Con le Borse che hanno raggiunto nuovi massimi storici e la stagione delle trimestrali un po’ in chiaroscuro, gli indici azionari potrebbero rimanere vicini ai livelli attuali fino a buona parte del 2024.
A cura dell’Ufficio Studi Federpromm
Nel corso delle settimane precedenti alle riunioni di FED e BCE i mercati globali sono stati ancora sostenuti dalle speranze di moderazione della pressione inflazionistica, e l’ammorbidimento dei prezzi alla produzione aveva suggerito che la pressione inflazionistica avrebbe potuto continuare ad allentarsi nei prossimi mesi su entrambe le sponde dell’Atlantico. Allo stesso tempo, la domanda dei consumatori era – ed è – rimasta solida, e le previsioni di crescita degli Stati Uniti continuavano ad aggirarsi intorno al 2,5%. Gli utili societari relativamente positivi alimentavano l’ottimismo per un “atterraggio morbido” nei prossimi mesi, in assenza di un rallentamento economico più significativo. Dopo le recenti decisioni delle banche centrali, tuttavia, riteniamo che queste speranze saranno deluse, poiché i ritardi nell’inasprimento delle politiche monetarie passate continueranno a pesare, in quanto ad effetti macroeconomici, almeno fino al primo semestre del 2024.
In generale, siamo un po’ scettici sul fatto che l’inflazione possa tornare agli obiettivi dichiarati della banca centrale (2.0%) in assenza di un rallentamento più significativo. Ciò significa semplicemente che, in assenza di dati più deboli, ci si può aspettare che i tassi salgano più a lungo, e che questo abbia un effetto negativo. Per quanto sopra, nel breve termine non sembra che questo punto di inflessione sia stato raggiunto, e che nelle prossime settimane il recente ottimismo potrebbe svanire a causa di eventi che, al momento, non è possibile prevedere.
Del resto, dopo l’aumento dei tassi di 25 punti base da parte del FOMC, la Fed non ha modificato troppo il proprio linguaggio, limitandosi a sottolineare che il rafforzamento dei mercati del credito, l’aumento delle azioni e l’indebolimento del dollaro stiano contribuendo ad allentare le condizioni finanziarie degli Stati Uniti. Al contrario, nell’Eurozona i commenti di Knot della BCE hanno messo in dubbio la necessità di un rialzo dei tassi a settembre, portando a una riduzione delle aspettative sui tassi massimi, dopo il recente aumento del tasso di deposito al 3,75%. Tuttavia, la sensazione è che i tassi sembrino vicini al picco nella zona, dato che i dati sull’inflazione iniziano a migliorare. Inoltre, l’impulso dei passati pacchetti di spesa fiscale per le infrastrutture può sostenere la produzione economica durante l’estate, ma i consumi sottostanti non sono così forti come negli Stati Uniti.
Dall’altra parte della Manica, i policymaker britannici hanno accolto con sollievo un rapporto CPI più morbido, che ha attenuato i timori che l’inflazione del Regno Unito sia ancora fuori controllo, anche se il contesto migliora altrove. L’aumento mensile dello 0,1% ha portato il CPI al di sotto dell’8%, mentre i prezzi core sono scesi al 6,9%. L’inflazione britannica rimane elevata rispetto alle altre economie sviluppate, ma con la BoE preoccupata per i ritardi della politica monetaria e per il potenziale danno al mercato immobiliare britannico e all’economia in generale, i timori per un rialzo di 50 punti si sono rivelati infondati, ma ci si attendono altri due rialzi nei prossimi appuntamenti della banca centrale inglese. Infatti, i mercati scontano ancora tassi di liquidità britannici vicini al 6% entro la fine dell’anno, ed il rialzo di 25 bps preannuncerebbe questo scenario.
La Bank oj Japan (BOJ) ha sorpreso i mercati con un’operazione di acquisto di bond per 300 mld di yen, non programmata, con l’obiettivo di contenere i tassi dopo l’annuncio di voler adottare una maggiore flessibilità e consentire così un aumento dei rendimenti fino all’1%. La banca centrale giapponese, in questo modo, ha inteso mantenere una politica monetaria accomodante al fine di portare l’inflazione a un livello sostenibile. Lo stesso vicegovernatore della Bank of Japan, Shinichi Uchida, ha dichiarato di non prevedere una uscita dalla politica di allentamento monetario, nonostante la decisione di operare un controllo più flessibile della curva dei rendimenti, poiché ancora non si ritiene sostenibile l’obiettivo di un livello di inflazione al 2%.
