Secondo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite pari a 680mila, ma le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
In base alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite in diminuzione rispetto al 2022, stimiamo intorno a 680 mila, che rappresentano comunque un buon numero di transazioni e un mercato in salute. Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
“I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti. Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi. Non ci aspettiamo impatti negativi sulle tipologie top, signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali si è anche disposti a spendere qualcosa in più. – afferma Fabiana Megliola (nella foto), Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato”.
Previsioni di ribasso dei valori sono previste anche per le soluzioni da ristrutturare, che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta, i prezzi terranno, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, soprattutto nelle grandi città. Il gap tra le richieste dei proprietari e la diminuita disponibilità di spesa porterà a un allungamento dei tempi di vendita che si è già avvertita nella seconda parte del 2023. “Gli investimenti – aggiunge Megliola – rimarranno una componente importante del mercato sia nella modalità destinata alla locazione breve sia a lungo termine ma, in quest’ultimo caso, con una maggiore attenzione alla solvibilità dell’inquilino a cui potrebbero essere richieste maggiori garanzie. Infatti, sono numerosi coloro che si stanno spostando sull’affitto breve.
Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. “Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”, conclude Fabiana Megliola.
Tuttavia, a fronte di una forte flessione in ambito residenziale si registra un incremento davvero importante in quello della locazione, che non raggiungeva un picco così alto da oltre dieci anni ma che in realtà aveva iniziato il trend già alla fine del 2021, facendo registrare una variazione annuale del più 1,8%. I canoni di locazione si confermano in crescita, con un incremento semestrale pari allo 0,9%, poichè la domanda elevata si scontra con una bassa offerta, dovuta anche al fatto che molti proprietari praticano gli affitti brevi. Per il 2024, le previsioni parlano di dati sostanzialmente invariati rispetto al 2023, anche rispetto al numero delle compravendite e ai contratti di locazione. Le esigenze degli acquirenti su Roma saranno quelle di una ricerca più forte di spazi ampi in cui poter anche lavorare da remoto, mentre per gli acquirenti più giovani appartamenti di taglio più piccolo, sotto i 100 mq.
Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa – che ha effettuato uno studio accurato sui singoli quartieri – sono poche le famiglie che scelgono il centro storico. Nell’area Prati Cavour le soluzioni di prestigio, con affacci, spazi esterni, box auto e metrature di almeno 180-250 mq costano circa 6.500 euro al mq, mentre ci vogliono 8.000 euro al mq per monolocali e bilocali o per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Nelle zone più centrali si toccano anche i 10 mila euro al mq. Le soluzioni signorili non registrano importanti aumenti di prezzo, dal momento che l’imposizione fiscale si fa sentire. L’esplosione degli affitti brevi sta portando a una riduzione dell’offerta residenziale, anche se si riescono a trovare i bilocali a 1.200 euro al mese nel quartiere Prati e a 1.400 euro al mese nelle zone centrali. Attualmente si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca oppure contratti transitori.
Nel quartiere di San Lorenzo-Università i prezzi sono in leggero aumento: a muovere il mercato sono soprattutto investitori che comprano per affittare a studenti o genitori di studenti. Si cercano dal bilocale al taglio più ampio per affittare da un minimo di 450 euro a stanza. Il quartiere si divide in due parti (via Tiburtina divide appunto lo storico Rione): quella compresa tra viale dello Scalo di San Lorenzo, dove troviamo il dipartimento di psicologia dell’università degli studi La 
Sapienza e via dei Volsci dove in base alla dimensione e al piano, un appartamento in buone condizioni costa 3.000-3.500 euro al mq e l’area compresa tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro (via dei Dauni, via dei Liburni, via dei Ramini, via dei Taurini). Quest’ultima è la più apprezzata perché tranquilla e signorile: gli stabili ex Ferrovie sono stati realizzati negli anni ’20-’30 e sono dotati di corte interna, motivo per cui i prezzi salgono a 4.000 euro al mq. Qui sorge anche il complesso “La risorgente”. Nella parte finale di via dei Sabelli ci sono villini il cui valore si aggira intorno a 300 mila euro. 
