Secondo l’indagine di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, anche con riferimento a un orizzonte biennale.
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate hanno pubblicato di recente l’indagine periodica che riguarda l’andamento e le prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali. Secondo lo studio condotto dal 3 aprile al 4 maggio 2023 presso 1.458 agenti immobiliari, nel I trimestre oltre il 60 per cento degli operatori continua a indicare prezzi delle abitazioni stabili, mentre il saldo tra i giudizi di aumento e di diminuzione è tornato marginalmente positivo. Infatti, la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è in calo ma si mantiene su livelli elevati. Anche lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire, attestandosi su valori molto bassi.
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, e le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti e alla notevole restrizione in atto del sistema bancario nell’accesso ai mutui. Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare, pertanto, rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale. Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015. Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Il Fondo ha appena aperto il primo round di collocamento attraverso la piattaforma di equity crowdfunding 
private e HNWI – a fronte di un ticket minimo da 100 mila euro. EnergyTown rappresenta un’innovazione anche per target di raccolta su una piattaforma fintech: il primo round appena avviato prevede un funding tra 4 e 20 milioni di euro, ma le quote potranno essere collocate anche in successive campagne, fino a raggiungere i 100 milioni di euro: grazie all’innovativo modello operativo e all’utilizzo della leva, i capitali raccolti si potranno tradurre in circa 200 milioni di investimenti sul territorio, per circa 100 progetti di transizione energetica.
Gli investitori potranno essere protagonisti sia dell’avvio delle CER, sia del finanziamento e gestione degli impianti (con un focus su fotovoltaico, mini-idroelettrico e biomasse), attraverso la costituzione di apposite società veicolo (SPV). Le SPV, proprietarie degli impianti, potranno a loro volta finanziare i propri progetti raccogliendo equity presso una platea allargata di investitori, inclusi quelli retail attraverso la piattaforma di UpsideTown. La struttura del Fondo permette di intercettare un doppio vantaggio fiscale per gli investitori, derivante sia dall’essere qualificato come “Pir compliant” (esenzioni fiscali su capital gain ed imposta di successione), sia dal poter beneficiare della detrazione/deduzione del 30% del capitale investito prevista dal cd. “Decreto Rilancio” per investimenti nel capitale sociale di PMI e startup innovative.
Grazie a un’accorta selezione delle opportunità, il Fondo prevede un target di rendimento lordo del 9,6%** annuo per la durata prevista di 6 anni (prolungabile fino a 10). “EnergyTown, che è un’operazione inedita in Europa, nasce per creare comunità energetiche diffuse, anche di piccole dimensioni, nelle quali il consumatore possa beneficiare di un differenziale economico positivo per il semplice fatto di consumare energia ‘pulita’, con la possibilità aggiuntiva di investire direttamente il proprio capitale in questo circolo virtuoso attraverso il crowdfunding: un modello innovativo che potrebbe trovare 
applicazione anche in altri ambiti. Il ruolo da protagonista di P&G Sgr in questo progetto, a fianco di UpsideTown, testimonia la nostra capacità di interpretare e capitalizzare opportunità alternative a beneficio dei nostri investitori”, ha commentato Marco Pecchinotti, Consigliere delegato di P&G Sgr. “Siamo certi che gli investitori sapranno cogliere l’interessante opportunità offerta da un prodotto innovativo, anticiclico dal punto di vista della redditività e che offre, ad investitori attenti ai ritorni dei propri portafogli, l’occasione per sostenere transizione energetica e ripresa economica del Paese”, ha aggiunto Luigi Ucci, CEO & Founder di UpsideTown (nella foto).
Da metà marzo, i depositi presso le banche statunitensi stanno subendo deflussi record. La crisi di liquidità è stata innescata dal crollo di Silicon Valley Bank e Signature Bank, due dei maggiori fallimenti bancari avvenuti dalla fine della crisi finanziaria del 2008, che hanno scosso i mercati e agitato i risparmiatori. In seguito a questi eventi, le banche negli Usa rischiano di subire ulteriori corse agli sportelli. Con la perdita della fiducia dei clienti, le banche potrebbero infatti non essere in grado di frenare i deflussi di denaro dai conti.
