I dati sul mercato immobiliare del 2020 hanno rivelato come la preferenza sia andata sempre più verso gli immobili medio-piccoli, sia per abitarci dentro che per investimento. Chi possiede immobili di ampia quadratura oggi pensa al frazionamento, per renderli più appetibili a potenziali compratori e inquilini.
La pandemia, com’è noto, ha determinato la “fuga” di acquirenti dagli appartamenti più ampi e la ricerca di abitazioni medio-piccole, considerate più accessibili dalle nuove generazioni. Pertanto, la soluzione del frazionamento delle case più ampie (da 150 mq a salire) ultimamente sembra prendere piede, perché assicura una maggiore redditività – o un ricavo complessivo, in caso di vendita – a fronte di una spesa iniziale tutto sommato contenuta.
Frazionare un immobile, oggi, è meno complicato rispetto al passato. Infatti, grazie alla legge 164/2014 (c.d. Sblocca Italia), le procedure relative al frazionamento di unità immobiliari sono state semplificate, al pari di quelle previste per gli accorpamenti, e tutto ciò è possibile senza doversi rivolgere al Comune per ottenere permessi specifici. Uniche condizioni: non si deve aumentare la volumetria complessiva né il numero di stanze di un immobile.
Tradizionalmente, l’esigenza di frazionare una casa nasce per via di una successione ereditaria – es. due o più eredi possono utilizzare una parte dell’immobile per evitare che le rispettive quote debbano essere vendute ad uno solo di loro – oppure per mettere a reddito solo una parte di essa e continuare ad abitare in quella rimanente. L’operazione mira anche all’aumento del valore da conseguire prima di una eventuale vendita, dal momento che gli appartamenti più piccoli vengono venduti con minore difficoltà o affittati più facilmente.
A meno che non siate architetti o ingegneri, frazionare un appartamento non è roba per tutti, e richiede l’intervento di almeno un professionista che difenda il proprietario da tutti i possibili (e costosi) errori, soprattutto sui preventivi e sugli imprevisti; però, non è certo una iniziativa proibitiva, ed è alla portata di tutti. L’importante è affrontarla con spirito “imprenditoriale”: dividere in due (o in tre) una grande abitazione comporta la creazione di diversi “prodotti” immobiliari attraenti, che devono generare un buon reddito dalla loro locazione o un profittevole ricavo dalla loro vendita.
La procedura richiede alcuni passaggi amministrativi, e dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e, come vedremo, anche dal regolamento condominiale. Va innanzitutto verificata la documentazione esistente, e controllata la conformità urbanistica-edilizia e catastale. La pratica edilizia va presentata al Comune tramite la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), con le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, nonché mediante una presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto.
Relativamente alla richiesta di autorizzazione al condominio, essa è necessaria per tutti gli interventi che comportano la modifica delle parti comuni oppure dei nuovi allacci per elettricità o gas, diversamente non occorre. 
Quanto alle parti comuni condominiali, esse possono “entrare in gioco” riguardo alla realizzazione dell’accesso ai nuovi appartamenti derivanti dal frazionamento. Infatti, se si apre una nuova porta sul pianerottolo condominiale è indispensabile avere l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. In generale, però, chi fraziona preferisce realizzare, all’interno dello spazio del vecchio appartamento, una piccola area di distribuzione – una sorta di saletta di anti-ingresso, data in comunione ai nuovi proprietari -in cui si troveranno due nuove porte indipendenti, ed in questo caso il condominio non può rivalersi in alcun modo (non viene modificato il c.d. “decoro architettonico” del pianerottolo).
Esistono casi in cui non è possibile realizzare il frazionamento di un immobile. Ad esempio, se nel regolamento condominiale è espressamente vietata la possibilità di frazionare una singola unità immobiliare, questo può creare difficoltà e possibili levate di scudi da parte dei condòmini più “intolleranti ai cambiamenti altrui”. Ma non tutto è perso; infatti, il divieto assoluto al frazionamento scatta solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini. In caso contrario, non potrà esserci alcuna restrizione alle operazioni edilizie effettuate all’interno delle singole abitazioni..
