Terza edizione de “La casa che immagino” di Casa.it. Come le persone immaginano la loro futura casa, i loro desideri e le loro esigenze nei diversi contesti storici che stiamo vivendo.
Pubblicata di recente la terza edizione della ricerca di Casa.it, “La casa che immagino”, che ha coinvolto oltre 3.200 persone tra novembre 2022 e gennaio 2023 ed ha fornito spunti molto interessanti sul comportamento dei consumatori di fronte il principale degli obiettivi che ogni persona e/o famiglia si pone nella vita, e cioè l’acquisto o la locazione di una casa.
Secondo lo studio, gli anni di pandemia hanno portato ad un profondo cambiamento nei desideri delle persone e nel loro approccio alla ricerca della casa, e ciò è confermato dai risultati della, fornendo l’identikit della casa ideale: grande, già abitabile, in periferia, vicina a negozi e servizi e agli spazi verdi, con garage, luminosa e con riscaldamento autonomo. “Questa indagine – commenta Daniela Mora, Head of Consumer & Brand Marketing di Casa.it – “mostra come cambia la domanda di chi cerca casa, ed è utile ad intercettare i trend interessanti per il mercato e per i professionisti del Real Estate”. La visita online delle case prima della visita di persona, per esempio, è diventata normalità, soprattutto tra le fasce più adulte. L’86% degli utenti intervistati da Casa.it, prima di visitare di persona una casa la visiterebbe online, con un dato stabile rispetto alle due rilevazioni precedenti, ed è la fascia 65+ quella con la propensione più elevata alla visita online delle case con il 92%, seguita da quella dai 45 ai 54 anni con l’89%.
L’acquisto della casa è il motivo principale per cui le persone cercano una nuova casa oggi. Infatti, l’86% delle persone intervistate da Casa.it vuole acquistare una casa e il 14% è interessato ad una casa in affitto. L’interesse per le case in vendita è maggiore nelle fasce d’età 35-44 e 55-65 anni, dove il 90% degli intervistati in queste fasce cerca una casa da acquistare, mentre quello per le case in affitto è più alto, oltre che nella fascia 18-25 anni (37% degli intervistati) anche in quella 65+ (18% degli intervistati). In particolare, l’acquisto della prima casa e la sua sostituzione restano i principali motivi per cui le persone oggi vogliono comprare casa. Il 31% degli intervistati comprerebbe per possedere una casa per la prima volta (-8% rispetto al 2021), il 30% per sostituire la prima casa per una più grande (+6%) e il 12% per sostituire la prima casa per una più piccola. L’acquisto per investimento, invece, resta su un valore del 10% simile a quello registrato nelle rilevazioni precedenti.
L’affitto è principalmente una scelta provvisoria in attesa dell’acquisto e legata a motivi di lavoro. La maggior parte di chi intende prendere in affitto una casa oggi la considera una scelta momentanea in attesa di acquisto (22%). Seguono i motivi di lavoro con il 19%, la libertà di poter cambiare appartamento e indirizzo a seconda delle necessità con il 14%, il disinteresse verso la proprietà della casa con l’11%, la necessità di familiari con il 9%, la possibilità di verificare la piacevolezza della città/quartiere con l’8%. Meno rilevanti l’affitto di una casa vacanze (3%) o i motivi di studio (2%).
La classifica delle tipologie più richieste vede al primo posto l’appartamento, che ha raccolto il 41% delle preferenze, la casa indipendente al secondo posto con il 25% e l’attico-mansarda al terzo posto con l’8%. Per tutte le fasce d’età l’appartamento è la tipologia preferita; la casa indipendente ha raccolto preferenze superiori alla media nelle fasce 18-25 (26%), 26-34 (27%), 35-44 (30%) e 45-54 (27%), mentre l’attico-mansarda ha raccolto preferenze superiori alla media presso le fasce più adulte: 55-65 anni (11%) e 65+ (10%). In cima alle preferenze c’è il trilocale, seguito dal quadrilocale e dal penta locale.
