Secondo l’indagine di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, anche con riferimento a un orizzonte biennale.
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate hanno pubblicato di recente l’indagine periodica che riguarda l’andamento e le prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali. Secondo lo studio condotto dal 3 aprile al 4 maggio 2023 presso 1.458 agenti immobiliari, nel I trimestre oltre il 60 per cento degli operatori continua a indicare prezzi delle abitazioni stabili, mentre il saldo tra i giudizi di aumento e di diminuzione è tornato marginalmente positivo. Infatti, la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è in calo ma si mantiene su livelli elevati. Anche lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire, attestandosi su valori molto bassi.
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, e le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti e alla notevole restrizione in atto del sistema bancario nell’accesso ai mutui. Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare, pertanto, rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale. Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015. Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Le compravendite di case nuove, dopo essere cresciute nel 2022 (+10%), aumentano anche nel 2023 (+2,7%). Tuttavia, a fare il mercato sono solo Milano e Roma, dove se ne contano oltre 17.000 (l’80% del totale), mentre l’offerta negli altri grandi centri resta bassa. Sul fronte dei prezzi delle case nuove, in particolare, in Italia negli ultimi anni i prezzi sono cresciuti sensibilmente per via dell’offerta molto bassa e per gli aumenti dei costi delle aree edificabili, delle materie prime e della manodopera. Infatti, negli ultimi due anni i prezzi di vendita delle case nuove sono aumentati mediamente del 3,1 per cento all’anno, e per la fine di quest’anno le previsioni parlano di un ulteriore rialzo, complice l’inflazione, del 4,6 per cento. Al contrario, la guerra, l’inflazione e le difficoltà di accesso al credito saranno nei prossimi mesi un ostacolo alla crescita del mercato immobiliare.
Per il 2023 il mercato immobiliare presenta due scenari possibili, uno con una riduzione di circa il 14% delle compravendite ma una generale stabilità dei prezzi, e un altro che prevede sia una diminuzione delle vendite che dei prezzi. In ogni caso, il 2023 sarà un anno molto negativo per il settore e per gli addetti ai lavori, con un calo delle compravendite del 15% e con le banche più restie a concedere mutui. I prezzi delle case potrebbero aumentare fino all’1%, il mercato delle compravendite diventerà gradualmente poco accessibile per a chi non ha redditi indicizzati all’inflazione e per i giovani. Nomisma, in particolare, prevede una diminuzione delle compravendite di case del 14,6% mentre le nuove erogazioni di mutui subiranno una flessione del 18%; l’aumento dei tassi d’interesse e la maggiore attenzione a concedere finanziamenti da parte delle banche renderanno più difficile l’accesso al credito, producendo una sensibile diminuzione delle intenzioni di acquisto.
Nonostante questi scenari poco confortanti, si tratta comunque di medie statistiche, per cui c’è sempre chi ha la possibilità di vendere o comprare, anche accedendo ad un mutuo. Per costoro, il portale 
Tra le province più convenienti per acquistare un appartamento di 50 mq troviamo:
1. Napoli, con un aumento del prezzo del +7,61% e un valore medio di 132.366 €;
Le regioni che offrono le migliori opportunità di investimento per un appartamento di 50 mq sono:
Le regioni meno convenienti per investire in un appartamento di 50 mq sono:
Le città più richieste per l’acquisto di un appartamento di 50 mq sono:
Da alcuni anni ormai, il mercato immobiliare di Milano prosegue il suo trend positivo, e a livello di prezzi non registra riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi incrementarsi sempre anche durante il periodo della pandemia. Per quanto riguarda le compravendite, a Milano nel 2022 sono state scambiate 28.595 abitazioni residenziali, +6,1% rispetto al 2021. Le zone centrali segnano un recupero dei valori dell’1,1%. Come sempre tiene il segmento di pregio della città che continua a dare risultati interessanti grazie a una domanda sostenuta e a un’offerta limitata. Queste tipologie sono ricercate in zona Moscova dove si toccano valori di 17 mila euro al mq per il nuovo. Si tratta di tagli grandi, oltre 200 mq, possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto, locali comuni come la palestra.
Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca. Si chiedono balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Prezzi stabili in Porta Romana–Crocetta dove si segnala un mercato rallentato alla luce della maggiore incertezza e dell’aumento dei tassi di interesse, pur registrando un basso ricorso al credito. A rallentare le dinamiche anche i lavori di ristrutturazione, i cui tempi di ultimazione si sono allungati e di conseguenza è più difficile che gli immobili arrivino sul mercato. Sono diminuiti gli investitori, nonostante la vicinanza del futuro Villaggio Olimpico. Si realizzano prevalentemente compravendite di abitazione principale, soprattutto acquisti migliorativi spesso realizzati nella prestigiosa piazza Mondadori e limitrofe dove si toccano punte di 10mila euro al mq.
Casa.it ha analizzato i prezzi medi richiesti per gli appartamenti con due locali in vendita nelle varie zone di Milano ad aprile 2023, e ha individuato le zone dove poter acquistarne uno a seconda del budget che si vuole investire. Se si vogliono investire al massimo 200.000 euro, si può acquistare un bilocale nelle zone Comasina, Quarto Oggiaro; Baggio, Bisceglie, Olmi; Macconago, Quintosole; Figino, Quinto Romano. In queste zone i bilocali hanno un prezzo medio tra 169.000€ e 193.000€. Con un budget da 200.001 a 300.000 euro, invece, si può scegliere di comprare un bilocale nelle zone Forlanini; Parco Lambro-Cimiano; Bicocca, Niguarda-Cà Granda, Parco Nord; Viale Certosa; San Siro; Bovisa; Lorenteggio; Famagosta; Abbiategrasso; Ripamonti; Loreto; Lambrate. In queste zone i prezzi medi dei bilocali vanno da 209.000 a 288.000 euro.
Con un investimento da 300.001 a 400.000 euro si può scegliere un bilocale nelle zone Città Studi, Susa, Corsica; Navigli, Porta Genova; Centrale, Repubblica. In queste zone i bilocali costano mediamente da 329.000 a 378.000 euro. Con un budget più ampio, compreso tra 400.001 e 500.000 euro, si può avere un bilocale nelle zone Arco della Pace, Sempione; Corso Magenta; Buenos Aires, Porta Venezia; CityLife; Fiera; Lotto; Porta Romana, Risorgimento; Garibaldi, dove i bilocali hanno un prezzo medio che va da 402.000 a 472.000 euro, mentre con una cifra compresa tra 500.001 e 600.000 euro si può acquistare un bilocale, nella zona Guastalla e Palestro, dove il prezzo medio dei bilocali è 544.000 euro. Per acquistare un bilocale in Centro, Duomo e Brera, infine, la richiesta media è 661.000€.
I dati relativi alle compravendite evidenziano che, nella seconda parte del 2022, nel 74,8% dei casi è stata acquistata l’abitazione principale, nel 18,2% una casa per investimento (in aumento dal 16,5% dello stesso periodo del 2021). A dare una spinta in questo senso anche il ritorno importante dei turisti, che ha rivitalizzato il segmento delle locazioni brevi. A caratterizzare il mercato è soprattutto una carenza di offerta di immobili a fronte di una domanda comunque sostenuta, situazione questa che si sta protraendo ormai da diversi semestri. Del resto, i dati sulle compravendite emanati dall’Agenzia delle Entrate per il 2022 sono positivi: l’anno ha chiuso con 784.486 compravendite (+ 4,8% rispetto al 2021) e i comuni capoluogo chiudono con una crescita del 5,6%, mentre quelli non capoluogo con un +4,4%. Tra le città più dinamiche Bari (+25,3%) e Palermo (+11,4%). 
I prezzi sono continuati a salire in tutte le realtà territoriali considerate, ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città hanno segnalato una variazione positiva ma più contenuta. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). Il capoluogo lombardo che nei due semestri precedente aveva trainato il mercato sembra aver leggermente rallentato nella seconda parte dell’anno. Cinque città su dieci tra quelle esaminate (Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona) hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente, e l’analisi rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato.
