Il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza in questi periodi di incertezza e di inflazione elevata. I milanesi comprano la seconda casa soprattutto in Liguria, i romani nella propria regione.
Nel secondo trimestre del 2022 il mercato immobiliare italiano continua la sua corsa ma a un ritmo meno sostenuto rispetto a quanto era stato rilevato nel primo trimestre: +8,6% la crescita delle transazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. In questo trimestre la crescita dei comuni capoluoghi è superiore a quella registrata nei comuni non capoluogo: i primi chiudono con un aumento del 10,4%, i secondi con +7,7%. Si inverte quindi una tendenza che si era registrata fino al trimestre precedente.
Le grandi città mettono a segno un aumento del 7,2%, leggermente sotto il dato nazionale. Spiccano le performance di Bologna (+11,8%) e Roma (+11,1%). Queste due città e Genova fanno meglio rispetto al trimestre precedente, le altre mostrano una decelerazione della crescita. È Firenze la città con l’incremento più contenuto (+2,4%), seguita da Napoli (+3,4%) e Milano (+3,8). Il capoluogo lombardo si lascia alle spalle un aumento importante, pari al 36%, del primo trimestre del 2022. “I dati – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ci dicono che il mercato immobiliare sta tenendo testa a tutto ciò che accade, che la casa resta prioritaria e che il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza, ancora di più in questi periodi di incertezza e di inflazione elevata.
Due aspetti meritano di essere sottolineati. La crescita più rallentata rispetto al primo trimestre del 2021 può essere dovuta principalmente alla carenza di offerta di abitazioni che tanti operatori del settore lamentano e non tanto ad una diminuita domanda. Un secondo aspetto è che i comuni capoluogo hanno evidenziato risultati migliori di quelli non capoluogo, invertendo la tendenza dei trimestri precedenti. Se il trend si confermasse in futuro, potrebbe significare l’attenuazione di quel fenomeno di spostamento dalle metropoli che la pandemia aveva enfatizzato. Nel frattempo, i tassi dei mutui sono aumentati, il costo della vita è aumentato e questo potrebbe influire sulle compravendite di case per alcune fasce di popolazione tra cui i giovani che, negli ultimi tempi, hanno dato un’importante spinta al mercato”.
Con l’arrivo della stagione estiva, l’investimento nelle case vacanza diventa protagonista, risentendo tradizionalmente del fattore stagionale. Secondo le analisi di Tecnocasa, il maggior numero di compravendite delle case vacanze da parte dei milanesi è concentrato in Liguria (28,6%), principale meta degli acquirenti meneghini, con una particolare preferenza per la provincia di Genova che è anche quella più facilmente raggiungibile. Attira sempre la Riviera Romagnola, ma c’è ancor più interesse per la fascia adriatica dell’Abruzzo (10,2%) di San Benedetto del Tronto e della Val Vibrata (Martinsicuro, Alba Adriatica, Tortoreto). Infatti, nel 2021 c’è stato un balzo in avanti di questa regione. Da segnalare anche la new entry del Molise a conferma della volontà, scaturita nel post pandemia, che vede un maggiore interesse per le zone dove i prezzi sono più accessibili e che, allo stesso tempo, siano facilmente raggiungibili sia attraverso la rete ferroviaria sia autostradale.
Per quanto riguarda le isole, la Sardegna è la più gettonata anche se si registra un leggero calo rispetto al 2021. In questa regione gli acquisti sono polarizzati nella parte nord e nella parte sud: a nord si acquista maggiormente nell’area della Gallura ma le compravendite riguardano tutta la costa settentrionale fino ad arrivare ad Alghero, a sud le mete più richieste sono quelle comprese tra Muravera, Villasimius, Cagliari e Sant’Antioco. In Sicilia, invece, da segnalare l’acquisto di case vacanza in provincia di Trapani e in particolare a Marsala. Una curiosità a proposito di quest’ultima cittadina: essa concentra una scuola di kite surf che attira numerosi atleti da ogni parte del mondo, i quali in alcuni casi acquistano per trascorrervi dei periodi durante l’anno e praticare questo sport.
Nel 2022 un balzo in avanti è stato fatto dal Piemonte dove si cercano soprattutto case di campagna. I laghi più apprezzati dai milanesi sono quello di Como e quello di Garda, di quest’ultimo piace l’area sud compresa tra i comuni di Desenzano, Sirmione, Peschiera e Garda. Infine, i milanesi che hanno acquistato la casa in montagna si sono indirizzati soprattutto verso il Trentino-Alto Adige e la Valle d’Aosta.