Su tutto, la casa ideale dovrebbe essere grande: l’89% delle persone intervistate da Casa.it desidera case di ampia metratura: il 33% vorrebbe che la propria casa avesse trilocali, il 30% 4 locali e il 26% 5 locali o più, con una crescita del +1% rispetto alla rilevazione precedente per i quadrilocali e per i pentalocali. Con il 10% delle preferenze, cala di due punti la percentuale di persone che desidera un bilocale, mentre restano stabili i monolocali con l’1%. Per quanto riguarda le fasce d’età, i trilocali raccolgono le preferenze maggiori tra i 26-34enni (40%), i 4 locali tra i 35-44enni e 45-54enni (32%), i 5 locali o più tra i 35-44enni e 45-54enni (30%). I bilocali raccolgono le preferenze più elevate tra le fasce d’età agli estremi, 18-25 anni (17%) e +65 anni (13%).
Le persone preferiscono case già abitabili o nuove. Infatti, nonostante i bonus messi a disposizione per le ristrutturazioni, la percentuale di persone che vorrebbe acquistare una casa da ristrutturare resta al 12%, in calo di un punto rispetto alla rilevazione precedente. È netta la preferenza per case già abitabili con il 63% delle risposte (+2% rispetto all’anno scorso) e per le case nuove con il 25% (-1%). La netta preferenza per le case già abitabili è trasversale a tutte le fasce d’età, le case nuove sono preferite soprattutto dai più giovani, 18-25 anni (33%) e 26-34 anni (30%), mentre è la fascia 55-65 anni ad avere la preferenza più alta per quelle da ristrutturare (15%).
La ricerca della casa è concentrata soprattutto in periferia, con il 41% delle preferenze. Segue il centro (28%), le località di mare (13%), i piccoli borghi (11%), i paesini in montagna (4%) e le località sul lago (3%). Ad avere una preferenza più alta per la periferia sono per lo più i giovani adulti che vanno dai 18 ai 44 anni con una preferenza per la periferia del 50% per i 18-25enni, del 61% per i 26-34enni e del 50% per i 35-44enni. La preferenza più alta per il centro appartiene alle fasce 18-25 anni (36% degli intervistati), 45-54 anni (29%) e 55-65 anni (28%). La fascia d’età maggiormente interessata ai piccoli borghi è quella 45-54 (13%), quella più interessata alle località di mare quella degli ultrasessantacinquenni (25%).
La vicinanza a negozi e servizi risulta importantissima per chi cerca casa, con il 57% delle risposte raccolte e con una crescita del +3% rispetto alla rilevazione precedente. Seguono a poca distanza le preferenze verso gli spazi verdi, giardini e parchi con il 55% (+2%), i supermercati con il 50% (+2%), i mezzi pubblici con il 41% (+2%), il luogo di lavoro con il 26% (-1%) e, non meno importante, i luoghi per il tempo libero (con il 26%), che salgono di 3 punti rispetto alla rilevazione precedente e superano la preferenza verso la vicinanza alla scuola, che scende di 2 punti percentuali.
Ovviamente, le priorità cambiano a seconda delle fasce d’età: per i 18-25enni al primo posto troviamo i supermercati (65%), per i 26-34enni gli spazi verdi, giardini e parchi (66%) e a poca distanza i supermercati (64), per i 35-44enni gli spazi verdi, giardini e parchi (60%), per le fasce più adulte al primo posto ci sono i negozi-servizi (per i 45-54enni rappresentano il 55% delle preferenze, per i 55-64enni il 60%, mentre per gli ultrasessantacinquenni il 66%). Inoltre, a quasi 3 anni dal primo lockdown, il giardino privato resta importante come spazio essenziale nella casa ideale, ma scende al quarto posto delle preferenze con il 48%, superato da box-garage che è al primo posto con il 54%, soggiorno al secondo con il 51%, cucina abitabile al terzo con il 50%.
Superano il 40% di preferenze anche il terrazzo, con il 48%, a pari merito con il giardino privato, e 2 o più bagni con il 47%. Seguono il balcone (35%), la cameretta per i figli (34%), il ripostiglio (33%), il locale lavanderia (30%), la camera per gli ospiti (25%), la cantina (25%), la cucina a vista (23%), lo studio o lo spazio per lo smart working (21%), la cabina armadio (19%), la stanza/luogo per le passioni (17%), l’area palestra (5%).
