La cosa peggiore che possa capitare agli operatori dei mercati finanziari è non poter intravedere né l’entità del disastro, né la sua fine in ordine di tempo. Solo quando tutto sarà più chiaro, si comincerà finalmente a riparlare di opportunità.
Il secondo trimestre dell’anno si è aperto confermando i principali fattori di rischio che hanno influenzato i mercati nelle settimane precedenti. Infatti, gli investitori sono preoccupati da un restringimento troppo rapido e aggressivo delle condizioni finanziarie da parte della FED che intende rallentare l’economia per spegnere l’inflazione “rovente”. Peraltro, le minute dell’ultima riunione del FOMC (15-16 marzo) sono state appena pubblicate, evidenziando che diversi membri del Comitato di politica monetaria volessero alzare il costo del denaro di 50bps, 
invece dei 25bps poi votati per via della maggiore incertezza sulla fine del conflitto Russia-Ucraina. Di conseguenza, molti analisti ritengono che fin dai prossimi meeting delle banche centrali – della Fed in particolare – i rialzi di 50bps saranno la norma. A questo si aggiunge la volontà della Federal Reserve di ridurre il bilancio in modo repentino, nella misura di 95 miliardi ogni mese, e questo peggiora lo scenario generale.
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Sul versante geo-politico internazionale, Ursula Von Der Leyen ha incontrato a Kiev il presidente ucraino Zelensky e gli ha ribadito il sostegno incrollabile nella lotta contro l’invasione russa, soprattutto in risposta alle violazioni e agli abusi del diritto umanitario da parte delle truppe russe. Per gli stessi motivi, l’Assemblea Generale dell’ONU ha approvato la sospensione della Russia dal Consiglio per i diritti umani. Tutto questo, è evidente, getta benzina sul fuoco, aumenta le preoccupazioni dei mercati e segna la sconfitta definitiva della diplomazia, grande assente in questa guerra il cui grado di coinvolgimento politico sta diventando sempre più mondiale.
I mercati finanziari globali, invece, sono più che mai desiderosi di un accordo almeno sulla fine al conflitto armato, ma Zelensky ha fatto sapere che “se ne parlerà dopo la grande battaglia sul Donbass”, in ciò rivelando assoluto disinteresse per il canale diplomatico anche di fronte all’arretramento delle truppe russe dalla capitale ucraina. Pertanto, bisogna essere preparati a rivedere le decisioni di politica monetaria qualora la pressione sui prezzi dell’energia e il conflitto Russia-Ucraina dovessero comportare un rallentamento marcato dell’economia mondiale.
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A ben vedere, si tratta dell’incubo peggiore per le banche centrali, che amano i cicli economici regolari (e senza strappi, sia in aumento che diminuzione) e odiano doversi destreggiare all’interno di un contesto che lascia aperta la possibilità di agire rapidamente sia con una stretta che con un allentamento, o peggio ancora con una alternanza di azioni simmetricamente contrarie. Relativamente alla Cina – che formalmente ha assunto un atteggiamento fin troppo prudente sulla guerra, ma tradisce spesso la sua simpatia per la Russia di Putin e per le sue materie prime – i dati rivelano una contrazione della propria attività manifatturiera per la prima volta in cinque mesi, per via del contagio galoppante che, nel paese che ha adottato la politica del “contagio zero”, costringe intere città (e fabbriche) a chiudere dalla mattina al pomeriggio finchè nella zona anche l’ultimo contagiato non si sarà negativizzato.
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Nel frattempo, l’inflazione in USA continua a salire +6.4% rispetto a un anno prima, ai massimi dal 1983. In Italia siamo a +6.7% su base annua, e in Europa non si scherza. Colpa delle frizioni sulle materie prime, petrolio e gas in primis, che costringono i capi di stato ad intraprendere azioni di sostegno straordinario sui prezzi, i quali non accennano a scendere a causa della situazione Russo-Ucraina.
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Del resto, la Russia costituisce il secondo più grande esportatore di greggio del mondo, e fornisce all’Europa oltre il 40% del suo fabbisogno totale di gas e il 27% delle importazioni di petrolio.
