estinguibile in venticinque anni, può al momento avvalersi nel migliore dei casi di un TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) dell’1,44%, con un aumento di circa 7.000 euro di interessi in più (rispetto a qualche mese fa) da corrispondere durante il piano di ammortamento. E il settore degli affitti non è da meno, poichè i prezzi stanno crescendo insieme ai beni di consumo, con maggiorazioni fino al 10%. Questo ostacola non solo gli affittuari, ma anche i proprietari, che si trovano a subire un aumento delle imposte da pagare.

Al momento il mercato immobiliare sembra essere stazionario: gli aumenti dei valori si sono visti, ma non se ne aspettano altri nell’immediato. Tuttavia, se il livello di crescita dei prezzi immobiliari dovesse diventare strutturale, allora l’intervento più incisivo della BCE sui tassi di interesse sarebbe scontato. A questo si aggiunge il problema rappresentato dalle aspettative di durata del conflitto in Ucraina, ed in tal senso le previsioni non sono buone: se la guerra dovesse durare ancora per molto, i tassi potrebbero aumentare fino a 55 punti base tra la fine del 2022 e i primi mesi del 2023, facendo salire il costo del denaro e portando a ripercussioni anche forti sull’economia dei consumi, soprattutto per chi detiene mutui a tasso variabile. Questi, infatti, potrebbero veder aumentare le rate in modo consistente, incidendo sul tenore di vita  dei debitori; per chi ha surrogato a tasso variabile il mutuo vecchio, poi, il tasso attuale potrebbe diventare molto più alto del mutuo precedente.

Tuttavia, i mutui a tasso variabile non sono molto gettonati (soprattutto nelle operazioni di surroga), e la stessa surroga è ormai una pratica in netto disuso.

L’obiettivo della Banca Centrale Europea sembra essere al momento quello di stabilizzare i tassi al 2%, ed è per questo motivo che gli esperti nel settore immobiliare spronano gli italiani a non scoraggiarsi e a comprare casa anche in questo periodo di transizione, in quanto quasi sicuramente ci aspetteranno tassi fissi molto più elevati di oggi (mediamente del 3.5-4%). Un’altra opzione potrebbe essere quella di comprare casa per poi rivenderla successivamente, e beneficiare  con il capitale ricavato di obbligazioni a tasso fisso finalmente redditizie; tuttavia, si tratta di pratiche laboriose e complicate, che non possono essere risolte in tempi immediati: bisogna avere dimestichezza con la gestione del denaro e saper trovare buoni acquirenti, oltre ad essere pratici delle procedure di compravendita.

Con un’inflazione che si prevede raggiungerà ben presto il 5% – e c’è chi teorizza anche punte stabili del 6% – gli affitti, per sopperire soprattutto alle bollette sempre più alte, potrebbero subire aumenti fino al 12%. Devono quindi mutare le logiche di investimento del settore: inflazione, tassi di interesse elevati, incertezza, questi elementi sembrano caratterizzare il futuro delle nostre case. In linea generale, ci attende un forte periodo di precarietà sul mercato immobiliare, in quanto l’aumentato rischio sta facendo traballare la quota  di investitori immobiliari puri, dando maggiore spazio a chi acquista  la prima casa.

Mutui, previsioni 2022: mercato in crescita e forte impulso dall’immobiliare

E’ lecito aspettarsi che i tassi fissi dei mutui si innalzeranno nel corso del 2022 e del 2023, e non c’è alcun dubbio sul “se” aumenteranno, ma sul “quando”. Questo dipenderà certamente dalle decisioni delle banche centrali su come fronteggiare l’inflazione.

Il mercato dei mutui continua la sua crescita e i dati relativi alle erogazioni confermano una forte concentrazione sulle operazioni di acquisto, che rappresentano ormai quasi 9 operazioni su 10. “Secondo le nostre stime – afferma Renato Landoni (nella foto), Presidente Kìron Partner – il 2021 dovrebbe chiudersi superando i 60 mld di euro di mutui erogati, con un aumento di circa 10 mld di euro rispetto al 2020. Questo dato è di per sè interessante, ma lo è ancor di più se consideriamo anche la difficile situazione generale vissuta a livello economico nel corso di questi ultimi due anni”.