I mercati emergenti hanno continuato a registrare un andamento nel complesso positivo, sebbene i dati sulla crescita in Cina abbiano continuato a deludere, innescando un ulteriore allentamento delle politiche. Tuttavia, riteniamo che i consumi interni rimarranno probabilmente contenuti, ma continuiamo a essere relativamente ottimisti sulle prospettive economiche cinesi sia a breve che a medio termine.
Per quanto riguarda i titoli azionari, abbiamo osservato che gli investitori hanno chiuso ampiamente le operazioni ribassiste, non avendo più pazienza di aspettare che rendano. Di conseguenza, gli indicatori di rischio hanno continuato a muoversi più esplicitamente nel territorio dell'”avidità”. Storicamente parlando, a volte abbiamo visto i mercati girare al ribasso solo dopo che l’ultimo dei ribassisti profondamente convinti è stato spinto a capitolare. Si può discutere se ciò si ripeterà, ma per il momento l’azione dei prezzi sembra essere quella di un mercato felice di superare il “muro della preoccupazione”, anche se l’ampiezza del mercato è stata molto limitata nel movimento verso l’alto.
Guardando al futuro, continuiamo a vedere molta volatilità macro davanti a noi, dati gli elevati livelli di incertezza sugli esiti futuri. Nutriamo alcune perplessità circa la possibilità di ulteriori rialzi per il mercato azionario nella seconda metà dell’anno. Con le Borse che hanno raggiunto nuovi massimi storici, la stagione delle trimestrali un po’ in chiaroscuro e i dati macroeconomici più deboli, si ritiene che gli indici azionari rimarranno vicini ai livelli attuali fino a buona parte del 2024, e in uno scenario di sostanziale stallo nell’arco dei prossimi sei mesi. C’è da dire che, da gennaio ad oggi, l’indice S&P 500 è cresciuto di circa il 18%, ma in molti non hanno beneficiato di questo rally. Pertanto, entrare adesso nel mercato azionario, per chi non vi è già dentro, potrebbe non essere la mossa più corretta.
In questo trimestre, quindi, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno comunque un buon risultato. Molto probabilmente l’aumento dei tassi di interesse con relativa diminuzione di capacità di spesa dei potenziali acquirenti sta portando a una tenuta migliore alla luce dei prezzi più bassi. Tra le grandi città il calo delle compravendite più importante lo ha messo a segno Bologna con -23,9%, seguita da Milano con -22,9%, le città dove negli ultimi anni i prezzi si sono incrementati maggiormente. La Capitale mette a segno -10,3%. L’hinterland di Milano segna -10,5% un trend migliore del capoluogo, mentre va peggio l’hinterland di Roma che chiude con -12,2%. Tra le realtà dell’hinterland delle metropoli il risultato migliore spetta a quello di Palermo che chiude con +1,0% e Napoli con -6,1% a motivo anche delle località turistiche che vi appartengono.
Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato quasi 800mila transazioni, pertanto, nel 2023 le compravendite dovrebbero scendere a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025. Secondo l’analisi di Nomisma “Sguardi familiari sull’Abitare 2023“, tra le famiglie numerose 1 su 5 dichiara di non avere i requisiti per l’accesso al credito per l’accensione di un mutuo (il 21,1%). Percentuali più alte rispetto alla media si registrano anche per le famiglie con figli minori (13,1%) e persone sole under 45 (10,7%). Questo contribuisce a spiegare la flessione della propensione all’acquisto di abitazioni nei prossimi mesi da parte degli italiani, che coinvolge il 12% delle famiglie rispetto al 13,3% registrato nel 2022.
