Nel mercato immobiliare italiano cresce il segmento degli over 64, che rappresentano una fetta importante delle compravendite. Dietro i dati, una forte diversificazione delle motivazioni di acquisto.
Quello degli acquirenti over 64 anni (i c.d. baby boomers) diventa sempre di più un mercato importante in fatto di case, consolidando una tendenza tutta italiana che vede nei c.d. patrimonials (la generazione dei genitori dei millennials) gli attori principali del patrimonio immobiliare, soprattutto per via della maggiore dotazione di mezzi finanziari e di pensioni più elevate.
Secondo Tecnocasa, i dati delle compravendite effettuate nel 2019 su tutto il territorio nazionale evidenziano che la fascia di età più attiva sul mercato è quella compresa tra 35 e 44 anni (27,8%), seguita dalla fascia di età compresa tra 18 e 34 anni (27,1%). Il 22,4% degli acquirenti ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, il 13,8% tra 55 e 64 anni e il 9,0% è rappresentato dagli over 64, quest’ultima fascia in lieve crescita rispetto al 2018, quando si fermava all’8,4%.
Il 60,5% degli over 64 ha acquistato la casa principale, il 20,6% ha investito per mettere a reddito, il 10,0% ha comprato la casa vacanza e l’8,3% ha acquistato l’immobile per i figli. Da segnalare anche qualche acquisto per realizzare Bed & Breakfast e Affittacamere (0,5%). Rispetto al 2018 diminuisce la percentuale di acquisti per i figli (-1,6%), mentre aumentano le percentuali di acquisti di abitazioni principali (+1,3%) e di acquisti per investimento (+0,7%).
La tipologia preferita dagli over 64 è il trilocale (34,9%), seguita dal bilocale (26,9%). Rispetto al 2018 si registra un aumento delle percentuali di acquisto dei tagli più ampi, dai 4 locali in su. Aumenta anche la percentuale di compravendite di soluzioni indipendenti e semindipendenti che passa dall’11,6% del 2018 all’attuale 12,9%.
Infine, nel 58,4% dei casi gli acquirenti over 64 sono pensionati.
I dati provenienti dalle maggiori reti, pertanto, vedono un consuntivo 2019 in aumento, ma il Covid19 sta già facendo sentire i propri effetti anche nel primo semestre del 2020, che si prevede molto contrastato soprattutto per gli acquirenti di età più giovane, costretti a rinviare a tempi migliori l’acquisto dell’abitazione a causa del Covid19.
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Per gli over 64, invece, è più plausibile la tenuta del livello delle compravendite, grazie al migliore status economico complessivo di cui gode questo segmento.
Sfortunatamente, il contatto strettissimo dei giovani con i propri “anziani di famiglia” (nonni e zii) ha determinato un canale attraverso il quale il Covid19 si è trasmesso, con le conseguenze che conosciamo bene e che, in migliaia di casi, riguarderanno anche il patrimonio immobiliare oggetto di successione. In particolare, una volta che gli eredi saranno entrati in possesso delle abitazioni degli anziani genitori (o dei nonni), dovranno adottare le decisioni più disparate: andare a vivere in quelle abitazioni, lasciarle sfitte, affittarle o venderle. Negli ultimi due casi, chi ha ereditato si scontrerà ineluttabilmente con un mercato immobiliare che già prima dello scoppio della pandemia mostrava segni di “schizofrenia”: prezzi degli immobili di buona quadratura in costante diminuzione e con scambi rarefatti, e quelli della case al di sotto dei canonici 100 mq con prezzi stabili e scambi vivaci; in più, mercato dell’affitto tradizionale reso difficile dalla elevata percentuale di morosità, e “affitto breve” in ascesa.
Tutte queste case hanno caratteristiche che le rendono poco appetibili agli occhi dei 30-35enni di oggi. In primo luogo, esse sono dotate di finestre di scarse dimensioni per via dei metodi di costruzione tipici degli anni della crisi energetica (1970), ed anche i balconi sono del tutto inutilizzabili anche per prendere un caffè o pranzarci dentro. In secondo luogo, gli standard di costruzione non sono dei migliori, soprattutto in relazione alle norme antisismiche, e le famiglie più giovani contano generalmente un solo figlio, per cui non serve avere molte camere da letto e due servizi. In terzo luogo, gli impianti ormai vetusti richiedono continui interventi di manutenzione, le rifiniture di capitolato (o anche quelle derivanti dalle modifiche apportate dagli attuali proprietari) non incontrano il gusto dei più giovani e richiedono, in aggiunta al prezzo dell’acquisto, anche il costo (e il disagio) di una ristrutturazione.
ai figli, i quali si troveranno a gestire sia i patrimoni mobiliari già investiti in azioni (o in risparmio gestito di categoria equivalente), sia la relazione con i consulenti finanziari che seguivano i genitori. Relativamente a quest’ultimo aspetto, i tardo-millennials sapranno adattarsi ai professionisti legati, per esperienza ed affinità culturale, ai baby-boomers?
