L’impatto dello scenario macroeconomico è sfavorevole per l’immobiliare nel breve periodo, ma la visione nel medio-lungo periodo rimane positiva. Banche iper-selettive e mutui acquisto casa in calo del 36,3%.
“Come prevedibile, l’aumento dei tassi di interesse, unito all’incremento dei prezzi degli immobili, ha determinato una contrazione delle transazioni nell’ultima parte del 2022 e nei primi mesi del 2023, con un rallentamento della domanda a fronte di un’offerta stabile. Uno scenario che potrebbe prolungarsi nell’ultima parte dell’anno, soprattutto se i tassi di interesse verranno mantenuti su alti livelli per almeno altri 12/18 mesi”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia.
Secondo le analisi riportate nel Real Estate DATA HUB, l’impatto sull’immobiliare dello scenario macroeconomico sembrerebbe tendenzialmente sfavorevole nel breve periodo, anche se il Centro Studi di RE/MAX Italia conferma una visione positiva nel medio-lungo periodo grazie alla probabile stabilizzazione dei tassi di interesse. “Le dinamiche del mercato immobiliare dei prossimi mesi, ovviamente, saranno fortemente condizionate dagli interventi di politica monetaria che andranno a influenzare le decisioni degli investitori e l’andamento del Real Estate in termini di numero di transazioni, volumi, rendimenti e prezzi”, aggiunge Castiglia.
La visione positiva di RE/MAX Italia trova fondamento nel primo semestre 2023, dove si osserva un maggior dinamismo rispetto allo stesso periodo del 2022, anche se il contesto economico generale fa prevedere una maggiore volatilità del mercato nel medio-lungo termine. Secondo l’analisi degli immobili transati, si conferma la preferenza degli acquirenti per i trilocali (40,32% sul totale). Seguono i bilocali (22,90%) e i quadrilocali (18,81%). Si registra anche un aumento degli immobili transati con cinque o più locali rispetto all’anno precedente. Stabili i monolocali, che rappresentano circa il 3% del totale. Le regioni che trainano il mercato immobiliare si confermano essere la Lombardia al Nord, seguita da Veneto e Piemonte; il Lazio al Centro, insieme ad Emilia-Romagna e Toscana; la Puglia al Sud, con la Campania. Nelle Isole il maggior numero di immobili transati si registra in Sicilia. Confrontando i primi tre trimestri del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022, si nota un declino della domanda diffuso su tutta la Penisola.
Analizzando tempi di vendita e locazione, i giorni di mercato risultano essere in continua riduzione, con tempi minori al Nord rispetto al Sud. Nel terzo trimestre del 2023 sono necessari in media circa 6 mesi e mezzo per concludere una transazione. L’andamento dei prezzi rivela complessivamente un trend di crescita nel lungo periodo. Nel breve, il primo trimestre 2023 registra prezzi al metro quadro più alti del 2,40% rispetto al primo trimestre 2022 e del 1,10% rispetto al primo trimestre 2021. Decresce il secondo trimestre 2023, che osserva un -1,08% rispetto alla media dei prezzi del 2022 e un +3,45% rispetto allo stesso periodo del 2021. Prosegue il trend nel terzo trimestre, che segna un -7,09% rispetto all’anno precedente. Si ricorda che il 2022 aveva registrato una sensibile crescita dei prezzi, mentre il confronto con il 2021 restituisce una decrescita più contenuta, pari al -1,89%. La base dati fa riferimento ai soli immobili esistenti, escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà.
Relativamente al mercato creditizio, dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2023 – pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023. Rispetto allo stesso trimestre del 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -33,3%, per un controvalore di oltre 5.2 miliardi di euro. In particolare, l’importo medio finanziato è aumentato del 2,56%, passando da 121.802 euro del quarto trimestre 2022 a quasi 124.923 euro. Il 92,16% dei mutui erogati nel primo semestre è finalizzato all’acquisto; in diminuzione le seconde case e le surroghe. Tra chi richiede un mutuo, diminuisce il numero dei coniugati, mentre aumentano celibi, nubili e pensionati, segnale di maggior prudenza da parte delle famiglie. La fascia di età predominante è quella dei giovani dai 18 ai 34 anni.
Alla luce del contesto macroeconomico, i tassi dovrebbero aver toccato l’apice della crescita e, a meno di ulteriori scossoni legati all’andamento dell’economia, sono attesi stabili e in leggero ribasso a partire dal 2024. Le politiche di credito degli istituti tuttavia restano iper-selettive, e se analizziamo i volumi di mutuo in questo secondo trimestre 2023 notiamo un calo del -36,3% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, segno che la contrazione continua a coinvolgere, come già fatto nel precedente trimestre, questa tipologia di finanziamenti. Cambia invece la situazione legata alle operazioni di sostituzione e surroga, che salgono del 45,2%.