Riguardo ai costi, bisogna tenere in considerazione diverse variabili, per cui calcolarli con esattezza potrebbe non essere tanto facile. A questi, poi, bisogna aggiungere gli onorari dei professionisti, dal quello del tecnico che ha seguito la pratica urbanistica, impiantistica, energetica e catastale a quello di chi ha diretto i lavori assicurando che tutto si sia svolto nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. Poi vanno pagati i diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione e l’allaccio di nuove utenze.
Interessante è, su tutto, il profilo delle agevolazioni fiscali, perché una operazione di frazionamento può beneficiare della detrazione del 50% su un massimale di spesa di 96.000 euro (Testo Unico delle Imposte sui redditi), e tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali, oppure ceduta tramite lo sconto in fattura all’impresa che realizza gli interventi o alle banche ed intermediari finanziari.
Questa agevolazione fiscale, a ben vedere, aumenta il rendimento complessivo dell’operazione di frazionamento, il quale oggi si basa essenzialmente su due circostanze: 1) la capacità di acquisto delle persone è diminuita notevolmente; 2) il credito da parte delle banche si restringe continuamente dal 2008. La pandemia si è solo aggiunta a questa tendenza già conclamata prima del 2020, accelerandone gli effetti e cambiando totalmente il volto al mercato immobiliare. L’operazione di frazionamento è la risposta più naturale a questo cambiamento, perché consente di realizzare un reddito da locazione o un ricavo complessivo da vendita più alti rispetto all’immobile nel suo stato originario, perché gli appartamenti più piccoli sono adesso molto richiesti dal mercato e sono rivendibili più velocemente e a prezzo superiore.
Pertanto, il mercato dei mutui alla famiglia, nonostante le difficoltà di questo periodo, resta ben strutturato. Nel corso degli scorsi anni, per mezzo del «Quantitative Easing», la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. Ad oggi, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di compravendita ed i tassi dei mutui ancora ai minimi storici, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.
una volta. Infatti, negli ultimi 8 anni (dati ISTAT) il valore delle case è calato mediamente di oltre il 15%, e quello delle vecchie abitazioni è calato del 22,1%. Secondo il rapporto annuale del notariato, il valore medio delle compravendite è passato da 148mila a 126mila euro nel 2019, e la tendenza è ancora in corso in tutto il 2020. Inoltre, negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari è stato letteralmente inondato da un surplus di offerta (+23%, in forte aumento rispetto al quinquennio precedente) e le compravendite ordinarie, che sono un indice molto rappresentativo dello stato di salute economica di un paese, sono diminuite notevolmente (sebbene nel dopo Covid si prevede una “ripresina”).
Pertanto, è perfettamente inutile aggrapparsi al vecchio adagio “le case si rivalutano sempre”, perché la c.d. crisi del mattone non accenna a fermarsi dal 2008, e pertanto bisogna prendere coscienza che si tratta di un fenomeno strutturale, soprattutto in Italia dove le varie congiunture economiche dei decenni passati hanno favorito una proprietà immobiliare diffusa in tutte le famiglie.
Tutto questo, gli investitori grandi e piccoli, ormai lo sanno, e si orientano su immobili di piccola quadratura da destinare al mercato degli affitti, che secondo i dati sta destando un interesse sempre maggiore anno dopo anno, grazie anche alla domanda dei millennials, degli studenti fuori sede e dei lavoratori immigrati che non hanno la possibilità di ottenere un finanziamento bancario.