In definitiva, la situazione si potrebbe riassumere citando una frase che Boris Jonhson pronunciò nel (lontanissimo) 2004: “Non ci sono disastri, ma solo opportunità. E, in effetti, anche opportunità per nuovi disastri”.
Questa dinamica potrebbe cambiare se l’inasprimento della politica monetaria della Fed rallentasse l’economia, poiché ciò aumenterebbe l’attrattiva dei titoli growth per alcuni investitori che credono che i loro profitti dipendano meno da una più ampia forza economica. Per la cronaca, la Fed ha aumentato i tassi di interesse di 25 punti base il mese scorso, e ha accennato ad aumenti più consistenti in futuro. Pertanto, le aspettative di una Fed aggressiva hanno trasformato brevemente in negativo lo spread tra i rendimenti dei Treasury a 2 e 10 anni, un fenomeno che è spesso visto come un’indicazione di preoccupazioni per 
la crescita economica. Infatti, le recessioni hanno seguito sei delle ultime sette inversioni della curva dei rendimenti dal 1978, per cui la statistica non ci sorride. In particolare, i titoli growth hanno avuto la tendenza a sovraperformare nei sei mesi successivi alle inversioni della curva dei rendimenti, con l’indice Russell 1000 Growth aumentato in media del 6,4% durante tali periodi dal 1978, rispetto a un guadagno del 4,4% per i titoli value. I titoli growth, poi, sono diminuiti in media dello 0,6% durante le recessioni, mentre i titoli value sono diminuiti in media del 6,8%.
Infine, il Russell 1000 Growth Index è aumentato del 320% negli ultimi 10 anni, rispetto a un aumento del 145% per la sua controparte incentrata sul valore (value). Per questi motivi, nonostante la maggiore incertezza geopolitica, l’aumento dei prezzi delle materie prime e le preoccupazioni per una Fed più aggressiva abbiano rallentato i tentativi di recupero o di riduzione delle perdite di borsa realizzate da inizio anno, gli investitori hanno continuato ad alimentare con incrollabile fiducia i fondi-indice che replicano gli indici azionari a forte crescita, come quelli del settore sanitario e del settore tecnologico a grande capitalizzazione (Microsoft soprattutto), poiché l’atteggiamento “da falco” della Fed potrebbe causare un rallentamento dell’economia ed una forte correzione dei titoli value. E’ ormai chiaro, infatti, che la Fed abbia come priorità quella di combattere l’inflazione, e che l’unico modo per farlo è rallentare la domanda.
Alcuni analisti di Wall Street sono scettici su un rimbalzo dei titoli growth, soprattutto perché i rendimenti obbligazionari continuano a salire vertiginosamente. I rendimenti del Treasury decennale statunitense hanno recentemente raggiunto il 2,71%, il livello più alto dal 2019. Pertanto, il periodo di tassi di interesse estremamente bassi – che è stato molto positivo per i titoli growth e molto impegnativo per gli investitori value – sembra essere arrivato al capolinea, ed è probabile che la strada da percorrere adesso sia diversa, ridando un discreto spazio anche alle strategia di scelta basate sul valore. In ogni caso, sarà importante scegliere i titoli giusti. Alcuni gestori americani, per esempio, hanno ridotto la propria esposizione nei titoli energetici, trasferendo la liquidità in titoli di aziende di software come Adobe e SalesForce, che si prevede saranno in grado di aumentare i prezzi anche in un contesto di continua inflazione elevata.
I verbali della riunione di marzo della Fed hanno fatto eco alla posizione inasprita della banca centrale nei confronti dell’inflazione, ribadendo il piano per ridurre il suo bilancio di quasi 9 trilioni di dollari al ritmo più rapido di sempre. Con sorpresa, i verbali hanno anche lasciato la porta aperta alle vendite a titolo definitivo dei $ 2,7 trilioni di titoli garantiti da ipoteca della banca centrale, un processo potenzialmente dirompente che richiede ad altri investitori di colmare il vuoto. “Chiaramente, la Fed è molto concentrata sulla riduzione dell’inflazione“, ha affermato Greg Handler, responsabile dei mutui e del credito al consumo presso Western Asset Management, osservando che le abitazioni costituiscono circa un terzo dell’indice dei prezzi al consumo, nonchè un indicatore chiave dell’inflazione che ha raggiunto un tasso annuo del 7,9% a febbraio. 
