Un trilocale di 80-100 mq in classe A costa mediamente il +68% rispetto ad un appartamento dello stesso taglio e metratura in classe G, con punte del +148% a Palermo.
La classe energetica degli immobili è uno tra i temi più dibattuti del momento, anche alla luce delle notizie riguardanti la bozza della direttiva europea sulle case green proposta dall’Unione Europea per ridurre l’inquinamento generato dagli edifici e che prevedrebbe che negli Stati membri gli immobili rientrino nella classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e in quella D entro il 1° gennaio 2033. Casa.it ha analizzato l’offerta degli immobili in vendita e le ricerche effettuate dalle persone che hanno utilizzato il filtro relativo alla classe energetica.
Per l’analisi dell’offerta sono stati considerati gli annunci di trilocali tra gli 80 e i 100 mq in vendita a gennaio 2023 a livello nazionale e in alcune delle principali città italiane (Roma, Milano, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze). A livello nazionale, il 75% delle abitazioni prese in esame appartiene alle classi energetiche meno efficienti, dalla G alla E, con una netta preponderanza degli immobili in classe G che rappresentano il 55% dell’offerta totale e con solo il 12% degli immobili in classe A. A livello locale la fotografia cambia da città a città, con Bologna che risulta la più virtuosa con la percentuale più bassa di trilocali appartenenti alle classi meno efficienti pari al 56% (con la Classe G al 27%) e la maggior quota di trilocali in Classe A (28%). Anche Torino mostra una quota contenuta di trilocali in Classe G (28%), ma qui il 65% dei trilocali appartiene alle classi meno efficienti dalla G alla E e solo il 7% degli immobili è in Classe A.
A Firenze il 71% dei trilocali appartiene alle classi meno efficienti di cui il 54% è la Classe G, ma la percentuale di quelli in Classe A è tra le più alte nelle città analizzate (19%). A Milano il 75% dei trilocali è nelle classi meno efficienti (la G rappresenta il 45% dell’offerta) e solo l’11% dei trilocali in vendita è in classe A. Roma ha una quota molto elevata di trilocali nelle classi meno efficienti (84%) con il 72% in classe G; il 12% dei trilocali in vendita è in classe A. A Palermo e Genova i trilocali in vendita nelle classi meno efficienti sono quasi la totalità, con il 96% nelle classi G, F, E a Genova e il 95% a Palermo. A Genova i trilocali in classe A sono soltanto l’1% e a Palermo il 2%.
La maggior parte degli immobili oggi in vendita in Italia, pertanto, appartiene alle classi energetiche meno efficienti. Per quanto riguarda i prezzi – prendendo in esame sempre i trilocali in vendita tra gli 80 e i 100 mq – la differenza tra quelli in classe A e quelli in classe G è molto elevata. A livello nazionale, infatti, un trilocale di 80-100 mq in classe A costa mediamente il 68% in più rispetto ad un appartamento dello stesso taglio e metratura in classe G. A Torino e Palermo la differenza di prezzo tra i trilocali in vendita in classe A e quelli in classe G supera il +130%, il +148% a Palermo e il +134% a Torino. A Milano, dove i prezzi medi dei trilocali sono più alti, la differenza è del +38%, a Bologna del +25%, a Genova e a Firenze del +22% e a Roma del +14%.
“Già nel 2022 abbiamo rilevato una crescita importante della sensibilità verso la classe energetica delle case con un incremento del +27% delle ricerche di immobili in vendita o in affitto con l’inserimento del filtro relativo alla classe energetica.” – commenta Daniela Mora, Head of Consumer & Brand Marketing di Casa.it.
Nota: sotto la generica classe “A” nell’analisi sono state raggruppate le classi energetiche A, A+ della vecchia normativa (D.L. 192 del 19/08/05) e A1, A2, A3, A4 della nuova normativa (D.M. 26/06/2015). Così come le altre classi sono il raggruppamento delle omonime classi della vecchia e nuova normativa.
