Le prospettive globali continuano ad essere caratterizzate da incertezza e significativi rischi al ribasso. I dati recenti stanno sfidando la forza, un tempo percepita, della ripresa post-pandemia della Cina.
I risultati del primo trimestre, migliori del previsto, hanno migliorato le prospettive di crescita per diverse economie avanzate. Tuttavia, mentre i servizi sono aumentati, la produzione non tanto: il petrolio rallenta, la domanda si indebolisce con l’allentamento dell’inflazione e i prezzi dell’energia si sgonfiano. Le banche centrali, di contro, non sembrano pronte a mettere in pausa il rialzo dei tassi di interesse.
Il Global Economic Outlook di giugno 2023 delinea le ultime aspettative per l’economia globale e più specificamente per il G20. I dati relativi ai primi cinque mesi del 2023 danno forma alle aspettative e alle prospettive a breve e lungo termine. In particolare, l’irregolare ripresa economica della Cina lascia molte domande senza risposta, e con quasi metà dell’anno alle spalle i persistenti interrogativi sulla forza della ripresa post-pandemica della Cina iniziano a preoccupare i mercati. Infatti, l’indebolimento dell’attività industriale in Cina sta causando timori per tutte quelle le economie che dipendono fortemente dalla domanda di esportazioni cinesi, poiché la domanda interna, un tempo molto forte, ha cominciato a vacillare già da due anni a questa parte, in concomitanza con le severe restrizioni della politica zero-Covid.
Le economie regionali, tra cui la Corea del Sud e Singapore, dove i risultati di crescita del primo trimestre hanno deluso, trarranno il massimo vantaggio dal forte rimbalzo dell’economia cinese. Anche la crescita delle vendite al dettaglio in Cina ha deluso le aspettative di aprile, indicando una debolezza dell’economia interna. Tuttavia, sarebbero necessari diversi mesi aggiuntivi di dati per determinare la traiettoria del settore manifatturiero cinese e il conseguente impatto sulle economie globali.
I risultati del primo trimestre migliori del previsto migliorano le prospettive di crescita per diverse economie nazionali e regionali. La maggior parte dei paesi avanzati ha ora rilasciato dati per consentire una valutazione della performance del primo trimestre dell’economia globale. In particolare, diversi paesi dell’America Latina e delle economie europee, tra cui Francia e Italia, hanno registrato risultati migliori del previsto nel 1° trimestre 2023. Al contrario, la Germania – ossia la più grande economia in Europa – è entrata in una recessione tecnica nel primo trimestre dell’anno, e si prevede che registrerà il tasso di crescita annuale più lento tra le nazioni del G20, escluse Argentina e Russia.
Sono migliori anche le previsioni di crescita del PIL di Regno Unito, Messico e Italia. Il Regno Unito ha visto la revisione più significativa (da una contrazione dello 0,5% precedentemente prevista a un’espansione dello 0,2% nel 2023) poiché i dati economici in arrivo indicavano un’economia molto più resiliente di quanto previsto all’inizio dell’anno. Ciononostante, le prospettive economiche globali rimangono pessimistiche, e si prevede che la maggior parte delle economie registrerà condizioni di domanda interna debole per il resto dell’anno.
Anche gli Stati Uniti e il Regno Unito potrebbero sperimentare lievi recessioni durante l’anno, sebbene sia probabile che si evitino shock significativi per l’economia. Questa debole performance nelle economie occidentali pone sfide per le prospettive economiche globali complessive, e probabilmente avrà un impatto anche sui flussi commerciali e di investimento verso i mercati emergenti. Del resto, mentre il settore dei servizi continua ad espandersi, l’attività manifatturiera diminuisce. Tale divergenza tra i settori dei servizi e quello manifatturiero evidenzia l’evoluzione dei modelli di consumo influenzati dallo spostamento dei costi del credito e dalle mutevoli preferenze dei consumatori. Infatti, l’aumento degli oneri finanziari ha compresso i profitti aziendali che, combinati con le scarse condizioni della domanda, hanno portato a contrazioni nel settore manifatturiero.
È probabile che la ripresa post-Covid nel turismo sarà un motore dell’espansione del settore dei servizi in futuro, il che implica tuttavia anche che i costi del settore dei servizi eserciteranno probabilmente una pressione al rialzo sull’inflazione. Poiché gli effetti dei successivi aumenti dei tassi di interesse negli ultimi mesi permeano completamente l’economia, si prevede che le vulnerabilità nei settori con elevati livelli di indebitamento diventino più evidenti man mano che avanziamo verso il 2023. Negli Stati Uniti, le banche regionali più piccole che hanno esposizione a il settore immobiliare potrebbe subire tensioni, portando a un ulteriore consolidamento all’interno del settore.
