Dopo la fine del lockdown il mercato si è messo in moto velocemente, sorprendendo gli stessi operatori del settore. A fine anno faremo i conti con gli effetti della pandemia sull’economia e sull’occupazione, tuttavia la nuova ondata in corso rende difficile fare previsioni e stimare le conseguenze sanitarie ed economiche.
Di Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa
Ad inizio 2020 il Coronavirus ha messo in pausa le nostre vite innescando scenari imprevedibili a livello sociale, sanitario ed economico. Ha spiazzato certezze ed indotto cambiamenti repentini negli stili di vita degli italiani che si sono ritrovati all’improvviso costretti a chiudersi in casa, a lavorare in smart working, a familiarizzare con la DAD insieme ai figli e a trasferire la vita sociale su uno schermo.
Le città si sono improvvisamente svuotate dai cittadini e dai tanti turisti che ogni anno affollavano le nostre strade. E così le mura domestiche sono diventate veramente un rifugio, in grado non solo di difendere i nostri capitali ma anche la nostra salute e quella altrui. Stare a casa è diventato l’imperativo categorico e ha travolto il mercato immobiliare; un mercato che si era appena lasciato alle spalle un decennio di crisi che aveva ridimensionato prezzi e volumi, e che si stava lentamente riprendendo, ma che il Covid ha rimesso alla prova, facendogli rialzare la testa velocemente e reinventandolo in base ai cambiamenti imposti dalle circostanze.
Compravendite – Il primo effetto dell’emergenza sanitaria si è visto, in prima battuta, sul numero delle compravendite. Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tempi di vendita – I tempi di vendita attualmente si sono portati nelle grandi città a 112 giorni, nei capoluoghi di provincia a 149 gg ed infine a 154 gg nei comuni dell’hinterland delle grandi città. Tra le metropoli le tempistiche più lunghe si registrano a Bari (178 gg) e Verona (142 gg). Le città “più veloci” sono Milano (56 gg) e Bologna (57 gg). Rispetto ad un anno fa si registra un miglioramento per tutte le realtà, anche se da settembre iniziano ad esserci dei rallentamenti dovuti soprattutto ad una maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti.
Prezzi – Gli effetti della pandemia si sono iniziati a vedere sui prezzi, anche se solo nel 2021 si avrà il polso della situazione. Nel primo semestre del 2020 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite dell’1%. Si arresta così una crescita iniziata nel secondo semestre del 2017 e confermatasi nei semestri successivi. In tutte le grandi città si registrano prezzi in ribasso ad eccezione di Milano e Verona che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%. La città che ha visto la contrazione dei prezzi più importante è stata Genova con -4,4%. Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore, peggiorano le periferie e le aree centrali. Queste ultime in seguito alla contrazione degli investimenti soprattutto nella componente turistica, le prime per una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.
Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown. Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%. Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Adesso sono diventate maggiormente attrattive per chi è alla ricerca di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi.
Hanno tenuto l’hinterland di Milano, di Firenze e di Verona, quest’ultimo in particolare trascinato dalle località turistiche. L’analisi per aree geografiche evidenzia un decremento dei prezzi per le località del Nord (-0,9%), seguite da quelle del Sud Italia (-1,3%) e del Centro Italia (-2,2%).
Domanda, disponibilità di spesa e offerta – Il trilocale si conferma la tipologia più ricercata nelle grandi città, con un lieve aumento della concentrazione delle richieste tra gennaio e luglio 2020. Raccoglie infatti 41% delle richieste, seguito dal quattro locali con il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte. Si assiste ad un aumento dell’interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni (giardino, terrazzo).
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila € (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169 mila € e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249 mila €. A Milano si segnala un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila €.
L’analisi dell’offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4%. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali, mentre è in calo quella dei cinque locali. Questo trend è stato rafforzato anche dal Covid: è probabile che chi possiede degli appartamenti grandi decida di non venderli e che quelli presenti sul mercato siano assorbiti più velocemente. L’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia che penalizza i tagli più piccoli.
Analisi socio-demografica – L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, aggiornata a settembre, non rileva significative variazioni anche se rispetto ad un anno fa c’è stata una contrazione della componente ad uso investimento ed un aumento di acquisti di casa vacanza: dopo il lockdown infatti, in tanti si sono riversati sul mercato ad acquistare una casa al mare, in montagna e al lago mentre gli investitori che avevano intenzione di realizzare short rent si sono messi in attesa. Nei primi 9 mesi del 2020 si evidenzia una leggera flessione della percentuale di acquisti per investimento, che si attesta sul 16,8% contro il 17,5% registrato nello stesso periodo del 2019.
Mercato delle locazioni – Il segmento delle locazioni è quello che è stato maggiormente impattato dalla pandemia. La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all’affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierandone i valori.