Le famiglie-mono composte da persone sole e con un’età tra i 45 e i 69 anni presentano un reddito inadeguato a far fronte alle spese, e nel 44% dei casi non possono permettersi di risparmiare e di sostenere le proprie esigenze abitative, tanto meno l’acquisto di una casa. Nel frattempo, l’Istat già registrava a fine 2022 un crollo del 17,2% per i mutui rispetto alla fine del 2021, e questo trend sembra essere aumentato a dismisura nel corso del 2023, con i primi dati che raccontano un calo anche del 30% in alcune regioni e una stretta creditizia ormai inesorabile. La locazione, pertanto, rappresenta l’unica opzione percorribile per il 56% delle famiglie. Allo stesso tempo, prosegue Nomisma, la quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi di poter trovare difficoltà nel regolare pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 31,4% al 34,8% delle famiglie in affitto.
Relativamente all’acquisto di case da investimento, sono buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. I prezzi delle case stanno crollando in molti paesi europei a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate dei mutui) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia, come abbiamovisto, non è immune da questa tendenza, ma per il momento non ne risente come il Regno Unito e la Germania.
Sono molti gli esperti che parlano di eccessiva speculazione e di un aumento non sostenibile dei prezzi degli immobili in Europa, così come negli Stati Uniti, e sono frequenti le previsioni secondo cui potrebbe avvenire molto presto un crollo dei prezzi delle case. Il problema, quindi, è capire se esiste il rischio di veder scoppiare una nuova bolla immobiliare, come nel 2007-2008. L’Europa, infatti, è particolarmente preoccupata sul tema e si trova in un momento finanziario già fragile, ma sebbene ci siano somiglianze con la crisi del 2008 la situazione è diversa: gli standard sui mutui sono diventati più severi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando un calo dei prezzi e un possibile collasso per alcune classi di attività. La situazione, pertanto, richiede attenzione e prudenza, per evitare di ripetere scenari di stress con gravi conseguenze nel settore immobiliare.
In tale quadro di incertezza, ancora in fase di perfezionamento, Federpromm ha ritenuto di avanzare alcune osservazioni critiche – proprio a difesa dei molteplici clienti che si sono rivolti per le loro tutele all’Organizzazione – che riguardano nello specifico:
– i criteri di selezione e le priorità nel nuovo organigramma aziendale della newco Cronos nell’assegnare ai vari player, compagnie big del mercato (Allianz, Generali, Intesa Sanpaolo Vita, Poste Vita, Unipol) la gestione dei portafogli di Eurovita;
– come saranno affrontate – nel rispetto della trasparenza informativa al cliente e al mercato – le questioni relative alle commissioni di retrocessione per chi ha maturato contrattualmente i diritti derivanti dalle condizioni contrattuali sottoscritte;
Siamo ora giunti al momento fatidico in cui è necessario scegliere tra un deleverage lento ma lungo oppure profondo ma rapido. A mio parere, a causa dello stock di debito accumulato nel sistema a tassi molto bassi, non siamo in grado di permetterci un deleverage rapido come nel 2008. Il sistema non reggerebbe. È quindi molto probabile che ci sarà il tentativo di intraprendere un deleverage lento e controllato. Tutto il debito contratto a tassi bassi dovrà essere, prima o poi, rinnovato a tassi più alti. Molti operatori economici non reggeranno il rollover ai tassi attuali e le insolvenze rimarranno un fenomeno strutturale dell’economia post QE. Il lento processo di assorbimento delle insolvenze sul debito, non sopportabile a tassi diversi da zero, configura lo scenario di Balance Sheet Recession in cui ci stiamo addentrando, che con un eufemismo chiamiamo soft landing.
Ho la sensazione che l’intera economia mondiale (dagli Stati Uniti a UK, Australia, Canada e Cina), abbia accumulato debito per acquistare asset a redditività compatibile con tassi d’interesse molto bassi. Il problema è che, poiché il QE è durato 14 anni, la dimensione di tali posizioni è sconosciuta ma certamente colossale. Il motivo per il quale il “soft landing” potrebbe essere “giapponese” è quindi collegato a quello che abbiamo fatto in 14 anni di QE. I titoli di stato che procurano i problemi ai bilanci bancari sono un altro eclatante esempio. È chiaro che lo stesso principio va esteso agli investimenti reali nel suo complesso e non possiamo essere così ingenui da pensare che anche altri segmenti dell’economia reale non siano esposti alla stessa situazione (bassa redditività e debito più caro).
