Molti condomini non hanno il denaro per la propria quota di intervento, oppure ce l’hanno ma non ritengono la spesa come una reale opportunità di investimento, perché “stanno già dentro” il proprio immobile e non pensano di poterlo vendere in futuro.
Le recenti rilevazioni di Banca D’Italia (pubblicate a Maggio 2019) hanno svelato che, sul totale della ricchezza delle famiglie e delle società finanziarie italiane a fine 2018, la quota di patrimonio immobiliare delle famiglie era pari al 58%, di cui la maggior parte (88,5%) costituito da abitazioni (il resto immobili non residenziali e i terreni). Questo dato non si discosta molto da quelli dell’Agenzia delle Entrate che, attraverso i servizi catastali, ha confermato che il 76% di circa 75 milioni di unità immobiliari è di proprietà delle persone fisiche.
Si tratta, per lo più, di immobili trasmessi da generazione in generazione, di padre/madre in figlio, e non di patrimoni frutto di scelte di investimento. C’è una fascia di investitori che è ancora attratta dagli immobili come asset class di investimento. Secondo il Wealth Report 2018 di Capgemini, infatti, la clientela private non ha perso il vizio del mattone, ed anzi alimenta un mercato vivace che, però, si scontra con un elevato indice di vetustà degli edifici, provenienti prevalentemente da un accumulo statico di proprietà, caratterizzati da ridotta profittabilità e urgente bisogno di riqualificazione. Sono affetti da questi problemi anche i patrimoni immobiliari di ragguardevoli dimensioni – persino quelli in località di pregio o in contesti turistici – formati da molti immobili inutilizzati, che non rispondono più ai bisogni originari e quindi non soddisfano la nuova domanda immobiliare, profondamente mutata.
Eppure, secondo il nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia continua la ripresa del mercato, che nel primo semestre 2019 ha segnato un +5,91% che fa seguito al +10,72% registrato nel primo semestre 2018 rispetto al 2017, mentre i prezzi aumentano solo per le nuove abitazioni. Nel primo semestre 2019 le compravendite di fabbricati sono 
state 344.249 rispetto alle 325.047 del primo semestre 2018, e l’88,63% dei fabbricati abitativi e’ stata venduto da privati, con un incremento del 4,53% per le prime case e dell’8,68% per le seconde case (dalle imprese costruttrici e’ stato venduto il restante 11,37%, con una crescita del +7,70% per le prime case e +6,12% per le seconde).
Secondo il rapporto DNS, nel primo semestre 2019 l’aumento dei prezzi riguarda solo gli immobili venduti dalle imprese (prezzo medio 200.000 euro rispetto ai 185.288 del 2018), mentre si assiste ad una lieve diminuzione dei prezzi degli immobili venduti dai privati (110.001 euro rispetto ai 113.000 del 2018). La maggior parte degli scambi riguarda immobili che rientrano nella fascia di prezzo tra 0 e 99.999 euro (pari al 43,15% cui corrisponde un +6,51% rispetto al I semestre 2018) e tra 100.000 e 199.999 euro (pari al 38,88% cui corrisponde un aumento del +2,80% rispetto al I semestre 2018).
Relativamente ai mutui, nel primo semestre del 2019 registrano una frenata rispetto alla crescita degli anni precedenti: -0,61% i finanziamenti sui fabbricati e -1,59% i finanziamenti relativi ai terreni edificabili. In calo le surroghe (-25,98%), che ormai sono pari a meno del 10% del totale delle operazioni, e netta prevalenza per i finanziamenti di importo fino a 150.000 euro (ma con un aumento significativo anche dei mutui di importo compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro).
La domanda che gli operatori del settore più tradizionale di sempre si pongono oggi è pressoché unanime: Il settore immobiliare può ancora essere un business?