Nel primo semestre del 2020 i canoni di locazione delle grandi città sono in diminuzione: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e per i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna, Roma e Firenze le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto la diminuzione di inquilini e la contrazione dei flussi turistici. Nei capoluoghi di provincia si segnala un aumento dei canoni di locazione dello 0,3% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali. L’analisi sui contratti di locazione evidenzia che c’è stata una contrazione di quelli stipulati per motivi di studio e lavoro. Interessante il dato che vede un leggero aumento dei contratti transitori e a canone concordato che ora rappresentano il 18,8% ed il 30,8%.
Previsioni – Per la fine dell’anno, nonostante un mercato che sembra essersi rimesso in moto grazie anche ai mutui convenienti, ci aspettiamo una contrazione di almeno 100 mila compravendite rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa. Inoltre, il nuovo trend della domanda che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo che, soprattutto nelle grandi città, sono difficili da reperire.
In definitiva, in questi mesi appena trascorsi abbiamo comunque visto un mercato immobiliare vivo, che esiste. L’auspicio è che resista ancora.
L’emergenza sanitaria ha segnato in modo importante il mercato delle locazioni, che nei primi 9 mesi del 2020 evidenzia un calo della percentuale di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e da studenti universitari. I lavoratori fuori sede passano dal 25,9% del 2019 all’attuale 23,3%, gli studenti passano dal 6,0% al 4,4%. Un forte impatto sui numeri è dovuto al periodo di lock-down, allo smart working e alla chiusura degli atenei, fenomeni tutt’ora presenti ed in evoluzione. Queste problematiche hanno impattato anche sulla scelta dei contratti stipulati che, nonostante la diminuzione di lavoratori e studenti, segnalano un aumento delle percentuali di contratti a canone concordato ed a carattere transitorio. Molti proprietari, infatti, stanno optando per tipologie contrattuali più flessibili in attesa di capire come evolverà il mercato delle locazioni nei prossimi mesi.
In conclusione, l’analisi delle compravendite e delle locazioni evidenzia un mercato in buona salute che, in seguito all’emergenza sanitaria, ha segnalato alcune nuove tendenze. Bisognerà comunque aspettare i prossimi mesi per scoprire se si tratta di trend temporanei oppure se stiamo effettivamente assistendo ad importanti cambiamenti delle abitudini di acquirenti ed inquilini.
Alla luce dei tassi bancari sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, in molti si sono riaffacciati sul mercato del credito per negoziare con gli istituti condizioni più favorevoli, e generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti. Questa tipologia di operazioni nel primo semestre dell’anno ha generato quasi 4,9 mld di volumi erogati dalle banche, con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.
Tassi di interesse: tipologie e andamento. Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. L’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) è ulteriormente sceso e pari a -0,49% (settembre 2020), mentre l’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) diminuito ed è pari a 0,06% (settembre 2020). Rispetto al 2019, c’è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% a un 83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa da un 21% dello scoro anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il CAP. 
Mutuo: durata, importo e scopo. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile.
Andamento consistenze. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione: nel secondo trimestre 2020 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre con 336.199 milioni di euro. E’ dal terzo trimestre del 2015 che lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza. Il passo con il quale aumentano le consistenze è comunque in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione, anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +2,5% su base annua (+0,50% su base trimestrale).
Il trend generale nel 2021 dipenderà molto dall’andamento della domanda, sia nella sua componente di acquisto, che nelle operazioni di surroga e sostituzione. Molto dipenderà anche dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.
Dal punto di vista economico, quindi, l’opera d’arte è del tutto simile ad un prodotto qualsiasi, ma nel suo caso bisogna osservare alcuni passaggi fondamentali per arrivare alla formazione del prezzo di scambio e del suo valore futuro. In particolare, la filiera produttiva e distributiva delle opere d’arte contempla un insieme di ruoli e azioni che si svolgono in questo ordine di successione:
Pertanto, ogni artista, ad inizio carriera, ha di fronte a sé un lungo percorso in cui, oltre alla produzione personale e alla speranza di un mecenate che lo sostenga, deve trovare recensione all’interno di testi critici, monografie, bibliografie, cataloghi, mostre prestigiose, fiere, fino ad arrivare ai musei e, prima ancora, al contatto con i collezionisti più importanti. Solo a più di metà di questo cammino l’artista troverà finalmente quotazioni ufficiali certificate da esperti, e potrà essere scambiato nelle aste e nelle gallerie che contano in base al suo “coefficiente di quotazione”.
Il vero collezionista, quello che concilia passione per l’Arte con l’attenzione al valore, si specializza su un determinato periodo o su uno specifico artista, diventando egli stesso il gestore di una sorta di Art Fund personale.