A Monteverde Nuovo il parco immobiliare di recente costruzione si caratterizza per la presenza di condomini degli anni ’60-’70 che si scambiano a 3.000-3.500 euro al mq. Ci sono anche ville d’epoca degli anni ’30 che si scambiano a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Punte di 5.000 euro al mq si raggiungono per le case che hanno affaccio su Villa Pamphili. Sul mercato delle locazioni si segnalano valori intorno a 1.000-1.100 euro al mese anche per i bilocali a causa di una domanda elevata che trova poca offerta in un quartiere in cui converge la richiesta di chi non riesce ad accedere al mutuo e di chi cerca per motivi di studio. 
Stabili i prezzi nell’area di Roma Sud (+0,2%) anche se vale la pena citare il trend dei quartieri Ostiense e Eur. A Ostiense, soprattutto i piccoli tagli, sono molto richiesti per investimento e hanno subito un rialzo dei valori. Crescono, infatti, nel quartiere i bilocali da mettere a reddito come casa vacanza. Questo ha ridotto la differenza tra il prezzo di un bilocale e quello di un trilocale. Tra gli investitori si contano genitori che comprano per i figli che arrivano dal Sud Italia per studiare (c’è l’università di “Roma Tre”). E’ un quartiere della città che, negli ultimi anni, è stato riscoperto soprattutto da un target molto giovane che si orienta su bilocali e trilocali su cui investire fino a 350 mila euro.
È un mercato stabile quello in zona Eur, dove vanno avanti i lavori per la ristrutturazione di tre importanti Torri del Ministero delle Finanze, dove si trasferirà la sede di Trenitalia con circa 3.000-4.000 persone. I lavori dovrebbero finire nel 2024. Questo crea aspettative positive per il mercato delle compravendite e delle locazioni. Si nota anche un maggiore interesse da parte di chi vuole avviare un’attività di ristorazione. Al momento gli operai che lavorano al progetto e le società interessate hanno alimentato il mercato delle locazioni, con una domanda importante di case in affitto. Si sono stipulati soprattutto contratti a canone libero e per un bilocale si sono registrati canoni medi di 800-1.000 euro al mese. L’aumento dei tassi di interesse non ha impattato sul mercato di Eur Centro, dove insiste una clientela caratterizzata da un’ottima disponibilità di spesa e 
che acquista tagli ampi, 120-140 mq, per avere una stanza in più. Si tratta quasi sempre di famiglie che lavorano nelle aziende della zona e che hanno la possibilità di lavorare in smart working. I prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq. Si segnala una maggiore sofferenza, soprattutto in termini di aumento dei tempi di vendita, nella zona di Eur Dalmata dove c’è un maggiore ricorso al credito. Le case sono meno costose e hanno valori medi di 3.500 euro al mq. In entrambe le aree non si segnalano interventi di nuova costruzione ma c’è sicuramente un maggior apprezzamento per le soluzioni in buono stato maggiormente apprezzate soprattutto alla luce dell’aumento dei costi delle materie prime.
Nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina i valori immobiliari sono in leggera diminuzione. L’aumento dei tassi di interesse si è fatto sentire e questo determina un minore accesso al credito soprattutto nelle zone più popolari dove si ricorre spesso a mutui Consap. Parliamo in particolare dei quartieri di Cinecittà est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro: l’offerta è di tipologia più popolare e i valori si aggirano intorno a 3.000 euro al mq. Minore difficoltà per la parte più signorile che sorge a ridosso del parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti dove ci sono immobili di ampia metratura che toccano 4.000 euro al mq. Nelle aree a ridosso della metro “A” sulla Tuscolana, si registra un aumento di domanda per investimento che si orienta su bilocali da destinare a casa vacanza e B&B e per i quali si impiegano intorno a 180-200 mila euro, rivolgendosi soprattutto alle zone più popolari.
Genitori di studenti e investitori acquistano anche nel quartiere Tor Vergata. Soluzioni più signorili degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio ed acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Si segnala, in generale, una preferenza per le soluzioni ristrutturate e che non necessitano di lavori e per le nuove costruzioni che si trovano a Lunghezza, Ponte di Nona e Castelverde e che si scambiano a prezzi medi di 3.000 euro al mq. Si nota anche una maggiore attenzione alla classe energetica. Sul segmento della locazione c’è una forte domanda e bassa offerta. Per un bilocale si spendono da 600 a 800 euro al mese. 