I Romani che acquistano casa vacanza, a differenza dei milanesi, possono contare su molte località di mare nella loro regione, che nel post pandemia hanno vissuto una vera e propria fase di riscoperta. Infatti, la maggioranza degli acquisti dei romani si concentrano proprio nel Lazio (50,9%), con un netto miglioramento rispetto al periodo pre-pandemia e un rallentamento nel 2021. In particolare, in provincia di Roma piace Anzio, che ha il vantaggio di essere facilmente raggiungibile dalla capitale e quindi offre la possibilità di poter utilizzare la casa vacanza anche durante i week end dell’anno. Ma c’è molto interesse per la provincia di Viterbo, dove si concentrano acquisti di casa in campagna. A seguire, nelle preferenze dei romani c’è 
l’Abruzzo scelto sia per il mare sia per la montagna, con una particolare predilezione per la provincia di Teramo. Una menzione va al comune di Tortoreto che, negli ultimi anni, è stato interessato da molti interventi di riqualificazione tra cui un’elegante pista ciclabile sul lungomare che collega la cittadina ad altre località della costa abruzzese, la nascita di stabilimenti balneari senza barriere architettoniche e numerosi eventi che hanno richiamato il turismo famigliare. Ai romani, poi, piacciono molto la Calabria, la Puglia e l’Umbria, le prime due per la casa al mare e la seconda per la campagna.
In sintesi, il rapporto sull’inflazione americana di agosto ha tradito le aspettative di un lieve calo mensile, e l’IPC ha sorpreso al rialzo salendo dello 0,1% ad agosto da luglio. Il tasso di inflazione annuale, però, è sceso dall’8,5% all’8,3%, ma è stato comunque superiore all’8,1% previsto. 
Qual è la prospettiva? La persistenza e l’ampiezza dell’inflazione suggeriscono che il compito delle banche centrali sarà piuttosto difficile. Infatti, i prezzi in aumento degli immobili e i salari più elevati stanno esercitando pressioni al rialzo sull’inflazione nel prezzo dei servizi, ma sia in USA che in Europa ci sono segnali che la tensione del mercato del lavoro si sta lentamente allentando, che le catene di approvvigionamento si stanno normalizzando, che i prezzi delle materie prime continuano a indebolirsi e che la domanda dei consumatori si sta moderando, mentre gli aumenti dei tassi rallentano l’economia. Per questi motivi, prevediamo che la traiettoria dell’inflazione sarà più bassa nel breve periodo, anche se non in linea retta.
Invece, l’inflazione immobiliare potrebbe persistere a un ritmo più elevato per un po’, poiché tende a essere lenta e persistente. Storicamente, l’inflazione nei prezzi di affitto degli alloggi rimane indietro di diversi trimestri rispetto alla variazione dei prezzi in acquisto delle case, poiché i contratti di locazione sono generalmente fissati per più di un anno e, anche quando sono in fase di rinnovo i proprietari sono riluttanti ad aumentare troppo i prezzi sugli inquilini esistenti e comprovatamente affidabili. Tuttavia, l’attività immobiliare si sta già raffreddando, il che implica che probabilmente non passerà molto tempo prima che i prezzi inizieranno ad attenuarsi. La scorsa settimana il tasso ipotecario fisso a 30 anni ha raggiunto negli USA il 6% per la prima volta dal 2008, il doppio di quello di un anno fa. Con il costo dei prestiti in forte aumento, le richieste di mutuo per l’acquisto di una casa sono inferiori di circa il 30% rispetto a un anno fa.
Quali sono le prospettive per la Fed? Il rapporto CPI di agosto suggerisce che la Fed ha più lavoro da fare nella sua lotta contro l’inflazione, e il FOMC potrebbe aumentare i tassi di altri 75 punti base (0,75%) quando si riunirà questa settimana, portando il tasso sui fondi federali al 3,00% – 3,25%. Sebbene i prezzi di mercato suggeriscano una probabilità significativa (del 25%) di un aumento di un punto percentuale, la Fed non sceglierà di sconvolgere i mercati con un rialzo jumbo, ma piuttosto aggiungerà più rialzi nelle riunioni future, ma solo se ritenuto necessario. Infatti, dopo la sorpresa al rialzo dell’inflazione le aspettative vanno verso un tasso di picco più elevato, per cui il mercato obbligazionario ora prevede che la Fed fermi i rialzi dei tassi a circa il 4,5% dal 4,0% precedente, con l’ultimo aumento previsto a marzo 2023. In risposta, i rendimenti dei Treasury si stanno adeguando a un percorso di rialzo dei tassi più aggressivo.
In tutta probabilità, quindi, le pressioni sui prezzi si attenueranno abbastanza da consentire alla Fed di rallentare il suo ritmo di inasprimento entro la fine dell’anno, per poi fermarsi l’anno prossimo, ma non abbastanza per iniziare a tagliare i tassi nel corso del 2023. Per la Bce, la previsione è pressoché identica, ma ritardata di circa sei mesi per via della “reazione lenta” della Banca Centrale Europea verso lo shock di offerta. Il rischio più grande per questo scenario è rappresentato da un eventuale e ulteriore altro rally dei prezzi delle materie prime energetiche, ma la discesa dei prezzi del petrolio al di sotto di $ 100 appare solida e confortante.
