Nel campo delle reti di consulenza finanziaria, il manager che si occupa di recruiting deve tenere in considerazione sia le caratteristiche professionali che umane dei candidati. Non numeri, ma persone.
Chi è veramente il manager nelle reti di consulenza finanziaria? Una volta, quando a dominare gli allora promotori finanziari erano le strutture gerarchiche “piramidali“, nessuno si faceva questa domanda: qualunque fosse il suo grado – supervisore/branch manager, regional manager, divisional manager, area manager – un promotore diventava tale per via dei risultati ottenuti sul campo, per la sua predisposizione a fare da “chioccia” ai colleghi appena inseriti e per il forte consenso di cui godeva presso la “base” dei promotori già operativi e con portafoglio consolidato. Senza il consenso, la candidatura falliva, anche in presenza di risultati strabilianti e di legittime aspirazioni personali.
I migliori manager che ancora oggi lavorano nelle banche-reti si sono formati proprio grazie a questo binomio – risultati personali e consenso – in un contesto, però, che richiedeva una costante attività di affiancamento commerciale a beneficio dei numerosissimi giovani da tirare sù con grande fatica e con quella lungimiranza che oggi manca quasi del tutto nelle attuali reti. Del resto, la struttura piramidale era “a compartimenti stagni”, formata da gruppi e sottogruppi non direttamente comunicanti tra loro. Infatti, c’erano le varie unit dei promotori, ognuna delle quali guidata dal proprio supervisore–branch manager; quest’ultimo, a sua volta, prendeva parte al gruppo dei supervisori riuniti insieme al proprio regional manager di riferimento; questi, a sua volta, gestiva un territorio formato da una o più province (nelle città più grandi c’era spazio anche per due o tre regional), e partecipava ad un altro gruppo 
insieme ad un divisional manager, il quale coordinava un’area geografica più ampia. I divisional appartenenti alla stessa area geografica, a loro volta, formavano un gruppo apicale guidato dall’area manager, che ogni tanto ammetteva alle riunioni anche i regional. Tra i vari gruppi e sovra-gruppi, pertanto, non c’erano punti di contatto (se non raramente, in occasione delle riunioni di area), e più aumentava il grado dei manager più questi apparivano come figure carismatiche, a volte temute, sui cui guadagni a cinque o sei zeri si raccontavano leggende non troppo lontane dalla realtà.
Sopra di loro c’erano la direzione commerciale e generale, fatte da “entità” che i promotori avrebbero visto una o due sole volte nel corso della loro vita professionale. Costoro comandavano persino sui temuti area manager ma, a conti fatti, guadagnavano meno di loro.
Oggi le cose sono cambiate parecchio, sebbene esistano ancora grandi banche-reti che adottano un modello similare, ossia quello piramidale, che serve a mantenere un controllo più attento su un numero molto vasto di consulenti – anche 5 o 6 mila, per qualche rete – ma che comprime le retrocessioni provvigionali alla “base” dei consulenti per via della necessità di remunerare adeguatamente le strutture manageriali. Le trasformazioni più profonde, però, sono avvenute in seno agli skill personali richiesti agli aspiranti manager, che oggi sono diventati dei veri problem solver e indispensabili elementi di raccordo tra le sedi, i consulenti e le società-prodotto, soprattutto in quelle banche-reti dove la struttura “piramidale” è stata eliminata e dove, dopo l’area manager, c’è direttamente la direzione 
commerciale/generale. Pertanto, con il crescere delle attività di controllo e di compliance rispetto alle stringenti normative sulla creazione, distribuzione e gestione di strumenti finanziari, oggi un manager deve saper risolvere problemi complessi sia di natura commerciale che, sempre più spesso, di natura amministrativa e procedurale. Oltre a tutto questo, il “manuale del bravo manager” comprende anche il saper condurre in modo professionale l’attività di recruiting, che rimane un fattore critico di successo e di crescita sia per il manager che per la banca in una data area geografica di mercato.
Un manager che si occupa di selezione di risorse umane in campo finanziario, in generale, deve avere diverse competenze per essere efficace. Innanzitutto, egli deve possedere una profonda conoscenza del settore finanziario e delle sue sfide. Questa conoscenza dovrebbe includere le attuali tendenze del settore, le nuove normative e le migliori pratiche. In particolare:
– abilità nell’identificare le competenze richieste per i vari ruoli all’interno della rete (consulente, private banker, group manager). Questo richiede la comprensione dei requisiti del lavoro, delle 
competenze tecniche e delle soft skills richieste;
– conoscenza approfondita delle tecniche di selezione, come l’intervista comportamentale, le valutazioni dei test, le referenze e le verifiche dei precedenti datori di lavoro. Questo aiuta a garantire che i candidati siano valutati in modo equo e obiettivo;
– abilità nella ricerca di profili e potenziali candidati, da condurre sia “sotto traccia” che tramite una comunicazione efficace da svolgere attraverso i canali di reclutamento appropriati per il settore (social network come Linkedin, per esempio).