In leggera diminuzione i valori della macro-area di Villa Ada-Monte Sacro (-0,9%), dove si mette in evidenza il ribasso del quartiere di Trieste-Villa Ada, che individua un’area medio alta di Roma, i cui prezzi sono rimasti stabili nella prima parte dell’anno. Continua l’interesse per le soluzioni già ristrutturate che non necessitano di interventi, al contrario si assiste a una maggiore negoziazione sui prezzi delle soluzioni da ristrutturare di ampia dimensione alla luce degli aumentati costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse dei mutui. Si segnalano 
però imprese edili che cercano queste tipologie da frazionare e poi rivendere a prezzi medi intorno a 8.000-9.000 euro al mq. La parte più signorile è compresa tra le vie Arbia e limitrofe, dove ci sono immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che si valutano, in buono stato, intorno a 7.000 euro al mq. Prezzi simili in via Chiana nel tratto verso la Salaria. Sul mercato delle locazioni c’è domanda da parte di studenti universitari vista la vicinanza della “Luiss” ma poca offerta alla luce del fatto che le famiglie preferiscono affittare a famiglie. Un bilocale nella parte signorile si affitta a circa 1.200 euro al mese, una stanza anche 650 euro al mese. 
I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti. Non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale.
PREZZI – I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%.
Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia. Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato, e ciò ha influito sul consuntivo delle compravendite residenziali, che in Italia sono state 350.855 (con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022). I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).
DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA – La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla 
pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%. Nella prima parte del 2023 si evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%. Chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione, o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.
Secondo gli ultimi dati ISTAT, il reddito netto annuo familiare risulta in media pari a 33.798 euro. E’ interessante utilizzare questo dato in una simulazione di acquisto, rapportandola poi al 2021 per meglio comprendere il “costo sociale” dell’inflazione sulla possibilità delle famiglie di acquistare una casa, e soprattutto che tipo di immobile è possibile comprare. Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio del 4,65% e con 
un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento pari all’80%, si può acquistare un’abitazione del valore di 187.000 euro, con una rata mensile di 845 euro. L’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile, e cioè 37.400 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
Tecnocasa ha provato a confrontare la rata del mutuo e i canoni di locazione nelle grandi città italiane. Con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto ma non mancano casi, laddove i prezzi al mq sono contenuti, in cui la rata è decisamente più conveniente dei canoni di locazione che, in molte città, hanno avuto una crescita importante negli ultimi tempi. L’aumento dei tassi di mutuo, com’è noto, ha influito molto sulle dimensioni degli immobili più comprati, poiché a parità di rata di mutuo – al netto della stretta creditizia effettuata dalle banche, che sta caratterizzando tutto il 2023 – ci si può permettere un’abitazione più piccola. Infatti, con lo stesso reddito netto annuale attuale, ma ai tassi del 2021, a parità di rata si sarebbe potuto acquistare una casa dal valore di 254 mila euro, con una disponibilità iniziale di 50.800 euro.
Guardando nel dettaglio delle grandi città, è Milano quella che, avendo i prezzi più elevati (4.263 euro al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65 mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1.362 euro e un reddito disponibile di 4.540 euro. Se si optasse per l’affitto occorrerà mettere in conto un canone di locazione di 1.068 euro al mese, per cui il mutuo comporterebbe 294 euro in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto, perché la rata ora è di 1.619 euro con un reddito disponibile di 5.397 euro, l’affitto medio si aggira intorno a 1.453 euro al mese valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto. Rispetto ai prezzi e ai tassi del 2021, oggi la rata è di 472 euro in più per un bilocale e di 561 euro in più per un trilocale.
Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi di Italia (1.115 euro al mq), richiede una rata di 360 euro al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1.200 euro. Il canone di locazione di un bilocale è di 415 euro al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022. Per un trilocale si mette in conto una rata di 428 euro, contro un canone di locazione di 500 euro al mese. Nel capoluogo ligure, quindi, l’acquisto vince, nonostante rispetto al 2021 la rata sia aumentata di 92 euro per un bilocale e di 110 euro per un trilocale.
