Anzio è in testa alla classifica stilata da Casa.it delle dieci località turistiche più cercate nel 2022 tra le località di mare. Al secondo posto Sanremo e al terzo Rapallo.
Nel 2022 le località turistiche che si affacciano sul Mar Tirreno si confermano in cima alle preferenze delle ricerche delle case al mare da comprare o da prendere in affitto, seguite da quelle sul Mar Ligure e sul Mar Adriatico. Casa.it ha analizzato i volumi di ricerca sul sito e sull’app nel 2022 delle case al mare in vendita e in affitto nelle varie località turistiche italiane e ha individuato la classifica delle prime dieci.
È Anzio (RM) la località più cercata sia in affitto che in vendita. Al secondo posto, si posiziona Sanremo (IM) che nel 2021 era prima, e al terzo Rapallo (GE) che sale di due posizioni rispetto all’anno precedente. Al quarto posto si classifica Comacchio (FE) che guadagna tre posizioni rispetto al 2021, al quinto Chiavari (GE) che scende di una posizione, al sesto Scalea (CS) che sale di ben trentaquattro posizioni rispetto al 2021, al settimo Terracina (LT) che nei due anni precedenti era terza, all’ottavo Monopoli (BA) stabile, al nono Camaiore (LU) che guadagna undici posizioni rispetto all’anno precedente, e al decimo Piombino (LI) che sale di tredici.
Interessante analizzare le due classifiche specifiche- vendita e affitto – e studiare le differenze con la classifica generale. Per quanto riguarda le case al mare in vendita, infatti, le preferenze vengono confermate in modo pressocchè identico: Anzio è la località turistica più gettonata, Sanremo è seconda e Rapallo è terza. Scalea è quarta e sale di ventinove posizioni rispetto all’anno precedente, Comacchio è quinta (+1), Terracina è sesta (-3), Piombino è settima (+9), Camaiore è ottava (+9), Ostuni (BR) è nona (+2) e Ladispoli (RM) è decima (-5). Per la ricerca delle case al mare in affitto, invece, al primo posto della classifica troviamo Chiavari, stabile rispetto al 2021, al secondo posto Sanremo, anch’essa stabile, al terzo posto Varazze (SV) che sale di tre posizioni. Al quarto posto si posiziona Giugliano in Campania (NA) stabile, al quinto Petrosino (TP) che sale di oltre duecentocinquanta posizioni, al sesto Borghetto Santo Spirito (SV) (+42 posizioni), al settimo Pozzuoli (NA) (+4), all’ottavo Rapallo (-1), al nono Anzio (-4), al decimo Loano (SV) (+11).
Nelle dieci località turistiche di mare più cercate del 2022, l’appartamento si conferma la tipologia più cercata, seguito dalla villa, come nell’anno precedente. Al terzo posto troviamo la casa indipendente, che supera la villetta a schiera che nel 2021 era terza. Le case al mare più cercate hanno una metratura tra 51 e 100 mq come nel 2021. Seguono quella da 26 a 50 mq e da 101 a 150 mq. I tagli di appartamento più richiesti in queste località vedono il trilocale al primo posto, il bilocale al secondo e il quadrilocale al terzo. Le case al mare in vendita più cercate rientrano nella fascia di prezzo tra 100.001 e 200.000 euro, seguite da quelle da 50.001 a 100.000 euro, come nel 2021. In terza posizione le case nella fascia fino a 50.000 euro, e in quarta quelle tra 200.001 a 300.000 euro.
Le case al mare in affitto più richieste, invece, hanno un prezzo da 401 a 600 euro a settimana, seguite da quelle da 601 a 800 euro e da 201 a 400 euro.
Nel 2022, la BCE ha applicato aumenti sui tassi di interesse che stanno proseguendo anche nell’anno in corso; l’ultimo lo scorso 2 febbraio, quando il tasso base è stato portato al 3 per cento. Al contempo, la BCE ha annunciato nuovi interventi simili per i prossimi mesi, a ritmo costante, fino a quando non si tornerà a raggiungere un livello di inflazione di circa il 2%. Inoltre, le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Questi interventi si riflettono sia sui tassi di interesse medi per nuovi prestiti alle imprese, sia sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.
Secondo i dati elaborati da 24MAX, la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto immobiliare; in lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. “La scorsa estate l’interesse degli acquirenti si stava progressivamente orientando verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B), ma a fine anno il fisso è diventato simile al variabile causando una repentina inversione di tendenza a vantaggio del fisso”, commenta Riccardo Bernardi (nella foto, Chief Development Officer di 24MAX) a latere dell’analisi delle transazioni, secondo la quale il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nel 2022 è coniugato, mentre il 42,5% è single, con una prevalenza degli uomini (58,7%) sulle donne (41,3%). In calo le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,4% rispetto al 9,8% del 2021; stabile nel corso dell’anno anche la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,1%, e dei vedovi, che si attesta all’1,4% dopo la riduzione di quasi un punto percentuale registrata rispetto al 2021.