Le crescenti preoccupazioni degli investitori circa la situazione attuale del settore bancario hanno messo in evidenza la crisi in cui versano molte banche. L’ultima volta in cui la curva dei rendimenti ha esibito un’inclinazione positiva, fondamentale per il buon funzionamento del settore bancario, è stato nell’autunno 2022. Un’inversione della curva dei rendimenti significa che le banche possono incassare meno denaro sui crediti a lungo termine di quanto ne devono corrispondere ai clienti per i depositi a breve: nessuna banca può sopravvivere a lungo a tali condizioni.
Negli Stati Uniti, i tassi del mercato monetario a un anno sono pari al 4,5% circa, mentre in Germania si aggirano intorno al 3%. Si tratta di valori appetibili per molti investitori, soprattutto se si tiene conto dei tassi attualmente bassi offerti dai conti di risparmio. A queste condizioni il passaggio dai conti di risparmio all’investimento in strumenti del mercato monetario appare più che comprensibile. Dati i tassi medi attualmente bassi applicati ai conti di risparmio negli Stati Uniti, pari allo 0,39%, molti istituti di credito tradizionali non sono in grado di competere, minacciati anche da una concorrenza sempre più agguerrita. Il colosso tecnologico statunitense Apple, che sta gradualmente ampliando la sua offerta di servizi finanziari, ha di recente presentato il suo nuovo conto di risparmio, che offre un rendimento del 4,15%.
Secondo i dati della Federal Reserve, da marzo 2023 sono usciti dai depositi presso le banche statunitensi 397 miliardi di dollari. La quota maggiore, 225 miliardi di dollari, riguarda le banche regionali di minori dimensioni, mentre i grandi istituti di credito hanno perso circa 172 miliardi. Come prima misura di contenimento, la Fed ha messo a disposizione delle banche colpite 400 miliardi di dollari in liquidità. Esaminando attentamente la situazione dei singoli istituti si nota che i deflussi non sono distribuiti uniformemente. Alcune banche hanno registrato ingenti deflussi dai depositi. Tra le banche che hanno già pubblicato i propri risultati trimestrali, Charles Schwab ha reso noto un calo dei depositi dell’11%, 
mentre nel caso di State Street e di M&T Bank la flessione è stata rispettivamente del 5% e del 3%. First Republic Bank ha perso il 35,5% dei depositi e deve ora ridurre drasticamente i propri attivi: la banca sta valutando attualmente la vendita di valori patrimoniali per 50-100 miliardi di dollari e il licenziamento di dipendenti fino a un massimo del 25% dell’organico. Si prevedono ulteriori deflussi anche nel secondo trimestre. A marzo e ad aprile JPMorgan Chase e Citigroup hanno invece registrato afflussi, che hanno attribuito alle turbolenze nel settore. A quanto sembra, non si sono verificati solo deflussi: alcune banche hanno tratto vantaggio dalle difficoltà delle concorrenti.
“Dai recenti dati relativi ad aprile sono giunti segnali positivi, giacché i depositi presso banche statunitensi di piccole dimensioni hanno segnato una ripresa. Osservando gli indici azionari Usa si direbbe che la crisi che ancora un mese fa agitava i mercati non sia mai avvenuta. Anche i rendimenti sul tratto a lungo termine della curva sono aumentati. La fiducia è in crescita ma occorre restare all’erta: basta poco per riaprire la falla nello scafo delle banche“, conclude Galka (nella foto).