All’interno di questo scenario, che vede in difficoltà i conti economici futuri delle società mandanti, si aggiungerà la riduzione dei margini determinata dall’avvento della MiFID II. La prima vittima di tutto ciò sembra essere proprio il “vecchio” bonus di ingresso, il quale non verrà subito accantonato, ma fortemente ridimensionato e “spalmato” nei primi anni di contratto, magari sotto forma di maggiorazione “a tempo” del livello provvigionale e del management fee, per poi sparire del tutto entro 5-7 anni. Resta da capire come l’affievolimento del bonus, molto caro ai consulenti anche per via della sua funzione previdenziale (il bonus una tantum è considerato dai professionisti come un vero accantonamento per la vecchiaia, visto il basso livello pensionistico a cui essi sono destinati), potrà essere compensato da altri strumenti ugualmente motivanti. Ad esempio, esso potrebbe lasciare il posto a piani pensionistici integrativi personalizzati, che peraltro hanno il pregio di essere maggiormente fidelizzanti per i consulenti e le società mandanti.
l’ultimo Rapporto Istat e Banca d’Italia, a fine 2017 la ricchezza netta delle famiglie italiane era pari a 9.743 miliardi di euro. Di questi, le abitazioni costituiscono la principale forma di investimento e, con un valore di 5.246 miliardi di euro, rappresentano la metà della ricchezza lorda. In particolare, poi, circa 600.000 famiglie detengono una quota pro-capite (da 3 in su) di immobili superiore a quella media, e quasi tutti vengono “messi a reddito” per integrare il proprio tenore di vita. Molte di queste famiglie, però, non vedono ancora emergere le nuove leadership nella generazione dei millennials, un pò in ritardo rispetto ai tempi di affermazione sociale, profondamente diversa da quelle precedenti e tendente a ritardare il proprio ingresso nel mondo del lavoro.
a più del doppio rispetto a quelle attuali, con una contestuale diminuzione della generosa franchigia minima rispetto a quella prevista oggi (un milione di euro per coniuge e figli, 100.000 per fratelli e sorelle). Lo scenario, infatti, attraversa una fase di profonda mutazione: presto l’Italia potrebbe non essere più una sorta di “paradiso fiscale delle successioni e donazioni”, ma uno stato del tutto allineato a quelli dell’U.E.. Per esempio, in Francia le aliquote vanno dal 5 al 40% per i parenti in linea retta, in base al valore del bene (per un appartamento di 300.000 euro si paga il 20%, ossia 60.000 euro), con esenzione del coniuge e franchigia di 100.000 euro per i figli. Per gli altri eredi le aliquote vanno poi dal 35 al 60%. In Inghilterra (vale la pena citarla, nonostante la Brexit), invece, la franchigia è di 325.000 sterline, indipendentemente dalla parentela, e tutto ciò che eccede è soggetto ad un’aliquota del 40% (coniuge esente da imposta). In Germania, in virtù del valore del bene, le aliquote variano dal 7 al 30% per parenti in linea retta, dal 15 al 43% per fratelli, sorelle, nipoti, e dal 30 al 50% per altri soggetti (franchigia individuale da 100.000 a 500.000 euro a seconda del grado di parentela).
In queste due città (ma anche nelle altre città inglesi e irlandesi; sono poco battute ma bellissime) è veramente difficile non riuscire a trovare lavoro, e Londra, nonostante la Brexit apporterà numerosi cambiamenti, in alcuni periodi dell’anno è addirittura carente di personale in tutti i settori che hanno a che fare con il turismo (ristorazione e alberghi, soprattutto).
Sebbene la presenza di tali requisiti sia necessaria in entrambi i paesi, le modalità di utilizzo sono un po’ differenti passando dall’Irlanda al Regno Unito. In ogni caso, è perfettamente inutile partire senza avere un luogo in cui eleggere la residenza ed il domicilio per la corrispondenza. Serve un indirizzo, anche di un amico, o di qualcuno disposto a concederlo “virtualmente” per i primi tempi (giusto il tempo di definire la c.d. proof of address – prova di residenza, che non può essere quella di un albergo).
Nonostante non sia urgente averlo subito, il conto bancario diventa necessario al momento dell’assunzione, perché nessuna azienda irlandese (e tanto meno inglese) effettua il pagamento degli emolumenti su conti esteri. In ogni caso, presentarsi con un conto già attivo non può che migliorare l’immagine personale presso qualunque interlocutore, attribuendo alla ricerca di lavoro la tipica affidabilità di una “scelta definitiva”, e non di una semplice “esperienza temporanea”.