Analizzando il panel per fasce d’età, i dati evidenziano una sostanziale parità tra la fascia 35-44 anni e 25-34 anni che quotano rispettivamente il 30,5% e il 30,3% su base annua, con una crescita di circa 5 punti percentuali della categoria dei più giovani, che nel 2021 si attestava al 25,1%. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,1%, e della fascia 45- 55 anni, che rappresenta il 21,2%. In diminuzione di 4 punti percentuali gli over 55, che si attestano al 14,9%. L’Ufficio Studi di 24MAX fornisce anche dati inerenti alla tipologia di contratto lavorativo di chi ha acceso un mutuo nel corso del 2022. La netta maggioranza (78,1%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8,3%). In calo di oltre 2 punti percentuali rispetto al 2021 il dato relativo ai lavoratori a tempo determinato (4,7%) e dell’1,7% quello dei pensionati (5,1%).
Relativamente alle previsioni per il 2023, c’è da dire che il biennio 2020-2021 è stato caratterizzato da un dinamismo fin troppo esuberante, frutto di un mix di ingredienti ormai noti, a partire dai tassi ai minimi storici unitamente alla rilassatezza delle banche rispetto ai requisiti richiesti per ottenere un mutuo, fino alle agevolazioni governative e alle nuove esigenze abitative nate dalla pandemia. Per il 2023, invece, si prevede una contrazione delle transazioni di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019. “L’andamento del real estate residenziale, ovviamente, avrà ricadute sul mercato creditizio. La contrazione prevista per il mercato immobiliare implicherà ovviamente una leggera riduzione dell’erogato da parte delle banche”, afferma Marco Boidi (nella foto), Head of Sales Network di 24MAX. In particolare, per il primo semestre 2023 sono previsti nuovi aumenti da parte della BCE, con ricadute sull’economia delle famiglie con mutui a tasso variabile. Si tratta di uno scenario che sta favorendo un ritorno al tasso fisso, che congela le condizioni allo status quo e risponde anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo.
Nel nostro Paese, secondo i dati rilasciati da Banca d’Italia, i prestiti ai privati hanno rallentato, risentendo dell’indebolimento della domanda delle famiglie per l’acquisto di abitazioni e di una moderata restrizione delle condizioni di offerta. Per il 2023 si prevede un rallentamento del PIL, seguito da un ritorno alla crescita nel biennio successivo, a fronte di una contrazione dell’inflazione. L’incertezza connessa con la prosecuzione del conflitto in Ucraina e con le condizioni finanziarie più restrittive si ripercuotono sulla spesa per investimenti e sulle prospettive del settore immobiliare e creditizio. Anche i consumi delle famiglie – che nel 2022 hanno riflesso il ritorno alle abitudini di spesa precedenti la pandemia – nell’anno in corso risentirebbero con maggiore intensità degli effetti negativi dell’elevata inflazione e del deterioramento generale della fiducia.
Come si comporterà il mercato immobiliare di fronte a questo scenario complessivo? Negli ultimi anni, il mercato residenziale ha messo a segno risultati da record, ma dalla seconda metà del 2022 si è iniziato a registrare un rallentamento che proseguirà anche nel 2023. Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse. “Per il 2023 non prevediamo una vera crisi immobiliare perché, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Il rallentamento previsto per il prossimo biennio presenterà grandi sfide, ma offrirà anche interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”.
Su tutto, si delineano nuovi desiderata tra i compratori, frutto dello scenario in cui stiamo vivendo. Da un lato, i rincari energetici hanno reso più appealing gli immobili green con prestazioni efficienti e sostenibili; dall’altro, lo smart working è diventato ormai strutturale e determina un interesse crescente per la connettività che deve essere garantita per rete fissa e mobile. La ricerca di immobili con specifici requisiti sarà uno dei fattori che sosterrà le compravendite immobiliari, così come gli investitori esteri interessati al nostro Paese.
Negli ultimi 10 anni le percentuali di acquisto per investimento si sono mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, si tratta di un’oscillazione contenuta che evidenzia come la componente “investimento” sia sempre ben presente nel panorama immobiliare italiano. I livelli minimi si erano toccati nel 2014-2015 e nel 2020-2021, in quest’ultimo caso in seguito all’arrivo della pandemia. Il 17,5% registrato nel 2022 determina un ritorno ai livelli del 2012 e del 2016, ed è una soglia che si era superata solo tra il 2017 e il 2019, anni in cui gli acquisti per investimento erano spinti anche dal fenomeno degli short-rent determinato dall’aumento dei flussi turistici nel nostro Paese.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 24,9%. Anche in questo caso si registra un aumento rispetto al 2020 e al 2021 quando ci si fermava al 24,4% e al 23,2%. Tra le grandi città italiane è Napoli quella che nel 2022 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 35,8% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Palermo (32,7%), Bari e Verona (29,7%). A Firenze gli acquisti per investimento compongono il 23,9% delle transazioni, a Milano il 23,5%. Sotto il 23% Genova, Torino, Bologna e Roma. Anche nel 2021 Napoli e Palermo si piazzavano in cima alla classifica. Tutte le grandi città italiane evidenziano percentuali di investimento in aumento rispetto al 2021, a eccezione di Bologna e Napoli, con quest’ultima che rimane comunque in testa a questa classifica.