Un consistente abbassamento dei tassi rispetto ai livelli attuali, quindi, è improbabile almeno per l’anno in corso e buona parte del prossimo. D’altro canto, se i tassi di interesse salgono a livelli troppo elevati, gli impatti su un mondo che ha sviluppato una dipendenza da quantitative easing, inflazione zero e bassi tassi di interesse potrebbero essere così forti da far sia crollare le economie sia precipitare gli stessi tassi di interesse molto rapidamente. Anche se questo fosse lo scenario che ci aspetta, comunque non si ritornerebbe più ad un mondo caratterizzato da una bassa inflazione. Gli investitori potrebbero dover lasciar perdere le regressioni lineari e prepararsi ad un contesto molto simile a quello che ha caratterizzato il periodo compreso fra la metà degli anni Sessanta e i primi anni Ottanta, quando l’inflazione andava su e giù a ondate, come nel grafico in basso.
imprevedibili. Ciò significa costruire un portafoglio che può cavalcare le onde inflazionistiche, sulla scorta del fatto che i tassi di interesse più alti non sono sempre privi di vantaggi, e quelli più bassi non sono la situazione migliore in assoluto. Quello che successe nella scia della crisi finanziaria globale, infatti, non è stato normale: l’era del QE con l’inflazione a zero e bassi tassi di interesse ha incoraggiato l’uso inefficiente del capitale, alimentando una vasta gamma di investimenti speculativi – da operazioni immobiliari a start-up sempre più giovani – con poche probabilità di successo.
Una cosa del genere, certamente, non giova ai mercati dei capitali, ma quell’epoca è decisamente finita. Il capitale a buon mercato è un ricordo del passato, tuttavia il sistema non si è ancora liberato degli eccessi e dei relativi comportamenti, per cui aspettiamo ancora di vedere un effetto domino nel settore immobiliare e nel sistema bancario ombra. Questa opera di pulizia potrebbe essere positiva per le imprese più longeve e per quelle che sono emerse in posizione di leadership da questo periodo, in quanto vedranno la loro concorrenza venire meno. Ci saranno alcune aree che sono state a lungo trascurate dagli investitori ma che ancora hanno bisogno di capitali. Basti pensare alla produzione di rame, un metallo di primaria importanza per la costruzione delle infrastrutture per le energie rinnovabili, e man mano che diventiamo sempre più dipendenti dall’elettricità per il riscaldamento e i trasporti. In questo senso, i profitti disponibili dovrebbero essere sufficienti a fronteggiare un aumento del costo del capitale.
Uno dei modi migliori per scoprire questi campioni di resilienza in questo nuovo mondo, a mio avviso, è quello che cercare nelle aree in fase di crescita secolare. Artemis Funds (Lux) – Global Select** è costruito intorno a questi temi di crescita, come l’automazione, il consumatore sostenibile, i servizi online, un mondo a basse emissioni di carbonio e i costi della sanità. Circa il 20% dei portafogli è composto da azioni di società del settore dell’automazione – come la giapponese Keyence**, leader globale nella produzione dei sensori essenziali per l’automazione. L’inflazione salariale può essere incredibilmente viscosa, ma costi del lavoro elevati spingono ad effettuare investimenti per migliorare la produttività, una cosa che non si è vista molto negli ultimi dieci anni. La globalizzazione ha consentito alle società di delocalizzare le produzioni nei paesi a basso costo del lavoro. La de-globalizzazione invertirà quella tendenza. In un tale contesto, l’unico modo per mantenere la profittabilità è l’aumento dei prezzi o l’automazione dei processi. Quest’ultima strada appare più sostenibile.
Quello della sanità è un altro settore in fase di crescita secolare, semplicemente perché c’è un invecchiamento della popolazione in corso. La domanda di servizi sanitari è destinata a crescere ma ciò non significa che tali servizi sono sempre redditizi. Le società che hanno maggiori probabilità di generare ottimi profitti in maniera sostenibile in quest’area sono quelle che aiutano a ridurre i costi, grazie forse a tecnologie, prodotti o farmaci innovativi che riducono la degenza in ospedali costosi o che consentono cure più economiche o esami più semplici e veloci. In questo senso, ci piace Thermo Fisher**, una società che fornisce attrezzature fondamentali per le aziende che sviluppano nuovi esami diagnostici e farmaci avanzati. 
di crescita resiliente – e che comprano queste azioni a prezzi ragionevoli – dovrebbero essere in grado di prosperare nel lungo periodo, indipendentemente dai livelli inflazionistici e dei tassi di interesse. La buona notizia è che molte delle società adatte allo scopo sono state relativamente trascurate negli ultimi anni, perché erano viste come poco entusiasmanti o perché operano in aree del mondo poco amate. In altre parole, l’investitore globale ha un’ampia scelta di opportunità di mercato.
