I dati Istat relativi al terzo trimestre del 2021 evidenziano un aumento del Pil del 2,6% rispetto al trimestre precedente, e confermano la chiusura d’anno a +6%. Risultati incoraggianti, che si trasmettono anche al settore immobiliare per l’impresa.
di Fabiana Megliola*
Per parlare del settore degli immobili per l’impresa, occorre contestualizzarlo all’interno del quadro economico del nostro Paese, che continua a dare segnali positivi grazie ai progressi della campagna vaccinale e al recupero della mobilità. Infatti, gli ultimi dati diffusi dall’Istat, relativi al terzo trimestre del 2021, evidenziano un aumento del Pil del 2,6% rispetto al trimestre precedente, e confermano la chiusura d’anno a +6%.
Risultati incoraggianti, resi possibili grazie al traino dell’industria e al recupero dei servizi, in particolare dal comparto manifatturiero. All’interno di questo scenario, Tecnocasa evidenzia un aumento della domanda di immobili per l’impresa, in acquisto ed in affitto, da destinare alla produzione e allo stoccaggio delle merci. Le aziende, infatti, cercano metrature ampie per collocare impianti o per stoccare le materie prime a seguito di processi di riorganizzazioni delle filiere o di reshoring finalizzato a ridurre la distanza tra approvvigionamento, produzione e consumo. Continua, poi, il buon andamento della logistica 
grazie al boom dell’e-commerce, dato che su questo settore è stato realizzato il 73,5% di operazioni di locazione ed il 26,5% di operazioni di acquisto. Per le prime prevale la finalità di stoccaggio (48%), seguita dalle lavorazioni artigianali (14,4%) e dalla produzione (11%); ed anche in acquisto prevale la finalità di stoccaggio (50,8%). Questo trend trova conferma nei dati di uno studio del Politecnico di Milano, che conferma lo stoccaggio merce come prioritario, sebbene preveda un futuro di magazzini capillari e di prossimità, automatizzati e sostenibili.
Per tutte queste tipologie di immobili, a prescindere dalla finalità per cui vengono locate o acquistate, è importante la location lungo arterie di collegamento strategiche e a ridosso delle metropoli. Anche il contenimento dell’impatto ambientale è importante in questo settore, che soffre di una carenza di offerta in grado di rispondere alle esigenze delle imprese: aree di carico scarico, presenza di bilici, altezze adeguate e soprattutto impianti a norma. Inoltre, vi è carenza di nuove costruzioni per l’impresa, per cui nell’ultimo anno diverse aziende hanno commissionato la costruzione di capannoni e sta aumentando la ricerca di terreni dove costruire.
I capannoni si lasciano alle spalle dieci anni di ribasso di prezzi, che sono diminuiti del 31,4% per le soluzioni nuove e del 34,6% per quelle usate. I canoni di locazione hanno avuto un ribasso maggiore sulle tipologie nuove (-29,3%) rispetto a quelle usate (-24,7%). Questo ha portato però le imprese solide patrimonialmente ad acquistare, cogliendo delle opportunità e sapendo che poi devono procedere a riqualificare. Lo dimostrano anche i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, che nel 2021 hanno testimoniato un aumento delle transazioni di immobili destinati all’impresa del 65,2% rispetto al 2020 e del 20% rispetto al 2019. I tagli più richiesti sia in locazione che acquisto sono inferiori a 500 mq, ma c’è un discreto movimento per le metrature oltre i 1500 mq.
Sul mercato dei negozi, i prezzi e i canoni sono ancora in diminuzione e, dopo le difficoltà importanti registrate durante il lockdown, sembrano esserci ora spiragli di ripresa. Le informazioni congiunturali più recenti segnalano un’ulteriore forte espansione dei consumi, favorita dall’allentamento delle restrizioni associato ai progressi nella campagna di vaccinazione. Il clima di fiducia delle famiglie è a livelli elevati e gli ultimi dati sui consumi degli Italiani, diffusi da Censis e Confimprese, fanno ben sperare (+14,2% rispetto allo stesso periodo del 2020). A tal proposito, diverse indagini suggeriscono che gli italiani hanno il desiderio di acquistare nei negozi e di tornare allo shopping fisico, da cui trarre emozioni e benessere. Pertanto, la tendenza sarà quella di procedere ad una combinazione di canali fisici e online. Tra questi certamente il settore della ristorazione, che in seguito al forte ridimensionamento dei flussi turistici è in parte sopravvissuta grazie al delivery e alla possibilità di occupare gli spazi esterni nei mesi estivi, ed anche grazie alla rinegoziazione dei canoni di locazione.