A Roma il prezzo medio è poco sotto i 3.000 euro al mq, ed è richiesta una rata mensile di 968 euro al mese per un bilocale e di 1.150 euro al mese per un trilocale. Pertanto, per potersi permettere l’operazione è richiesto un reddito rispettivamente di 3.225 euro e 3.834 euro. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 797 euro e 988 euro, per cui l’affitto è più basso del mutuo, che comunque in due anni è aumentato di 279 euro per un bilocale e di 332 euro per un trilocale. Tra le realtà più costose anche Firenze dove, per assicurarsi un bilocale, occorre un reddito mensile di 3.100 euro al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 931 euro. Quest’ultima sale a 1.106 euro per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3.688 euro al mese. I canoni di locazione sono di 699 euro al mese per un bilocale e di 817 euro al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo. In due anni, per lo stesso bilocale si è passati da una rata di 620 euro a una di 699 euro, per un trilocale da 786 a 1.106 euro.
Una delle città che ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna. Nel capoluogo emiliano, per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 845 euro al mese oppure un canone di locazione di 734 euro. Per un trilocale la rata è di 1.000 euro, mentre il canone di locazione è di 885 euro al mese. In due anni, il bilocale richiede un reddito di quasi 1.000 euro in più, da .1820 € a 2.815 euro, mentre il trilocale da 2.164 a 3.347 euro. A Torino, invece, la rata richiesta per un bilocale è di 523 euro al mese, contro un affitto di 451 euro, mentre per un trilocale è di 622 euro al mese contro un affitto di 566. A Verona la rata è rispettivamente di 547 e 651 euro al mese, contro un affitto di 611 e 722 euro al mese, facendo propendere decisamente per l’acquisto. L’aumento dei tassi ha portato un incremento della rata per l’acquisto di un bilocale da 360 euro a 547 euro a Verona, e da 363 a 523 euro a Torino. 
Alla luce di questa analisi, non è semplice rispondere alla domanda se sia più conveniente comprare o affittare, poiché tale scelta dipende da innumerevoli altri fattori che non possono esaurirsi con un confronto squisitamente numerico. Peraltro, il mercato delle locazioni oggi risente di un lieve restringimento dell’offerta, dovuto più alla diffidenza dei piccoli proprietari verso i contratti di lungo periodo – funestati da percentuali di morosità vicine al 50% – che alla volontà di adibire le case alla ricettività turistica (affitto breve). L’analisi condotta da Tecnocasa, sul tema, ha confermato che la possibilità di dover sacrificare il reddito da locazione per via della intervenuta insolvenza di molti inquilini induce grande prudenza nei proprietari, anche alla luce dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione, tuttavia, restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,1%, mentre le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,4%, Palermo con il 6,3% e Verona con il 6,2%. L’analisi rivela che gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi e/o sottoposte ad interventi di riqualificazione.
In questo trimestre, quindi, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno comunque un buon risultato. Molto probabilmente l’aumento dei tassi di interesse con relativa diminuzione di capacità di spesa dei potenziali acquirenti sta portando a una tenuta migliore alla luce dei prezzi più bassi. Tra le grandi città il calo delle compravendite più importante lo ha messo a segno Bologna con -23,9%, seguita da Milano con -22,9%, le città dove negli ultimi anni i prezzi si sono incrementati maggiormente. La Capitale mette a segno -10,3%. L’hinterland di Milano segna -10,5% un trend migliore del capoluogo, mentre va peggio l’hinterland di Roma che chiude con -12,2%. Tra le realtà dell’hinterland delle metropoli il risultato migliore spetta a quello di Palermo che chiude con +1,0% e Napoli con -6,1% a motivo anche delle località turistiche che vi appartengono.
Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato quasi 800mila transazioni, pertanto, nel 2023 le compravendite dovrebbero scendere a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025. Secondo l’analisi di Nomisma “Sguardi familiari sull’Abitare 2023“, tra le famiglie numerose 1 su 5 dichiara di non avere i requisiti per l’accesso al credito per l’accensione di un mutuo (il 21,1%). Percentuali più alte rispetto alla media si registrano anche per le famiglie con figli minori (13,1%) e persone sole under 45 (10,7%). Questo contribuisce a spiegare la flessione della propensione all’acquisto di abitazioni nei prossimi mesi da parte degli italiani, che coinvolge il 12% delle famiglie rispetto al 13,3% registrato nel 2022.