La ricerca di case a prezzi più contenuti ha portato i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città, dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione. L’hinterland delle grandi città ha chiuso il 2022 con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche. I capoluoghi di provincia hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,6%, e alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono stati ancora in diminuzione nelle grandi città, e si sono portati a 104 giorni. Le città più veloci sono state Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni), mentre quella in cui occorre più tempo per vendere una casa sono state Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono circa 130 giorni, mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni. I dati sui tempi di vendita sono strettamente collegati allo sconto medio in trattativa, che si è portato al 7,9%, con differenze sostanziali tra Nord, Centro e Sud Italia. Per molti acquirenti, il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o case già ristrutturate, oppure soluzioni di nuova costruzione, sempre più apprezzate se consentono un importante risparmio energetico. Non a caso le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%.
In generale, l’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023. Interessante, in tal senso, l’analisi dei possibili acquisti, città per città, con un budget prefissato di 200.000 euro. A Bari, per esempio, i prezzi al mq sono tra i più bassi, e con un capitale di 200.000 euro si potrebbe acquistare un appartamento usato di circa 123 mq, ossia una metratura generosa. Puntando sulle nuove costruzioni, però, si possono portare a casa 88 mq, quasi 40 mq in meno, ma senza dover sostenere le spese di ristrutturazione. Nelle zone centrali, invece, molti investitori stanno comprando tipologie ampie da trasformare in B&B.
A Bologna, invece, si possono acquistare 79 mq di tipologia usata e 61 mq di nuova costruzione, e nelle zone centrali si può mirare rispettivamente a 59 mq e 49 mq. A Firenze 200.000 euro consentono di acquistare 70 mq di soluzione usata e 60 mq di nuova costruzione, mentre nelle zone centrali la metratura si riduce di 10 mq. A Genova, i prezzi sono più bassi tra le grandi città e, di conseguenza, un capitale di 200.000 euro permette di comprare appartamenti molto ampi: sull’usato si sfiorano anche i 200 mq, mentre sulle nuove costruzioni si portano a casa 60 mq in meno. Chi invece volesse puntare sulle aree a ridosso dei lavori del waterfront genovese può considerare il quartiere Foce, dove con quel budget si potrebbero acquistare oltre 140 mq di usato e 90 mq di tipologia di nuova costruzione. 
A Milano i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200.000 euro si possono acquistare in media 48 mq contro i 52 mq (usato) di un anno fa. Se si punta su una nuova costruzione non si può ambire a più di 42 mq, mentre in centro se ne possono acquistare 29 mq (usato). A Napoli, invece, le metrature aumentano decisamente e si portano a 86 mq per una tipologia usata, e 12 mq in meno per una tipologia nuova. Se poi si mira a un quartiere centrale si sale a 100 mq, motivo per cui nelle aree centrali spesso si acquista per realizzare B&B e casa vacanza. A Palermo, con questo capitale si acquistano 179 mq di abitazioni usate e 147 mq di nuova costruzione. Chi ricerca una casa in centro, dove in tanti si stanno indirizzando 
sull’acquisto per investimento da destinare al segmento turistico, si può sperare in 129 mq in ottimo stato. Se si volesse acquistare a Mondello (zona di prestigio), si potrebbe portare a casa un taglio da 80 mq da ristrutturare. A Roma, infine, il mercato immobiliare non sta vivendo la stessa crescita di Milano, e con lo stesso budget si acquistano 69 mq di tipologia usata, ben 21 mq in più rispetto a Milano. Si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 38 mq.
La proposta di direttiva riguarda, oltre agli edifici residenziali e non residenziali, anche e soprattutto gli edifici nuovi. Relativamente agli edifici residenziali – sia di edilizia popolare che privata – la proposta di direttiva fissa il raggiungimento delle classi energetiche E e D entro rispettivamente il 2030 ed il 2033. Per quanto riguarda gli edifici nuovi, quelli di proprietà di enti pubblici dovranno essere ad emissioni zero dal 2028, mentre tutti gli altri nel 2030. Tuttavia, già entro il 2024 la proposta di direttiva prevede che si dia seguito al divieto di incentivi per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili, soprattutto a gas. Sono esenti i sistemi ibridi (caldaia a condensazione + pompa di calore) e le caldaie certificate per funzionare anche con combustibili rinnovabili come biometano e idrogeno.