Quali sono le implicazioni di mercato? Una maggiore incertezza sulla rapidità con cui l’inflazione si raffredderà significa una maggiore volatilità nei mercati finanziari. Nel breve termine, la pressione al rialzo sui rendimenti obbligazionari potrebbe innescare una certa debolezza nei segmenti in crescita del mercato. Fino a quando non sarà stabilito un modello di letture di inflazione più basse (probabilmente tre o più consecutive), le azioni avranno difficoltà a montare un rimbalzo sostenibile. Inoltre, gli investitori a lungo termine dovrebbero considerare che si possa avverare un ulteriore ribasso nelle stime degli utili, ma la maggior parte dell’aggiustamento al ribasso delle valutazioni potrebbe essere già alle nostre spalle. Negli ultimi 26 anni il rapporto prezzo/utili (P/E) si è contratto in media del 24% durante le forti flessioni del mercato e i mercati ribassisti. Il calo del 26% di quest’anno nel rapporto P/E dello S&P 500 sembra scontare adeguatamente i rischi al ribasso, anche perché le azioni storicamente tendono a toccare il fondo molto prima che i dati inizino a migliorare.
Il doloroso ribasso di obbligazioni e azioni di quest’anno ha già migliorato i rendimenti futuri a lungo termine, e i punti di partenza sia dei rendimenti obbligazionari che delle valutazioni azionarie sono ora molto diversi rispetto all’inizio dell’anno, risultando molto appetibili in valore assoluto. Ma con la Fed determinata ad alzare i tassi con fermezza e con il probabile rallentamento della crescita, il contesto macroeconomico richiede pazienza da parte degli investitori, poiché i mercati – mai come adesso – dovrebbero iniziare a riprendersi solo quando le banche centrali diventeranno meno aggressive. In ogni caso, a questi livelli di sconto rispetto ai massimi gli investitori possono già sfruttare l’attuale situazione come un’opportunità per ribilanciare i portafogli e aggiungere investimenti di qualità a prezzi più favorevoli.
L’analisi considerata dal gruppo Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine, e non stagionali (che possono essere ancora più convenienti, se gestite adeguatamente). La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi, alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, grazie all’abbondanza di appartamenti anche di piccolo taglio nelle zone preferite dagli investitori, e cioè le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo i vari lockdown) e le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione. 
In generale, se si guarda solo al rendimento da locazione, sono le zone più periferiche a rendere maggiormente in proporzione ai prezzi più contenuti degli immobili. Tuttavia, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale, opzione ritenuta possibile dopo un decennio di larghi ribassi, al netto di Milano (dove le quotazioni hanno tenuto). Se andiamo sul lunghissimo periodo, però, la prospettiva cambia. Infatti, dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città italiane, chi ha investito in un immobile ha beneficiato di una rivalutazione media del 40,7%, con Milano in testa (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).
Negli ultimi anni, gli investitori si sono diretti sempre più spesso nel settore degli affitti brevi nelle località turistiche, ed il settore è letteralmente esploso anche nelle grandi città a forte afflusso turistico, come Roma, Palermo, Firenze e Bologna. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le località più promettenti sono quelle che possiamo definire come “turistiche emergenti”, ossia quelle alternative alle località più conosciute e apprezzate pervia dei prezzi più accessibili. È risaputo che dopo la pandemia la domanda di casa vacanza è aumentata, e questo sta portando ad una ricerca più estesa; inoltre, molti stranieri acquistano volentieri in Italia e spesso prediligono proprio le zone più interne sia al mare che in montagna e che al lago. Sul lago di Garda spiccano due località, ben posizionate nel territorio interno ma non distanti dalle sponde. Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago sulla sponda veronese, dove sono in fase di realizzazione interventi di nuova costruzione molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4.000 euro al mq, mentre l’usato è inferiore a 2.500 euro al mq. Discorso simile per Polpenazze e Puegnago, collina bresciana, dove i prezzi oscillano da 1.800 a 2.500 euro al mq.
Per quanto riguarda il mercato turistico della montagna, la località che attualmente accoglie la domanda di chi non riesce ad acquistare a Ponte di Legno è quella di Temù, mentre restando sull’arco alpino Gallio e Roana piacciono perché sono vicine ad Asiago e offrono piste recentemente ristrutturate. Invece, nell’area nord est si segnala La Magdeleine, scoperta di recente dai potenziali acquirenti; poco considerata fino a qualche anno fa, è stata particolarmente apprezzata subito dopo il lockdown perché offre tranquillità ed è soleggiata, inoltre i prezzi medi sono intorno a 1.300 euro al mq. Infine, nell’area centrale della Penisola il piccolo borgo dell’entroterra abruzzese, Rivisondoli, attira turisti del centro sud, perché più accessibile rispetto a Roccaraso e perché è rinomato per chi pratica sport invernali e le escursioni naturalistiche.