L’inflazione si è ridotta più rapidamente con la deflazione dei prezzi dell’energia, anche se l’inflazione core rimane al di sopra dei livelli di comfort. L’inflazione è stata vista diminuire più rapidamente del previsto in alcuni paesi ad aprile, i prezzi dell’energia di maggio sono diminuiti e gli effetti del calo dei prezzi dell’energia si stanno finalmente riflettendo in altre categorie, tra cui cibo e trasporti. Anche l’effetto degli effetti base dell’elevata inflazione dell’anno precedente dovrebbe essere più evidente nella seconda metà dell’anno, riducendo ulteriormente le pressioni inflazionistiche. Tuttavia, l’inflazione core rimane ostinatamente elevata in alcuni paesi, in particolare nella regione europea, con la BCE che ha segnalato la possibilità di ulteriori rialzi dei tassi nei prossimi mesi.
Il mercato dell’energia continua ad essere un importante motore delle dinamiche economiche nel 2023. Le decisioni dell’OPEC+ e le fluttuazioni della domanda globale hanno svolto un ruolo cruciale nel plasmare i prezzi del petrolio. Mentre l’OPEC+ potrebbe prendere in considerazione ulteriori tagli alla produzione per stabilizzare i prezzi, è probabile che i cambiamenti nella domanda siano il fattore più dominante, limitando gli aumenti del prezzo del petrolio nei prossimi mesi. Anche la transizione in corso verso fonti di energia rinnovabile e gli sforzi per ridurre le emissioni di carbonio hanno implicazioni a lungo termine per i mercati dell’energia, insieme a potenziali implicazioni per l’inflazione, le bilance commerciali e la performance economica complessiva.
Secondo le analisi condotte da Wall Street e pubblicate da The Sun, si prevede che entro la fine del 2027 chiuderanno circa 50.000 negozi negli Stati Uniti. E questo dato potrebbe peggiorare, arrivando fino a 70.000-90.000 chiusure, se il potere d’acquisto della popolazione dovesse ulteriormente calare. La previsione delle chiusure dei negozi si basa su quella della crescita dell’economia legata all’e-commerce, che passerà dall’attuale 20% al 26% entro il 2027. UBS ha calcolato che ogni aumento di 100 punti base della percentuale di vendite on-line inneschi circa 8.000 chiusure di negozi. Sempre secondo la stessa indagine, i negozi che dovrebbero subire il maggior numero di chiusure sono quelli di abbigliamento, accessori, elettronica e arredamento per la casa.
Questi dati mondiali sono perfettamente in linea con ciò che sta accadendo in Italia. La situazione dei nostri negozi è stata fotografata da uno studio di Confesercenti in cui emerge che la Campania è in assoluto la regione italiana ad aver registrato la perdita più alta di negozi. Nel 2022 hanno chiuso la saracinesca in 2.707, seguono il Lazio con 2.215 e la Sicilia con 2.142, ma anche al Centro e al Nord la situazione è simile. I nostri centri urbani sono sempre più deserti e si sta sviluppando quel processo sociologico urbano identificato col termine Gentrification, un cambiamento delle città che diventano terre di turisti e di fasce più abbienti a discapito della classe media, costretta ad allontanarsi a causa dell’aumento del costo della vita.
Garantire la salute del commercio di prossimità, quindi, diventa fondamentale per tutti e per poterlo fare è necessario puntare sull’efficienza, sulla produttività, sulla innovazione e sulla ridefinizione dell’offerta commerciale. Di enorme importanza si è rivelata essere l’omnicanalità, ossia l’utilizzo del canale on-line nelle vendite che ha avuto una crescita altissima negli ultimi anni, passando da 16,6 miliardi nel 2015 a ben 48,1 miliardi nel 2022. E se le vendite in internet sono state la causa iniziale della desertificazione commerciale, ora si stanno rivelando un’opportunità concreta per il commercio tradizionale. Matteo Romano, CEO del marketplace italiano Tantosvago, afferma che “nel corso degli ultimi anni il comportamento dei consumatori ha subito significativi cambiamenti, mostrando un crescente interesse per le piattaforme e-commerce a discapito degli esercizi commerciali locali. Questa tendenza non è dovuta soltanto alla comodità dei servizi on-line offerti ai clienti, ma 
anche alla sfida che i piccoli commercianti devono affrontare per cercare di competere con le risorse tecniche dei grandi competitor”. “Questa situazione – continua Romano (nella foto) – si ripete anche nel contesto del welfare aziendale e dei sistemi premiali, e grazie alla nostra app GOWelfare possiamo supportare i piani di welfare delle amministrazioni pubbliche attente all’economia di prossimità che coinvolgono direttamente gli esercenti locali. Il welfare aziendale di prossimità rappresenta una prospettiva promettente per affrontare le sfide del mercato attuale, valorizzando l’offerta dei piccoli commercianti che vedranno aumentare l’afflusso di clienti nel proprio negozio con un relativo aumento di fatturato”.