Per rendere l’idea di quello di cui stiamo parlando, dai nostri dati risulta che a Milano negli ultimi dieci anni i prezzi sono aumentati del 19,3% ma dal 2017 al 2022 le case hanno accresciuto il loro valore del 43,2%. Questo non solo a causa di una domanda crescente e di un’offerta che è andata riducendosi, ma anche per gli importanti lavori di riqualificazione che, dopo l’Expo, sono stati messi in campo e che hanno contribuito al recupero del valore degli immobili. Inoltre, questo aumento importante dei prezzi ha determinato, negli ultimi anni, uno spostamento centrifugo verso l’esterno della città, in parte 
incentivato anche dalla pandemia che ha spinto la ricerca di case più ampie e con spazi esterni. Ragione per cui, negli ultimi cinque anni, da quando a Milano i prezzi hanno iniziato a crescere, gli immobili in periferia si sono rivalutati di più rispetto alla media cittadina e, allo stesso tempo, si è segnalato uno spostamento di richieste verso l’hinterland della città. Le periferie di Milano sono cresciute del 49%, a essere scelte, anche in questo caso, sono state soprattutto quelle collegate dalla metropolitana (San Siro), Cenisio, Forlanini, Baggio, Bicocca, Forze Armate, Niguarda.
Anche l’hinterland di Milano ha beneficiato di questo aumento dei prezzi. L’hinterland delle grandi città a livello nazionale, negli ultimi cinque anni, ha registrato mediamente una diminuzione dei valori dello 0,7% quello di Milano ha messo a segno un aumento dell’8,5% (negli ultimi dieci anni i valori in provincia di Milano hanno comunque subito un ribasso del 16,3%). Si sono preferiti i comuni dell’hinterland, ben collegati con la metropolitana ma anche quelli che non ne erano provvisti hanno avuto un buon riscontro, se si considera che acquistando nell’hinterland si arriva a risparmiare mediamente tra il 50 e il 60%. A trasferirsi sono stati prevalentemente giovani che hanno lasciato una situazione di affitto per acquistare oppure famiglie che hanno realizzato un acquisto migliorativo (una camera in più oppure uno spazio esterno).
Tra i comuni in cui viene segnalato un aumento di richieste da Milano ce ne sono diversi posizionati lungo la metropolitana verde: Vimodrone (+5,6%), Cologno Monzese (0,0%), Cernusco sul Naviglio (+5,9%), Assago (2,3%) per citarne alcuni. Bene anche alcuni comuni che, seppur privi di metropolitana, sono posizionati a ridosso del confine cittadino e sono collegati con mezzi di superficie: Peschiera Borromeo (+6,5%), Cinisello Balsamo (0%), Corsico (0,0%), Settimo Milanese (+1,0%). 
Anche sul versante delle locazioni il discorso è simile perché in città, se si esclude il 2020 dove a causa della pandemia il mercato delle locazioni ha vissuto una contrazione, i canoni sono in crescita dal 2014 e hanno raggiunto valori di 960 € al mese per un bilocale e 1310 € al mese per un trilocale. Con questi valori così elevati, l’accessibilità della casa diventa più difficile, soprattutto per le famiglie monoreddito o per i giovani che quando possibile acquistano in provincia o vanno in affitto nell’hinterland dove i canoni sono più contenuti (430 euro per un monolocale, 570 per un bilocale e 700 per un trilocale). 
Nel 2022, il Nord Italia ha raccolto il volume più elevato di ricerche, seguito dal Centro, dal Sud e dalle Isole, confermando la classifica del 2021. A livello di regioni, la Lombardia è stata quella dove le ricerche di case sono state più elevate, seguita dal Lazio e dalla Toscana, come nell’anno precedente. Come province, nel 2022 Roma è al primo posto, Milano al secondo (l’anno precedente era in testa alla classifica). Torino mantiene la terza posizione, come nel 2021. Per quanto riguarda le città, le prime due posizioni in classifica sono invariate rispetto al 2021 con Roma al primo posto e Milano al secondo, mentre cambia la terza posizione con Genova che sale di una posizione e supera Torino, che nel 2021 era al terzo posto.