“Anche noi siamo rimasti sorpresi dalla velocità con cui i rendimenti sono scesi, mentre l’inflazione in Europa e negli Stati Uniti saliva a nuovi massimi storici”, afferma Volker Schmidt, senior Portfolio Manager di Ethenea. Andrea Siviero, Investment Strategist di Ethenea, aggiunge: “Il 21 luglio, la Bce si è accodata al ciclo mondiale di rialzi dei tassi di interesse con un aumento dei tassi di riferimento superiore alle attese, di 50 punti base: si tratta di un passo nella giusta direzione, che lascia alla Banca centrale un certo margine di manovra per ulteriori rialzi dei tassi e che potrebbe allo stesso tempo prevenire il rischio di frammentazione del mercato. Tuttavia, la situazione rimane particolarmente difficile per la Bce, che si sta destreggiando tra i rischi di stagflazione, recessione e tensioni politiche all’interno dell’eurozona”. L’euro debole non sta aiutando gli esportatori. Il forte deprezzamento dell’euro negli ultimi tempi sta danneggiando le prospettive di inflazione e i consumatori europei. Secondo Andrea Siviero, una delle ragioni principali della debolezza dell’euro è la divergenza delle misure regionali di politica monetaria: “Un’azione decisa della Bce potrebbe dare una spinta all’euro e proteggere l’Eurozona da un’ulteriore accelerazione dell’inflazione“.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la debolezza dell’euro rispetto al dollaro Usa non sta attualmente avvantaggiando gli esportatori europei e nemmeno l’Ue in generale. Philip Bold, gestore di portafoglio di Ethenea, spiega che “le esportazioni di beni e servizi verso i Paesi non appartenenti all’area euro rappresentano generalmente una quota sostanziale del Pil (circa il 20% nel 2021). Tuttavia, solo una parte di queste (circa il 15%) è destinata agli Stati Uniti. Per valutare la competitività dell’euro serve un confronto con un paniere di valute più ampio e ponderato per il commercio, come il tasso di cambio EER-42 pubblicato dalla Bce, che tiene conto del peso degli scambi con i 42 principali partner commerciali dell’Ue. Rispetto a questo paniere di valute, l’euro è sceso solo del 4% circa dall’inizio della guerra in Ucraina raggiungendo la parità con 
il dollaro Usa. Il vantaggio competitivo internazionale acquisito dall’euro è quindi notevolmente inferiore a quanto suggerisce la variazione del tasso di cambio euro-dollaro“. “Inoltre, la debolezza dell’euro rispetto al dollaro comporta uno svantaggio significativo”, prosegue Philip Bold, “in quanto l’energia e le materie prime sono generalmente quotate in dollari. Il duplice onere dell’aumento dei prezzi dell’energia e delle materie prime e dell’apprezzamento del dollaro probabilmente più che compenserà il leggero vantaggio competitivo derivante dalla debolezza generale dell’euro. La caduta dell’euro nei confronti del dollaro non è quindi motivo di festa, nemmeno per i forti esportatori europei”.
Quale recessione aspettarsi? Gli investitori confidano nel fatto che le banche centrali riusciranno a tenere sotto controllo l’inflazione in tempi brevi. “Questo è evidente, ad esempio, dalle aspettative di inflazione che si riflettono nei prezzi delle obbligazioni sovrane decennali indicizzate all’inflazione“, afferma Volker Schmidt. “Le aspettative a lungo termine per l’inflazione media nei prossimi dieci anni si attestano attualmente a poco più del 2%, sia per la Germania che per gli Stati Uniti. La maggior parte degli economisti prevede inoltre un calo significativo dell’inflazione nel 2023. Se l’economia globale dovesse davvero scivolare in recessione, le banche centrali potrebbero effettivamente pensare a nuovi tagli dei tassi di interesse già nel 2023. La Federal Reserve statunitense vede il livello neutro a lungo termine dei tassi d’interesse al 2,5%: è probabile che questo livello venga superato entro settembre 2022, aprendo così la strada a futuri tagli dei tassi”.
Ma che tipo di recessione dobbiamo aspettarci? “La disoccupazione è bassa e c’è una forte carenza di manodopera qualificata e non”, fa notare Volker Schmidt. “D’altra parte, i grandi gruppi tecnologici stanno annunciando stop alle assunzioni o stanno già effettuando licenziamenti. Anche qui è probabile un rallentamento della crescita economica e c’è persino la possibilità di una recessione tecnica in Europa, definita come due trimestri consecutivi senza crescita economica. Tutto questo potrebbe condurre a un atterraggio duro, con un aumento significativo dei tassi di disoccupazione? Non credo”. In questo contesto, la gestione del portafoglio del fondo Ethna-DEFENSIV di Ethenea rimane prudente: “La nostra convinzione più forte riguarda le 
valute”, afferma Volker Schmidt. “Abbiamo quindi aumentato l’allocazione in dollari al 25% e rimaniamo investiti nel franco svizzero e nella corona norvegese. Siamo solo leggermente esposti al rischio di tasso d’interesse. La duration media del portafoglio obbligazionario è estremamente bassa (3,1). Questo, insieme all’alta qualità delle nostre posizioni – il cui rating medio è di circa AA – riduce la minaccia di un aumento dei premi di rischio per le nostre obbligazioni societarie. Abbiamo ridotto ulteriormente il rischio di tasso d’interesse grazie alla copertura dei tassi d’interesse tramite futures”.