In definitiva, si tratta di uno spostamento delle abitudini abitative delle future generazioni, a cominciare dalla c.d. Generazione Zeta (gli attuali ventenni, più o meno), che preferiranno affittare la propria abitazione, cambiandola spesso a seconda delle mutate condizioni di reddito, oppure comprare case di piccola quadratura, in netto contrasto con le abitudini dei c.d. patrimonials (chiamati anche babyboomers, gli attuali 55-65enni), che preferivano case di ampia quadratura. Pertanto, vendere gli immobili oggi potrebbe essere un’arma a doppio taglio: si rischia di svendere (le quotazioni sono più basse del 30% rispetto a 5-6 anni fa, con la sola eccezione di Milano città) e non avere più fonti di reddito dagli affitti.
Naturalmente, è solo un modo di vedere la soluzione, e potrebbe essere suscettibile di modifiche e/o miglioramenti della strategia; ma rimanere inattivi, in attesa degli eventi, potrebbe essere dannoso per qualunque proprietario di immobili messi a reddito.
Secondo il rapporto annuale di BCG (Boston Consulting Group), in Italia 400.000 famiglie detengono circa il 23% della ricchezza mobiliare (e cioè azioni, obbligazioni, depositi e strumenti di liquidità), e si prevede che nel 2024 il loro numero salirà a 519.000, con una quota di ricchezza pari al 26,4%. Ognuna di queste famiglie, secondo lo studio, detiene disponibilità di denaro, sotto varie forme, superiore al milione di USD. L’intero segmento dei patrimonials, però, rappresenta un numero più ampio di famiglie – oggi circa 700.000, quasi 950.000 nel 2024 – e detiene proprietà immobiliari spesso di natura esclusivamente abitativa (prima casa e, in parte, anche la casa vacanze). Complessivamente, questo segmento possiede una ricchezza mobiliare complessiva pari a circa 800 miliardi di euro, a cui va aggiunto il valore del patrimonio immobiliare, che porta la ricchezza complessiva del segmento a circa 1.800 miliardi di euro.
Un dato salta all’attenzione: nel nostro Paese, la ricchezza complessiva degli italiani è composta per il 68.0% da immobili, polverizzati in tutti gli strati sociali della popolazione. In particolare, la superficie complessiva dei soli immobili residenziali degli italiani è di circa 2,4 miliardi di mq, ed il suo valore commerciale complessivo è pari a circa 3.000 miliardi di euro. Ebbene, questo patrimonio immobiliare, nei prossimi 35 anni, verrà trasmesso gradualmente agli eredi, i quali si troveranno a pagare, in occasione del passaggio generazionale, le imposte di successione vigenti tempo per tempo, in base alla franchigia (oggi pari ad un milione di euro per coniuge e figli, 100.000 euro per fratelli e sorelle).
La questione aveva già suscitato un certo dibattito politico tra il 2010 ed il 2015, anno in cui si è “addormentata” e dimenticata fino ad oggi, allorquando la Banca d’Italia ha iniziato a consigliare lo spostamento graduale della pressione fiscale dal lavoro agli immobili. A tale “consiglio istituzionale”, di certo autorevole, si è ispirata una recente proposta di legge per riformare il Catasto, appena depositata in Commissione Finanze dal Movimento 5 Stelle. Qualora diventasse legge dello Stato, questa nuova norma avrebbe l’effetto – oltre a quello della c.d. “patrimoniale occulta”, di cui tutti parlano oggi, e alla lievitazione dell’imponibile soggetto alla famigerata IMU – di aumentare il gettito fiscale derivante dalle successioni senza innalzare le aliquote e senza abbassare le generose franchigie. Diversi patrimoni, infatti, oggi beneficiano di una soglia non imponibile di ben 1 milione di euro a figlio (+ coniuge superstite), difficilmente superabile con il solo valore catastale, ma domani potrebbero superare questo “muro fortilizio” grazie ad una base di calcolo più generosa, mediamente pari a 7 volte il valore catastale (se non di più).
