Con il conflitto tra Russia e Ucraina in pieno svolgimento, non è semplice indicare quale direzione possa prendere il mercato immobiliare. Non solo preoccupazione per l’aumento delle bollette, del carburante e di alcune materie prime, ma anche per le abitazioni.
Dallo scoppio del conflitto armato tra Russia e Ucraina è possibile notare alcune oscillazioni sui prezzi delle case in vendita, e questo dato è senza dubbio significativo di ciò che sta accadendo, in misura ancora maggiore, nei paesi della NATO – in alcune città della Romania i prezzi delle case sono aumentati del 15% in tre settimane – confinanti con i due belligeranti.
In Italia, poi, abbiamo un effetto che può sembrare paradossale: aumentano le richieste di mutuo. Infatti, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, le domande di mutuo sono salite moltissimo nell’ultimo trimestre. Ad affermarlo uno studio condotto da Experian, secondo il quale l’aumento si avvicina intorno al 40% in più rispetto ai primi mesi dello scorso anno. Questo significa che, se i primi mesi del 2022 vedono già questi numeri, la crescita non potrà che essere sostenuta lungo tutto l’anno, ed in particolare nelle “stagioni calde” del mercato immobiliare (Primavera ed Estate), dove si concentra la maggior parte delle compravendite. L’aumento delle richieste di mutuo a Gennaio e Febbraio, inoltre, è ancora più sorprendente se si considera che dopo le vacanze natalizie, solitamente, gli aspiranti mutuatari rimangono in stand-by fino a Marzo, per poi riattivarsi da lì in poi. Invece con gli ultimi dati raccolti è possibile affermare che l’outlook è positivo, con una tendenza alla crescita esponenziale.
Pertanto, appare più che chiaro che le notizie relative all’aggressione militare della Russia ai danni dell’Ucraina non dovrebbero spostare la tendenza positiva. Il paradosso è che in tempi di crisi come questo le banche, anzichè adottare un comportamento conservativo e difensivo, concedono più denaro sotto forma di credito immobiliare. Del resto, le banche centrali agevolano una maggiore fluidità del denaro continuando a mantenere i tassi vicini allo zero, all’uno e rotti per cento o comunque con spread ancora minimi; e anche gli utenti finora rimasti alla finestra vengono stimolati dai tassi così bassi, pensando sia l’ultimo momento “giusto” per entrare nel mercato immobiliare e alimentare la domanda di mutui che appare più solida che mai.
Considerando i tempi del conflitto armato – che hanno in qualche modo frenato le previsioni di rialzo “strong” dei tassi di interesse da parte delle banche centrali – non è possibile sapere in quale percentuale cominceranno ad aumentare nuovamente i tassi, e soprattutto quando ciò avverrà. I maggiori organi di stampa, però, non fanno altro che parlare di rincari per le fonti di energia, le materie prime, la benzina etc., e se l’inflazione si dovesse mantenere elevata per un periodo di tempo apprezzabile saliranno anche i prezzi delle case in affitto e in vendita. Naturalmente, questo effetto si manifesterà in modo diverso a seconda della regione. In tal senso, l’Italia mostra delle differenze notevoli, e secondo i dati forniti da Case in vendita 360 è evidente che ci sono regioni italiane in cui, per tradizione e posizione geografica, gli appartamenti in vendita hanno un costo che viene diversificato e deciso sulla base di diversi fattori.
Periodicamente, l’oscillazione tra l’aumento o la diminuzione dei prezzi delle case viene monitorata e consente agli esperti del settore di avere una panoramica delle percentuali. E così, relativamente ai primi due mesi del 2022, è possibile stilare la variazione percentuale di una casa in vendita da 50 mq a seconda della regione. In Italia, spiccano gli aumenti medi avvenuti in Valle d’Aosta (+6.85%), Calabria (+6.23%), Molise (+4.08) e Veneto (+2,09%), così come colpiscono le diminuzioni registrate in Basilicata (-9.31%), Trentino Alto Adige (-5.39%), Umbria (-2.17%) e Sicilia (-2.08%). Pressochè stabili o poco negative le altre regioni. Da segnalare una provincia con forte aumento di prezzo, ossia Caltanissetta (con un +13.66%), storicamente una piazza con quotazioni molto basse e stabili, e una provincia con una forte diminuzione di prezzo, ossia Potenza (-9.31%), che non era tra le peggiori.