Per quanto riguarda il fondo multi-asset di Ethenea, Ethna-AKTIV, Michael Blümke (Senior Portfolio Manager), spiega: “Alla luce dell’inflazione dilagante, riteniamo che i rendimenti dei Bund e dei Treasury, rispettivamente dell’1% e del 2,75%, non abbiano senso. Per quanto riguarda le azioni, non condividiamo la teoria secondo cui abbiamo già toccato il fondo”. “Con l’aumento dei livelli di interesse, anche le azioni hanno perso il loro status di unico asset di rischio disponibile”, aggiunge Christian Schmitt, che gestisce il fondo Ethna-DYNAMISCH di Ethenea. “Inoltre, le prospettive di guadagno delle aziende si stanno indebolendo in termini economici reali, ad eccezione del settore energetico. I fattori di stress di questa stagione di bilanci – inflazione dei costi, indebolimento della domanda dei consumatori, forza del dollaro – continueranno probabilmente anche nella seconda metà dell’anno. Le attuali prospettive delle imprese sono quindi modeste”.
Le oscillazioni di valore dei mercati azionari nella prima metà dell’anno sono già scontate nei prezzi e le valutazioni (a seconda del rapporto utilizzato) sono generalmente tornate ai livelli medi. “Tuttavia, continuiamo a prevedere un contesto difficile e volatile per il resto dell’estate”, afferma Christian Schmitt. “Questo è dovuto ai driver top-down che sono negativi. Pertanto, rimaniamo prudenti e di recente – in particolare durante la fase di forza del mercato all’inizio di luglio – abbiamo ridotto in modo anticiclico la nostra allocazione azionaria nell’Ethna-DYNAMISCH da circa il 40% al 30%, utilizzando strumenti di copertura. Nel frattempo, continuiamo a mantenere un livello elevato di liquidità, pari a circa il 65%, compresi gli equivalenti di liquidità e gli hedge azionari, per garantire la stabilità del portafoglio in un contesto di mercato negativo.”
Un tale fenomeno, tangibile anche per chi vive nelle grandi città, presenta numerosi punti critici se viene esaminato sia dal punto di vista dei consulenti coinvolti nei servizi finanziari e di investimento, sia da quello dei clienti, soprattutto per quelli che vivono nei piccoli centri oggi privi di qualunque sportello bancario. Per costoro, infatti, viene a mancare l’innegabile funzione sociale della banca, e cioè quel patrimonio di relazione in base alla quale si costruiva giorno per giorno la conoscenza del cliente e della sua famiglia. Nei piccoli centri, infatti, la banca è come la chiesa: con eccezione dei sacramenti, i clienti si aprono e “confessano” volentieri gli aspetti anche più personali della propria vita. Ad accoglierli non c’è un sacerdote, ma un uomo o una donna pronti ad ascoltarli. Oggi, tuttavia, più di 4 
milioni di italiani, residenti nei 3.062 comuni nei quali non sono più presenti filiali di istituti di credito, non hanno questa opportunità, o non ce l’hanno più. Per costoro, non esistono strutture alternative in grado di colmare del tutto questo vuoto, poiché in Italia lo sviluppo dell’e-banking è ancora scarso rispetto alla media europea: meno della metà della clientela bancaria (45%) utilizza i canali digitali per accedere ai servizi bancari, contro una media del 58% e rispetto a Spagna e Francia che hanno tassi di clientela avvezza alla banca digitale rispettivamente del 65% e 72%, la Germania del 50%. Peggio di noi solo Bulgaria (15%) e Romania (15%).
Pertanto, il sistema bancario non ha previsto alcun “ammortizzatore sociale” in grado di realizzare una “transizione dolce” verso la banca digitale per gli utenti meno giovani o anziani, abituati ad avere un rapporto di prossimità con la propria banca e per niente avvezzi agli strumenti digitali. I consulenti finanziari e gli ATP leggeri potrebbero sostituire gli sportelli, ma il vincolo di monomandato impedisce un interscambio sistematico, penalizzando l’utenza retail, e l’installazione dei bancomat leggeri è legata a criteri di sicurezza piuttosto stringenti, che mal si adattano alle caratteristiche dei piccoli centri. Il basso livello di educazione e indipendenza finanziaria, poi, fa il resto.
La sostanziale abdicazione delle banche dal proprio ruolo tradizionale di erogatore del credito alle aziende, avvenuta negli ultimi quindici anni, sta contribuendo a modificare la struttura del tessuto economico del nostro Paese, aumentando il tasso di produttività nelle grandi corporation – a cui il credito non viene lesinato – e determinando la graduale scomparsa dei piccoli imprenditori, ossia di quel “primo livello” di investitori che hanno fatto la fortuna del risparmio gestito in Italia e che oggi rischiano di non avere un ricambio generazionale adeguato. Infatti, il patrimonio dei clienti over 60, per lo più costruito attraverso fiorenti micro-attività produttive a carattere familiare, verrà frammentato in mille rivoli ai discendenti, molti dei quali decidono di non seguire le orme dei genitori nella conduzione delle aziende di famiglie (due su tre, in media – chiudono i battenti o cedono l’attività una volta raggiunta l’età pensionabile).