In generale in Italia la fascia di età più attiva sul mercato dell’investimento è quella compresa tra 45 e 54 anni e compone il 28,8% del totale. Nel 2020 e nel 2021 si evidenziava una contrazione di acquisti da parte di investitori over 65, mentre nel 2022 la percentuale torna a crescere attestandosi al 14%. Anche nel 2022 la tipologia più scambiata per investimento rimane il bilocale con il 36,3% delle scelte, a seguire il trilocale che arriva al 26,8%. Percentuali simili si registravano anche negli anni precedenti. Le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, dopo l’aumento di compravendite del 2021, tornano ai livelli del 2020 attestandosi al 13,2%.
Ad acquistare per investimento sono prevalentemente coppie e famiglie che compongono il 71,2% sul totale degli acquirenti, mentre sono single il 28,8% degli investitori. Negli ultimi anni si evidenzia un progressivo aumento della percentuale di acquisti da parte di investitori single, che passano dal 25,8% del 2019 fino ad arrivare al 28,8% del 2022. La maggior parte degli acquisti per investimento avviene in contanti (86,0%), mentre solo il 14,0% degli investitori ricorre al credito bancario. Nell’ultimo anno si assiste ad una ulteriore diminuzione della percentuale di acquisti con mutuo, infatti il progressivo aumento dei tassi di interesse spinge gli investitori a comprare senza l’ausilio degli istituti di credito.
L’inflazione in crescita, infatti, nel primo periodo del 2022 ha spinto l’acceleratore degli investimenti sul mattone per via della paura diffusa di una erosione del valore reale dei risparmi. Successivamente, via via che le banche centrali mettevano in atto la loro politica di contenimento dell’inflazione, aumentando i tassi di interesse, il rendimento dei titoli obbligazionari scendeva così tanto da rendere le obbligazioni – fino a novembre 2021 “snobbate” per via dei rendimenti effettivi prossimi allo zero o addirittura negativi – nuovamente appetibili. Oggi, infatti, il rendimento del BTP decennale è vicino al 4% (3,67% netto, senza reinvestimento delle cedole), e la sua attrattiva diventa più forte se consideriamo le imposte da pagare sui redditi da locazione e soprattutto il rischio di morosità dell’inquilino, pari in alcune regioni anche al 50% dei contratti in essere.
Relativamente all’investimento immobiliare, l’unico segmento che si avvicina alle obbligazioni è quello degli immobili da destinare a ricettività turistica sia nelle città più attrattive che nelle località di vacanza più conosciute e meglio organizzate del territorio italiano. A parte questo, la possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. Secondo Tecnocasa, i rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane la media si attesta intorno al 5,1%, e le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,3%, Palermo con il 6,1% e Verona con il 6,0%.
Nel 2022, il Nord Italia ha raccolto il volume più elevato di ricerche, seguito dal Centro, dal Sud e dalle Isole, confermando la classifica del 2021. A livello di regioni, la Lombardia è stata quella dove le ricerche di case sono state più elevate, seguita dal Lazio e dalla Toscana, come nell’anno precedente. Come province, nel 2022 Roma è al primo posto, Milano al secondo (l’anno precedente era in testa alla classifica). Torino mantiene la terza posizione, come nel 2021. Per quanto riguarda le città, le prime due posizioni in classifica sono invariate rispetto al 2021 con Roma al primo posto e Milano al secondo, mentre cambia la terza posizione con Genova che sale di una posizione e supera Torino, che nel 2021 era al terzo posto.
Tra i comuni non capoluogo di provincia, nel 2022 Anzio, in provincia di Roma, ha ottenuto i volumi di ricerca più elevati, seguito da Sanremo, in provincia di Imperia, e da Busto Arsizio, in provincia di Varese. Tra i comuni con meno di 100.000 abitanti, nel 2022 Anzio è al primo posto per volumi di ricerca, seguito da Savona e Sanremo. L’appartamento è sempre la tipologia più cercata, seguita dalla casa indipendente, che rispetto al 2021 guadagna una posizione, e dalla villa che, invece, perde una posizione. La classifica delle metrature resta invariata rispetto al 2021, con al primo posto quella dai 51 ai 100 mq, al secondo posto quella dai 101 ai 150 mq e al terzo posto quella dai 151 ai 250 mq.
Per quanto riguarda il numero di locali degli appartamenti, il trilocale è sempre il taglio più cercato, seguito dal bilocale e dal quadrilocale. Per quanto riguarda le case in vendita, la classifica dei prezzi più cercati non subisce variazioni rispetto al 2021, con la fascia da 100.001 euro a 200.000 euro al primo posto, seguita da quella da 50.001 euro a 100.000 euro al secondo posto e da quella da 200.001 a 300.000 euro al terzo posto. Per le case in affitto, come nel 2021, le ricerche si concentrano soprattutto sulle case con canone mensile da 401 euro a 600 euro, ma, a differenza del 2021, la fascia da 601 a 800 euro è al secondo posto, e quella da 201 euro a 400 euro, che era al secondo posto nel 2021, è al terzo.