Tra i comuni non capoluogo di provincia, nel 2022 Anzio, in provincia di Roma, ha ottenuto i volumi di ricerca più elevati, seguito da Sanremo, in provincia di Imperia, e da Busto Arsizio, in provincia di Varese. Tra i comuni con meno di 100.000 abitanti, nel 2022 Anzio è al primo posto per volumi di ricerca, seguito da Savona e Sanremo. L’appartamento è sempre la tipologia più cercata, seguita dalla casa indipendente, che rispetto al 2021 guadagna una posizione, e dalla villa che, invece, perde una posizione. La classifica delle metrature resta invariata rispetto al 2021, con al primo posto quella dai 51 ai 100 mq, al secondo posto quella dai 101 ai 150 mq e al terzo posto quella dai 151 ai 250 mq.
Per quanto riguarda il numero di locali degli appartamenti, il trilocale è sempre il taglio più cercato, seguito dal bilocale e dal quadrilocale. Per quanto riguarda le case in vendita, la classifica dei prezzi più cercati non subisce variazioni rispetto al 2021, con la fascia da 100.001 euro a 200.000 euro al primo posto, seguita da quella da 50.001 euro a 100.000 euro al secondo posto e da quella da 200.001 a 300.000 euro al terzo posto. Per le case in affitto, come nel 2021, le ricerche si concentrano soprattutto sulle case con canone mensile da 401 euro a 600 euro, ma, a differenza del 2021, la fascia da 601 a 800 euro è al secondo posto, e quella da 201 euro a 400 euro, che era al secondo posto nel 2021, è al terzo.
Secondo le ultime indagini dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel 2022 occorrono 6,9 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città con il maggiore numero di annualità, 13,2. Il capoluogo lombardo con un prezzo medio di 4138 € al mq si conferma la città più costosa d’Italia in cui occorrono ben 13,2 annualità di stipendio. Seguono la Capitale con 9,2 e Firenze con 9,1 annualità. Le città dove servono meno annualità di stipendio sono Palermo e Genova (rispettivamente con 3,6 e 3,3).
Andando indietro nel tempo, gli anni in cui occorrevano più annualità per acquistare casa furono il 2006 e il 2007, quando i tassi di crescita dei prezzi toccarono l’apice. All’epoca la città più costosa dove occorrevano più anni di lavoro per pagare la casa era Roma con 14,8 annualità, seguita da Milano con 14 annualità e da Firenze con 12,5 annualità. Dal 2008 in poi, in concomitanza con la crisi del mercato immobiliare, le annualità per acquistare casa diminuiscono nel tempo fino al 2017 quando, in seguito alla ripresa dei valori immobiliari, iniziano a volerci più anni di stipendio. Nel 2019 Milano balza in vetta alla classifica diventando la città più costosa dove occorre destinare all’acquisto della casa ben 11 anni di stipendio; ad oggi il trend si conferma. Balza all’occhio Genova che nel 2020 tocca il minimo delle annualità per acquistare casa (3,3) a causa della forte perdita di valore che la città sperimenta dal 2007, un calo che è andato avanti nel tempo. Nel 2007 a Genova occorrevano 7,7 annualità. 
Secondo lo studio, gli anni di pandemia hanno portato ad un profondo cambiamento nei desideri delle persone e nel loro approccio alla ricerca della casa, e ciò è confermato dai risultati della, fornendo l’identikit della casa ideale: grande, già abitabile, in periferia, vicina a negozi e servizi e agli spazi verdi, con garage, luminosa e con riscaldamento autonomo. “Questa indagine – commenta Daniela Mora, Head of Consumer & Brand Marketing di Casa.it – “mostra come cambia la domanda di chi cerca casa, ed è utile ad intercettare i trend interessanti per il mercato e per i professionisti del Real Estate”. La visita online delle case prima della visita di persona, per esempio, è diventata normalità, soprattutto tra le fasce più adulte. L’86% degli utenti intervistati da Casa.it, prima di visitare di persona una casa la visiterebbe online, con un dato stabile rispetto alle due rilevazioni precedenti, ed è la fascia 65+ quella con la propensione più elevata alla visita online delle case con il 92%, seguita da quella dai 45 ai 54 anni con l’89%.
