Mercato immobiliare, i budget per chi vuole investire. Medie e grandi città, più località turistiche
Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse sia per le case vacanza che per l’investimento. I rendimenti immobiliari medi annui lordi odierni intorno a 5% annuo. Cosa si può ottenere con diversi budget.
Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse da parte di chi sta cercando la prima casa e di chi sta rivolgendosi al mercato della casa vacanza o per investimento. La ricerca per investimento con la finalità di messa a reddito, pur avendo avuto una battuta di arresto nel 2020, resta comunque interessante (pari al 16,5% delle compravendite 2020, secondo i dati della rete Tecnocasa). I rendimenti immobiliari annui lordi mediamente si sono portati intorno a 5% annuo. Anche i mutui a tassi ancora convenienti invitano all’investimento per chi non volesse impiegare tutto il capitale. La ricerca della seconda casa, in modo particolare, ha avuto una spinta importante dalla pandemia: dopo il primo lockdown c’è stato un boom di ricerca che non si è spento col passare del tempo, compatibilmente con le restrizioni territoriali. È diventata tassativa, per questa tipologia di investimento, la presenza di spazi esterni.
150.000 euro – Nonostante sia un budget contenuto, esso consente però di acquistare dei piccoli tagli in città ma anche in località turistiche, dando soddisfazione a quel desiderio di avere una casa in cui trascorrere dei giorni lontani dal caos metropolitano. A Milano con una disponibilità di spesa del genere si può puntare a zone periferiche come, ad esempio, quella di Bonola, dove si può acquistare un bilocale da 50-55 mq in discreto stato (considerando una tipologia medio usato di 55 mq si devono mettere in conto circa 140 mila euro). L’affitto si aggira intorno a 800 euro al mese, con un rendimento annuo lordo del 6,3%. Interessante anche la zona universitaria della Bicocca anche se con 150 mila euro occorre puntare su un taglio più piccolo intorno a 45 mq (acquistabile in discreto stato intorno a 146 mila euro) da poter affittare a 700 euro al mese con un rendimento annuo lordo del 5,8%.
Con questo budget potrebbe essere interessante guardare anche a capoluoghi di provincia dove ci possono essere interventi di riqualificazione e potenziamento del territorio (metropolitane), così come dove ci sono sedi universitarie. Citiamo per esempio Monza (prezzo medio di 1800 euro al mq) dove c’è attesa per la metropolitana e con questo budget si acquista un bilocale o Modena altro centro universitario così come Trieste città in grande spolvero negli ultimi anni grazie alla capacità di attirare investitori 
italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq. Sulle località turistiche si possono puntare tante mete in montagna, al mare e al lago. A titolo di esempio a Gallipoli dove con 110 mila euro si può acquistare un bilocale in buona posizione che per l’intera stagione, da giugno a settembre, potrebbe rendere anche 8000 euro. Con questo budget si può pensare anche ad altre due località turistiche, Cogne e Peschiera del Garda. Quest’ultima, tra l’altro, negli ultimi due anni ha messo in luce una rivalutazione interessante intorno al 12,9%.
300.000 euro – Si tratta di un budget che consente di acquistare un bilocale in zone semicentrali di metropoli come Roma e Milano. Nelle metropoli (alla luce del fatto che stanno lanciando segnali di ripresa) si può puntare su piccoli tagli meglio se in zone che potrebbero rivalutarsi nel tempo. Dalle nostre analisi un bilocale nelle grandi città rende mediamente il 5% annuo lordo. A Milano, per esempio, si possono prendere in considerazione le aree che in futuro saranno oggetto di interventi di riqualificazione come quella dello Scalo Farini (dove si segnalano prezzi medi di 4000 euro al mq e un rendimento annuo lordo del 3,4%). In generale, le aree sottoposte ad interventi che incrementano l’offerta di locali commerciali, di aree verdi e di modalità di trasporto sono da considerare in un’ottica di investimento.
Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona domanda di affitto. Per fare un esempio a Roma nella zona Tiburtina dove c’è domanda di locazione universitaria un medio usato costa intorno a 2600 euro al mq e rende il 5,2% annuo lordo, con affitti medi intorno a 800 euro al mese per un bilocale. Sul mercato turistico si può pensare di optare per località note e con una buona presenza di turisti che cercano casa in affitto. In molti casi nelle località turistiche si tende ad affittare solo nel periodo di vacanza oppure si affitta durante l’anno salvo poi liberare l’immobile e passare poi all’affitto estivo. Con 300 mila euro si può optare per acquistare un bilocale da 65 mq con spazi esterni a Villasimius, dal valore intorno a 280-290 mila euro. Per l’intero anno potrebbe rendere intorno a 16 mila euro con un rendimento annuo lordo del 5,7%. Altra località turistica potrebbe essere Cesenatico dove un bilocale da 65 mq si può acquistare intorno a 286 mila euro e permettere di ottenere 11500 euro all’anno con un rendimento annuo lordo del 4%.
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per investimenti frazionati. A Milano si potrebbe puntare su una zona semicentrale, come ad esempio quella della fondazione Prada che si è rivalutata negli ultimi anni e nei prossimi anni vedrà, non lontano, i lavori per le Olimpiadi invernali. Una soluzione di nuova costruzione si può acquistare con 4000 euro al mq e rende il 3% annuo lordo. Ma qui l’investimento è più legato alla riqualificazione dell’area e alla rivalutazione dell’immobile più che del rendimento ottenibile. Anche nella capitale questo budget permette di acquistare in zona Parioli dove un bilocale 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a frazionare l’investimento in modo da diversificarlo.
