Il Real Estate DATA HUB fotografa le nuove geografie dell’immobiliare in Italia: criteri ESG, Build To Rent, il ritorno delle province e l’ascesa dei mutui green.
Il mercato immobiliare italiano sta cambiando fisionomia. Modelli abitativi più flessibili, attenzione crescente alla sostenibilità e nuova centralità delle province ridisegnano la mappa del valore, mentre gli investimenti tornano a crescere. La domanda evolve e si ridistribuisce, premiando comfort e ottimizzazione degli spazi. Da qui il crescente appeal delle periferie, che guadagnano terreno rispetto ai capoluoghi, riflettendo maggiore attenzione per la qualità della vita.
Dopo la fase di assestamento del 2023, il 2024 ha segnato una inversione di tendenza, con un volume globale degli investimenti in aumento, che ha quasi toccato i 10 miliardi di euro, pari a un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente, con andamenti diversi per i singoli comparti. In particolare, le analisi evidenziano una nuova primavera del direzionale, trainata dal crescente interesse di investitori italiani e internazionali per immobili sostenibili e orientati ai criteri ESG. Forte incremento per il mercato retail che, grazie 
anche all’ingresso di nuovi operatori, si afferma asset strategico, con particolare vitalità nel Nord-Est, Nord-Ovest e Sud. Significativo anche l’aumento di investimenti per il settore dell’hospitality, focalizzati su resort e branded residence, trend emergente del 2025. Segnali di crescita per il residenziale e sostanziale stabilità per la logistica, che nel 2024 vive una fase di assestamento, con un incremento del 10% dei canoni di locazione per le nuove costruzioni, e una buona ripartenza nel 2025.
Questo il quadro che emerge dall’ultima edizione del Real Estate DATA HUB, il market report semestrale realizzato dal Centro Studi di REMAX Italia, dall’Ufficio Studi di YARD REAAS e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che offre un’analisi del mercato immobiliare in Italia nel 2024 e anticipa le prospettive per il 2025. Questa edizione dedica particolare attenzione alle dinamiche di Milano, Roma, Bari e Torino, insieme alle rispettive regioni, analizzando le asset class del living, del lusso, della logistica e data center, direzionale, retail e hospitality.
Residenziale: il nuovo appeal delle periferie
Il 2024 ha visto il mercato residenziale riprendersi progressivamente: dopo un primo semestre in calo, nella seconda metà dell’anno si è registrata una crescita delle compravendite e un aumento medio dei prezzi superiore al 3%. La Lombardia si conferma la regione leader per numero di transazioni, che rappresentano il 35% della totalità. Nel Nord Italia, si segnalano performance in crescita per Liguria, Veneto e Piemonte; al Centro, il Lazio occupa la posizione di vertice, seguito da Emilia-Romagna e Toscana; al Sud, Puglia e Campania si distinguono per un volume di compravendite significativo, mentre tra le isole è la Sicilia a confermarsi come mercato più rilevante.
Milano resta la provincia con il più alto volume di transazioni, seguita da Roma e Torino. A livello nazionale, dall’analisi del DATA HUB si consolida l’attrattività delle aree metropolitane, a fronte però di una progressiva espansione della domanda verso zone periferiche ben collegate. “Non è più solo una questione di metri quadri, ma di servizi, contesto, benessere”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di REMAX Italia. “Il mercato sta trovando nuova linfa grazie alla maggiore offerta in aree fino a pochi anni fa considerate secondarie”. Il trilocale è la tipologia più richiesta, in particolare nel Nord Italia (46% delle preferenze), mentre al Sud crescono quadrilocali e soluzioni con più di cinque locali, complice una maggiore accessibilità dei prezzi. “Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare restano positive”, afferma Castiglia. “Le previsioni attuali indicano la possibilità di ulteriori ribassi dei tassi di interesse, un fattore che potrebbe stimolare ulteriormente la domanda, rafforzando la fase di crescita del settore”.
Tendenze mutui: domina la prima casa, cresce il green e la richiesta dei giovani
Il mercato dei mutui beneficia di un contesto più favorevole, grazie ai tagli dei tassi BCE e a strumenti come il Fondo di Garanzia Prima Casa. Il 97,5% dei richiedenti lo fa per acquistare la prima casa, con un netto predominio del tasso fisso (97,8%). L’analisi per classi di età evidenzia che la fascia compresa tra i 35 e i 44 anni costituisce il 34% dei richiedenti mutuo, seguita dalla fascia dei giovani con età compresa tra i 25 e 34 anni, che rappresentano il 32,4% dei richiedenti. Segnali di un ritorno alla progettualità, soprattutto da parte di giovani famiglie e first-time buyer. Le richieste di mutui green, in crescita costante, superano oggi il 10% del totale, segno di una maggiore attenzione alla sostenibilità e all’efficienza energetica anche nelle scelte di finanziamento.
