Con un budget di 200 mila euro per l’acquisto di un’abitazione che cosa si potrebbe acquistare agli attuali prezzi di mercato in città come Milano, Roma e Napoli e in alcune delle località turistiche?
Quando si deve affrontare una spesa “importante”, come l’acquisto di un immobile, il budget diventa la nostra guida fondamentale e, a seconda della città in cui ci troviamo, esso subisce una variazione, anche piuttosto sensibile, nonostante la casa da acquistare sia la stessa. Questo fa del settore immobiliare un mondo a sé stante, perché risente di alcune variabili che in altri settori (vacanze, auto e moto nuove, abbigliamento etc) non sono affatto rilevanti, se non in minima parte.
Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, con un budget pari a 200.000 euro è davvero difficile trovare possibilità di acquisto omogenee sia da una grande città all’altra che da una località di vacanze all’altra. Lo studio ha preso in considerazione una tipologia di immobile medio usata e medio nuova.
MILANO – Partendo dal capoluogo lombardo, i cui prezzi hanno tenuto nonostante la pandemia abbia messo un freno alla crescita poderosa, con 200.000 euro si possono acquistare in media 55 mq. Si devono sacrificare 5 mq di abitazione se si decide di acquistare una tipologia ristrutturata o di nuova costruzione. In centro città si può ambire ad un appartamento usato di appena 30 mq.
ROMA – Più economica la Capitale, che negli ultimi anni non ha vissuto la stessa crescita di Milano e dove i prezzi sono decisamente più contenuti. Infatti, con lo stesso budget si acquistano 70 mq di tipologia usata e 58 mq nuova. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 38 mq e di 34 mq ristrutturato.
NAPOLI – Si guadagna qualche metro quadro in più nel capoluogo campano, dove le metrature aumentano decisamente e si portano a 89 mq per una tipologia usata. Si potranno acquistare 11 mq in meno di una tipologia nuova.
E se invece si decidesse di acquistare una casa in una località turistica, un’idea sempre più accarezzata da tanti alla luce della possibilità di svolgere il lavoro in remoto? In questo caso, lo studio di Tecnocasa ipotizza una soluzione già ristrutturata o comunque che non necessiti di lavori aggiuntivi, tipologia preferita da chi compra al mare, montagna o lago.
MONTAGNA – Per gli amanti della montagna, a Bardonecchia con 200.000 euro si possono acquistare 62 mq, a Canazei quasi 41 mq mentre a Roccaraso (74 mq) o a Cogne (73) aumentano i metri quadri acquistabili.
MARE – Per chi invece ama il mare, soprattutto località più giovani e “movimentate”, a Milano Marittima con 200.000 euro ci si può assicurare mediamente una casa di 47 mq, mentre a Riccione ci si potrà permettere 10 mq in più. In Liguria, ad Alassio, si possono acquistare 39 mq.
In costiera amalfitana, il budget consente l’acquisto di 42 mq ad Amalfi. Nelle isole, in Sicilia (a Scopello) si potrebbero acquistare 73 mq e a Villasimius, in Sardegna, 60 mq.
LAGO – Decisamente più economico il lago di Garda: sia a Salò che a Peschiera si può ambire, mediamente, ad un immobile in buono stato di 80 mq, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Se poi si preferisce il lago di Iseo o il lago Maggiore, si potrebbero acquistare quasi 100 mq, mentre a Sesto Calende solo 67 mq.
EURIBOR (indicizzazione mutui a tasso variabile) – Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015, e dopo una progressiva discesa ha raggiunto il suo minimo storico a -0.55% nel mese di Gennaio 2021. Oggi quota -0.537%.
In base alle dinamiche dei tassi fino al 5 Marzo 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si sosterrebbe una rata di 438 euro, circa 50 euro in più al mese rispetto a quanto risulterebbe se si optasse per un mutuo a tasso variabile (rata pari a 388 euro).
È chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus stanno condizionando il mercato del credito alla famiglia. La buona notizia, però, è che i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la 
Il ritmo con il quale crescono le consistenze è tuttavia in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +1,6% su base annua (+0,58% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie sia in capo agli istituti eroganti.
energetica e la ristrutturazione degli immobili, manovre tese al miglioramento dell’efficienza energetica del nostro vetusto patrimonio immobiliare. Ma più di ogni altra cosa, il 
L’impatto più profondo dell’emergenza sanitaria si è registrato sul versante della domanda nelle sue diverse componenti: residenziale, per uffici, ospitalità, commerciale, logistica. “Siamo tuttora nel vivo di una fase fortemente condizionata dalla pandemia – aggiunge Donato nel suo Rapporto – ma la trasformazione della domanda a cui si assiste è diffusamente considerata come non transitoria ma strutturale. Punterei l’attenzione sugli effetti determinatisi sul binomio casa-ufficio”. Infatti, “come effetto dell’emergenza, le case tendono ad assomigliare di più ad 
I profondi cambiamenti dettati dall’emergenza sulle abitudini delle 
Il nodo centrale della relazione di Donato è quello dedicato al principale motore della trasformazione in atto, ossia lo smart working, nel duplice significato di home working e di smart office. “Il fenomeno dello smart working – afferma Donato – va configurato come evoluzione rapida, imposta dall’emergenza, del modello del lavoro, sia pubblico, sia privato. Lo snodo principale risiede nella disponibilità di adeguate connessioni e dotazioni informatiche: il digital divice può ostacolare l’home working”. Il punto è che “la sperimentazione in larga misura positiva dell’home working e i possibili risparmi che comunque ne conseguono a livello generale stanno richiedendo una rivisitazione, caso per caso, dell’attuale configurazione degli 
delle nuove leve. (Però) emerge una nuova filosofia e una nuova configurazione degli spazi per uffici. Infatti, il buon funzionamento e il rispetto dei nuovi standard nel controllo degli accessi, nelle pulizie, nei servizi di bar e di mensa, nella mobilità aziendale e in tutte le forme di supporto sanitario ai dipendenti costituiscono ora un presupposto di base per la stessa ordinata attività aziendale. Ne derivano nuove prospettive di sviluppo dell’industria di facility management, anche sotto il profilo dei livelli occupazionali”.
senso avranno uffici in larga misura vuoti, a fronte di una spesa ormai comunque sovradimensionata? Con la digitalizzazione dei processi e con la progressiva scomparsa dei documenti cartacei vengono meno tutte le connesse esigenze di materialità e fisicità di un ambiente di lavoro tradizionale, a partire dagli armadi e dagli archivi per riporre le pratiche”. Di conseguenza, si sentirà “l’esigenza di una più moderna e funzionale configurazione degli spazi, attenta ai servizi alle persone e agli ambienti condivisi, e il desiderio di cogliere l’occasione per puntare sull’innovazione e sulla tecnologia. Si apre, dunque, la prospettiva degli smart building, caratterizzati da un uso diffuso della tecnologia per la gestione degli edifici, che si accompagnerà opportunamente alla completa digitalizzazione del lavoro”.
Analizzando la finalità delle compravendite, si nota che gli acquisti per 
Le compravendite di 
previsioni per il 2021, è bene aspettare il ritorno a misure non restrittive nelle aree dello shopping prima di saltare alle conclusioni. Di certo, l’attenzione per il momento si concentra principalmente su nuovi sviluppi per centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
Nel complesso del mercato immobiliare delle tipologie commerciali, le città dove si è avuto il maggiore numero di transazioni nel 2020 sono Milano e Roma. A causa del trend in atto già da anni – e solo accelerato dalla pandemia – negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 37% nelle vie di passaggio, e del 42,5% nelle vie non di passaggio.
Secondo i dati di Tecnocasa, l’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione, e c’è una discreta domanda di chi vuole avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici. In particolare, si chiedono rendimenti più elevati (fino al 10% annuo lordo) per compensare il maggiore rischio di vacancy, e le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (80,8% in acquisto e 75,6% in locazione).
Al momento si contano degli spazi liberi, anche in location primarie, perché i proprietari non hanno accettato di ridurre gli affitti. Si conferma la ricerca di spazi per aprire supermercati di prossimità. Gli investitori sono decisamente prudenti, non manca chi effettua piccoli investimenti (sotto i 200 mila €) chiedendo rendimenti intorno al 10% annuo lordo, e chi è “a caccia” dell’affare che non sempre va a buon fine. Al momento non c’è molta offerta di negozi in vendita, soprattutto in alcune realtà, molto probabilmente per lo stato di incertezza di questo periodo.
La crescita delle vendite on line ha potenziato la logistica dell’ultimo miglio con la ricerca di spazi per deposito, posizionati quanto più possibile vicini alla città. Infatti si segnala, soprattutto su Milano, la ricerca di capannoni da 300-500 mq a ridosso della metropoli.
