Domanda immobiliare nelle località di lago: vivace quella sul Garda, dove gli scambi parlano tedesco
Secondo i dati dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il lago di Garda mette a segno un aumento dei valori dello 0,3%, con la sponda veronese che chiude con +0,9%. Bene anche la sponda bresciana e il lago di Lecco. Si conferma l’interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi sul lago di Garda.
Le quotazioni immobiliari delle località turistiche di lago mantengono una sostanziale stabilità dei valori (+0,3%), con quelle sulla sponda veronese in leggero aumento (+0,9%). Si conferma quindi una buona tenuta del mercato immobiliare turistico, grazie ad una domanda che arriva anche dall’estero e grazie anche alle infrastrutture offerte, in modo particolare le piste ciclabili.
Sulla sponda veronese, il mercato immobiliare di Lazise segnala prezzi stabili. Tra gli acquirenti, oltre ai veneti, anche turisti tedeschi. Sono aumentati gli acquisti di case indipendenti e rustici da ristrutturare, grazie anche al superbonus. Una soluzione degli anni ’70 da ristrutturare si scambia a prezzi medi di 2000-2500 euro al mq. Gli acquirenti italiani hanno cambiato il budget da destinare all’acquisto dell’immobile, portandolo anche a 300 mila euro per soluzioni indipendenti e con spazi esterni. La zona più ricercata è quella di Barum dove, un ristrutturato con vista lago, tocca punte di 4000 – 4500 euro al mq. A Malcesine e Brenzone la domanda è vivace ed è alimentata da acquirenti italiani e tedeschi. Questi ultimi, in particolare, apprezzano in particolare le nuove costruzioni, che si aggirano intorno a 4000-4500 euro al mq.
A Peschiera del Garda il mercato immobiliare si sta rivelando dinamico, con prezzi sostanzialmente stabili nel 2020 ma in aumento nei primi mesi del 2021. In Veneto è attualmente in vigore il “Piano Casa Veneto 2050” che concede la possibilità di aumentare le volumetrie. Nelle zone residenziali di vecchia edificazione con aree scoperte ridotte, i nuovi edifici si sviluppano verso l’alto, operazione consentita se si realizzano fabbricati ad alto risparmio energetico e con criteri antisismici. Questo ha fatto in modo che ci siano in vendita degli attici con vista lago le cui quotazioni possono arrivare a 6000-7000 euro al mq.
Gli acquirenti tedeschi sono sempre molto interessati e hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, superiore anche a 500 mila euro, mentre gli acquirenti italiani hanno un budget medio di 300 – 400 mila euro. Nelle zone centrali del comune di Garda ci sono prezzi intorno a 2900 – 3000 euro al mq e punte di 4200 euro al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago, mentre a Costermano, dove stanno facendo interventi di nuova costruzione di categoria di pregio/lusso, i prezzi sfiorano i 4000 euro al mq mentre l’usato scende sotto i 2500 euro. Bardolino resta sempre molto richiesto, e si registrano prezzi medi di 2900 euro al mq con punte di oltre 4000 euro per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago.
L’entroterra del Lago di Garda si conferma un ottimo mercato. Sono prevalentemente italiani ad acquistare ma la presenza dei tedeschi è sempre molto forte. Qui un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 euro al mq, con punte di 4000-4500 euro per le soluzioni nuove con vista lago, sempre più difficili da trovare. A Riva del Garda la ricerca della casa vacanza si orienta su bilocali e trilocali, e a ricercarli sono trentini, lombardi e veneti, ma si segnala una buona componente di acquirenti tedeschi. Nel centro storico e nell’area di Sant’Alessandro i prezzi delle soluzioni usate, vista lago, si aggirano intorno a 2600-2700 euro al mq, mentre il nuovo fascia lago costa 3000-3500 euro.