Le famiglie-mono composte da persone sole e con un’età tra i 45 e i 69 anni presentano un reddito inadeguato a far fronte alle spese, e nel 44% dei casi non possono permettersi di risparmiare e di sostenere le proprie esigenze abitative, tanto meno l’acquisto di una casa. Nel frattempo, l’Istat già registrava a fine 2022 un crollo del 17,2% per i mutui rispetto alla fine del 2021, e questo trend sembra essere aumentato a dismisura nel corso del 2023, con i primi dati che raccontano un calo anche del 30% in alcune regioni e una stretta creditizia ormai inesorabile. La locazione, pertanto, rappresenta l’unica opzione percorribile per il 56% delle famiglie. Allo stesso tempo, prosegue Nomisma, la quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi di poter trovare difficoltà nel regolare pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 31,4% al 34,8% delle famiglie in affitto.
Relativamente all’acquisto di case da investimento, sono buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. I prezzi delle case stanno crollando in molti paesi europei a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate dei mutui) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia, come abbiamovisto, non è immune da questa tendenza, ma per il momento non ne risente come il Regno Unito e la Germania.
Sono molti gli esperti che parlano di eccessiva speculazione e di un aumento non sostenibile dei prezzi degli immobili in Europa, così come negli Stati Uniti, e sono frequenti le previsioni secondo cui potrebbe avvenire molto presto un crollo dei prezzi delle case. Il problema, quindi, è capire se esiste il rischio di veder scoppiare una nuova bolla immobiliare, come nel 2007-2008. L’Europa, infatti, è particolarmente preoccupata sul tema e si trova in un momento finanziario già fragile, ma sebbene ci siano somiglianze con la crisi del 2008 la situazione è diversa: gli standard sui mutui sono diventati più severi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando un calo dei prezzi e un possibile collasso per alcune classi di attività. La situazione, pertanto, richiede attenzione e prudenza, per evitare di ripetere scenari di stress con gravi conseguenze nel settore immobiliare.
Il 2023, a causa della stretta creditizia operata dal mondo delle banche, rivelerà un aumento notevole della domanda di affitti – soprattutto da parte di quanti non potranno più avere accesso ad un mutuo bancario – e sicuramente un aumento medio dei canoni in tutto il territorio nazionale. Milano si conferma la città con gli incrementi maggiori. La ripresa del mercato si 
evidenzia anche dai tempi di locazione più brevi: 38 giorni. Limitando l’analisi alle tre metropoli analizzate, è Milano quella con i tempi di locazione più contenuti: 35 giorni. Il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città (40%), in modo particolare a Milano arriva al 49,9%. A Roma è al 43,5% e a Napoli arriva al 37%. Inoltre, nel capoluogo lombardo prevale il contratto a canone libero (67,0%), così come a Napoli anche se con percentuali più basse (41,7%). A Roma vince il contratto a canone concordato (64,8%). L’affitto per scelta abitativa, infine, prevale a Napoli (77%) e Roma (56,2%) mentre a Milano vince la motivazione studio (34,8%). 
Come in gran parte dell’Europa e del Nord America, la necessità di posti letto per studenti sta portando a un aumento degli interventi di student housing, a cui numerosi investitori si stanno dedicando, grazie anche al sostegno previsto dal PNRR. Da Milano a Torino, passando per Bologna e Firenze, sono numerose le operazioni ultimate e ancora in essere, ma non ancora sufficienti a coprire l’importante domanda. Secondo i dati di Tecnocasa e Tecnorete, Torino primeggia con 38,5% di chi cerca per motivi di studio, tallonata da Milano con il 34,8%. In termini di preferenze di alloggiamento, gli studenti esprimono una netta preferenza per la camera singola, prevalentemente per una questione di privacy. La scelta della camera doppia avviene quasi sempre tra persone legate da parentela oppure tra amici. Succede spesso, infatti, che gruppi di amici cerchino un appartamento da condividere. La casa con due camere e due bagni è la soluzione più richiesta.