Il presidente della Fed Jerome Powell la scorsa estate ha minimizzato qualsiasi legame diretto tra i suoi acquisti di titoli del Tesoro pandemici e obbligazioni ipotecarie con l’aumento dei prezzi delle case. Ma la Fed è stata per anni un acquirente chiave di tale debito e la banca centrale esercita un’influenza considerevole sui tassi di interesse. Dalla recessione del 2007-2009 e il governo è stato un ingranaggio vitale nel mercato del debito immobiliare statunitense di circa 12 trilioni di dollari. Infatti, sempre più americani si affidano ai finanziamenti per l’acquisto di case, con l’obiettivo di costruire ricchezza generazionale. Anche l’edilizia abitativa rimane un segmento critico dell’economia, il che significa che la posta in gioco è alta per ciò che verrà dopo. “Stiamo prendendo atto che una quota significativa del patrimonio netto delle famiglie è costituita dal capitale proprio“, ha affermato Mike Reynolds, vicepresidente della strategia di investimento di Glenmede, aggiungendo che i baby boomers possiedono una grande quantità di case di famiglia rispetto ai 142 milioni di single statunitensi.
I bassi tassi di interesse e le scorte scarse di materie prime hanno portato i prezzi degli immobili a salire verso nuovi record anche dopo la pandemia, con un aumento del 19% annuo tra gennaio 2021 e gennaio 2022. Ma mentre parte dello slancio dei prezzi al rialzo potrebbe attenuarsi quando i mutui a tasso fisso a 30 anni si avvicineranno improvvisamente al 5% e rallenteranno la domanda di nuovi acquirenti, le bollette dei mutui a tasso variabile si sono già avvicinate ai livelli dell’era della bolla. Infatti, in relazione agli aumenti di prezzo negli Stati Uniti, la società di rating S&P Global ora considera l’88% delle quotazioni immobiliari di tutti gli stati come ampiamente sopravvalutate. “Sta arrivando sul mercato un crollo chiaro e imminente?” ha chiesto Reynolds. “Sembra improbabile data l’interazione tra domanda e offerta”.
Gli strateghi di BofA Global, all’inizio di aprile, hanno affermato di aspettarsi un apprezzamento dei prezzi delle case statunitensi del 10% quest’anno e del 5% nel 2023. Allo stesso tempo, parti del mercato delle obbligazioni ipotecarie che la Fed ha acquistato hanno già ripreso il prezzo da quando la banca centrale ha iniziato a segnalare una riduzione potenzialmente più rapida del suo bilancio. “Purtroppo per la Fed, il mercato immobiliare è caldo”, ha detto Handler. Ma in termini di offerta criticamente bassa di stock immobiliare, “non c’è molto che la Fed possa fare a questo punto”.
In linea di principio, infatti, la qualità del credito nei paesi occidentali e nelle economie più forti è affidabile, e i default sono rari. Infatti, quasi tutti gli emittenti di obbligazioni pagano gli interessi in tempo, e detenere una parte del portafoglio in obbligazioni è un modo largamente utilizzato per ridurre il livello del rischio complessivo. Pertanto, anche per il mondo delle obbligazioni esistono delle strategie che possono mitigare il rischio anche se l’attuale ciclo dei tassi di interesse probabilmente farà scendere ancora i prezzi.
uno sconto (sotto la pari, in gergo, e cioè per un valore inferiore al valore nominale), otterrà un guadagno alla scadenza, e chi ha pagato uno scarto in più (sopra la pari, in gergo), riceverà un rendimento inferiore, ma in ogni caso la fluttuazione giornaliera del prezzo non influisce sul pagamento alla scadenza, poiché gli interessi continueranno ad essere percepiti fino alla scadenza del titolo. Cosa diversa è possedere un fondo obbligazionario, poiché la percezione dell’investimento cambia del tutto: non esistono cedole, non c’è una scadenza, e se si è sottoscritto un fondo a distribuzione dei proventi non si può parlare di cedole, bensì di una ripartizione periodica del montante.