Secondo le ultime indagini dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel 2022 occorrono 6,9 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città con il maggiore numero di annualità, 13,2. Il capoluogo lombardo con un prezzo medio di 4138 € al mq si conferma la città più costosa d’Italia in cui occorrono ben 13,2 annualità di stipendio. Seguono la Capitale con 9,2 e Firenze con 9,1 annualità. Le città dove servono meno annualità di stipendio sono Palermo e Genova (rispettivamente con 3,6 e 3,3).
Andando indietro nel tempo, gli anni in cui occorrevano più annualità per acquistare casa furono il 2006 e il 2007, quando i tassi di crescita dei prezzi toccarono l’apice. All’epoca la città più costosa dove occorrevano più anni di lavoro per pagare la casa era Roma con 14,8 annualità, seguita da Milano con 14 annualità e da Firenze con 12,5 annualità. Dal 2008 in poi, in concomitanza con la crisi del mercato immobiliare, le annualità per acquistare casa diminuiscono nel tempo fino al 2017 quando, in seguito alla ripresa dei valori immobiliari, iniziano a volerci più anni di stipendio. Nel 2019 Milano balza in vetta alla classifica diventando la città più costosa dove occorre destinare all’acquisto della casa ben 11 anni di stipendio; ad oggi il trend si conferma. Balza all’occhio Genova che nel 2020 tocca il minimo delle annualità per acquistare casa (3,3) a causa della forte perdita di valore che la città sperimenta dal 2007, un calo che è andato avanti nel tempo. Nel 2007 a Genova occorrevano 7,7 annualità. 
Secondo lo studio, gli anni di pandemia hanno portato ad un profondo cambiamento nei desideri delle persone e nel loro approccio alla ricerca della casa, e ciò è confermato dai risultati della, fornendo l’identikit della casa ideale: grande, già abitabile, in periferia, vicina a negozi e servizi e agli spazi verdi, con garage, luminosa e con riscaldamento autonomo. “Questa indagine – commenta Daniela Mora, Head of Consumer & Brand Marketing di Casa.it – “mostra come cambia la domanda di chi cerca casa, ed è utile ad intercettare i trend interessanti per il mercato e per i professionisti del Real Estate”. La visita online delle case prima della visita di persona, per esempio, è diventata normalità, soprattutto tra le fasce più adulte. L’86% degli utenti intervistati da Casa.it, prima di visitare di persona una casa la visiterebbe online, con un dato stabile rispetto alle due rilevazioni precedenti, ed è la fascia 65+ quella con la propensione più elevata alla visita online delle case con il 92%, seguita da quella dai 45 ai 54 anni con l’89%.
L’acquisto della casa è il motivo principale per cui le persone cercano una nuova casa oggi. Infatti, l’86% delle persone intervistate da Casa.it vuole acquistare una casa e il 14% è interessato ad una casa in affitto. L’interesse per le case in vendita è maggiore nelle fasce d’età 35-44 e 55-65 anni, dove il 90% degli intervistati in queste fasce cerca una casa da acquistare, mentre quello per le case in affitto è più alto, oltre che nella fascia 18-25 anni (37% degli intervistati) anche in quella 65+ (18% degli intervistati). In particolare, l’acquisto della prima casa e la sua sostituzione restano i principali motivi per cui le persone oggi vogliono comprare casa. Il 31% degli intervistati comprerebbe per possedere una casa per la prima volta (-8% rispetto al 2021), il 30% per sostituire la prima casa per una più grande (+6%) e il 12% per sostituire la prima casa per una più piccola. L’acquisto per investimento, invece, resta su un valore del 10% simile a quello registrato nelle rilevazioni precedenti. 
L’affitto è principalmente una scelta provvisoria in attesa dell’acquisto e legata a motivi di lavoro. La maggior parte di chi intende prendere in affitto una casa oggi la considera una scelta momentanea in attesa di acquisto (22%). Seguono i motivi di lavoro con il 19%, la libertà di poter cambiare appartamento e indirizzo a seconda delle necessità con il 14%, il disinteresse verso la proprietà della casa con l’11%, la necessità di familiari con il 9%, la possibilità di verificare la piacevolezza della città/quartiere con l’8%. Meno rilevanti l’affitto di una casa vacanze (3%) o i motivi di studio (2%). 
La classifica delle tipologie più richieste vede al primo posto l’appartamento, che ha raccolto il 41% delle preferenze, la casa indipendente al secondo posto con il 25% e l’attico-mansarda al terzo posto con l’8%. Per tutte le fasce d’età l’appartamento è la tipologia preferita; la casa indipendente ha raccolto preferenze superiori alla media nelle fasce 18-25 (26%), 26-34 (27%), 35-44 (30%) e 45-54 (27%), mentre l’attico-mansarda ha raccolto preferenze superiori alla media presso le fasce più adulte: 55-65 anni (11%) e 65+ (10%). In cima alle preferenze c’è il trilocale, seguito dal quadrilocale e dal penta locale.