L’acquisto della casa è il motivo principale per cui le persone cercano una nuova casa oggi. Infatti, l’86% delle persone intervistate da Casa.it vuole acquistare una casa e il 14% è interessato ad una casa in affitto. L’interesse per le case in vendita è maggiore nelle fasce d’età 35-44 e 55-65 anni, dove il 90% degli intervistati in queste fasce cerca una casa da acquistare, mentre quello per le case in affitto è più alto, oltre che nella fascia 18-25 anni (37% degli intervistati) anche in quella 65+ (18% degli intervistati). In particolare, l’acquisto della prima casa e la sua sostituzione restano i principali motivi per cui le persone oggi vogliono comprare casa. Il 31% degli intervistati comprerebbe per possedere una casa per la prima volta (-8% rispetto al 2021), il 30% per sostituire la prima casa per una più grande (+6%) e il 12% per sostituire la prima casa per una più piccola. L’acquisto per investimento, invece, resta su un valore del 10% simile a quello registrato nelle rilevazioni precedenti. 
L’affitto è principalmente una scelta provvisoria in attesa dell’acquisto e legata a motivi di lavoro. La maggior parte di chi intende prendere in affitto una casa oggi la considera una scelta momentanea in attesa di acquisto (22%). Seguono i motivi di lavoro con il 19%, la libertà di poter cambiare appartamento e indirizzo a seconda delle necessità con il 14%, il disinteresse verso la proprietà della casa con l’11%, la necessità di familiari con il 9%, la possibilità di verificare la piacevolezza della città/quartiere con l’8%. Meno rilevanti l’affitto di una casa vacanze (3%) o i motivi di studio (2%). 
La classifica delle tipologie più richieste vede al primo posto l’appartamento, che ha raccolto il 41% delle preferenze, la casa indipendente al secondo posto con il 25% e l’attico-mansarda al terzo posto con l’8%. Per tutte le fasce d’età l’appartamento è la tipologia preferita; la casa indipendente ha raccolto preferenze superiori alla media nelle fasce 18-25 (26%), 26-34 (27%), 35-44 (30%) e 45-54 (27%), mentre l’attico-mansarda ha raccolto preferenze superiori alla media presso le fasce più adulte: 55-65 anni (11%) e 65+ (10%). In cima alle preferenze c’è il trilocale, seguito dal quadrilocale e dal penta locale.
Su tutto, la casa ideale dovrebbe essere grande: l’89% delle persone intervistate da Casa.it desidera case di ampia metratura: il 33% vorrebbe che la propria casa avesse trilocali, il 30% 4 locali e il 26% 5 locali o più, con una crescita del +1% rispetto alla rilevazione precedente per i quadrilocali e per i pentalocali. Con il 10% delle preferenze, cala di due punti la percentuale di persone che desidera un bilocale, mentre restano stabili i monolocali con l’1%. Per quanto riguarda le fasce d’età, i trilocali raccolgono le preferenze maggiori tra i 26-34enni (40%), i 4 locali tra i 35-44enni e 45-54enni (32%), i 5 locali o più tra i 35-44enni e 45-54enni (30%). I bilocali raccolgono le preferenze più elevate tra le fasce d’età agli estremi, 18-25 anni (17%) e +65 anni (13%).
Le persone preferiscono case già abitabili o nuove. Infatti, nonostante i bonus messi a disposizione per le ristrutturazioni, la percentuale di persone che vorrebbe acquistare una casa da ristrutturare resta al 12%, in calo di un punto rispetto alla rilevazione precedente. È netta la preferenza per case già abitabili con il 63% delle risposte (+2% rispetto all’anno scorso) e per le case nuove con il 25% (-1%). La netta preferenza per le case già abitabili è trasversale a tutte le fasce d’età, le case nuove sono preferite soprattutto dai più giovani, 18-25 anni (33%) e 26-34 anni (30%), mentre è la fascia 55-65 anni ad avere la preferenza più alta per quelle da ristrutturare (15%).
La ricerca della casa è concentrata soprattutto in periferia, con il 41% delle preferenze. Segue il centro (28%), le località di mare (13%), i piccoli borghi (11%), i paesini in montagna (4%) e le località sul lago (3%). Ad avere una preferenza più alta per la periferia sono per lo più i giovani adulti che vanno dai 18 ai 44 anni con una preferenza per la periferia del 50% per i 18-25enni, del 61% per i 26-34enni e del 50% per i 35-44enni. La preferenza più alta per il centro appartiene alle fasce 18-25 anni (36% degli intervistati), 45-54 anni (29%) e 55-65 anni (28%). La fascia d’età maggiormente interessata ai piccoli borghi è quella 45-54 (13%), quella più interessata alle località di mare quella degli ultrasessantacinquenni (25%).