In merito alle richieste di mutuo, il periodo d’oro dei tassi ultra-bassi sembrerebbe definitivamente terminato. A dichiararlo sono la Banca d’Inghilterra (BOE) e la Federal Reserve (FED), che hanno già avviato la stagione dei rialzi e parlano apertamente anche dei futuri movimenti in aumento. La Banca centrale Europea (BCE), invece, agisce con maggior prudenza, e al momento non ha ancora rivelato con chiarezza le sue intenzioni prospettiche (le banche centrali, comunque, raramente lo fanno – n.d.r.). Prima della crisi ucraina, non si parlava di grandi aumenti ma di graduale ritorno a tassi più consistenti, e sulla carta sembrerebbe essere ancora così. Non dovrebbero esserci, cioè, stravolgimenti repentini, ma passaggi più morbidi. Questo non vuol dire che i prezzi delle case resteranno invariati, bensì che il cambiamento è ineluttabile, ma c’è più incertezza sulle date.
Si può ipotizzare che nei mesi a venire fungeranno da guida sia la situazione sanitaria che quella economico-politica. Non appena ci saranno delle condizioni più stabili rispetto allo scenario attuale, le banche probabilmente ricominceranno ad aumentare i tassi con una spinta maggiore.
L’invasione dell’Ucraina da parte delle forze russe e le immediate e massicce sanzioni sull’aggressore da parte di Ue, Usa e altri paesi hanno messo il mondo finanziario su una strada imprevedibile. Non sappiamo ancora quali effetti avranno le sanzioni sulle catene di approvvigionamento globale, sul sentimento dei consumatori, sull’inflazione. La Banca di Sviluppo Asiatico prevede comunque una crescita regionale del 5.3% nel 2022. Questo è superiore all’Europa e agli Stati Uniti. Nel 2021 è stato firmato il patto più importante di libero scambio a livello globale, il Rcep, che copre il 30% del Pil globale e quasi un terzo della popolazione del mondo. Questo patto darà spinta a una diversificazione delle catene di distribuzione che attualmente è molto concentrata in Cina verso i paesi Sud Est asiatici e apre una grande opportunità d’investimento anche per il Giappone, la Corea del Sud ed i paesi Asean.
Il mercato azionario giapponese ha le valutazioni più attrattive tra i mercati sviluppati, sia a livello di valore intrinseco sia a livello di indebitamento aziendale. Il basso indebitamento dà alle aziende più spazio per gestire momenti di stress finanziario e/o geopolitico. Va anche considerato che con una forte incertezza geopolitica ed economica, la visibilità e le previsioni sugli utili e le vendite diventano scarse. In questo contesto incerto, un basso valore aziendale e un modesto indebitamento sono dei criteri chiave per valutare un’azienda.
Un altro punto a favore del Giappone riguarda la previsione di un aumento dell’inflazione, anche se è un’arma a doppio taglio. Da un lato, l’inflazione riduce il potere d’acquisto il che è chiaramente un fattore negativo, ma le valutazioni aziendali sotto il valore intrinseco sono anche un tipo di protezione inflazionistica. È anche per questo che il mercato si sposta attualmente di più verso il segmento value. “In questo contesto abbiamo continuato a ridurre l’esposizione in Cina. La crisi immobiliare nel paese rimane un freno alla sua crescita, mentre le 
esportazioni potrebbero essere esposte al deterioramento geopolitico in Europa”, conclude Zimmermann. “La ponderazione nella tecnologia è stata ulteriormente ridotta a favore del segmento value giapponese. Le basse valutazioni fondamentali in Asia, in particolare in Giappone e in Cina, dovrebbero contribuire a mitigare parzialmente il maggiore profilo di rischio globale. Osserviamo infine attentamente il movimento dell’euro: un ulteriore deterioramento geopolitico in Europa sarebbe negativo e segnalerebbe un parziale scioglimento della copertura valutaria contro lo yen, il dollaro di Hong Kong e il dollaro Usa”.