A Desenzano, invece, il mercato immobiliare si è rimesso in moto decisamente bene e su tutti i segmenti: prima casa, casa vacanza ed investimento. Sul segmento della prima casa c’è stato un notevole incremento di richieste di abitazioni con ampi spazi e dotate di giardino (soluzioni indipendenti ed appartamenti in contesti semi-indipendenti). Il segmento della seconda casa vede acquirenti in arrivo dalla Lombardia, che acquistano sia bilocali 
sia trilocali principalmente con spazi esterni e al piano terra. I tempi di vendita sono in diminuzione. Gli investitori acquistano bilocali da 150-180 mila euro per diversificare gli investimenti, e i prezzi hanno subito lievi rialzi. In tutta l’area che si snoda lungo il lago verso Sirmione i prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3600 -3700 a 4600 – 4800 euro al mq. Si scende a 2500 – 2700 euro al mq per le soluzioni prive di vista lago. C’è anche una notevole ripresa delle locazioni turistiche, con canoni pari mediamente a 1200 euro nel mese di giugno, 2000 – 2300 euro nel mese di luglio e 2500-2800 euro nel mese di agosto.
Sono stabili tendenti all’aumento anche i prezzi a Salò, dove si segnala un mercato decisamente dinamico che ha visto molto interesse per l’acquisto della casa vacanza e della casa per investimento da destinare agli affitti turistici. Gli stranieri stanno acquistando anche tramite l’utilizzo di visite virtuali e portandosi in loco solo per l’atto di compravendita. I valori immobiliari cambiano molto, e possono variare da 3000 fino a 7000 euro al mq, e le tipologie più richieste sono sempre il bilocale ed il trilocale.
Relativamente ai valori immobiliari del lago di Iseo, si registra una certa stabilità dopo una leggera flessione nel 2020 (-0,3%). Il mercato è frizzante, decisamente positivo, sorretto anche da molte famiglie provenienti dalla provincia di Brescia che stanno cercando immobili in affitto per i mesi estivi per fare smart working o perché stanno ristrutturando la prima casa in città. Per l’intero periodo i canoni di locazione possono arrivare anche a 6000 euro. La tipologia più richiesta in acquisto è il bilocale o il piccolo trilocale, con un budget medio di 140 mila euro. La zona più ricercata è quella centrale, i cui prezzi possono andare da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago, di cui però c’è bassa offerta.
A Sale Marasino, Sulzano e Marone i prezzi degli immobili sono rimasti stabili, e la domanda di casa vacanza arriva principalmente da persone residenti in zone che consentono di raggiungere queste località son spostamenti da fare entro un’ora. La domanda si orienta verso soluzioni con vista lago, ed anche verso soluzioni indipendenti e case singole. Sulzano è il comune che attira maggiormente perché dotato di un’uscita della tangenziale comoda per chi arriva da Brescia, mentre Sale Marasino è penalizzato dalla mancanza di uscita della tangenziale. Riguardo le locazioni stagionali, un bilocale in residence con piscina o situazioni con ampie terrazze vista lago o centrali fronte lago, di 4 posti letto, si affitta a 1000 euro al mese a giugno, a 1500 euro al mese a luglio, 2000 euro ad agosto e 1000 euro a settembre.
Il lago di Lecco è molto apprezzato, e a Mandello del Lario acquistano prevalentemente italiani alla ricerca di bilocali o trilocali a cui destinare budget compresi tra 80 e 150 mila euro. Le famiglie acquirenti arrivano da Milano e dalla provincia, con sporadiche presenze di russi e tedeschi. L’immobile fronte lago è quello più ambito, ed un buon usato costa 2500 euro al mq (con punte di 3000 euro a seconda dello stato di conservazione).