C’è da dire che, se dovesse passare in via definitiva la proposta di direttiva dell’Unione Europea, entro il 2030 chiunque ha o acquista un’abitazione in classe G o F sarà costretta a ristrutturarla per portarla almeno nella classe E, mentre nei tre anni successivi, la classe di riferimento sarà la classe D. Per effettuare l’adeguamento, in pratica, sarà necessario un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, e quindi si dovrà intervenire con lavori impegnativi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. Un primo passo è stato compiuto con il via libera da parte della Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia del Parlamento UE alla proposta di revisione della proposta di direttiva (49 i voti favorevoli, 18 i contrari e 6 gli astenuti), ma la strada sembra ancora lunga, e tante sono le perplessità dell’attuale Governo e dei cittadini, i quali sarebbero così costretti a “mettere mano” al portafoglio. 
Dopo l’approvazione del Parlamento europeo, i prossimi passi da fare saranno determinati da un negoziato tra Parlamento, Commissione e Consiglio UE. I Paesi membri avranno poi due anni di tempo per recepire la direttiva, che certamente potrebbe rappresentare un utile strumento di lotta alla povertà energetica e al cambiamento climatico, ma potrebbe al contempo generare disagi economici non indifferenti per via della sua concreta applicazione e dei costi che da essa derivano per i proprietari di case. Infatti, il salto verso una classe energetica superiore comporta una serie di investimenti che si ripercuoterebbe in maniera pesante sul bilancio personale dei cittadini-consumatori italiani, che sono proprietari di immobili per la stragrande maggioranza vetusti, risalenti all’epoca del c.d. Boom Economico (anni ’50-’60).
Secondo Dario Castiglia (nella foto), CEO e Founder di RE/MAX Italia, “la decisione dell’Unione Europea di richiedere un adeguamento delle classi energetiche del patrimonio immobiliare può sembrare drastica, ma è il segnale della direzione da prendere come è avvenuto nel mondo dell’auto. Il messaggio ci porta sulla giusta via, e cioè quella di un necessario rinnovamento degli immobili in chiave di efficientamento energetico e rispetto ambientale; tuttavia, in caso di applicazione della proposta di direttiva così com’è, l’Italia risulterebbe penalizzata rispetto ad altre nazioni europee, essendo un Paese dalla lunga tradizione di proprietari immobiliari, e ciò rende necessario un adeguamento localizzato della direttiva, paese per paese, in modo da tenere conto delle differenze storico/culturali e climatiche dei singoli stati. Inoltre, sebbene ad oggi ancora diversi anni ci dividono dall’eventuale adeguamento, per attuare la “ristrutturazione green” sono fondamentali gli interventi del nostro Governo e dell’Europa stessa, volti a supportare le famiglie italiane con incentivi messi a punto studiando formule migliorative rispetto al superbonus 110%”.
“Per quanto riguarda le ricadute sul mercato immobiliare – prosegue Castiglia – ritengo che farà da padrona la legge di mercato, che come sempre detterà le regole e condizionerà l’andamento dei prezzi. Nonostante per i privati le scadenze per le classi energetiche E e D siano il 2030-2033, già oggi sul mercato si iniziano a percepire i primi effetti della proposta di direttiva. Chi deve comprare casa ed ha un progetto di medio-lungo termine, infatti, sta già manifestando una maggiore attenzione alle prestazioni energetiche, per cui la domanda si sta già orientando verso case energeticamente più efficienti, che possano garantire da subito un risparmio nell’economia familiare e assicurare una rivalutazione nel tempo, considerando che gli edifici non conformi non potranno essere né venduti né affittati”.