Nel mese di febbraio i mercati azionari globali hanno continuato a correggere e l’indice MSCI World è sceso del 2.7%. La correzione è stata determinata dall’escalation della crisi Russia-Ucraina e dal notevole rincaro delle commodities (materie prime) che hanno alimentato ulteriormente le aspettative di inflazione. La crisi in Ucraina ha un effetto stagflazionario, che sembra almeno già parzialmente scontato nei prezzi correnti. Crisi geopolitiche passate hanno generato buoni punti di entrata per gli investitori con un orizzonte temporale a medio-lungo termine e ci sono buone probabilità che sarà così anche questa volta. L’incertezza attuale rallenterà anche le strategie di uscita della Bce e della Federal Reserve dalla loro politica di stimoli.
“In questo contesto il portafoglio del fondo sta trattando in linea con il mercato in termini valutativi, su base Free Cash Flow Yield (n.d.r.: si tratta del rendimento del flusso di cassa, ossia il rapporto di solvibilità finanziaria che confronta il flusso di cassa per singola azione rapportato al suo valore di mercato).”, conclude Garbarino. “A livello settoriale, il portafoglio non ha banche e petroliferi, settori considerati troppo rischiosi, mentre è sovrappesato sul settore dei consumi discrezionali, sanità e industriali. Il portafoglio è invece sottopesato sui beni di primi necessità. I tecnologici sono equipesati”.
E così, la possibilità di un rapido evolversi di questo conflitto ha lasciato rapidamente il posto allo spettro di uno scontro duraturo – con il probabile seguito di governi in esilio e rapporti internazionali deteriorati – e la “Finanza delle Catastrofi”, nata con la pandemia, è stata sostituita dalla “Finanza di guerra” senza nemmeno un giorno di tregua. Inutile dire che noi consulenti finanziari, tanto per cambiare, ci siamo dentro fino al collo, e non abbiamo sparato un solo colpo.
quando finirà? In pratica, mi ha scambiato per Mago Merlino, ma non posso fargliene una colpa: il cliente si sente come Re Artù sotto attacco del nemico e io devo essere presente ricordandogli che, alla fine, lui possiede Excalibur, ossia il Tempo, che in Finanza tutto sconfigge. In ogni caso, sono risposte difficili da dare, e far prevalere la parte corticale-razionale del mio cervello non è facile. Devo riportare Giovanni a guardare al domani, alla tendenza al progresso ed al miglioramento verso cui il genere umano e i mercati finanziari tendono da millenni nella Storia.
Del resto, chi può farlo meglio di me e di lui? Io conosco bene quali sono i progetti del mio cliente, l’ho seguito e l’ho visto mentre realizzava i suoi sogni: la famiglia, gli studi dei figli, la sua piena realizzazione professionale, il casale a Ragusa. Oggi i suoi risparmi hanno cambiato obiettivo: sono destinati ai suoi nipoti, e servono per assicurare un benessere futuro alla sua famiglia, e questo, ancora una volta, non verrà messo in discussione dalla guerra di Putin né da una eventuale escalation, poiché il tempo ci permetterà di crescere ancora.
scorso non era importante conoscere a fondo i clienti e le loro esigenze, e bastavano le tecniche di vendita professionale per compensare il gap competitivo con le banche. Tutti noi eravamo alla ricerca del “prodotto buono” e di messaggi commerciali innovativi che stupissero i clienti. Il legame tra tempo, rischio e rendimento, così come la costruzione dell’asset allocation, sono arrivati negli anni duemila, e negli anni dieci del nuovo millennio ha cominciato a prendere forma la “consulenza olistica”, quella incentrata sul ciclo di vita del cliente e sulle sue esigenze familiari in funzione del tempo. E’ grazie a questo nuovo corso della consulenza che possiamo effettuare anche un coaching sull’emotività dei nostri clienti nei momenti di profonda crisi.