Nei bond, quindi, l’interesse continua a scorrere e, man mano che le obbligazioni maturano, verranno rimborsate al valore nominale e sostituite con obbligazioni più remunerative, in termini di cedole, se nel frattempo i tassi sono aumentati. In teoria, infatti, con l’inflazione ai massimi da 40 anni potrebbe volerci molto tempo prima che la direzione al rialzo dei tassi di interesse (e il conseguente calo dei valori di mercato delle obbligazioni) si inverta, e le nuove emissioni potrebbero essere collocate con cedole più elevate. Nel frattempo, chi ha liquidità da investire oggi può avvicinarsi agli investimenti in fondi obbligazionari (o in obbligazioni individuali) con maggiore fiducia, poiché le quotazioni sono già diventate più interessanti in un’ottica di medio o lungo periodo.
In termini di portafoglio, un modello tradizionale di ripartizione è quello chiamato 60/40, con il 40% investito nel mercato obbligazionario ed il rimanente 60% in quello azionario. Questo modello elementare di asset allocation sembrava ormai antiquata durante il lungo periodo di calo dei tassi di interesse, quando le azioni hanno prodotto alcune delle migliori performance degli ultimi decenni. Oggi pare stia rientrando nelle grazie degli asset allocator più “moderni”, dopo un lungo periodo in cui lo stimolo delle banche centrali, i bassi tassi di interesse e i rendimenti molto bassi (o addirittura negativi) per le obbligazioni a lungo termine hanno spinto il denaro verso le azioni. Infatti, il rendimento medio annuo dell’indice S&P 500, per esempio, negli ultimi cinque anni è stato pari al 15,8% calcolando il reinvestimento dei dividendi, ma lo stesso indice scende al 7,3% di rendimento se lo calcoliamo a 10 anni.
Nel complesso, il recente calo dei bond rende questo il momento ideale per considerare l’aggiunta di una maggiore esposizione al mercato obbligazionario, facendo attenzione al concetto di duration. La duration media di un portafoglio obbligazionario è una misura della sua sensibilità al movimento dei tassi di interesse, tiene conto di premi o sconti al momento dell’acquisto di obbligazioni ed è espressa in un numero di anni. Maggiore è la duration, più volatile sarà il fondo obbligazionario e più tempo impiegherà un ciclo di prezzi al ribasso per invertire, poiché le obbligazioni maturano al valore nominale e vengono sostituite da obbligazioni a rendimento più elevato.
In che modo la duration influisce sulla volatilità? Una ricerca in materia di investimenti obbligazionari mostra che una buona regola pratica è posizionare il portafoglio obbligazionario – al pari di quello azionario – sempre nel lungo periodo, in modo tale che se il prezzo dei bond scende in un contesto di tassi in aumento la sostituzione delle obbligazioni in scadenza con obbligazioni dal tasso più elevato compenserà il calo. In pratica, ciò significherebbe poter rimanere investiti in obbligazioni per 10 anni e oltre, e ciò permetterebbe di diversificare con maggiore responsabilità nei fondi obbligazionari invece che nelle singole obbligazioni.
Il team di BlackRock ha studiato i precedenti cicli di rialzo dei tassi della banca centrale statunitense, a partire dal 1983 al 2015, e ha scoperto che i titoli value hanno sovraperformato le loro controparti a grande capitalizzazione, ma anche i benchmark chiave del mercato obbligazionario. Il team ha confrontato la performance dell’indice Bloomberg U.S. Aggregate Bond, dell’indice Russell 1000 e del Russell 1000 Value Index RLV, e la performance è stata positiva in tutti e tre i segmenti nei primi tre anni dopo che i tassi hanno iniziato ad aumentare.
Altre ipotesi prevedono che l’inflazione si possa ritirare entro la fine dell’anno dai massimi degli ultimi 40 anni toccati adesso, con il costo della vita che si stabilizzerà al di sopra del livello del 2%, forse in un intervallo compreso tra il 3% e il 4% secondo lo scenario peggiore. Tuttavia, De Spirito vede il potenziale trasferimento dei costi più elevati sui consumatori. “Il periodo di tassi di interesse estremamente bassi è stato molto positivo per i titoli growth, e molto impegnativo per gli investitori value“, ha scritto. “È probabile che la strada da percorrere sia diversa, ripristinando parte del fascino di una strategia di valore per i mesi futuri”.
