La guida di oggi punta i riflettori sulla capitale inglese: lavoro, affitti, trasporti e cibo. Un vademecum per giovani ambiziosi e famiglie attente al portafoglio.
Di Marco d’Avenia
Dopo la Brexit, vivere a Londra è più conveniente di prima? La risposta a questa domanda è tra le più ricercate sul web da quando la Gran Bretagna ha detto addio all’Unione Europea e tutti coloro che ne erano già affascinati hanno pensato a nuove occasioni di visita e, perché no, di trasferimento per motivi di lavoro. A distanza di qualche anno, pertanto, sarà utile approfondire in modo analitico – sebbene non esaustivo – tutti i vantaggi e gli svantaggi dell’andare a vivere a Londra.
La città ha sempre avuto una forte vocazione per la costante ricerca dell’avanguardia, in tutti i campi. A Londra sono nate le moderne industrie, negli anni ’60-’70 la città ha visto un enorme sviluppo nel campo della musica e della moda e oggi rappresenta un vero e proprio modello per multi-etnicità e integrazione. Relativamente ai costi di un eventuale trasferimento, ci riagganciamo proprio alla Brexit, poiché dal 31 gennaio 2020 per entrare nel Regno Unito occorre il passaporto, documento che invece non serviva quando il paese era incluso nell’area Schengen. Di conseguenza, chiunque stia programmando di trascorrere del tempo a Londra, non perdere tempo: ottenere il passaporto, grazie alla burocrazia italiana, è diventato sempre più lungo, e il sito della Polizia di Stato è saturo di appuntamenti già prenotati. Il costo di emissione è relativamente contenuto (circa 115 euro, più il costo delle foto e il lucro cessante per una mezza giornata persa tra ufficio postale e questura), ma se l’obiettivo è quello di essere analitici, non possiamo non citarlo.
Più complicato, invece, il capitolo del visto di ingresso nel Regno unito. Dal 1° gennaio 2021, infatti, i cittadini UE che intendono recarsi nel Regno Unito devono richiedere un visto secondo le procedure stabilite dal nuovo sistema di immigrazione britannico, denominato Points-Based System. Secondo questo sistema, i cittadini italiani che desiderano giungere nel Regno Unito per turismo o per studiare in un istituto accreditato, inclusi i corsi di lingua inglese, oppure per effettuare un breve tirocinio pertinente al corso di studi svolto in Italia (es. per gli iscritti ad un corso di medicina, scienze veterinarie o 
odontoiatria), possono entrare nel Paese per un massimo di 6 mesi senza richiedere un visto (Standard Visitor). In ogni caso, tutti costoro non possono studiare in una scuola o accademia finanziata dallo stato, non possono fare un corso che duri più di 6 mesi (ad eccezione dei corsi a distanza) o ancora non possono svolgere un lavoro retribuito o non retribuito. Inoltre, ad essi potrà essere richiesto di dimostrare di essere in possesso di una lettera di accettazione ufficiale che indichi il nome, la durata e il costo del corso dell’istituto accreditato; di essere in grado di sostenersi (o possedere un finanziamento esterno per il sostentamento nel periodo di studio nel Regno Unito); di possedere fondi sufficienti per il viaggio di ritorno e di avere un alloggio per il soggiorno.
Per tutti coloro che vogliono fare ingresso nel Regno Unito per motivi di lavoro, è necessario richiedere il visto lavorativo o Skilled Worker Visa. Questo è destinato a lavoratori qualificati con un’offerta di impiego da parte di un’azienda basata nel Regno Unito, e per ottenerlo occorrono 70 punti, calcolabili in base ad alcuni requisiti di natura obbligatoria e “negoziabile” (tramite lo “scambio” tra requisiti che possono essere intercambiabili per importanza). I requisiti obbligatori forniscono 50 punti e sono:
1) un’offerta di lavoro da un datore di lavoro con licenza di sponsor;
2) lavoro offerto al livello RQF 3 o superiore (in Italia l’esame di maturità);
3) conoscere l’inglese a livello almeno intermedio, B1 o superiore.
Come indicato sul sito dell’Home Office, se il lavoratore riceve una retribuzione maggiore di £26.200 annui o, se superiore, pari alla media per il proprio ruolo (come stabilito dalle tabelle governative), ottiene i 20 punti mancanti. In alternativa, se la retribuzione è inferiore, ma comunque non al di sotto di £20.960 e di una determinata percentuale della media (variabile a seconda dei casi), si potrà ancora ottenere il punteggio necessario se si è conseguito un dottorato di ricerca rilevante per il ruolo offerto; se si è conseguito un dottorato in discipline scientifico-tecnologiche; se l’offerta è per un ruolo in un settore con carenza di lavoratori e se l’offerta è per un ruolo in un settore di natura sanitaria o educativa. Inoltre, per ottenere il visto per lavoratori qualificati il cittadino straniero dovrà dimostrare di possedere fondi sufficienti per mantenersi nel Regno Unito e dovrà pagare l’Immigration Health Surcharge, ossia la tassa che dà accesso ai servizi sanitari NHS.
Riguardo al volo di sola andata, tra Roma e Londra ci sono poco meno di 2.000 chilometri, per cui è una tratta a media percorrenza. Infatti, i prezzi dallo scalo capitolino di Fiumicino partono da un minimo di 30 euro fino ad un massimo, in stagione medio-bassa, di 150 euro. Naturalmente, la tariffa cambia a seconda di quanti bagagli si devono imbarcare e di quali servizi si vuole aggiungere. Abbiamo preso Fiumicino solo come esempio: i voli da Londra partono anche da Milano, Genova, Firenze, Napoli, Palermo e Catania. Poi, prima di partire, indispensabile conoscere bene quanto ammonta l’affitto delle case. Ovviamente in questa guida seguiremo lo stesso principio che abbiamo usato per New York, e non prenderemo in considerazione quartieri come Kensington and Chelsea, Westminster e Camden. Queste zone, infatti, sono molto costose, e cercare un affitto conveniente lì sarebbe solo tempo perso. Mettiamo invece sotto la lente d’ingrandimento il quartiere di Lewisham: medio budget e servizi a volontà.
Il circondario di Lewisham è perfettamente inserito nel tessuto metropolitano di Londra, poichè servito dalla Dockland Light Railway, che consente di arrivare al London Bridge in circa 12 minuti, mentre per raggiungere il distretto finanziario di Canary Wharf ne serviranno circa 20. In questa zona, un appartamento costa in media 1.500 Pound (1.755 euro) al mese. L’appartamento che abbiamo preso come campione è quello adatto sia ad uno studente che ad un lavoratore single o in coppia, misura circa 50 metri quadrati, ha bagno privato e un balcone. Come si intuisce, il prezzo sale a seconda dei servizi offerti dall’isolato che si va a scegliere, dalla metratura e dai servizi che la casa propone.
