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Millennials italiani e immobili, mancano i soldi. Crowfunding immobiliare, Co-housing e affitto breve per riqualificare il mercato

Redazione 15 Agosto 2019 0

I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.

Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.

In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie e centrali che supera la domanda.

Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.

Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.

Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.

Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.

A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.

Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.

Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.

Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.

Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.

Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.

Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.

In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.

Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.

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Immobiliare, l’affitto breve traina le locazioni: canoni su e inquilini in fuga. Compravendite ancora al palo

Redazione 24 Luglio 2019 0

Il boom del mercato delle locazioni trainato dagli appartamenti sfitti riadattati ad attività ricettiva e affitto breve. Chi non regge al caro-affitti, accende un mutuo per acquistare una casa di basso pregio.

Nonostante dagli osservatori immobiliari delle varie reti di intermediazione giungano con cadenza quasi settimanale continui inviti alla fiducia e improbabili report positivi di mercato, lo scenario immobiliare odierno appare invece molto contrastato sia nel settore delle compravendite che in quello degli affitti.

In particolare, esso si può scindere in due sotto-scenari, ognuno dei quali è legato all’altro da un comune denominatore: i (bassi) tassi di interesse.

Il primo sotto-scenario riguarda le compravendite. Nonostante i tassi dei mutui più convenienti della storia, i prezzi sono ancorati saldamente ai livelli della crisi, con aumenti nell’ordine del punto percentuale annuo nei grossi centri e ampie zone d’Italia dove nei piccoli centri si continua a registrare un andamento addirittura negativo. L’unica eccezione è rappresentata da alcune grandi città, come Milano, Roma e Bologna, nella quali si registrano aumenti più sensibili, ma sempre nell’ordine del 2-3% e solo nelle zone centrali o di pregio.

Un segnale positivo, appena accennato, riguarda i tempi medi di conclusione delle compravendite, scesi a circa 140 giorni dai 180-200 degli anni scorsi. Gli interessi dei mutui a tasso fisso, oggi davvero allettanti, potrebbero costituire un volano del mercato (e infatti in tanti si lasciano ingannare da questa facile equazione), ma l’attuale struttura dell’offerta immobiliare delle maggiori città, costituita da un gran numero di appartamenti di quadratura medio-alta, non consente ancora ad una larga fascia di potenziali acquirenti la possibilità di valutarne l’acquisto, dirottando le loro scelte verso appartamenti di quadratura più bassa o situati in zone periferiche, dove le quotazioni sono più accessibili.

Così, la statistica ci regala aumenti annuali sul numero delle compravendite, ma non rivela che queste sono concentrate sugli immobili non di pregio. Ciò determina un “doppio binario” sui trend di mercato, lungo il quale gli appartamenti più piccoli si apprezzano per via di vendite più sostenute, mentre gli appartamenti di grande quadratura si deprezzano o, se situati in centro città, “tengono” la stessa quotazione post-crisi.

Il secondo sotto-scenario, collegato strettamente al primo, riguarda gli affitti, che subiscono l’influenza dei bassi tassi di interesse in via indiretta. Le difficoltà nella vendita di case di buona quadratura (a meno che non si scenda pesantemente sul prezzo), spingono i proprietari a diversificarne la destinazione d’uso, approntando così una crescente offerta di affitto breve o locazione frazionata che, per le loro caratteristiche (appartamenti trasformati in case-vacanza, B&B o posti-letto per studenti fuori sede), spinge in alto le quotazioni dell’intero settore.

Il livello degli affitti, pertanto, registra aumenti diventati insostenibili per molte famiglie, soprattutto per quelle mono-reddito, e questa condizione si va aggravando sempre più sia per l’accresciuta presenza di turisti che preferiscono la soluzione dell’appartamento a quella dell’albergo, sia per la crisi, che ha ridotto fortemente le capacità reddituali di larghe fasce della popolazione lavorativa, ed in special modo quella dei 30-40enni.

Dallo studio di Confcooperative Habitat e Censis (“Città, la crisi dell’abitare e la mappa dei disagi”) emerge che delle 4 milioni di famiglie in affitto circa il 40% (1,6 milioni) è in condizioni di disagio abitativo a causa dei costi, e che tra le famiglie in affitto il 28% dichiara di sostenere una spesa per la casa che supera il 40% del reddito.