Finora, le proposizioni avanzate dai vari soggetti coinvolti, anche con la mediazione del Governo, non hanno prodotto risultati sufficienti a tranquillizzare gli oltre 350mila assicurati con Eurovita, e le stesse aziende interessate ad intervenire – banche, assicurazioni ed intermediari – non hanno ad oggi trovato un punto di accordo che ricapitalizzasse la società in modo da soddisfare le richieste e le aspettative dei titolari delle polizze. Non è neanche il caso di seguire l’esempio di alcune associazioni, che si sono scagliate contro i consulenti finanziari; questi ultimi, infatti, nello svolgimento della loro attività professionale si ritiene che abbiano agito sempre nell’interesse del cliente e nel pieno rispetto della regolamentazione del settore. Un’attenzione maggiore, probabilmente, andrebbe riservata al ruolo svolto dai regolatori del mercato e dagli addetti al controllo interno sulla stabilità finanziaria della compagnia, prima che esplodesse il caso del commissariamento di Eurovita.
Ipotizzare un intervento di ultima istanza per salvare Eurovita, anche attraverso la costituzione di un “fondo di solidarietà”, come è stato proposto da più parti, è prematuro, considerando che vi sono tutte le risorse finanziarie ed economiche capaci di intervenire nei rispettivi ambiti di riferimento, e sicuramente prima della fine del commissariamento saranno trovate le soluzioni migliori affinché tutti i soggetti interessati trovino la combinazione giusta per ridare credibilità allo stesso sistema assicurativo, e gli stessi clienti poter serenamente esprimere la loro volontà di riscattare le proprie posizioni legate alle polizze sottoscritte o di mantenere l’investimento fino alla durata dei singoli contratti. Nel frattempo, attraverso i propri consulenti tecnici e consulenti legali, Federpromm sta esaminando le singole posizioni dei vari clienti che si sono rivolti all’organizzazione, per affiancarli nelle varie azioni che si riterranno necessarie. 
Un altro indicatore significativo è il credito bancario, che sta diminuendo (soprattutto quello erogato dalle piccole banche regionali) a seguito della debacle finanziaria che ha colpito Silicon Valley Bank. L’inflazione “core”, che esclude i prezzi di alimenti ed energia, rimane ostinatamente alta, e la Federal Reserve non prenderà il rischio di lasciare che le aspettative di inflazione si radichino nelle menti dei consumatori; questa è la ragione per cui non crediamo che la Fed ridurrà i tassi di interesse in previsione di un rallentamento economico: semplicemente perché non può farlo. Tuttavia, siamo d’accordo con il consensus degli analisti che prevedono tassi più bassi verso la fine dell’anno, ma mentre quest’ultimi credono in un atterraggio morbido, noi siamo più propensi a pensare che tassi inferiori saranno il risultato dell’inizio di una recessione.
Detto ciò, per ogni bicchiere mezzo vuoto ce n’è uno mezzo pieno. Il rallentamento economico sta riducendo gli eccessi del mercato del lavoro, come dimostra il dato che monitora il numero di persone che abbandonano il proprio posto di lavoro per cambiarlo (Quit Rate), che ha raggiunto il picco alla fine del 2022 e ora sta tornando a livelli normali. Questa è una notizia positiva per la Fed, poiché apre alla possibilità di agire nel caso in cui l’economia entri in recessione. Allo stesso tempo, l’aumento dei salari è stato in grado di preservare parzialmente il potere d’acquisto dei consumatori statunitensi e, sebbene non siano infiniti, i risparmi dai programmi di assistenza pandemica possono ancora sostenere il consumo per il primo semestre di quest’anno.