In Italia, la crisi energetica che in seguito al conflitto russo-ucraino ha già dispiegato i propri effetti sulle famiglie (con incisivi aumenti in bolletta), non ha ancora generato nei cittadini la consapevolezza del risparmio che un immobile a basso consumo è capace di generare. Fortunatamente se ne comincia a parlare sempre di più, insieme alle fonti energetiche alternative (impianti fotovoltaici e pannelli solari), ma i portafogli delle famiglie sono ancora troppo “disastrati” dalla diminuzione del potere d’acquisto per mostrare il dovuto interesse verso l’argomento. Di certo, la sensazione che il mercato si stia
orientando ogni giorno di più verso le soluzioni abitative green è già molto forte, e i futuri impegni economici vengono già percepiti come “ineluttabili”, soprattutto dalla generazione dei millennial, che nei prossimi venti anni sarà quella più interessata dalle compravendite immobiliari e, quindi, dalla necessità di adeguare la classe energetica del proprio immobile per poterlo vendere. “L’ondata verde della proposta di direttiva UE sicuramente colpirà il mercato immobiliare – conclude Castiglia – ma a nostro avviso lo farà positivamente, contribuendo ad innescare meccanismi virtuosi: valorizzazione del patrimonio immobiliare, rispetto ambientale, creazione di posti di lavoro, incremento del confort abitativo. Se alcuni anni fa il “green” nel Real Estate poteva essere considerato una moda di interesse solo per alcuni, oggi è un’esigenza reale di tutti.
Parrebbe dunque che il periodo sia florido per l’acquisto di una nuova casa, ma le lunghe attese per il perfezionamento della compravendita sono legate alle difficoltà che molti compratori hanno di accedere al credito bancario, e in molti sono costretti a temporeggiare o rinviare l’acquisto in tempi migliori per via dell’aumento dei tassi di mutuo e delle rate lievitate anche del 35% rispetto a Novembre 2021. Infatti, da quando è scoppiata la guerra in Ucraina la BCE ha alzato i tassi di interesse per contrastare l’inflazione, ma l’effetto collaterale di questa restrizione monetaria è che i tassi dei mutui e dei prestiti sono più alti, per cui lo score di chi richiede un mutuo – la rata mensile non deve superare al massimo un terzo del reddito netto – si riduce proporzionalmente all’aumentare della possibile rata su cui impegnarsi. Quindi, si acquistano meno case, dal momento che chi compra attraverso il mutuo trova grosse difficoltà.
In un contesto simile, coloro che detengono liquidità sono i favoriti, poiché potranno acquistare a prezzi più bassi. Naturalmente, questa equazione non è regolare, dal momento che essa non si può verificare in modo omogeneo in tutte le piazze del variopinto mercato immobiliare italiano. In alcune di esse, infatti, la restrizione dell’offerta fa sì che il prezzo si mantenga elevato e cresca ancora (Milano, per esempio), in altre scenda di poco o non scenda affatto (Roma, Bologna e Firenze) ed in altre ancora, dove l’offerta rimane abbondante, scenda in modo sensibile (Palermo e Bari); in ogni caso, ci vorranno mesi per vedere gli effetti della contrazione delle compravendite, per cui è troppo presto per cantare vittoria.
Semmai, è certo che il mercato sarà molto selettivo, e si muoverà verso quegli immobili che garantiscono un alto reddito potenziale. Pertanto, è importante analizzare i due tradizionali segmenti del nuovo e dell’usato, anche per comprendere se le nuove tendenze relative all’alta efficienza energetica riusciranno a compensare, almeno in valore complessivo, il minor numero di compravendite nel segmento dell’usato. A tal proposito, negli anni scorsi i potenziali acquirenti si sono sempre mostrati particolarmente attenti alla qualità costruttiva degli immobili, mostrando un crescente interesse per le nuove costruzioni, salvo poi orientarsi spesso sulle soluzioni usate, a causa del costo più elevate delle prime. Secondo Tecnocasa, per esempio, nelle grandi città chi sceglie il nuovo deve mettere in conto un incremento medio del prezzo del 27,5% rispetto a una soluzione usata, motivo per cui spesso si opta per l’hinterland dove il risparmio può arrivare anche al 50%.
Un punto a favore dell’acquisto del nuovo lo aveva fornito la pandemia, poichè i giorni trascorsi in casa e soprattutto il lavoro da remoto hanno focalizzato l’attenzione sulle spese energetiche e naturalmente sulle nuove costruzioni edificate con criteri di efficienza energetica. E adesso? Il progressivo ritorno alla normalità non ha mutato lo scenario appena descritto, anche perché il quadro economico è peggiorato, e l’aumento dei costi delle materie prime dovuto al loro difficile reperimento ha imposto una necessaria revisione dei progetti immobiliari al fine di preservare gli utili prospettici, fino alla loro sospensione. Infatti, le imprese che continuavano a edificare nei primi tre trimestri del 2022, dal quarto hanno rallentato di molto l’attività edilizia.