Su tutto, la casa ideale dovrebbe essere grande: l’89% delle persone intervistate da Casa.it desidera case di ampia metratura: il 33% vorrebbe che la propria casa avesse trilocali, il 30% 4 locali e il 26% 5 locali o più, con una crescita del +1% rispetto alla rilevazione precedente per i quadrilocali e per i pentalocali. Con il 10% delle preferenze, cala di due punti la percentuale di persone che desidera un bilocale, mentre restano stabili i monolocali con l’1%. Per quanto riguarda le fasce d’età, i trilocali raccolgono le preferenze maggiori tra i 26-34enni (40%), i 4 locali tra i 35-44enni e 45-54enni (32%), i 5 locali o più tra i 35-44enni e 45-54enni (30%). I bilocali raccolgono le preferenze più elevate tra le fasce d’età agli estremi, 18-25 anni (17%) e +65 anni (13%).
Le persone preferiscono case già abitabili o nuove. Infatti, nonostante i bonus messi a disposizione per le ristrutturazioni, la percentuale di persone che vorrebbe acquistare una casa da ristrutturare resta al 12%, in calo di un punto rispetto alla rilevazione precedente. È netta la preferenza per case già abitabili con il 63% delle risposte (+2% rispetto all’anno scorso) e per le case nuove con il 25% (-1%). La netta preferenza per le case già abitabili è trasversale a tutte le fasce d’età, le case nuove sono preferite soprattutto dai più giovani, 18-25 anni (33%) e 26-34 anni (30%), mentre è la fascia 55-65 anni ad avere la preferenza più alta per quelle da ristrutturare (15%).
La ricerca della casa è concentrata soprattutto in periferia, con il 41% delle preferenze. Segue il centro (28%), le località di mare (13%), i piccoli borghi (11%), i paesini in montagna (4%) e le località sul lago (3%). Ad avere una preferenza più alta per la periferia sono per lo più i giovani adulti che vanno dai 18 ai 44 anni con una preferenza per la periferia del 50% per i 18-25enni, del 61% per i 26-34enni e del 50% per i 35-44enni. La preferenza più alta per il centro appartiene alle fasce 18-25 anni (36% degli intervistati), 45-54 anni (29%) e 55-65 anni (28%). La fascia d’età maggiormente interessata ai piccoli borghi è quella 45-54 (13%), quella più interessata alle località di mare quella degli ultrasessantacinquenni (25%).
La vicinanza a negozi e servizi risulta importantissima per chi cerca casa, con il 57% delle risposte raccolte e con una crescita del +3% rispetto alla rilevazione precedente. Seguono a poca distanza le preferenze verso gli spazi verdi, giardini e parchi con il 55% (+2%), i supermercati con il 50% (+2%), i mezzi pubblici con il 41% (+2%), il luogo di lavoro con il 26% (-1%) e, non meno importante, i luoghi per il tempo libero (con il 26%), che salgono di 3 punti rispetto alla rilevazione precedente e superano la preferenza verso la vicinanza alla scuola, che scende di 2 punti percentuali.
Ovviamente, le priorità cambiano a seconda delle fasce d’età: per i 18-25enni al primo posto troviamo i supermercati (65%), per i 26-34enni gli spazi verdi, giardini e parchi (66%) e a poca distanza i supermercati (64), per i 35-44enni gli spazi verdi, giardini e parchi (60%), per le fasce più adulte al primo posto ci sono i negozi-servizi (per i 45-54enni rappresentano il 55% delle preferenze, per i 55-64enni il 60%, mentre per gli ultrasessantacinquenni il 66%). Inoltre, a quasi 3 anni dal primo lockdown, il giardino privato resta importante come spazio essenziale nella casa ideale, ma scende al quarto posto delle preferenze con il 48%, superato da box-garage che è al primo posto con il 54%, soggiorno al secondo con il 51%, cucina abitabile al terzo con il 50%.
L’Italia è uno dei paesi avanzati con il più alto numero di proprietari di casa. Il 70,8% delle famiglie italiane, com’è noto, è proprietaria della casa in cui vive, il 20,5% vive in affitto e l’8,7% ha una casa in usufrutto o a titolo gratuito. Il 28% dei proprietari possiede la c.d. seconda casa, e molti di essi anche altri immobili di proprietà messi a reddito. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis diffuso a Dicembre scorso (2022, “Gli italiani e la casa. Come cambieranno valori e funzioni della casa nell’Italia post-pandemia”), l’essere proprietario di casa non è una prerogativa dei ceti benestanti. Infatti, dividendo le famiglie italiane in cinque “quintili” in base alle fasce di reddito – ogni quintile è pari ad un quinto del campione complessivo, ossia al 20% – lo studio del Censis indica che ben il 55,1% di famiglie con minore disponibilità economica (primo quintile) è proprietario della casa in cui vive, e tale percentuale sale al 65,5% nel secondo quintile, al 72,4% nel terzo quintile, al 77% nel quarto quintile e all’83,9% nel quinto ed ultimo quintile, quello con migliore condizione economica.
Questa statistica, tutta italiana, dimostra come l’abitazione sia un bene che trascende dal tipico bisogno di “avere tetto sopra la testa”, asettico e funzionale, e che invece soddisfa i più disparati bisogni immateriali: rassicurare e dare rifugio a coloro che le abitano, proteggere la propria intimità, permettere lo sviluppo di relazioni sociali anche molto durature con i vicini, seguire la crescita dei propri figli all’interno di un ambiente protetto e, soprattutto negli edifici con diverse abitazioni, costruire vere e proprie comunità in cui è possibile persino scorgere valori e stile di vita comuni a tutti i suoi appartenenti.