Quando sopprimi il costo del debito, tutto il break even di sistema si abbassa, quando lo alzi accade il contrario. All’inizio, le aziende cercano di contenere il problema alzando i prezzi e innescano l’inflazione, ma poi i redditi reali si contraggono, i consumi cedono e l’economia si ferma. Nel frattempo i principali paesi che sono al centro dell’export globale (Cina, Giappone e Germania) continuano a evidenziare un cedimento della domanda globale. Il Giappone è stato il principale “svalutatore” competitivo negli ultimi 12/18 mesi ma il suo export globale non cresce, anzi scende. L’economia cinese è in grave difficoltà a causa del deleverage nel settore immobiliare, per un maggiore controllo delle allegre politiche fiscali dei governi locali e per la deglobalizzazione innescata dagli Stati Uniti. Il China Reopening è stato un tema “venduto” agli investitori per sostenere l’idea della ripresa globale, ma in realtà la Cina non vuole più fare la locomotiva dell’economia mondiale sul debito. Anzi, la priorità del governo centrale è quella di avviare un deleverage controllato del sistema (tentativo di soft landing anche qui).
Gli student loans sono un esempio eclatante. La moratoria sui pagamenti è stata ulteriormente prorogata fino a ottobre (sarebbe scaduta il 30 giugno), consentendo a 26 milioni di famiglie americane di non pagare (ormai dal 2020) interessi e debito su 1,1 trilioni di USD, importo pari a circa il 4% del PIL. Il credito al consumo nel suo complesso è pari ora a oltre 5 trilioni di USD, oltre il 20% del PIL americano (contro il 10% del periodo pre-2008) e ha costituito, assieme all’espansione del debito pubblico, il motore della crescita. Ma nonostante tutti questi sussidi pubblici, l’economia rallenta, i consumi hanno iniziato a cedere e i tassi di default sul credito hanno iniziato a salire comunque.
Il modello capital-socialista americano, dove le aziende private e le società di credito al consumo fanno profitti sovvenzionati dai sussidi pubblici erogati a consumatori oberati dal debito, inizia a cedere in modo evidente. In realtà stava già cedendo nel 2019, ma il Covid è stata una grande opportunità per giustificare interventi straordinari di salvataggio. Gli artifici contabili per non fare uscire un PIL negativo e sbandierare un mercato del lavoro solido contrastano con i principali indicatori di consumer confidence, leading indicators (principali indicatori macroeconomici, ndr), fiducia delle imprese e cash flow in contrazione per le società quotate (inclusi i famosi “FAANG“, acronimo che indica le aziende Facebook, Apple, Amazon, Netflix e Google che operano in posizioni di monopolio e sostengono l’indice di borsa con i buy back). Le aziende multinazionali trattengono i profitti fatti all’estero nei paradisi fiscali, non pagano le tasse al governo americano e utilizzano questi profitti “tax free” per fare buy back direttamente dai paradisi fiscali per sostenere la borsa.
L’economia americana appare ora disperatamente focalizzata a cercare di sostenere un modello di sviluppo basato su un debito pubblico e privato insostenibile e un mercato finanziario che non può permettersi nessun cedimento, dato che una cosa sostiene l’altra e viceversa (il debito sostiene la crescita e il mercato finanziario sostiene il debito). Ma questo meccanismo può reggere solo se la ricchezza prodotta si distribuisce in modo diffuso nel sistema e alimenta una crescita generale dei redditi che sostengono un debito in costante accumulazione. Appare evidente che attualmente non è così. (Nel grafico: La linea verde indica l’andamento della concentrazione di ricchezza detenuto dal top 0,1% della popolazione USA dal 1980. Fonte Federal Reserve).