Il tasso del bond governativo decennale Usa è aumentato di altri 30bps in ottobre. Tassi più alti aumentano il costo del capitale per le aziende, diminuendone il loro fair value. Un contesto con tassi di interesse in aumento implica quindi multipli più bassi per i mercati azionari. Il rialzo dei tassi di interesse ha quattro cause principali, in ordine di importanza:
2) Resilienza dell’economia Usa (Pil, occupazione e vendite al dettaglio), che probabilmente costringerà la Federal Reserve a mantenere tassi alti ancora a lungo. L’economia Usa infatti non sembra aver risentito della politica restrittiva della Federal Reserve. Il Pil nel terzo trimestre è salito del 4,9% e negli ultimi mesi la creazione media mensile di posti di lavoro si è attestata intorno alle 200.000 unità. Anche la spesa dei consumatori rimane elevata, come hanno dimostrato i recenti risultati trimestrali di Visa e Mastercard. L’economia resiliente non sta aiutando il tentativo della Federal Reserve di calmierare i prezzi.
3) Aspettative di elevati deficit fiscali Usa, che dovranno essere finanziati da emissioni di nuovo debito. I sottoscrittori del nuovo debito dovranno essere ricompensati con tassi più alti, anche in considerazione dell’impennata del rapporto debito/Pil Usa registrata dopo il Covid.
“Nel breve periodo (6-12 mesi), la direzione dei mercati azionari sarà determinata principalmente dalla traiettoria dell’inflazione e dei tassi di interesse“, conclude Garbarino. “In generale, i tassi di interesse di mercato raggiungono livelli massimi in concomitanza con l’ultimo aumento della Federal Reserve. Poiché la tendenza disinflazionistica è in corso, con l’inflazione non lontana dal target del 2%, c’è un’alta possibilità che i tassi di interesse siano vicini a un picco. Tali fattori creano un contesto positivo per le azioni e per le obbligazioni“.
La partita è avvincente, e in effetti l’osservato speciale si rende immediatamente protagonista con una tripletta che contribuisce a fissare il risultato finale su un perentorio 4-0. A questo punto, l’uomo che l’osserva dagli spalti deve fare in fretta: tre gol al Camp Nou in una notte europea non passano inosservati, e bisogna fare subito rapporto alla casa base in merito al gioiello appena scoperto. Italo Galbiati – questo il nome dell’osservatore – si precipita alla prima postazione libera subito dopo il triplice fischio dell’arbitro per inviare un telegramma a Milano, destinatario Adriano Galliani, amministratore delegato del Milan, che legge per la prima volta questo nome: Andriy Shevchenko. Il commento di Galbiati sul futuro Pallone d’Oro e campione d’Europa, scritto nero su bianco quella sera stessa (5 novembre 1997), è profetico: “Fortissimo fisicamente, veloce, rapido nel dribbling”, e ancora “superfluo aggiungere altro: è da Milan”. Inizia così la storia dell’Usignolo di Kiev coi rossoneri, un’avventura fortunatissima per entrambi.
Da allora il mondo è cambiato, anche per il Calcio: computer, internet, smartphone, intelligenza artificiale e machine learning, le nuove frontiere della tecnologia applicate anche al più famoso degli sport di squadra. E il lavoro di chi segnala giocatori interessanti ai club, che poi devono valutare se investire o meno su di loro, si è trasformato, assieme all’ambiente che ci circonda, sempre più digitale e interconnesso. Infatti, oggi lo scouting non si fa più inviando un osservatore in paesi lontani, con grande dispendio di risorse economiche e spesso infruttuose; l’osservatore del 2023 è una figura a tutto tondo, che non deve solo avere intuito sportivo e un occhio allenato, ma anche un costante aggiornamento digitale. I giocatori, infatti, sono un’abbondante fonte di dati che, se incrociati con i giusti strumenti e competenze, possono rivelarsi decisivi per il futuro sportivo (e non solo) di una società.
Se i dati sono il petrolio del nostro secolo, allora è anche vero che chi sa applicarli al mondo del calcio può trovare una chiave importante per il successo. Prendiamo ad esempio un caso che in Italia ha fatto scuola: l’Atalanta e il suo presidente Antonio Percassi. Nel corso degli ultimi 10 anni, i nerazzurri bergamaschi hanno mantenuto un bilancio positivo per quanto riguarda la compravendita dei giocatori: +181,61 milioni di euro (dati Transfermarkt), performance migliore in Serie A davanti a Empoli (138,45 mln €) e Udinese (135,93 mln €). Come è stato possibile? L’Atalanta ha fatto scouting in chiave moderna, ma sempre con una visione a lungo termine e con tanti saluti alla logica delle spese folli tipiche dell’epoca dei presidenti-tifosi che non badavano ai bilanci (spesso poi finiti in tribunale). Oggi, per avere un club di successo è necessario essere bravi a puntare somme relativamente modeste su giocatori emergenti, che possano poi andare a generare plusvalenze a livello di mercato, creando così un valore per la dimensione economica oltre che per quella sportiva.
Insomma, immediatamente dopo la tripletta di Shevchenko al Barcellona, il Milan già sapeva di poter contare su un giovane di sicuro avvenire e di sicura plusvalenza. Riportare questa logica apparentemente semplice nel Terzo Millennio, però, è un po’ più complicato. Infatti, se prima il passaparola degli addetti ai lavori e la valutazione a occhio nudo dell’osservatore rendevano lo scouting un’attività per pochi eletti, oggi sono i dati a contare. Per agevolare i club e i “cacciatori di tesori” sono state concepite infatti delle apposite piattaforme che acquisiscono i big data dei giocatori e li 
confrontano, fornendo un report dettagliato. Tra queste realtà c’è “Wallabies”, azienda con sede a Milano che fornisce i suoi servizi a club come Parma, Sassuolo, Monza, Spal, Basilea, Southampton, Piacenza e – non a caso – proprio l’Atalanta. Wallabies, per aiutare le società, ha messo a punto il Performance Index, un sistema basato sull’intelligenza artificiale tramite il quale è possibile comparare tutti i giocatori presenti sul loro database (oltre 70.000). È così possibile effettuare una scrematura immediata servendosi di determinati parametri, come età, ruolo, livello del campionato, performance generali e tanti altri filtri che restringono sempre più il campo della scelta, agevolando il lavoro dello scout.