La casa, pertanto, non è solo un luogo comodo confortevole dove trascorrerla propria vita extra-lavorativa, ma un “contesto” della persona che si evolve insieme ad essa, mutando nel tempo le finalità di utilizzo in base ad eventi familiari o collettivi; come è accaduto in occasione della pandemia, quando le restrizioni sociali causate dal dilagare del Covid-19 hanno trasformato le abitazioni in “luoghi di salvezza” e di riscoperta di vecchi stili di vita, ormai sepolti fino a quel momento dalla routine fatta di tempi lunghi fuori da casa e minor tempo da dedicare alla cura di se stessi e dei propri cari. Infatti, alcuni dei nuovi costumi imposti dalle restrizioni si sono ormai integrati nelle abitudini di molti italiani, i quali hanno scoperto un approccio meno frenetico del vivere la propria casa, che è continuato anche dopo il venir meno della fase di emergenza ed ha riunito all’interno della propria abitazione una molteplicità di funzioni che, invece, prima della pandemia si svolgevano in luoghi diversi.
E così, il 96,3% degli studenti oggi dichiara di svolgere attività di studio e formazione a distanza; l’89,3% degli italiani cucina in casa; l’84,5% utilizza la casa come luogo di incontro per amici o parenti al posto di locali, ristoranti e bar; il 78% trascorre in casa gran parte del proprio tempo libero, e svolge (43,7%) attività fisica al suo interno (strumenti di home fitness) o nell’area immediatamente limitrofa (camminata o jogging); il 47,1% svolge attività di lavoro in smartworking. Inoltre, l’87,2% degli italiani dichiara lo spazio in casa è adeguato a svolgere le varie funzioni familiari, confermando che le dimensioni abitative ereditate dai c.d. babyboomers – appartamenti ampi, superiori a 130 mq e con almeno 5 vani più doppi servizi – oggi consentono ai millennials di beneficiare di maggiori spazi entro cui svolgere diverse funzioni senza comprimere gli spazi personali degli abitanti.
I dati statistici del rapporto Federproprietà-Censis confermano quanto detto: il 62,3% degli italiani dispone di una casa con più di un bagno; l’84,9% ha una stanza che svolge solo la funzione di tinello, sala da pranzo o soggiorno; il 69,2% ha un box auto; il 91,9% un terrazzo, giardino, balcone o altro spazio aperto privato; il 57,3% una cantina. Come dicevamo, il 28% dei proprietari possiede almeno la c.d. seconda casa, per lo più adibita a casa vacanza. Questo segmento di mercato è uno di quelli che maggiormente ha beneficiato del cambiamento di costumi imposto dalla pandemia, ed oggi è ancora in fase crescente, sia pure in percentuale minore rispetto al boom del 2020 e 2021. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, infatti, nel 2022 il trend positivo del mercato della casa vacanza è cresciuto, poiché la possibilità di tornare a viaggiare liberamente fuori dai confini cittadini o regionali ha rilanciato il desiderio di avere una casa nelle più rinomate località di mare, montagna o lago.
In questo scenario, fra le tante declinazioni sociali ed economiche esaminate dall’Istituto emerge come le opportunità di lavoro siano inadeguate, come il mito del posto fisso e il lavoro stesso abbia perso la sua leva identitaria. La retribuzione spesso non è all’altezza delle aspettative e, nonostante i giovani siano molto preparati (spesso hanno una laurea con il massimo dei voti e un master post universitario), l’offerta di lavoro consiste quasi sempre in un tirocinio gratuito e stipendi da 800 euro mensili. L’Italia, infatti, è l’unico Paese dell’OCSE con economia avanzata che ha registrato una riduzione del valore della retribuzione negli ultimi 30 anni, esattamente il 30% in meno rispetto al 1990. In Germania, per esempio, il 30% in più. E questo induce molti giovani a lasciare il Paese.
Siamo inoltre i primi nella classifica Neet, quella che comprende i giovani sotto i 30 anni che non studiano e non lavorano, e gli ultimi per occupazione femminile. Un aspetto interessante è dato dalla propensione degli italiani per gli “investimenti green” su cui il rapporto fa interessanti osservazioni. Il 57,4% dei risparmiatori italiani considera positivamente l’idea di investire in prodotti finanziari e in imprese sostenibili. Maggiormente convinti sono i residenti nel Nord-Ovest (61,7%), i laureati (67,9%) e le persone con redditi alti (76,6%). L’89,8% dei risparmiatori vorrebbe, però, che ci fossero istituzioni o enti certificatori terzi per garantire che gli investimenti green siano effettivamente conformi agli obiettivi e ai criteri annunciati dai proponenti.