Questo scenario ha determinato, oltre ad una eccezionale lievitazione degli sfratti, una lunga permanenza dei giovani in famiglia (in Italia, il 66,4% dei giovani, tra i 18 e i 34 anni, vive ancora con i genitori). I millennials, infatti, sarebbero anche orientati ad acquistare casa, ma sono costretti a ripiegare sull’affitto per via del lavoro precario e della conseguente impossibilità di dare garanzie bancarie per accendere un mutuo. Secondo FIAIP, a quest’ultimo fenomeno va prestata molta attenzione, perché quello dei c.d. millennials è il mercato del futuro, il target di riferimento dei prossimi anni; e senza misure di garanzia governative a beneficio dei giovani che hanno bisogno di un finanziamento, il trend delle compravendite potrebbe avvitarsi in una spirale decrescente di lunghissimo periodo.

Su tutto, l’offerta ininterrotta di mutui a tassi bassi testimonia quella che sembra essere la grande paura delle istituzioni finanziarie, e cioè che questo scenario complessivo durerà molto a lungo.

La prossima tendenza di mercato, che ci sentiamo di anticipare con una certa sicurezza, è quella che vedrà esplodere il settore del frazionamento di immobili di larghe dimensioni, e dei finanziamenti ad esso legati. Per trasformare un appartamento di semi-periferia di 200 mq in un B&B o in una casa per studenti con 8-10 posti-letto e parti comuni è sufficiente un investimento di 40.000,00 euro, ed una rata mensile decennale da 450,00 euro, coperta ampiamente da ricavi prospettici mensili pari a circa 3.000,00 euro.

Un rendimento lordo che si avvicina al 10% annuo. Niente male come alternativa alla vendita “a tutti i costi”.

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Per gli immobili da investimento l’Italia non è un paese per vecchi. Il mutuo superato dal pagamento in contanti

Redazione 17 Luglio 2019 0

Le indagini sull’età media di chi acquista case per metterle a reddito svela risultati sorprendenti. Più contanti e meno indebitamento.

Il settore immobiliare, una volta vero e proprio traino della nostra Economia, torna periodicamente a far parlare di sè quando alcuni studi degni di nota risvegliano un pò i prezzi dal loro torpore. Le compravendite, infatti, sono in netta ripresa, ma i prezzi mostrano un encefalogramma quasi piatto ormai da un paio d’anni.

Solo Milano e Roma, per via delle loro caratteristiche peculiari, costituiscono un mondo a parte. Nelle altre città italiane, invece, i prezzi “galleggiano” sui minimi per via di quella profonda trasformazione, in corso da tempo, che in un altro articolo di PATRIMONI&FINANZA abbiamo identificato come la fine dell’Era Immobiliare, e l’inizio dell’Era dell’Abitazione.

Fanno eccezione il mercato degli affitti e, soprattutto, quello dell’acquisto di immobili di piccola metratura per investimento. Relativamente ai secondi, in particolare, secondo un recente studio di Tecnocasa la maggior parte degli investitori che ha comperato per mettere a reddito il proprio investimento è piuttosto giovane. Infatti, il 31,6% ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, seguito dai soggetti tra 35 e 44 anni (22,6%); solo coloro con un’età compresa tra 55 e 64 anni totalizzano il 21,0%. Inoltre, il 76,4% degli investitori sono coppie (con figli o meno), mentre il 23,6% è single (ossia celibi, separati, divorziati e vedovi).

l’80% circa di questo mercato è coperto da imprenditori, liberi professionisti e impiegati, mentre i pensionati coprono il 10,8%.

Non c’è dubbio che il boom degli affitti brevi abbia fatto correre i prezzi al metro quadro nei centri storici delle maggiori città italiane (Milano e Venezia, in particolare); la tipologia più richiesta di immobile da mettere a reddito è quella del bilocale, con il 35,1% delle preferenze, seguita da quella dei trilocali (con il 27,8%).

Relativamente al rendimento annuo medio, nessuna novità di rilievo: 5% lordo, da cui scontare le imposte (cedolare secca 21%), l’IMU e i lavori di manutenzione diventati ormai la regola per via dell’elevata vetustà media degli edifici. Rimane, forse, un rendimento netto del 3.0%, che però non tiene conto dei rischi finanziari da mancato incasso dei canoni, tipici di chi mette un immobile in locazione.

Un altro dato piuttosto sorprendente è che, sul totale delle compravendite, il 50% circa è regolato “in contanti” (a vista, a mezzo bonifico o assegno circolare diretto), senza bisogno del mutuo. A scegliere questa tipologia di pagamento è proprio chi compra casa per investimento, ossia il 18,2% del mercato complessivo.