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa. 
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”. 
Relativamente all’immobiliare residenziale, nel secondo semestre 2022 si è iniziato a registrare un progressivo rallentamento, confermato dai dati sugli scambi del terzo quadrimestre (comunque in crescita rispetto al 2021). Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse e che fa prevedere un rallentamento per il prossimo biennio, caratterizzato da grandi sfide e da interessanti opportunità per investire nell’immobiliare grazie al traino involontario dell’inflazione e della riscoperta del mattone come bene-rifugio. “Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.
Il comparto immobiliare logistico, direzionale e commerciale, nel 2022, ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento. L’area metropolitana di Milano attrae il maggior interesse degli investitori, con una crescita dei prime rent che è continuata anche nel 2022, sia per la logistica tradizionale sia last mile, guidata da un miglioramento dell’offerta in termini di qualità dei prodotti. Per Milano, così come per l’area metropolitana di Roma, la domanda in crescita è appena coperta dall’offerta, con una occupancy vicina al 100%. Per le città di Torino e Genova, infine, il mercato degli spazi logistici risulta saturo e caratterizzato da uno stock carente.
Sul fronte creditizio, nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo, anche se le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX al 30 settembre 2022, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B). Il maggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni. Le grandi città come Milano e Roma contribuiscono ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia è pari a 143.735 euro, il 14% superiore rispetto al dato Italia (126.088 euro). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 euro (+22% rispetto al dato Italia); il Piemonte si attesta sui 127.812 euro e la Liguria a 118.773 euro.
L’Italia è uno dei paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane, com’è noto, è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% dei proprietari possiede la c.d. seconda casa, e molti di essi anche altri immobili di proprietà messi a reddito. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis diffuso a Dicembre scorso (2022, “Gli italiani e la casa. Come cambieranno valori e funzioni della casa nell’Italia post-pandemia”), l’essere proprietario di casa non è una prerogativa dei ceti benestanti. Infatti, dividendo le famiglie italiane in cinque “quintili” in base alle fasce di reddito – ogni quintile è pari ad un quinto del campione complessivo, ossia al 20% – lo studio del Censis indica che ben il 55,1% di famiglie con minore disponibilità economica (primo quintile) è proprietario della casa in cui vive, e tale percentuale sale al 65,5% nel secondo quintile, al 72,4% nel terzo quintile, al 77% nel quarto quintile e all’83,9% nel quinto ed ultimo quintile, quello con migliore condizione economica.
Questa statistica, tutta italiana, dimostra come l’abitazione sia un bene che trascende dal tipico bisogno di “avere tetto sopra la testa”, asettico e funzionale, e che invece soddisfa i più disparati bisogni immateriali: rassicurare e dare rifugio a coloro che le abitano, proteggere la propria intimità, permettere lo sviluppo di relazioni sociali anche molto durature con i vicini, seguire la crescita dei propri figli all’interno di un ambiente protetto e, soprattutto negli edifici con diverse abitazioni, costruire vere e proprie comunità in cui è possibile persino scorgere valori e stile di vita comuni a tutti i suoi appartenenti.
La casa, pertanto, non è solo un luogo comodo confortevole dove trascorrerla propria vita extra-lavorativa, ma un “contesto” della persona che si evolve insieme ad essa, mutando nel tempo le finalità di utilizzo in base ad eventi familiari o collettivi; come è accaduto in occasione della pandemia, quando le restrizioni sociali causate dal dilagare del Covid-19 hanno trasformato le abitazioni in “luoghi di salvezza” e di riscoperta di vecchi stili di vita, ormai sepolti fino a quel momento dalla routine fatta di tempi lunghi fuori da casa e minor tempo da dedicare alla cura di se stessi e dei propri cari. Infatti, alcuni dei nuovi costumi imposti dalle restrizioni si sono ormai integrati nelle abitudini di molti italiani, i quali hanno scoperto un approccio meno frenetico del vivere la propria casa, che è continuato anche dopo il venir meno della fase di emergenza ed ha riunito all’interno della propria abitazione una molteplicità di funzioni che, invece, prima della pandemia si svolgevano in luoghi diversi.
