Le compravendite crollano soprattutto nelle grandi città. L’hinterland regge ancora, ma per una famiglia su cinque il reddito è inadeguato per accendere un mutuo. C’è una nuova bolla immobiliare?
I dati dell’Agenzia delle Entrate – elaborati da Tecnocasa – restituiscono un mercato immobiliare in rallentamento nel primo trimestre del 2023 con compravendite in diminuzione a livello Italia dell’8,3%. Si chiude infatti con 166.745 compravendite contro 181.766 compravendite del primo trimestre del 2022. Da segnalare che a livello di transazioni i comuni non capoluogo hanno registrato un trend migliore (-7,4%) rispetto ai capoluoghi che hanno avuto una contrazione dei volumi del 10,2%. A contribuire a questo risultato è stato in particolare il trend delle dieci città più grandi, per le quali la riduzione dei volumi è stata più marcata (-12,5%). I comuni capoluogo più piccoli hanno registrato una contrazione del 7,4%.
In questo trimestre, quindi, le realtà più piccole e a misura d’uomo riescono a mettere a segno comunque un buon risultato. Molto probabilmente l’aumento dei tassi di interesse con relativa diminuzione di capacità di spesa dei potenziali acquirenti sta portando a una tenuta migliore alla luce dei prezzi più bassi. Tra le grandi città il calo delle compravendite più importante lo ha messo a segno Bologna con -23,9%, seguita da Milano con -22,9%, le città dove negli ultimi anni i prezzi si sono incrementati maggiormente. La Capitale mette a segno -10,3%. L’hinterland di Milano segna -10,5% un trend migliore del capoluogo, mentre va peggio l’hinterland di Roma che chiude con -12,2%. Tra le realtà dell’hinterland delle metropoli il risultato migliore spetta a quello di Palermo che chiude con +1,0% e Napoli con -6,1% a motivo anche delle località turistiche che vi appartengono.
Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato quasi 800mila transazioni, pertanto, nel 2023 le compravendite dovrebbero scendere a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025. Secondo l’analisi di Nomisma “Sguardi familiari sull’Abitare 2023“, tra le famiglie numerose 1 su 5 dichiara di non avere i requisiti per l’accesso al credito per l’accensione di un mutuo (il 21,1%). Percentuali più alte rispetto alla media si registrano anche per le famiglie con figli minori (13,1%) e persone sole under 45 (10,7%). Questo contribuisce a spiegare la flessione della propensione all’acquisto di abitazioni nei prossimi mesi da parte degli italiani, che coinvolge il 12% delle famiglie rispetto al 13,3% registrato nel 2022.
Le famiglie-mono composte da persone sole e con un’età tra i 45 e i 69 anni presentano un reddito inadeguato a far fronte alle spese, e nel 44% dei casi non possono permettersi di risparmiare e di sostenere le proprie esigenze abitative, tanto meno l’acquisto di una casa. Nel frattempo, l’Istat già registrava a fine 2022 un crollo del 17,2% per i mutui rispetto alla fine del 2021, e questo trend sembra essere aumentato a dismisura nel corso del 2023, con i primi dati che raccontano un calo anche del 30% in alcune regioni e una stretta creditizia ormai inesorabile. La locazione, pertanto, rappresenta l’unica opzione percorribile per il 56% delle famiglie. Allo stesso tempo, prosegue Nomisma, la quota di famiglie che prevedono nei prossimi 12 mesi di poter trovare difficoltà nel regolare pagamento del canone di locazione si è ampliata dal 31,4% al 34,8% delle famiglie in affitto.
Relativamente all’acquisto di case da investimento, sono buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. I prezzi delle case stanno crollando in molti paesi europei a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate dei mutui) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia, come abbiamovisto, non è immune da questa tendenza, ma per il momento non ne risente come il Regno Unito e la Germania.