Chi lavora da pochi anni nel mondo della finanza e del risparmio, quindi, deve chiedersi quale saranno in futuro le dimensioni del mercato potenziale a cui rivolgersi. Infatti, si sta rapidamente passando da una base tradizionale costituita da numerosi piccoli imprenditori a quella in cui operano pochi – domani pochissimi – imprenditori medio-grandi, la cui rarefazione richiederà un numero inferiore di consulenti finanziari e di banche-reti. Nel frattempo, i redditi sempre più bassi della agonizzante classe media, e la conseguente decrescita della massa di risparmio gestibile all’interno di questa fascia di individui, porteranno all’adozione massiva di strumenti di investimento che non prevedono l’ausilio dei consulenti finanziari, questi ultimi sostituiti da robo-advisor e da siti online specializzati nell’educazione finanziaria che guideranno i piccoli risparmiatori verso un fai-da-te sufficientemente affidabile.
Non sarà diversa la sorte degli agenti in attività finanziaria, poiché il calo generalizzato dei redditi da lavoro dipendente, ed il sempre più pesante livello medio di indebitamento delle famiglie – non solo relativamente ai mutui, ma anche riguardo ai prestiti senza garanzia reale e alle carte revolving – sta riducendo a vista d’occhio il numero medio di clienti finanziabili, determinando una domanda di credito in diminuzione e l’uscita dal mercato di molti operatori del settore. A ciò si aggiungono i criteri sempre più asfissianti e centralizzati di acquisizione del credito, ormai ridotto a puro calcolo numerico di rischio-convenienza, che non lascia alcuno spazio all’autonomia degli uffici periferici.
Ecco perché la chiusura indiscriminata di sportelli sia nelle grandi città che nei piccoli centri, oltre a rappresentare un danno per il tessuto economico italiano, produce gravi effetti sia sulla clientela che sui consulenti finanziari, soprattutto su quelli più giovani. Fino ad oggi, infatti, la crescita dei professionisti della finanza personale, l’aumento delle masse da loro amministrate e del credito erogato sono avvenuti grazie ad un tessuto socio-economico che ha conservato, fino a qualche anno fa, le proprie caratteristiche, ed è stato capace di alimentare un ciclo espansivo sia dell’industria del risparmio gestito che della domanda di finanziamenti. Se il tessuto economico viene cambiato dall’alto, il ciclo prende altre direzioni, e determina un trasferimento di ricchezza dalle piccole imprese ai grandi poli industriali e alle fasce di reddito medio-alte; in questo modo, l’intera impalcatura su cui si erge l’odierno edificio delle reti di consulenza finanziaria potrebbe saltare. 
Nel II trimestre del 2022 la percentuale di operatori che riportano una stabilità dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente è salita al 67,2 per cento (da 62,6 nell’indagine precedente), mentre è scesa la percentuale di coloro che ne ravvisano un aumento (22,2 per cento da 24,0), ma anche quella di coloro che ne ravvisano una riduzione (10,6 da 13,4). Di conseguenza, è leggermente salito il saldo positivo fra i giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari (11,6 punti percentuali, da 10,6; tavola e fig. 1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel II trimestre è scesa all’84,9 per cento (da 87,6 nel I), mantenendosi comunque su livelli storicamente elevati.
I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine; tavola e fig. 2). Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori. È aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9 per cento). La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5 per cento (da 69,7 nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9 per cento, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, la percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel II trimestre è leggermente cresciuta (al 78,7 per cento, da 77,1 nel I). Il saldo tra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di affitto è lievemente diminuito, ma resta positivo (20,9 punti percentuali, da 22,5), a fronte di un aumento nelle aree urbane (20,1 da 16,9) più che compensato da un calo in quelle non urbane (21,4 da 26,6). Le attese prefigurano ulteriori aumenti dei canoni per il trimestre in corso, con un saldo pari a 17,6 punti (da 19,0). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore ha continuato a diminuire, portandosi al 2,3 per cento (da 2,8). Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è rimasto fortemente negativo (a -36,2 punti percentuali da -35,7).
sottraggono immobili alla locazione residenziale, si verifica una certa contrazione dell’offerta, che continua ancora oggi. La crescita dei canoni si arresta nel 2020 con l’arrivo della pandemia, ma riprende nel 2021 con il progressivo ritorno alla normalità. La domanda locativa, in ogni caso, deve fare i conti con una certa scarsità di immobili con quadratura compresa tra 50 e 90 mq (la preferita dai millennials) e tra 90 e 120 mq (preferita dai babyboomers); soprattutto nei centri delle città, dove la quadratura media non è quasi mai inferiore a 140 mq.