Le soluzioni usate, invece, trovano sempre un buon riscontro tra gli acquirenti, e gli incentivi per la ristrutturazione sono sempre ben accolti e utilizzati. Nella prima parte dell’anno si è notata però una maggiore predisposizione verso l’acquisto di soluzioni in buono stato che non necessitassero di particolari interventi di ristrutturazione, per il timore di incappare in lunghi tempi di completamento dei lavori e in costi più elevati. La domanda di abitazione elevata e l’offerta esigua hanno comunque determinato un aumento dei prezzi anche sulle tipologie immobiliari usate che hanno visto una crescita dell’1,8%. 
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
Se non si ha un budget troppo elevato, si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Infatti, analisi riferite al passato evidenziano come nel tempo esse si siano rivalutate. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affittano i posti letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. Il robusto ritorno dei turisti – le restrizioni e lo stop della pandemia sono ormai un brutto ricordo – suggerisce l’investimento anche nelle città ad alta attrattività turistica, dove c’è la possibilità di praticare gli short rent. 
Secondo i dati provenienti dal Gruppo Tecnocasa, una delle città che si presta maggiormente a questo tipo di acquisto è Milano, che ha dalla sua numerosi interventi di riqualificazione in corso sul territorio, un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, un’attrattività turistica in crescita. La capitale lombarda – che negli ultimi dieci anni ha tenuto benissimo le quotazioni immobiliari, ovunque in perdita – offre numerose opportunità di acquisto per investimento: dalle zone in cui è previsto il potenziamento della metropolitana per arrivare a quelle interessate dagli interventi di riqualificazione o dalla presenza di importanti poli universitari. Una di queste potrebbe essere la Bovisa che, oltre a godere della presenza del polo universitario, non è lontana dai lavori di riqualificazione dello scalo Farini. Considerando un taglio di 55 mq di tipologia medio nuova, si può spendere intorno a 230 mila euro e ottenere un rendimento annuo lordo del 4,30%. L’arrivo della linea 4 della metropolitana potrebbe dare slancio al mercato intorno a piazza Frattini, dove attualmente un bilocale può costare intorno a 240 mila euro ed essere affittato a 850 euro al mese.
Nella Capitale, invece, vanno bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante. All’Eur diverse aziende stanno collocando le loro sedi; con un prezzo di 4.150 euro al mq si può comprare un bilocale in ottimo stato a circa 248 mila euro, in grado di rendere il 4,3 % annuo lordo. Se si decide di realizzare un investimento di tipo turistico, si può optare per le zone centrali, dove ci sono prezzi medi di 5.000 euro al mq. Oppure optare per la zona di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio, non lontano dal Vaticano, dove un bilocale medio usato e ben ristrutturato può chiedere un impiego di 300 mila euro e poi essere utilizzato per gli affitti brevi, da cui ottenere anche 2.000 euro al mese, con un rendimento annuo lordo vicino all’8%.
A Firenze, una delle zone più interessanti è quella di Novoli-Baracca, dove ci sono diverse facoltà universitarie e il Tribunale, motivo per cui la domanda di abitazioni in affitto è sempre molto elevata. Un trilocale usato richiede un investimento intorno a 238 mila euro, ed essere affittato a 7.800 euro l’anno. Tra i quartieri in spolvero, negli ultimi tempi c’è Puccini, dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi da cui si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda e l’Accademia delle Belle Arti, che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e lo studentato di Hines. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Un bilocale in buono stato costa intorno a 163 mila euro, e mensilmente si affitta a 600-700 euro al mese. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. 