Inoltre, al manager che si occupa professionalmente di selezione e reclutamento è richiesto di saper valutare in modo efficace i candidati, in particolare la loro esperienza, conoscenza e competenze. Ciò richiede una buona capacità di ascolto, di analisi e di sintesi delle informazioni raccolte, da affiancare alla capacità di gestire il processo di selezione in modo efficiente e professionale. Questo include la pianificazione dei tempi, la comunicazione con i candidati e la coordinazione con i team di reclutamento e i datori di lavoro. Non devono mancare, naturalmente, l’abilità di stabilire una buona comunicazione e una relazione di fiducia con i candidati, al fine di farli sentire a proprio agio durante il processo di selezione, e di inviare ai datori di lavoro candidature soddisfacenti, in linea con le politiche e procedure dell’azienda relative alla selezione del personale: politiche di diversità e inclusione, politiche di formazione e sviluppo delle risorse umane, politiche retributive.
A monte di tutto, il manager di rete che si occupa di recruiting deve aver ben presente il fattore umano: di fronte a sè non ha soltanto potenziali masse finanziarie che andranno ad ingrossare il portafoglio complessivo del suo gruppo – e che lo faranno crescere in termini di reputazione interna ed esterna – ma un uomo o una donna in carne ed ossa che, se interessati dal progetto aziendale, metteranno nelle sue mani la loro vita e le sorti della propria famiglia. Pertanto, il successo e la stima per un manager deriva anche dal suo distacco emotivo verso il risultato aziendale/personale, e dall’assunzione di un atteggiamento di necessaria “terzietà”: egli deve comportarsi 
esattamente come un consulente di selezione esterno alla banca, non può e non deve “vendere” nulla al candidato nè durante le fasi della selezione nè dopo, e il suo livello di responsabilità deve sollecitarlo a mettere in luce sia gli elementi positivi che negativi della professione, parlando dei punti di forza della propria azienda ma anche delle aree di miglioramento. Soprattutto con i candidati provenienti dal mondo bancario, che devono valutare non solo il semplice cambio di azienda, ma un cambiamento di vita, da lavoratore dipendente a lavoratore autonomo, che coinvolge tutto il loro mondo.
Il collasso della Silicon Valley Bank e della Signature Bank e poi l’acquisizione forzata di Credit Suisse da parte della concorrente Ubs hanno alimentato i timori di una nuova crisi bancaria, a 15 anni di distanza. Ma al momento il nervosismo è dettato più dalla volatilità dei tassi d’interesse che da quella dei mercati azionari. In ottica storica, una volatilità dei tassi d’interesse così elevata tende a corrispondere a un indice VIX attorno a 50-60, quindi a uno stress azionario significativamente maggiore. Per capire come evolverà la situazione sul fronte dei tassi d’interesse, i fattori determinanti sono la futura evoluzione della lotta all’inflazione e la gestione dell’attuale crisi bancaria.
Dopo avere attraversato, lo scorso anno, il più consistente ciclo di rialzo dei tassi, nel tentativo di ristabilire la stabilità del valore del denaro, gli sviluppi delle ultime settimane hanno fatto in breve tempo precipitare i tassi d’interesse. Le elevate oscillazioni che si sono verificate hanno conseguentemente dettato anche elevate oscillazioni attese (implicite). Secondo la narrazione attuale, la recente fase di stress nel settore bancario potrebbe aiutare le banche centrali a contrastare l’inflazione, in quanto inasprisce le condizioni di concessione di prestito e credito per il settore bancario, in particolare per le banche minori. In altre parole: l’inasprimento delle condizioni di finanziamento compenserà 
una parte dei rialzi dei tassi d’interesse necessari per portare l’inflazione al livello target della Fed del 2%. Considerate le tensioni nel settore bancario, i mercati prevedono quindi che saranno necessari meno rialzi dei tassi, non tanto perché il rischio di inflazione sia scongiurato, quanto perché condizioni più stringenti per la concessione di credito assolverebbero in tutto o in parte questo compito. In questo scenario, non sorprende che le aspettative degli investitori sulla politica monetaria di Fed e Bce siano drasticamente mutate e la previsione di ulteriori rialzi dei tassi è stata surclassata in breve tempo da quella, opposta, di molteplici tagli. 
Le nostre conclusioni però sono diverse. La crisi bancaria verrà dimenticata in tempi relativamente brevi, dal momento che si tratta di rischi idiosincratici, che possono essere arginati in fretta. Riteniamo poi sufficienti le misure della Fed e del Ministero delle Finanze Usa per mettere a disposizione liquidità, tranquillizzare e soprattutto incentivare la fiducia. Negli Stati Uniti, i decisori hanno fatto propria la lezione imparata dalle ultime crisi e questa volta hanno avuto una reazione “big and fast“. La protezione di tutti gli investitori e la messa a disposizione di liquidità hanno ridotto durevolmente il rischio di una corsa agli sportelli nel breve e la probabilità di un bank run generalizzato. Per ridurre stress futuri, la Fed ha inoltre approntato un nuovo Bank Term Funding Program (Btfp).