Secondo l’ultima ricerca di S&P (“Mercati immobiliari europei: correzione sostenuta in vista”), si prevede un calo sostenuto dei prezzi delle abitazioni entro la fine del 2024, con possibili quotazioni minime. Il mercato immobiliare, quindi, lancia segnali di vulnerabilità e possibile calo della liquidità e dei prezzi. La pandemia, del resto, aveva già peggiorato l’accessibilità degli alloggi, e l’aumento dei tassi di interesse intensificherà ulteriormente la pressione sui prezzi delle case di quadratura medio-grande nei mercati immobiliari europei. Non sarà un vero e proprio crollo, ma un declino prolungato che coinvolgerà molte aree geografiche.
Sono molti gli esperti che parlano di eccessiva speculazione e di un aumento non sostenibile dei prezzi degli immobili in Europa, così come negli Stati Uniti, e sono frequenti le previsioni secondo cui potrebbe avvenire molto presto un crollo dei prezzi delle case. Il problema, quindi, è capire se esiste il rischio di veder scoppiare una nuova bolla immobiliare, come nel 2007-2008. L’Europa, infatti, è particolarmente preoccupata sul tema e si trova in un momento finanziario già fragile, ma sebbene ci siano somiglianze con la crisi del 2008 la situazione è diversa: gli standard sui mutui sono diventati più severi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando un calo dei prezzi e un possibile collasso per alcune classi di attività. La situazione, pertanto, richiede attenzione e prudenza, per evitare di ripetere scenari di stress con gravi conseguenze nel settore immobiliare.
Secondo i dati elaborati a giugno 2023 anno su anno, l’offerta è diminuita del 10,7%; un dato che rappresenta la più significativa contrazione degli ultimi 13 mesi. Le nuove inserzioni, sebbene in calo del 25% rispetto all’anno precedente, a giugno hanno rilevato un andamento contrario, con un lieve aumento del 0,5% rispetto a maggio. Il mese di giugno, che storicamente rappresenta l’alta stagione per la vendita di immobili, nel 2023 ha registrato un prezzo mediano di vendita di 425.000 dollari, il più alto da giugno 2022 quando si è raggiunto il picco di 426.000 dollari. “L’aumento delle vendite di giugno rispetto al mese precedente da una parte è frutto di un trend stagionale, dall’altra dimostra la resilienza del mercato di fronte a un’offerta limitata e a tassi di interesse più elevati”, ha dichiarato Nick Bailey, Presidente e CEO di RE/MAX. “Anche se nel breve termine probabilmente non vedremo un significativo aumento dell’attività di vendita, la domanda continua ad essere forte e le case vengono facilmente vendute quando sono adeguatamente valutate e proposte al giusto prezzo.
Altri dati degni di nota emersi dal Report di RE/MAX relativamente a giugno 2023: l’andamento di vendita media mensile è stato di 1,4, in aumento rispetto all’1,3 di maggio ma inferiore all’1,6 di un anno fa; il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo iniziale medio è stato del 100%, indicando che le case si sono vendute mediamente al prezzo richiesto (il dato è rimasto invariato rispetto a maggio ed è sceso rispetto al 102% anno su anno); le case sono rimaste sul mercato per una media di 31 giorni, dato invariato rispetto a maggio ma superiore di 9 giorni rispetto a giugno 2022; infine, delle 52 aree metropolitane prese in esame, il numero di nuove case messe in vendita è aumentato dello 0,5% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 25,0% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Phoenix, con -54,4%, Las Vegas, con -43,3%, e Seattle, con -35,9%. Nessuna area ha registrato un aumento percentuale rispetto all’anno precedente.
Relativamente alle transazioni, il numero complessivo delle vendite di case nelle 52 aree metropolitane esaminate è aumentato del 5,4% rispetto a maggio 2023, ma è diminuito del 18,7% rispetto a giugno 2022. Le aree con il maggiore calo percentuale rispetto all’anno precedente sono state Seattle, con -27,8%, Portland, con -27,7%, e Anchorage, con -27,5%. Solo Coeur d’Alene, con +0,9%, ha registrato un aumento percentuale delle vendite a giugno, a dimostrazione di un trend negativo nel numero delle compravendite.