mercati – dalle torri gemelle alla crisi finanziaria del 2007 alla pandemia – hanno sempre confermato che l’asset allocation strategica massimizza il ritorno nel lungo termine per il cliente. Chi asseconda le ansie del cliente e si presta a fargli ridurre il livello di rischio nel pieno corso delle crisi contribuirà consapevolmente al raggiungimento di una performance peggiore rispetto a chi non ha modificato di una virgola, in quei frangenti pieni di tensione, il proprio programma di investimento. Questo è il compito di un consulente finanziario ai tempi di guerra, e come si può vedere non c’è alcuna differenza rispetto al passato.
centrali energetiche, autostrade e ferrovie, porti commerciali e aeroporti civili vengono accuratamente tenuti lontani dal conflitto, ed anzi, come nel caso delle centrali nucleari, addirittura occupate e difese militarmente. Non si tratta certamente di motivi umanitari – che il dittatore finto-democratico Putin sembra sconoscere del tutto – ma di semplice protezione degli asset sottratti all’Ucraina, la cui continuità di funzionamento deve essere assicurata per la futura dominazione sul territorio e per assicurare una economia funzionale agli interessi della Russia. 
Quanto sopra porta a presagire che anche gli effetti sui mercati e sull’economia europea saranno più significative di quanto inizialmente ipotizzato, e gli impatti negativi potrebbero essere più gravi del previsto per le borse, almeno nel brevissimo periodo. La chiusura del “venerdì nero” della scorsa settimana ne è valida dimostrazione, e l’assenza di nuovi spunti e aperture – la continuazione dei colloqui tra delegati russi e ucraini sembra più che altro un negoziato per le condizioni della resa – non fa prevedere una settimana di corposi recuperi. Nonostante ciò, 
trasponendo la valutazione degli scenari in un’ottica globale, sembra improbabile che questa guerra possa causare una recessione, poiché l’aumento del prezzo del gas e del petrolio è largamente compensato da fondamentali economici molto solidi e da una ripresa economica che non accenna a diminuire. Inoltre, la produzione di beni durevoli appare robusta e le intenzioni di investimento delle imprese non sembrano essere state intaccate dagli eventi, dando stabilità alla crescita significativa dei redditi da lavoro (che sosterranno la domanda dei consumatori, nonostante l’aumento della bolletta energetica).
Le sorti dei mercati azionari appaiono legate al conflitto bellico attivo: non appena questo si attenuerà, la preoccupazione degli investitori diminuirà come d’incanto e assisteremo ad una rapida crescita dei valori di borsa, anche perché gli impatti negativi a breve termine dei prezzi energetici sulle attività produttive mondiali (secondo uno studio recente di UBS Investment Bank) potrebbero tradursi in un freno dello 0,1% sulla crescita globale, e ciò costituisce un freno per le banche centrali nell’utilizzare aggressivamente i tassi di interesse nel tentativo di rallentare l’inflazione senza provocare anche un rallentamento della crescita economica.
In estrema sintesi, lo scenario migliore – e più cinico, visto il coinvolgimento di una intera popolazione e della Comunità Internazionale – è quello che vede una rapida sostituzione della leadership ucraina e una cessione del controllo alla Russia. Lo scenario “di mezzo”, meno probabile ma ugualmente positivo, è quello in cui la Russia si ritira unilateralmente dopo aver raggiunto determinati obiettivi militari e politici. Gli altri scenari purtroppo prevedono una durata più lunga del conflitto, con impatti negativi gradualmente maggiori a seconda del tempo trascorso e del coinvolgimento della Comunità Internazionale, che oggi appare divisa ed ha un atteggiamento ambiguo: da un lato annuncia sanzioni durissime, e dall’altro non le mette in pratica perché manca la necessaria unanimità politica.
Lo scenario peggiore, manco a dirlo, è quello che vede i paesi membri della NATO entrare in conflitto diretto contro la Russia. Per quanto detto sopra relativamente alle sanzioni, un evento di questo tipo è ritenuto improbabile, ma l’eventuale ingresso di Moldavia e Lituania nell’Unione Europea verrebbe interpretata come una sorta di dichiarazione di guerra, poiché questi paesi –così come l’Ucraina – fanno parte di quella “zona cuscinetto” tra Russia e NATO ritenuta strategicamente irrinunciabile da Putin. Nel frattempo, le banche centrali rimangono preoccupate per i rischi di mantenimento rialzo dell’inflazione, e questo potrebbe giocare un ruolo importante 
nell’influenzare la propensione al rischio degli investitori. Le prospettive per i rendimenti obbligazionari rimangono incerte, dato il contrasto tra lotta all’inflazione elevata e rischio di rallentare la crescita economica, ma la prospettiva rimane quella di politiche monetarie e fiscali ancora piuttosto accomodanti. Infatti, se la crescita dovesse iniziare ad indebolirsi, le banche centrali dovrebbero assumere un comportamento a metà strada tra la “modalità easing” e quella restrittiva, tardando il più possibile le misure monetarie restrittive allo scopo di evitare la recessione.