Come sempre, gli esperti di Forbes suggeriscono di non spendere più del 30% delle proprie entrate mensili per l’affitto, ma è una regola che, nei primi periodi di vita londinese è destinata ad essere infranta per via degli stipendi più bassi di inizio carriera, facendo arrivare tale percentuale anche al 50%. Da qui se ne deduce che, per condurre a Lewisham una vita senza disagi economici, è necessario guadagnare non meno di 3.000-3.500 Pound al mese. Un’entrata mensile che non è difficile da ottenere in una città piena di opportunità e costantemente in stato di piena occupazione, 
dove la paga oraria minima varia di categoria in categoria ed è immediatamente contrattualizzata e rispettata (il classico “lavapiatti” di un ristorante guadagna 11,44 Pound l’ora, ossia 13,38 euro, contro una media italiana di 5 euro l’ora). Inoltre, i mezzi pubblici di trasporto mitigano non poco i costi grazie ad opportuni “pacchetti” tariffari. Londra, infatti, ha fatto da apripista per il mezzo pubblico contemporaneo per eccellenza: la sua metropolitana, universalmente conosciuta come “The Tube”, è stata inaugurata nel 1863 e conta oggi ben 272 fermate distribuite lungo tutto il tessuto urbano per oltre 28 milioni di passeggeri ogni anno. La capitale inglese è però conosciuta in tutto il mondo anche per i suoi mitici bus rossi a due piani, che sono in grado di coprire grandi distanze fornendo un servizio puntuale.
Ma quanto si deve pagare per tutta questa efficienza? Per viaggiare in metropolitana e sulla rete tranviaria, a Londra si utilizza la “Oyster Card”. Il costo per un abbonamento mensile che comprenda tutte le zone della capitale (dalla 1 alla 9) è di 407 Pound (circa 476 euro), ma questo prezzo non deve spaventare, visto che è possibile scegliere le zone sulle quali far valere la propria “Oyster Card”: meno zone si includono, meno si paga (in media 180 Pound mensili, ossia circa 210 euro). Del resto, Londra ha una superficie e una popolazione pari a 9-10 medie città italiane, per cui la vita dei londinesi – originari e soprattutto “sopravvenuti” – si svolge all’interno del proprio quartiere-città, in modo tale da limitare i costi e il disagio negli spostamenti (anche due o tre ore al giorno, tra andata al lavoro e rientro a casa, se si lavora in zone lontane tra loro).
Per gli affezionati dell’automobile, è chiaro avere in mente due concetti. Il primo è che la guida nel Regno Unito è l’opposto rispetto al resto del mondo: il volante è a destra e si tiene la sinistra. È quindi necessario stravolgere le proprie abitudini di guida. Il secondo, è che il prezzo della benzina sta lievitando sensibilmente. Per riempire un serbatoio da 50 litri servono infatti 85 Pound* (circa 100 euro) e il traffico di Londra può davvero metterti nei guai in ambito lavorativo. Basti pensare che ogni abitante della capitale britannica perde ogni anno la bellezza di 156 ore – l’equivalente di 18 giorni lavorativi – all’anno imbottigliato nel traffico: un record su base mondiale.
Insomma, Londra non è una città facile, e senza una valida organizzazione ed un reddito adeguato il sogno di vivere in questa città meravigliosa potrebbe presto trasformarsi in un incubo. Per venire incontro ai cittadini, il sito del sindaco di Londra ha messo a disposizione di tutti una tabella per confrontare la paga oraria media di un lavoratore (full-time o part-time) a seconda dei quartieri. Lewisham si conferma un quartiere “nella media”, visto che nel 2020 il salario corrispondeva a circa 16,50 Pound* l’ora (19,30 euro). Naturalmente, la zona da noi presa in considerazione non può competere con quadranti ad altissimo reddito come Kensington e Chelsea (22,22 £/h) o come Wandsworth (20,58 £/h), ma si difende bene se messo a paragone con Barking and Dagenham (13,10 £/h) o Hounslow (14,37 £/h).
Ovviamente, questi dati hanno risentito di inflazione ed erosione del potere d’acquisto, fenomeni che nel 2022 e 2023, in tutto il mondo, hanno generato una sensibile diminuzione della capacità di spesa delle famiglie. La riflessione trova conferme anche riguardo al carrello della spesa: quanto costa nutrirsi a Londra? Secondo la Kingston University, un litro di latte nella capitale britannica costa in media 1,20 Pound* (1,4 euro), una confezione di pane in cassetta invece 1,53 Pound* (1,79 euro). Una pinta di birra viene dai 5 ai 6,5 Pound, un cocktail alcolico 12 Pound, mentre un pasto medio consumato al ristorante ammonta a circa 60 Pound (per 2 persone, 3 portate). Il costo di un cappuccino formato regular è di 3 Pound, mentre una pizza margherita va dai 10 ai 15 Pound a seconda delle zone e della qualità degli ingredienti.
Relativamente alla Sanità, il National Health Service garantisce a tutti i residenti nel Regno Unito cure gratuite e immediate, esattamente come in Italia. Dopo la Brexit e durante il periodo di transizione, il governo del Regno Unito ha confermato che i cittadini europei potranno accedere all’assistenza sanitaria grazie alla tessera sanitaria, ma per sicurezza, visto che non ci sono ancora accordi scritti, è opportuno sottoscrivere un’assicurazione di viaggio che copra le spese mediche, per non rischiare di affrontare spese impreviste o problemi di accesso al National Health Service. Per chi viaggia per un breve periodo in Inghilterra, non è necessario iscriversi al NHS, ma portare con sé la tessera sanitaria italiana, mentre il discorso cambia se si soggiorna nel Regno Unito per un lungo periodo. Se invece si intende restare a Londra per lavoro, e 
quindi per un lungo periodo, è necessario registrarsi al National Health Service, altrimenti non è possibile ottenere tutte le cure di cui si può avere bisogno e accedere anche alle prestazioni specialistiche (visite dal dentista, dermatologiche, cardiologiche, ectc). Per iscriversi al NHS bisogna registrarsi un General Practitioner, ossia una sorta di medico di famiglia. La prescrizione per ogni medicinale non è a costo zero e ammonta a 9,65 Pound, mentre alcuni prodotti sono sempre gratuiti, come i farmaci prescritti in ospedale. I medicinali comuni, dato il costo aggiuntivo della loro prescrizione, presentano un prezzo contenuto: una confezione di Ibuprofene 200mg da 84 pastiglie costa 6,75 Pound, mentre il paracetamolo in formato 16 pillole si ferma a 0,65 Pound.
