Il 2020 resterà alla storia come l’anno del virus che ha distanziato gli uomini, messo in pausa parte della nostra vita che si è dovuta riorganizzare su più fronti. Fabiana Megliola (Tecnocasa): “La pandemia ci ha fatto riscoprire quello che spesso diamo per scontato, come l’abitazione”.
“La casa – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – è stata una delle riscoperte fatte durante il lockdown. Il confinamento forzato a cui siamo stati sottoposti ci ha fatto capire l’importanza dell’abitazione e delle sue caratteristiche. La ripresa del mercato immobiliare post lockdown, così come confermato anche dai dati dell’Agenzia delle Entrate riferiti al terzo trimestre del 2020, ci ha dato l’idea di questa rinnovata attenzione. Molti hanno apprezzato la casa in cui già vivono e altri, invece, hanno pensato di cambiarla realizzando acquisti migliorativi, indirizzati su immobili di metratura più ampia o dotati di spazi esterni. Questi ultimi sono stati particolarmente apprezzati nel lockdown primaverile”.
Il dinamismo e il desiderio di cambiare è stato confermato dalla velocità con cui si sono venduti gli immobili. Infatti, i tempi di vendita, nonostante la pandemia, a luglio erano ancora in contrazione e si sono portati a 112 giorni. Gli investitori si sono fermati durante il confinamento per capire cosa sarebbe successo, per poi rimettersi in moto in estate e a settembre, periodo in cui abbiamo segnalato una ripresa delle compravendite per investimento. I segnali positivi, iniziati a maggio, sono continuati fino a settembre ma l’arrivo della seconda ondata ha nuovamente rallentato il mercato.
“Gli incentivi per ristrutturare gli immobili – prosegue Megliola – sono apprezzati e, in qualche modo, stanno sostenendo il mercato dell’usato, mentre sul nuovo sembrerebbe confermata la tendenza che vede un adeguamento dell’offerta alle nuove caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti”.
La ripresa dei valori degli anni scorsi, soprattutto nelle metropoli, aveva determinato uno spostamento dei potenziali acquirenti nelle periferie e nell’hinterland delle grandi città alla ricerca di case dal prezzo più accessibile. Questo trend dovrebbe confermarsi anche alla luce dei nuovi desideri (spazi esterni e metrature più ampie) più facili da trovare fuori dalle metropoli. La tipologia signorile si conferma come il segmento meno intaccato dalla pandemia.
Nonostante il calo dei flussi turistici esteri, le località turistiche hanno tutto sommato tenuto grazie ad un turismo di prossimità che potrebbe continuare anche nel corso del 2021, confermando la maggiore attrattività delle località turistiche sulla scorta dell’attesa di un potenziamento dell’offerta generale riservata ai turisti.
“Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, che ha risposto più velocemente ai cambiamenti avvenuti, – spiega Megliola – ci aspettiamo una chiusura del 2020 con canoni in ribasso, soprattutto per la maggiore offerta presente sul mercato. Il 2021 potrebbe dare ancora segnali debolmente negativi e la ripresa si attende nel 2022. Su questo segmento è più difficile fare previsioni, perché incideranno il ritorno dei turisti e quindi la gestione degli short rent e il ricorso a smart working e didattica a distanza. In più, come per il mercato delle compravendite, si aggiungerà la tenuta del posto di lavoro. Più incertezze ci saranno e più si sarà propensi a scegliere l’affitto aumentando così la domanda”.
Fabiana Megliola
Sul versante mutui, non dovrebbero esserci importanti cambiamenti a livello di tassi di interesse, che resteranno ancora contenuti anche se bisognerà vedere quale sarà il comportamento degli istituti di credito. Secondo i dati dell’ufficio studi Tecnocasa, Il 2020 vedrà complessivamente compravendite in calo (tra 530 e 540 mila) e prezzi in diminuzione tra -3 e -1%. Il 2021 potrebbe vedere un recupero delle transazioni in tutte le realtà (a livello nazionale tra 550 e 560 mila e prezzi ancora in diminuzione (tra -2% e 0%). Questi ultimi potrebbero recuperare nel 2022. “Il punto cruciale da cui dipenderanno le sorti del mercato immobiliare – afferma Megliola – sarà la tenuta dell’economia e dei posti di lavoro sui quali, al momento, ancora non sono del tutto evidenti gli effetti della pandemia. Le incertezze ci sono, ed è difficile fare i conti con l’emergenza sanitaria e le aspettative legate anche all’arrivo del vaccino, ma più volte il mercato immobiliare ci ha sorpreso grazie al desiderio di acquistare casa che sembra invece resistere nonostante tutto”.