Un’altra azienda che fa dell’intelligenza artificiale uno strumento per scovare i talenti del futuro è “Math&Sport”, nata da “MOXOFF”, ex spin-off universitario del Politecnico di Milano, ora acquisita da Zucchetti. Questa realtà intende formulare, attraverso i modelli predittivi molto accurati, uno studio valutativo della performance. Per fare questo “Math&Sport” si serve della scienza dei dati, selezionando solo quelli utili (smart data) ed estrapolando da essi tutte le informazioni necessarie a uno scout o più in generale a una società intenta ad osservare il profilo di un calciatore specifico. Nel concreto, si passa al microscopio sia l’analisi tattica che quella di un determinato gesto tecnico. Questi dati vengono poi raccolti (1° livello), analizzati (2° livello) e inseriti nel report per la sintesi finale (3° livello). In questo modo il raffronto dei numeri permette di fornire alle società indicazioni precise circa gli impatti sulla squadra di un determinato giocatore.
Spostandoci all’estero, abbiamo invece “ai.io”, che ha il suo quartier generale nel Regno Unito. Qui la parola d’ordine è “democraticizzare lo scouting” al fine di “assicurarsi che ogni giocatore del mondo possa avere le stesse opportunità di essere coinvolto, analizzato, valutato, scovato e sviluppato”. Insomma, il team di “ai.io” sta rivoluzionando il mondo dello scouting, mettendo vicendevolmente in contatto i giocatori e i club. Se da un lato, infatti, le società hanno a disposizione un ricco database per comparare tutte le informazioni utili, anche i calciatori diventano ora parte attiva del processo: gli atleti caricano il proprio profilo e i propri dati fisici su “aiScout”, una piattaforma progettata per dare a tutti la possibilità di avviare la propria carriera professionale nel calcio. L’applicazione è infatti gratuita, ma non solo: “aiScout” fornisce anche report tecnici personalizzati per migliorare skills, abilità cognitive e atletiche, basati sui dati legati alle performance, raccolti e analizzati da AWS e Intel.
Basta quindi avere questi validi strumenti per costruire la squadra dei propri sogni e alzare al cielo un trofeo dopo l’altro? Certo che no. Individuare quelli che saranno i futuri campioni grazie ai big data è solo una parte del grande lavoro di valutazione che svolge chi oggi fa scouting nel calcio. Ci sono infatti almeno due fattori problematici legati a questa visione “matematica” del player trading. Innanzitutto, i dati sono disponibili a chiunque e alla portata di tutti. Ma anche tralasciando questo aspetto, chiunque sappia incrociare un paio di tabelle può estrapolare e ponderare il valore di un calciatore. In questo scenario, quello che conta è l’intuito. Se uno scout si affida solo ai numeri correnti, vuol dire che è già arrivato tardi: il prezzo del cartellino si inflaziona, si crea quello che oggi viene chiamato “hype” (un entusiasmo effimero e spesso immotivato) e si rischia di strapagare un possibile flop di mercato. Se invece si è in grado di anticipare il trend delle giocate decisive, dei gol e degli assist, allora si può arrivare al tesoro prima di chiunque altro, e questo ancora l’Intelligenza Artificiale non è in grado di farlo.
Il secondo punto critico è invece legato a una dimensione più psicologica. Quanti giocatori hanno imboccato la strada giusta all’inizio per poi perdersi? Di meteore nel calcio ce n’è una miriade: basta sfogliare un album Panini di qualche decennio fa. Ed è qui che lo scout deve essere bravo a distogliere lo sguardo dai freddi numeri e considerare non più l’atleta, ma l’uomo in tutta la sua interezza. L’aspetto psicologico è infatti fondamentale. Piet de Visser (nella foto), che nel suo curriculum può vantarsi di aver scoperto calciatori del calibro di Ronaldo (il “Fenomeno”), Romario, Neymar e Kevin De Bruyne, ha affermato in un’intervista: “È comunque il giocatore a determinare la sua carriera, non lo scout”.
Pertanto, lo Scouting dipende ancora da una serie di fattori che un algoritmo non può prendere in considerazione: mentalità, spirito di adattamento, propensione al sacrificio, umiltà, testa sulle spalle, non farsi prendere dagli eccessi una volta sopraggiunti quelli che Dante definiva i “sùbiti guadagni”. Insomma, in questo mondo costellato di algoritmi, numeri e dati, c’è ancora spazio per il “fattore X”, e cioè la variante imponderabile che può sbancare il botteghino. E anche in un calcio inquinato da petroldollari, scandali di ogni genere e diritti TV, c’è ancora spazio per un pizzico di “poesia e mito”, nel senso greco del termine; ovvero quel sano senso pratico del fare che identifica il primato degli esseri umani per intuito, esperienza e gestione delle emozioni, che nessuna intelligenza artificiale potrà mai eguagliare nella vita quotidiana così come nello sport.