I dieci comuni Bandiera Blu 2023 che nei primi quattro mesi dell’anno hanno registrato i volumi più elevati di ricerche di appartamenti in vendita sul sito e sull’app di Casa.it sono Venezia, Livorno, Pescara, Savona, Sanremo, Ancona, Grosseto, Pisa, Latina e Ravenna. A Venezia, che è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per due spiagge, quella del Lido e quella degli Alberoni, a maggio 2023 i trilocali hanno un prezzo medio di vendita di 342.000 euro, mentre i bilocali di 295.000 euro. A Livorno, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge dei Bagni Rex, Cala Quercianella, Parco Marina del Boccale, Rogiolo e Bagni Roma, a maggio 2023 i trilocali costano mediamente 411.000 euro, mentre i bilocali 223.000 euro; nella zona Quercianella e Montenero, il prezzo medio dei trilocali è 276.000 euro, quello dei bilocali 221.000 euro.
A Pescara, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per la Riviera Nord e Riviera Sud ed è già stata Bandiera Blu nel 2021 e nel 2022, il prezzo medio dei trilocali è di 209.000 euro, mentre quello dei bilocali di 190.000 euro; nella Riviera Sud, invece, i trilocali costano mediamente 192.000 euro, mentre i bilocali 121.000 euro. Per quanto riguarda la Riviera Centrale, per i trilocali in zona centro la richiesta media è di 233.000 euro, mentre per i bilocali di 168.000 euro. A Savona, che è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia delle Fornaci, nella zona Legino, Zinola, Fornaci i trilocali costano mediamente 175.000 euro, mentre i bilocali 131.000 euro.
A Sanremo, che ha avuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge Tre Ponti, Imperatrice, Bussana, Baia Capo Pino e Tiro a Volo, il prezzo medio dei trilocali è 282.000 euro, quello dei bilocali 184.000 euro; nella zona Corso degli Inglesi, San Bartolomeo, dove si trova la spiaggia Imperatrice, i trilocali hanno un prezzo medio di 248.000 euro, mentre i bilocali di 163.000 euro; nella zona Bussana-Poggio, dove si trova la spiaggia Bussana, i trilocali costano mediamente 155.000 euro, mentre i bilocali 146.000 euro; nella zona Foce-Semeria, Solaro, dove si trovano le spiagge Baia Capo Pino e Tiro a Volo, i trilocali hanno un prezzo medio di 275.000 euro, mentre i bilocali di 177.000 euro.
Ad Ancona, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia di Portonovo, il prezzo medio dei trilocali è 138.000 euro, mentre quello dei bilocali 106.000 euro. Mentre a Grosseto, che ha ottenuto la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Marina di Grosseto e Principina a Mare, troviamo i trilocali con un prezzo medio di 197.000 euro (Marina di Grosseto) e di 203.000 euro (Principina a Mare); i bilocali hanno un prezzo medio di 193.000 euro a Marina di Grosseto e 175.000 euro a Principina a Mare.
Pisa è stata premiata con la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Calambrone/Tirrenia e di Marina di Pisa, nella zona Marina Di Pisa, Tirrenia, Calambrone. Lì i trilocali costano mediamente 251.000 euro, mentre i bilocali 195.000 euro. A Latina, che ha avuto la Bandiera Blu 2023 per la spiaggia di Latina Mare, nella zona Latina Lido, Fogliano e Borgo Sabotino, i trilocali costano mediamente 118.000 euro, mentre i bilocali 83.000 euro. A Ravenna, che ha conquistato la Bandiera Blu 2023 per le spiagge di Marina Romea/Porto Corsini, Marina di Ravenna/Punta Marina Terme/ Lido Adriano, Lido di Savio, Lido di Dante/ Lido di Classe e Casal Borsetti, il prezzo medio dei trilocali è 181.000 euro, quello dei bilocali 115.000 euro; a Porto Corsini i trilocali costano mediamente 136.000 euro; a Marina di Ravenna la richiesta media per i trilocali è 223.000 euro, mentre per i bilocali 179.000 euro.
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, e le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti e alla notevole restrizione in atto del sistema bancario nell’accesso ai mutui. Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare, pertanto, rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale. Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015. Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Gli studenti di scuola superiore e universitari, poco alla volta, divennero così gli abitanti delle città più vicine, salvo tornare nei propri paesi durante le ferie, con famiglia e nuove generazioni al seguito. Oggi, i figli dei patrimonials (altro modi di definire i babyboomers) popolano sempre di più non altre città italiane, bensì quelle straniere, spinti da un “sogno europeo” che ancora tarda ad avverarsi o, più pragmaticamente, attratti dalle migliori condizioni occupazionali di paesi come il Regno Unito, l’Irlanda e persino la “meridionalissima” Spagna, che superano l’Italia in quanto a nuove opportunità, reddito medio, qualità della vita e inclusività. Ne deriva, per i genitori over-50, la necessità di effettuare un investimento importante, che fra corso di laurea e master d’ordinanza implica quattro o cinque anni di sacrifici economici tra abitazione, retta universitaria, mantenimento ordinario e trasporti locali, con costi variabili tra 50 e 75.000 euro complessivamente.