E così, il 96,3% degli studenti oggi dichiara di svolgere attività di studio e formazione a distanza; l’89,3% degli italiani cucina in casa; l’84,5% utilizza la casa come luogo di incontro per amici o parenti al posto di locali, ristoranti e bar; il 78% trascorre in casa gran parte del proprio tempo libero, e svolge (43,7%) attività fisica al suo interno (strumenti di home fitness) o nell’area immediatamente limitrofa (camminata o jogging); il 47,1% svolge attività di lavoro in smartworking. Inoltre, l’87,2% degli italiani dichiara lo spazio in casa è adeguato a svolgere le varie funzioni familiari, confermando che le dimensioni abitative ereditate dai c.d. babyboomers – appartamenti ampi, superiori a 130 mq e con almeno 5 vani più doppi servizi – oggi consentono ai millennials di beneficiare di maggiori spazi entro cui svolgere diverse funzioni senza comprimere gli spazi personali degli abitanti.
I dati statistici del rapporto Federproprietà-Censis confermano quanto detto: il 62,3% degli italiani dispone di una casa con più di un bagno; l’84,9% ha una stanza che svolge solo la funzione di tinello, sala da pranzo o soggiorno; il 69,2% ha un box auto; il 91,9% un terrazzo, giardino, balcone o altro spazio aperto privato; il 57,3% una cantina. Come dicevamo, il 28% dei proprietari possiede almeno la c.d. seconda casa, per lo più adibita a casa vacanza. Questo segmento di mercato è uno di quelli che maggiormente ha beneficiato del cambiamento di costumi imposto dalla pandemia, ed oggi è ancora in fase crescente, sia pure in percentuale minore rispetto al boom del 2020 e 2021. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, infatti, nel 2022 il trend positivo del mercato della casa vacanza è cresciuto, poiché la possibilità di tornare a viaggiare liberamente fuori dai confini cittadini o regionali ha rilanciato il desiderio di avere una casa nelle più rinomate località di mare, montagna o lago.
C’è da dire che una grossa mano a questo segmento del mercato immobiliare è stata data dall’inflazione crescente, che ha spinto molte famiglie a smobilizzare parte dei risparmi per impiegarli nel mattone, al fine di preservarne il potere di acquisto. Alla casa vacanza da utilizzare per se stessi e per i propri familiari si è aggiunto il ritorno della casa acquistata per investimento nelle località turistiche, grazie al massiccio rientro dei turisti. Nella prima parte del 2022 la percentuale di acquisti di case vacanza si attesta al 7,3% sul totale delle compravendite. Si tratta di una percentuale in crescita rispetto allo stesso periodo del 2021, quando si arrivava al 6,4%, ma soprattutto rispetto al 2020 e al 2019, quando gli acquisti di casa vacanza si fermavano intorno al 5,5%.
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
I canoni di locazione sono in aumento in tutte le grandi città e in modo particolare a Milano. Nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione non hanno mai smesso di crescere e continuano la loro corsa al rialzo: +2,7% i monolocali, +2,8% i bilocali e +3,0% i trilocali. Si conferma la maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre elevata l’attenzione ai costi condominiali.
Nel primo semestre del 2022, il 71,2% ha cercato casa in affitto come scelta abitativa, con una lieve diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando la percentuale era del 73,8%. In questa categoria rientrano coloro che non riescono ad acquistare o volutamente scelgono l’affitto. Aumentano i contratti stipulati da chi cerca per motivi di lavoro che passa da 22,4% a 25%. Nel periodo pre-Covid la percentuale si attestava a 25,9%. Invariata la percentuale di chi cerca per studio (3,8%). Anche in questo semestre si segnalano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani e i monoreddito. Trend che potrebbe crescere alla luce dell’aumento dei tassi di interesse.