Un recente articolo del Ft, riguardante alcune pratiche utilizzate dai Fondi di Private Equity per distribuire rendimenti, lascia attoniti (Private Equity Group face investor scrutiny over tactics for returning capital. 11/10/23): grandi società di Private Equity stanno distribuendo dividendi grazie a prestiti bancari garantiti da collaterale rappresentato dalle stesse partecipazioni sottostanti. Quindi, si tratta di rendimenti distribuiti facendo debito. E così, mentre l’intero sistema finanziario annaspa per cercare di non far emergere le criticità, la Fed continua ad osservare l’indice Dow Jones come riferimento della fiducia nell’economia e guarda agli spreads sul credito per capire se il sistema 
regge. Pertanto, nulla è cambiato rispetto al 2006/2008, quando Bernanke dichiarava al Congresso che non esistevano rischi sistemici provenienti dal Real Estate. In realtà il sistema, come allora, è già ora in pesante crisi e questa crisi è rilevata nello Shadow Banking System, un mercato prettamente istituzionale, e per ora non si è ancora trasferita ai mercati che gestiscono gli asset finanziari del retail (Equity e Corporate Bonds).
Un’altra conferma del peggioramento della situazione riguarda le banche regionali Usa. Mentre tutti credono che gli interventi di salvataggio di alcune banche hanno fermato il contagio, nella realtà questo non è affatto vero. Centinaia di istituti di credito di piccole dimensioni sono in default a causa dell’esposizione al Commercial Real Estate, che costituisce in media il 60% del core business delle piccole banche locali. Per evitare l’insolvenza il Governo Federale, in accordo con il Ministero del Tesoro, ha indotto i governi locali (singoli Stati e Municipalità), ad intervenire direttamente nella ricapitalizzazione degli istituti in difficoltà. Si tratta in pratica di una colossale e silenziosa operazione di nazionalizzazione del sistema bancario Usa di piccole e medie dimensioni. Tutti questi meccanismi dimostrano che il sistema finanziario è infognato in una colossale posizione su asset tossici che generano perdite non contabilizzabili e che congelano ingenti risorse finanziarie nello scenario di Balance Sheet Recession.
La fragilità dell’intero sistema finanziario americano e internazionale è il frutto di una costante spinta alla deregulation accompagnata dai tassi a zero per oltre 14 anni che hanno creato una colossale bolla finanziaria su bonds, credito, equity e Private Equity, senza considerare cryptovalute e venture capital. Deregulation aggressiva e soldi gratis per indebitarsi non sono mai state basi solide su cui costruire un futuro sostenibile e di prosperità. La Fed è tuttora ancorata a parametri di analisi che la rendono arretrata di almeno vent’anni rispetto all’evoluzione del settore finanziario americano. E parliamo della banca centrale che dovrebbe regolare il sistema mondiale, figuriamoci le altre. Non esiste alcuna vigilanza sui rischi di 
sistema. In un mondo dove lo Shadow Banking intermedia il 60% del credito e degli asset finanziari in circolazione, la vigilanza si focalizza prevalentemente sulle banche, ma pure quelle saltano sotto il naso dei regulators. Se non riusciamo a vigilare le banche, che sono sottoposte a vigilanza, figuriamoci cosa sappiamo del resto del sistema non vigilato in alcun modo. Per questo motivo passiamo da un policy mistake all’altro e da bolle speculative sempre destabilizzanti. La strategia di perseguire deregulation e QE ha costruito The Money Manager Capitalism, che ci ha portato alla crisi del 2000, del 2008 e a quella che è in divenire. 
Randall Wray (Levy Economics Institute), scriveva sul “Cambridge Journal of Economics” nel 2009: “this (Money Manager Capitalism) allowed greater leverage ratios, riskier practices, greater opacity, less oversight and regulation, consolidation of power in “too big to fail” institutions that operate across the financial services and greater risks. The result was raising (toxic) debt that would eventually lead to collapse of the system – Trad: …questo (Money Manager Capitalism) ha consentito maggiori rapporti di leva finanziaria, pratiche più rischiose, maggiore opacità, meno supervisione e regolamentazione, consolidamento del potere in istituzioni “troppo grandi per fallire” che operano attraverso i servizi finanziari e maggiori rischi. Il risultato è stato l’aumento del debito (tossico) che alla fine avrebbe portato al collasso del sistema” (tratta da The rise and fall of money manager capitalism – Cambridge Journal of Economics 2009,33,807-828).
L’investitore growth, che si concentra sulla forte crescita fondamentale attesa e spesso non pone particolare attenzione sulla valutazione, corre invece il rischio che il prezzo dei titoli cali drasticamente se non vengono centrate le aspettative di crescita. Per evitare i punti deboli dei due approcci e sfruttarne i punti di forza, con il fondo Ethna-DYNAMISCH evitiamo di investire in società a basso costo prive di crescita strutturale o, al contrario, in quelle che mostrano una crescita rapida, ma con valutazioni che rispecchiamo aspettative esagerate per il futuro. Il punto di equilibrio è costituito dalle aziende che crescono strutturalmente, ma hanno una valutazione ragionevole, che le rende un punto di ingresso interessante rispetto alle loro prospettive di crescita future. Questo approccio è noto anche come investimento Garp: Growth at a reasonable price (crescita a un prezzo ragionevole).