Per coloro che scelgono le università di Roma o Milano, il caro affitti venuto recentemente alla luce – con annesse tendopoli di protesta – ha scoperchiato il vaso di Pandora della “fuga per l’istruzione” della Generazione Z. Dal punto di vista economico, questa fuga oggi presenta maggiori difficoltà per via dell’inflazione, che ha fatto schizzare alle stelle i prezzi delle stanze per studenti in tutte le città europee, ed anche il costo medio della vita all’estero. E se lasciare il proprio Paese non è mai una scelta facile per un giovane – specie se si sceglie una città lontanissima dalla propria famiglia – studiare all’estero comporta numerosi vantaggi. Primo fra tutti quello di imparare forzosamente una lingua straniera diventandone “madrelingua” in un anno o due di full immersion; poi, fare nuove esperienze e intraprendere nuove relazioni sociali in preparazione dell’ingresso nel mondo lavorativo straniero, che in alcuni paesi assicura buone carriere e stipendi elevati in applicazione del criterio meritocratico.
Certo, le differenze in termini di costi sono sensibili a seconda delle città. Come vedremo più dettagliatamente nel prosieguo di questo articolo, per una stanza con bagno privato – la c.d. ensuite – si va dai 500 euro al mese di Madrid ai 1.100 euro di Dublino, passando per i 650 euro al mese di Milano e gli 800 di Parigi. Londra, da sempre la più cara di tutte, oggi viaggia dai 1.000 ai 2.500 euro mensili, a seconda del quartiere, ma per colpa della Brexit molti studenti hanno dirottato la propria preferenza verso l’Irlanda. Le mete universitarie più “esotiche”, ossia quelle dell’Europa dell’Est (Romania, Ungheria, Lituania, Lettonia) presentano prezzi più abbordabili sia per gli affitti che per costo della vita. Improponibili i paesi scandinavi, dove il costo della vita per uno studente straniero è tra i più cari al mondo, ed è quasi impossibile viverci senza sostenersi economicamente con un lavoretto part time.
Per quanto riguarda gli affitti universitari, il quadro nel nostro Paese non è dei più confortanti. Secondo l’indagine di una nota agenzia immobiliare, infatti, si evince come il costo del metro quadro italiano sia aumentato in media dell’11% rispetto ad aprile 2022. La classifica dello studio di mercato vede Milano come città più cara d’Italia, ed una stanza singola viene in media 628 euro. Il prezzo locativo sfiora poi i 25 euro al mq nelle zone Quadronno e Guastalla (le più ricercate dagli universitari), mentre gli aumenti più significativi hanno riguardato il quartiere Città Studi (+12,7%). In quest’ultimo quadrante di Milano un anno fa si reperivano prezzi locativi inferiori al 18 euro al metro quadro, mentre ora si supera abbondantemente quota 20. Completano poi il podio Bologna (467 euro per una stanza singola) e Roma (452 euro).
A questo scenario, inoltre, va sommato il fattore “qualità di vita”. Stando a uno studio condotto proprio dall’Università degli Studi di Milano su un campione di circa 7 mila studenti, il 32% degli intervistati (quasi uno su tre) si dice insoddisfatto o estremamente insoddisfatto della propria vita; il 23% si ritiene leggermente insoddisfatto, i leggermente soddisfatti sono il 22%, quelli soddisfatti appieno rappresentano il 19%, mentre il 5% non sa. Ilaria Cutica, docente di Psicologia generale, commenta così la sua indagine: “Questi dati indicano un malessere diffuso, che nel tempo può predisporre a una diminuzione della volizione e della motivazione, a un abbassamento dell’autostima, a un aumento dello stress, e anche a problematiche ansiose o depressive”. Fatti, questi, tristemente confermati da numerosi fatti di cronaca che vedono protagonisti sempre più studenti, vittime di un sistema ansiogeno ed estremamente orientato alla performance, e non alla crescita armonica delle persone.
Per questi motivi in molti – a ben vedere – preferiscono lasciare l’Italia e affidare la propria preparazione al sistema universitario di un altro paese. Ma quale città scegliere? In questi casi l’aspetto economico diventa preponderante, se non essenziale. Secondo la piattaforma immobiliare internazionale “Housing Anywhere”, la meta europea più economica in assoluto è Budapest. La capitale dell’Ungheria – oltre che alle sue fornitissime biblioteche internazionali – offre per una stanza singola 335 euro, nonostante un +16% rispetto al 2021. Stesso prezzo per Valencia (+3% su due anni fa), città di spicco anche per quanto riguarda il programma Erasmus. Medaglia di bronzo, invece, per la suggestiva Atene, dove per affittare una stanza singola servono 340 euro. Anche il Portogallo si rivela un Paese molto attento ad offrire a tutti gli studenti prezzi accessibili per una singola: 425 euro per abitare a Lisbona. Sempre restando all’estero, ci vogliono 490 euro per Vienna; 508 per Madrid e 550 per l’eclettica Barcellona; 600 per Berlino e 640 per Francoforte sul Meno.