La pandemia ha accentuato la domanda di chi cerca casa in affitto tra chi ha lavori precari o a termine e in chi stava valutando l’acquisto immobiliare ma si è fermato per timori legati al quadro economico incerto. La domanda di locazione è sempre elevata, in particolare tra le fasce di età più giovane. Il 44,3% di chi ha preso casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. I dati sui contratti stipulati nella prima parte del 2022 segnalano una contrazione di quelli a canone transitorio (passato in un anno da 22,2% a 20,7%) ed un aumento del canone concordato (da 32,2% a 33,4%). Sostanziale stabilità per quelli a canone libero (da 45,6% a 45,8%). Il contratto a canone transitorio che aveva trovato consensi nell’anno della pandemia cede leggermente il passo alle altre tipologie contrattuali.
Secondo l’ufficio Studi Tecnocasa, in Italia sono state scambiate 175.268 abitazioni residenziali, con un aumento del +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Come già accaduto nel secondo trimestre dell’anno, i comuni capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite maggiore rispetto ai comuni non capoluogo, invertendo il trend che si era consolidato post lockdown. Infatti, tra le grandi città italiane spiccano la performance di Bari (+28,2%), di Palermo con +12,2%, di Milano con +10,4% e di Bologna con +10,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Limitando l’analisi al terzo trimestre, tuttavia, si registra una contrazione dei volumi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente in alcune grandi città come Firenze (-5,5%), Milano (-5,1%) e Napoli (-2,9%). È la prima volta che accade nell’anno in corso. Nelle altre realtà metropolitane il terzo trimestre, invece, evidenzia un aumento degli scambi.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno si prevede un numero totale di compravendite intorno alle 760-770 mila unità, in aumento rispetto al 2021; ma il risultato finale sarà condizionato dall’andamento dell’economia, dal clima di fiducia delle famiglie e dall’andamento del mercato del credito dopo gli aumenti dei tassi. Tale contesto economico, così incerto e volatile per le famiglie, fa registrare un aumento delle aste immobiliari e delle vendite all’incanto, che nella prima metà dell’anno hanno sfiorato quota 110.000 (+16% rispetto al 2021); tuttavia, i risultati di fine anno dovrebbero posizionarsi ad un livello ancora inferiore rispetto a quanto raggiunto nel 2019.
Relativamente ai tempi di vendita, nel terzo trimestre 2022 è stato toccato il minimo storico degli ultimi 10 anni, pari a 108 giorni per le grandi città – queste ultime con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione – e per tutte le realtà territoriali. Il mercato immobiliare, pertanto, si dimostra veloce e dinamico alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni, con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, mentre Bologna un aumento di 6 giorni. Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni), mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).
Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità nei tempi di vendita, pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: in media, per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo, in particolare, registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa, un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di case vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari, con un aumento di 14 giorni (178 giorni).
Passando ai capoluoghi di provincia, chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa, quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni, che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni. I dati analizzati, in definitiva, evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto, sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sui tempi di vendita, allungandone la durata.
Per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, i tagli maggiormente scambiati sono quelli che si collocano tra 101 e 150 mq e che compongono il 28,3% delle transazioni. A seguire ci sono i tagli con ampiezza compresa tra 51 e 100 mq (22,8%) e le tipologie con metrature comprese tra 151 e 200 mq (22,3%). Da segnalare nel 2021 e nel 2022 un aumento delle percentuali di acquisto di soluzioni con un’ampiezza superiore ai 250 mq, tendenza che sta ad indicare, quando possibile, la volontà di acquistare abitazioni molto ampie. 
Le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si acquistano soprattutto come abitazione principale (78,0%). Le case vacanza compongono il 10,6% delle compravendite di queste tipologie, mentre gli acquisti per investimento si attestano all’11,5% tornando ai livelli del 2019. Chi compra queste tipologie per investimento, in particolare i rustici, intende realizzare strutture ricettive (B&B, case vacanza, agriturismi) categorie che nel primo semestre del 2020 erano state duramente colpite dal blocco dei flussi turistici. Da segnalare l’aumento della percentuale di acquisto di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti come casa vacanza, che in questo semestre supera il 10% mentre nei semestri precedenti si fermava all’8%. 