* Cambio GBP/EUR applicato alla data di pubblicazione dell’articolo pari a 1,17 Euro per ogni Sterlina
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Secondo lo 
consideriamo il picco più alto di costi per bilocali in centro storico, con circa 2.838 euro mensili. A Roma, invece, terza in classifica, il costo medio degli affitti per un bilocale è sotto la media, con un prezzo medio di 1.200 euro. Non va meglio per le stanze singole, richieste tipicamente da lavoratori dipendenti residenti a più di 100 km dalla sede di lavoro e, soprattutto, dagli studenti universitari fuori sede – che nel corso del 2023 hanno avviato una campagna in tutto il Paese per sensibilizzare il Governo verso il diritto allo studio messo in pericolo dai canoni di affitto insostenibili. 
Se l’Italia è il fanalino di coda di questa classifica di N26, a precederla tra i Paesi europei troviamo la Spagna, con un prezzo medio di affitto mensile pari a 1.377 euro, i Paesi Bassi, 1.620 euro circa, e il Regno Unito con 1.460 euro al mese. In questi Paesi le percentuali di stipendio da destinare all’affitto sono più basse, rispettivamente di 45% per la Spagna e 37% per i Paesi Bassi e il Regno Unito. Al primo posto della classifica troviamo invece il Belgio, dove l’affitto di un bilocale costa circa 800 euro mensili: qui gli abitanti destinano solo il 18% del proprio stipendio a questa spesa. Ad occupare il secondo e il terzo posto ci sono Svizzera e Danimarca, dove per un bilocale che costa rispettivamente 1.733 euro e 1.159 euro si destina in media il 21% del proprio stipendio mensile.
Metodologia usata – L’
In relazione al patrimonio immobiliare, il consulente patrimoniale/finanziario si trova spesso di fronte ad una forte sproporzione tra gli 
E se il 
Questo tipo di soluzione, a ben vedere, risponde anche alla necessità di evitare l’isolamento e la tipica marginalizzazione della persona longeva, che a causa della solitudine accelera il proprio decadimento fisico e cognitivo. Secondo L’ISTAT, gli uomini che vivono da soli passeranno da 3,6 milioni nel 2020 a 4,3 milioni nel 2040 (+20%), e le donne sole da 5 a 6,1 milioni (+23%). Attualmente il 61% delle persone sole è over 65. Arrivare a questa situazione senza una specifica tutela dai rischi del futuro fino ad oggi è stata quasi la norma per gli attuali over 70, ma attraverso polizze sanitarie e LTC, piani di accumulo e fondi pensione, a cui associare la ristrutturazione della propria abitazione o il downsizing, è possibile determinare una forma di protezione di sé e dei propri familiari, per evitare che ricada su di loro l’assistenza a lungo termine: il futuro anziano investe in una polizza e/o in un piano di accumulo e genera maggiore liquidità con il downsizing per evitare una spesa maggiore in futuro, che potrebbe erodere significativamente il suo patrimonio e pertanto quello dei suoi eredi, oppure gravare direttamente o indirettamente su di essi.
Mediamente, il costo che si deve sopportare per una badante è intorno ai 1.500/1.600 euro (contributi compresi). Difficile la stima del costo di un eventuale adeguamento dell’abitazione privata a un residente molto anziano, ma in questo caso il ritorno sull’investimento potrebbe essere quello di intervenire in anticipo rispetto al momento in cui la persona avrà bisogno di assistenza. Infatti, il pensionamento costituisce di fatto il maggior investimento di tutta la vita, e come tale necessita di una pianificazione che tenga in conto molte variabili diverse: quando e come smettere di lavorare, se gradualmente o di colpo, dove invecchiare (casa e location), con chi (famiglia/socialità), le condizioni fisiche, la tutela da malattie invalidanti, le volontà di successione e la preparazione del patrimonio al passaggio di consegne. In tal senso, la pianificazione della vecchiaia è solo un “ingrediente” della
New York, naturalmente, è la meta lavorativa più sognata, ma sia per i millennials in carriera sia per i “boomers” con figli ambiziosi è necessario capire quanto costi veramente viverci. Pertanto, oltre ad altre informazioni di redazione, per completare questa indagine ci siamo affidati a Forbes Advisor, ossia uno dei portali più autorevoli in materia di costi medi nelle città americane. La Grande Mela, infatti, offre opportunità uniche: è l’incarnazione del sogno americano ma contemporaneamente è una delle metropoli più care al mondo. Chi volesse valutare concretamente il trasferimento in questa città, non deve essere precipitoso e deve avere un piano ben preciso, avendo bene in mente quali siano i costi che deve affrontare. Partire senza queste informazioni potrebbe essere un enorme errore, capace di determinare il classico scenario del “pugno di mosche in una mano” e del biglietto di ritorno nell’altra.
Se il raggiungimento di un grande obiettivo nasce sempre da un piccolo passo, cominciamo dal viaggio di “sola andata” verso gli USA, che ha un grande valore simbolico ed emozionale. Esso, infatti, determina il distacco che segna la differenza tra viaggiare per turismo e viaggiare per trovare un lavoro adeguato lasciando il proprio paese e la propria famiglia. Per questa tratta si spendono mediamente da 400 a 600 euro dall’aeroporto di Fiumicino, a cui vanno aggiunti i costi accessori (bagaglio, posto assegnato etc) ed il costo del viaggio per raggiungere lo scalo romano. Prima di essere atterrati all’aeroporto John Fitzgerald Kennedy e arrivare in città (e prima ancora di farsi ipnotizzare dai billboard pubblicitari di Times 
Square), si presume che si abbia avuto l’accortezza di cercare preventivamente una sistemazione, per evitare di ritrovarsi sul lastrico in men che non si dica. Ed è qui che le cose si fanno interessanti. La città infatti sembra inghiottirti con i suoi 785 km² di estensione. Tuttavia, c’è sempre una costante che caratterizza ogni grande agglomerato urbano del mondo: vivere in zone centrali costa molto di più che vivere in periferia, per cui è meglio scegliere una via di mezzo ed evitare tre ore al giorno di viaggio – dal lunedì al venerdì, tra andata e ritorno – da casa al lavoro.