Pertanto, siccome in politica nazionale nulla è lasciato al caso, la proposta di legge depositata in Commissione Finanze – con prima firma della deputata del Movimento 5 Stelle Azzurra Cancellieri – punta chiaramente a risvegliare dal lungo sonno il progetto di riforma archiviato nel 2015. In sostanza, le rendite degli immobili verrebbero riviste in base ai metri quadri (non più ai vani), e le classificazioni delle case verrebbero riconsiderate. Questo è il primo segnale che qualcosa, in termini di passaggio generazionale dei patrimoni familiari, potrebbe cambiare molto presto, determinando per i detentori di diversi immobili la necessità, in costanza di vita, di rimodulare profondamente tutta la pianificazione patrimoniale al fine di aumentare la riserva di disponibilità liquide e, così, non creare agli eredi una situazione di difficoltà o impossibilità a pagare le imposte di successione calcolate con la stessa aliquota di oggi (salvo aumenti nei prossimi anni, tutt’altro che improbabili) ma con una base imponibile dal valore sette volte più alto.
Se si opta per i turisti, sarebbe opportuno valutare le località di mare, montagna e lago, oltre alle città turistiche, meglio ancora se ben collegate e con un’ampia offerta di servizi (piste ciclabili, centri benessere ecc.). Nelle grandi città meglio puntare alla vicinanza dei siti turistici più importanti o a quartieri ben collegati con questi ultimi.
Se miriamo agli studenti, invece, le zone da prendere in considerazione sono quelle vicine agli atenei, meglio ancora la sede universitaria è raggiungibile a piedi. Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, ecc) all’interno dei quartieri.
Le tipologie immobiliari più acquistate con questa finalità sono il bilocale con il 35% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Percentuali abbastanza invariate nel tempo.
Scompariranno le parole “fallimento” e “procedura fallimentare” e verranno sostituite da “liquidazione giudiziale” e “procedura di liquidazione giudiziale“. Tuttavia, al di là dei tecnicismi legali, sono convinto che questa riforma sia piuttosto importante, e francamente se ne sentiva la necessità. La logica ispiratrice è la salvaguardia dei beni aziendali, e soprattutto dell’azienda nella sua interezza, anche a tutela dei creditori.
che ha ispirato il legislatore “la crisi” viene definita come un fatto normale della vita dell’impresa. L’obiettivo della legge è quello di attivare delle “sentinelle” che possano intervenire già dai primi segnali, visto che nell’ambito dei processi di risanamento la tempistica è fondamentale. Viene data ampia importanza al ruolo degli amministratori, ma anche di sindaci e revisori; costituirà comportamento virtuoso la tempestiva comunicazione dello stato di crisi, che andrà fatta all’Organismo di composizione delle crisi d’impresa da costituirsi anche in collaborazione con le Camere di Commercio e le associazioni private. Sarà proprio compito di tale organismo trovare le migliori soluzioni per uscire dalle criticità, soprattutto alla luce dei danni diffusi causati dalla pandemia di Covid-19 alle attività ricettive. 
E’ bene sottolineare l’importanza dei sistemi interni atti al controllo ed al monitoraggio dei risultati gestionali, anche e soprattutto nell’ambito delle aziende alberghiere, che in alcuni casi ne sono prive. Infatti, un tema inerente gli scenari delle crisi d’impresa, fra i più discussi in questo ultimo periodo così pesante per il comparto, riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate. Il termine NPL (“Non Performing Loan”) è l’anglicismo che identifica questi crediti: crediti non performanti, deteriorati, non graditi; ma, al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.
problema, e cioè che quando un hotel arriva ad essere considerato tecnicamente un NPL, si tratta di un credito definitivamente deteriorato, spesso senza alcun valore. Un asset alberghiero valido, prima del suo deterioramento definitivo, trova sempre un’alternativa di mercato; pertanto, ciò che è destinato a diventare NPL alberghiero ha una sua particolarissima storia, oppure è davvero qualcosa che il mercato non considera allettante. Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale, ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte; ma il punto rimane lo stesso: un NPL alberghiero, nella quasi totalità dei casi, è un pessimo investimento.