In conclusione, si può affermare che in Italia serpeggi la convinzione che studiare in questo Paese sia un pessimo affare o un affare per pochi. L’università italiana non solo costituisce un sistema psicologicamente provante e svilente, ma rappresenta una vera e propria fonte di disagio economico per le famiglie italiane. Queste ultime, sempre più spesso, preferiscono indirizzare il proprio “investimento generazionale” verso gli stati esteri, dove è necessario affrontare un notevole dispendio di risorse finanziarie ma è più forte la sensazione di assicurare alla progenie un miglioramento di posizione in quella stessa scala sociale che, una volta, era possibile far salire all’interno del nostro Paese; quest’ultimo, poi, progrediva rapidamente grazie al mantenimento della “italianità” del percorso di crescita delle generazioni successive. Aver fatto uscire fuori dai nostri confini questo circolo virtuoso ha determinato, negli anni, un arretramento culturale ed economico dell’Italia, all’interno di una Unione Europea che, forte della egemonia dei paesi del Nord, non ci ha mai fatto sconti.
Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continua, almeno nella parte iniziale dell’anno. Analizzando l’andamento dei vari sotto-mercati, emerge che a fare da traino è la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio, con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023, si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format. Come nel comparto GDO (Grande Distribuzione Organizzata), che viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.
Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
Complessivamente, il 2022 vede un volume di investimenti nell’hotellerie di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita registrata nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, ma la previsione per il 2023 e il 2024 è di una ripresa del trend di crescita. Un’ ipotesi sostenuta dall’aumento dei volumi dei flussi turistici che si stanno riallineando ai valori del 2019 e da trend emergenti come la destagionalizzazione, con una redistribuzione dei flussi in periodi più lunghi dell’anno, la diffusione dei viaggi leisure in città secondarie, località marittime e montane, e il ritorno dei viaggiatori stranieri, sia dall’Unione Europea, sia da paesi extra-UE. Nonostante ciò, in virtù dei fattori macroeconomici già descritti, l’atteggiamento degli investitori nei primi mesi del 2023 è ancora cauto e attendista.
Il Fondo ha appena aperto il primo round di collocamento attraverso la piattaforma di equity crowdfunding 
private e HNWI – a fronte di un ticket minimo da 100 mila euro. EnergyTown rappresenta un’innovazione anche per target di raccolta su una piattaforma fintech: il primo round appena avviato prevede un funding tra 4 e 20 milioni di euro, ma le quote potranno essere collocate anche in successive campagne, fino a raggiungere i 100 milioni di euro: grazie all’innovativo modello operativo e all’utilizzo della leva, i capitali raccolti si potranno tradurre in circa 200 milioni di investimenti sul territorio, per circa 100 progetti di transizione energetica.
Gli investitori potranno essere protagonisti sia dell’avvio delle CER, sia del finanziamento e gestione degli impianti (con un focus su fotovoltaico, mini-idroelettrico e biomasse), attraverso la costituzione di apposite società veicolo (SPV). Le SPV, proprietarie degli impianti, potranno a loro volta finanziare i propri progetti raccogliendo equity presso una platea allargata di investitori, inclusi quelli retail attraverso la piattaforma di UpsideTown. La struttura del Fondo permette di intercettare un doppio vantaggio fiscale per gli investitori, derivante sia dall’essere qualificato come “Pir compliant” (esenzioni fiscali su capital gain ed imposta di successione), sia dal poter beneficiare della detrazione/deduzione del 30% del capitale investito prevista dal cd. “Decreto Rilancio” per investimenti nel capitale sociale di PMI e startup innovative.
Grazie a un’accorta selezione delle opportunità, il Fondo prevede un target di rendimento lordo del 9,6%** annuo per la durata prevista di 6 anni (prolungabile fino a 10). “EnergyTown, che è un’operazione inedita in Europa, nasce per creare comunità energetiche diffuse, anche di piccole dimensioni, nelle quali il consumatore possa beneficiare di un differenziale economico positivo per il semplice fatto di consumare energia ‘pulita’, con la possibilità aggiuntiva di investire direttamente il proprio capitale in questo circolo virtuoso attraverso il crowdfunding: un modello innovativo che potrebbe trovare 
applicazione anche in altri ambiti. Il ruolo da protagonista di P&G Sgr in questo progetto, a fianco di UpsideTown, testimonia la nostra capacità di interpretare e capitalizzare opportunità alternative a beneficio dei nostri investitori”, ha commentato Marco Pecchinotti, Consigliere delegato di P&G Sgr. “Siamo certi che gli investitori sapranno cogliere l’interessante opportunità offerta da un prodotto innovativo, anticiclico dal punto di vista della redditività e che offre, ad investitori attenti ai ritorni dei propri portafogli, l’occasione per sostenere transizione energetica e ripresa economica del Paese”, ha aggiunto Luigi Ucci, CEO & Founder di UpsideTown (nella foto).