Il distretto newyorkese del Queens, per esempio, è vicinissimo agli aeroporti più importanti della città (J.F.K. e La Guardia) e include i seguenti quartieri: Long Island, Astoria, Jackson Heights, Flushing, Forest Park, Jamaica e Rockaways. Il Queens è la manifestazione di uno dei melting-pot culturali più vivaci di New York, grazie alle molte etnie che lo abitano. Qui si trovano facilmente famiglie di origine italiana, che rappresentano l’8,4% dei 2,2 milioni di persone complessive che lo abitano (praticamente gli abitanti della città di Milano in un unico distretto/quartiere metropolitano). Ma quanto costa vivere nel Queens? Innanzitutto, per mantenere uno standard di vita dignitoso è necessario avere un reddito annuo di circa 60mila dollari, ossia circa il 15% in meno rispetto a quanto costa vivere a Brooklyn e il 40% in meno di quanto costa mediamente vivere a Manhattan. Un’informazione davvero preziosa, visto che il Queens non è uno dei distretti più celebri della Grande Mela.
Gli esperti di vita newyorkese suggeriscono di non spendere più del 30% del proprio stipendio per garantirsi un tetto sopra la testa, perché molti dei costi che in Italia sono gratuiti – o presunti tali, come la Sanità – negli USA sono a pagamento e costano tantissimo (come l’assicurazione medica). Nel Queens partiamo da una base di circa 1.500 dollari al mese per un monolocale di 50 metri quadrati. A questa spesa vanno aggiunti i contributi obbligatori imposti dalla municipalità (un pò come la nostra TARI) e gli extra come il servizio lavanderia (molte case a New York non hanno la lavatrice in casa), aria condizionata e persino la lavastoviglie. Il costo totale dell’abitazione, pertanto, si attesta a non meno di 2.500 dollari al mese.
Possedere un’auto personale, anche se piccolina, è fortemente sconsigliato, e rifiutare di muoversi con i mezzi pubblici a New York potrebbe rappresentare un problema insuperabile; il rischio è quello di rimanere imbottigliati nel traffico più cinematograficamente rappresentato di tutti i tempi, arrivare tardi al lavoro e il rischio di venire licenziati in tronco (due ritardi nella stessa settimana sono già una giusta causa di licenziamento). Qualora però le circostanze lavorative permettano l’uso della macchina, la benzina costa poco (in media 0,88 euro al litro), però ogni newyorkese perde in media 117 ore all’anno bloccato negli ingorghi cittadini.
Come dicevamo, garantirsi un reddito adeguato è fonte di stabilità per vivere a New York, molto più di quanto non succeda in Italia, dove la Sanità gratuita e la rete familiare assicura un rifugio sicuro in caso di difficoltà. Secondo PayScale, il reddito medio annuo di un abitante della Grande Mela ammonta a circa 89mila dollari. New York è conosciuta per il suo settore terziario, una vera eccellenza a livello globale. Ecco alcuni dei lavori che puoi trovare nella metropoli americana con il corrispondente reddito annuale medio: software engineer (115mila dollari), project manager (85mila dollari), marketing manager (84mila dollari), solo per citarne alcuni. Buoni anche gli stipendi di altri lavori meno qualificati, come ad esempio il cameriere: parliamo di un’entrata che si attesta sui 70mila dollari per anno.
Una volta trovato casa e lavoro, è bene analizzare quanto costa nutrirsi a New York. La spesa alimentare, infatti, potrebbe incidere molto sulla tenuta economica. Nella Grande Mela un litro di latte intero costa oggi circa 1,30 dollari, 125 grammi di pane bianco 1,17 dollari, mentre una dozzina di uova arriva a 5,50 dollari. Per quanto riguarda il caffè, invece, nota dolente per noi italiani: un espresso a New York potrebbe costare anche 4 dollari, ossia quasi 4 volte di più rispetto al costo della tazzina nei bar italiani. Una cena (o un pranzo) per due persone al ristorante non costa meno di 150 dollari (antipasto, una portata principale e dolce, vini esclusi), mentre il più famoso “benchmark” nutrizionale del mondo, ossia la pizza margherita, si compra (da asporto) a 15 dollari, e cioè circa due volte rispetto all’Italia.
Il capitolo sanità è molto importante, poiché costituisce una percentuale significativa del budget di ogni americano. Negli Stati Uniti, infatti, non esiste un servizio sanitario gratuito, e quindi è necessario possedere un’assicurazione sanitaria per evitare di prosciugare il proprio portafoglio tra le corsie di un ospedale. Infatti, una visita generica dal medico di base può costarti 163 dollari, lo stesso vale per un appuntamento col dentista, mentre una visita agli occhi arriva a 136 dollari. Una prescrizione farmaceutica tocca invece quota 406 dollari, ma uno dei farmaci più comuni, l’Ibuprofene, è venduto a circa 11 dollari. Senza assicurazione medica, un giorno di ricovero in ospedale può costare circa 3.600 dollari; pertanto è indispensabile rivolgersi a compagnie assicurative che propongono piani sanitari personalizzati. I più economici costano da 877 dollari al mese per una copertura individuale a 1.755 dollari al mese per due adulti, fino a 2.500 dollari al mese per un’intera famiglia.
Gli anziani di oggi sono per lo più in buona forma fisica, e solo poco più del 20% – ossia la fascia over 85 anni – non è del tutto autosufficiente o ha problemi di autosufficienza. Ma se tra i 65 e i 75 anni questo quadro è piuttosto comune, dopo i 75 (e specie dopo gli 80) cresce l’incidenza di malattie, perdita di autonomia e necessità di assistenza. Più che in passato, proprio perché si raggiungono età più estreme. Infatti, I dati ci dicono che abbiamo ormai un’aspettativa media di vita di 83,5 anni, ma chi supera gli 80 ha buone possibilità di viverne mediamente altri 9 (8 uomini, 10 donne), portando l’aspettativa a 89 anni. Inoltre, nel prossimo futuro gli assegni pensionistici non saranno più adeguati a mantenere il tenore di vita del periodo precedente al 
Con una longevità così estrema, nemmeno le nostre case sono più adatte ai residenti molto anziani, che vivono in condizioni ambientali a rischio di cadute o di isolamento. Questi fattori sono responsabili, alla lunga, di perdita di autonomia e ricovero nelle RSA. Del resto, è risaputo che l’isolamento e la mancanza di scopo in tarda età segnano e riducono la qualità della vita più degli acciacchi e delle malattie della vecchiaia. Così, per prepararsi alla longevità in modo consapevole, occorre pensare a come e dove spendere le proprie terza e quarta età, abbandonando il tradizionale approccio verso la vecchiaia fatto di improvvisazione e “attesa del destino”.