Bologna, una delle città che come Milano ha messo a segno consistenti recuperi di prezzi negli ultimi semestri, è sempre stata un’ottima scelta per gli investitori che hanno sempre puntato sulle zone universitarie alla luce della forte attrattività dell’ateneo bolognese. Ma alla luce degli importanti flussi turistici che hanno animato la città negli anni pre-covid e anche nell’ultimo anno, molti proprietari hanno dirottato gli immobili sul segmento short rent, creando tra l’altro una carente offerta di immobili in locazione sul canale tradizionale. Tra le zone scelte con questa finalità c’è il centro di Bologna, dove per un bilocale in ottimo stato investe intorno a 250 mila euro per poi affittarlo a 900 euro al mese. Altra zona interessante per chi volesse fare affitti universitari è quella di San Donato, dove un bilocale di 130 mila euro rende il 6% annuo lordo, poiché può essere affittato a 650 euro al mese (con punte di 750 euro). Il quartiere ha dalla sua anche la presenza dell’ospedale S. Orsola, della sede della Regione, della Fiera di Bologna, della Guardia di Finanza e del Centro Meteorologico Europeo che è stato inaugurato nell primavera del 2022.
I capannoni sono l’asset su cui in questo momento si stanno concentrando gli interessi degli operatori del settore, per cui lo sprint della logistica e della produzione insieme alla carenza di prodotto sul mercato potrebbero creare tensione sui prezzi, soprattutto sulle tipologie in buono stato o nuovo. Si parla di un settore con un importante impatto sull’ambiente e, per questo, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Inoltre, si confermerà la tendenza delle aziende a edificare l’immobile da utilizzare, così come sono buone le prospettive per la c.d. logistica dell’ultimo miglio.
Più articolato e complesso il futuro del segmento del retail, in attesa di capire quale impatto avrà l’aumento dei prezzi sui costi di gestione degli imprenditori e, soprattutto, come cambieranno – e se cambieranno – le abitudini di consumo dei consumatori. Il delivery e i negozi di prossimità sono ormai certezze del mondo retail, e si confermeranno nel tempo. Nelle località attrattive dal punto di vista turistico, così come nelle grandi metropoli, saranno le top location a tenere i prezzi dei negozi, mentre i brand più importanti, soprattutto del settore luxury, cercheranno di posizionarsi nel migliore dei modi. Anche la ristorazione 
in queste località dovrebbe reggere, ma soprattutto continueranno a esserci interesse e opportunità per gli investitori che punteranno a rendimenti elevati del proprio investimento. In tal senso, si potrebbe fare strada una certa tendenza a trasformare le soluzioni su strada non di passaggio – oggi scarsamente attrattive per qualunque imprenditore del retail – in abitazioni civili, sempre che i regolamenti comunali e condominiali lo consentano. Infatti, il cambio di destinazione d’uso non sempre è consentito, ma è una pratica largamente diffusa nelle località e città turistiche più rinomate, per via della domanda di alloggi in affitto breve sempre in crescita dalla fine delle restrizioni pandemiche.
inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche, i valori scendono a 6.000-5.000 euro al mq e interessano soprattutto industriali ed imprenditori, e in minima parte i professionisti. In quest’area c’è tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per sperimentare la qualità della vita e poi passare all’acquisto. Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio, e per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese.
Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Nonostante la domanda elevata i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila euro da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici. In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 euro al mq. Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67, e su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.
Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 euro al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 euro al mq nelle traverse di corso Garibaldi. Relativamente alle locazioni, in questa zona per un bilocale si spendono intorno a 500 euro al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto, ma c’è poca offerta sul mercato, dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie (busta paga, modello unico ultimi tre anni, fideiussione bancaria) che non sempre si riescono a fornire.
Crescono i valori nel quartiere di Monteoliveto. Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Bassa la domanda di prima casa, anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare agli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice, dove il lieve incremento di valore è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq. Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata, con immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 4.000-4500 euro per quelle che affacciano sul mare. Bene le locazioni in quest’area, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale si affitta a 600 euro al mese. 
Tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila euro per l’acquisto di un trilocale. Si cercano soluzioni in buono stato, e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo, e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 euro al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento. La presenza del Devoloper Academy della Apple e dei numerosi cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni.
Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano – realtà alla periferia di Napoli, con un’offerta abitativa medio popolare – si registra una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui. Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare, le cui case quotano intorno a 1.000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.