Del resto, mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende“, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.
se rapportati ai valori generali presenti sul mercato. Per rendere vivace questo comparto, si dovrebbero introdurre regole decisamente diverse dalle attuali, intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all’acquisto di questi crediti. L’ambito che invece reputo particolarmente interessante consiste nell’essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , laddove sia possibile dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi (magari con un sano cambio della guardia che assicuri un nuovo corso gestionale).
Relativamente alle quotazioni immobiliari, la speciale classifica delle città europee secondo il costo a mq vede al primo posto Parigi con 12.900 euro/mq, seguita da Londra con 11.200 euro/mq e Monaco di Baviera con 7.800 euro/mq. In Italia, Milano è ben distante a quota 3.650 euro/mq, Roma 3.300 euro/mq e Torino 1.950 euro/mq. Relativamente al prezzo medio al metro quadrato per l’affitto degli immobili residenziali, Parigi sempre in testa con un valore di 27,8 euro/mq, seguita da Oslo con 25,3 euro/mq. In Italia, invece, è Roma al primo posto con 13,4 euro/mq, seguita da Milano con 12,9 euro/mq e Torino 6,9 euro/mq.
Se analizziamo i dati aggregati per aree geografiche e risaliamo fino ai livelli del 1980, le differenze rispetto alla media europea sono abbastanza evidenti: il blocco del Nord Europa resta ampiamente in vetta, con un reddito del 50 per cento più alto di quello della media europea (mentre alla metà degli anni novanta la differenza era solo del 25 per cento); quello occidentale è più alto del 25 per cento rispetto a quello orientale; quello del Sud è sceso sotto la media europea a seguito della grande crisi del 2008 (- 10 per cento) e quello dell’Est resta al 35 per cento sotto la media, ma viaggia a ritmi di PIL talmente superiori a quelli italiani che, tra i paesi un tempo ambiti dagli emigranti dall’Europa Orientale (Albania, in primis), c’è stato una sorta di avvicinamento da parte di alcuni di loro: non sono pochi gli italiani che emigrano oggi in Albania o In Croazia, attratti dal fisco leggero e dalla burocrazia snella.
Tra il 2004 e il 2018, la distanza tra i nostri salari e quelli degli sloveni, dei cechi, degli estoni, degli slovacchi, dei lettoni, si è ridotta notevolmente, grazie anche all’effetto combinato di decenni di declino italiano e di boom economico a Est. Infatti, il reddito netto disponibile degli italiani – escluse tasse e contributi – non è ancora tornato ai livelli pre-crisi, e resta ancora oggi al livello di vent’anni fa. 
ma sempre lesti ad acquisire le nostre (da Parmalat a Mediaset, passando per decine di altri marchi molto noti). Buona parte dei colossi italiani, infatti, ha diminuito sensibilmente il proprio valore in Borsa, ed i nostri servizi segreti, allertati dal Governo in merito a potenziali appetiti sulle nostre grandi aziende, oggi guardano soprattutto all’Olanda e alla Francia. In ambito petrolifero, ad esempio, l’italiana Eni rischia di essere “predata” dai Paesi Bassi con la Shell, o dalla Francia con la Total. Shell ha perso il 47% da inizio d’anno, ma in Borsa vale 108 miliardi contro i 29 dell’Eni (che ha perso il 42% nello stesso periodo); la francese Total invece vale 91 miliardi, più di tre volte l’Eni.
Settori di eccellenza come quelli della produzione alimentare e vinicola, oppure della logistica e della moda, oggi valgono molto meno di nove mesi fa, e diversi imprenditori con tradizioni secolari e di medie dimensioni, alla luce delle difficoltà emerse con la pandemia, potrebbero essere tentati di cedere a mani straniere le proprie quote di maggioranza.
Compravendite – Il primo effetto dell’emergenza sanitaria si è visto, in prima battuta, sul numero delle compravendite. Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown. Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%. Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Adesso sono diventate maggiormente attrattive per chi è alla ricerca di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi.