Infatti, la prospettiva del sistema contributivo è di un assegno pensionistico che nel migliore dei casi (lavoratori dipendenti) sarà pari al 60% dell’ultimo stipendio e nel peggiore (lavoratori autonomi) intorno al 40-50%, e gli anni di vita successivi al pensionamento vedranno un graduale peggioramento delle condizioni di salute e dell’autonomia. Pertanto, è imprescindibile che l’attività del 
In una ipotetica attività di consulenza, poi, è fondamentale che il consulente sia in grado di effettuare una corretta simulazione del reddito pensionistico e poter metterlo a confronto con il tenore di vita sostenuto fino a quel momento. Per farlo, è necessario calcolare il tenore di vita desiderato e moltiplicarlo per gli anni teoricamente residui in base alle statistiche dell’aspettativa di vita, per poi raffrontare l’importo annuale ottenuto col il reddito pensionistico che presumibilmente si ricaverà dalla propria pensione e scoprire l’eventuale esistenza di un gap di reddito e i risparmi (o l’extra reddito) che serviranno per coprirlo. In questa analisi rientrano tutti gli altri asset presenti e futuri costituenti il patrimonio nel momento dell’ingresso in Longevity: immobili, rendite da altri immobili, eventuale TFR e possibili successioni familiari. A tutto questo, poi, bisogna aggiungere i margini di razionalizzare del patrimonio per ottimizzare il carico fiscale e liberare risorse finanziarie tramite il risparmio fiscale.
degli appartamenti di proprietà in vista o durante la longevità è un argomento importante, che va pianificato per ridurre rischi, aumentare la tutela (anche da elementi esogeni) e il comfort, realizzando ristrutturazioni leggere ma fondamentali per il miglioramento della qualità della vita: adozione di strumenti di domotica, sistemi di alert, vasca o doccia con accesso confortevole anche con sedia a rotelle, maniglie, illuminazione più abbondante, abbassamento dei pensili, pianificazione di un posto letto aggiuntivo per un eventuale futuro caregiver, etc.
Secondo gli ultimi dati ISTAT, il reddito netto annuo familiare risulta in media pari a 33.798 euro. E’ interessante utilizzare questo dato in una simulazione di acquisto, rapportandola poi al 2021 per meglio comprendere il “costo sociale” dell’inflazione sulla possibilità delle famiglie di acquistare una casa, e soprattutto che tipo di immobile è possibile comprare. Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio del 4,65% e con 
un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento pari all’80%, si può acquistare un’abitazione del valore di 187.000 euro, con una rata mensile di 845 euro. L’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile, e cioè 37.400 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
Tecnocasa ha provato a confrontare la rata del mutuo e i canoni di locazione nelle grandi città italiane. Con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto ma non mancano casi, laddove i prezzi al mq sono contenuti, in cui la rata è decisamente più conveniente dei canoni di locazione che, in molte città, hanno avuto una crescita importante negli ultimi tempi. L’aumento dei tassi di mutuo, com’è noto, ha influito molto sulle dimensioni degli immobili più comprati, poiché a parità di rata di mutuo – al netto della stretta creditizia effettuata dalle banche, che sta caratterizzando tutto il 2023 – ci si può permettere un’abitazione più piccola. Infatti, con lo stesso reddito netto annuale attuale, ma ai tassi del 2021, a parità di rata si sarebbe potuto acquistare una casa dal valore di 254 mila euro, con una disponibilità iniziale di 50.800 euro.
Guardando nel dettaglio delle grandi città, è Milano quella che, avendo i prezzi più elevati (4.263 euro al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65 mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1.362 euro e un reddito disponibile di 4.540 euro. Se si optasse per l’affitto occorrerà mettere in conto un canone di locazione di 1.068 euro al mese, per cui il mutuo comporterebbe 294 euro in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto, perché la rata ora è di 1.619 euro con un reddito disponibile di 5.397 euro, l’affitto medio si aggira intorno a 1.453 euro al mese valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto. Rispetto ai prezzi e ai tassi del 2021, oggi la rata è di 472 euro in più per un bilocale e di 561 euro in più per un trilocale.
Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi di Italia (1.115 euro al mq), richiede una rata di 360 euro al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1.200 euro. Il canone di locazione di un bilocale è di 415 euro al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022. Per un trilocale si mette in conto una rata di 428 euro, contro un canone di locazione di 500 euro al mese. Nel capoluogo ligure, quindi, l’acquisto vince, nonostante rispetto al 2021 la rata sia aumentata di 92 euro per un bilocale e di 110 euro per un trilocale.
A Roma il prezzo medio è poco sotto i 3.000 euro al mq, ed è richiesta una rata mensile di 968 euro al mese per un bilocale e di 1.150 euro al mese per un trilocale. Pertanto, per potersi permettere l’operazione è richiesto un reddito rispettivamente di 3.225 euro e 3.834 euro. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 797 euro e 988 euro, per cui l’affitto è più basso del mutuo, che comunque in due anni è aumentato di 279 euro per un bilocale e di 332 euro per un trilocale. Tra le realtà più costose anche Firenze dove, per assicurarsi un bilocale, occorre un reddito mensile di 3.100 euro al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 931 euro. Quest’ultima sale a 1.106 euro per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3.688 euro al mese. I canoni di locazione sono di 699 euro al mese per un bilocale e di 817 euro al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo. In due anni, per lo stesso bilocale si è passati da una rata di 620 euro a una di 699 euro, per un trilocale da 786 a 1.106 euro.
Una delle città che ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna. Nel capoluogo emiliano, per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 845 euro al mese oppure un canone di locazione di 734 euro. Per un trilocale la rata è di 1.000 euro, mentre il canone di locazione è di 885 euro al mese. In due anni, il bilocale richiede un reddito di quasi 1.000 euro in più, da .1820 € a 2.815 euro, mentre il trilocale da 2.164 a 3.347 euro. A Torino, invece, la rata richiesta per un bilocale è di 523 euro al mese, contro un affitto di 451 euro, mentre per un trilocale è di 622 euro al mese contro un affitto di 566. A Verona la rata è rispettivamente di 547 e 651 euro al mese, contro un affitto di 611 e 722 euro al mese, facendo propendere decisamente per l’acquisto. L’aumento dei tassi ha portato un incremento della rata per l’acquisto di un bilocale da 360 euro a 547 euro a Verona, e da 363 a 523 euro a Torino. 