Il mercato delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti vede una prevalenza di compravendite da parte di persone con un’età compresa tra 35 e 44 anni (31,5%), seguiti da acquirenti con un’età compresa tra 18 e 34 anni (26,9%) e tra 45 e 54 anni (23,0%). Rispetto al 2021 crescono le percentuali di acquisto da parte di under 34 e di over 65. A comprare soluzioni indipendenti e semi-indipendenti sono soprattutto famiglie che in totale compongono l’82,5% degli acquirenti, mentre i single compongono solo il 17,5% del campione. Il dato sui single è basso ma è comunque in crescita rispetto ai semestri precedenti, quando si fermava al 16%. Inoltre, le compravendite di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti avvengono grazie all’ausilio di un mutuo nel 51,8% dei casi, mentre il 48,2% degli acquisti avviene senza ricorso al credito. Il primo semestre del 2022 evidenzia un ritorno ai valori del 2019 (51,4%), nel 2020 si raggiungeva il 56% e nel 2021 il 53,2%.
Le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,0%) rispetto a quelle nuove/ristrutturate (-5,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Questo spiegherebbe perché su queste soluzioni la riduzione di prezzo è leggermente superiore, ancora di più adesso con il rincaro delle materie prime. In particolare, sulle nuove costruzioni il gap tra prezzo richiesto e prezzo di conclusione della compravendita si assottiglia.
La disponibilità a ribassare il prezzo di vendita del proprio immobile è strettamente legata agli obiettivi di riallocazione del denaro ricevuto dal compratore. Di norma, chi vende ha quasi sempre la necessità di utilizzare i soldi per l’acquisto di altro immobile. Chi vende per necessità, pertanto, dovendo recuperare capitale con una certa rapidità è maggiormente disposto ad accettare prezzi più bassi. L’analisi per tipologie immobiliari evidenzia che le diminuzioni più forti di prezzo nella prima parte del 2022 interessano in particolar modo le soluzioni acquistate per investimento, potendo contare sul maggiore potere di acquisto dell’acquirente. Queste, infatti, registrano un ribasso del -11%. Seguono i monolocali (-10,4%) e le soluzioni economiche (-10,1%). Ribasso superiore alla media anche per le soluzioni indipendenti (-8,8%) e per gli immobili posizionati al piano terra (-8,2%).
Il gap tra prezzo iniziale e prezzo finale è più contenuto rispetto alla media nazionale per i tagli più grandi (trilocali, quattro locali). Bene anche gli ultimi piani (-7,6%) e le tipologie signorili (-6,6%), risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di immobili sempre piuttosto ambiti e poco presenti sul mercato. I dati indicati mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. Va comunque sottolineato che i prezzi di offerta oggi sono maggiormente “studiati” grazie ad un’attenta valutazione (anche delle stesse agenzie immobiliari) con la quale si determina un prezzo di partenza congruo e allineato alla capacità di spesa della zona.
Il mercato dell’arte, insieme a molte altre industrie del lusso, ha vissuto anni turbolenti con una contrazione delle vendite nel 2020 a causa delle condizioni senza precedenti poste durante la pandemia di COVID-19. A questo è seguito un rimbalzo migliore del previsto nel 2021, con un’espansione delle vendite aggregate di quasi il 30%, recuperando i valori persi e superando i livelli pre-pandemici del 2019 per raggiungere i 65,1 miliardi di dollari.