Un’altra indagine ci viene in aiuto sul mercato residenziale. Infatti, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi del gruppo Real Estate sui dati OMI (l’osservatorio immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate), il mercato residenziale nel 2018 ha totalizzato circa 580 mila transazioni immobiliari in Italia, con un fatturato complessivo pari a 94,3 miliardi di euro. Relativamente ai prezzi di vendita, in media nazionale sono in lieve calo (-1.5%) rispetto al 2017. Differente la situazione – come dicevamo – se parliamo di Roma e Milano, dove il prezzo medio, rispettivamente, è stato di 2.828 euro al metro quadro e di 3.796 euro al metro quadro (+0,8% rispetto al 2017). Inoltre, a parità di metratura, un immobile a Milano risulta più caro del 25,5% rispetto a Roma, confermando che la prima è la città più cara d’Italia.

La particolarità del mercato immobiliare, oggi, è che chi vuole investire nel mattone difficilmente accende un mutuo, anche se i tassi sono incredibilmente bassi (max 2,5% a tasso fisso, 1% il variabile). Questa caratteristica, che negli USA sembrerebbe incomprensibile (lì il mutuo si stipula già alla prima occupazione) rispecchia la mai sopita voglia degli italiani di comprare il mattone grazie ai risparmi accantonati dalla generazione dei patrimonials, ed oggi utilizzati a beneficio dei millennials (ossia, la generazione dei figli dei patrimonials).

Il problema, semmai, verrà scaricato sulle future generazioni (quella dei figli dei millennials), le quali, pur garantendosi un tetto sotto il quale vivere, o lasciano l’Italia per l’Estero o godono di redditi incerti e livellati verso il basso; conseguentemente, essi beneficeranno di un minore risparmio familiare rispetto a chi li ha preceduti, e ciò costituirà un ulteriore vantaggio per il mercato degli affitti e per quello dei mutui di ristrutturazione o liquidità.

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Non ne sai abbastanza dei consulenti finanziari? Conoscili. Guida breve alla conoscenza dei professionisti del patrimonio

Redazione 17 Luglio 2019 0

Molti risparmiatori tendono a confondere il consulente finanziario abilitato con il “consulente bancario”. Ecco alcune informazioni per conoscerli meglio

La professione del consulente finanziario ha ormai 28 anni, ma molti ancora la confondono con altre figure, ugualmente rispettabili ma molto diverse, del mondo bancario.

Infatti, complice la convivenza di soggetti diversi all’interno di una stessa banca, per i clienti non è semplice, oggi, distinguere tra impiegati che prestano anche il lavoro di consulenza ed i professionisti autonomi a partita IVA. Il malinteso, poi, viene amplificato dalle prassi commerciali degli sportelli bancari e postali, che utilizzano sempre più il termine “consulente” per indicare chi, tra i loro dipendenti, viene dedicato all’assistenza dei clienti in tema di strumenti di risparmio.

Molte, invece, sono le differenze (e le competenze) che identificano un consulente finanziario e lo qualificano come tale.

Innanzitutto, per poter intraprendere la carriera del consulente autonomo occorre poter certificare i propri requisiti di onorabilità. In particolare, non possono iscriversi all’albo dei consulenti finanziari coloro che sono interdetti, inabilitati, falliti, o condannati ad una pena che importa l’interdizione, anche temporanea, dai pubblici uffici, oppure sono stati condannati per un reato contro il patrimonio.

Inoltre, per svolgere questa professione è necessario superare una durissimo esame di abilitazione per la verifica delle conoscenze in ambito economico e giuridico. Questa prova valutativa è la condizione necessaria per potersi iscrivere allo speciale elenco di professionisti, e viene gestita dall’Organismo Unico per la tenuta dell’albo dei Consulenti finanziari, che sorveglia e controlla la loro attività disciplinando, insieme ad altri organi di controllo, la formazione obbligatoria che, come nelle altre professioni, questi professionisti sono tenuti ad osservare ogni anno (pena la sospensione dall’attività o da un ramo di essa).

Ma come svolge il proprio lavoro il consulente finanziario?

Egli, in generale, offre la propria consulenza ai clienti che hanno bisogno di una guida per scegliere quali strumenti di investimento utilizzare per raggiungere i propri obiettivi all’interno di un orizzonte temporale: acquistare una casa, far studiare i figli all’estero, costituire una riserva finanziaria per l’età pensionistica, e più in generale

Difesa del patrimonio familiare

qualunque esigenza, presente o futura, che la vita riserva al risparmiatore ed alla sua famiglia. In particolare, egli analizza l’andamento dei mercati finanziari e suggerisce ai propri clienti le decisioni più appropriate, selezionando le opportunità e informando in maniera chiara i clienti sui rischi e sui costi.