Concentrandosi su questo segmento di mercato, il 77% di esse ha acquistato l’abitazione principale, il 6,1% la casa vacanza e il 16,9% lo ha fatto per realizzare un investimento, quindi con la finalità di conseguire un reddito (una percentuale comunque interessante).
Spostandosi sul mercato delle locazioni, la ripartizione generale è la seguente: 39,7% è rappresentata da uomini, 31% da donne e 29,3% da coppie. Tra le donne che scelgono la locazione, il 60,9% è single, percentuale che scende al 56,1% tra gli uomini. La tipologia più affittata tra le donne è il bilocale con il 42,3%, a seguire il trilocale con il 27,4%.
Se si opta per i turisti, sarebbe opportuno valutare le località di mare, montagna e lago, oltre alle città turistiche, meglio ancora se ben collegate e con un’ampia offerta di servizi (piste ciclabili, centri benessere ecc.). Nelle grandi città meglio puntare alla vicinanza dei siti turistici più importanti o a quartieri ben collegati con questi ultimi.
Se miriamo agli studenti, invece, le zone da prendere in considerazione sono quelle vicine agli atenei, meglio ancora la sede universitaria è raggiungibile a piedi. Altro aspetto da considerare, il cui peso è aumentato soprattutto dopo la pandemia, è la presenza dei servizi (negozi, supermercati, ecc) all’interno dei quartieri.
Le tipologie immobiliari più acquistate con questa finalità sono il bilocale con il 35% delle preferenze, a seguire i trilocali (28,2%). Percentuali abbastanza invariate nel tempo.
Con l’arrivo del Covid, in primavera, gli investitori hanno rallentato, spesso si sono fermati, a causa del crollo dei flussi turistici e della diminuzione di studenti e lavoratori fuori sede complici il c.d. Dad e lo smart working.
Ampliando l’orizzonte temporale a nove mesi, gli acquisti per investimento si sono ripresi e, nelle grandi città, passano da 24,8% al 25%. Sono variazioni decisamente contenute ma che rendono l’idea di come questo target sia più sensibile alla pandemia. Ed è ancora più interessante notare come i cali maggiori di acquisti per investimento nei primi nove mesi dell’anno si siano avuti soprattutto nelle città del Nord Italia dove l’effetto della pandemia è stato più forte. Sarà interessante analizzare i dati che emergeranno a chiusura 2020 e inizi del 2021 per valutare gli effetti della seconda ondata.
Al numero di targa RMK69996, fino al 2019, risultava ancora l’intestazione di proprietà di una Alfa GT 2000 Veloce a Pasolini Pier Paolo. Pertanto, fino ad allora, non c’erano stati dopo di lui altri proprietari, non risultava nessuna copertura assicurativa dal Novembre 1975, non risultava nessuna cancellazione dal PRA o cessata circolazione. Finchè nel 2019 qualcuno ha nuovamente immatricolato la targa, come risultava anche dalle visure; finchè l’Alfa Romeo GT 2000 è stata ritrovata, ricomparendo in un garage in provincia di Varese dopo essere stata acquistata, ad inizio 2020, da un collezionista di auto d’epoca che pare sia intenzionato a riportarla in condizioni di restauro conservativo – l’auto, a quanto sembra, è in pessime condizioni generali – e ad affidarla ad un museo.