La sfida più importante che i professionisti del settore immobiliare dovranno affrontare è quella di collaborare con l’Intelligenza Artificiale, che non deve essere considerata un potenziale concorrente, ma un alleato. Ci sono molte cose che l’AI sarà in grado di fare e chi saprà utilizzarla al meglio otterrà vantaggi significativi. Tuttavia, ci sono altri aspetti difficili da replicare, come il carisma e l’empatia, qualità che solo un agente immobiliare in carne e ossa può portare nel rapporto con venditori e acquirenti, potendo gestire efficacemente anche la componente emotiva che si manifesta durante l’acquisto di una casa.
La tecnologia sostituirà il lavoro dell’agente immobiliare? In passato, l’evoluzione tecnologica suscitava timori perché si temeva che avrebbe sostituito le competenze manuali e il lavoro umano. Oggi, l’Intelligenza Artificiale è in grado di svolgere anche compiti concettuali. Se un tempo la tecnologia preoccupava i “colletti blu”, ora l’AI tocca nel vivo i “colletti bianchi”. Questo potrebbe far considerare l’avvento dell’AI nel settore immobiliare come una minaccia, quando in realtà rappresenta un’opportunità. Infatti, la tecnologia non sostituirà certamente il lavoro degli agenti immobiliari, anche se indubbiamente porterà dei cambiamenti. Per fare degli esempi, strumenti come ChatGPT, il celebre software di Intelligenza Artificiale presentato sotto forma di chatbot, possono essere un valido supporto per le attività quotidiane di scrittura di testi per annunci, newsletter e altre attività di marketing. Inoltre, esistono software intuitivi che semplificano la scansione 3D degli immobili e la creazione di render per la realizzazione di tour virtuali.
Come gruppo abbiamo iniziato a prepararci per affrontare le sfide che si prospettano nel prossimo biennio, puntando sullo sviluppo di inediti strumenti tecnologici proprietari che mettiamo a disposizione del nostro network. Il nostro obiettivo primario è fornire un supporto decisivo alla nuova generazione di agenti immobiliari, affinché possano sfruttare appieno i big data e avvicinarsi sempre di più a un approccio scientifico, offrendo ai clienti una procedura di offerta digitale che abbiamo messo a punto per rendere il processo di vendita più trasparente. Grazie a questa innovazione tecnologica, il flusso di comunicazione tra agente, venditore e acquirente viene automatizzato, semplificando la presentazione dell’offerta di acquisto e garantendo una maggiore trasparenza ed equità per tutte le parti coinvolte.
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
Il 2023, a causa della stretta creditizia operata dal mondo delle banche, rivelerà un aumento notevole della domanda di affitti – soprattutto da parte di quanti non potranno più avere accesso ad un mutuo bancario – e sicuramente un aumento medio dei canoni in tutto il territorio nazionale. Milano si conferma la città con gli incrementi maggiori. La ripresa del mercato si 
evidenzia anche dai tempi di locazione più brevi: 38 giorni. Limitando l’analisi alle tre metropoli analizzate, è Milano quella con i tempi di locazione più contenuti: 35 giorni. Il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città (40%), in modo particolare a Milano arriva al 49,9%. A Roma è al 43,5% e a Napoli arriva al 37%. Inoltre, nel capoluogo lombardo prevale il contratto a canone libero (67,0%), così come a Napoli anche se con percentuali più basse (41,7%). A Roma vince il contratto a canone concordato (64,8%). L’affitto per scelta abitativa, infine, prevale a Napoli (77%) e Roma (56,2%) mentre a Milano vince la motivazione studio (34,8%). 