Berkshire Hathaway. Probabilmente non servono presentazioni, quanto piuttosto un momento di riconoscimento per il gigantesco conglomerato di Warren Buffett. Per quasi 60 anni, Berkshire Hathaway ha perseguito una strategia di capitalizzazione di incredibile successo, utilizzando i flussi di cassa costanti delle sue attività (assicurative) per effettuare ulteriori investimenti, famosi per lo stile di investimento value, che si sono spesso rivelati degli ottimi affari. Sebbene lungo il suo percorso abbia consolidato molte grandi aziende, Berkshire detiene ancora un massiccio portafoglio di investimenti in società quotate, per ben 379 miliardi di euro. A giugno 2023, Berkshire risultava un grande azionista, se non il maggiore, di Apple, Bank of America, American Express, Coca-Cola, Kraft Heinz, Moody’s, Occidental Petroleum e Mitsubishi. E l’elenco potrebbe continuare. Con una liquidità straripante di 130 miliardi di euro, investita prevalentemente in buoni del Tesoro a breve termine con rendimenti superiori al 5%, Berkshire beneficia anche dell’attuale contesto di tassi di interesse elevati.
Paylocity fornisce soluzioni software su cloud per la gestione delle risorse umane e delle buste paga. Finora l’azienda controlla soltanto una piccola quota, a cifra singola, di un mercato potenziale enorme e questo le conferisce un grande margine di crescita. L’azienda sta crescendo rivoluzionando i modelli di business tradizionali del settore, sta entrando in segmenti di mercato contigui e amplia costantemente la propria offerta di servizi. Sebbene Paylocity mostri i tassi di crescita tipici di una giovane società tecnologica disruptive, sta già generando profitti, con margini paragonabili a un’azienda matura del cloud computing. Inoltre, Paylocity beneficia del contesto di tassi d’interesse in aumento – cosa piuttosto insolita per un titolo growth – poiché investe i fondi amministrati per conto dei clienti in titoli overnight, quindi negoziati a cavallo della chiusura dei mercati. Pertanto, l’attuale contesto di tassi di interesse elevati si rivela positivo per i bilanci di Paylocity.
ResMed è leader di mercato nelle apparecchiature respiratorie per pazienti affetti da apnea ostruttiva del sonno (Osa), una forma di respirazione disturbata durante il sonno che può portare a gravi malattie cardiovascolari. Il titolo è stato recentemente sottoposto a un’enorme pressione a causa del successo del nuovo farmaco dimagrante GLP-1, dal momento che l’obesità è un importante fattore di rischio per l’Osa. Questa pressione appare però esagerata: in primo luogo, l’obesità è solo uno dei molteplici fattori di rischio; in secondo luogo, nella stragrande maggioranza dei casi i pazienti continuano ad aver bisogno di un dispositivo respiratorio anche dopo una significativa perdita di peso; infine, il mercato dei dispositivi respiratori per il trattamento dell’Osa ha 
resistito a molteplici scossoni in passato (ad esempio, la chirurgia bariatrica). A nostro parere, invece, tutto questo ha un potenziale effetto netto positivo per ResMed, dato che la quota di pazienti OSA che potrebbe venire meno sarà probabilmente controbilanciata da un tasso più elevato di diagnosi di apnea ostruttiva, visto che un maggior numero di persone in sovrappeso entrerà nel sistema sanitario per il loro interesse verso GLP-1, che consente di individuare casi di OSA non diagnosticati. Questo crea un profilo di rischio/rendimento del titolo molto interessante.
Alphabet/Google. La mission di Google di “organizzare le informazioni del mondo” è forse quanto di più aderente si possa immaginare per qualsiasi azienda. YouTube, Gmail, Chrome, così come Google Search, Google Maps, Google Drive, Google Foto sono diventati parte integrante della vita di molte persone. Con questo immenso database di informazioni, Google è in prima linea nella corsa all’intelligenza artificiale generativa (e alle sue opportunità di monetizzazione). Sebbene la maggior parte dei servizi di Google generi ricavi principalmente attraverso la pubblicità, che è una funzione di crescita positiva dell’utilizzo di Internet, l’azienda ha anche una sostanziale esposizione non pubblicitaria, ad esempio, servizi cloud per aziende, Google Play e vendite di hardware, così come alcuni gioiellini nascosti nel suo portafoglio di venture capital, ad esempio Waymo, la società per la guida autonoma. 
La svedese Assa Abloy combina l’esperienza manifatturiera con la tecnologia. L’azienda produce serrature elettromeccaniche che si aprono tramite tessera, scansione biometrica o Pin ed è leader di mercato con la più ampia base installata di serrature, che proteggono alcuni degli edifici più sensibili per la sicurezza, tra cui il Parlamento europeo a Bruxelles. La scala è importante, perché porta con sé il vantaggio di significative vendite aftermarket, che rappresentano circa due terzi del fatturato annuale, con elevati margini di profitto. Mentre la crescita dell’azienda è legata alla crescita del settore immobiliare, soprattutto commerciale, la quota sostanziosa delle vendite aftermarket ne riduce la ciclicità. Con una capitalizzazione di mercato di circa 23 miliardi di euro, Assa Abloy è una delle maggiori aziende industriali scandinave.