Per quanto riguarda i 
Del resto, la percentuale di 
In generale, la fascia di età più attiva sul mercato dell’investimento è quella compresa tra 45 e 54 anni, che compone il 30,7% del totale. Rispetto al 2019 si registra un calo della percentuale di 
Ad acquistare per investimento sono prevalentemente coppie e famiglie, che compongono il 73,9% sul totale degli acquirenti, mentre è single il 26,1% degli investitori. Anche nel 2019 si registravano percentuali simili.
Sul fronte 
Anche nel 2020 la tipologia preferita dai pensionati rimane il 
Anche gli acquirenti italiani hanno sempre apprezzato questo tipo di immobile, pur avendo 
Parliamo di tipologie che hanno spesso specifiche caratteristiche architettoniche che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione in grado di preservarle, per questo motivo i bonus sulle 
PUGLIA – In Puglia, una delle località gettonate dagli stranieri è sempre stata Locorotondo, terra di trulli e lamie, dove si è registrato un incremento di richieste di queste tipologie tipiche, da utilizzare come 
LAZIO – E’ il frusinate una delle aree riscoperte negli ultimi anni, ancora di più col lockdown, in particolare la Ciociaria. Primo fra tutti il comune di Arpino, conosciuto per aver dato i natali a Cicerone, ha conquistato il cuore di inglesi e americani e si conferma come uno dei luoghi preferiti per acquistare una seconda 
PIEMONTE – In Piemonte si sono riscoperti piccoli borghi, dove case che da tempo erano invendute sul mercato sono state acquistati da persone del posto sia come casa vacanza ma soprattutto come prima casa. Tra i tanti citiamo Giaveno, in provincia di Torino, dove da maggio ad agosto si è registrato un incremento delle richieste di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti con giardino e 
vendite di soluzioni indipendenti in Valsamoggia e nell’appennino parmense. I prezzi sono decisamente accessibili, e per una soluzione indipendente in campagna libera su 4 lati di 150 mq con 500-600 mq di giardino si spendono mediamente 150 mila euro se da ristrutturare, per arrivare anche a 400 mila euro se già ristrutturata.
Garda
LOMBARDIA – Anche in Lombardia la ricerca dei rustici è aumentata dopo il lockdown, e tra le zone interessate c’è sempre l’Oltrepò pavese. Interesse anche nelle campagne Bresciane e mantovane. L’introduzione del superbonus sta spingendo molti investitori ad acquistare per poi ristrutturare, ricavare porzioni di case e rivenderle. Una cascina in discreto stato in centro paese oscilla intorno a 400-800 euro al mq. Nelle campagne ci sono rustici più grandi, anche centinaia di mq, con giardino circostante da 2000 mq. Da ristrutturare partono da 60-70 mila euro. 
LIGURIA – Anche la Liguria offre possibilità di acquisto di rustici, nella Valpocevera dove si stanno indirizzando anche acquirenti di Genova che cercano soluzioni indipendenti a prezzi contenuti e l’entroterra imperiese. Nell’entroterra imperiese il mercato dei rustici ha avuto un’esplosione dopo il primo lockdown. Infatti, in estate c’è stata una forte richiesta di queste tipologie concentrate soprattutto nei borghi storici di Cipressa, Costarainera, Lingueglietta e Civetta. Si tratta di abitazioni tipiche in pietra e legno che si sviluppano su più livelli ed hanno pavimentazione in cotto e finiture in legno. Queste caratteristiche tipiche, oltre al fatto di essere situate in comuni con vincoli architettonici, fanno si che i costi di ristrutturazione si aggirino intorno a 1000 € al mq. Un rustico di 100-150 mq in buono stato si aggira intorno a 200-250 mila euro, e può arrivare a 350 mila euro se in ottimo stato.
Secondo l’analisi condotta dall’Ufficio Studi Tecnocasa dal 2010 ad oggi, limitato alle grandi città, evidenzia un picco dei 
Nei capoluoghi di provincia si rileva una media di 146 giorni, e nell’
Le stesse conclusioni vengono confermate dai dati forniti dall’ufficio studi di Tecnocasa, secondo i quali chi aveva la casa vacanza al mare, in montagna o al 
Tutti gli 
La contrazione dei flussi turistici è la causa principale di questa “strage” delle 
In difficoltà anche i negozianti del settore non food, che ha visto brand importanti del fast fashion chiudere punti vendita anche nelle grandi città che, da sempre, hanno rappresentato una piazza attrattiva. Hanno subito un impatto minore quelle realtà, anche locali, che hanno saputo integrare il punto vendita fisico con quello online per garantire acquisti in sicurezza.
Secondo i dati di Tecnocasa, oggi l’80% di chi cerca locali in 
Continua in questo settore un fenomeno, ormai consolidato da anni, che vede gli uffici, soprattutto quelli obsoleti e inseriti in contesti residenziali, sottoposti a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Si conferma la ricerca di spazi di rappresentanza nelle location più centrali, la preferenza per zone servite dalla metropolitana e da parcheggi, la scelta per immobili in buono stato, in strutture in grado di garantire efficienza energetica e, di conseguenza, una riduzione dei costi. Sempre più numerosi i professionisti che si associano per abbattere i costi o si spostano in strada, posizionandosi all’interno dei negozi.
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde. 
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli 
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di 