Tra le grandi metropoli del Sud Italia, Palermo è quella più economica, dal momento che, nonostante l’aumento dei tassi, richiede ai potenziali acquirenti di considerare un’uscita mensile di 370 euro al mese per un bilocale, contro un canone di locazione mensile di 427 euro. Per un trilocale, è richiesta una rata di 440 euro al mese contro un canone di locazione di 525 euro. Anche a Palermo, pertanto, i prezzi contenuti invitano all’acquisto e non all’affitto, a differenza di Napoli che richiede agli acquirenti un impegno mensile più importante: 763 euro per acquistare un bilocale (contro un canone di locazione di 620 euro al mese) e 907 euro per avere un immobile da 85 mq, che preso in affitto costerebbe 783 euro al mese. Per acquistarli occorre avere rispettivamente un reddito di 2.543 e di 3.023 euro al mese.
Alla luce di questa analisi, non è semplice rispondere alla domanda se sia più conveniente comprare o affittare, poiché tale scelta dipende da innumerevoli altri fattori che non possono esaurirsi con un confronto squisitamente numerico. Peraltro, il mercato delle locazioni oggi risente di un lieve restringimento dell’offerta, dovuto più alla diffidenza dei piccoli proprietari verso i contratti di lungo periodo – funestati da percentuali di morosità vicine al 50% – che alla volontà di adibire le case alla ricettività turistica (affitto breve). L’analisi condotta da Tecnocasa, sul tema, ha confermato che la possibilità di dover sacrificare il reddito da locazione per via della intervenuta insolvenza di molti inquilini induce grande prudenza nei proprietari, anche alla luce dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione, tuttavia, restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,1%, mentre le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,4%, Palermo con il 6,3% e Verona con il 6,2%. L’analisi rivela che gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi e/o sottoposte ad interventi di riqualificazione.
La soluzione innovativa dei fondatori di MintWatch sfrutta la tecnologia blockchain e si concretizza nella Security Token Offering (STO), che consente così agli stakeholders sia di investire nell’attività commerciale dell’azienda e nella sua crescita, sia di partecipare ai ricavi della gestione del sottostante. “Consideriamo ogni investitore come un partner che condivide la nostra vision e crede nella nostra proposizione di valore”, affermano gli amministratori dell’azienda. “Con MintWatch, intendiamo creare un ponte tra il mondo reale e quello digitale degli investimenti in orologi di lusso”.
La STO di MintWatch è ipotizzata per il prossimo autunno e sarà ospitata su Blockinvest, piattaforma istituzionale rinomata per la sua competenza e autorevolezza nella tokenizzazione e nell’emissione di asset digitali. “MintWatch rappresenta l’incarnazione dell’innovazione finanziaria. Il nostro approccio è rigoroso e basato sui dati, impiega intelligenza artificiale e modelli statistici per comprendere e anticipare i macro-trend e guidare le strategie di acquisto e di costruzione del portafoglio“, ha dichiarato Matteo Melegari, CEO e fondatore di MintWatch. “Ci finanziamo attraverso STO (Security Token Offering) per acquistare orologi, costituire portafogli, fare trading e distribuire ricavi agli investitori. Il nostro modello ibrido trading-value è più performante e sostenibile di un modello statico on-hold, tipico invece dei fondi a gestione passiva, che acquistano passivamente asset per tenerli “fermi”. Inoltre, il modello ibrido consente di beneficiare di una decorrelazione dal mercato di riferimento.
L’attività di trading effettuata grazie al capitale investito è finalizzata a generare consistenti flussi di cassa che soddisfano il fabbisogno finanziario della società e che, attraverso il loro reinvestimento, fanno crescere le masse in gestione. In questo modo si assimila un’attività reale ad un’attività finanziaria che eroga dividendi e li ricapitalizza. La componente value punta invece a cogliere la fisiologica tendenza ad apprezzarsi, nel medio periodo, di referenze rare e prestigiose. “Strategicamente, per massimizzare i profitti per la società e gli investitori è quindi fondamentale far ruotare il capitale a disposizione più volte nel corso dell’anno. Ci aspettiamo di intercettare l’interesse di investitori desiderosi di diversificare i propri portafogli con strumenti finanziari solidi e alternativi, di partecipare ai profitti derivanti dal trading attivo di orologi e dell’apprezzamento di modelli rari e prestigiosi nel medio-lungo termine”, aggiunge Matteo Melegari. 
Le regole per mettere su una iniziativa del genere sono più o meno note, un po’ meno i dettagli amministrativi. Innanzitutto, il proprietario dell’immobile destinato a B&B deve avere al suo interno (o nelle immediate vicinanze) la sua residenza o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività, e questa è una delle prime caratteristiche che differenzia un B&B da un attività ricettiva di tipo imprenditoriale. Il bed and breakfast, infatti, è una struttura considerata “extralberghiera”, e può comprendere al massimo l’alloggio e la prima colazione. Qualunque altro servizio relativo ai pasti non è compreso, sebbene le strutture a conduzione familiare più ampie, sempre più frequentemente, assicurano agli ospiti anche pasti non regolari fatti arrivare da fornitori esterni. 
In generale, il numero di camere di un B&B non deve superare una certa soglia (fino a 6, a seconda della località), con alcune regioni che stabiliscono limiti di stanze e posti letto anche in base alla forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Relativamente ai giorni di permanenza, gli ospiti di un B&B non possono soggiornare più di un certo periodo, cosa che non accade per le attività ricettive imprenditoriali. La disciplina di settore è rappresentata dalla legge quadro n° 135 del 29 marzo 2001, che delega alle regioni il numero di posti letto (che va da 6 a 20), il numero di camere (da 3 a 6), e i giorni massimi di permanenza degli ospiti. 
L’investimento iniziale per aprire un B&B è di solito l’argomento che segna il confine tra il “fare” e il “non fare”. Infatti, la clientela che si rivolge a queste strutture predilige camere ampie, dotate di tutti i comfort (servizio con box doccia, TV, WiFi, frigobar) e con arredamento moderno – niente armadio e cassettiera della bis-bis-nonna, per intenderci – per cui i costi di ristrutturazione possono oscillare dai 30.000 ai 50.000 euro. A questi vanno aggiunti i costi necessari per le pratiche burocratiche e le consulenze tecniche, nonché i costi previsti per le attività di promozione del B&B. Dal punto di vista fiscale, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) sono gravati da imposta cedolare secca, con aliquota del 21%, e se l’attività è occasionale il ricavato concorre a tassazione fra i redditi diversi (art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir). L’attività stabile di B&B, invece, configura l’esercizio di una attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con obbligo di apertura della partita IVA.