Già da qualche anno, tra le imprese dell’Europa occidentale, si è diffusa la consuetudine di posticipare o addirittura rinunciare ai propri piani di investimento nei momenti di congiuntura economica negativa; nel difficile quadro economico attuale, il fenomeno si è allargato. Il fattore chiave che spinge le aziende attive nei diversi settori a decidere in tal senso è il significativo peggioramento dei comportamenti di pagamento delle aziende loro clienti, che comporta decisioni finalizzate ad evitare possibili carenze di liquidità e conseguenti difficoltà operative o di pagamento. E così, a fronte della necessità di garantire sufficienti livelli di liquidità e affidabilità, le aziende hanno preferito sacrificare in modo significativo gli investimenti necessari ad espandere o proteggere la loro operatività. Oltre a rappresentare un segnale di debolezza finanziaria, la scelta di posticipare o addirittura rinunciare ai propri piani di investimento rappresenta anche una criticità importante per la crescita economica di singole imprese e di interi settori.
Ulteriore preoccupazione riguarda la minore attenzione rivolta alle aree che richiedono investimenti a lungo termine, come gli investimenti in transizione energetica, nel potenziamento dei protocolli di sicurezza contro gli attacchi informatici unitamente al potenziamento di forza lavoro altamente qualificata. Queste sono le principali preoccupazioni riferite dalle aziende intervistate in 14 mercati, tra cui Paesi Bassi, Germania, Francia, Italia, Spagna, Regno Unito, Belgio, Austria, Svizzera, Danimarca, Svezia, Grecia, Irlanda e inclusa per la prima volta la Finlandia, nel corso del sondaggio finalizzato a realizzare l’edizione 2023 del “
Il sondaggio evidenzia un forte peggioramento dei comportamenti di pagamento dei clienti B2B fra le imprese intervistate in Europa occidentale, con una crescita del 20% dei ritardi di pagamento negli ultimi 12 mesi. I ritardi interessano in media quasi la metà di tutte le vendite B2B effettuate a credito (49%) e le aziende dell’Europa occidentale devono attendere in media una settimana in più rispetto allo scorso anno per ottenere il saldo delle fatture. In Italia i ritardi di pagamento sono superiori alla media per l’Europa occidentale, ed interessano in media il 55% di tutte le vendite a credito tra aziende. Sono dovuti principalmente alla carenza di liquidità delle aziende clienti. Peggiorano i crediti inesigibili, che rappresentano ora l’8% del totale delle vendite B2B, in aumento rispetto al 6% dello scorso anno.
Le aziende intervistate in Europa occidentale hanno riferito di aver intrapreso una serie di misure volte ad allentare la pressione sulla liquidità. Nel ricorso a finanziamenti esterni, per esempio, la maggioranza degli intervistati afferma di preferire il credito offerto dai fornitori piuttosto che i prestiti bancari più costosi. Tuttavia, l’indagine Atradius ha rilevato una minore propensione dei fornitori ad accettare richieste di credito commerciale, infatti, molte aziende affermano che le loro richieste non sono state completamente soddisfatte. Cosa che evidenzia ancora di più pressioni sulla liquidità aziendale.
Il sondaggio si estende anche capire quali siano le preoccupazioni delle imprese per i prossimi mesi. Persistente inflazione, elevati costi di indebitamento, tensioni geopolitiche, oltre a preoccupazione verso le regolamentazioni intese a ridurre gli impatti sui cambiamenti climatici ed agli investimenti necessari alla transizione energetica ed allo stoccaggio di energia pulita. In particolare, le imprese italiane intervistate sono pessimiste in merito alle prospettive dal punto di vista della domanda e dei margini di profitto per i prossimi mesi. Molte delle imprese intervistate temono di non essere in grado di generare un aumento di vendite e ricavi sufficiente per compensare le forti pressioni esercitate sulla loro struttura dei costi.
Massimo Mancini, Country Director di Atradius per l’Italia (nella foto), ha aggiunto: “C’è un clima di sfiducia tra le aziende italiane, così come tra quelle in Europa occidentale, in relazione all’evoluzione del rischio di credito commerciale. Il timore espresso dalle aziende intervistate in merito ad un peggioramento significativo dei comportamenti di pagamento dei clienti è indice delle difficoltà che le aziende stanno attraversando in questa congiuntura economica complessa e tesa a livello internazionale. Un dato che emerge chiaramente nel sondaggio, però, è che questa preoccupazione va di pari passo con l’avvertita necessità di un cambiamento nell’approccio alla gestione del rischio di credito commerciale. Ciò al fine di liberare risorse necessarie ad effettuare investimenti importanti per il futuro del business, in scenari di rischio, dai cambiamenti climatici alla sicurezza informatica, in continua evoluzione”.
Da metà marzo, i depositi presso le banche statunitensi stanno subendo deflussi record. La crisi di liquidità è stata innescata dal crollo di Silicon Valley Bank e Signature Bank, due dei maggiori fallimenti bancari avvenuti dalla fine della crisi finanziaria del 2008, che hanno scosso i mercati e agitato i risparmiatori. In seguito a questi eventi, le banche negli Usa rischiano di subire ulteriori corse agli sportelli. Con la perdita della fiducia dei clienti, le banche potrebbero infatti non essere in grado di frenare i deflussi di denaro dai conti.