Quella della “certificazione verde” è uno snodo cruciale dell’attuale mega-trend della Sostenibilità, poichè consentirebbe di concretizzare le intenzioni dichiarate dai risparmiatori sugli investimenti green, permettendo di superare la persistente confusione e diffidenza. Resta irrisolta, ad oggi, la questione della definizione univoca di che cosa sia da intendere per “investimento green” e il timore di possibili operazioni di greenwashing è assolutamente giustificato. Per questo gli italiani reputano essenziale l’istituzione di intermediari di riconosciuta terzietà che garantiscano che quello che viene dichiarato green lo sia 
effettivamente. In ogni caso, gli sforzi delle istituzioni europee per pervenire a una uniformità tassonomica e concettuale non sono stati risolutivi. Il 57,5% dei risparmiatori italiani ritiene “indispensabile” l’assistenza di un consulente finanziario nella scelta degli investimenti da indirizzare su imprese, settori, progetti sostenibili. Convinti di avere bisogno di una consulenza fidata e di competente certe per orientarsi in tempi di forte incertezza, lo sono ancora di più quando si parla di investimenti green.
E’ un sistema, quello pensionistico, che si sta gradualmente “americanizzando” in tema di pensioni (e pericolosamente anche in tema di Sanità), e i lavoratori più giovani sarebbero obbligati ad attivarsi in largo anticipo sulla propria previdenza, poiché versare i propri contributi non è più sufficiente per vivere dignitosamente in futuro. Il problema è che il “messaggio” di effettuare una severa pianificazione previdenziale, nella categoria che ne ha oggi più bisogno, non è ancora passato a sufficienza nel comune sentire degli italiani, ed è probabile che, se lo Stato non avvierà una seria e martellante campagna di informazione sull’argomento, esisterà presto una “generazione zero” – quella degli attuali babyboomers o patrimonials – che sbatterà contro al problema delle pensioni povere e del tenore di vita insostenibile, prima che le generazioni immediatamente successive, di fronte al disagio vissuto da chi li ha preceduti, non imparino la lezione e comincino finalmente a pianificare per obiettivi come regola di vita.
Oltre a questo e a monte di tutto, lo Stato ha dovuto far fronte a un aumento del numero di pensioni erogate a causa – come dicevamo – di un progressivo invecchiamento della popolazione. E così, per via della bassa natalità e dell’aumento dell’aspettativa di vita, il numero di persone appartenenti alla terza età è altissimo rispetto al secolo scorso. Inoltre, l’età media in cui si inizia a lavorare si è anch’essa alzata, e questo ha portato il sistema pensionistico nazionale ad indebolirsi. Di fronte a questo scenario, lo strumento più adatto e “forzoso” di risparmiare (in modo similare alla contribuzione obbligatoria, per le sue caratteristiche) per avere un buon tenore di vita in vecchiaia è il Fondo Pensione, e cioè quello strumento che permette a tutti i lavoratori di avere una pensione complementare, la cui somma si aggiunge a quella che gli garantirà lo Stato.
In concreto, ogni mese una parte del proprio stipendio viene accantonata e inserita nel Fondo Pensione. Al termine della propria vita lavorativa, il titolare potrà godere di una rendita pensionistica sul totale dei contributi accantonati, oppure riscattare in denaro il 50% del montante maturato (capitale versato più rendimenti) e l’altra metà sotto forma di rendita. La differenza principale con la pensione erogata dall’INPS, è che l’importo di quest’ultima varia a seconda dell’andamento del PIL italiano, che dall’entrata nell’Unione Europea è stato inadeguato a sostenere un tasso di crescita in linea con quello degli altri paesi dell’UE. I fondi pensionistici privati, invece, basano il proprio risultato sull’andamento dei mercati azionari e obbligazionari europei e mondiali, e questo li rende più affidabili e sicuri, soprattutto nel lungo periodo.
Sottoscrivere un Fondo Pensione è molto semplice, basta compilare un modulo apposito scaricabile da internet con il quale si autorizza il datore di lavoro a mettere da parte una percentuale del nostro stipendio da versare poi nel fondo. La somma di denaro da accantonare in un Fondo Pensione varia a seconda del “tasso di sostituzione” (che si può trovare sul sito dell’INPS tramite l’apposito simulatore), ossia del rapporto in percentuale tra l’importo della prima pensione mensile e l’ultimo stipendio o reddito percepito prima del pensionamento. Generalmente i lavoratori dipendenti riescono a godere mediamente di una pensione pari al 70% della retribuzione durante la vita lavorativa, mentre i lavoratori autonomi solo del 50%, ma queste proiezioni sono destinate a peggiorare nel tempo. Pertanto, aprire un Fondo Pensione nel momento in cui si inizia a lavorare è diventato fondamentale.