Le tipologie più locate dagli universitari sono i trilocali (32,1%) e i bilocali (28,4%). Importante la vicinanza a facoltà universitarie (o all’ospedale per chi studia medicina), la tranquillità della zona, la presenza di attività commerciali e di mezzi di trasporto che consentono di raggiungere le zone universitarie quando distanti. La ricerca inizia a partire da giugno. Negli ultimi anni ha acquisito sempre più peso nella scelta dell’abitazione lo stato d’uso dell’immobile, la presenza di mobili nuovi o seminuovi, il collegamento internet e wi-fi. Altro aspetto importante la luminosità dell’appartamento. C’è anche chi chiede il posto per la bici o per il monopattino. Con gli studenti si stipulano soprattutto contratti transitori annuali (69,5% dei contratti che interessano questa categoria di inquilini) e a canone libero (23,2%). Si chiede ai genitori di fornire garanzie con documentazione reddituale.
In generale, si osserva una riduzione del 20% del numero degli incanti rispetto al 2022, ma il risultato negativo è in parte fisiologico per via dell’elevato numero di aggiudicazioni avvenute nel 2021 e 2022. Nonostante il contesto poco favorevole al comparto, i dati delle aste rimangono comunque incoraggianti, e confermano la tendenza positiva osservata nel 2022. I servizi di prossimità altamente specializzati offerti tramite le reti di intermediazione immobiliare sono il fattore determinante per il successo delle strategie. Considerando che circa il 90% degli incanti parte da un valore base inferiore ad Euro 250.000, la presenza fisica sul territorio di reti con migliaia di affiliati è elemento determinante per l’implementazione di strategie mirate di pubblicizzazione e di assistenza ai potenziali acquirenti. Il presidio fornito dalle strutture centrali, poi, permette di introdurre attività di marketing su tutto il territorio nazionale e su qualunque tipologia di immobili, permettendo di offrire servizi personalizzati e calibrati sull’effettiva appetibilità dei beni.
Nonostante un primo trimestre 2023 caratterizzato da una riduzione dell’attività giudiziale inerente alle procedure esecutive immobiliari, rimane elevato l’interesse sul comparto da parte di potenziali acquirenti. Non abbiamo notato infatti flessioni statisticamente rilevanti nei prezzi o nella partecipazione alle aste a riprova della maturità raggiunta da questo settore negli ultimi anni. Rimane fondamentale nella strategia di vivacizzazione delle aste la sinergia con altre politiche di gestione del credito. Sempre più evidenti sono i 
risultati ottenuti con una parallelizzazione dell’attività di gestione stragiudiziale del credito e/o l’attività potenziale di una REOCO (acronimo dall’inglese Real Estate Owned Company, che in italiano significa letteralmente “società proprietaria di beni immobili” – ndr). Su questo tema, RES Credit Management sta lavorando per implementare strategie integrate per l’ottimizzazione della valorizzazione degli immobili anche nei contesti più complessi. La valorizzazione di una garanzia ipotecaria deve quindi essere considerata come un processo complesso che, se ben integrato, può portare a benefici, anche sistemici, molto rilevanti.
In conclusione, la complessità dell’attività di vivacizzazione sta aumentando significativamente in un contesto non favorevole. Proprio per questi motivi continueremo ad investire in tecnologia e ad aprire nuovi canali per raggiungere potenziali acquirenti. Non dimentichiamo però l’aspetto locale ed umano dell’attività di marketing che viene richiesta. In tal senso, il coinvolgimento di Tecnocasa rimane parte fondamentale della nostra strategia di lungo termine. Continuiamo anche l’integrazione con il Gruppo Frascino, una realtà che offre servizi finanziari ed immobiliari in svariati settori con oltre Eur 3.7bn di masse gestite, nell’ambito delle costruzioni e dei servizi immobiliari che possono essere un valore aggiunto per le attività commerciali delle reti locali.
