L’acquisto immobiliare destinato alla locazione breve o turistica aveva decisamente rallentato nel primo semestre del 2020, ma nel terzo e quarto trimestre ha registrato una leggera ripresa. Quali sono gli aspetti da considerare nel valutare un investimento di questo tipo?
Gli investitori considerano quasi sempre il mattone una modalità per diversificare il proprio portafoglio, essendo una tipologia di investimento da valutare con uno sguardo a lungo termine.
Per scegliere l’immobile su cui investire, tipologia e location, occorre capire a quale target si mira: turisti, studenti, lavoratori fuori sede, famiglie. L’ultimo report di Tecnocasa sul mercato delle locazioni mette in evidenza che il 74,7% di chi ha affittato un immobile lo ha fatto per scelta abitativa, il 2,7% per motivi di studio, il 22,6% per motivi di lavoro. Quest’ultima percentuale viene ampiamente superata in alcune città, tra cui Milano.
Se si opta per i turisti, sarebbe opportuno valutare le località di mare, montagna e lago, oltre alle città turistiche, meglio ancora se ben collegate e con un’ampia offerta di servizi (piste ciclabili, centri benessere ecc.). Nelle grandi città meglio puntare alla vicinanza dei siti turistici più importanti o a quartieri ben collegati con questi ultimi.
Quello dei trasporti è un aspetto importante che deve essere preso in considerazione. La qualità della vita migliora con i trasporti a portata di mano e, non a caso, tante città stanno investendo proprio su questo aspetto, Milano fra tutte.
Se miriamo agli studenti, invece, le zone da prendere in considerazione sono quelle vicine agli atenei, meglio ancora la sede universitaria è raggiungibile a piedi. Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, ecc) all’interno dei quartieri.
Questi elementi consentono di valutare l’acquisto per investimento nell’immediato. Ma c’è anche chi decide di investire sul mercato immobiliare scommettendo sul futuro. E in tal caso, ad essere interessate sono le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione e che hanno in sè tutte gli elementi per potersi rivalutare. Si potrebbe per esempio guardare ai quartieri che saranno serviti da fermate della metropolitana, in particolare quelli più periferici possono arrivare anche rivalutazioni a due cifre.
Le tipologie immobiliari più acquistate con questa finalità sono il bilocale con il 35% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Percentuali abbastanza invariate nel tempo.
In genere, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, che attualmente sono intorno al 5% annuo lordo, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale.
Dal 1998 al 2020, limitando l’esame alle grandi città italiane, risulta una rivalutazione del 37,8%: quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con un +102,1%, seguita da Firenze con +66,7% e Napoli con +65,3%.
Nel primo semestre del 2020 il rendimento annuo lordo di un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,1%, le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova e Verona con il 6,1%, Palermo con il 6% e al terzo posto Bari con il 5,3%.
Con l’arrivo del Covid, in primavera, gli investitori hanno rallentato, spesso si sono fermati, a causa del crollo dei flussi turistici e della diminuzione di studenti e lavoratori fuori sede complici il c.d. Dad e lo smart working.
Ampliando l’orizzonte temporale a nove mesi, gli acquisti per investimento si sono ripresi e, nelle grandi città, passano da 24,8% al 25%. Sono variazioni decisamente contenute ma che rendono l’idea di come questo target sia più sensibile alla pandemia. Ed è ancora più interessante notare come i cali maggiori di acquisti per investimento nei primi nove mesi dell’anno si siano avuti soprattutto nelle città del Nord Italia dove l’effetto della pandemia è stato più forte. Sarà interessante analizzare i dati che emergeranno a chiusura 2020 e inizi del 2021 per valutare gli effetti della seconda ondata.
La tenuta dei valori, nella prima parte del 2020, sembrerebbe confermare questo andamento. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti si sono riversati nelle località turistiche del Belpaese che, pur trovandosi orfano dei turisti internazionali, ha potuto beneficiare di un incrementato turismo di prossimità.
(passate da 50,7% a 51,2%) e famiglie con figli (34,2%) rimaste stabili.
Interessante notare come il terzo trimestre metta in luce una performance migliore delle realtà non capoluogo rispetto alle città più grandi. Confermerebbe il trend, avuto dopo il primo lockdown, di un desiderio di acquisto di case più grandi o con aree verdi, più facili da trovare nelle realtà più piccole grazie anche ai prezzi più convenienti.
network immobiliari hanno cominciato a comunicare le proprie previsioni per la fine dell’anno. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, per esempio, prevede compravendite comprese tra 500 e 550 mila (vedi grafico sopra).