Le crescenti preoccupazioni degli investitori circa la situazione attuale del settore bancario hanno messo in evidenza la crisi in cui versano molte banche. L’ultima volta in cui la curva dei rendimenti ha esibito un’inclinazione positiva, fondamentale per il buon funzionamento del settore bancario, è stato nell’autunno 2022. Un’inversione della curva dei rendimenti significa che le banche possono incassare meno denaro sui crediti a lungo termine di quanto ne devono corrispondere ai clienti per i depositi a breve: nessuna banca può sopravvivere a lungo a tali condizioni.
Negli Stati Uniti, i tassi del mercato monetario a un anno sono pari al 4,5% circa, mentre in Germania si aggirano intorno al 3%. Si tratta di valori appetibili per molti investitori, soprattutto se si tiene conto dei tassi attualmente bassi offerti dai conti di risparmio. A queste condizioni il passaggio dai conti di risparmio all’investimento in strumenti del mercato monetario appare più che comprensibile. Dati i tassi medi attualmente bassi applicati ai conti di risparmio negli Stati Uniti, pari allo 0,39%, molti istituti di credito tradizionali non sono in grado di competere, minacciati anche da una concorrenza sempre più agguerrita. Il colosso tecnologico statunitense Apple, che sta gradualmente ampliando la sua offerta di servizi finanziari, ha di recente presentato il suo nuovo conto di risparmio, che offre un rendimento del 4,15%.
Secondo i dati della Federal Reserve, da marzo 2023 sono usciti dai depositi presso le banche statunitensi 397 miliardi di dollari. La quota maggiore, 225 miliardi di dollari, riguarda le banche regionali di minori dimensioni, mentre i grandi istituti di credito hanno perso circa 172 miliardi. Come prima misura di contenimento, la Fed ha messo a disposizione delle banche colpite 400 miliardi di dollari in liquidità. Esaminando attentamente la situazione dei singoli istituti si nota che i deflussi non sono distribuiti uniformemente. Alcune banche hanno registrato ingenti deflussi dai depositi. Tra le banche che hanno già pubblicato i propri risultati trimestrali, Charles Schwab ha reso noto un calo dei depositi dell’11%, 
mentre nel caso di State Street e di M&T Bank la flessione è stata rispettivamente del 5% e del 3%. First Republic Bank ha perso il 35,5% dei depositi e deve ora ridurre drasticamente i propri attivi: la banca sta valutando attualmente la vendita di valori patrimoniali per 50-100 miliardi di dollari e il licenziamento di dipendenti fino a un massimo del 25% dell’organico. Si prevedono ulteriori deflussi anche nel secondo trimestre. A marzo e ad aprile JPMorgan Chase e Citigroup hanno invece registrato afflussi, che hanno attribuito alle turbolenze nel settore. A quanto sembra, non si sono verificati solo deflussi: alcune banche hanno tratto vantaggio dalle difficoltà delle concorrenti.
“Dai recenti dati relativi ad aprile sono giunti segnali positivi, giacché i depositi presso banche statunitensi di piccole dimensioni hanno segnato una ripresa. Osservando gli indici azionari Usa si direbbe che la crisi che ancora un mese fa agitava i mercati non sia mai avvenuta. Anche i rendimenti sul tratto a lungo termine della curva sono aumentati. La fiducia è in crescita ma occorre restare all’erta: basta poco per riaprire la falla nello scafo delle banche“, conclude Galka (nella foto).
Non fanno differenza, in tal senso, le scelte e le azioni in materia di investimenti. Anche in questa segmento di vita, infatti, quando si è di fronte ad una scelta che riguarda la gestione del risparmio – e quindi una scelta importante “per definizione” – ci troviamo come nei più classici giochi di varietà televisivo, di fronte a tre pulsanti, ciascuno dei quali corrisponde ad una opzione: comprare, vendere, non agire; fare qualcosa o non fare niente. E così, qualunque sia la decisione che prenderemo, se premeremo uno dei primi due pulsanti (comprare o vendere) il futuro immediato ci riserverà qualcosa per cui potremmo essere felici o pentiti, ma non così nel caso in cui decideremo di premere il pulsante del “non agire”, che ci permetterà di rimanere nella nostra “zona di comfort finanziario”, salvo poi rammaricarci di essersi lasciati sfuggire interi trend annuali al rialzo e avere dato una connotazione insoddisfacente alla gestione complessiva del patrimonio.