I dati relativi alle compravendite evidenziano che, nella seconda parte del 2022, nel 74,8% dei casi è stata acquistata l’abitazione principale, nel 18,2% una casa per investimento (in aumento dal 16,5% dello stesso periodo del 2021). A dare una spinta in questo senso anche il ritorno importante dei turisti, che ha rivitalizzato il segmento delle locazioni brevi. A caratterizzare il mercato è soprattutto una carenza di offerta di immobili a fronte di una domanda comunque sostenuta, situazione questa che si sta protraendo ormai da diversi semestri. Del resto, i dati sulle compravendite emanati dall’Agenzia delle Entrate per il 2022 sono positivi: l’anno ha chiuso con 784.486 compravendite (+ 4,8% rispetto al 2021) e i comuni capoluogo chiudono con una crescita del 5,6%, mentre quelli non capoluogo con un +4,4%. Tra le città più dinamiche Bari (+25,3%) e Palermo (+11,4%). 
I prezzi sono continuati a salire in tutte le realtà territoriali considerate, ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città hanno segnalato una variazione positiva ma più contenuta. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). Il capoluogo lombardo che nei due semestri precedente aveva trainato il mercato sembra aver leggermente rallentato nella seconda parte dell’anno. Cinque città su dieci tra quelle esaminate (Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona) hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente, e l’analisi rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato.
La ricerca di case a prezzi più contenuti ha portato i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città, dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione. L’hinterland delle grandi città ha chiuso il 2022 con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche. I capoluoghi di provincia hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,6%, e alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono stati ancora in diminuzione nelle grandi città, e si sono portati a 104 giorni. Le città più veloci sono state Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni), mentre quella in cui occorre più tempo per vendere una casa sono state Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono circa 130 giorni, mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni. I dati sui tempi di vendita sono strettamente collegati allo sconto medio in trattativa, che si è portato al 7,9%, con differenze sostanziali tra Nord, Centro e Sud Italia. Per molti acquirenti, il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o case già ristrutturate, oppure soluzioni di nuova costruzione, sempre più apprezzate se consentono un importante risparmio energetico. Non a caso le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%.
Nel 2023 l’offerta continua a diminuire, c’è bassa disponibilità di immobili sul mercato. Tra le motivazioni la velocità di vendita ma anche il timore dell’inflazione che trattiene dall’alienazione se non si ha necessità di avere liquidità o di cambiare casa. Al contrario, il mercato della locazione accelera ancora e i canoni sono sensibilmente in aumento (+3,9% per i monolocali, +4,2% per i bilocali, +4% i trilocali). La variazione percentuale più significativa la mette a segno Milano (+6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali). La motivazione è una domanda elevata, spinta anche di chi non riesce ad acquistare, e un’offerta in diminuzione. Cresce, infatti, la preferenza per gli affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono minore rischio di morosità e una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile. L’aumento generale del costo della vita e i timori per l’occupazione rendono i proprietari più timorosi e anche più selettivi, ragioni per cui, rispetto a un anno fa, si fa sempre più ricorso ai contratti a canone transitorio e concordato.
In generale, l’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023. Interessante, in tal senso, l’analisi dei possibili acquisti, città per città, con un budget prefissato di 200.000 euro. A Bari, per esempio, i prezzi al mq sono tra i più bassi, e con un capitale di 200.000 euro si potrebbe acquistare un appartamento usato di circa 123 mq, ossia una metratura generosa. Puntando sulle nuove costruzioni, però, si possono portare a casa 88 mq, quasi 40 mq in meno, ma senza dover sostenere le spese di ristrutturazione. Nelle zone centrali, invece, molti investitori stanno comprando tipologie ampie da trasformare in B&B.
A Bologna, invece, si possono acquistare 79 mq di tipologia usata e 61 mq di nuova costruzione, e nelle zone centrali si può mirare rispettivamente a 59 mq e 49 mq. A Firenze 200.000 euro consentono di acquistare 70 mq di soluzione usata e 60 mq di nuova costruzione, mentre nelle zone centrali la metratura si riduce di 10 mq. A Genova, i prezzi sono più bassi tra le grandi città e, di conseguenza, un capitale di 200.000 euro permette di comprare appartamenti molto ampi: sull’usato si sfiorano anche i 200 mq, mentre sulle nuove costruzioni si portano a casa 60 mq in meno. Chi invece volesse puntare sulle aree a ridosso dei lavori del waterfront genovese può considerare il quartiere Foce, dove con quel budget si potrebbero acquistare oltre 140 mq di usato e 90 mq di tipologia di nuova costruzione. 