In relazione ai contratti di affitto stipulati da studenti universitari – spesso con garanzie offerte ai proprietari dai genitori – Tecnocasa segnala che il segmento di mercato valeva già l’11,2% a fine 2022; pertanto si prevede una stabilizzazione di questa percentuale, causata dai probabili aumenti, e una sensibile mutazione nelle preferenze degli studenti per quanto riguarda l’alloggiamento. Il dato, naturalmente, sarà più evidente in autunno, periodo in cui la riapertura di corsi universitari richiama una maggiore domanda di alloggi per via del ritorno progressivo degli studenti in presenza. Un trend che continua e che, soprattutto nelle metropoli, rivelando notevoli difficoltà a causa di una bassa offerta, acuitasi negli ultimi anni con l’affermarsi degli short rent.
Come in gran parte dell’Europa e del Nord America, la necessità di posti letto per studenti sta portando a un aumento degli interventi di student housing, a cui numerosi investitori si stanno dedicando, grazie anche al sostegno previsto dal PNRR. Da Milano a Torino, passando per Bologna e Firenze, sono numerose le operazioni ultimate e ancora in essere, ma non ancora sufficienti a coprire l’importante domanda. Secondo i dati di Tecnocasa e Tecnorete, Torino primeggia con 38,5% di chi cerca per motivi di studio, tallonata da Milano con il 34,8%. In termini di preferenze di alloggiamento, gli studenti esprimono una netta preferenza per la camera singola, prevalentemente per una questione di privacy. La scelta della camera doppia avviene quasi sempre tra persone legate da parentela oppure tra amici. Succede spesso, infatti, che gruppi di amici cerchino un appartamento da condividere. La casa con due camere e due bagni è la soluzione più richiesta.
Le tipologie più locate dagli universitari sono i trilocali (32,1%) e i bilocali (28,4%). Importante la vicinanza a facoltà universitarie (o all’ospedale per chi studia medicina), la tranquillità della zona, la presenza di attività commerciali e di mezzi di trasporto che consentono di raggiungere le zone universitarie quando distanti. La ricerca inizia a partire da giugno. Negli ultimi anni ha acquisito sempre più peso nella scelta dell’abitazione lo stato d’uso dell’immobile, la presenza di mobili nuovi o seminuovi, il collegamento internet e wi-fi. Altro aspetto importante la luminosità dell’appartamento. C’è anche chi chiede il posto per la bici o per il monopattino. Con gli studenti si stipulano soprattutto contratti transitori annuali (69,5% dei contratti che interessano questa categoria di inquilini) e a canone libero (23,2%). Si chiede ai genitori di fornire garanzie con documentazione reddituale.
Secondo l’analisi condotta da Casa.it relativamente alle ville da 10 a 20 locali in vendita in Italia a giugno 2023, la regione in cui sono più numerose le ville in vendita di questo tipo è la Toscana, con il 29% del totale, seguita dalla Lombardia con l’11%, dal Lazio con l’8% e, a pari merito, il Veneto, l’Emilia-Romagna e il Piemonte con il 7% ciascuna. Al quinto posto la Sicilia e la Liguria con il 6% ciascuna. La Sardegna, invece, è la regione con i prezzi più elevati per le ville da 10 a 20 locali, con una media di 1.450.000 euro. Segue a poca distanza il Trentino-Alto Adige con una media di 1.440.000 euro. Al terzo posto la Lombardia con una media di 1.390.000 euro, al quarto la Toscana con 1.315.000 euro, al quinto la Liguria con 1.300.000 euro.
Quali sono le località dove si trovano le ville più costose? A Portofino, in Liguria, una villa di 10 locali e 1.500 mq costa circa 20.000.000 euro. A Cortina d’Ampezzo, in Veneto, dove una villa di 18 locali e 1.100 mq è proposta ad un prezzo di 20.000.000 euro. A Montespertoli, in Toscana, una villa di 20 locali e 8.000 mq costa 20.000.000 euro, mentre a Porto Rotondo, in Sardegna, una villa di 12 locali e 1.000 mq ha un prezzo di 15.000.000 euro. Sempre in Sardegna, ad Arzachena, una villa di 13 locali e 950 mq è in vendita a 15.000.000 euro; salendo in Liguria, a Santa Margherita Ligure, due vendite “importanti”: una villa di 10 locali e 1.500 mq e una villa di 18 locali e 440 mq a 15.000.000 di euro ciascuna.