Inoltrandoci nell’excursus storico degli ultimi dieci anni e mezzo (fino a Giugno 2022), ogni anno per le locazioni fa storia a sé, dipendente com’è il settore da una offerta cronicamente non abbondante in Italia. In particolare, nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2012, mentre nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente, diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato. Nel 2019 stesso trend: i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia. 
Il 2021 registra un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Si conferma l’aumento della percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato. Su questa scia, si arriva al 2022, dove si comincia a far risentire la carenza di offerta, compensata fortunatamente dalla ormai diminuita domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Il resto lo fanno l’inflazione e la guerra, che al momento determinano nei futuri inquilini un rinvio della decisione di prendere casa in affitto. La domanda, pertanto, si rivolge soprattutto al settore degli affitti brevi, cresciuti anche di prezzo in modo sensibile, rinviando al 2023 (guerra e prezzi energetici permettendo) il boom del prezzo degli affitti residenziali, rimasto ancora una volta al palo.
I mercati azionari globali hanno registrato una performance relativamente buona a luglio, soprattutto grazie all’idea diffusa che l’inflazione abbia raggiunto il suo picco a giugno, alle minori aspettative sul ritmo dei rialzi dei tassi da parte della Fed e a un posizionamento e a un sentiment già molto cauti, sebbene in un contesto di bassi volumi. Inoltre, il mercato europeo ha probabilmente iniziato a prevedere che lo scenario peggiore di un’interruzione completa delle forniture di gas dalla Russia possa essere evitato. La volatilità dei mercati è diminuita e le principali materie prime hanno seguito lo stesso trend, gas a parte.
Per quanto riguarda i tassi di interesse, il rendimento del decennale statunitense è sceso di 30 pb al 2,7%, mentre le aspettative di inflazione sono aumentate, portando a un calo dei tassi reali statunitensi allo 0,2% dallo 0,67% del mese scorso. In Europa, il rendimento del bund tedesco è sceso di 43 pb, attestandosi ora allo 0,90%, mentre l’incertezza politica in Italia, dopo le dimissioni del premier Mario Draghi, ha portato a un allargamento dello spread BTP/Bund, con il rendimento del decennale italiano costante al 3,25%. Per la seconda volta consecutiva, la Fed ha alzato i tassi di interesse di 75 pb, portandoli al 2,25-2,5% (dall’1,5-1,75%), avvicinandoli al loro livello “neutrale” e ha avvertito che sarà necessaria una nuova stretta. La Bce ha invece aumentato i tassi di interesse di riferimento di 50 pb, più della guidance di 25 pb prevista a giugno. “Riteniamo che la fine dei tassi di interesse negativi nell’UE sosterrà la redditività del settore bancario”, sottolinea Scauri.
In Italia, l’incertezza politica si è diffusa dopo le dimissioni del Primo Ministro Mario Draghi, con le elezioni previste per il 25 settembre. Le principali conseguenze sul mercato sono un nuovo allargamento dello spread a causa dell’incertezza politica (anche se è probabile che la Bce agisca per limitare questo allargamento), un aumento del rischio nell’attuazione dei progetti del PNRR (raggiungendo le tappe fondamentali alla fine del 2022, l’Italia probabilmente otterrà 19 miliardi di euro di fondi Ue in più – pari all’1% del Pil – mentre nel 2023 riceverà 34 miliardi di euro, ossia il 2% del Pil) anche in virtù del fatto che l’Italia non ha ancora raggiunto il suo obiettivo (pari al 2% del Pil) anche come possibile conseguenza di un’importante battuta d’arresto in alcune riforme, nonché di ritardi in questioni politiche fondamentali. Nonostante questo, è probabile che l’Italia sarà in grado di negoziare a livello europeo una proroga delle scadenze e che qualsiasi futura coalizione di governo sarà interessata a portare avanti i progetti e le riforme del Piano di rilancio.
“In questo scenario, che rimane fragile e incerto, abbiamo assunto un atteggiamento più aggressivo da metà luglio in poi, ricostruendo le posizioni su nomi ciclici che presentano valutazioni che scontano già i timori di recessione”, continua Scauri. “Siamo usciti quasi completamente da Atlantia, che era considerata un proxy di liquidità con un rendimento del 2% da qui a ottobre, per avere la potenza di fuoco di concentrarci nuovamente sui nomi ciclici. Tra questi Asml e Orpea, grazie agli ottimi risultati che hanno dissipato le preoccupazioni sulla sostenibilità del core business, banche (Deutsche Bank e Commerzbank, viste le valutazioni depresse). Abbiamo preso poi posizione su Atos, con il recente rifinanziamento annunciato con i risultati del primo semestre che ha dissipato i timori di un aumento di capitale. Infine le società a piccola/media capitalizzazione rimangono una buona parte del portafoglio”.