Parrebbe dunque che il periodo sia florido per l’acquisto di una nuova casa, ma le lunghe attese per il perfezionamento della compravendita sono legate alle difficoltà che molti compratori hanno di accedere al credito bancario, e in molti sono costretti a temporeggiare o rinviare l’acquisto in tempi migliori per via dell’aumento dei tassi di mutuo e delle rate lievitate anche del 35% rispetto a Novembre 2021. Infatti, da quando è scoppiata la guerra in Ucraina la BCE ha alzato i tassi di interesse per contrastare l’inflazione, ma l’effetto collaterale di questa restrizione monetaria è che i tassi dei mutui e dei prestiti sono più alti, per cui lo score di chi richiede un mutuo – la rata mensile non deve superare al massimo un terzo del reddito netto – si riduce proporzionalmente all’aumentare della possibile rata su cui impegnarsi. Quindi, si acquistano meno case, dal momento che chi compra attraverso il mutuo trova grosse difficoltà.
In un contesto simile, coloro che detengono liquidità sono i favoriti, poiché potranno acquistare a prezzi più bassi. Naturalmente, questa equazione non è regolare, dal momento che essa non si può verificare in modo omogeneo in tutte le piazze del variopinto mercato immobiliare italiano. In alcune di esse, infatti, la restrizione dell’offerta fa sì che il prezzo si mantenga elevato e cresca ancora (Milano, per esempio), in altre scenda di poco o non scenda affatto (Roma, Bologna e Firenze) ed in altre ancora, dove l’offerta rimane abbondante, scenda in modo sensibile (Palermo e Bari); in ogni caso, ci vorranno mesi per vedere gli effetti della contrazione delle compravendite, per cui è troppo presto per cantare vittoria.
Semmai, è certo che il mercato sarà molto selettivo, e si muoverà verso quegli immobili che garantiscono un alto reddito potenziale. Pertanto, è importante analizzare i due tradizionali segmenti del nuovo e dell’usato, anche per comprendere se le nuove tendenze relative all’alta efficienza energetica riusciranno a compensare, almeno in valore complessivo, il minor numero di compravendite nel segmento dell’usato. A tal proposito, negli anni scorsi i potenziali acquirenti si sono sempre mostrati particolarmente attenti alla qualità costruttiva degli immobili, mostrando un crescente interesse per le nuove costruzioni, salvo poi orientarsi spesso sulle soluzioni usate, a causa del costo più elevate delle prime. Secondo Tecnocasa, per esempio, nelle grandi città chi sceglie il nuovo deve mettere in conto un incremento medio del prezzo del 27,5% rispetto a una soluzione usata, motivo per cui spesso si opta per l’hinterland dove il risparmio può arrivare anche al 50%.
Un punto a favore dell’acquisto del nuovo lo aveva fornito la pandemia, poichè i giorni trascorsi in casa e soprattutto il lavoro da remoto hanno focalizzato l’attenzione sulle spese energetiche e naturalmente sulle nuove costruzioni edificate con criteri di efficienza energetica. E adesso? Il progressivo ritorno alla normalità non ha mutato lo scenario appena descritto, anche perché il quadro economico è peggiorato, e l’aumento dei costi delle materie prime dovuto al loro difficile reperimento ha imposto una necessaria revisione dei progetti immobiliari al fine di preservare gli utili prospettici, fino alla loro sospensione. Infatti, le imprese che continuavano a edificare nei primi tre trimestri del 2022, dal quarto hanno rallentato di molto l’attività edilizia.
Le soluzioni usate, invece, trovano sempre un buon riscontro tra gli acquirenti, e gli incentivi per la ristrutturazione sono sempre ben accolti e utilizzati. Nella prima parte dell’anno si è notata però una maggiore predisposizione verso l’acquisto di soluzioni in buono stato che non necessitassero di particolari interventi di ristrutturazione, per il timore di incappare in lunghi tempi di completamento dei lavori e in costi più elevati. La domanda di abitazione elevata e l’offerta esigua hanno comunque determinato un aumento dei prezzi anche sulle tipologie immobiliari usate che hanno visto una crescita dell’1,8%. 
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