Cercare però di modificare ora questo sistema appare alquanto difficile, dato che, in un contesto di alta inflazione, i redditi reali devono scendere e non salire per frenare la domanda, ma il debito (pubblico o privato) deve continuare a salire comunque, perchè se il debito si contrae il ciclo economico va a picco. I tassi d’interesse dovrebbero rimanere bassi per sostenere il debito che sostiene il ciclo dei consumi, ma ormai siamo usciti da questo scenario da oltre 12 mesi e non sappiamo ancora quale sarà il notevole impatto effettivo delle politiche monetarie sull’economia. L’inflazione ha già scardinato il sistema e l’indice di borsa rimane l’ultimo baluardo di difesa sulla psicologia di massa prima della crisi, ma per reggere 
richiede un esasperato scostamento dai fondamentali che a sua volta spiazza gli investitori a favore degli speculatori. Per sostenere questo mercato, le poche aziende che possono permetterselo devono continuare inesorabilmente a fare buy back, sottraendo risorse agli investimenti reali e accentuando la stagnazione dell’economia, che richiede poi costante debito pubblico per sostenersi. Nel frattempo, la Germania e l’Europa sono esposti alle decisioni di geopolitica degli Stati Uniti, che hanno portato alla eliminazione del fornitore di energia a basso costo (Russia), e ora puntano a ridimensionare l’interscambio commerciale con la Cina, principale partner commerciale dell’Europa e del Giappone.
Secondo i dati elaborati a giugno 2023 anno su anno, l’offerta è diminuita del 10,7%; un dato che rappresenta la più significativa contrazione degli ultimi 13 mesi. Le nuove inserzioni, sebbene in calo del 25% rispetto all’anno precedente, a giugno hanno rilevato un andamento contrario, con un lieve aumento del 0,5% rispetto a maggio. Il mese di giugno, che storicamente rappresenta l’alta stagione per la vendita di immobili, nel 2023 ha registrato un prezzo mediano di vendita di 425.000 dollari, il più alto da giugno 2022 quando si è raggiunto il picco di 426.000 dollari. “L’aumento delle vendite di giugno rispetto al mese precedente da una parte è frutto di un trend stagionale, dall’altra dimostra la resilienza del mercato di fronte a un’offerta limitata e a tassi di interesse più elevati”, ha dichiarato Nick Bailey, Presidente e CEO di RE/MAX. “Anche se nel breve termine probabilmente non vedremo un significativo aumento dell’attività di vendita, la domanda continua ad essere forte e le case vengono facilmente vendute quando sono adeguatamente valutate e proposte al giusto prezzo.
Altri dati degni di nota emersi dal Report di RE/MAX relativamente a giugno 2023: l’andamento di vendita media mensile è stato di 1,4, in aumento rispetto all’1,3 di maggio ma inferiore all’1,6 di un anno fa; il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo iniziale medio è stato del 100%, indicando che le case si sono vendute mediamente al prezzo richiesto (il dato è rimasto invariato rispetto a maggio ed è sceso rispetto al 102% anno su anno); le case sono rimaste sul mercato per una media di 31 giorni, dato invariato rispetto a maggio ma superiore di 9 giorni rispetto a giugno 2022; infine, delle 52 aree metropolitane prese in esame, il numero di nuove case messe in vendita è aumentato dello 0,5% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 25,0% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Phoenix, con -54,4%, Las Vegas, con -43,3%, e Seattle, con -35,9%. Nessuna area ha registrato un aumento percentuale rispetto all’anno precedente.
Relativamente alle transazioni, il numero complessivo delle vendite di case nelle 52 aree metropolitane esaminate è aumentato del 5,4% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 18,7% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Seattle, con -27,8%, Portland, con -27,7%, e Anchorage, con -27,5%. Solo Coeur d’Alene, con +0,9%, ha registrato un aumento percentuale delle vendite a giugno, a dimostrazione di un trend negativo nel numero delle compravendite.
La grande novità del trimestre è che la debolezza economica statunitense ha iniziato a emergere anche nel settore dei servizi. Mentre eravamo abituati a vedere il settore manifatturiero dell’economia in recessione o quasi, il fatto che i servizi stiano iniziando a risentirne è un cambiamento, ma non una sorpresa. Nonostante un’economia meno sensibile alle variazioni del livello dei tassi di interesse, un aumento di 500 punti base in poco più di un anno avrà effetti sullo stato generale dell’economia, a partire dalla domanda di beni e servizi. La crescita del Pil reale si è mantenuta solida per alcuni trimestri, aggirandosi intorno al 2%. Ma quando i tassi più alti iniziano ad alimentare l’economia, continuiamo a ritenere che una recessione sia inevitabile, soprattutto in presenza di un’inflazione core persistentemente elevata, che costringe la banca centrale statunitense a mantenere un atteggiamento da falco.