Il tasso fisso sale per diverse ragioni. Gli interessi applicati ai mutui a tasso fisso, innanzitutto, si calcolano sommando il valore dell’Eurirs (l’indice di riferimento specifico) allo spread (ossia il guadagno) richiesto dalle banche. Ebbene, nel corso del 2022 l’Eurirs ha avuto un andamento crescente, determinando un aumento dei tassi applicati dalle banche. L’Eurirs, inoltre, è legato anche 
all’andamento dell’inflazione che nell’Eurozona sta registrando un forte aumento, soprattutto a causa dei rincari energetici e dei noti problemi alle catene di approvvigionamento delle materie prime. L’inflazione elevata, pertanto, fa temere ulteriori rialzi dell’indice nei prossimi mesi. Al contrario, gli interessi sui mutui a tasso variabile ancorati all’Euribor si stanno mantenendo su livelli minimi, e dopo oltre cinque anni restano ancora in terreno negativo (al netto dello spread, naturalmente). Tuttavia, si stima che anche l’Euribor possa crescere da qui al 2023 determinando anche una crescita dei tassi variabili. 
Pertanto, chi nei mesi scorsi ha già stipulato un mutuo a tasso fisso si troverà in una condizione ottimale, mentre chi detiene un mutuo a tasso variabile dovrà valutare la sostenibilità della rata crescente in relazione al proprio tenore di vita atteso. Coloro che si stanno avvicinando al mercato immobiliare e non hanno ancora sottoscritto il mutuo, poi, devono fare i conti con una situazione internazionale incerta, che probabilmente caratterizzerà i mercati del credito nel lungo periodo. Infatti, nei primi tre mesi del 2022 all’ondata della pandemia di inizio gennaio si è aggiunto il conflitto in Ucraina, che ha generato una situazione esplosiva per l’inflazione e, di conseguenza, per i tassi di indicizzazione dei mutui, almeno nel breve periodo.
Pertanto, prendendo ad esempio una richiesta di finanziamento a 25 anni di 120.000 euro su 160.000 euro di valore immobiliare, la rata mensile di un mutuo a tasso fisso oggi sarebbe pari a 507 euro, e sebbene l’Eurirs a 25 anni sia passato dallo 0,57% di Gennaio all’attuale 1,16%, oggi è ancora possibile stipulare un mutuo a condizioni interessanti, e la prospettiva di una crescita di valore degli immobili dovrebbe sostenere la domanda ancora per molti mesi (nonostante la guerra). Molto dipenderà sia dall’andamento dell’inflazione, il cui aumento è per molti esperti solo temporaneo, sia dalle decisioni della Bce, che potrebbe decidere di aumentare i tassi di riferimento al pari della Federal Reserve negli USA, sebbene con modalità meno aggressive di quelle che storicamente vengono utilizzate dalla banca centrale americana.
Di conseguenza, siamo molto vicini all’inversione della curva dei tassi americani, e quando questo accade di solito ci troviamo in una situazione di recessione. Quali segnali possiamo cogliere dal mercato? La curva dei tassi appiattita ci dice che la politica monetaria ha raggiunto il massimo restringimento, e che la crescita economica inizia a decelerare. Osservando la storia, vediamo che dal momento in cui la curva si inverte le performance dei mercati diventano deboli su orizzonti temporali sopra i 12 mesi. C’è quindi un periodo di tempo in cui la curva appiattita (flat) segnala che c’è una fase di potenziale rallentamento ciclico, mentre la fase più complicata per i mercati avviene quando i tassi di policy diventano effettivamente più restrittivi. Attualmente, riteniamo che la curva sia vicina all’inversione.
Guardando al mondo delle commodities, finora non c’è stato un rallentamento dell’afflusso del gas russo in Europa, nonostante la volontà europea e nonostante le notizie di un blocco per i paesi “ostili” si facciano sempre più frequenti. Per quanto riguarda il petrolio russo invece, non tutta la produzione russa dedicata all’esportazione è in questo momento tagliata fuori. Nei primi giorni del conflitto un ammontare di più di 4 milioni di barili di petrolio al giorno di produzione russa rimanevano bloccati. Oggi stimiamo che circa solo 1/2 milioni di barili di produzione russa rimangono fermi, mentre gli altri 
2/3 milioni contribuiscono a soddisfare la domanda globale. Sul tema delle commodities abbiamo visto una significativa correzione al ribasso del prezzo del petrolio, in particolare nel corso delle ultime settimane. Tuttavia crediamo che le pressioni di medio termine sui prezzi delle commodities siano destinate a persistere perchè: 1) una soluzione rapida della situazione Russia-Ucraina risulta complicata; 2) non crediamo che le sanzioni verranno rimosse anche in caso di un’eventuale tregua; 3) la riconfigurazione dei flussi di esportazione delle commodities a livello globale risulta particolarmente complicata da ottenere.