Esistono due tipologie di consulenti finanziari: quello che lavora su base autonoma, il quale offre i propri servizi “slegato” dalle banche (consulenza pura, nessuna vendita di prodotti finanziari) e viene remunerato attraverso una parcella pagata direttamente dal cliente; e quello che, invece, riceve il mandato da un istituto di credito o società di intermediazione mobiliare (per i quali lavora con mandato esclusivo, e dai quali viene pagato in base ad alcuni parametri quantitativi e qualitativi), distribuendone i prodotti/servizi.

Esiste una terza categoria di consulenti finanziari abilitati, quella di cui fanno parte coloro che, pur avendo ottenuto l’abilitazione, lavorano in qualità di dipendenti all’interno di una banca. Si tratta di pochi soggetti, che si differenziano comunque, sia per professionalità che per buona competenza specifica, dai “consulenti bancari/postali generici” di cui abbiamo parlato prima.

Per meglio comprendere quali aspettative vengano riposte dai risparmiatori su questa professione, ci sarà utile una recente ricerca, effettuata su un campione di oltre 1.500 investitori italiani di età compresa tra i 25 ed i 74 anni, secondo la quale le attese dei clienti di un consulente finanziario si differenziano in base all’età e, più precisamente, in base alla generazione di appartenenza. Più esattamente:

Per la c.d. Generazione Y (quella dei “Millennials”, ossia coloro che sono nati tra il 1984 ed il 1993), il consulente finanziario è una figura quasi irraggiungibile, dal momento che gli appartenenti a questa categoria demografica sono ancora alla ricerca di una stabilizzazione del proprio reddito e hanno poca disponibilità economica.
Per i nati tra il 1964 ed il 1983 (“Generazione X”), il consulente finanziario è colui che deve aiutarli a mantenere, con i propri consigli, la stabilità economica, con una proiezione temporale di lunga durata (circa 10 anni).
I c.d. Baby Boomers (quelli nati tra il 1944 ed il 1963), invece, hanno una buona stabilità economica e desiderano mantenere l’attuale tenore di vita con un orizzonte temporale di breve-medio periodo, avendo l’obiettivo di mantenere una buona salute personale e di tutelare, anche economicamente, figli e nipoti.

Secondo la stessa ricerca, l’identikit del consulente-tipo scelto dai clienti appartenenti a tutte e tre le categorie generazionali si basa sulla prevalenza di tre fattori fondamentali. Il primo è l’assenza di conflitti di interesse, nel senso che il consulente deve apparire ed operare dalla parte del cliente, e non della propria organizzazione. Il secondo riguarda il suo modo di relazionarsi con i clienti; egli, cioè, deve avere un linguaggio semplice e trasmettere la sua capacità di comprendere le esigenze personali e familiari del cliente. Il terzo (oggi finalmente molto richiesto, anche per via di una maggior tasso di informazione dei clienti) è relativo alla sua formazione: il consulente deve mostrare la propria competenza in molti campi della finanza applicata alla vita di ogni giorno, ed avere un ruolo di “educatore finanziario” più di ogni altra cosa.

Quella del consulente come “educatore” è una nuova visione del suo ruolo, sancita anche dalla legge italiana e dalla normativa europea; pertanto, pretendetela come servizio principale (è assolutamente gratuito), perché qualunque professionista del patrimonio, oggi, deve ritenersi tale solo se è capace di trasmettere alla clientela il proprio patrimonio di conoscenze finanziarie di base.

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Ricchezza degli italiani e sviluppo di competenze: dai patrimonials ai millennials molti beni e poca conoscenza

Redazione 17 Giugno 2019 0

Complice il contesto storico in cui sono cresciuti, i patrimonials non sono stati in grado di trasmettere ai millennials la conoscenza in campo finanziario.