Di certo, stando alle cronache di questi giorni, il numero di telaio e la targa corrispondono, per cui è interessante ricostruire il percorso di questo ritrovamento così atteso. L’Alfa GT 2000 di Pasolini, utilizzata anche nella notte dell’omicidio, è rimasta a lungo all’interno del cortile della caserma dei Carabinieri di Ostia, con danni e tracce evidenti dell’omicidio che facevano dell’auto un irrinunciabile mezzo di prova. Nel 1981 le autorità emettono il permesso di demolizione, e l’attore Ninetto Davoli viene incaricato di portar l’Alfa GT al demolitore, dove rimane abbandonata – ma mai demolita – fino a quando un appassionato di auto palermitano la nota a Roma e l’acquista per una cifra modestissima.
E’ così che l’Alfa Romeo GT 2000 di Pasolini finisce in provincia di Varese. Secondo il settimanale online Formulapassion.it, il nuovo proprietario sarebbe intenzionato a restaurare l’auto, e ha dichiarato di “non avere alcuna intenzione di venderla, nonostante le valutazioni astronomiche di cui si è sentito parlare, ma di riportarla alle sue fattezze originali e magari restituirla alla collettività consegnandola alle istituzioni, a un museo, pur mantenendo la proprietà”. 
guida il presunto omicida, Pino Pelosi, che molto tempo dopo, prima di morire, ha raccontato pubblicamente la verità e la sua innocenza, tenuta a lungo nascosta per paura che i suoi familiari potessero essere oggetto di una vendetta trasversale. Pertanto, sembra che sul luogo del delitto sarebbe stata presente un’altra Alfa uguale a quella di Pasolini, ed è lecito oggi dubitare se la Alfa GT oggi ritrovata sia quella effettivamente guidata dai suoi carnefici ed usata per eseguire materialmente l’omicidio, oppure no. Secondo una testimonianza del 2010, infatti, la macchina che uccise Pasolini non era quella sua, bensì l’altra, e fu portata sporca di fango e sangue da due carrozzieri: il primo si rifiutò di lavorarci, il secondo accettò. Da lì in poi si persero le tracce anche della seconda Alfa GT.
tutti gli esemplari, e finirà per venderli solo se troverà il “pezzo rarissimo” dei propri sogni. Ma anche in quest’ultimo caso, privarsi di tutti i pezzi di valore per ottenerne uno solo di grandissimo pregio non rientra nel DNA del collezionista, il quale non riesce a staccarsi mai del tutto dalla fase di accumulo e dal sogno di possedere un “contenitore” con molti esemplari da ammirare, per esempio, nella propria pinacoteca personale o nel garage di auto d’epoca super-attrezzato.
investimenti alternativi, ed il rendimento medio è stato elevato nel tempo, attraversando due serie storiche ben distinte. La prima, lunghissima (dal 1900 al 1980 circa) ha garantito agli investitori – un segmento di elìte, in un mercato per pochi – un rendimento medio annuo del 17%. Nella seconda (dal 1980 ad oggi), caratterizzata dalla espansione del numero di collezionisti conseguente all’allargamento della fascia di “nuovi ricchi”, il rendimento è stato anche superiore.
fin dal Rinascimento. Molto semplicemente, le funzioni svolte bei secoli scorsi dai nobili e dai regnanti – il c.d. “endorsement” – che patrocinavano gli artisti emergenti, oggi vengono svolte dai grandi galleristi e dai fondi specializzati che operano nel Mercato Primario, all’interno del quale le opere dei giovani artisti più promettenti vengono messe in vendita per la prima volta e ricevono la loro quotazione iniziale.
Le dimensioni delle gallerie, inoltre, rappresentano i gradi di crescita del valore economico dell’artista e gli stadi della sua affermazione all’interno del mercato dell’Arte: quando egli approderà ad una galleria internazionale, la sua fama sarà ormai consolidata, ed il valore delle proprie opere salirà fino a stabilizzarsi nella fascia alta di mercato.
Primario che è ancora in corso. Inoltre, se durante la prima serie storica del mercato (1900-1980) la crescita degli artisti avveniva più lentamente – partiva dalla valorizzazione culturale delle opere e solo in un secondo momento arrivava a quella economica – negli ultimi quaranta anni, e soprattutto negli ultimi venti, il meccanismo di valorizzazione ha subito una drastica accelerazione, con artisti che bruciano le tappe e fanno carriere fulminanti per poi cadere, insieme alle proprie quotazioni, in un tempo altrettanto rapido.