In aggiunta alla finestra di sconto temporanea, che consente di concedere in garanzia una vasta gamma di titoli con uno sconto rispetto al valore di mercato, il Btfp consente alle banche di procurarsi liquidità per un anno al valore nominale di titoli di Stato, ipoteche e obbligazioni di agenzia. Per valutare gli effetti sull’economia reale, occorre comprendere il ruolo delle banche nel sistema del credito statunitense, dove il credito bancario rappresenta una quota relativamente piccola dei prestiti del settore privato. Le piccole banche mettono a disposizione 
circa il 2% del Pil, le grandi banche il 3%, mentre la maggior parte dei finanziamenti proviene dal mercato dei capitali e da altre fonti. Questo significa che la concessione di credito da parte delle banche influisce in modo solo marginale sull’economia. Dai dati settimanali dei bilanci bancari emerge anche che l’attività di finanziamento delle banche ha rallentato già lo scorso anno, quindi prima del crollo della Silicon Valley Bank e della Signature Bank. La crisi attuale e la fuoriuscita di depositi dalle piccole verso le grandi banche potrebbero frenare ulteriormente la concessione di credito presso le banche minori, ma la crescita del credito presso le grandi banche beneficiarie potrebbe in parte compensare questo calo.
“Non è quindi detto che lo stress nel settore bancario e i suoi effetti sull’attività di finanziamento ridurranno la crescita in misura tale da compensare uno o più rialzi dei tassi”, conclude Blümke (nella foto). “Ciò che però non è cambiato è che l’inflazione continuerà a rappresentare un problema. Il mercato del lavoro resta saturo, i risparmi in eccesso accumulati dalle famiglie e dalle imprese durante la pandemia persistono e la crescita dei redditi e delle spese sembra stabilizzarsi ampiamente oltre il livello a cui l’inflazione resta stabile, ossia il 2% circa. Finché l’attuale stress finanziario non sfocerà in un brusco rallentamento dell’attività economica, per la Fed sarà difficile passare a un approccio meno restrittivo e men che meno attuare un taglio dei tassi. Se riusciranno ad arginare i rischi per la stabilità finanziaria come da programma, le banche centrali potrebbero presto dover tornare a fare i conti con il rischio di inflazione”.
Nel primo trimestre del 2023, i mercati azionari globali hanno registrato un livello significativo di volatilità ma sono riusciti a chiudere con un risultato positivo. L’indice MSCI World è aumentato del 5.4%.
Sei mesi fa, l’inflazione stava salendo e la Federal Reserve stava aumentando i tassi di 75 bps a ogni riunione. Oggi, l’inflazione sta scendendo gradualmente e la Federal Reserve sta aumentando i tassi di 25 bps a ogni riunione. La maggior parte delle banche centrali ha indicato che siamo molto vicini a una pausa dei rialzi dei tassi di interesse, anche alla luce delle recenti tensioni sul sistema bancario che limiteranno l’erogazione di credito. Alcuni settori, come il Real Estate, stanno attraversando un rallentamento. Tuttavia, non ci aspettiamo una forte recessione economica nel 2023. La disinflazione, la stabilizzazione dei tassi di interesse e un’economia resiliente dovrebbero supportare i valori degli asset. “A livello settoriale, in questa fase, il nostro portafoglio non ha banche e petroliferi, settori considerati troppo rischiosi. Il portafoglio è sovrappesato sul settore finanziario, industriale e chimico. I tecnologici sono leggermente sottopesati”, conclude Garbarino (nella foto).
Le banche centrali sono diventate allo stesso tempo il prigioniero e il carceriere dei mercati finanziari. La Silicon Valley Bank appariva solida a fine 2022, con circa l’80% delle passività rappresentate dai depositi dei clienti, i tre quarti dei quali investiti in obbligazioni governative o in liquidità; tutti i ratio patrimoniali indicavano una banca solida secondo i criteri del regolatore statunitense. Tuttavia, un decennio di politiche monetarie ultra accomodanti, con tassi a zero e Quantitative Easing, hanno tolto agli investitori la possibilità di investire a breve/medio termine senza rischio, spingendoli ad aumentare la duration dei loro portafogli alla ricerca di rendimento, aumentando quindi il rischio che un rialzo dei tassi, non adeguatamente sterilizzato, portasse a una riduzione del valore del portafoglio investimenti.
Le obbligazioni governative, che costituivano il portafoglio investimenti della Silicon Valley Bank, sono considerate dal regolatore prive di rischio e non richiedono accantonamenti prudenziali. La peculiarità della banca californiana, con la maggior parte dei correntisti costituita da società start-up e Venture Capital, ha fatto sì che un aumento improvviso dei prelievi dai conti correnti non potesse essere soddisfatta con la liquidità a disposizione. Questo ha imposto la liquidazione degli investimenti in obbligazioni governative, cristallizzando delle perdite che non si sarebbero verificate se le obbligazioni fossero state portate a scadenza, intaccando il patrimonio della banca e causandone il fallimento. Anche il caso Credit Suisse ha origine dalle politiche a tassi zero o negativi mantenuta troppo a lungo da parte delle banche centrali, con l’aggravante che la banca si trovava da tempo in una situazione precaria di bassa redditività e inefficienza operativa.