Secondo l’ultimo Rapporto Istat e Banca d’Italia sulla ricchezza delle famiglie e delle società non finanziarie, a fine 2017 la ricchezza netta delle famiglie italiane era pari a 9.743 miliardi di euro. Di questi, le abitazioni costituiscono la principale forma di investimento e, con un valore di 5.246 miliardi di euro, rappresentano la metà della ricchezza lorda. Relativamente alle abitazioni, la ricchezza complessiva dei patrimonials italiani ammonta esattamente a 5.246.608 milioni di euro. In particolare:

– immobili non residenziali: 678,8 miliardi di euro;

– biglietti circolanti e depositi: 1.360 miliardi di euro;

– obbligazioni: 314,1 miliardi di euro;

– azioni: 1.038 miliardi di euro;

– derivati: 787 milioni di euro;

– quote di fondi comuni: 524,2 miliardi di euro

– riserve assicurative e garanzie standard: 130,2 miliardi di euro.

In tema di creazione di ricchezza e di sviluppo di competenze, il confronto tra patrimonials e millennials è d’obbligo. I primi (che corrispondono ai genitori dei secondi) hanno imparato a prendere rischi e conosciuto luci ed ombre dei mercati azionari; hanno investito in immobili ed assistito alla nascita dell’industria dei prodotti finanziari. Inoltre, essi hanno vissuto da sfortunati protagonisti la “madre di tutte le crisi” (2008 – oggi).

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I secondi, a quanto pare, non hanno beneficiato di questo patrimonio di esperienze.

Prendendo ad esempio i mercati finanziari, secondo John Bogle (Vanguard) una buona regola per investire in azioni è quella secondo cui bisogna destinare al mercato azionario una percentuale pari a 100 meno la propria età. Si tratta certamente di una regola un pò troppo semplicistica, ma essa coglie due punti fondamentali dell’investimento:

è giusto ed opportuno investire in azioni fin da giovani;
è importante ribilanciare il patrimonio, riducendo il rischio, durante la propria vita.

Contrariamente a questa regola universalmente accettata, i millennials preferiscono comprare prodotti di investimento con una bassa percentuale di azioni e una elevata percentuale di attività a rischio basso. Scelta che ovviamente darà luogo a rendimenti futuri ridotti.
La ragione è, in parte, dettata dalla scarsa educazione finanziaria ricevuta dal contesto socio-educativo, causa oggi di eccessiva prudenza proprio nell’età dove sarebbe consigliabile prendere qualche rischio in più.
Anche l’industria degli strumenti finanziari è responsabile di questa mancata trasmissione di conoscenze prima ai patrimonials, e di conseguenza ai millennials; essa, infatti, per lungo tempo essa ha tenuto i primi in un limbo di ignoranza e scarsa consapevolezza, sull’onda del “fidati e delega a noi le decisioni di investimento”, in ciò determinando uno scenario di scarsa educazione finanziaria anche nelle famiglie più evolute. Ne consegue che i patrimonials, complice il contesto, non sono stati in grado di conoscere bene e di poter trasmettere i contenuti di educazione finanziaria ai millennials.
Per meglio comprendere di cosa stiamo parlando, ci viene in aiuto una ricerca internazionale condotta su un campione di investitori finali e su un campione di consulenti finanziari. Secondo questo studio, molti clienti, detentori di notevoli patrimoni mobiliari, si aspettano dal proprio consulente un rendimento annuo pari al 10.0% oltre l’inflazione. Dal momento che oggi, con i tassi vicini allo zero, realizzare un +10% richiede l’assunzione di rischi considerevoli, saremmo portati a ritenere che questi risparmiatori hanno una elevata propensione al rischio… Niente affatto! Il 72% di loro si definisce prudente, e l’82% di loro riferisce di preferire la sicurezza rispetto alla performance.
In sintesi, essi hanno compreso ben poco del mondo degli investimenti finanziari. Fanno da contraltare i consulenti, che in teoria dovrebbero essere i portatori sani di educazione finanziaria. Infatti, molto correttamente, il rendimento medio atteso dai consulenti (che sanno come va il mondo in questo preciso momento) è del 3,4% annuo.

Eppure, sembra che i loro clienti si aspettino ben altro.

Esiste quindi una distanza enorme tra la pia illusione del 10% atteso dai clienti ed il più pragmatico 3,4% atteso dei consulenti; questo vuoto getta le basi per migliorare tutto il ciclo di informazione al cliente all’interno di un percorso che non può essere limitato solo a quanto previsto dalla nuova normativa europea (c.d. MiFID II) relativamente ai costi, ma deve necessariamente comprendere anche un percorso culturale di educazione finanziaria da erogare a tutti, fin dalla scuola dell’obbligo.

Per fortuna, da qualche tempo se ne comincia a parlare.