La speciale “classifica del lusso” prosegue a Villasimius, sempre in Sardegna, dove una villa di 10 locali e 400 mq è messa in vendita ad un prezzo di 15.000.000 euro. Stesso prezzo a Como, dove una villa di 12 locali e 1.000 mq costa 15.000.000 euro. A Roma una villa di 18 locali e 2.050 mq costa 15.000.000 euro, mentre un’altra villa da 13 locali e 820 mq è offerta ad un prezzo di 12.000.000 euro. Non possono mancare Forte dei Marmi (15 locali e 600 mq a 12.000.000 euro), Sanremo (villa di 20 locali e 2.120 mq a 12.000.000 di euro) e Badia in Trentino-Alto Adige, dove una villa di 11 locali e 1.000 mq costa “soltanto” 11.000.000 euro.
Quello del lusso, storicamente, è un settore che non conosce crisi, e nel mercato immobiliare la domanda è sempre superiore rispetto all’offerta. In Italia questo tipo di investimento è caratterizzato da un rapporto sbilanciato tra domanda e offerta, nel senso che ci sono meno immobili in vendita di quanti il mercato vorrebbe comprarne. Soprattutto gli acquirenti stranieri, che sono moltissimi, apprezzano alcune regioni italiane più di altre in Europa – per via del clima, delle bellezze naturali e della storia millenaria. In poche parole, il mercato italiano fa gola, e i prezzi degli immobili di pregio sono sensibilmente più bassi di quelli di altre zone del mondo, oggettivamente meno attraenti e storicamente prive di interesse.
I grandi investitori prediligono le dimore di lusso perché, al contrario degli immobili di fascia media, non sono soggette a svalutazione o ad oscillazioni di mercato, ed anzi in Italia – non è così in molti altri stati – vedono aumentare il loro valore di anno in anno. Infatti, se analizziamo il mercato delle case di lusso negli ultimi 5 anni, a New York gli immobili di pregio hanno più che raddoppiato il loro valore (da 15.000 a 32.000 usd al mq), Miami è salita del 70% (50.000 USD al mq), ma Milano è cresciuta di più rispetto a Londra e Parigi, pur stazionando a “soli” 15.000 euro al mq. Pertanto, sembra che sussistano buoni margini di crescita per le dimore di lusso in Italia, e in molti ipotizzano quotazioni sensibilmente in crescita nel prossimo quinquennio.
I dieci comuni Bandiera Blu 2023 che nei primi quattro mesi dell’anno hanno registrato i volumi più elevati di ricerche di appartamenti in vendita sul sito e sull’app di Casa.it sono Venezia, Livorno, Pescara, Savona, Sanremo, Ancona, Grosseto, Pisa, Latina e Ravenna. A Venezia, che è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per due spiagge, quella del Lido e quella degli Alberoni, a maggio 2023 i trilocali hanno un prezzo medio di vendita di 342.000 euro, mentre i bilocali di 295.000 euro. A Livorno, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge dei Bagni Rex, Cala Quercianella, Parco Marina del Boccale, Rogiolo e Bagni Roma, a maggio 2023 i trilocali costano mediamente 411.000 euro, mentre i bilocali 223.000 euro; nella zona Quercianella e Montenero, il prezzo medio dei trilocali è 276.000 euro, quello dei bilocali 221.000 euro.