Come previsto, il secondo trimestre produrrà il tasso di crescita degli utili più basso da oltre un anno a questa parte, ma si prevede comunque una crescita sia del giro d’affari che degli utili. E non solo per il trimestre appena concluso, ma anche per i trimestri successivi. E questo in un momento in cui la discussione su una possibile recessione è chiaramente aumentata di intensità a causa delle note sfide ed incognite. Di conseguenza, nelle prossime settimane l’attenzione degli operatori di mercato si concentrerà probabilmente ancora più del solito sulla capacità delle aziende di soddisfare queste aspettative ancora ottimistiche nonostante il contesto più difficile. Infatti, sebbene di recente si siano verificati alcuni isolati “profit warnings” (ovvero dichiarazioni ufficiali in cui si avvisa che gli utili del trimestre saranno in calo) da parte dei dirigenti delle società, nel complesso non vi sono ancora segnali di una recessione degli utili a livello generale. Pertanto, la stagione degli utili potrebbe ancora una volta offrire al mercato azionario un sostegno almeno temporaneo. 
Tuttavia, se gli utili e/o le prospettive deluderanno, è probabile che il mercato ribassista proseguirà nella propria tendenza. Rimaniamo quindi cautamente posizionati sulle azioni. Di recente, infatti, i mercati azionari internazionali si presentano come persistentemente deboli. Le preoccupazioni per l’aumento dei rendimenti sembrano essere state sempre più sostituite dai timori di un significativo deterioramento degli utili. Tuttavia, consideriamo ancora il contesto di liquidità sempre più restrittivo come uno dei maggiori fattori negativi per i prossimi mesi. A differenza dei mercati obbligazionari, non vediamo ancora un 
sufficiente riflesso di questo problema nei prezzi delle azioni. Le azioni dei mercati emergenti non possono sfuggire alla generale tendenza ribassista, ma rispetto ai mercati azionari sviluppati si può attualmente notare che i mercati emergenti possono resistere meglio, in parte grazie alle grandi riserve di materie prime. D’altra parte, soprattutto per quanto riguarda la Cina e l’India, un approccio opportunistico all’approvvigionamento di materie prime si è rivelato essere molto utile. Anche per quanto riguarda l’andamento dell’inflazione, in questi Paesi le persone sono più abituate a gestire tali situazioni (sono già stati attuati forti aumenti dei tassi di interesse). 
Per quanto riguarda i titoli di Stato, scorgiamo opportunità interessanti soprattutto nei titoli italiani, dopo che gli spread sono aumentati in modo significativo e la BCE ha annunciato lo scudo anti-spread allo scopo di voler “evitare una frammentazione del mercato dei titoli di Stato in euro”. Con questa formulazione, la banca centrale ha di fatto comunicato al mercato un limite di spread per le obbligazioni italiane di circa 200 punti base. Prediligiamo inoltre i titoli di Stato di breve termine (Germania, USA) e prevediamo una curva dei rendimenti più ripida nel medio termine. Invece, Nel mercato delle obbligazioni societarie preferiamo attualmente le obbligazioni bancarie a quelle non finanziarie (obbligazioni industriali), ma anche i titoli investment grade in euro alle obbligazioni societarie ad alto rendimento (“high yield”) in euro.
I premi di rischio delle obbligazioni ad alto rendimento in euro segnalano un chiaro aumento dei rischi di insolvenza ma, a nostro avviso, non scontano ancora in modo sufficiente il previsto rallentamento economico. Sebbene i premi per il rischio delle obbligazioni in valuta forte dei mercati emergenti appaiano interessanti, gli indicatori economici sempre più deboli in Asia/Cina e gli effetti difficilmente prevedibili delle politiche restrittive contro il Covid ci inducono a non considerare questa classe obbligazionaria per il momento.
Infine, di recente i mercati delle materie prime si sono indeboliti in modo generalizzato. Soprattutto i metalli industriali ciclici hanno dovuto accettare perdite a causa dei crescenti timori sulla crescita economica. Il settore dell’energia continua a svolgere un ruolo particolare, in quanto fortemente influenzato dalle notizie sulla situazione in Ucraina e dagli sviluppi nel settore del gas naturale. 
La spinta delle restrizioni pandemiche si è tradotta già nel 2020 in un aumento delle compravendite di case vacanza (nel secondo semestre del 2019 erano pari al 6,1% per salire al 7,8% dell’ultima rilevazione), e lo smart working, com’è noto, ha fatto il resto, permettendo ai proprietari – e ai neo-proprietari – di seconde case di lavorare anche dal luogo abitualmente scelto per le vacanze. La tipologia preferita da chi acquista una casa vacanza è il trilocale, con il 37,1% delle compravendite, seguita dalle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti con il 26,7% delle scelte. Bene anche il bilocale che rappresenta il 21,8% delle transazioni, e scendono le compravendite sulle soluzioni indipendenti (passate da 29% a 26,7%). Ad acquistare la casa vacanza sono soprattutto persone d’età compresa tra 45 e 54 anni (33,1%), a seguire chi ha tra 55 e 64 anni (27,4%) e tra 35 e 44 anni (20,5%). Aumentano le coppie e i single che acquistano (rispettivamente 51,7% e 14,7%), e diminuiscono le famiglie (da 35,1% a 33,6%).