La vicinanza a negozi e servizi risulta importantissima per chi cerca casa, con il 57% delle risposte raccolte e con una crescita del +3% rispetto alla rilevazione precedente. Seguono a poca distanza le preferenze verso gli spazi verdi, giardini e parchi con il 55% (+2%), i supermercati con il 50% (+2%), i mezzi pubblici con il 41% (+2%), il luogo di lavoro con il 26% (-1%) e, non meno importante, i luoghi per il tempo libero (con il 26%), che salgono di 3 punti rispetto alla rilevazione precedente e superano la preferenza verso la vicinanza alla scuola, che scende di 2 punti percentuali.
Ovviamente, le priorità cambiano a seconda delle fasce d’età: per i 18-25enni al primo posto troviamo i supermercati (65%), per i 26-34enni gli spazi verdi, giardini e parchi (66%) e a poca distanza i supermercati (64), per i 35-44enni gli spazi verdi, giardini e parchi (60%), per le fasce più adulte al primo posto ci sono i negozi-servizi (per i 45-54enni rappresentano il 55% delle preferenze, per i 55-64enni il 60%, mentre per gli ultrasessantacinquenni il 66%). Inoltre, a quasi 3 anni dal primo lockdown, il giardino privato resta importante come spazio essenziale nella casa ideale, ma scende al quarto posto delle preferenze con il 48%, superato da box-garage che è al primo posto con il 54%, soggiorno al secondo con il 51%, cucina abitabile al terzo con il 50%.
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa. 
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”. 
Relativamente all’immobiliare residenziale, nel secondo semestre 2022 si è iniziato a registrare un progressivo rallentamento, confermato dai dati sugli scambi del terzo quadrimestre (comunque in crescita rispetto al 2021). Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse e che fa prevedere un rallentamento per il prossimo biennio, caratterizzato da grandi sfide e da interessanti opportunità per investire nell’immobiliare grazie al traino involontario dell’inflazione e della riscoperta del mattone come bene-rifugio. “Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.
Il comparto immobiliare logistico, direzionale e commerciale, nel 2022, ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento. L’area metropolitana di Milano attrae il maggior interesse degli investitori, con una crescita dei prime rent che è continuata anche nel 2022, sia per la logistica tradizionale sia last mile, guidata da un miglioramento dell’offerta in termini di qualità dei prodotti. Per Milano, così come per l’area metropolitana di Roma, la domanda in crescita è appena coperta dall’offerta, con una occupancy vicina al 100%. Per le città di Torino e Genova, infine, il mercato degli spazi logistici risulta saturo e caratterizzato da uno stock carente.
Sul fronte creditizio, nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo, anche se le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX al 30 settembre 2022, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B). Il maggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni. Le grandi città come Milano e Roma contribuiscono ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia è pari a 143.735 euro, il 14% superiore rispetto al dato Italia (126.088 euro). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 euro (+22% rispetto al dato Italia); il Piemonte si attesta sui 127.812 euro e la Liguria a 118.773 euro.
L’Italia è uno dei paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane, com’è noto, è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% dei proprietari possiede la c.d. seconda casa, e molti di essi anche altri immobili di proprietà messi a reddito. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis diffuso a Dicembre scorso (2022, “Gli italiani e la casa. Come cambieranno valori e funzioni della casa nell’Italia post-pandemia”), l’essere proprietario di casa non è una prerogativa dei ceti benestanti. Infatti, dividendo le famiglie italiane in cinque “quintili” in base alle fasce di reddito – ogni quintile è pari ad un quinto del campione complessivo, ossia al 20% – lo studio del Censis indica che ben il 55,1% di famiglie con minore disponibilità economica (primo quintile) è proprietario della casa in cui vive, e tale percentuale sale al 65,5% nel secondo quintile, al 72,4% nel terzo quintile, al 77% nel quarto quintile e all’83,9% nel quinto ed ultimo quintile, quello con migliore condizione economica.
