I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.
Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.
In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie e centrali che supera la domanda.
Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.
Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.
Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.
Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.
A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.
Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.
Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.
Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.
Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.
Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.
Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.
In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.
Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.
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