La risposta è positiva, ma è necessario rivedere le strategie in profondità. In particolare, è imprescindibile intervenire con veri e propri studi di valorizzazione, che partano dal contesto socio-economico territoriale per individuare nuove funzioni immobiliari e, attraverso la riqualificazione, produrre una sorta di “rigenerazione” del 
patrimonio. Infatti, la crescita del mercato dell’affitto (e soprattutto dell’affitto breve) è stata determinata dall’attenzione degli investitori verso la ricerca diretta di immobili già a reddito, con un buon tasso di rendimento e situati in località primarie e/o turistiche; per molti di loro, però, il problema della vetustà di questi cespiti si è presentato immediatamente. In particolare, tutti coloro che hanno acquistato singole unità all’interno dei grandi condomini costruiti dopo il 1950, in piena speculazione edilizia, si sono trovati a dover gestire interventi di manutenzione straordinaria molto costosi, necessari per il semplice ripristino dei normali livelli di funzionamento e sicurezza degli impianti e degli stessi edifici. Nulla è stato fatto per una vera riqualificazione, anche energetica, di questi caseggiati.
Il vero business, in tal senso, sarebbe quello dei grandi condomini (da 40 appartamenti in sù) i quali, sebbene comportino numerose lungaggini nei processi decisori (assemblee interminabili, ricorsi etc), hanno in sé le migliori chance di rivalutazione delle singole proprietà. La teoria, però, spesso si scontra con la realtà: molti condòmini non hanno il denaro per la propria quota di intervento, oppure ce l’hanno ma non vedono la spesa come una opportunità di investimento, perché in fondo “stanno già dentro” il proprio immobile, e ritengono un aumento del suo valore come ininfluente per la propria vita, non pensando ad una sua vendita a terzi.
Ecco perché il settore, nonostante gli sgravi fiscali interessanti, rimane al palo.
I tassi di interesse negativi, peraltro, spingono all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili ad alto rendimento (quelli vicino le università o in località fortemente turistiche) anche coloro che non lo avevano mai preso in considerazione, perché timorosi delle variabili tipiche (tassazione, rischio di manutenzione straordinaria, rischio di insoluti e contenzioso etc) di chi possiede case da mettere a reddito. Questo ha permesso la nascita di nuovi imprenditori dell’immobiliare – ancora pochi, per la verità – che, in tutta evidenza, hanno soddisfatto entrambi i requisiti richiesti oggi dal settore: riqualificazione e redditività. Il mercato ne trarrà beneficio, ma solo se il loro esempio verrà seguito da un numero sempre maggiore di grandi pluri-proprietari, rimasti ancorati alle locazioni tradizionali e non ancora convertiti all’affitto breve.
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successive, una volta intervenuto il divorzio; tale intervallo di tempo può determinare risultati ampiamente differenti a seconda dell’assetto patrimoniale che è stato dato dalla coppia all’origine.
La scelta del regime di separazione dei beni deve effettuarsi avendo ben presenti la normativa del Codice Civile relativa alla responsabilità per i debiti contratti dai coniugi. Infatti, secondo l’articolo 186, i beni della comunione sono destinati a soddisfare, in generale, tutti gli obblighi derivanti dalla loro gestione, ed in particolare le spese per il mantenimento della famiglia e per l’istruzione e l’educazione dei figli, nonchè ogni obbligazione contratta dai coniugi, anche separatamente, nell’interesse della famiglia e per qualsiasi ragione o finalità. Ne consegue che (articolo 189) i creditori di uno dei coniugi che non trovino capienza nel suo patrimonio individuale potranno soddisfarsi in via sussidiaria sui beni della comunione, oppure (articolo 190) potranno agire in via sussidiaria sui beni personali di ciascuno dei coniugi, nella misura della metà del credito, quando i beni della comunione non sono sufficienti a soddisfare i debiti su di essa gravanti.