Com’è noto, il consumatore americano è colui che tiene in piedi l’economia degli Stati Uniti, e se da un lato gli alti tassi di interesse si faranno sentire, i solidi bilanci familiari garantiranno un alleggerimento dell’impatto recessivo. Attualmente, il grande elefante nella stanza è rappresentato dalle banche regionali americane, la cui forte esposizione al vacillante settore immobiliare commerciale potrebbe avere conseguenze sia per il sistema finanziario che per l’economia. In particolare, la Fed sta lavorando ad una regolamentazione più stringente delle banche regionali, il che renderebbe il credito meno accessibile con effetti negativi sia sulle piccole e medie imprese che sul mercato del lavoro. Tuttavia, non possiamo escludere che SVB e simili rappresentino solo la prima parte del puzzle. Restate vigili.
Passando all’Europa, il clima mite che ha caratterizzato l’inizio dell’inverno è continuato per il resto della stagione, dichiarando ufficialmente la fine di una crisi energetica che (per fortuna) non si è mai verificata. L’economia europea continua ad essere supportata da tassi reali negativi, ma afflitta da un’inflazione ancora troppo elevata e da un mercato del lavoro eccessivamente “stretto”. Sospettiamo che sia solo questione di tempo prima che i consumatori europei riducano le proprie spese, poiché i tassi di interesse in aumento inizieranno a intaccare negativamente le loro abitudini di consumo.
Qualche supporto arriverà dalla Cina, che è appena uscita da anni di lockdown stringenti, attraverso il turismo e il consumo di beni. Tuttavia, l’effetto di ripresa sta già perdendo slancio, come hanno mostrato gli indicatori economici recenti, mentre il consumo interno rimane ancorato ai rallentamenti del settore immobiliare in declino. Ci aspettiamo che le autorità monetarie rimangano vigili per supportare l’economia, ma la necessità di evitare gli eccessi che hanno caratterizzato l’espansione cinese negli ultimi dieci anni limiterà sia gli stimoli monetari che quelli fiscali.
Il collasso della Silicon Valley Bank e della Signature Bank e poi l’acquisizione forzata di Credit Suisse da parte della concorrente Ubs hanno alimentato i timori di una nuova crisi bancaria, a 15 anni di distanza. Ma al momento il nervosismo è dettato più dalla volatilità dei tassi d’interesse che da quella dei mercati azionari. In ottica storica, una volatilità dei tassi d’interesse così elevata tende a corrispondere a un indice VIX attorno a 50-60, quindi a uno stress azionario significativamente maggiore. Per capire come evolverà la situazione sul fronte dei tassi d’interesse, i fattori determinanti sono la futura evoluzione della lotta all’inflazione e la gestione dell’attuale crisi bancaria.
Dopo avere attraversato, lo scorso anno, il più consistente ciclo di rialzo dei tassi, nel tentativo di ristabilire la stabilità del valore del denaro, gli sviluppi delle ultime settimane hanno fatto in breve tempo precipitare i tassi d’interesse. Le elevate oscillazioni che si sono verificate hanno conseguentemente dettato anche elevate oscillazioni attese (implicite). Secondo la narrazione attuale, la recente fase di stress nel settore bancario potrebbe aiutare le banche centrali a contrastare l’inflazione, in quanto inasprisce le condizioni di concessione di prestito e credito per il settore bancario, in particolare per le banche minori. In altre parole: l’inasprimento delle condizioni di finanziamento compenserà 
una parte dei rialzi dei tassi d’interesse necessari per portare l’inflazione al livello target della Fed del 2%. Considerate le tensioni nel settore bancario, i mercati prevedono quindi che saranno necessari meno rialzi dei tassi, non tanto perché il rischio di inflazione sia scongiurato, quanto perché condizioni più stringenti per la concessione di credito assolverebbero in tutto o in parte questo compito. In questo scenario, non sorprende che le aspettative degli investitori sulla politica monetaria di Fed e Bce siano drasticamente mutate e la previsione di ulteriori rialzi dei tassi è stata surclassata in breve tempo da quella, opposta, di molteplici tagli. 