Le banche europee si trovano in una situazione differente rispetto a quelle di oltreoceano, sia perché hanno bilanci più solidi, sono soggette a controlli e stress test più stringenti, ma anche grazie al fatto che la politica di aumento dei tassi da parte della Bce è iniziata qualche mese più tardi, dando quindi tempo alle banche di mitigarne l’effetto. Per quanto riguarda gli investimenti in un contesto di questo tipo, la fine del ciclo di rialzo dei tassi, forse a giugno, potrebbe coincidere con i primi segnali di rallentamento economico provenienti dagli Stati Uniti, quindi il rialzo dei corsi azionari in vista di un pivot della Fed potrebbe rivelarsi di breve durata. Nel mercato azionario, in questa fase sono da privilegiare i settori meno esposti al ciclo economico come il Farmaceutico e il Biotech, le Utilities che beneficeranno di una riduzione dei tassi verso la fine del 2023 e il settore petrolifero europeo che ha alti dividendi e valutazioni ancora attraenti.
“A livello di singoli titoli più interessanti, spicca Kering nel mercato del lusso “ready to wear” e gioielleria. È una società che ha una forte esposizione all’Asia, motore della crescita mondiale, e delle valutazioni interessanti. Poi c’è Intel, che potrà ritornare a essere il colosso di una volta: il “Chips Act” varato negli Stati Uniti dovrebbe aiutare questa società nella sua ristrutturazione che durerà ancora a lungo e crediamo che sia un ottimo investimento per investitori con un orizzonte temporale di medio/lungo termine”, conclude Conca (nella foto). “Grandi aziende petrolifere come Exxon, Total, Eni e altre offrono un interessante connubio di valutazione, dividendo e crescita degli utili per i prossimi anni. Dopo anni di ristrutturazione, sono in grado di generare più utili per barile di petrolio rispetto al passato. La transizione energetica verso le rinnovabili non potrà fare a meno di questa fonte energetica ancora a lungo e queste aziende saranno in grado di capitalizzare l’opportunità”.
Facciamo un esempio. Immaginate di dovervi recare in un determinato luogo o zona della città da un cliente, al cinema etc) dove siete già stati, e dove le ultime due volte in cui vi ci siete recati, in condizioni meteorologiche normali, avete sempre trovato facilmente un parcheggio e siete arrivati in perfetto orario, pur avendo deciso di prendere la macchina e nonostante la metropolitana vi avrebbe portato proprio davanti al luogo d’interesse. La zona da raggiungere, tuttavia, è quasi sempre decisamente trafficata, e spesso le auto sostano in doppia fila, ma voi, in base all’esperienza recente, non avete mai avuto difficoltà nell’arrivare in tempo e trovare un parcheggio; per cui andate ancora una volta in auto. Secondo la legge dei grandi numeri, però, questa volta vi trovate imbottigliati nel traffico e, una volta raggiunto il luogo d’interesse, girate 20 minuti per cercare un parcheggio, arrivate in ritardo e magari irritate chi vi attendeva, perdendo una buona occasione.
Tutto questo, in Psicologia, si traduce con il termine Euristiche, e cioè quelle regole che spiegano come le persone risolvono, danno giudizi, prendono decisioni di fronte a problemi complessi o informazioni incomplete. Il principio che giustifica l’esistenza di euristiche è quello secondo cui il sistema cognitivo umano è un sistema a risorse limitate che, non potendo risolvere problemi tramite processi algoritmici, fa uso, appunto, di euristiche come efficienti strategie per semplificare decisioni e problemi. Sebbene le euristiche funzionino correttamente 
nella maggior parte delle circostanze quotidiane, in certi casi – come nell’esempio fatto – possono portare a errori. Infatti, l’euristica fondamentale è il cosiddetto “prova e sbaglia” (trial and error), e identifica il processo per mezzo del quale il nostro cervello riesce a perfezionarsi attraverso l’esperienza e a superare i c.d. bias cognitivi, ovvero quella tipica tendenza a creare la propria realtà soggettiva, non necessariamente corrispondente all’evidenza, sviluppata sulla base dell’interpretazione delle informazioni in possesso, che porta a un errore di valutazione o alla mancanza di oggettività di giudizio. (cit. Treccani)
Trasponendo i concetti di Euristica e Bias cognitivi nella gestione dei risparmi, il grande studioso e psicologo Daniel Kahneman (nella foto), vincitore del Premio Nobel per l’Economia nel 2002, ha scoperto che il cervello umano, durante il processo decisionale riguardante gli investimenti o la gestione del patrimonio, mette in atto alcuni bias cognitivi spesso deleteri e poco funzionali al raggiungimento degli obiettivi, i più frequenti dei quali sono:
– OVERCONFIDENCE BIAS, ossia il Bias in base al quale si diventa incrollabilmente sicuri di aver trovato l’algoritmo perfetto e di battere sempre tutti i mercati, e quindi a guadagnare di più. Chi è “colpito” da questo bias arriva a farsi affidare soldi da amici e parenti, senza alcun titolo professionale, promettendo grandi ritorni; oppure ad indebitarsi fino al collo. L’Overconfidence Bias, come dice la parola stessa, è un preconcetto sviluppato dalla mente di quanti sono stati in grado di effettuare 2 o 3 operazioni di successo consecutive nel breve termine, e poi hanno la certezza che qualunque mossa futura sarà formidabile. Il fenomeno è molto frequente nel campo del Trading Online, e questo spiega l’esistenza di improbabili “guru” della formazione, che vendono corsi a peso d’oro su come guadagnare più di Warren Buffet in soli 2 mesi, e il perché molti ci cascano.