In tema di “casseforti immobiliari familiari”, poi, le novità normative succedute di anno in anno rendono oggi possibile una valutazione più chiara dei possibili assetti patrimoniali, e sembrano suggerire una soluzione (trust) a discapito di un’altra (società di persone). In particolare, il regime di imposte di registro e ipotecarie-catastali applicate, all’atto dispositivo di un trust, in misura fissa e non proporzionali, consentono di ottenere un notevole risparmio fiscale grazie alla costituzione di questo particolare strumento di pianificazione patrimoniale ed aziendale, con cui un c.d. disponente trasferisce al c.d. trustee (gestore effettivo dei beni conferiti) immobili e partecipazioni sociali allo scopo del successivo passaggio a favore dei futuri beneficiari (suoi familiari). Infatti, 
Secondo l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 30821 del 26 Novembre 2019, nel trust tale trasferimento imponibile non è costituito né dall’atto istitutivo, né da quello di dotazione patrimoniale fra disponente e trustee, in quanto gli stessi sono meramente attuativi degli scopi di segregazione e costituzione del vincolo di destinazione. Pertanto, l’atto dispositivo di un trust sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa e ridotta, dal momento che il trasferimento avviene a titolo gratuito e non determina effetti traslativi, poiché non ne comporta l’attribuzione definitiva allo stesso trustee, il quale è tenuto solo ad amministrare i beni conferiti ed a custodirli a futuro beneficio dei familiari del disponente.
Vanguard, una delle più grandi società di investimento del mondo, da 15 anni effettua ricerche e analisi grazie alle quali ha concluso che – sì – c’è una convenienza ben quantificabile nel servirsi di un consulente finanziario, che Vanguard definisce l’”Alfa del consulente”. In particolare, se vengono seguite alcune best practice (principi di gestione finanziaria che attribuiscono qualità e sicurezza) nella gestione del denaro e degli altri asset patrimoniali, il risultato può essere un Alpha compreso nell’intervallo del 3-4% all’anno. Ad una conclusione simile arriva anche uno studio separato di Russell Investments, che stima l’aumento medio del rendimento ottenuto grazie al lavoro di un buon consulente finanziario nel 3,75% annuo.
Il modo più efficace per ottenere benefici in termini di rendimento, contrariamente a quanto si pensi, non è strettamente legato ai numeri, bensì al c.d. coaching comportamentale, ossia la capacità dei consulenti finanziari di insegnare a tenere sotto controllo le paure e le emozioni dei loro clienti, fornendo consulenza e rassicurazioni costanti, basate sui fatti e sulla razionalità, quando i mercati “impazziscono”. Lo studio di Russell Investment ha anche identificato questo come il più grande vantaggio derivante dalla collaborazione con un consulente finanziario, ma anche la stessa Vanguard, grazie ad una ricerca – non più recente ma sempre attualissima – condotta su oltre 58.000 investitori, ha dimostrato che coloro che hanno apportato modifiche sostanziali alla loro strategia tradizionale, anche una sola volta nel quinquennio 2008-2012, hanno ottenuto un aumento dell’8% in più della performance complessiva.
Un buon consulente finanziario, soprattutto all’inizio del rapporto, guarderà al quadro generale, valutando tutte le esigenze della famiglia ed i mezzi necessari per raggiungere gli obiettivi. Egli, in questo, modo, potrà guidare l’investitore attraverso la pianificazione della pensione, le strategie di investimento, le questioni fiscali collegate agli investimenti, la pianificazione immobiliare ed altro ancora. Soprattutto, saprà tradurre in concretezza ciò che, senza la sua presenza costante, si scontrerebbe con l’improvvisazione, quella con cui si affrontano spesso i grandi eventi della vita: pagare l’università ai figli, comprare o vendere una casa, andare in pensione, ma anche (per i più giovani millennials) progettare il futuro, sposarsi, avere o adottare un bambino, ereditare dei beni oppure determinare la scelta tra un leasing o l’acquisto diretto dell’auto, rifinanziare un mutuo o evitare maggiori imposte sul trasferimento delle proprietà familiari.