Si continua quindi a guardare il rischio di sistema attraverso quello che si vede sul mercato dei corporate bonds, sui livelli dell’indice di borsa e sui bilanci delle banche. Tutto secondo il copione che ci ha portato alla crisi del 2008 e prima ancora a quella del 2001. Tutte crisi innescate da eventi di credito che si sono manifestati nei segmenti delle cartolarizzazioni gestite dallo Shadow Banking System e che solo con ampio ritardo si sono poi propagate all’intero sistema economico e finanziario. Lo Shadow Banking System non è regolamentato, non è sottoposto a vigilanza e non è monitorato dalla banca centrale, ma costituisce la struttura portante del sistema finanziario Usa e di tutto il “toxic debt” di sistema. La sua dimensione è ormai sistemica da oltre vent’anni e il suo impatto sull’economia reale sempre più rilevante ma sistematicamente ignorato.
Gli indici di mercato dei Leverage Loans sono un eclatante esempio di come si possa far vedere cose diverse da quelle che in realtà accadono in un mercato totalmente opaco. Tali indici sono costruiti sulle tranches dei più importanti loans in circolazione che, in pratica, sono il benchmark del mercato. Da inizio anno tale indice evidenzia una performance positiva del 5%, ma nel frattempo il mercato dei Leverage Loans è decisamente sotto pressione a causa di eventi di credito, ristrutturazioni di debito e defaults. Come è possibile quindi che l’indice del mercato sia positivo? Molto semplice, la modalità con la quale si può far segnare un risultato positivo a un 
mercato in difficoltà si basa sulle stesse pratiche utilizzate prima della crisi dei mortgages (MBS) del 2008. Basta che alcune controparti si accordino nello scambiarsi periodicamente assets presenti nell’indice a prezzi predefiniti, ed ecco che tale indice non scende mai, anzi sale. La stessa cosa accadeva sui Mbs piu’ importanti nel 2007, dove le principali banche d’investimento, nonostante un evidente aumento delle insolvenze su tali strumenti, continuavano a quotare tra loro i mortgages a prezzi prestabiliti (The big short – M. Lewis, Norton & C. – 2011).
Anche sul mercato degli high yields accade la stessa cosa, dove tutto sembra fermo e cristallizzato, perché il mercato è controllato dai grandi fondi d’investimento che non hanno nessun interesse a far vedere un aumento degli spread, nonostante ci sia in corso un netto deterioramento dei fondamentali delle società. Si apprende quindi, in una nota diramata da Moody’s di recente, che una ragione per la quale non c’è stato un allargamento degli spreads sul mercato degli HY è dovuto alla “migrazione” degli emittenti di peggiore qualità dal mercato degli High Yields a quello del Private Credit. Secondo Moody’s, infatti, gli emittenti a rating B3 sono scesi decisamente nella composizione dell’indice HY. La stessa cosa si sta verificando sul mercato dei Leverage Loans, dove gli emittenti peggiori vengono rimossi dall’indice e il credito passa a carico dei fondi di Private Credit, totalmente non regolamentati e liberi di valutare tali crediti come vogliono.
Un altro interessante indicatore osservato dagli investitori per valutare quello che sta accadendo sul mercato del credito è quello che misura il tasso di default nel sistema. Come mai, nonostante tale indice evidenzi un livello di insolvenze ormai vicino ai massimi del 2008, nei bilanci delle banche non c’è traccia di NPL? Molto semplice, se leggete i recenti bilanci pubblicati da Jpm, Boa e Citicorp, vi accorgerete che ormai si limitano solo a riportare l’andamento del margine d’interesse e delle commissioni attive. Nulla trapela sulla valutazione degli asset in bilancio e sui crediti, che vengono praticamente tutti valutati al prezzo di carico nel portafoglio immobilizzato. Se fossero valutati al mark to market, invece, le perdite azzererebbero l’intero Tier 1, con la necessità di avviare ingenti ricapitalizzazioni. Ma quello che non si dice è che le insolvenze, in realtà, 
sono già ora molto più alte del 2008 e non vengono rilevate solo grazie all’ennesimo escamotage utilizzato per non far capire come siamo messi veramente. Sempre secondo Moody’s, il livello di insolvenze è decisamente sottostimato, questo perché le banche e il Private Credit stanno utilizzando il “distressed exchange“, cioè la rinegoziazione dei loans in defaults effettuata direttamente tra controparti senza passare dalle procedure legali d’insolvenza. In questo modo le insolvenze e le rinegoziazioni del debito in default non appaiono da nessuna parte nelle statistiche ufficiali perché negoziate in privato.
Anche il governatore Waller (nella foto), uno dei più aggressivi della Fed, prenderebbe in considerazione un altro aumento dei tassi soltanto se “la domanda e l’attività economica continueranno ai ritmi recenti, esercitando potenzialmente una persistente pressione al rialzo sull’inflazione“. In effetti, i consumi statunitensi stanno dando segnali di forza: i dati relativi al mercato del lavoro e al dettaglio sono stati sorprendentemente solidi. Anche la previsione del Pil per il terzo trimestre è stata rivista più volte al rialzo. Allo stesso tempo, però, ci sono forti segnali negativi per i consumatori americani: oltre all’aumento dei default delle carte di credito e delle insolvenze sui prestiti automobilistici subprime, il forte calo delle richieste di mutui immobiliari indica un calo della domanda a breve termine e quindi un rallentamento dell’inflazione. Per questi motivi, non escludiamo un rialzo dei tassi in occasione della prossima riunione del 13 Dicembre.