Dal punto di vista fiscale, il Fondo Pensione presenta vantaggi indiscutibili, che si sommano ad un regime di costi di gestione tra i più bassi rispetto a tutti gli altri strumenti finanziari di accantonamento faceti parte dell’universo del c.d. Risparmio Gestito. Infatti, ad accezione del libero professionista a partita IVA in regime forfettario (che non può godere di alcuna deduzione fiscale ma solo del vantaggio intrinseco dell’accantonamento forzoso per un miglior tenore di vita futuro), il professionista con regime fiscale ordinario può dedurre dal proprio reddito lordo le somme versate nel Fondo Pensione fino a 5.164,57 di 
euro annui. Il lavoratore dipendente è ancora più avvantaggiato dalla sottoscrizione di un Fondo Pensione; infatti, egli potrà dedurre le somme accantonate fino a 5.164,57 di euro annui ed potrà anche versare il TFR (a sua discrezione) nel Fondo Pensione, beneficiando della tassazione nel momento dell’erogazione della prestazione pensionistica – e non annualmente – e di un’aliquota compresa tra il 9% e il 15% (in base agli anni di contribuzione nel fondo), mentre l’aliquota applicata al TFR lasciato in azienda sarà pari alla media delle aliquote Irpef degli ultimi 5 anni di lavoro, e quindi da un minimo del 25% ad un massimo del 44%.
Infine, tra i tanti altri vantaggi, la tassazione delle plusvalenze finanziarie del Fondo Pensione avviene tramite una aliquota agevolata del 20%anzichè del 26%, e ciò contribuisce notevolmente ad aumentare l’appeal di questo strumento così utile anche a proteggere il patrimonio dagli attacchi esterni di terzi (creditori vari, Stato): il TFR versato nel Fondo Pensione è “blindato”, impignorabile ed insequestrabile (ad eccezione dell’intervento di una sentenza penale), poiché risponde alla finalità previdenziale dell’individuo, che nei giudizi civili supera le pretese di eventuali creditori. Cosa che non accade per il TFR lasciato in azienda, regolarmente pignorabile e sequestrabile qualora sorretto da una sentenza civile esecutiva.
a livelli medio bassi, ma la dinamica dei tassi ha portato a un ribilanciamento delle tipologie di tasso collocato nelle scelte dei mutuatari, che nel corso del 2022 hanno spesso optato per prodotti più rischiosi come il tasso variabile. Questa inversione di tendenza ha portato il tasso variabile e il tasso variabile con CAP ad erodere quote importanti al tasso fisso, che invece nel 2021 era stato scelto da quasi 9 mutuatari su 10. Nel 2022, infatti, il tasso variabile è la scelta di 4,1 mutuatari su 10, mentre il tasso variabile con CAP di 1,2 mutuatario su 10. Quelli che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, scendono a quota 4,4 mutuatari su 10.
Le preferenze dei richiedenti, pertanto, si sono mosse con una rapidità sorprendente, così come rapidissima è stata la risalita dei tassi imposta dalle banche centrali per contenere una inflazione che i millennials neanche ricordano. Il problema, semmai, è capire se la scelta del tasso variabile sia stata effettuata con sufficiente raziocinio. Infatti, secondo alcuni studi autorevoli (Deutsche Bank, ma non solo) il tasso di inflazione – e conseguentemente i tassi di interesse imposti dalle banche centrali – impiega qualche anno a scendere verso le soglie considerate ideali dalla FED e dalla BCE (2-2,5%) allorquando l’indice dei prezzi al consumo raggiunge certi picchi così elevati, come quelli attuali, ed in un breve lasso di tempo. Ciò significa che chi ha contratto un mutuo a tasso 
variabile nella speranza/previsione che l’inflazione – e conseguentemente i tassi delle banche centrali – possa scendere altrettanto repentinamente, e la rata del suo mutuo diminuire proporzionalmente, sta commettendo un errore di valutazione, poiché è sicuro che i tassi continueranno ad aumentare lievemente almeno fino a Marzo 2023 e, qualora lo shock energetico dovesse continuare (a causa del perdurare del conflitto NATO-Ucraina-Russia), si aprirebbe uno scenario di Stagflazione – ossia recessione più inflazione elevata – che renderebbe impossibile per le stesse banche centrali diminuire i tassi di interesse per stimolare le economie e uscire dalla recessione.
Il mercato dei mutui, pertanto, dovrà adattarsi a questo scenario, agendo sulla offerta e diversificando ancora di più le tipologie di mutuo, magari stimolando la domanda di mutui di più lunga durata in modo da consentire un miglioramento dello scoring e una rata più bassa. Infatti, i redditi medi in Italia sono scesi in modo sensibile negli ultimi trenta anni e soprattutto negli ultimi cinque, abbassandosi ad un livello tale da non permettere a molti lavoratori subordinati di potere accedere al credito bancario se non in presenza di un garante e/o co-obbligato (il coniuge o convivente, se non uno dei genitori per i più giovani). Questa tendenza ad allungare il piano di ammortamento si evince dagli stessi dati di Kiron Partners, secondo cui la durata media del mutuo è già passata da 24,7 anni del 2021 a 26 anni del 2022.
Segmentando per fasce di durata, dallo studio di Kiron emerge che il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021), mentre i mutui ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali. Nel primo semestre 2022 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 Euro, in aumento rispetto al 2021 (+5%). L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% rispetto al 35,6% del 2021, e nella fascia da 35-44 anni del 34,7% rispetto al 34,8% dello scorso anno. L’acquisto della prima casa rimane la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo, e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%), la seconda casa resta al 2,1% come nel 2021, e sostituzione o surroga scendono all’1,8%. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione o ristrutturazione rappresentano lo 0,9%, e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo l’1,2% del totale.