Quanto durerà il “travaso” della liquidità dal risparmio amministrato verso la gestita è il quesito che il sistema si è posto con grave ritardo, ed il massiccio ricorso ai nuovi strumenti assicurativi (altro travaso in corso, attraverso il connubio “bancassicurazione”) anche da parte degli istituti di credito tradizionali è da interpretare come il canto del cigno di una industria che sta ripensando se stessa ed il proprio ruolo sul mercato, atteso che il modello di business tradizionale era già in declino da qualche anno e oggi suggerisce uno sforzo notevole per soddisfare le nuove tipologie di investitori, cioè quelli che erediteranno (o stanno già ereditando) i patrimoni degli over 65.
numerosi strumenti finanziari già si ispirano. In particolare, il tema della tutela dell’ambiente è quello più sentito (seguito dal supporto alle persone svantaggiate), ed oltre un terzo degli intervistati ha dichiarato un’elevata propensione a spendersi per una buona causa senza attendersi nulla in cambio: esattamente ciò che ispira il Fund-Raising, di cui invece si occupa una ristretta cerchia di operatori (strutture amministrative di associazioni onlus e fondazioni) sotto l’egida della più assoluta riservatezza.
Si tratta di una vera e propria metodologia di investimento, pensata per favorire e agevolare i progetti delle piccole e medie imprese. Il settore è oggi dominato dalle piattaforme di Equity Crowdfunding, che permettono a startup e PMI innovative, regolarmente iscritte al registro Consob, di raccogliere capitali per sostenere ambiziosi piani di crescita, oppure di proporre le proprie iniziative imprenditoriali a potenziali investitori.
Sei interessato al futuro della professione di consulente finanziario?
E’ noto che la stabilità dei prezzi permetta di avere una visione più sicura del prossimo futuro (sia in termini di investimenti che di attività economiche), e che una inflazione fuori controllo, invece, distrugge il potere d’acquisto e indebolisce l’economia. L’ideale è, pertanto, perseguire un “livello aureo” di inflazione per evitare che un contesto di inflazione inesistente si trasformi nel lungo periodo in un grosso problema, rappresentato dal disincentivo verso i consumi: perché comprare un telefonino oggi quando tra tre mesi costerà meno?
Dal punto di vista operativo, i possibili titoli utili a definire un portafoglio di obbligazioni espresse in valute emergenti è bene che vengano scelti all’interno di un paniere di emittenti privi di rischio, e cioè BEI (o EIB, European Investment Bank, cioè Banca Europea degli Investimenti), BERS (in inglese EBRD, European Bank of Reconstruction and Development) e World Bank (Banca Mondiale), evitando le obbligazioni governative espresse nella stessa valuta (che hanno invece un rating molto basso). I vantaggi di questa scelta sono molteplici, e sono in grado di compensare, nel medio-lungo periodo, la tipica volatilità delle valute emergenti:
10° posto: 1965 SHELBY COBRA ROADSTER CSX – USD 1.595 milioni
9° posto: 1971 HEMI ‘CUDA CONVERTIBLE — USD 2.2 milioni
8° posto: 1970 PLYMOUTH HEMI ‘CUDA CONVERTIBLE – USD 2.25 milioni
7° posto: 1954 PONTIAC BONNEVILLE SPECIAL MOTORAMA CONCEPT CAR – USD 3.08 milioni
6° posto: 1967 L88 CHEVROLET CORVETTE STINGRAY CONVERTIBILE – USD 3,2 milioni
5° posto: HEMI 1971 “CUDA CONVERTIBILE – USD 3,5 milioni
4° posto: 1967 CORVETTE L88S COUPE – USD 3,85 milioni
3° posto: 1966 SHELBY COBRA 427 “SUPER SNAKE” – USD 5,115 milioni
2° posto: 1964 FORD GT40 PROTOTYPE – USD 7 milioni
1° posto: 1962 SHELBY COBRA CSX2000 – USD 13,75 milioni
Secondo un recente rapporto di HSBC (“Human Advantage: The Power of People”) l’intelligenza umana continuerà a superare quella delle macchine ancora per molto tempo, ma l’aumento della tecnologia migliorerà l’esperienza dei clienti, soprattutto di quelli appartenenti alla fascia dei c.d. millennials. In sintesi, l’intelligenza artificiale non sostituirà l’intelligenza umana, ed il segreto del successo delle banche risiederà nella loro capacità di mescolare la migliore tecnologia con il sapere delle persone”.