In aggiunta alla finestra di sconto temporanea, che consente di concedere in garanzia una vasta gamma di titoli con uno sconto rispetto al valore di mercato, il Btfp consente alle banche di procurarsi liquidità per un anno al valore nominale di titoli di Stato, ipoteche e obbligazioni di agenzia. Per valutare gli effetti sull’economia reale, occorre comprendere il ruolo delle banche nel sistema del credito statunitense, dove il credito bancario rappresenta una quota relativamente piccola dei prestiti del settore privato. Le piccole banche mettono a disposizione 
circa il 2% del Pil, le grandi banche il 3%, mentre la maggior parte dei finanziamenti proviene dal mercato dei capitali e da altre fonti. Questo significa che la concessione di credito da parte delle banche influisce in modo solo marginale sull’economia. Dai dati settimanali dei bilanci bancari emerge anche che l’attività di finanziamento delle banche ha rallentato già lo scorso anno, quindi prima del crollo della Silicon Valley Bank e della Signature Bank. La crisi attuale e la fuoriuscita di depositi dalle piccole verso le grandi banche potrebbero frenare ulteriormente la concessione di credito presso le banche minori, ma la crescita del credito presso le grandi banche beneficiarie potrebbe in parte compensare questo calo.
“Non è quindi detto che lo stress nel settore bancario e i suoi effetti sull’attività di finanziamento ridurranno la crescita in misura tale da compensare uno o più rialzi dei tassi”, conclude Blümke (nella foto). “Ciò che però non è cambiato è che l’inflazione continuerà a rappresentare un problema. Il mercato del lavoro resta saturo, i risparmi in eccesso accumulati dalle famiglie e dalle imprese durante la pandemia persistono e la crescita dei redditi e delle spese sembra stabilizzarsi ampiamente oltre il livello a cui l’inflazione resta stabile, ossia il 2% circa. Finché l’attuale stress finanziario non sfocerà in un brusco rallentamento dell’attività economica, per la Fed sarà difficile passare a un approccio meno restrittivo e men che meno attuare un taglio dei tassi. Se riusciranno ad arginare i rischi per la stabilità finanziaria come da programma, le banche centrali potrebbero presto dover tornare a fare i conti con il rischio di inflazione”.
Nel primo trimestre del 2023, i mercati azionari globali hanno registrato un livello significativo di volatilità ma sono riusciti a chiudere con un risultato positivo. L’indice MSCI World è aumentato del 5.4%.
Sei mesi fa, l’inflazione stava salendo e la Federal Reserve stava aumentando i tassi di 75 bps a ogni riunione. Oggi, l’inflazione sta scendendo gradualmente e la Federal Reserve sta aumentando i tassi di 25 bps a ogni riunione. La maggior parte delle banche centrali ha indicato che siamo molto vicini a una pausa dei rialzi dei tassi di interesse, anche alla luce delle recenti tensioni sul sistema bancario che limiteranno l’erogazione di credito. Alcuni settori, come il Real Estate, stanno attraversando un rallentamento. Tuttavia, non ci aspettiamo una forte recessione economica nel 2023. La disinflazione, la stabilizzazione dei tassi di interesse e un’economia resiliente dovrebbero supportare i valori degli asset. “A livello settoriale, in questa fase, il nostro portafoglio non ha banche e petroliferi, settori considerati troppo rischiosi. Il portafoglio è sovrappesato sul settore finanziario, industriale e chimico. I tecnologici sono leggermente sottopesati”, conclude Garbarino (nella foto).
Facciamo un esempio. Immaginate di dovervi recare in un determinato luogo o zona della città da un cliente, al cinema etc) dove siete già stati, e dove le ultime due volte in cui vi ci siete recati, in condizioni meteorologiche normali, avete sempre trovato facilmente un parcheggio e siete arrivati in perfetto orario, pur avendo deciso di prendere la macchina e nonostante la metropolitana vi avrebbe portato proprio davanti al luogo d’interesse. La zona da raggiungere, tuttavia, è quasi sempre decisamente trafficata, e spesso le auto sostano in doppia fila, ma voi, in base all’esperienza recente, non avete mai avuto difficoltà nell’arrivare in tempo e trovare un parcheggio; per cui andate ancora una volta in auto. Secondo la legge dei grandi numeri, però, questa volta vi trovate imbottigliati nel traffico e, una volta raggiunto il luogo d’interesse, girate 20 minuti per cercare un parcheggio, arrivate in ritardo e magari irritate chi vi attendeva, perdendo una buona occasione.