Si stima che l’Overconfidence bias sia uno dei principali motivi di fallimento rispetto agli obbiettivi prefissati. A riguardo, la narrativa (A random walk down Wall Street – di B. Malkiel) ci ha regalato una massima molto efficace, entrata presto nel linguaggio degli addetti ai lavori: “Una scimmia con gli occhi bendati che lancia freccette su una lista di titoli azionari è capace di creare un portfolio performante tanto quanto quello creato da un esperto”.
I dati relativi alle compravendite evidenziano che, nella seconda parte del 2022, nel 74,8% dei casi è stata acquistata l’abitazione principale, nel 18,2% una casa per investimento (in aumento dal 16,5% dello stesso periodo del 2021). A dare una spinta in questo senso anche il ritorno importante dei turisti, che ha rivitalizzato il segmento delle locazioni brevi. A caratterizzare il mercato è soprattutto una carenza di offerta di immobili a fronte di una domanda comunque sostenuta, situazione questa che si sta protraendo ormai da diversi semestri. Del resto, i dati sulle compravendite emanati dall’Agenzia delle Entrate per il 2022 sono positivi: l’anno ha chiuso con 784.486 compravendite (+ 4,8% rispetto al 2021) e i comuni capoluogo chiudono con una crescita del 5,6%, mentre quelli non capoluogo con un +4,4%. Tra le città più dinamiche Bari (+25,3%) e Palermo (+11,4%). 
I prezzi sono continuati a salire in tutte le realtà territoriali considerate, ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città hanno segnalato una variazione positiva ma più contenuta. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). Il capoluogo lombardo che nei due semestri precedente aveva trainato il mercato sembra aver leggermente rallentato nella seconda parte dell’anno. Cinque città su dieci tra quelle esaminate (Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona) hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente, e l’analisi rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato.
La ricerca di case a prezzi più contenuti ha portato i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città, dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione. L’hinterland delle grandi città ha chiuso il 2022 con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche. I capoluoghi di provincia hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,6%, e alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono stati ancora in diminuzione nelle grandi città, e si sono portati a 104 giorni. Le città più veloci sono state Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni), mentre quella in cui occorre più tempo per vendere una casa sono state Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono circa 130 giorni, mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni. I dati sui tempi di vendita sono strettamente collegati allo sconto medio in trattativa, che si è portato al 7,9%, con differenze sostanziali tra Nord, Centro e Sud Italia. Per molti acquirenti, il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o case già ristrutturate, oppure soluzioni di nuova costruzione, sempre più apprezzate se consentono un importante risparmio energetico. Non a caso le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%.
Nel 2023 l’offerta continua a diminuire, c’è bassa disponibilità di immobili sul mercato. Tra le motivazioni la velocità di vendita ma anche il timore dell’inflazione che trattiene dall’alienazione se non si ha necessità di avere liquidità o di cambiare casa. Al contrario, il mercato della locazione accelera ancora e i canoni sono sensibilmente in aumento (+3,9% per i monolocali, +4,2% per i bilocali, +4% i trilocali). La variazione percentuale più significativa la mette a segno Milano (+6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali). La motivazione è una domanda elevata, spinta anche di chi non riesce ad acquistare, e un’offerta in diminuzione. Cresce, infatti, la preferenza per gli affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono minore rischio di morosità e una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile. L’aumento generale del costo della vita e i timori per l’occupazione rendono i proprietari più timorosi e anche più selettivi, ragioni per cui, rispetto a un anno fa, si fa sempre più ricorso ai contratti a canone transitorio e concordato.
In generale, l’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023. Interessante, in tal senso, l’analisi dei possibili acquisti, città per città, con un budget prefissato di 200.000 euro. A Bari, per esempio, i prezzi al mq sono tra i più bassi, e con un capitale di 200.000 euro si potrebbe acquistare un appartamento usato di circa 123 mq, ossia una metratura generosa. Puntando sulle nuove costruzioni, però, si possono portare a casa 88 mq, quasi 40 mq in meno, ma senza dover sostenere le spese di ristrutturazione. Nelle zone centrali, invece, molti investitori stanno comprando tipologie ampie da trasformare in B&B.
A Bologna, invece, si possono acquistare 79 mq di tipologia usata e 61 mq di nuova costruzione, e nelle zone centrali si può mirare rispettivamente a 59 mq e 49 mq. A Firenze 200.000 euro consentono di acquistare 70 mq di soluzione usata e 60 mq di nuova costruzione, mentre nelle zone centrali la metratura si riduce di 10 mq. A Genova, i prezzi sono più bassi tra le grandi città e, di conseguenza, un capitale di 200.000 euro permette di comprare appartamenti molto ampi: sull’usato si sfiorano anche i 200 mq, mentre sulle nuove costruzioni si portano a casa 60 mq in meno. Chi invece volesse puntare sulle aree a ridosso dei lavori del waterfront genovese può considerare il quartiere Foce, dove con quel budget si potrebbero acquistare oltre 140 mq di usato e 90 mq di tipologia di nuova costruzione. 