A livello valutario, il dollaro americano o e lo Yen sembrano già più apprezzati dell’Euro, che appare sotto pressione anche per via dell’attuale situazione del continente, molto vicino al conflitto sia politicamente che geograficamente. Inoltre, la Russia non è soltanto un grande produttore di petrolio e gas, ma anche di alluminio e fertilizzanti, per cui occorrerà più tempo per riconfigurare le catene di approvvigionamento verso altri paesi produttori di queste materie prime così vitali per l’Europa. Pertanto, le attese sono per uno spostamento dei capitali verso la Cina e i paesi emergenti dell’Asia, che sono meno colpiti dalla crisi e, soprattutto, saranno beneficiari della riconfigurazione delle catene di approvvigionamento delle materie prime precedentemente fornite dalla Russia.
A questo punto, la conseguenza più importante sarebbe un rallentamento della crescita, catalizzato da un aumento dell’inflazione legato all’aumento dei prezzi dell’energia. Questa situazione potrebbe gravare sul prezzo dei fattori produttivi delle aziende e sul potere d’acquisto delle famiglie, ma con una crescita per il 2022 stimata al 4% questo nuovo paradigma non sarebbe in grado di rompere la dinamica positiva, che rimane robusta grazie all’elevato livello di risparmio (quasi il 10% del reddito disponibile delle famiglie) e alle scorte ancora relativamente basse delle imprese.
Gli ultimi accadimenti potrebbero spingere le banche centrali a mettere in discussione la loro stretta monetaria, considerando che l’aumento delle materie prime esercita naturalmente un effetto recessivo. La questione sarà molto più rilevante per la Bce che per la Fed, a causa del limitato impatto dell’escalation militare sull’economia americana, della sua autonomia energetica e delle minori ripercussioni sui prezzi di questo conflitto europeo.
Relativamente ai mercati finanziari, le conseguenze della crisi restano per il momento difficili da misurare. Tuttavia, bisogna tener presente che nei 19 eventi geopolitici che si sono verificati dal 1945 a oggi, nel 78% dei casi, i mercati sono tornati positivi dopo tre mesi, con un calo medio dal punto massimo al punto minimo di circa il 9%, corrispondente al crollo già osservato dall’inizio di febbraio. Fanno eccezione due casi: la guerra del Golfo nel 1990 e la guerra del Kippur nel 1973, con crolli rispettivamente dell’11% e del 15%.
A Milano, per esempio, i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200 mila euro si possono acquistare in media 52 mq (usato), tre mq in meno rispetto a un anno fa, mentre in centro si possono acquistare 30 mq (sempre usato). Se si punta su una nuova costruzione, i mq scendono a 46. A Roma, invece, il mercato immobiliare è più accessibile e i prezzi sono decisamente più contenuti. Infatti, la Capitale nell’ultimo anno non ha vissuto la stessa crescita di Milano e con lo stesso budget si possono acquistare 70 mq di tipologia usata, ben 18 mq in più rispetto a Milano, e si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 39 mq (9 in più rispetto a Milano).