A Pescara, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per la Riviera Nord e Riviera Sud ed è già stata Bandiera Blu nel 2021 e nel 2022, il prezzo medio dei trilocali è di 209.000 euro, mentre quello dei bilocali di 190.000 euro; nella Riviera Sud, invece, i trilocali costano mediamente 192.000 euro, mentre i bilocali 121.000 euro. Per quanto riguarda la Riviera Centrale, per i trilocali in zona centro la richiesta media è di 233.000 euro, mentre per i bilocali di 168.000 euro. A Savona, che è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia delle Fornaci, nella zona Legino, Zinola, Fornaci i trilocali costano mediamente 175.000 euro, mentre i bilocali 131.000 euro.
A Sanremo, che ha avuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge Tre Ponti, Imperatrice, Bussana, Baia Capo Pino e Tiro a Volo, il prezzo medio dei trilocali è 282.000 euro, quello dei bilocali 184.000 euro; nella zona Corso degli Inglesi, San Bartolomeo, dove si trova la spiaggia Imperatrice, i trilocali hanno un prezzo medio di 248.000 euro, mentre i bilocali di 163.000 euro; nella zona Bussana-Poggio, dove si trova la spiaggia Bussana, i trilocali costano mediamente 155.000 euro, mentre i bilocali 146.000 euro; nella zona Foce-Semeria, Solaro, dove si trovano le spiagge Baia Capo Pino e Tiro a Volo, i trilocali hanno un prezzo medio di 275.000 euro, mentre i bilocali di 177.000 euro.
Ad Ancona, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia di Portonovo, il prezzo medio dei trilocali è 138.000 euro, mentre quello dei bilocali 106.000 euro. Mentre a Grosseto, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Marina di Grosseto e Principina a Mare, troviamo i trilocali con un prezzo medio di 197.000 euro (Marina di Grosseto) e di 203.000 euro (Principina a Mare); i bilocali hanno un prezzo medio di 193.000 euro a Marina di Grosseto e 175.000 euro a Principina a Mare.
Pisa è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Calambrone/Tirrenia e di Marina di Pisa, nella zona Marina Di Pisa, Tirrenia, Calambrone. Lì i trilocali costano mediamente 251.000 euro, mentre i bilocali 195.000 euro. A Latina, che ha avuto la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia di Latina Mare, nella zona Latina Lido, Fogliano e Borgo Sabotino, i trilocali costano mediamente 118.000 euro, mentre i bilocali 83.000 euro. A Ravenna, che ha conquistato la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Marina Romea/Porto Corsini, Marina di Ravenna/Punta Marina Terme/ Lido Adriano, Lido di Savio, Lido di Dante/ Lido di Classe e Casal Borsetti, il prezzo medio dei trilocali è 181.000 euro, quello dei bilocali 115.000 euro; a Porto Corsini i trilocali costano mediamente 136.000 euro; a Marina di Ravenna la richiesta media per i trilocali è 223.000 euro, mentre per i bilocali 179.000 euro.
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Per il 2023 il mercato immobiliare presenta due scenari possibili, uno con una riduzione di circa il 14% delle compravendite ma una generale stabilità dei prezzi, e un altro che prevede sia una diminuzione delle vendite che dei prezzi. In ogni caso, il 2023 sarà un anno molto negativo per il settore e per gli addetti ai lavori, con un calo delle compravendite del 15% e con le banche più restie a concedere mutui. I prezzi delle case potrebbero aumentare fino all’1%, il mercato delle compravendite diventerà gradualmente poco accessibile per a chi non ha redditi indicizzati all’inflazione e per i giovani. Nomisma, in particolare, prevede una diminuzione delle compravendite di case del 14,6% mentre le nuove erogazioni di mutui subiranno una flessione del 18%; l’aumento dei tassi d’interesse e la maggiore attenzione a concedere finanziamenti da parte delle banche renderanno più difficile l’accesso al credito, producendo una sensibile diminuzione delle intenzioni di acquisto.