Il 2022 è stato un anno record per gli acquisti di oro da parte delle banche centrali. L’inizio di quest’anno è stato solido, ma alla fine la domanda da parte delle istituzioni ufficiali è diminuita in modo significativo. Oltre a questo, stiamo assistendo a un’ulteriore svendita di oro dai depositi degli ETF, che hanno rappresentato gran parte della domanda di investimenti per i lingotti luccicanti negli ultimi anni. Anche il caro dollaro e la crescita economica limitata nei paesi asiatici – principalmente Cina e India – hanno fatto sembrare negativa la domanda di preziosi. D’altro canto, un’offerta piuttosto elevata sotto forma di estrazione e recupero ha portato per diversi anni a un eccesso di offerta estremamente elevato sul mercato dell’oro.
La pandemia di Covid ha stimolato un’azione rapida e significativa da parte delle banche centrali di tutto il mondo. I bilanci delle banche centrali sono diventati così gonfiati che il mercato non sapeva cosa fare con così tanta liquidità; da qui i fortissimi guadagni del mercato azionario, ma anche l’aumento dei prezzi dell’oro e il loro mantenimento a livelli molto alti. Sono state solo le riduzioni di bilancio delle banche centrali (nessun rinnovo del debito o addirittura la vendita di obbligazioni sul mercato) a far sì che l’oro iniziasse a perdere sensibilmente. A ciò si aggiunge la svendita degli ETF o lo scarso interesse degli speculatori nel mercato dei futures e delle opzioni. Ora che l’inflazione non è più un problema, le banche centrali stanno riducendo i bilanci e i tassi di interesse sono alti, giustificando rendimenti elevati, l’oro non dovrebbe essere a livelli così alti.
Per quanto tempo il rischio è in grado di mantenere alto il prezzo dell’oro? Osservando una serie di eventi mondiali diversi negli ultimi quasi 40 anni, si può vedere che l’elevata volatilità nel mercato dell’oro persiste circa 20 sessioni dopo che si è verificato un determinato fattore di rischio. Sono trascorse ormai più di due settimane dall’inizio del conflitto tra Israele e Palestina. Sebbene non vi sia stato ancora un ingresso di terra dell’esercito israeliano nella Striscia di Gaza, il mercato ha già smesso di preoccuparsi del conflitto. Naturalmente non è escluso che si verifichi comunque un’escalation, ma l’impatto di tali eventi sul mercato dell’oro è netto neutrale nel medio e lungo termine. Le prospettive per l’economia, l’inflazione e, in ultima analisi, i tassi di interesse saranno necessarie per ulteriori prezzi.
Cosa ci aspetta allora nel mercato dell’oro? Sembra che l’oro sia attualmente ipercomprato: tassi di interesse elevati, ulteriore riduzione dei bilanci, fondamentali deboli sotto forma di bassa domanda o addirittura un dollaro costoso. Tutto ciò non parla a favore dell’oro. Inoltre, l’oro ha reagito con la crescita al recente conflitto geopolitico in Medio Oriente. Tutto ciò parla a favore di una possibile correzione. D’altro canto, guardando al lungo termine, sembra che gli investitori crederanno ancora una volta nell’oro e nelle sue proprietà di protezione contro l’inflazione o altri problemi economici o geopolitici. Le statistiche chiariscono che uno o due anni dopo l’ultimo rialzo della FED, l’oro sta salendo. Ecco perché c’è la possibilità che gli speculatori sfruttino la recente condizione di ipercomprato per abbassare il prezzo dell’oro in modo da avere l’opportunità di assumere una posizione più ampia e a lungo termine in un secondo momento, e l’oro dovrebbe addirittura raggiungere nuovi massimi storici quando la mossa delle principali banche centrali sarà quella di tagliare i tassi di interesse.
Nel 2017, nonostante una crescita economica deludente, borse e credito hanno continuato la corsa sostenuti solo dalle politiche monetarie e sempre meno dai fondamentali. I multipli si sono mantenuti costantemente in zona di sopravvalutazione. Nel corso del 2018, la FED cominciava il tentativo di rimuovere la liquidità dal sistema, ma l’economia evidenziava già segni di evidente rallentamento e il sistema finanziario iniziava a segnalare l’emergere di una crisi sul mercato dei Repo’s, che segnalava stress in arrivo, mentre la curva dei rendimenti puntava ad una inversione recessiva. Il cedimento improvviso del mercato azionario a fine anno, obbligava la FED ad una repentina retromarcia, ricominciando il 
I cedimenti nello Shadow Banking System erano già evidenti a causa dell’elevato credito speculativo creato in anni di QE. In caso di recessione, la struttura del sistema finanziario sarebbe stata travolta da una ondata di default. Il Covid ha giustificato quindi una colossale operazione di salvataggio che ha salvato dal default coloro che oggi sono però di nuovo sull’orlo dell’insolvenza (si veda il Commercial Real Estate già in crisi dal 2018). I mercati sono ripartiti sulla scommessa che il sistema era ormai uscito dalla latente crisi del 2016, 2018 e del 2019, e che gli interventi avrebbero dato la spinta necessaria a superare i problemi strutturali che si erano creati dopo il 2008. Ma il denaro gratis e gli interventi fiscali hanno iniziato ad esaurire gli effetti già sulla fine del 2021, dato che la grande iniezione di liquidità nel sistema è stata assorbita dal sistema finanziario per salvataggi e non per investimenti reali. 