Tutto questo, in Psicologia, si traduce con il termine Euristiche, e cioè quelle regole che spiegano come le persone risolvono, danno giudizi, prendono decisioni di fronte a problemi complessi o informazioni incomplete. Il principio che giustifica l’esistenza di euristiche è quello secondo cui il sistema cognitivo umano è un sistema a risorse limitate che, non potendo risolvere problemi tramite processi algoritmici, fa uso, appunto, di euristiche come efficienti strategie per semplificare decisioni e problemi. Sebbene le euristiche funzionino correttamente 
nella maggior parte delle circostanze quotidiane, in certi casi – come nell’esempio fatto – possono portare a errori. Infatti, l’euristica fondamentale è il cosiddetto “prova e sbaglia” (trial and error), e identifica il processo per mezzo del quale il nostro cervello riesce a perfezionarsi attraverso l’esperienza e a superare i c.d. bias cognitivi, ovvero quella tipica tendenza a creare la propria realtà soggettiva, non necessariamente corrispondente all’evidenza, sviluppata sulla base dell’interpretazione delle informazioni in possesso, che porta a un errore di valutazione o alla mancanza di oggettività di giudizio. (cit. Treccani)
Trasponendo i concetti di Euristica e Bias cognitivi nella gestione dei risparmi, il grande studioso e psicologo Daniel Kahneman (nella foto), vincitore del Premio Nobel per l’Economia nel 2002, ha scoperto che il cervello umano, durante il processo decisionale riguardante gli investimenti o la gestione del patrimonio, mette in atto alcuni bias cognitivi spesso deleteri e poco funzionali al raggiungimento degli obiettivi, i più frequenti dei quali sono:
– OVERCONFIDENCE BIAS, ossia il Bias in base al quale si diventa incrollabilmente sicuri di aver trovato l’algoritmo perfetto e di battere sempre tutti i mercati, e quindi a guadagnare di più. Chi è “colpito” da questo bias arriva a farsi affidare soldi da amici e parenti, senza alcun titolo professionale, promettendo grandi ritorni; oppure ad indebitarsi fino al collo. L’Overconfidence Bias, come dice la parola stessa, è un preconcetto sviluppato dalla mente di quanti sono stati in grado di effettuare 2 o 3 operazioni di successo consecutive nel breve termine, e poi hanno la certezza che qualunque mossa futura sarà formidabile. Il fenomeno è molto frequente nel campo del Trading Online, e questo spiega l’esistenza di improbabili “guru” della formazione, che vendono corsi a peso d’oro su come guadagnare più di Warren Buffet in soli 2 mesi, e il perché molti ci cascano.
Si stima che l’Overconfidence bias sia uno dei principali motivi di fallimento rispetto agli obbiettivi prefissati. A riguardo, la narrativa (A random walk down Wall Street – di B. Malkiel) ci ha regalato una massima molto efficace, entrata presto nel linguaggio degli addetti ai lavori: “Una scimmia con gli occhi bendati che lancia freccette su una lista di titoli azionari è capace di creare un portfolio performante tanto quanto quello creato da un esperto”.
I dati relativi alle compravendite evidenziano che, nella seconda parte del 2022, nel 74,8% dei casi è stata acquistata l’abitazione principale, nel 18,2% una casa per investimento (in aumento dal 16,5% dello stesso periodo del 2021). A dare una spinta in questo senso anche il ritorno importante dei turisti, che ha rivitalizzato il segmento delle locazioni brevi. A caratterizzare il mercato è soprattutto una carenza di offerta di immobili a fronte di una domanda comunque sostenuta, situazione questa che si sta protraendo ormai da diversi semestri. Del resto, i dati sulle compravendite emanati dall’Agenzia delle Entrate per il 2022 sono positivi: l’anno ha chiuso con 784.486 compravendite (+ 4,8% rispetto al 2021) e i comuni capoluogo chiudono con una crescita del 5,6%, mentre quelli non capoluogo con un +4,4%. Tra le città più dinamiche Bari (+25,3%) e Palermo (+11,4%). 