A Milano i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200.000 euro si possono acquistare in media 48 mq contro i 52 mq (usato) di un anno fa. Se si punta su una nuova costruzione non si può ambire a più di 42 mq, mentre in centro se ne possono acquistare 29 mq (usato). A Napoli, invece, le metrature aumentano decisamente e si portano a 86 mq per una tipologia usata, e 12 mq in meno per una tipologia nuova. Se poi si mira a un quartiere centrale si sale a 100 mq, motivo per cui nelle aree centrali spesso si acquista per realizzare B&B e casa vacanza. A Palermo, con questo capitale si acquistano 179 mq di abitazioni usate e 147 mq di nuova costruzione. Chi ricerca una casa in centro, dove in tanti si stanno indirizzando 
sull’acquisto per investimento da destinare al segmento turistico, si può sperare in 129 mq in ottimo stato. Se si volesse acquistare a Mondello (zona di prestigio), si potrebbe portare a casa un taglio da 80 mq da ristrutturare. A Roma, infine, il mercato immobiliare non sta vivendo la stessa crescita di Milano, e con lo stesso budget si acquistano 69 mq di tipologia usata, ben 21 mq in più rispetto a Milano. Si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 38 mq.
La proposta di direttiva riguarda, oltre agli edifici residenziali e non residenziali, anche e soprattutto gli edifici nuovi. Relativamente agli edifici residenziali – sia di edilizia popolare che privata – la proposta di direttiva fissa il raggiungimento delle classi energetiche E e D entro rispettivamente il 2030 ed il 2033. Per quanto riguarda gli edifici nuovi, quelli di proprietà di enti pubblici dovranno essere ad emissioni zero dal 2028, mentre tutti gli altri nel 2030. Tuttavia, già entro il 2024 la proposta di direttiva prevede che si dia seguito al divieto di incentivi per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili, soprattutto a gas. Sono esenti i sistemi ibridi (caldaia a condensazione + pompa di calore) e le caldaie certificate per funzionare anche con combustibili rinnovabili come biometano e idrogeno.
C’è da dire che, se dovesse passare in via definitiva la proposta di direttiva dell’Unione Europea, entro il 2030 chiunque ha o acquista un’abitazione in classe G o F sarà costretta a ristrutturarla per portarla almeno nella classe E, mentre nei tre anni successivi, la classe di riferimento sarà la classe D. Per effettuare l’adeguamento, in pratica, sarà necessario un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, e quindi si dovrà intervenire con lavori impegnativi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. Un primo passo è stato compiuto con il via libera da parte della Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia del Parlamento UE alla proposta di revisione della proposta di direttiva (49 i voti favorevoli, 18 i contrari e 6 gli astenuti), ma la strada sembra ancora lunga, e tante sono le perplessità dell’attuale Governo e dei cittadini, i quali sarebbero così costretti a “mettere mano” al portafoglio. 
Dopo l’approvazione del Parlamento europeo, i prossimi passi da fare saranno determinati da un negoziato tra Parlamento, Commissione e Consiglio UE. I Paesi membri avranno poi due anni di tempo per recepire la direttiva, che certamente potrebbe rappresentare un utile strumento di lotta alla povertà energetica e al cambiamento climatico, ma potrebbe al contempo generare disagi economici non indifferenti per via della sua concreta applicazione e dei costi che da essa derivano per i proprietari di case. Infatti, il salto verso una classe energetica superiore comporta una serie di investimenti che si ripercuoterebbe in maniera pesante sul bilancio personale dei cittadini-consumatori italiani, che sono proprietari di immobili per la stragrande maggioranza vetusti, risalenti all’epoca del c.d. Boom Economico (anni ’50-’60).
Secondo Dario Castiglia (nella foto), CEO e Founder di RE/MAX Italia, “la decisione dell’Unione Europea di richiedere un adeguamento delle classi energetiche del patrimonio immobiliare può sembrare drastica, ma è il segnale della direzione da prendere come è avvenuto nel mondo dell’auto. Il messaggio ci porta sulla giusta via, e cioè quella di un necessario rinnovamento degli immobili in chiave di efficientamento energetico e rispetto ambientale; tuttavia, in caso di applicazione della proposta di direttiva così com’è, l’Italia risulterebbe penalizzata rispetto ad altre nazioni europee, essendo un Paese dalla lunga tradizione di proprietari immobiliari, e ciò rende necessario un adeguamento localizzato della direttiva, paese per paese, in modo da tenere conto delle differenze storico/culturali e climatiche dei singoli stati. Inoltre, sebbene ad oggi ancora diversi anni ci dividono dall’eventuale adeguamento, per attuare la “ristrutturazione green” sono fondamentali gli interventi del nostro Governo e dell’Europa stessa, volti a supportare le famiglie italiane con incentivi messi a punto studiando formule migliorative rispetto al superbonus 110%”.