Sugli uffici non si registra un particolare dinamismo. Alcune aziende hanno liberato spazi dopo aver deciso un ricorso importante allo smart working o ne hanno modificato il layout. In alcuni casi, professionisti dalla consolidata attività hanno acquistato l’immobile, mentre altri si sono organizzati in studi associati per abbattere i canoni di locazione. Si rafforza il trend iniziato già negli anni scorsi, che vede nelle città il cui mercato residenziale è dinamico il cambio d’uso di queste tipologie in abitazione. Si segnala una maggiore offerta di tagli ampi, e questo fa presupporre un calo dei canoni e dei prezzi nei prossimi mesi.
Gli istituti, pertanto, hanno comunque continuato ad erogare, sebbene con tempi più lunghi rispetto alla media, a causa della riorganizzazione delle strutture nel rispetto delle norme anti covid-19. Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui molto bassi, permangono interessanti opportunità, soprattutto per chi vuole comprare una casa a scopo abitativo. Chi compra per investimento, infatti, raramente si indebita a lungo termine e utilizza la propria liquidità, ricorrendo molto meno all’indebitamento.
La maggior parte degli operatori, in virtù del calo generalizzato nel numero di compravendite immobiliari nei primi 9 mesi dell’anno, aveva ipotizzato una diminuzione dei volumi erogati, ma il terzo trimestre del 2020 ha invece fatto registrare una crescita del 10,8%, portando i volumi dei primi nove mesi del 2020 a 37 mld di euro.
Secondo Renato Landoni (Kiron, gruppo Tecnocasa) “in questo periodo di pandemia il supporto della Banca Centrale è stato ancora più massiccio. Oltre al sostegno economico che arriverà presto per via dei Recovery Fund, l’impegno della BCE è quello di non aumentare i tassi di interesse per i prossimi mesi. Questa ventata di fiducia sta contribuendo a rasserenare i mercati, e di conseguenza gli indici di riferimento si confermano ai minimi storici. L’economia del nostro Paese dovrebbe avere un beneficio anche dalla distribuzione generalizzata del vaccino anti covid-19, in particolare nella seconda parte dell’anno, sebbene per tutto il 2021 la situazione generale rimarrà incerta”.
Pertanto, il mercato dei mutui alla famiglia, nonostante le difficoltà di questo periodo, resta ben strutturato. Nel corso degli scorsi anni, per mezzo del «Quantitative Easing», la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. Ad oggi, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di compravendita ed i tassi dei mutui ancora ai minimi storici, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.
Il dinamismo e il desiderio di cambiare è stato confermato dalla velocità con cui si sono venduti gli immobili. Infatti, i tempi di vendita, nonostante la pandemia, a luglio erano ancora in contrazione e si sono portati a 112 giorni. Gli investitori si sono fermati durante il confinamento per capire cosa sarebbe successo, per poi rimettersi in moto in estate e a settembre, periodo in cui abbiamo segnalato una ripresa delle compravendite per investimento. I segnali positivi, iniziati a maggio, sono continuati fino a settembre ma l’arrivo della seconda ondata ha nuovamente rallentato il mercato.
“Gli incentivi per ristrutturare gli immobili – prosegue Megliola – sono apprezzati e, in qualche modo, stanno sostenendo il mercato dell’usato, mentre sul nuovo sembrerebbe confermata la tendenza che vede un adeguamento dell’offerta alle nuove caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti”.
Nonostante il calo dei flussi turistici esteri, le località turistiche hanno tutto sommato tenuto grazie ad un turismo di prossimità che potrebbe continuare anche nel corso del 2021, confermando la maggiore attrattività delle località turistiche sulla scorta dell’attesa di un potenziamento dell’offerta generale riservata ai turisti.
Concentrandosi su questo segmento di mercato, il 77% di esse ha acquistato l’abitazione principale, il 6,1% la casa vacanza e il 16,9% lo ha fatto per realizzare un investimento, quindi con la finalità di conseguire un reddito (una percentuale comunque interessante).
Spostandosi sul mercato delle locazioni, la ripartizione generale è la seguente: 39,7% è rappresentata da uomini, 31% da donne e 29,3% da coppie. Tra le donne che scelgono la locazione, il 60,9% è single, percentuale che scende al 56,1% tra gli uomini. La tipologia più affittata tra le donne è il bilocale con il 42,3%, a seguire il trilocale con il 27,4%.