In particolare, alcuni dei maggiori incrementi di valore si sono verificati nella fascia alta del mercato, con la spesa dei collezionisti HNWI (High Net Worth Individuals) che ha contribuito a guidare la ripresa del mercato. Nonostante le nuove varianti COVID-19 e le restrizioni in Cina, sia i collezionisti che il commercio d’arte hanno iniziato il 2022 con una prospettiva ottimistica, poiché le vendite e gli eventi hanno ripreso un ritmo più regolare nella maggior parte delle regioni. Tuttavia, la prima metà dell’anno si è rivelata più impegnativa del previsto, con un contesto di instabilità politica ed economica, il perdurare degli effetti della pandemia in alcune regioni, l’intensificarsi della guerra in Ucraina, l’accelerazione dei tassi di inflazione, i problemi di approvvigionamento, nonché l’indebolimento della spesa dei consumatori e la crisi del costo della vita. Pertanto, il commercio transfrontaliero internazionale di opere d’arte ha registrato una forte ripresa. Le importazioni globali di arte e antiquariato sono aumentate del 41% nel 2021 e le esportazioni sono aumentate del 38%, con incrementi a due cifre che continuano nella prima metà del 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021.
Se la crescita continua allo stesso ritmo nella seconda metà del 2022, il commercio transfrontaliero potrebbe raggiungere livelli record nei principali mercati dell’arte. La raccolta annuale di Forbes sui miliardari più ricchi del mondo ha mostrato un forte aumento della ricchezza dei miliardari durante la pandemia, con alcuni settori come la tecnologia, l’e-commerce e la salute. Tuttavia, i dati pubblicati a marzo 2022 hanno mostrato una contrazione sia del numero di miliardari (in calo del 3% rispetto al 2021) sia della loro ricchezza collettiva (anch’essa in calo del 3%), con forti perdite in Russia a seguito dell’invasione dell’Ucraina (34 miliardari in meno) e Cina (87 miliardari in meno, a causa della regolamentazione del governo e del maggiore controllo delle società tecnologiche).
Ma anche con queste perdite, la ricchezza dei miliardari è più che raddoppiata in dieci anni ed è ancora cresciuta nel 2022, con i primi dieci miliardari che hanno aumentato la loro ricchezza complessiva del 13% da marzo 2021 a marzo 2022 .
Secondo il sondaggio, la spesa dei collezionisti HNWI nel 2022 ha mostrato una forte fiducia nel mercato e una significativa intenzione di acquisto. La maggior parte dei collezionisti HNWI intervistati (78%) è ottimista sulla performance del mercato dell’arte globale nei prossimi sei mesi, con un aumento del 4% rispetto a sondaggi simili alla fine del 2021 e una quota leggermente maggiore rispetto a quanto era ottimista sul mercato azionario. Il 55% prevede di acquistare opere d’arte nei prossimi 12 mesi e il 39% spera di vendere opere delle proprie collezioni. La pandemia sembra anche aver incoraggiato le donazioni filantropiche tra alcuni collezionisti, con il 45% che intende donare opere a un museo nei prossimi 12 mesi, rispetto al 29% nel 2020.
In tutti i mercati, la spesa media dei collezionisti HNWI nella prima metà del 2022 è stata superiore all’intero anno nel 2021 e alla media nel 2019 prima della pandemia. Le previsioni per il resto dell’anno indicano le intenzioni di spesa in aumento, il che potrebbe spingere la spesa mediana totale per il 2022 a più del doppio del livello del 2021. Anche gli acquisti nella fascia alta di prezzo sono aumentati. La quota di collezionisti HNWI che acquistano opere con un prezzo superiore a 1 milione di dollari è quasi raddoppiata (dal 12% nel 2021 al 23% nella prima metà del 2022), e risultano molto apprezzate le opere di arte digitale, che rappresenta il 17% della loro spesa totale, di cui il 10% legato a un NFT (Non Fungible Token).
Nonostante la maggiore consapevolezza e le preoccupazioni sulla sostenibilità, la maggior parte dei collezionisti è disposta a viaggiare di più: il 77% ha affermato di aver pianificato di recarsi a più fiere, mostre o eventi all’estero il prossimo anno; L’11% ritiene che i propri piani di viaggio rimarranno gli stessi; e solo il 12% prevede di viaggiare di meno. Per coloro che avevano intenzione di viaggiare di meno, il motivo più importante per farlo erano i rischi rimanenti relativi al COVID-19 (83%), mentre il 63% pensava che fosse importante o molto importante viaggiare di meno per ridurre la propria impronta di carbonio.