I proprietari – o i gestori , figura molto diffusa soprattutto con chi ha investito in numerose unità immobiliari – che svolgono attività senza partita IVA e che utilizzano le piattaforme di intermediazione e di prenotazione online, subiscono la trattenuta del 21% se il pagamento pattuito viene incassato direttamente dal portale (Booking, Air B&B, Trivago etc). In questo caso, il proprietario/gestore riceve il compenso al netto di commissioni dovute alla piattaforma e di imposte; quest’ultime vengono versate all’Erario dalla stessa piattaforma entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata la ritenuta. In alternativa alla cedolare secca, si può optare per il regime fiscale ordinario, e i ricavi generati dall’affitto breve, al netto dei costi documentati, graveranno sull’imponibile IRPEF. Tuttavia, dal momento che lo scaglione IRPEF più basso è del 23%, la cedolare secca del 21% risulterebbe già più conveniente della sommatoria di IRPEF e addizionali regionali e comunali (che al minimo scaglione IRPEF è già pari a circa il 25%); di conseguenza, più cresce lo scaglione IRPEF più la cedolare secca diventa conveniente (vedi tabella).
Relativamente al reddito prospettico, questo è strettamente collegato all’investimento iniziale. Infatti, per calcolare il rendimento annuale dell’investimento è bene ricomprendere tutti i costi eventualmente nella ristrutturazione dell’immobile, oltre all’eventuale prezzo pagato per acquistarlo. In ogni caso, anche se l’abitazione è già di proprietà della famiglia – come accade nel 70-80% dei casi – il metodo di calcolo più corretto prevede necessariamente la sommatoria tra valore dell’immobile alla data antecedente alla ristrutturazione più i costi sostenuti. Per i “puristi” del rendimento, la base di calcolo dovrebbe essere il valore dell’immobile alla data di completamento dei lavori, lievitato per via delle migliorie e delle nuove rifiniture, ma è naturale che coloro che già possiedono l’immobile da tanti anni tenderanno a non aggiungere la stima del suo valore al calcolo del rendimento, e la cosa è perfettamente comprensibile finchè si rimane proprietari. In caso di vendita della struttura, però, il metodo di calcolo sarà ineluttabilmente quello descritto (puristi o meno).
Dal punto di vista amministrativo, per aprire un B&B familiare è necessario procedere alla c.d. SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), allegando una documentazione di rito, accessibile a tutte le famiglie (planimetria dell’abitazione, visura catastale, contratto di proprietà etc), e la ricevuta di pagamento della spese di segreteria e delle imposte. Inoltre, entro l’1 Ottobre di ogni anno si dovrà comunicare all’Ufficio Provinciale i prezzi minimi e massimi applicati, nonchè il periodo di apertura dal 1° gennaio dell’anno successivo (dal 1° Dicembre per le zone montane). Una volta presentata la documentazione, il B&B può immediatamente iniziare a funzionare.
A monte di tutto, sussistono altri requisiti da rispettare. Innanzitutto, i familiari che gestiscono la struttura devono possedere particolari requisiti morali, devono garantire la massima igiene dei luoghi: la pulizia deve avvenire quotidianamente, il cambio della biancheria due volte a settimana e comunque ad ogni cambio di ospite. A questo si aggiunge l’obbligo di garantire la sicurezza degli impianti elettrici, del gas e di riscaldamento; una grandezza minima per ogni tipo di camera (almeno 8 mq per la camera singola e almeno 14 mq per la camera doppia); la presenza degli arredi di base (armadi per i vestiti, letti, comodini, lampade e sedie); attrezzatura minima necessaria nei bagni (water, lavandino, specchio, vasca da bagno o doccia, prese di corrente).
Ancora, i cibi e le bevande devono essere preconfezionate e senza possibilità di alterazione o manipolazione, i prezzi esposti all’interno del B&B e comunicati all’ufficio competente della Regione, le generalità dei clienti registrate e comunicate alla Questura. Infine, la detenzione di televisori all’interno di una struttura ricettiva obbliga il titolare al pagamento di un canone speciale e agevolato, calcolato in base al numero dei televisori posseduti. In definitiva, in alcune regioni, città e località italiane i flussi turistici assicurano un livello di occupazione dei B&B di buona qualità vicino ai 150 giorni/anno, equivalenti a circa 21 settimane per ogni anno. L’aumento dei prezzi delle materie prime occorso negli ultimi due anni, a causa dell’inflazione elevata, ha aumentato il costo delle ristrutturazioni di circa il 35%, ma il reddito prospettico è mediamente molto elevato, e offre adeguata copertura finanziaria all’attuale livello dei prezzi delle materie prime che, ormai, sono “acquisiti” dal mercato e difficilmente suscettibili di scendere in futuro. In ogni caso, il settore degli affitti brevi/brevissimi, per sua stessa natura, elimina il c.d. rischio-inquilino, elevatissimo nel settore degli affitti medio-lunghi, dove in alcune regioni d’Italia si arriva anche al 50% di inquilini morosi. 
In prossimità del mese di Agosto, una forza misteriosa sembra impossessarsi della catena decisionale attraverso la quale i mutui vengono deliberati, complice il caldo africano e le ferie incipienti. Infatti anche nelle banche, come in tutte le aziende, i dipendenti organizzano le proprie ferie, e di solito fanno i turni sapendo di poter opzionare alcuni mesi dell’anno: gli “sbarbatelli” appena assunti a Giugno o a Ottobre, quelli con qualche anno sulle spalle a Luglio o a Settembre, gli anziani più alti in grado ad Agosto. Sfortunatamente, sono proprio questi ultimi ad comporre ic.d. organi deliberanti per i crediti, e quindi anche per i mutui, con buona pace di chi aveva pensato di riservare il tempo delle proprie ferie per dedicarsi al tanto agognato investimento immobiliare.
Il problema, tuttavia, non è solo quello legato al fattore stagionale: le banche fanno meno mutui di prima, nel senso che hanno ristretto i criteri di accesso al credito per le famiglie, con il risultato che chi avrebbe potuto ottenere un mutuo nel 2022, quest’anno, a parità di parametri reddituali, non lo ottiene. Prova ne sia che, a detta dei bene informati, tutte le banche per l’anno in corso hanno dato alla rete dei budget di mutuo sensibilmente inferiori rispetto al 2022. In più, chi si sta avvicinando all’acquisto della casa lo fa con molta prudenza per via dell’aumento delle spese con cui le famiglie devono fare i conti. In meno di un anno, infatti, il costo del denaro è aumentato di 400 punti base, passando dallo 0% al 4% con grande rapidità, e questo ha fatto aumentare le rate dei propri mutui a tasso variabile mediamente del 75%.