Nonostante questi scenari poco confortanti, si tratta comunque di medie statistiche, per cui c’è sempre chi ha la possibilità di vendere o comprare, anche accedendo ad un mutuo. Per costoro, il portale 
Tra le province più convenienti per acquistare un appartamento di 50 mq troviamo:
1. Napoli, con un aumento del prezzo del +7,61% e un valore medio di 132.366 €;
Le regioni che offrono le migliori opportunità di investimento per un appartamento di 50 mq sono:
Le regioni meno convenienti per investire in un appartamento di 50 mq sono:
Le città più richieste per l’acquisto di un appartamento di 50 mq sono:
Da alcuni anni ormai, il mercato immobiliare di Milano prosegue il suo trend positivo, e a livello di prezzi non registra riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi incrementarsi sempre anche durante il periodo della pandemia. Per quanto riguarda le compravendite, a Milano nel 2022 sono state scambiate 28.595 abitazioni residenziali, +6,1% rispetto al 2021. Le zone centrali segnano un recupero dei valori dell’1,1%. Come sempre tiene il segmento di pregio della città che continua a dare risultati interessanti grazie a una domanda sostenuta e a un’offerta limitata. Queste tipologie sono ricercate in zona Moscova dove si toccano valori di 17 mila euro al mq per il nuovo. Si tratta di tagli grandi, oltre 200 mq, possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto, locali comuni come la palestra.
Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca. Si chiedono balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Prezzi stabili in Porta Romana–Crocetta dove si segnala un mercato rallentato alla luce della maggiore incertezza e dell’aumento dei tassi di interesse, pur registrando un basso ricorso al credito. A rallentare le dinamiche anche i lavori di ristrutturazione, i cui tempi di ultimazione si sono allungati e di conseguenza è più difficile che gli immobili arrivino sul mercato. Sono diminuiti gli investitori, nonostante la vicinanza del futuro Villaggio Olimpico. Si realizzano prevalentemente compravendite di abitazione principale, soprattutto acquisti migliorativi spesso realizzati nella prestigiosa piazza Mondadori e limitrofe dove si toccano punte di 10mila euro al mq.
Casa.it ha analizzato i prezzi medi richiesti per gli appartamenti con due locali in vendita nelle varie zone di Milano ad aprile 2023, e ha individuato le zone dove poter acquistarne uno a seconda del budget che si vuole investire. Se si vogliono investire al massimo 200.000 euro, si può acquistare un bilocale nelle zone Comasina, Quarto Oggiaro; Baggio, Bisceglie, Olmi; Macconago, Quintosole; Figino, Quinto Romano. In queste zone i bilocali hanno un prezzo medio tra 169.000€ e 193.000€. Con un budget da 200.001 a 300.000 euro, invece, si può scegliere di comprare un bilocale nelle zone Forlanini; Parco Lambro-Cimiano; Bicocca, Niguarda-Cà Granda, Parco Nord; Viale Certosa; San Siro; Bovisa; Lorenteggio; Famagosta; Abbiategrasso; Ripamonti; Loreto; Lambrate. In queste zone i prezzi medi dei bilocali vanno da 209.000 a 288.000 euro.
Con un investimento da 300.001 a 400.000 euro si può scegliere un bilocale nelle zone Città Studi, Susa, Corsica; Navigli, Porta Genova; Centrale, Repubblica. In queste zone i bilocali costano mediamente da 329.000 a 378.000 euro. Con un budget più ampio, compreso tra 400.001 e 500.000 euro, si può avere un bilocale nelle zone Arco della Pace, Sempione; Corso Magenta; Buenos Aires, Porta Venezia; CityLife; Fiera; Lotto; Porta Romana, Risorgimento; Garibaldi, dove i bilocali hanno un prezzo medio che va da 402.000 a 472.000 euro, mentre con una cifra compresa tra 500.001 e 600.000 euro si può acquistare un bilocale, nella zona Guastalla e Palestro, dove il prezzo medio dei bilocali è 544.000 euro. Per acquistare un bilocale in Centro, Duomo e Brera, infine, la richiesta media è 661.000€.