Relativamente al Dollaro USA, si ritiene che possa parzialmente aiutare nelle fasi di elevata volatilità. Il dollaro presenta un carry positivo, ossia un differenziale di rendimento abbastanza importante rispetto agli asset dell’Eurozona, tuttavia ci sembra chiaro che ci siano fattori di lungo periodo non a favore del dollaro. Innanzitutto, i tassi di interesse si stanno muovendo al rialzo ma il mercato è anche preoccupato che la Fed possa fare una ultra-restrizione monetaria. Inoltre, sta avvenendo un po’ di diversificazione delle riserve valutarie globali. Pensiamo alla notizia di settimana scorsa sull’Arabia Saudita, che sta pensando se ricevere il pagamento sul petrolio, almeno dalla Cina, in RMB invece che in dollari, per cui si potrebbe ritenere che ci sia un indebolimento dello status del dollaro come valuta di riserva globale. Inoltre, nonostante la Fed sia in estrema fase di restrizione monetaria, le valute dei paesi emergenti non si sono affatto indebolite, ed anzi rafforzate.
Guardando al 2019, il dato pre Covid era a 5.210 euro al mq; ciò significa che il mercato milanese a nuovo ha realizzato una crescita del 13,2% in due anni. In particolare, a fine 2021, in centro i prezzi medi sono di 10.367 euro al mq, nel settore nord di 4.548 euro al mq, nel settore est di 4.932 euro al mq, nel settore sud di 4.283 euro al mq, nel settore ovest di 5.361 euro al mq. Tra le zone con i prezzi degli immobili più elevati, al primo posto svetta Spiga – Montenapoleone, con €/m² 12.950, poi Vittorio Emanuele – S. Babila con 12.450, Diaz – Duomo – Scala con 11.950, Parco Castello con 11.000, Brera stabile con 10.725,
Cairoli – Cordusio con 10.550, Venezia – Monforte con 9.450, e poi scendendo fino a Solferino – Corso Garibaldi con 8.150. Le zone che crescono di più in sei mesi sono quelle di Salomone – Bonfadini, con 3.000 euro al mq (+10,1% in sei mesi), Accursio con 3.550 (+ 9,2%), Musocco – Villapizzone con 3.400 (+8,8%), Quarto Oggiaro con 3.050 (+7,0%), Fulvio Testi – Cà Granda con 3.500 (+6,9%) e Baggio – Quinto Romano con 2.900 (+ 6,4%).
Secondo Beatrice Zanolini, consigliere Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi e segretario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza “Da inizio anno, rispetto al quadro di fine 2021 delineato dalle precedenti rilevazioni, stiamo verificando un rallentamento del numero delle trattative insieme ad una emergente incertezza, spesso legata alla finanziabilità delle operazioni, conseguenza della difficile situazione internazionale e della lievitazione di costi. Inoltre, la guerra in atto ha già impattato con la perdita di clienti, russi ed ucraini, che hanno un peso significativo per il nostro territorio”. “Tra le conseguenze future – continua Zanolini – in uno scenario di smart living, l’impatto che lo 
smart working continua ad avere sul territorio si traduce non solo in nuovi modi di vivere la propria abitazione ma anche in un modo diverso di fruire di spazi esterni, servizi, trasporti, attività commerciali. Determina nuove abitudini e nuove esigenze, condiziona tutti i settori in modo trasversale. Lo smart working ha impattato sulle attività, sui trasporti e sui servizi, e con la fine auspicata dell’emergenza sanitaria ci saranno aziende che riporteranno i lavoratori in presenza ma anche altre che opteranno per l’attività mista, o totalmente in smart working: lo scenario è aperto”.