Gli istituti – continua Landoni – alla luce della forte liquidità di cui dispongono, hanno continuato ad erogare credito alle famiglie, ponendo particolare attenzione alla qualità del credito concesso. Le agevolazioni a beneficio dei giovani previste nel PNRR hanno fatto il resto facendo accelerare ulteriormente la concessione di credito finalizzata all’acquisto immobiliare”. “Sul fronte tassi, l’andamento degli indici medi relativi ai mutui casa ha registrato nella seconda parte del 2021 un lieve aumento. Tuttavia non si prevedono particolari cambiamenti nel 2022: i tassi rimarranno contenuti ed i mutui convenienti. Il mutuo casa rimane al centro delle politiche di sviluppo degli istituti di credito a vantaggio delle famiglie”.

Cosa aspettarsi nel 2022 dai tassi di interesse?
tassi dei mutui sono leggermente aumentati verso la fine dello scorso anno, ma la sensazione è che le tensioni sull’inflazione produrranno comunque effetti a breve termine su chi si accinge a sottoscrivere un mutuo, destinato com’è a sopportare una rata mensile maggiore con il passare dei mesi, soprattutto se il mutuo prescelto sarà a tasso variabile. La decisione di acquistare casa con un mutuo, pertanto, deve essere presa al più presto possibile, perché già dallo scorso agosto l’aumento dei tassi è stato di circa lo 0,30%, e se il c.d. Tasso Finito non ha assunto misure maggiori è dovuto solo alla politica delle banche – fino ad oggi, non si sa quanto durerà – di compensare riducendo gli spread, che nel secondo e terzo trimestre 2021 erano rimasti ai livelli minimi dello 0,9% per i mutui a tasso variabile e dello 0,2% per i mutui a tasso fisso.

Pertanto, è evidente come sia lecito aspettarsi che i tassi fissi dei mutui si innalzeranno nel corso del 2022 e del 2023, e non c’è alcun dubbio sul “se” (aumenteranno), ma sul “quando”. Questo dipenderà certamente dalle decisioni delle banche centrali su come fronteggiare l’inflazione, per cui sarà bene tenere d’occhio le decisioni della BCE che, però, pare non abbia intenzione di rialzare i tassi prima di settembre, anche perché la crescita economica sostenuta non verrebbe incoraggiata da un incremento eccessivo dei tassi che farebbe comodo solo alle banche. Queste ultime, peraltro, hanno già cominciato ad aumentare gli spread dal quarto trimestre del 2021, ma i tassi sono ancora super convenienti rispetto a 12 anni fa, quando l’Euribor era al 5% e i migliori spread all’1,20 per cento.

Quale tipologia di mutuo conviene scegliere nel 2022?
La risposta è immediata: conviene ancora il tasso fisso, nonostante gli aumenti recenti. Certo, al momento il mutuo a tasso variabile ha tassi prossimi allo zero ed è molto attrattivo, ma nei prossimi mesi potrebbe riservare brutte sorprese. Pertanto, chi vuol farsi tentare dal tasso variabile deve necessariamente coprirsi dal rischio di un aumento insostenibile della rata mensile scegliendo soluzioni miste come quelle con il “CAP di tasso” (tasso massimo applicabile dalla banca, anche in caso di aumento sostenuto dei tassi) o con il meccanismo della “rata costante” (la rata rimane sempre uguale ma varia in aumento o diminuzione il periodo di ammortamento del mutuo).

Tassi d’interesse, indici ai minimi. Mutui molto convenienti anche per il 2022

Tassi attesi alle attuali quotazioni per tutto il 2022. Se si sceglie il mutuo a tasso variabile, serve capire quanto il nucleo familiare sia in grado di reggere gli eventuali aumenti di rata anche in termini di sostenibilità del tenore di vita.

Di Renato Landoni*

In un contesto macroeconomico che vede un aumento delle stime dell’inflazione per i prossimi mesi, tenuto conto del perdurare dell’emergenza sanitaria che ha impattato in maniera importante sul PIL europeo, la Bce continua a manifestare la propria volontà di contenere i tassi di interesse agli attuali livelli seppur, col prossimo anno, verranno gradualmente ridotte le misure a sostegno dell’economia europea che erano state in precedenza adottate dalla stessa Bce (“PEPP”). “Attualmente la forte liquidità di cui godono gli istituti di credito sta portando ad un allineamento dell’offerta bancaria su spread abbastanza contenuti. Riteniamo – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – però che nel prossimo futuro si possa determinare un leggero aumento dei tassi di interesse. I tassi resteranno comunque a valori molto bassi rispetto al passato e permetteranno così di ottenere accesso ai finanziamenti a condizioni convenienti anche per il 2022”.

Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) – Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015 e dopo una progressiva discesa è arrivato a -0,56% nel mese di Novembre 2021 raggiungendo il minimo storico.
Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) – Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a Luglio 2019. Ha toccato il minimo storico a Ottobre 2020 segnando 0,02%. L’ultima rilevazione media relativa al mese di Novembre si attesta allo 0,38%.

­­ESEMPI PRATICI – Stando alle dinamiche dei tassi di Novembre 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,10% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 438 euro, circa 46 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 392 euro. Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo a tasso variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita.

PREVISIONI – I tassi dei mutui hanno fatto rilevare dei lievi aumenti nel corso dei mesi centrali del 2021, un po’ per via della variabilità degli indici di riferimento a cui sono indicizzati, un po’ per il lieve rialzo degli spread da parte degli istituti di credito, fenomeno che come in precedenza analizzato sembra essersi esaurito. Ad oggi resta tuttavia ancora molto conveniente sottoscrivere un mutuo per acquistare l’abitazione in quanto i tassi sono attesi alle attuali quotazioni o in lieve aumento per tutto il 2022.

* Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA

Tassi d’interesse, indici sempre ai minimi e rate di mutuo molto accessibili

Le previsioni per l’imminente futuro delineano uno scenario senza rialzi dei tassi di interesse ed un proseguimento della politica accomodante della Bce. Si teme, però, un ritocco in aumento degli spread da parte delle banche, i cui bilanci necessitano di una politica dei ricavi da mutuo più aggressiva.

“Nell’attuale congiuntura socio-economica, tenuto conto dell’emergenza sanitaria che ha impattato in maniera importante sul PIL europeo, la Bce continua a manifestare la propria volontà di contenere i tassi di interesse agli attuali livelli attraverso il mantenimento delle misure emergenziali adottate (“PEPP”). Di contro, giungono dai paesi del Nord Europa e dagli Stati Uniti le prime avvisaglie di un deciso aumento dell’inflazione che, com’è noto, fa da contraltare a un successivo aumento dei tassi di interesse. Gli indici di riferimento dovrebbero far registrare lievi aumenti, restando comunque ancora a valori storicamente molto bassi e permettendo così di ottenere tassi convenienti sui finanziamenti”, è l’opinione di Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA.  

Relativamente al primo semestre del 2021, le domande di mutui e di surroga sono cresciute del 20,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I volumi totali – nonostante un dato sensibilmente negativo di Giugno (-4,4%) – sono superiori sia a quelli del 2020 che ai valori degli anni precedenti. Sulla crescita hanno inciso soprattutto le richieste di mutui per acquisto, mentre le surroghe e i mutui per sostituzione rappresentano una percentuale marginale.

I dati su Euribor ed Eurirs degli ultimi dieci anni, analizzati da Kiron SpA – società del gruppo Tecnocasa – delineano uno scenario di sostanziale stabilità per tutto il 2021. Per quanto riguarda l’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile), dai massimi di Luglio 2011 (1,60%) il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015 e dopo una progressiva discesa ha raggiunto il -0,55% nel mese di Agosto 2021, molto vicino al minimo storico. L’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso), invece, dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a Luglio 2019. Ha toccato il minimo storico a Ottobre 2020 segnando 0,02%. Dal mese di Gennaio 2021, che ha fatto registrare lo 0,08%. Con la rilevazione media del mese di Agosto quota a 0,26%.

Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’ 1,1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 433 euro, circa 40 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 393 euro. Questo chiaramente qualora i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo.

Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo a tasso variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere. Però, le previsioni per l’imminente futuro delineano uno scenario senza rialzi dei tassi di interesse e con un proseguimento della politica accomodante della Bce. Si teme, semmai, un ritocco in aumento degli spread da parte delle banche, i cui bilanci necessitano di una politica dei ricavi da mutuo più aggressiva.

Pertanto, è lecito pensare di approfittare subito del binomio tassi bassi/spread bassi e, per chi ce l’ha in programma, acquistare casa adesso e senza ulteriori rinvii. Peraltro, negli ultimi tre mesi i tassi dei mutui hanno fatto registrare già dei lievi aumenti, e questo ha avuto degli effetti sulla rata mensile media dei mutui a tasso fisso.