Questa statistica, tutta italiana, dimostra come l’abitazione sia un bene che trascende dal tipico bisogno di “avere tetto sopra la testa”, asettico e funzionale, e che invece soddisfa i più disparati bisogni immateriali: rassicurare e dare rifugio a coloro che le abitano, proteggere la propria intimità, permettere lo sviluppo di relazioni sociali anche molto durature con i vicini, seguire la crescita dei propri figli all’interno di un ambiente protetto e, soprattutto negli edifici con diverse abitazioni, costruire vere e proprie comunità in cui è possibile persino scorgere valori e stile di vita comuni a tutti i suoi appartenenti.
La casa, pertanto, non è solo un luogo comodo confortevole dove trascorrerla propria vita extra-lavorativa, ma un “contesto” della persona che si evolve insieme ad essa, mutando nel tempo le finalità di utilizzo in base ad eventi familiari o collettivi; come è accaduto in occasione della pandemia, quando le restrizioni sociali causate dal dilagare del Covid-19 hanno trasformato le abitazioni in “luoghi di salvezza” e di riscoperta di vecchi stili di vita, ormai sepolti fino a quel momento dalla routine fatta di tempi lunghi fuori da casa e minor tempo da dedicare alla cura di se stessi e dei propri cari. Infatti, alcuni dei nuovi costumi imposti dalle restrizioni si sono ormai integrati nelle abitudini di molti italiani, i quali hanno scoperto un approccio meno frenetico del vivere la propria casa, che è continuato anche dopo il venir meno della fase di emergenza ed ha riunito all’interno della propria abitazione una molteplicità di funzioni che, invece, prima della pandemia si svolgevano in luoghi diversi.
E così, il 96,3% degli studenti oggi dichiara di svolgere attività di studio e formazione a distanza; l’89,3% degli italiani cucina in casa; l’84,5% utilizza la casa come luogo di incontro per amici o parenti al posto di locali, ristoranti e bar; il 78% trascorre in casa gran parte del proprio tempo libero, e svolge (43,7%) attività fisica al suo interno (strumenti di home fitness) o nell’area immediatamente limitrofa (camminata o jogging); il 47,1% svolge attività di lavoro in smartworking. Inoltre, l’87,2% degli italiani dichiara lo spazio in casa è adeguato a svolgere le varie funzioni familiari, confermando che le dimensioni abitative ereditate dai c.d. babyboomers – appartamenti ampi, superiori a 130 mq e con almeno 5 vani più doppi servizi – oggi consentono ai millennials di beneficiare di maggiori spazi entro cui svolgere diverse funzioni senza comprimere gli spazi personali degli abitanti.
I dati statistici del rapporto Federproprietà-Censis confermano quanto detto: il 62,3% degli italiani dispone di una casa con più di un bagno; l’84,9% ha una stanza che svolge solo la funzione di tinello, sala da pranzo o soggiorno; il 69,2% ha un box auto; il 91,9% un terrazzo, giardino, balcone o altro spazio aperto privato; il 57,3% una cantina. Come dicevamo, il 28% dei proprietari possiede almeno la c.d. seconda casa, per lo più adibita a casa vacanza. Questo segmento di mercato è uno di quelli che maggiormente ha beneficiato del cambiamento di costumi imposto dalla pandemia, ed oggi è ancora in fase crescente, sia pure in percentuale minore rispetto al boom del 2020 e 2021. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, infatti, nel 2022 il trend positivo del mercato della casa vacanza è cresciuto, poiché la possibilità di tornare a viaggiare liberamente fuori dai confini cittadini o regionali ha rilanciato il desiderio di avere una casa nelle più rinomate località di mare, montagna o lago.
C’è da dire che una grossa mano a questo segmento del mercato immobiliare è stata data dall’inflazione crescente, che ha spinto molte famiglie a smobilizzare parte dei risparmi per impiegarli nel mattone, al fine di preservarne il potere di acquisto. Alla casa vacanza da utilizzare per se stessi e per i propri familiari si è aggiunto il ritorno della casa acquistata per investimento nelle località turistiche, grazie al massiccio rientro dei turisti. Nella prima parte del 2022 la percentuale di acquisti di case vacanza si attesta al 7,3% sul totale delle compravendite. Si tratta di una percentuale in crescita rispetto allo stesso periodo del 2021, quando si arrivava al 6,4%, ma soprattutto rispetto al 2020 e al 2019, quando gli acquisti di casa vacanza si fermavano intorno al 5,5%.