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I medici come creatori di reddito e ricchezza: serve maggiore educazione finanziaria e protezione del patrimonio

Redazione 16 Giugno 2019 0

Anche nei medici esiste una ridotta alfabetizzazione finanziaria che può incidere profondamente sulla comprensione dei servizi e sulla protezione del patrimonio.

Come tutti gli italiani, anche i medici stanno vivendo il passaggio di consegne dai c.d. patrimonials ai millennials[1], ossia la nuova generazione di giovani medici nati tra la fine degli anni ’80 e i ‘90. La profonda diversità tra i medici “older” e la nuova stirpe di professionisti si riflette fin dalle abitudini socio-economiche. I millennials, infatti, forti nell’uso quotidiano di tecnologia, prediligono la sharing economy, lasciando poco spazio al modus vivendi che ha caratterizzato la vita delle generazioni precedenti: auto? meglio la moto o il car-sharing; vacanze? airbnb e low-cost; esperienza professionale? meglio all’estero; al lavoro? in bicicletta sportiva di ultima generazione; casa? In affitto, naturalmente (ma se l’acquistano, la vogliono comoda e super-accessoriata).

I medici-millennials si laureano verso i trent’anni e, date le difficoltà del settore, trovano lavoro spesso all’estero (sono almeno 1000 i giovani medici che ogni anno richiedono al ministero della Salute il certificato di onorabilità professionale, richiesto dai sistemi sanitari dei paesi ospitanti), ma spesso tornano in Italia e rimangono a vivere ancora un po’ con i genitori, riuscendo a far decollare la loro carriera molto più tardi; ancora più avanti si sposano (verso i 35 anni) e mettono su famiglia.

I medici-patrimonials, invece, mantengono intatte le caratteristiche della generazione a cui appartengono, ivi compresa una insufficiente educazione finanziaria ed un basso indice di salvaguardia del patrimonio. Infatti, solo poco più del 35% di loro è in grado di definire correttamente alcune nozioni di base dell’Economia, come l’inflazione o il rapporto tra rischio e rendimento, oppure ancora, per esempio, il c.d. rating delle obbligazioni. Salendo di livello, i concetti più elaborati riguardanti le caratteristiche dei servizi e prodotti finanziari registrano percentuali di conoscenza anche inferiori.
Più del 40% dei medici non avrebbe familiarità con alcuno strumento finanziario, ma il rimanente 60% conosce solo gli strumenti di base (titoli del debito pubblico, conti correnti, fondi comuni azionari e obbligazionari).
Come per altre categorie professionali, la ridotta alfabetizzazione finanziaria dei medici incide profondamente sulla comprensione dei servizi che vengono loro proposti e sui mercati in cui essi investono. Infatti, solo una piccola percentuale di loro si mostra in grado di valutare il rapporto rischio-rendimento.
Eppure, come per tutti i risparmiatori, anche i professionisti della medicina hanno una distorta percezione delle proprie competenze in tema di finanza personale e patrimonio familiare, dal momento che una percentuale piuttosto elevata di loro si attribuisce capacità almeno nella media in merito alle decisioni di risparmio, alla comprensione dei i prodotti finanziari di base ed alle scelte di investimento (non solo finanziarie) più utili.
Riguardo al principio della diversificazione (che dovrebbe far parte della preparazione elementare di qualunque soggetto adulto), solo il 10% dei medici conosce i vantaggi di una corretta diversificazione del risparmio tra strumenti di breve, medio e lungo periodo. Invece, per quanto riguarda lo stile di investimento i medici generalmente decidono in maniera autonoma, ma molti di essi raccolgono volentieri i suggerimenti di familiari e colleghi, mentre solo un terzo di essi si rivolge ad un consulente o ad un esperto indipendente.
Questo scenario delinea l’esistenza di forti margini di miglioramento sia in termini di educazione finanziaria, sia di “cultura della delega”.
I medici, abituati durante lo svolgimento della professione alla c.d. delega “ricevuta”, nella vita di ogni giorno non sono diversi da qualunque pater familias, e quindi hanno una media propensione a delegare a terzi (un consulente) una parte del processo decisorio relativo al patrimonio.
Infatti, se la delega alla banca di fiducia (con tutti i rischi che ciò comporta laddove siano presenti logiche di budget di vendita di prodotti finanziari) è notevole, nessun confronto consapevole viene attuato dai medici sulla rimanente parte delle esigenze della famiglia: compravendita di immobili, protezione per sé ed i familiari, programmazione e pianificazione dei bisogni economici di ogni familiare (obiettivi di spesa di medio e lungo periodo), solo a titolo di esempio.