Si conferma la tenuta del negozio di vicinato, in particolare nelle zone più periferiche dove aprono ancora minimarket. Le catene della distribuzione organizzata continuano a cercare spazi da destinare all’apertura di supermercati di prossimità, anche in zone centrali. Maggiori difficoltà per le posizioni di minor passaggio occupate da attività che ricorrono esclusivamente all’e-commerce e da chi eroga servizi a persone e imprese (è il caso dell’ufficio su strada). C’è interesse da parte degli investitori, che restano prudenti, alla ricerca di immobili spesso già locati da tempo ad inquilini affidabili e con rendimenti che possono superare anche il 10 % annuo lordo. Il ribasso dei prezzi di questo asset immobiliare, infatti, ha incentivato l’acquisto: negli ultimi dieci anni i valori sono diminuiti del 38% nelle vie di passaggio e del 42,5% nelle vie non di passaggio, i canoni di locazione hanno registrato una contrazione del 36% sulle vie non di passaggio e del 37,8% nelle vie di passaggio. E così, i dati sulle compravendite diramati dall’Agenzia delle Entrate hanno visto nel 2021 un aumento del 61,8% rispetto al 2020 e del 15,4% rispetto al 2019.
Lo smart working e le nuove modalità di lavoro hanno coinvolto soprattutto il segmento degli uffici che, prima del Covid, soffrivano già per problematiche di vetustà, posizionamento e costi di gestione elevati. Tante aziende confermeranno lo smart working, con modalità diverse, all’interno di una revisione dei processi organizzativi e hanno già provveduto a ridisegnare i layout degli uffici. I luoghi di lavoro del futuro punteranno soprattutto a facilitare le relazioni tra i lavoratori e a garantire loro benessere. Si pensano strutture che comunichino con il quartiere circostante e che siano efficienti dal punto di vista energetico. Gli interventi di ultima generazione, e Milano ancora una volta è capofila in questo, sono progettati per avere certificazioni green. I professionisti, in particolare, si associano o si spostano in strada per abbattere i costi, e se l’immobile ha un prezzo interessante chi ha un’attività solida lo acquista.
Infine, lieve aumento dei canoni di locazione e ribasso dei prezzi sui laboratori che vedono comunque un buon riscontro da parte di piccoli artigiani. Negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 35,1%, i canoni di locazione del 29,3%”.
* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Le polizze unit linked a causale mista (Ramo I e ramo III) sono impignorabili anche se la componente finanziaria è prevalente.
La sentenza della Cassazione n. 6319/2019, inoltre, ha decretato che le 
Sottoscrivere oggi una polizza unit linked assicura che, in casi di futura tassazione delle polizze, quella sottoscritta prima dell’entrata in vigore di nuove imposizioni ne sarà esente, perché la nuova norma non potrà avere effetto retroattivo.
L’Agenzia delle Entrate riteneva che tali attività finanziarie fossero solo formalmente di natura assicurativa e si dovessero esporre obbligatoriamente in dichiarazione nel quadro RW e esposte a tassazione in Italia.
Per garantire l’applicazione della corretta aliquota sulle donazioni di denaro genitori-figli è necessario che tale donazione avvenga per atto pubblico. Diversamente l’Agenzia delle Entrate applicherà l’aliquota massima vigente tempo per tempo (oggi 8%).
dimostrare che la 
Gli eredi possono chiedere alla banca le copie degli e/c bancari del de cuius anche oltre 10 anni indietro
libretti di risparmio e polizze, nonché la movimentazione avvenuta su questi strumenti. Relativamente alle richieste di informazioni che vanno oltre ai dieci anni addietro, teoricamente la banca può negare il rilascio degli 
immobiliari, se avvenuta prima di un eventuale pignoramento, è opponibile al creditore pignorante, che potrà anche vendere la casa all’asta, ma l’immobile continuerà ad essere gravato dal diritto di abitazione. Tuttavia, il diritto di abitazione può essere impugnato da parte del creditore, il quale potrà proporre 
Non potendo assicurare la sua infallibilità, quindi, sembra utile “assicurare” il patrimonio mobiliare, immobiliare e aziendale per mezzo di uno strumento che somiglia ad una sorta di “polizza vita patrimoniale”, ma che rivela una maggiore elasticità e grado di inclusione patrimoniale rispetto alla semplice polizza vita, nonostante preveda uno spossessamento del titolo di proprietà (non della fruizione) dei beni conferiti. Stiamo parlando del Trust, istituto giuridico non disciplinato all’interno del codice civile – ma presente nel nostro Ordinamento dal 1989, in occasione della ratifica della Convenzione de l’Aja (legge n. 364/89) – che si rivela molto più efficace di altri strumenti di tutela del patrimonio (come il 
In relazione al conferimento di beni immobiliari, vale la pena mettere a confronto il trust con una società di persone, per verificarne l’efficacia. La 
determina un passaggio di ricchezza da un soggetto all’altro. Nel trust, in sintesi, questo fondamentale presupposto dell’imposizione tributaria non avviene né con l’atto istitutivo né con il conferimento dei beni al trustee, il quale non beneficia di un incremento di ricchezza: egli acquista solo formalmente la titolarità dei beni, che dovranno essere amministrati e preservati al meglio per poi essere trasferiti ai beneficiari finali. Solo in quel momento l’imposta potrà essere applicata, poiché la finalità di istituire un patrimonio destinato ad un fine prestabilito, nonchè l’assenza di personalità giuridica del trust, fanno sì che esso possa ritenersi come un qualunque soggetto passivo di imposta.