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
I canoni di locazione sono in aumento in tutte le grandi città e in modo particolare a Milano. Nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione non hanno mai smesso di crescere e continuano la loro corsa al rialzo: +2,7% i monolocali, +2,8% i bilocali e +3,0% i trilocali. Si conferma la maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre elevata l’attenzione ai costi condominiali.
Nel primo semestre del 2022, il 71,2% ha cercato casa in affitto come scelta abitativa, con una lieve diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando la percentuale era del 73,8%. In questa categoria rientrano coloro che non riescono ad acquistare o volutamente scelgono l’affitto. Aumentano i contratti stipulati da chi cerca per motivi di lavoro che passa da 22,4% a 25%. Nel periodo pre-Covid la percentuale si attestava a 25,9%. Invariata la percentuale di chi cerca per studio (3,8%). Anche in questo semestre si segnalano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani e i monoreddito. Trend che potrebbe crescere alla luce dell’aumento dei tassi di interesse.
La pandemia ha accentuato la domanda di chi cerca casa in affitto tra chi ha lavori precari o a termine e in chi stava valutando l’acquisto immobiliare ma si è fermato per timori legati al quadro economico incerto. La domanda di locazione è sempre elevata, in particolare tra le fasce di età più giovane. Il 44,3% di chi ha preso casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. I dati sui contratti stipulati nella prima parte del 2022 segnalano una contrazione di quelli a canone transitorio (passato in un anno da 22,2% a 20,7%) ed un aumento del canone concordato (da 32,2% a 33,4%). Sostanziale stabilità per quelli a canone libero (da 45,6% a 45,8%). Il contratto a canone transitorio che aveva trovato consensi nell’anno della pandemia cede leggermente il passo alle altre tipologie contrattuali.
Secondo l’ufficio Studi Tecnocasa, in Italia sono state scambiate 175.268 abitazioni residenziali, con un aumento del +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Come già accaduto nel secondo trimestre dell’anno, i comuni capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite maggiore rispetto ai comuni non capoluogo, invertendo il trend che si era consolidato post lockdown. Infatti, tra le grandi città italiane spiccano la performance di Bari (+28,2%), di Palermo con +12,2%, di Milano con +10,4% e di Bologna con +10,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Limitando l’analisi al terzo trimestre, tuttavia, si registra una contrazione dei volumi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente in alcune grandi città come Firenze (-5,5%), Milano (-5,1%) e Napoli (-2,9%). È la prima volta che accade nell’anno in corso. Nelle altre realtà metropolitane il terzo trimestre, invece, evidenzia un aumento degli scambi.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno si prevede un numero totale di compravendite intorno alle 760-770 mila unità, in aumento rispetto al 2021; ma il risultato finale sarà condizionato dall’andamento dell’economia, dal clima di fiducia delle famiglie e dall’andamento del mercato del credito dopo gli aumenti dei tassi. Tale contesto economico, così incerto e volatile per le famiglie, fa registrare un aumento delle aste immobiliari e delle vendite all’incanto, che nella prima metà dell’anno hanno sfiorato quota 110.000 (+16% rispetto al 2021); tuttavia, i risultati di fine anno dovrebbero posizionarsi ad un livello ancora inferiore rispetto a quanto raggiunto nel 2019.
Relativamente ai tempi di vendita, nel terzo trimestre 2022 è stato toccato il minimo storico degli ultimi 10 anni, pari a 108 giorni per le grandi città – queste ultime con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione – e per tutte le realtà territoriali. Il mercato immobiliare, pertanto, si dimostra veloce e dinamico alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni, con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, mentre Bologna un aumento di 6 giorni. Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni), mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).
Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità nei tempi di vendita, pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: in media, per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo, in particolare, registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa, un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di case vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari, con un aumento di 14 giorni (178 giorni).
Passando ai capoluoghi di provincia, chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa, quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni, che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni. I dati analizzati, in definitiva, evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto, sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sui tempi di vendita, allungandone la durata.