La consulenza ricevuta in banca, però, è del tutto insufficiente quando serve effettuare un piano di protezione del patrimonio, qualunque sia l’esigenza che spinge a realizzarlo. Infatti, le statistiche sugli errori medici e sui risarcimenti, associate alla facilità con cui i pazienti ricorrono ai tribunali (anche in maniera temeraria) per l’accertamento delle responsabilità, determinano nei medici un tasso elevatissimo di probabilità di incappare in un “incidente di percorso” giudiziario almeno una volta durante la propria carriera. La protezione del patrimonio è, quindi, un argomento che dovrebbe essere molto sentito dalla categoria, ma il medico si deve occupare della cura dei pazienti e non ha le competenze (né il tempo) necessarie per occuparsi di queste tematiche così complesse.

Ed infatti non se ne occupa.

Oppure, se lo fa, si rivolge al soggetto meno indicato (banca, collega, amico esperto, assicuratore) rischiando di ricevere soltanto un programma costoso ed improvvisato.
Non è un problema di conflitto di interessi (almeno, non solo quello), ma di competenze: in banca il medico troverà personale preparato sull’apertura di un conto corrente o sulla scelta di un fondo comune di investimento, ma non potrà chiedere, ad esempio, come stipulare un vincolo di destinazione traslativo o una donazione con patto di riversibilità al fine di difendere la propria casa da un possibile attacco di natura civilistica.
Per queste cose, ci vuole un percorso di auto-formazione specifico (per questo, è disponibile il download gratuito dell’ebook edito da PATRIMONI&FINANZA per i rudimenti di Finanza Elementare), e la guida di un consulente patrimoniale esperto in materia di gestione e protezione dei patrimoni.

[1] Individui nati tra il 1980 ed il 1990, destinati ad ereditare i beni familiari dei patrimonials, privi di patrimonio proprio e con lavoro o professione in lenta evoluzione.

Se sei un medico, forse potrebbe interessarti sapere come tutelare il tuo patrimonio familiare in caso di responsabilità professionale

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Buona lettura !

Il ciclo di vita del patrimonio e gli immobili. Ok comprarli, ma per abitarci dentro

Redazione 8 Giugno 2019 0

Pur essendo a sconto, le quotazioni del mercato immobiliare non giustificano ancora una ripresa dell’investimento in questo asset.

I patrimonials (ossia i genitori dei millennials) si muovono ancora freneticamente, senza mai sedersi a riflettere su quanto hanno creato, spinti dal desiderio di produrre altra ricchezza. Andare avanti è la loro parola d’ordine. Tuttavia, molti tra coloro che beneficiano di asset elevati, sorprendentemente, non conoscono le nozioni del ciclo di vita del patrimonio, e cioè:

fase di accumulazione e gestione
fase di protezione e difesa
fase di pianificazione e trasmissione

Peggio ancora, molti di essi non sanno in quale fase del ciclo di vita si trovano in questo momento, oppure anticipano le fasi confondendo obiettivi, cause ed effetti.

Nonostante questo scenario contrastato – che certamente avrà effetti nelle abitudini di investimento delle future generazioni – la ricchezza, in Italia, continua a crescere. La Banca d’Italia pubblica ogni anno il Supplemento al Bollettino Statistico sulla “Ricchezza delle famiglie italiane”, che ci dà l’occasione per fare il punto e per effettuare un confronto con la situazione di 20 anni prima. Ebbene, nonostante l’ultimo ventennio sia costellato da eventi economicamente negativi, gli italiani sono complessivamente più ricchi di circa il doppio. Tra il 1995 ed il 2017 la ricchezza totale degli italiani è cresciuta più del pil (114% contro 71,5%).

Il patrimonio immobiliare di proprietà delle famiglie italiane è portentoso: quasi 21 milioni di famiglie vivono in casa di proprietà, e 3 milioni di esse vivono in affitto, ma ci sono quasi 6 milioni di seconde case (i c.d. immobili a disposizione).

Ciò è il risultato di in un periodo storico (anni ’60-’80) in cui l’edilizia è letteralmente esplosa, permettendo al nostro Paese di dotarsi di un sistema interno che, a fronte di un accesso piuttosto costoso (imposte, spese notarili), consente un mantenimento sostenibile della proprietà immobiliare abitativa, da cui lo Stato ricava un gettito fiscale costante.