Dando uno sguardo alle quotazioni di mercato del lago Maggiore, i prezzi sono in lieve aumento ad Arona, dove c’è una domanda abbastanza sostenuta ed un’offerta più bassa. La cittadina è facilmente raggiungibile in autostrada e si presta ad essere utilizzata spesso durante l’anno, soprattutto dai milanesi, la cui domanda si orienta su bilocali da 30 a 90 mila euro con spazio esterno come giardino, terrazzo o balcone abitabile. Le quotazioni più elevate sul fronte lago, dove si toccano i 4000-5000 euro al mq e si contano anche degli immobili invenduti. Invece, a Sesto Calende e Angera gli acquirenti arrivano per lo più dalla Lombardia e dal Piemonte, e cercano bilocali su cui investire da 90 a 130 mila euro o soluzioni indipendenti su cui impiegare intorno a 300 mila euro.
Secondo i dati forniti dal gruppo Tecnocasa relativamente alle 
In relazione alle finalità, il 62,9% degli 
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
Con questo 
italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq. Sulle 
300.000 euro – Si tratta di un 
Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona 
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a 
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul 
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul 
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di 
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i 
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli 
2018-2019 – Il trend positivo del 
In crescita l’andamento del 
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel 
Per quanto riguarda i 
Del resto, la percentuale di 
In generale, la fascia di età più attiva sul mercato dell’investimento è quella compresa tra 45 e 54 anni, che compone il 30,7% del totale. Rispetto al 2019 si registra un calo della percentuale di 
Ad acquistare per investimento sono prevalentemente coppie e famiglie, che compongono il 73,9% sul totale degli acquirenti, mentre è single il 26,1% degli investitori. Anche nel 2019 si registravano percentuali simili.
La contrazione dei canoni di locazione nelle 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
AUMENTA L’AFFITTO COME SCELTA ABITATIVA – Anche nel 2021 si conferma la tendenza che si era manifestata nel secondo semestre del 2020, quando il 70,9% di coloro che erano in cerca di abitazione aveva scelto l’
EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
Al contrario, dopo essere stati in ribasso per tutto il 2020 a causa del limite imposto sugli affitti, i prezzi degli affitti degli appartamenti a Berlino e a Dublino – in quest’ultima complice la 
Secondo l’analisi condotta dall’Ufficio Studi Tecnocasa dal 2010 ad oggi, limitato alle grandi città, evidenzia un picco dei 
Nei capoluoghi di provincia si rileva una media di 146 giorni, e nell’
Infine, per quanto riguarda le regioni del Sud Italia bisogna fare particolare attenzione alla Campania, che vede sia Napoli (+4,26%, prezzo medio di vendita pari a 136.908 euro) che Caserta (+3,66%, prezzo medio di vendita pari a 79.926 euro) sugli scudi.
Considerando questi fattori, nel Nord Italia si distinguono Cuneo, che segna un -7,38% e ha un prezzo medio di vendita pari a 90.789 euro; Bologna, con un trend negativo del -2,39% e un prezzo medio di vendita pari a 154.380 euro; Genova, con una riduzione percentuale pari al -1,72% e un prezzo medio di vendita pari a 84.509 euro.
Infine, nel Sud Italia il trend negativo è stato più contenuto: Ragusa (-2,53%, prezzo medio di vendita pari a 57.664 euro); Agrigento (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 50.854 euro); Siracusa (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 56.047 euro).
– +4,16% in Lombardia, con un prezzo medio di 216.521 euro;
Il dinamismo e il desiderio di cambiare è stato confermato dalla velocità con cui si sono venduti gli immobili. Infatti, i tempi di vendita, nonostante la pandemia, a luglio erano ancora in contrazione e si sono portati a 112 giorni. Gli investitori si sono fermati durante il confinamento per capire cosa sarebbe successo, per poi rimettersi in moto in estate e a settembre, periodo in cui abbiamo segnalato una ripresa delle compravendite per investimento. I segnali positivi, iniziati a maggio, sono continuati fino a settembre ma l’arrivo della seconda ondata ha nuovamente rallentato il mercato.
“Gli incentivi per ristrutturare gli immobili – prosegue Megliola – sono apprezzati e, in qualche modo, stanno sostenendo il mercato dell’usato, mentre sul nuovo sembrerebbe confermata la tendenza che vede un adeguamento dell’offerta alle nuove caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti”.