I prezzi sono continuati a salire in tutte le realtà territoriali considerate, ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città hanno segnalato una variazione positiva ma più contenuta. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). Il capoluogo lombardo che nei due semestri precedente aveva trainato il mercato sembra aver leggermente rallentato nella seconda parte dell’anno. Cinque città su dieci tra quelle esaminate (Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona) hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente, e l’analisi rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato.
La ricerca di case a prezzi più contenuti ha portato i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città, dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione. L’hinterland delle grandi città ha chiuso il 2022 con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche. I capoluoghi di provincia hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,6%, e alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono stati ancora in diminuzione nelle grandi città, e si sono portati a 104 giorni. Le città più veloci sono state Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni), mentre quella in cui occorre più tempo per vendere una casa sono state Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono circa 130 giorni, mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni. I dati sui tempi di vendita sono strettamente collegati allo sconto medio in trattativa, che si è portato al 7,9%, con differenze sostanziali tra Nord, Centro e Sud Italia. Per molti acquirenti, il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o case già ristrutturate, oppure soluzioni di nuova costruzione, sempre più apprezzate se consentono un importante risparmio energetico. Non a caso le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%.
In generale, l’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023. Interessante, in tal senso, l’analisi dei possibili acquisti, città per città, con un budget prefissato di 200.000 euro. A Bari, per esempio, i prezzi al mq sono tra i più bassi, e con un capitale di 200.000 euro si potrebbe acquistare un appartamento usato di circa 123 mq, ossia una metratura generosa. Puntando sulle nuove costruzioni, però, si possono portare a casa 88 mq, quasi 40 mq in meno, ma senza dover sostenere le spese di ristrutturazione. Nelle zone centrali, invece, molti investitori stanno comprando tipologie ampie da trasformare in B&B.
A Bologna, invece, si possono acquistare 79 mq di tipologia usata e 61 mq di nuova costruzione, e nelle zone centrali si può mirare rispettivamente a 59 mq e 49 mq. A Firenze 200.000 euro consentono di acquistare 70 mq di soluzione usata e 60 mq di nuova costruzione, mentre nelle zone centrali la metratura si riduce di 10 mq. A Genova, i prezzi sono più bassi tra le grandi città e, di conseguenza, un capitale di 200.000 euro permette di comprare appartamenti molto ampi: sull’usato si sfiorano anche i 200 mq, mentre sulle nuove costruzioni si portano a casa 60 mq in meno. Chi invece volesse puntare sulle aree a ridosso dei lavori del waterfront genovese può considerare il quartiere Foce, dove con quel budget si potrebbero acquistare oltre 140 mq di usato e 90 mq di tipologia di nuova costruzione. 
A Milano i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200.000 euro si possono acquistare in media 48 mq contro i 52 mq (usato) di un anno fa. Se si punta su una nuova costruzione non si può ambire a più di 42 mq, mentre in centro se ne possono acquistare 29 mq (usato). A Napoli, invece, le metrature aumentano decisamente e si portano a 86 mq per una tipologia usata, e 12 mq in meno per una tipologia nuova. Se poi si mira a un quartiere centrale si sale a 100 mq, motivo per cui nelle aree centrali spesso si acquista per realizzare B&B e casa vacanza. A Palermo, con questo capitale si acquistano 179 mq di abitazioni usate e 147 mq di nuova costruzione. Chi ricerca una casa in centro, dove in tanti si stanno indirizzando 
sull’acquisto per investimento da destinare al segmento turistico, si può sperare in 129 mq in ottimo stato. Se si volesse acquistare a Mondello (zona di prestigio), si potrebbe portare a casa un taglio da 80 mq da ristrutturare. A Roma, infine, il mercato immobiliare non sta vivendo la stessa crescita di Milano, e con lo stesso budget si acquistano 69 mq di tipologia usata, ben 21 mq in più rispetto a Milano. Si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 38 mq.