Per soggiornare per un breve periodo (o come turista), bisognerà munirsi di passaporto biometrico e visto elettronico da richiedere almeno tre giorni prima del volo (la carta di identità non sarà più valida). Il visto si ottiene tramite un’apposita procedura online, ed ha una durata massima di tre mesi, superati i quali sarà necessario procurarsi un permesso di lavoro. Pertanto, le modalità con le quali i vostri figli vorranno regolarizzare la propria posizione (e permanenza) nel territorio del Regno Unito dipenderà dal periodo lavorativo che essi vorranno trascorrere lì: entro i tre mesi, converrà entrare come turista (passaporto e visto) e poi, una volta trovata una occupazione, richiedere il codice N.I.N. (National Insurance Number, l’equivalente del P.P.S. irlandese); se l’opportunità lavorativa ha già le caratteristiche del lungo periodo, conviene richiedere direttamente un visto come lavoratore straniero.
Il web, per fortuna, consente di ricevere già oggi un buon livello di consulenza di base, ma molto dovrà succedere nei prossimi anni. In questo nuovo scenario, l’importanza del fattore tempo diventa una componente fondamentale nelle decisioni di investimento e di accantonamento previdenziale, sia per i più giovani millennials (che di tempo a disposizione ne hanno un po’ di più), sia per i c.d. patrimonials (indicativamente i genitori dei millennials) cinquantenni, ed in particolar modo per quanti tra loro esercitano lavoro autonomo e dovranno affidarsi ad una cassa di previdenza per costruire l’ossatura principale della pensione.
ESSERE LUNGIMIRANTI – In un investimento il tempo è l’elemento fondamentale, e potendo contare sul giusto tempo a disposizione è possibile ottenere risultati eccezionali dai propri risparmi. La regola generale, infatti, è che la pianificazione di lungo periodo consente di mettere in portafoglio strumenti migliori con lo stesso profilo di rischio. Ovvero, quanto più a lungo resta investito il capitale, tanto maggiore è il rischio che si può sostenere. Il lungo periodo, inoltre, mette al riparo dall’ansia delle decisioni prese all’improvviso e dalle mode del momento. Investire nel lungo termine consente infine di mettersi al sicuro dalle oscillazioni di breve termine, e poter investire persino sulle aziende attive nel settore Green e nei prodotti c.d. SRI (Social Responsible Investment).
praticamente una perdita del 20% dovuta alla decisione di non investire.
ESSERE RAZIONALI – Gli ex risparmiatori italiani hanno paura del comparto azionario, perché lo associano a concetti estremi di rischio, speculazione, perdita, scommessa, convincendosi che tutto questo è lontano dalle proprie attitudini e che non potrebbe che portare con sé una qualche fregatura dalla quale tenersi serenamente alla larga. Invece, il mondo azionario potrebbe rivelarsi il migliore alleato in tema di investimenti, se ben conosciuto ed utilizzato. E non si tratta di market timing (abilità nel cogliere il momento preciso in cui entrare e uscire dal mercato), ma di semplice informazione storica: sfruttando il nostro amico tempo, il mercato azionario si è dimostrato negli anni il più profittevole e sicuro.
Non è una questione di “cinismo professionale”, ma una sorta di selezione naturale indotta dal modello retributivo di reti e consulenti, calcolato sulle masse, e dalle politiche di marketing delle banche-reti, rivolte oggi quasi esclusivamente alla clientela “di pregio” che consente – ancora per quanto? – di realizzare ricavi adeguati. Infatti, le modalità tradizionali di addebito delle commissioni al cliente – noto nel settore come modello ad valorem – rende i clienti più giovani e asset-light poco attrattivi.
Così, i millennials hanno trovato nelle piattaforme di investimento fai-da-te, letteralmente esplose negli ultimi tre anni, un contenitore di servizio dove poter gestire le proprie esigenze legate al denaro, sviluppando, insieme alla dimestichezza nell’uso della tecnologia, l’idea che si possa investire con successo anche senza il supporto di un consulente. I gestori patrimoniali digitali online (come Moneyfarm) oggi invitano gli aspiranti investitori a presentare il loro orizzonte temporale di investimento e le loro opinioni sul rischio, suggerendo loro il miglior fondo di investimento. Questo approccio rappresenta esattamente ciò che vuole un millennial, il quale cerca soluzioni semplici a quesiti altrettanto semplici: come accumulare, quale mutuo scegliere, quali commissioni pagare…il tutto in tempo reale, con poca spesa e senza interagire eccessivamente con qualcuno.
Sei interessato al futuro della professione di consulente finanziario?
Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:
In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.