Scompariranno le parole “fallimento” e “procedura fallimentare” e verranno sostituite da “liquidazione giudiziale” e “procedura di liquidazione giudiziale“. Tuttavia, al di là dei tecnicismi legali, sono convinto che questa riforma sia piuttosto importante, e francamente se ne sentiva la necessità. La logica ispiratrice è la salvaguardia dei beni aziendali, e soprattutto dell’azienda nella sua interezza, anche a tutela dei creditori.
che ha ispirato il legislatore “la crisi” viene definita come un fatto normale della vita dell’impresa. L’obiettivo della legge è quello di attivare delle “sentinelle” che possano intervenire già dai primi segnali, visto che nell’ambito dei processi di risanamento la tempistica è fondamentale. Viene data ampia importanza al ruolo degli amministratori, ma anche di sindaci e revisori; costituirà comportamento virtuoso la tempestiva comunicazione dello stato di crisi, che andrà fatta all’Organismo di composizione delle crisi d’impresa da costituirsi anche in collaborazione con le Camere di Commercio e le associazioni private. Sarà proprio compito di tale organismo trovare le migliori soluzioni per uscire dalle criticità, soprattutto alla luce dei danni diffusi causati dalla pandemia di Covid-19 alle attività ricettive. 
E’ bene sottolineare l’importanza dei sistemi interni atti al controllo ed al monitoraggio dei risultati gestionali, anche e soprattutto nell’ambito delle aziende alberghiere, che in alcuni casi ne sono prive. Infatti, un tema inerente gli scenari delle crisi d’impresa, fra i più discussi in questo ultimo periodo così pesante per il comparto, riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate. Il termine NPL (“Non Performing Loan”) è l’anglicismo che identifica questi crediti: crediti non performanti, deteriorati, non graditi; ma, al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.
problema, e cioè che quando un hotel arriva ad essere considerato tecnicamente un NPL, si tratta di un credito definitivamente deteriorato, spesso senza alcun valore. Un asset alberghiero valido, prima del suo deterioramento definitivo, trova sempre un’alternativa di mercato; pertanto, ciò che è destinato a diventare NPL alberghiero ha una sua particolarissima storia, oppure è davvero qualcosa che il mercato non considera allettante. Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale, ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte; ma il punto rimane lo stesso: un NPL alberghiero, nella quasi totalità dei casi, è un pessimo investimento.
Del resto, mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende“, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.
se rapportati ai valori generali presenti sul mercato. Per rendere vivace questo comparto, si dovrebbero introdurre regole decisamente diverse dalle attuali, intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all’acquisto di questi crediti. L’ambito che invece reputo particolarmente interessante consiste nell’essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , laddove sia possibile dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi (magari con un sano cambio della guardia che assicuri un nuovo corso gestionale).
La tenuta dei valori, nella prima parte del 2020, sembrerebbe confermare questo andamento. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti si sono riversati nelle località turistiche del Belpaese che, pur trovandosi orfano dei turisti internazionali, ha potuto beneficiare di un incrementato turismo di prossimità.
(passate da 50,7% a 51,2%) e famiglie con figli (34,2%) rimaste stabili.
Il mercato immobiliare milanese, però, sembra aver tenuto bene nel suo complesso. L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha individuato alcuni elementi su cui la città sta scommettendo, con grande energia, resilienza e anche dispiego non indifferente di risorse ed investimenti. Per esempio, Una macro-area che sta beneficiando dell’arrivo della linea 4 della metropolitana è quella di Vercelli – Lorenteggio, ma le aspettative legate ai migliorati collegamenti della metropolitana si avvertono anche nel quartiere di Tolstoj e in quello di Lorenteggio – Frattini. Quest’ultimo ha avuto un cambio generazionale e ha attirato acquirenti giovani alla ricerca di piccoli tagli, sia in acquisto sia in affitto.