L’adattamento alla pandemia ha prodotto alcuni cambiamenti nei metodi operativi dei grandi network, i quali hanno dotato le agenzie di affiliati di alcuni strumenti idonei al contatto a distanza con i clienti almeno nella fase pre-contrattuale. Si va dai c.d. virtual office ai “virtual tour”, oppure alle piattaforme che consentono l’acquisizione digitale dei mandati, fino alla navigazione delle mappe catastali.
Nelle singole regioni, Ottobre segna un trend in calo un pò ovunque. Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, maggiore di quello che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a Ottobre è evidente (-4,6% su base mensile), e la tendenza al ribasso si manifesta anche nelle regioni in cui i prezzi, durante la prima ondata, hanno tenuto o addirittura sono lievemente saliti. Ad esempio, a Milano i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%), cioè tutto quello che, in controtendenza con il resto dell’Italia, avevano guadagnato in piena pandemia.
Mercato immobiliare Milano. Ottima performance nel primo semestre, prezzi in discesa in autunno
Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità
Locazioni, prezzi in calo anche del 10 per cento. Province e regioni con i maggiori scostamenti
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
Alla luce dei tassi bancari sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, in molti si sono riaffacciati sul mercato del credito per negoziare con gli istituti condizioni più favorevoli, e generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti. Questa tipologia di operazioni nel primo semestre dell’anno ha generato quasi 4,9 mld di volumi erogati dalle banche, con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.
Tassi di interesse: tipologie e andamento. Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. L’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) è ulteriormente sceso e pari a -0,49% (settembre 2020), mentre l’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) diminuito ed è pari a 0,06% (settembre 2020). Rispetto al 2019, c’è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% a un 83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa da un 21% dello scoro anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il CAP. 
Mutuo: durata, importo e scopo. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile.
Andamento consistenze. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione: nel secondo trimestre 2020 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre con 336.199 milioni di euro. E’ dal terzo trimestre del 2015 che lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza. Il passo con il quale aumentano le consistenze è comunque in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione, anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +2,5% su base annua (+0,50% su base trimestrale).
Il trend generale nel 2021 dipenderà molto dall’andamento della domanda, sia nella sua componente di acquisto, che nelle operazioni di surroga e sostituzione. Molto dipenderà anche dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.
SICILIA – Le famiglie siciliane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 511,5 milioni di euro, che collocano la regione al 9° posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 4,14%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +4,5%, per un controvalore di +22,1 milioni di euro.
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +8,0%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 64,7 mln di euro (-7,8%). La provincia di Catania ha erogato volumi per 134,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +3,0%.
In conclusione, sembra chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus e dal conseguente lockdown decretato dal Governo e dalle Regioni nei mesi scorsi sono andati ad impattare sul mercato del credito alla famiglia. Una stima per il primo trimestre 2020 fa ipotizzare una perdita di volumi erogati sui mutui di 3,5/4,5 miliardi di euro; di contro la buona notizia è che ad oggi i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la casa a condizioni veramente vantaggiose. Questo potrà agevolare non solo chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma anche chi è interessato a sostituire il proprio finanziamento. Prima del blocco, infatti, la domanda di surroga era in forte aumento e tutto lascia presupporre il fatto che tale crescita non sia destinata ad esaurirsi ma che possa proseguire alla luce dell’interessante offerta bancaria.
In generale a Milano si registra l’81,7% di compravendite da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 13,2% in arrivo dalle diverse province dello stivale. A Verona il 69,3% delle compravendite riguarda persone già residenti in città, il 18,7% riguarda acquirenti in arrivo dall’hinterland ed il 12,0% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Per quanto riguarda Roma si registra un 85,0% di compravendite effettuate da persone già residenti in città, un 4,3% di transazioni concluse da acquirenti in arrivo dalla provincia della capitale stessa ed un 10,6% di compravendite effettuate da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di transazioni immobiliari concluse da persone in arrivo da altre province: Torino 8,0%, Firenze 7,7%, Bari 7,5%, Genova 5,8%, Bologna 5,1%, Napoli 4,3 e Palermo 2,8%.
Spesso chi arriva da fuori è un investitore, a Milano ad esempio il 32,0% degli acquirenti che arrivano da altre province compra per investimento. 
Si tratta di una tendenza che ha radici non proprio recenti. Dal 2013 in poi, infatti, si è evidenziata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli, come monolocali e bilocali, ed un aumento per i trilocali. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi, che ha reso possibile l’acquisto di immobili un pò più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno potuto “saltare” la scelta del bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.
L’analisi realizzata a luglio 2020 dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa nelle grandi città conferma che il trilocale è ancora la tipologia più richiesta (41%), seguito dal quattro locali che raccoglie il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte.