“Per quanto riguarda le ricadute sul mercato immobiliare – prosegue Castiglia – ritengo che farà da padrona la legge di mercato, che come sempre detterà le regole e condizionerà l’andamento dei prezzi. Nonostante per i privati le scadenze per le classi energetiche E e D siano il 2030-2033, già oggi sul mercato si iniziano a percepire i primi effetti della proposta di direttiva. Chi deve comprare casa ed ha un progetto di medio-lungo termine, infatti, sta già manifestando una maggiore attenzione alle prestazioni energetiche, per cui la domanda si sta già orientando verso case energeticamente più efficienti, che possano garantire da subito un risparmio nell’economia familiare e assicurare una rivalutazione nel tempo, considerando che gli edifici non conformi non potranno essere né venduti né affittati”.
In Italia, la crisi energetica che in seguito al conflitto russo-ucraino ha già dispiegato i propri effetti sulle famiglie (con incisivi aumenti in bolletta), non ha ancora generato nei cittadini la consapevolezza del risparmio che un immobile a basso consumo è capace di generare. Fortunatamente se ne comincia a parlare sempre di più, insieme alle fonti energetiche alternative (impianti fotovoltaici e pannelli solari), ma i portafogli delle famiglie sono ancora troppo “disastrati” dalla diminuzione del potere d’acquisto per mostrare il dovuto interesse verso l’argomento. Di certo, la sensazione che il mercato si stia
orientando ogni giorno di più verso le soluzioni abitative green è già molto forte, e i futuri impegni economici vengono già percepiti come “ineluttabili”, soprattutto dalla generazione dei millennial, che nei prossimi venti anni sarà quella più interessata dalle compravendite immobiliari e, quindi, dalla necessità di adeguare la classe energetica del proprio immobile per poterlo vendere. “L’ondata verde della proposta di direttiva UE sicuramente colpirà il mercato immobiliare – conclude Castiglia – ma a nostro avviso lo farà positivamente, contribuendo ad innescare meccanismi virtuosi: valorizzazione del patrimonio immobiliare, rispetto ambientale, creazione di posti di lavoro, incremento del confort abitativo. Se alcuni anni fa il “green” nel Real Estate poteva essere considerato una moda di interesse solo per alcuni, oggi è un’esigenza reale di tutti.
In tal senso, l’allarme è stato lanciato nell’ultimo bollettino della Banca centrale europea, che ha registrato tra ottobre e dicembre 2022 un crollo delle transazioni del 44% su base annua, mentre nei due trimestri precedenti i prezzi erano già scesi del 14%. Ad aumentare la preoccupazione giunge la circostanza che il settore è dominato da fondi di investimento immobiliare, che nel 2012 valevano 323 miliardi di euro ed oggi ne valgono 1.000, avendo triplicato il proprio valore in soli dieci anni.
Questa tipologia di immobili è concentrata per lo più in Germania, Lussemburgo, Francia, Olanda e Italia, e molti di essi fanno parte di fondi immobiliari aperti, i cui sottoscrittori possono in qualunque momento ritirare l’investimento e creare, in caso di improvvise crisi di fiducia, un gravissimo stress finanziario per via della loro tradizionale gestione con poca cassa e attivi – cioè gli immobili – non facili da liquidare come un qualunque investimento finanziario. Per questi fondi, pertanto, qualora si dovesse generare un panico improvviso potrebbe succedere ciò che è accaduto alla Silicon Valley Bank in USA, allorquando i correntisti, presi dal panico, sono corsi contemporaneamente a liquidare tutti i propri depositi e trasferirli altrove.
Secondo Citigroup, entro la fine del 2024 i prezzi degli immobili potrebbero calare ancora tra il 20 e il 40%, soprattutto in Austria, Germania, Francia e Olanda, per i quali i fondi aperti domiciliati in Lussemburgo e Irlanda controllano la quota più rilevante del mercato. Una crisi di fiducia potrebbe costringerli a svendere gli asset, innescando una spirale negativa. Tuttavia, nel mattone commerciale, dove si concentrano i rischi europei, dovrebbe esserci una limitata flessione dei prezzi. Anche in Italia la quota dei fondi è alta, ma si tratta quasi interamente di fondi chiusi, meno esposti al rischio-panico.
Inoltre, nel nostro Paese si arriva da un 2022 molto positivo, durante il quale le compravendite di immobili commerciali sono aumentate del 4,9%. In particolare, il 77,7% delle operazioni su tale tipologia immobiliare ha riguardato la locazione, mentre il 22,3% le operazioni di acquisto, con gli investitori in aumento dal 48,9% al 53,3%. I rendimenti lordi da locazione hanno sempre attratto gli investitori, ancora di più adesso con l’inflazione che spinge verso il mattone. Si acquistano negozi per affittarli, oppure per trasformarli, se possibile, in abitazioni laddove il cambio d’uso sia possibile. I rendimenti annui lordi possono superare anche il 10% in vie di passaggio, per scendere in alcune zone top. Nelle grandi città i rendimenti annui lordi possono andare dall’8,7% medio di Milano all’11,7% di Roma e al 10,6% di Firenze e Torino.