“Il Comune – aggiunge Zanolini – si sta anche adoperando per valutare come poter incentivare il miglior uso degli spazi aziendali che restano vuoti proprio per via del lavoro da remoto, per evitare la desertificazione di alcune zone dove le attività vivono soprattutto grazie all’indotto che queste aziende portano. A due anni dal primo lockdown è necessario approfondire il tema anche dal punto di vista immobiliare, attraverso l’analisi dei prezzi rilevati e delle tipologie di richieste, mappando il trend delle scelte dei contesti che sono spesso condizionate proprio dalla necessità o dalla opportunità di lavorare in buona parte dalla propria abitazione”.
Secondo Andrea Marietti – vicepresidente della Commissione Prezzi immobili della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, “il mercato fortemente in rialzo ha recuperato la stabilità del 2020 ed ha sorpreso con rialzi medi che hanno superato il 6-7%. Anche gli affitti hanno tenuto, con una parziale leggera sofferenza nel centro storico (- 5%), ma con una ripresa significativa (+5-7%) per le zone più popolate della città. Anche a Monza e Lodi gli affitti riscontrano segni positivi”. Invece per Gabriele Bisio, vicepresidente Assimpredil Ance, “la preoccupazione emergente è che il trend in leggera crescita delle vendite del nuovo possa venire ora compromesso dalla forte impennata dei prezzi di materiali e energia, che rischia di allungare i tempi di ultimazione degli immobili e generare significative ripercussioni sui prezzi di mercato”.
Marco Mosca, Presidente Provinciale FIAIP Milano, si concentra sull’usato: “Milano è ancora la locomotiva d’Italia, il mercato immobiliare dell’usato ha confermato il trend di crescita dell’anno scorso, con un ulteriore aumento dei prezzi dovuto alla crescente domanda che l’offerta fatica a soddisfare. Questo fenomeno ha portato a un incremento della velocità delle transazioni, che riscontriamo in tutte le zone cittadine. Mentre in città l’ubicazione è un fattore determinante nella scelta degli acquirenti, nell’hinterland sono apprezzati lo stato dell’immobile e il suo efficientamento energetico. Infatti, a Milano oltre l’80% delle transazioni risultano oggi per immobili usati, siano essi in buono stato o da ristrutturare e i vari bonus previsti dalle disposizioni di legge incentivano ancora di più all’acquisto”.
Nonostante un primo trimestre 2021 caratterizzato da molteplici rinvii dovuti alle misure per contrastare la pandemia, il mercato ha visto un’accelerazione nella schedulazione degli incanti a partire da maggio, portando il consuntivo ad una chiusura d’anno con un aumento degli incanti di circa il 56% (ca. 184.000 aste per 126.000 lotti) rispetto al 2020, sebbene ancora al di sotto delle attese. “Il rallentamento tendenziale degli incanti celebrati da tribunali e professionisti delegati, rispetto al 2019 – prosegue Olivieri – è stato comunque bilanciato da un significativo aumento delle aggiudicazioni: +41% rispetto al 2019 e + 81% rispetto al 2020, frutto di politiche di vivacizzazione e pubblicizzazione molto mirate messe in campo dagli agenti locali. Riteniamo quindi che le statistiche aggregate pubblicate periodicamente da molti operatori vadano prese con relativa cautela, visto che l’interpretazione dei dati non è semplice”.
“L’inversione della curva, e cioè con tassi governativi di breve periodo più elevati dei tassi di lungo periodo, storicamente ha dimostrato un certo valore predittivo per recessioni e/o correzioni di mercato ma alcune precisazioni sono doverose”, continua Corvino. “In primo luogo, anche nei casi in cui l’indicatore è stato accurato, l’intervallo di tempo intercorso tra “segnale” e “bear market“/recessione è talmente variegato da essere poco utile come strumento di market timing, e cioè uscire dal mercato evitando fasi ribassiste. In secondo luogo, la parte di curva più informativa per la Fed, ossia la parte breve, non mostra segnali preoccupanti. In ultimo, la correzione dei titoli azionari dalle valutazioni più elevate, associate a tassi di crescita più elevati, può già ritenersi drammatica, avendo cancellato in 12 mesi oltre un decennio di sovraperformance”.