Sul tema, la Corte di Cassazione è intervenuta più volte sia in passato che recentemente (11/03/2020 n.7003, 29/05/2020 n.10256, 24/12/2020 n.29507, 12/01/2021 n.224, 16/02/2021 n.3986), e nonostante ciò l’Agenzia delle Entrate si ostina ancora ad applicare la maggiore imposta derivante da 
non può essere interpretato come una “cura” immediata (e maldestra) per risolvere una imminente azione dei creditori o dello Stato. Infatti, l’utilizzo più tipico del trust, in passato, è stato quello di creare un contenitore per 
Lo strumento del trust rivelerebbe ancora di più la sua efficacia in caso di 
Naturalmente, questo parametro non è uguale in tutte le regioni, poiché le differenze di reddito medio all’interno del territorio italiano sono ancora evidenti. Infatti, il reddito complessivo dichiarato ammonta (dati 2019) a oltre 884 miliardi di euro (in aumento di 4,5 miliardi rispetto all’anno precedente, +0,5%) per un valore medio di 21.800 euro, ma l’analisi su ciascun territorio rivela che a fronte del reddito medio complessivo della Lombardia (25.780 euro) e della Provincia Autonoma di Bolzano (24.970 euro), si oppone quello della Calabria con 15.600 euro.
Pertanto, mentre tra i nuovi acquirenti immobiliari avanzano gli extracomunitari di seconda generazione, l’acquisto della casa continua ad essere una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere, sebbene oggi siano necessarie 6,6 annualità di stipendio per comprare casa. Secondo il confronto effettuato da Tecnocasa*, la differenza con il 2009 è stata consistente, poiché si è passati dalle 9,0 annualità di 
stipendio alle 6,6 attuali. Peraltro, il dato non è neanche quello migliore: nel 2008 ce ne volevano ben 10,2. Per comprare casa a Roma occorrono 4,4 annualità in meno, mentre a Milano soltanto 0,6 annualità in meno, a conferma del fatto che a Milano, negli ultimi anni, i valori immobiliari non hanno subito grosse variazioni e si sono stabilizzati in una plateau elevato. In ogni caso, oggi Milano è la città dove occorrono più annualità (12,1) seguita da Roma (9,1 annualità). Il rialzo costante dei prezzi nella capitale lombarda, con tassi di crescita superiori alla media, la pone in cima alle città più costose d’Italia. Al terzo posto Firenze con 8,6 annualità, mentre la città dove servono meno annualità di stipendio è Genova (3,3).
L’acquisto della casa presenta numerosi collegamenti anche con i suoi inevitabili aspetti fiscali. In particolare, molti tra coloro che si accingono a comprare un’abitazione nutrono dei timori che questo passaggio così ricco di evidenze amministrative possa essere causa, all’indomani dell’acquisto, di problemi con il Fisco. In tal senso, con l’ordinanza numero 26668 del 24 novembre 2020 la Corte di cassazione ha fornito degli importanti chiarimenti sul tema, ed ha specificato che in sede di eventuale accertamento sintetico da parte dell’Agenzia delle Entrate (verifica della presunta capacità reddituale del contribuente, cd. redditometro) l’importo ricevuto a titolo di mutuo può essere detratto. E’ bene precisare, però, che il mutuo stipulato per acquistare un immobile “non esclude, ma diluisce la capacità contributiva” dell’acquirente. In poche parole, per ogni annualità di imposta i ratei di mutuo maturati ed effettivamente versati alla banca si sommeranno alle spese complessive di diversa natura. Per risolvere la questione, in caso di accertamento sintetico sarà sufficiente – ed obbligatorio – produrre all’Agenzia delle Entrate il contratto di mutuo, e dimostrare così la provenienza di natura creditizia (e non reddituale) delle somme con cui si è comprato l’immobile.