L’inflazione elevata continua a preoccupare le banche centrali, soprattutto in Europa. La Bce ha aumentato il tasso di deposito di 50 punti percentuali, portandolo al 3%, in linea con le indicazioni precedenti, anche se non più pienamente prezzate a seguito delle recenti turbolenze di mercato. La presidente Lagarde ha continuato a sottolineare la necessità di ulteriori rialzi dei tassi, anche se le sue indicazioni sono diventate meno specifiche data la crescente incertezza dovuta alla fragilità dei mercati finanziari e all’inasprimento delle condizioni di credito. Il mercato si aspetta ora un aumento fino al 3,5% entro settembre 2023 nell’Ue, seguito da un leggero calo. Negli Stati Uniti, invece, la Fed ha aumentato i tassi di interesse di 25 pb portandoli al 4,75%-5%, il livello più alto dal 2007, ma ha smorzato notevolmente i messaggi su ulteriori aumenti.
Le aspettative del mercato indicano ora un picco dei tassi d’interesse Usa al 5% (tasso implicito dei Fed Funds 5-5,25%) dal 5,5% all’inizio di marzo, seguito da un taglio al 4,25% nel gennaio 2024. “A seguito dei recenti eventi nel settore bancario, riteniamo che le decisioni di politica monetaria ne saranno inevitabilmente influenzate, soprattutto quelle della Fed”, spiega Scauri. “L’eccessivo debito pubblico e l’aumento dell’indebitamento pubblico richiederanno tassi d’interesse reali negativi nel medio termine, il che è un elemento positivo per i mercati azionari nel medio termine”.
Il mercato azionario ha ancora delle sfide da affrontare e permane il rischio di una forte perdita di slancio della crescita nell’Ue e negli Usa nei prossimi mesi a causa dell’inasprimento monetario in corso, che si trasmette con ritardo all’economia. Al contempo, il settore bancario italiano/Ue appare più forte e meglio capitalizzato rispetto al passato e non emergono rischi di capitale o di liquidità per le banche italiane. Tuttavia, considerando i rapidi rialzi dei tassi di interesse da parte delle banche centrali, è possibile che si verifichino altri rischi “idiosincratici” che potrebbero indurre le banche a inasprire le condizioni di prestito, aumentando così il rischio di un rallentamento dell’economia.
“Probabilmente siamo al culmine delle aspettative di rialzo dei tassi, soprattutto in Europa. Ora inizierà la narrazione del passaggio dal Quantitative Tightening al Q. Easing, con i bilanci delle banche centrali che ricominceranno a funzionare con l’immissione di liquidità nel sistema”, conclude Scauri. “A livello di scelte di portafoglio in termini settoriali, siamo positivi sull’azionario ma vediamo un potenziale forte movimento dai finanziari ai servizi di pubblica utilità e soprattutto ai tecnologici”.
Ciò premesso, è necessario analizzare il fenomeno che presenta alcune caratteristiche strutturali consuete e talune diversità ai più sconosciute. In particolare, si è manifestata l’ipotesi della stagflazione. Questa è una condizione non troppo frequente del ciclo economico, nel quale si registrano contemporaneamente una elevata inflazione e una crescita bassa o nulla. Il termine fu utilizzato per la prima volta nel 1965 in Gran Bretagna per descrivere “il peggio delle due parole”, non solo l’inflazione da una parte e la stagnazione dall’altra, quanto una combinazione delle due con sommatoria algebrica negativa.
È difficile per le Banche Centrali contrastare un fenomeno senza alimentare l’altro. Per mitigare la crescita dei prezzi, la Banca Centrale può intervenire sulla quantità di moneta circolante all’interno dei sistemi economici e sul tasso di interesse. Ciò può avvenire attraverso una contrazione dell’acquisto di titoli di stato. Questi, infatti, vengono effettuati tramite moneta che poi entra all’interno dei circuiti economici. Riducendo questi acquisti (praticando quindi una politica monetaria restrittiva), si riduce la moneta circolante e automaticamente aumentano i tassi di interesse praticati nel sistema economico. Questo porta a una riduzione dei consumi e degli investimenti. Di conseguenza si ha una decrescita dei prezzi del mercato e un’inversione della pressione inflazionistica. Bloccare i consumi significa però andare direttamente a incidere sulla crescita del Pil, che in una situazione di stagflazione è già in rallentamento. Il tutto si va a riflettere sul tasso di disoccupazione, che chiaramente in condizioni in cui l’economia è in difficoltà continua a salire.
E’ necessario evidenziare come Banche Centrali, mercati ed operatori economici tendano a rifiutare l’ipotesi di una stabilizzazione delle condizioni inflazionistiche. Un atteggiamento ottimistico, secondo alcuni forzato, ha certamente aiutato la compressione di molte conseguenze. Resta il fatto che l’ottimismo di per sé non è sufficiente, sebbene sia un fattore comportamentale necessario per non abbandonarsi alla mera accettazione del fenomeno, che tende ad avvitarsi nel proprio sviluppo e a dispiegarsi in modo asimmetrico e, quindi, con modalità “socialmente pericolose”; invece, è assai opportuno utilizzare lo strumento della formazione per alimentare la conoscenza del fenomeno, non solo sotto il profilo macroeconomico, quanto per tutte le sue conseguenze sulle diverse aree d’affari tradizionali.
– le soluzioni più efficaci nel contesto dei sistemi e degli istituti di pagamento;