In particolare, il pulsante “non agisco e lascio tutto in conto corrente” è un’arma a doppio taglio. Esso, infatti, crea l’illusione di non subire le performance negative generate indirettamente dagli eventi economici infausti sui propri investimenti poiché la grandezza numerica a cui tutti noi prestiamo attenzione (il saldo di conto corrente) rimane pressoché immutato, lì nel suo bel contenitore virtuale, salvo diminuire lievemente ogni trimestre/semestre per via dell’applicazione di bolli e costi di tenuta conto, che danno un leggero fastidio ma ci sono familiari. Sotto questo punto di vista, il conto corrente è l’alibi perfetto per il risparmiatore che ha paura di investire, poiché la performance negativa, nel suo caso, semplicemente non si vede, e coincide con il tasso di aumento dei prezzi al consumo. Quest’ultimo, a sua volta, è un dato molto familiare fin da quando siamo bambini, è un nemico invisibile che ogni sera ci fa compagnia nei tiggì e viene percepito come impercettibile e quasi inoffensivo. Eppure, il denaro lasciato in conto corrente perde valore, eccome. Per esempio, nell’ultimo anno ha perso valore, in termini di potere d’acquisto, per un buon 7%, e tutti gli studi dei più autorevoli analisti ci dicono che dovremo abituarci a convivere, ancora per un po’ di tempo, con un tasso di inflazione elevato.
Tanto per fare un esempio numerico, 10.000 euro di Maggio 2022 oggi valgono, in potere d’acquisto, circa 720 euro in meno. E se le previsioni sull’inflazione del Fondo Monetario Internazionale sono corrette, da qui ad altri 18 mesi l’indice dei prezzi al consumo si porterà via, in termini di minor potere d’acquisto, un altro 10%, che sommato al risultato precedente determina una performance del denaro liquido pari a -17% nell’arco di due anni e mezzo. Ebbene, non avendo investito in niente, chi utilizza il conto corrente come contenitore del risparmio non potrà mai recuperare questo -17%: è perso irrimediabilmente, e occorrerà ripensare profondamente il modo di gestire la propria paura per avere speranze di recuperarlo in futuro, e virare gradualmente verso l’investimento azionario – o al limite su un portafoglio bilanciato 50/50 tra azioni e obbligazioni – l’unico in grado di far crescere i risparmi in un tempo sostenibile, non necessariamente lungo.
E oggi, è il momento giusto per comprare, oppure per vendere? Impossibile rispondere con certezza, poiché i mercati sono più o meno imprevedibili come gli eventi economici che li scatenano al rialzo o al ribasso, con grande gioia dei fondi speculativi – ossia quelli che guadagnano miliardi scommettendo sui ribassi – che “ci mettono il carico”; ed è proprio questo stato di incertezza che crea nella maggior parte di noi un senso di inadeguatezza e, soprattutto, di paura irrazionale nel prendere una decisione che non sia quella di non agire o, peggio ancora, di fare il minimo indispensabile. I due atteggiamenti possono tradursi, nel primo caso (non agire), nel lasciare i soldi sul conto corrente, in balia dei costi di gestione e dell’inflazione che erode il potere d’acquisto, e nel secondo caso (fare lo stretto indispensabile) consiste nel farsi imbambolare dal famoso rendimento garantito delle polizze a gestione separata, che la storia recente ha dimostrato essere piuttosto pericolose in caso di difficoltà finanziarie della compagnia assicurativa.
La razionalità, il ragionamento e gli esempi pratici, come sempre, ci vengono in aiuto anche in caso di veri e propri attacchi di panico da scelta finanziaria. Negli ultimi 10 anni, un BTP ha reso di media il 2% annuo lordo – con un’inflazione media di circa il 1,5% – mentre un investimento di pari durata sul mercato azionario americano (indice S&P500) ha reso circa il 16% annuo, nonostante un paio di pesanti crisi finanziarie (quella del 2008 è stata epocale), pandemia e guerra. Inoltre, il periodo storico in cui scelgo di comprare un BTP, ed in particolar modo lo scenario del trend sui tassi di interesse, risulta essere fondamentale, poiché se compro un BTP durante un trend di tassi in rialzo – come quello che stiamo vivendo da un anno e mezzo a questa parte – rischio di dovermi tenere quell’investimento fino alla sua scadenza naturale, rendendolo praticamente illiquido; a meno che io non voglia o abbia la necessità di vendere, perdendo parte del capitale investito qualora le cedole non siano riuscite a coprire il minus del prezzo di vendita.
Investire nei mercati azionari, invece, nel lungo periodo è storicamente vincente da tutti i punti di vista. E’ quasi come avere una polizza assicurativa sulla quale trasferire proprio il “rischio-paura” degli eventi inattesi di breve periodo, che possono determinare variazioni anche consistenti (ma temporanee) delle somme investite. Il segreto è “rimanere nell’investimento” nel lungo periodo, non uscirne mai salvo emergenze di natura medica non finanziabili da altre fonti. Finchè si conserva intatto il proprio strumento finanziario destinato agli obiettivi con orizzonte temporale lungo, e lo si fa anche nei momenti più critici, la volatilità che crea tante ansie ai risparmiatori diventa un fatto episodico, eventualmente da sfruttare a nostro beneficio (con ulteriori versamenti a prezzi più bassi) e da utilizzare, con un buon tempismo, per raggiungere rendimenti più alti nel tempo.