Nell’area di Navigli – Famagosta si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4, che impatterà in particolare sul tratto oltre piazzale Negrelli, dove nascerà un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. Le aspettative legate all’arrivo della metropolitana blu si stanno avvertendo anche nelle zone maggiormente periferiche come viale Forlanini.
di tagli più ampi. L’intervento di riqualificazione di City Life così come le fermate della linea lilla fanno sentire i loro effetti, ed i prezzi continuano a salire in Piazza Firenze, via Giovanni da Procida e le zone limitrofe. Ottimo riscontro per le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life.
Le zone centrali della città, che avevano registrato nella prima parte dell’anno un incremento dei valori dell’1,8%, confermano oggi, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta. Qui si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.
Milano-Cortina è un successo per queste realtà, e in generale per l’Italia. Sono diversi gli studi che hanno sancito l’impatto positivo che avrà l’evento sulle aree interessate in termini di Pil, occupazione, infrastrutture e turismo. Per Milano è un’occasione ulteriore dopo quella dell’Expo i cui frutti si raccolgono ancora oggi. I giochi potranno essere un volano per i lavori di riqualificazione che sono già in corso nel capoluogo lombardo che continuerà così sulla strada già intrapresa.
In generale, chi può aspettare e non deve monetizzare immediatamente preferisce attendere tempi migliori, oppure dare attenzione agli artisti emergenti, molti dei quali presenti soprattutto nella piazza milanese, sui quali investire cifre abbordabili e scommettere su una crescita delle quotazioni nel lungo periodo. In particolare, ad emergere e dare continuità al proprio lavoro sono artisti molto originali e innovativi, capaci di creare un sistema autonomo di vendita delle proprie opere, senza l’ausilio di gallerie e/o mostre personali – bloccate dal Covid – e di reinventarsi quali artisti-imprenditori di sé stessi; tutto ciò, senza svilire il proprio apporto creativo e assicurando al pubblico una autentica produzione artistica originale ma a prezzi di vendita più bassi per il solo effetto della catena distributiva più corta. Uno di questi è certamente Marco Fratini, artista e pubblicitario siciliano che vive ed opera a Milano da circa trenta anni, il quale ha trovato la notorietà grazie ad una particolare tecnica riproduttiva che utilizza esclusivamente le celebri penne a sfera della Bic, l’azienda francese con sede a Clichy, fondata nel 1945 dal barone di origine torinese Marcel Bich (da cui ha origine il marchio).
delle opere (tutte realizzate a mano libera) non sono brevi. A posteriori, la costruzione del valore di ogni singola opera di Fratini poggia su alcuni elementi che il mercato mostra di apprezzare. Il primo è l’originalità: ogni singola opera è unica, e nasce da un unico scatto fotografico che poi l’artista riproduce fedelmente con le Bic nere, nei minimi particolari, esaltando le parti più intense del soggetto. Il secondo è il tempo: ogni opera (50 x 70, e soprattutto quelle di formato 100 x 70) ne richiede moltissimo, e non c’è spazio per riproduzioni in serie. Il terzo è la paternità: non c’è alcuna “produzione di bottega”, ogni lavoro è realizzato dalla mano dell’artista.
Da giovane si è trasferito dalla Sicilia a Milano, come è stato l’impatto con il nuovo ambiente creativo? 
preparare i bozzetti sui formati A4 dei lavori che poi sviluppavo con acrilici su grandi formati. Ed è così che ho iniziato a lavorare con la Bic sui formati A3, per poi passare al 50×70 e ai formati più grandi. Da allora è partito tutto. Era il Settembre del 2017, e la penna Bic, che al contrario di quanto si possa pensare è molto versatile, mi ha dato una certa notorietà in modo del tutto inaspettato.
Per il 2021 ho solo tanto da lavorare per i privati, che mi commissionano dei lavori con una certa regolarità, anche se non riesco ad assicurare tempi di attesa brevissimi. Peraltro, realizzare con le Bic un’opera all’altezza delle aspettative richiede un lavoro attento e frenetico, che concede poche pause. Le mie giornate lavorative sono lunghissime, per cui ho poco tempo per pensare ad uscite pubbliche. Tutto si vedrà in seguito, pensiamo a far passare questo brutto periodo.