L’altro cambiamento significativo osservato nel trimestre è l’inizio di un’inversione di tendenza nel mercato del lavoro. Con il rallentamento dei consumi di beni e servizi, è naturale che il mercato del lavoro si sia allontanato dagli estremi. Sebbene le offerte di lavoro rimangano superiori alle richieste, questo rapporto sta diminuendo. Contemporaneamente, le richieste di disoccupazione sono aumentate di oltre il 30% rispetto ai minimi, un segnale che in passato è stato spesso associato a una recessione incombente. Inoltre, i piani di aumento dei compensi da parte delle aziende stanno rallentando, limitando la crescita dei salari a circa il 5%. Poiché i tassi di interesse elevati hanno appena iniziato a ripercuotersi sull’economia, riteniamo che il peggioramento del mercato del lavoro (anche se da un punto di forza estremo) sia agli albori.
Con il rallentamento dei consumi e l’indebolimento del mercato del lavoro, l’inflazione dovrebbe riprendere la sua tendenza al ribasso. È vero che la vischiosità dell’inflazione ha colto di sorpresa molti investitori, i quali da tempo preconizzavano un atteggiamento più dovish (cioè che supporta tassi di interesse più bassi) da parte della banca centrale, ma i recenti dati relativi ai prezzi di beni e servizi hanno evidenziato la necessità di rimanere vigili, come confermato dalla stessa Federal Reserve. Infatti, numerose ricerche hanno dimostrato che il principale motore dell’inflazione è l’inflazione stessa, sottolineando il fattore psicologico alla base di questo fenomeno economico. A questo proposito, il recente rimbalzo delle aspettative di inflazione a lungo termine delle famiglie non fa ben sperare i più ottimisti.
Per quanto riguarda il ciclo economico europeo, esso si sta avvicinando a quello statunitense. Il settore manifatturiero è in recessione da tempo, motivo per cui la Germania è ufficialmente entrata in recessione tecnica dopo due dati negativi consecutivi sul Pil. Ma non si ha l’impressione di essere in recessione, soprattutto parlando con i dirigenti di diverse aziende europee, secondo i quali le prospettive sono più rosee di quanto i dati attuali e prospettici lascino intendere. Sicuramente il settore dei servizi sta resistendo bene, trainato in particolare dai paesi dell’Europa meridionale. Ma anche qui ci sono segnali di normalizzazione dell’attività dei servizi. Pertanto, con una banca centrale molto restrittiva e un’inflazione di fondo persistentemente elevata, continuiamo a ritenere che un rallentamento dei consumi sia dietro l’angolo.
Una situazione molto simile a quella della Svizzera, dove il rallentamento dell’economia globale, il recente consolidamento dell’industria finanziaria e una banca centrale falco, nonostante un’inflazione relativamente bassa, dovrebbero mantenere l’economia sotto pressione per qualche tempo. “Per quanto riguarda la Cina, infine, dopo un tiepido rimbalzo in seguito alla riapertura economica, l’economia ha ora estremo bisogno di ulteriori stimoli monetari”, conclude Conca (nella foto). “Il mercato immobiliare, che rappresenta una grossa fetta della crescita economica nazionale e dei risparmi e investimenti delle famiglie, rimane sotto pressione. Riconoscendo il problema, la banca centrale ha abbassato il tasso di rifinanziamento principale per rilanciare la crescita del credito ma, guardando al quadro generale, le sfide per l’economia persistono mentre il mondo sta rischiando una recessione globale. È quindi probabile che le autorità cinesi siano chiamate a intervenire di nuovo”.
La sfida più importante che i professionisti del settore immobiliare dovranno affrontare è quella di collaborare con l’Intelligenza Artificiale, che non deve essere considerata un potenziale concorrente, ma un alleato. Ci sono molte cose che l’AI sarà in grado di fare e chi saprà utilizzarla al meglio otterrà vantaggi significativi. Tuttavia, ci sono altri aspetti difficili da replicare, come il carisma e l’empatia, qualità che solo un agente immobiliare in carne e ossa può portare nel rapporto con venditori e acquirenti, potendo gestire efficacemente anche la componente emotiva che si manifesta durante l’acquisto di una casa.