E se invece si decidesse di acquistare una casa in una località turistica, un’idea sempre più accarezzata da tanti alla luce della possibilità di svolgere il lavoro in remoto? In questo caso, l’ipotesi di Tecnocasa prevede una soluzione abitativa già ristrutturata o che comunque non necessiti di lavori aggiuntivi, tipologia preferita da chi compra al mare, montagna o lago. Per gli amanti della montagna potrebbe essere interessante sapere che a Bardonecchia, con un budget di 200.000 euro, potrebbero acquistare 62 mq, a Canazei arriverebbero a 41 mq mentre avrebbero più spazio a Roccaraso (80 mq) o a Cogne (71 mq). Per chi invece ama il mare, invece, a Riccione si potrebbero acquistare 56 mq di nuova costruzione, mentre nella più pregiata Costiera Amalfitana il budget consente l’acquisto di 42 mq (Amalfi) e quasi 10 mq in meno a Positano. Nelle isole, a Scopello (Sicilia) si potrebbero acquistare 73 mq e a Villasimius (Sardegna) 63 mq. 
Relativamente alle località di lago, decisamente più accessibile il lago di Garda: sia a Salò che a Peschiera si può ambire, mediamente, ad un immobile in buono stato di 80 mq, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Più costosa Torri del Benaco, dove occorre il budget di 200.000 euro costringe a mettere in conto una spesa maggiore per acquistare queste metrature, oppure ad accontentarsi di 45 mq di nuova costruzione.
Pertanto, solo tra qualche mese sapremo quanto avrà avuto da perdere la Russia, e quanto il resto del mondo da questa aggressione che, se ci fosse stato un briciolo di buona fede politica da parte di Putin, avrebbe trovato migliore – e pacifico – contenitore nella Assemblea della Nazioni Unite. Nel frattempo, gli stati occidentali si chiedono in che modo poter ovviare alle probabili ritorsioni che la Russia indirizzerà ai paesi europei attraverso le forniture di gas. L’Europa, infatti, ha fatto sapere (tramite la Von Der Leyen) che fornirà armi all’Ucraina, ma contestualmente, con un sofisticato atteggiamento diplomatico, ha tenuto fuori alcune banche russe dallo “spegnimento” del canale bancario internazionale Swift per consentire i pagamenti del gas, quasi a voler comunicare allo zar Putin che le porte non si sono chiuse del tutto, e che al gas russo l’Europa non può rinunciare.
Tuttavia, nonostante l’
A livello nazionale, nel 2021 le famiglie evidenziano una maggiore propensione all’acquisto di case vacanza rispetto ai single (8,5% contro 3,5%) e prevalgono anche per quanto riguarda gli acquisti per investimento (17,2% contro 14,3%). Le percentuali di acquisti per investimento crescono se si considerano solo le grandi città, in questo caso le famiglie comprano per investimento nel 26,3% dei casi, mentre i single si fermano al 18,2%. In generale, rispetto al 2019, sia per le famiglie sia per i single diminuiscono le percentuali di acquisto per investimento, mentre aumentano quelle di acquisto di case vacanza. Con l’arrivo della pandemia, infatti, il segmento dell’investimento evidenzia un lieve rallentamento mentre il settore della seconda casa registra un numero di richieste e di compravendite in crescita.
Naturalmente le famiglie acquistano mediamente tipologie più ampie rispetto ai single, ma vediamo quali sono le proporzioni tra le diverse tipologie per le due categorie analizzate: il trilocale è la tipologia più scambiata sia dalle famiglie sia dai single (rispettivamente con il 32,5% e con il 37,8%), ma passando al bilocale emergono differenze importanti con una quota del 13,1% per le famiglie, contro il 32,3% dei single. Consistente anche il divario per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che compongono più un quarto delle compravendite da parte di famiglie (26,2%), mentre per i single si fermano al 12,1%.
Prendendo in considerazione solo le grandi città italiane la tipologia più scelta dai single diventa il bilocale che compone il 45,7% degli acquisti, mentre il trilocale passa in seconda posizione attestandosi al 32,7%. Per quanto riguarda le famiglie che acquistano in grandi città è sempre il trilocale la tipologia preferita (34,6%), seguita dal quattro locali (23,1%). Gli acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti risultano marginali e si attestano al 4,5% per le famiglie e all’1,6% per i single. A livello nazionale il segmento delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti ha inoltre evidenziato un aumento generalizzato delle compravendite rispetto al periodo pre-pandemia, tendenza proseguita anche nel 2021.
L’economia globale si trova in una circostanza particolarmente pericolosa. L’eccezionale sostegno politico messo in atto dai responsabili politici di tutto il mondo ha aiutato l’