Con il Crowdfunding, il carattere partecipativo dell’investimento in Arte diventa ancora più percepibile. Infatti, chi partecipa è essenzialmente un soggetto che investe in un vero e proprio progetto artistico, con l’ambizione di diventare collezionista delle opere – generalmente di artisti c.d. emergenti – sulle quali sta puntando. Il pregio del Crowfunding è quello di rendere più trasparenti le dinamiche dell’intera catena creativa e finanziaria dell’Arte, rendendola slegata dal possesso fisico. Questa modalità di investimento coinvolge molto le classi più giovani e ponendo le basi per una crescita del mercato stesso, appiattito com’era dagli scambi tra “pochi eletti” e diventato terreno fertile per miti e leggende.
Abbastanza invariata la percentuale degli studenti, molto probabilmente perché l’analisi è riferita alla prima parte dell’anno mentre questo target si muove in genere a settembre. Verosimilmente gli effetti della contrazione su questa categoria di inquilini si vedrà nel secondo semestre del 2020. 
Interessante anche i dati sul contratto a canone concordato che potrebbe rivelarsi una buona soluzione per inquilini timorosi degli effetti del lockdown e proprietari che ottengono un vantaggio fiscale e una maggiore possibilità di “sostenibilità” del contratto stesso grazie ai canoni calmierati.
A seguito dell’epidemia di Covid-19, in particolare, è scresciuta la domanda di abitazioni indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, come già evidenziato da tutti i maggiori network immobiliari nelle scorse settimane. I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota degli agenti intervistati, infatti, prevede che la pandemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
In Franciacorta non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, e mediamente si parte da minimo 200.000 € per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. Relativamente ai rustici, in Franciacorta dopo il lockdown si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa, ma l’offerta è diminuita nel corso degli anni. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. Sui rustici si muovono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza, che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end.
Il mercato che non ha risentito degli effetti della pandemia è quello dei vigneti di qualità nelle zone di produzione del Barolo e del Barbaresco. In queste zone troviamo i “cru”, terreni particolarmente pregiati per esposizione, composizione del terreno e menzioni speciali. Ad esempio il Barolo, che può essere prodotto dal vitigno nebbiolo in soli 11 comuni, ha portato i prezzi dei vigneti ad una “forbice” che va da un minimo di 600.000 € all’ettaro ad un massimo di 3 milioni di euro (ed oltre) per le posizioni ed esposizioni migliori.
Gli acquirenti stranieri, invece, hanno in genere una disponibilità di spesa più cospicua rispetto agli acquirenti italiani e prediligono le soluzioni più defilate. Il driver di scelta più importante è la posizione dell’immobile e naturalmente la sua panoramicità. Meno importante lo stato di manutenzione dell’immobile. Le zone più ambite sono quelle a ridosso dei comuni più importanti quali Barolo, Monforte, Castiglione, La Morra. A titolo di esempio un immobile di 200 mq con circa 300 mq di spazio esterno può oscillare da 350 a 400 mila €.
L’introduzione del bonus del 110% sta orientando molte richieste verso gli immobili da ristrutturare con possibilità di fare la piscina. Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.
Nel dettaglio, i pensionati nel 70,9% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 20,2% dei casi hanno investito ed infine l’8,9% ha optato per la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa, pertanto, diminuiscono le percentuali di acquisti per investimento e di case vacanza, contrazioni determinate anche dall’emergenza sanitaria che ha interessato il primo semestre del 2020 ed è tutt’ora in atto: in un anno gli acquisti per investimento sono passati dal 24,0% all’attuale 20,2%, mentre gli acquisti di case vacanza sono passati da una percentuale del 10,3% a quella attuale dell’8,9%.
Le compravendite dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (39,4%), seguiti dai bilocali (24,7%) e dai quattro locali (16,5%); ville, villette, rustici, case indipendenti e semi-indipendenti compongono insieme il 11,3% degli acquisti. Rispetto al primo semestre del 2019 si nota una diminuzione della percentuale di acquisti di bilocali che passano dal 28,5% all’attuale 24,7%, mentre aumenta la percentuale di compravendite di trilocali che passano dal 37,2% al 39,4%. In aumento anche la percentuale di acquisto di 4 locali, e ciò fa delineare una certa propensione all’acquisto di tipologie più ampie rispetto ad un anno fa. Anche in questo caso, il trend legato alla pandemia ed al periodo di lockdown ha spinto verso l’acquisto di abitazioni più ampie.
Dalla stessa analisi di Tecnocasa è possibile estrapolare i dati relativi alle compravendite di nuda proprietà, dai quali risulta che l’80,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età, o ancora per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
Gli acquirenti di nuda proprietà, di contro, si concentrano soprattutto nelle fasce di età comprese tra 18 e 54 anni (77,2%), mentre solo il 22,8% ha un’età superiore a 54 anni. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 44,1% delle preferenze, seguono i bilocali con il 20,6%, mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si attestano al 14,7%, percentuale in aumento rispetto al primo semestre del 2019 (quando si fermavano al 7,0%), a conferma di una maggiore propensione verso le tipologie indipendenti e semi-indipendenti aumentata in occasione del periodo di lockdown. 
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