Chi intende contrarre un mutuo ex novo, invece, deve fare i conti con le follie di un mercato che non dà scampo ai detentori di redditi più bassi, poiché i mutui a tasso fisso vengono proposti ad una media del 4.6% (a Novembre 2021 erano all’1%), mentre quelli a tasso variabile – ossia quelli che OGGI dovrebbero interessare maggiormente gli aspiranti mutuatari, per via del futuro ribasso delle rate da qui a 2-3 anni – sono proposti anche al 5.5% iniziale. Tutto ciò sta scoraggiando anche l’acquisto dell’abitazione: se la domanda di mutui è in calo, ne risente anche il mercato immobiliare.
Quando si tornerà a numeri più “normali”? Al momento, gli strateghi della BCE tentano disperatamente di riportare il tasso di inflazione verso la soglia del 2%, per cui ci si aspetta che, in caso di successo, anche l’Euribor potrebbe scendere a partire dal 2024. Tuttavia ci vorranno almeno due anni, ad essere ottimisti, per cui prepariamoci a convivere con uno scenario di inflazione elevata e tassi alti per un bel po’ di tempo, anche perché gli indicatori di mercato ci restituiscono un’economia in fase di rallentamento e l’inflazione in lieve contrazione. Inoltre, dal punto di vista macroeconomico l’attuazione del PNRR e i flussi di liquidità che stanno arrivando dall’Europa dovrebbero consentire investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro, rilanciando in questo modo l’occupazione e il reddito. Tuttavia, finchè le banche non allenteranno la morsa dei parametri di accesso al credito, le famiglie continueranno ad ingrassare il circuito degli affitti, i cui canoni stanno aumentando sensibilmente per via dell’offerta risicata di alloggi.
In periodi come questo, l’acquisto della casa sarebbe un modo per salvaguardare i risparmi, ma in pochi ci riescono. Per costoro, il dubbio amletico tra tasso fisso e tasso variabile condiziona la scelta fin dall’inizio, ma è troppo semplicistico scegliere esclusivamente in base agli elementi emozionali riguardanti la “certezza della rata”. Infatti, secondo Renato Landoni (nella foto), A.D. di Kiron Partner del gruppo Tecnocasa, “è necessario pensare all’ammortamento nel tempo, oltre che le scelte che potrebbero influenzare il futuro: cambio lavoro, tipologia di reddito, situazione famigliare, presenza o meno di figli o persone a carico. L’analisi è data anche dalla propensione al rischio o alla volontà di cambiare vita. Questo studio va fatto anche da chi ha già scelto in passato una tipologia di tasso, ad esempio variabile, e si ritrova oggi a fare i conti con l’impossibilità di permettersi un rialzo troppo alto. È importante non valutare solo l’impatto psicologico, ma è utile fare un ragionamento matematico, per evitare scelte sbagliate: sapere da quanti anni si sta rimborsando il finanziamento, quali erano i parametri di riferimento (Euribor a 1 mese, a 3 o 6 mesi), quanto rimane da pagare, se nel contratto era prevista l’estinzione parziale”.
In generale, il contratto di mutuo prevede una obbligazione di lunghissimo periodo (oltre 10 anni), per cui bisognerebbe anche “ragionare a lungo periodo” e pensare a cosa potrebbe succedere ai tassi durante i prossimi due decenni: è ragionevole affermare che essi non scendano più per i prossimi 15-20 anni, e rimangano sempre a questo livello così elevato? E’ corretto pensare che, se la BCE sta facendo di tutto per abbassare il tasso di inflazione al 2%, ci riuscirà in un tempo non lungo? E in questo caso, è ipotizzabile che, se dovessi scegliere il tasso variabile, la mia rata si dovrebbe abbassare in proporzione, facendo scendere il mio impegno finanziario mensile? Se dovessi scegliere il tasso fisso, potrò mai rinegoziare il mio mutuo dopo qualche anno, qualora i futuri mutui a tasso fisso dovessero scendere?
Il 2023, a causa della stretta creditizia operata dal mondo delle banche, rivelerà un aumento notevole della domanda di affitti – soprattutto da parte di quanti non potranno più avere accesso ad un mutuo bancario – e sicuramente un aumento medio dei canoni in tutto il territorio nazionale. Milano si conferma la città con gli incrementi maggiori. La ripresa del mercato si 
evidenzia anche dai tempi di locazione più brevi: 38 giorni. Limitando l’analisi alle tre metropoli analizzate, è Milano quella con i tempi di locazione più contenuti: 35 giorni. Il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città (40%), in modo particolare a Milano arriva al 49,9%. A Roma è al 43,5% e a Napoli arriva al 37%. Inoltre, nel capoluogo lombardo prevale il contratto a canone libero (67,0%), così come a Napoli anche se con percentuali più basse (41,7%). A Roma vince il contratto a canone concordato (64,8%). L’affitto per scelta abitativa, infine, prevale a Napoli (77%) e Roma (56,2%) mentre a Milano vince la motivazione studio (34,8%). 
In relazione ai contratti di affitto stipulati da studenti universitari – spesso con garanzie offerte ai proprietari dai genitori – Tecnocasa segnala che il segmento di mercato valeva già l’11,2% a fine 2022; pertanto si prevede una stabilizzazione di questa percentuale, causata dai probabili aumenti, e una sensibile mutazione nelle preferenze degli studenti per quanto riguarda l’alloggiamento. Il dato, naturalmente, sarà più evidente in autunno, periodo in cui la riapertura di corsi universitari richiama una maggiore domanda di alloggi per via del ritorno progressivo degli studenti in presenza. Un trend che continua e che, soprattutto nelle metropoli, rivelando notevoli difficoltà a causa di una bassa offerta, acuitasi negli ultimi anni con l’affermarsi degli short rent.
Come in gran parte dell’Europa e del Nord America, la necessità di posti letto per studenti sta portando a un aumento degli interventi di student housing, a cui numerosi investitori si stanno dedicando, grazie anche al sostegno previsto dal PNRR. Da Milano a Torino, passando per Bologna e Firenze, sono numerose le operazioni ultimate e ancora in essere, ma non ancora sufficienti a coprire l’importante domanda. Secondo i dati di Tecnocasa e Tecnorete, Torino primeggia con 38,5% di chi cerca per motivi di studio, tallonata da Milano con il 34,8%. In termini di preferenze di alloggiamento, gli studenti esprimono una netta preferenza per la camera singola, prevalentemente per una questione di privacy. La scelta della camera doppia avviene quasi sempre tra persone legate da parentela oppure tra amici. Succede spesso, infatti, che gruppi di amici cerchino un appartamento da condividere. La casa con due camere e due bagni è la soluzione più richiesta.