Per evitare una ricaduta dell’economia il governo Usa ha iniziato una serie di interventi fiscali ripetuti e ha prorogato la fase di moratoria sul pagamento dei debiti del settore privato (Credito al consumo e Mortgages) che erano stati introdotti nel 2020, questo intervento ha alimentato ulteriormente la bolla speculativa, ma ha confermato ulteriormente la nostra view sulla fragilità del sistema. L’inflazione ha colto di sorpresa le banche centrali, che consapevoli delle conseguenze di un eventuale aumento dei tassi, hanno cercato di ritardare in tutti modi le politiche restrittive, cercando di convincere il mercato che l’inflazione era temporanea. In realtà, il timore era che, dato l’elevato stock di debito speculativo creato dal QE iniziato nel 2008, quello che già si intravedeva nel 2018 e nel 2019, potesse avere ora un impatto molto più pronunciato sull’economia, dato che nel frattempo la dimensione di tale debito tossico aveva raggiunto cifre non calcolabili, che secondo le stime si posizionano al 30%-35% del Pil Usa (HY, Leverage Loans, Cre, Private Equity, Venture Capital, Private Credit e credito al consumo subprime).
Il sistema più vulnerabile al rialzo dei tassi si è rivelato ancora una volta lo Shadow Banking, già in crisi nel 2018 e 2019, che ha iniziato ad evidenziare nuove difficoltà nel corso del 2022 e ora si trova potenzialmente all’epicentro della futura crisi. Nel frattempo il credito all’economia ha iniziato a chiudersi a causa della crisi di banche e Shadow Banking, mentre i governi hanno iniziato a manipolare in modo evidente i dati macro per non evidenziare una pericolosa debolezza strutturale del sistema, che essendo sostenuto da un elevato leverage, non può permettersi nessuna recessione. In Cina sono riemersi quindi i problemi del 2015/2016, ma ora in modo molto più grave, dato che nel frattempo lo stock di debito sul Real Estate si è gonfiato ulteriormente, trascinando il sistema 
in una Balance Sheet Recession. Negli Stati Uniti si è cercato in tutti i modi di far passare la “narrazione” del soft landing, ma il dato di fatto è che l’Europa è in recessione, la Cina è in evidente difficoltà, gli Usa stanno finendo gli stimoli fiscali e il quadro geopolitico è sempre meno favorevole, prospettando quindi un evidente rischio di recessione con crisi da debito. La grande, e per certi versi sorprendente, spinta rialzista dei mercati del 2023 rischia di aver prezzato scenari alquanto improbabili, dato che i problemi strutturali che avevamo già nel 2018/2019 si sono amplificati, esattamente come quelli cinesi del 2016, e stanno ora riemergendo pericolosamente. Mi aspetto quindi una crisi lunga e problematica. 
La corretta strategia d’investimento, pertanto, deve essere compatibile con uno scenario di recessione o di stagnazione economica pluriennale, innescata dal debito tossico che ingolfa il sistema finanziario e rischia di procurare una Balance Sheet Recession nell’economia mondiale. Lo short di equity è compatibile con uno scenario di recessione o stagnazione dell’economia mondiale che procurerà una decisa revisione al ribasso dei profitti attesi e un bear market di lungo periodo, dopo 14 anni di trend rialzista sostenuto. I mercati azionari affrontano un rischio di recessione/stagnazione con valutazioni estremamente care rispetto agli standard storici, ed esprimono un rischio di caduta del 50%-60% dai livelli attuali. I bond di Usa e Germania, attualmente super venduti, sono per noi una opportunità di acquisto nell’attuale fase ribassisita, dato che la FED non può proseguire con il rialzo dei tassi se non ci sono più stimoli fiscali per l’economia.
La restrizione del credito all’economia è sempre compatibile con un successivo bull market sui bond. Invece il Dollaro, attualmente sostenuto dal differenziale dei tassi vs Euro e Jpy, è esposto ad una crisi valutaria nel momento in cui la FED sarà costretta a reintrodurre il QE per contrastare la Balance Sheet Recession. Le politiche monetarie espansive che saranno eventualmente reintrodotte per contrastare la crisi da debito in arrivo non avranno lo stesso effetto del 2009-2010, dato che le esigenze di deleverage del sistema privato saranno talmente grandi da compromettere l’efficacia del moltiplicatore monetario. Quello che è certo è che al momento siamo entrati in una stagnazione economica globale di lungo periodo, ed eventuali rimbalzi del ciclo saranno brevi e fragili; mentre la vulnerabilità a ricadute recessive ripetute sarà un rischio persistente.
I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti. Non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale.
PREZZI – I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%.
Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia. Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato, e ciò ha influito sul consuntivo delle compravendite residenziali, che in Italia sono state 350.855 (con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022). I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).
DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA – La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla 
pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%. Nella prima parte del 2023 si evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%. Chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione, o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.