La tecnologia sostituirà il lavoro dell’agente immobiliare? In passato, l’evoluzione tecnologica suscitava timori perché si temeva che avrebbe sostituito le competenze manuali e il lavoro umano. Oggi, l’Intelligenza Artificiale è in grado di svolgere anche compiti concettuali. Se un tempo la tecnologia preoccupava i “colletti blu”, ora l’AI tocca nel vivo i “colletti bianchi”. Questo potrebbe far considerare l’avvento dell’AI nel settore immobiliare come una minaccia, quando in realtà rappresenta un’opportunità. Infatti, la tecnologia non sostituirà certamente il lavoro degli agenti immobiliari, anche se indubbiamente porterà dei cambiamenti. Per fare degli esempi, strumenti come ChatGPT, il celebre software di Intelligenza Artificiale presentato sotto forma di chatbot, possono essere un valido supporto per le attività quotidiane di scrittura di testi per annunci, newsletter e altre attività di marketing. Inoltre, esistono software intuitivi che semplificano la scansione 3D degli immobili e la creazione di render per la realizzazione di tour virtuali.
Come gruppo abbiamo iniziato a prepararci per affrontare le sfide che si prospettano nel prossimo biennio, puntando sullo sviluppo di inediti strumenti tecnologici proprietari che mettiamo a disposizione del nostro network. Il nostro obiettivo primario è fornire un supporto decisivo alla nuova generazione di agenti immobiliari, affinché possano sfruttare appieno i big data e avvicinarsi sempre di più a un approccio scientifico, offrendo ai clienti una procedura di offerta digitale che abbiamo messo a punto per rendere il processo di vendita più trasparente. Grazie a questa innovazione tecnologica, il flusso di comunicazione tra agente, venditore e acquirente viene automatizzato, semplificando la presentazione dell’offerta di acquisto e garantendo una maggiore trasparenza ed equità per tutte le parti coinvolte.
La tendenza di fondo è spesso misurata sulla cosiddetta inflazione core, che esclude le componenti volatili come l’energia e gli alimenti. A giugno, l’inflazione core era del 5,4%, solo leggermente inferiore al picco del 5,7% di marzo. Quindi, anche se ipotizziamo un leggero movimento al ribasso, è praticamente impossibile che scenda sotto alla soglia del 5% entro la successiva riunione della banca centrale di settembre. Perciò la BCE si troverà ad affrontare il dilemma nel suo meeting di settembre, quando i dati più aggiornati sull’inflazione saranno quelli di agosto. E non porteranno rassicurazioni. Ricordiamo che, nel 2021, sia la BCE sia la FED sbagliarono completamente pensando che la crescita dell’inflazione fosse soltanto temporanea.
Questo precedente spingerà la BCE a enfatizzare la possibilità di ulteriori rialzi dei tassi, dopo quello di 25 punti base atteso a fine luglio. La banca centrale manterrà chiaramente la sua posizione di “falco”. L’economia dell’Eurozona rimane fragile, con il settore manifatturiero che, su tutti, di recente ha mostrato una significativa debolezza. D’altro canto, la disoccupazione rimane bassa, la liquidità delle imprese è solida, nonostante la stretta del credito, e i risparmi delle famiglie sono elevati. L’economia non è in grande espansione, ma certamente non ci sarà nemmeno una recessione nel breve termine. La BCE può quindi continuare a concentrarsi sul suo compito primario di lotta all’inflazione.
L’inflazione ha chiaramente raggiunto il suo picco, ma è ancora troppo alta e il tasso core è estremamente persistente. A giugno l’inflazione è scesa a un sorprendente 3%, ma il tasso core di quasi il 5% suggerisce che gran parte del calo dell’inflazione complessiva è dovuto a effetti di base. Negli Stati Uniti, i prezzi dell’energia hanno raggiunto il picco nel mese di giugno, pertanto, i segnali di indebolimento dei fattori sottostanti all’inflazione possono emergere prima negli Stati Uniti. L’estate sarà quindi un periodo molto stimolante, visto che, anche nel caso della FED, la prossima riunione si terrà solo a settembre: soltanto allora vedremo i primi segnali di un possibile rientro dell’inflazione stabilmente sotto al 3%, e da questo dipenderanno i prossimi eventuali rialzi dei tassi da parte della FED.
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