L’analisi dell’offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4%. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali, mentre è in calo quella dei cinque locali. Questo trend è stato rafforzato anche dal Covid: è probabile che chi possiede degli appartamenti grandi decida di non venderli e che quelli presenti sul mercato siano assorbiti più velocemente. L’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia che penalizza i tagli più piccoli.
Mercato delle locazioni – Il segmento delle locazioni è quello che è stato maggiormente impattato dalla pandemia. La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all’affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierandone i valori.
Previsioni – Per la fine dell’anno, nonostante un mercato che sembra essersi rimesso in moto grazie anche ai mutui convenienti, ci aspettiamo una contrazione di almeno 100 mila compravendite rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa. Inoltre, il nuovo trend della domanda che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo che, soprattutto nelle grandi città, sono difficili da reperire.
Il 60,5% degli over 64 ha acquistato la casa principale, il 20,6% ha investito per mettere a reddito, il 10,0% ha comprato la casa vacanza e l’8,3% ha acquistato l’immobile per i figli. Da segnalare anche qualche acquisto per realizzare Bed & Breakfast e Affittacamere (0,5%). Rispetto al 2018 diminuisce la percentuale di acquisti per i figli (-1,6%), mentre aumentano le percentuali di acquisti di abitazioni principali (+1,3%) e di acquisti per investimento (+0,7%). 
La tipologia preferita dagli over 64 è il trilocale (34,9%), seguita dal bilocale (26,9%). Rispetto al 2018 si registra un aumento delle percentuali di acquisto dei tagli più ampi, dai 4 locali in su. Aumenta anche la percentuale di compravendite di soluzioni indipendenti e semindipendenti che passa dall’11,6% del 2018 all’attuale 12,9%. 
Infine, nel 58,4% dei casi gli acquirenti over 64 sono pensionati.
Dal punto di vista squisitamente finanziario e fiscale, il nuovo incentivo “potenziato” per i lavori di risparmio energetico dà diritto a un credito d’imposta del 110%, che in termini pratici, per chi accede al bonus, significa beneficiare di una riduzione delle imposte pari al valore delle spese ammissibili ed effettivamente sostenute. Il credito d’imposta, inoltre, potrà essere “monetizzato” cedendolo direttamente all’azienda che esegue i lavori e ottenendo così uno sconto totale sul prezzo finale.
anche il rifacimento delle finestre e degli infissi, le schermature solari, gli interventi di coibentazione, le pompe di calore – quegli interventi, cioè, che già erano destinatari di detrazioni comprese “soltanto” tra il 50 e il 65% – l’intervento complessivo del Governo rappresenta una grande opportunità di aumentare il valore del proprio immobile condominiale e compensare così gran parte della minusvalenza subita dalle case nel corso degli ultimi dieci anni. Secondo Fulvio Cassetta, professionista palermitano attivo nell’amministrazione di condomini, “Una ricerca condotta un paio d’anni fa analizzando annunci immobiliari residenziali ha dimostrato che mediamente le abitazioni ristrutturate hanno un prezzo del 29% superiore a quelle non ristrutturate. Questo dato dimostra quanto l’impatto dei bonus per l’edilizia possa assumere notevole rilevanza in relazione alla valorizzazione del patrimonio immobiliare”.
Tra gli interventi coperti dal credito d’imposta del 110%, a titolo di esempio, si potranno effettuare quelli relativi al c.d. cappotto termico, alle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, alle spese relative allo smaltimento e alla bonifica degli impianti sostituiti, agli interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore. Questi interventi sono quelli c.d. “trainanti”, nel senso che uno solo di questi basta a portare al 110% lo sgravio in cui possono entrare altri interventi come il montaggio di pannelli solari e di accumulatori di energia collegati ai pannelli solari, la realizzazione delle colonnine per caricare le batterie delle auto elettriche e gli interventi previsti dal vecchio Ecobonus.