Per quanto riguarda gli immobili a disposizione, essi costituiscono quasi il 18% dell’intero patrimonio immobiliare posseduto dai privati (una famiglia su 5 possiede una o più seconde case). Di solito si tratta di abitazioni acquistate direttamente proprio durante il boom del mattone, oppure frutto di eredità. Si tratta di abitazioni sottoutilizzate, che presentano alti costi di mantenimento e fiscali, per cui i proprietari, nonostante tentino di affittarle, riescono solo a recuperare costi e tasse con le loro rendite da locazione.

Queste case sotto-utilizzate, pertanto, rappresentano un capitale quasi infruttifero, di cui liberarsi; nel prossimo futuro, pertanto, l’immissione sempre più corposa (soprattutto in occasione della successione generazionale) di tali immobili sul mercato delle compravendite contribuirà a tenere basso il prezzo delle abitazioni.

I debiti, contestualmente, sono saliti di circa tre volte, ma si tratterebbe di un indebitamento “sano”, esposto cioè verso gli immobili. Lo dimostra l’esposizione verso i mutui per acquisto casa, il cui valore è esploso da 51 a 379,8 miliardi e oggi assorbe la metà della crescita dell’indebitamento totale.

Di fronte al calo generalizzato dei prezzi degli immobili, più di qualcuno ha già pensato di “tornare al mattone”, e magari acquistare un bel po’ di appartamenti di quadratura medio-piccola per ricavarne un reddito con un prezzo a sconto anche del 30.0%.

E’ la mossa giusta, oppure esistono concreti motivi per attendersi una ulteriore diminuzione dei valori?

In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, e diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro.

Le attuali quotazioni sembrano appiattite per il lungo (lunghissimo) periodo per via, da un lato, della migrazione di giovani (ossia, i futuri acquirenti) in altri paesi e, dall’altro, per il subentro di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) la cui domanda è fatta per lo più da immobili di piccolo taglio in zone periferiche, ossia quelli di minor pregio.

Inoltre, le aspettative di riforma del catasto si stanno scaricando sulle quotazioni del mercato immobiliare, fungendo da calmierante alle spinte al rialzo del valore degli immobili di pregio.

A tutto questo si aggiunga che gli immobili, in futuro, sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per consentire agli eredi di avere la liquidità necessaria per pagarle. Ai millennials, infatti, non piace affatto gestire proprietà immobiliari, ad eccezione della propria casa di abitazione (che vogliono confortevole e tecnologicamente avanzata, ma non lussuosa).

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Indecisi se acquistare casa? Confrontatevi con i nostri esperti del Mercato Immobiliare

Redazione 21 Maggio 2019 0

Avete delle disponibilità finanziarie e vorreste acquistare una casa? Oppure migliorare la vostra situazione attuale, cambiando quartiere, o ancora coronare il sogno di quella casetta al mare tanto desiderata…?

Siete indecisi? Fate bene. Infatti, ovunque i tempi di conclusione delle trattative immobiliari si sono allargati e le quotazioni si sono ridotte notevolmente. Eppure, nonostante i prezzi convenienti, il mercato delle case si è appiattito verso il basso, ed anche chi dispone di liquidità non azzarda investimenti immobiliari a lungo termine. Oggi chi acquista casa lo fa esclusivamente per abitarci, oppure per migliorare la propria soluzione abitativa vendendo l’immobile di provenienza comprandone un altro, ma il c.d. investimento immobiliare privato, fatto per sostenere i flussi di reddito, si è fermato.

I c.d. millennials, poi, non vedono di buon occhio la gestione di un patrimonio statico, preferendo la disponibilità liquida o investita con prudenza in valori mobiliari.

Come si è arrivati fino a questo punto, e quali sono gli scenari futuri?
Quanto vale oggi il nostro patrimonio immobiliare, e quanto varrà tra dieci anni?
Conviene comprare, oppure vendere nel timore di un ulteriore diminuzione delle quotazioni?
Esiste ancora un settore immobiliare in cui vale la pena investire? E se sì, quale?
Quanto peserà la c.d. Riforma del Catasto sul mercato delle abitazioni, e sulla trasmissione del patrimonio alle generazioni future?

Se desiderate confrontarvi gratuitamente con la redazione di esperti di PATRIMONI&FINANZA, e porre quesiti specifici su mercato immobiliare, valutazioni, imposte di successione e donazione scrivete a: info@patrimoniefinanza.com, e riceverete un primo riscontro riservato entro 48 ore.