Retail, direzionale, logistica e ricettivo: nuove priorità per investitori e tenant
Il Real Estate DATA HUB fotografa anche l’andamento degli altri comparti del mercato, confermando l’interesse crescente verso asset resilienti e integrati. Il retail è protagonista indiscusso del 2024, con un volume di investimenti record e una crescita distribuita in modo diffuso sul territorio nazionale. L’ingresso di nuovi operatori e il dinamismo di alcuni segmenti specifici hanno contribuito alla vitalità del comparto, con prospettive positive per il resto del 2025. Nel direzionale si consolida l’interesse per spazi flessibili, ben localizzati e in grado di adattarsi a modelli di lavoro ibridi; in crescita l’attenzione per immobili di nuova generazione allineati ai criteri ESG. La logistica evidenzia nel 2024 una tenuta complessiva nonostante la lieve contrazione della sua quota sul totale investito, e un buon avvio nel 2025.
Il comparto ricettivo si mantiene stabile, sostenuto dall’interesse crescente per l’hospitality di lusso. “Stiamo assistendo al consolidamento di alcuni macro-trend, come la crescente rilevanza dei fattori ESG –evidenziata, ad esempio, dalla diffusione dei finanziamenti green e dall’orientamento delle scelte di investitori e tenant, non solo nel segmento direzionale. Parallelamente, si rafforza il ruolo dei servizi a supporto degli immobili e dei loro occupanti: è il caso del Build To Rent (BTR), asset class che si sta affermando anche nel mercato italiano”, spiega Laura Piantanida (nella foto), Head of Institutional Relations di Yard Reaas SpA.
Per le figure professionali, quali gli Agenti in Attività finanziaria e consulenti finanziari (tutte figure regolamentate), molti intermediari del settore finanziario e creditizio fanno riferimento a tale AEC e alla disciplina del Codice Civile (ex artt.1742 e segg). Le organizzazioni sindacali firmatarie del rinnovo contrattuale hanno espresso grande soddisfazione per tale accordo sindacale ritenendolo equilibrato e innovativo, rispondente alle esigenze attuali degli agenti di commercio. Federpromm (affiliata alla Uiltucs), in rappresentanza della categorie professionali (AF e CF) ritiene che sia necessario – prima di esprimere il suo consenso – di sottoporre alla consultazione dei propri associati, i contenuti di tutto l’articolato del testo sottoscritto dalle OO.SS e associazioni datoriali. Si può esprimere il proprio consenso scrivendo a: 
È la riscrittura moderna del vecchio motto latino: “Si vis pacem, para bellum” (se vuoi la pace, preparati alla guerra). Ma nel XXI secolo, cosa vuol dire “prepararsi alla 
La vera crisi non è militare, è identitaria. Il problema dell’Europa non è la mancanza di armi, bensì la mancanza di ethos, di una visione comune, di una identità collettiva per cui valga la pena vivere e, se necessario, morire. Senza un fondamento culturale e spirituale, ogni strategia militare è un artificio vuoto. Possiamo avere missili, ma non avremo motivazione, né coraggio, né coesione. Quale identità, quindi? L’Europa è nata da radici greche, romane e cristiane. È il cristianesimo che ha fornito per secoli la bussola morale, la coesione spirituale che ha dato dignità al lavoro, centralità alla persona, senso al sacrificio. Il fallimento storico del “para bellum” lo abbiamo già sperimentato nel decennio antecedente la Prima Guerra Mondiale, allorquando le potenze europee hanno creduto che prepararsi alla 
Durante il XX secolo, la cd. Guerra Fredda, il riarmo nucleare garantì una “pace dell’incubo”. La Crisi di Cuba del 1962 portò il mondo a un passo dall’apocalisse. Solo la diplomazia segreta salvò l’umanità — non certo le testate nucleari. Oggi quella logica ritorna. Ma con tecnologie più sofisticate, soglie di attacco più basse e Stati più instabili. In questo contesto nessuno ci dice che nel 2024, la spesa militare europea ha superato quella russa del 58% quando calcolata a parità di potere d’acquisto e secondo la definizione NATO. Anche considerando solo i Paesi dell’UE e della NATO, il vantaggio rimane significativo (+56%), e persiste (+19%) limitandosi alla sola UE. Tuttavia, l’efficacia di questa spesa è compromessa da una frammentazione strutturale (Fonte: Università Cattolica del Sacro Cuore – Osservatorio CPI, 22 febbraio 2025).
Cosa vuol dire “frammentazione strutturale“? Non c’è un comando unificato, le dottrine operative sono frammentate, gli armamenti non sono pienamente interoperabili e manca una volontà politica e popolare di impiego reale. Armarsi senza tecnologia e spirito di crescita è un’illusione. Lo confermano i due recenti brevi conflitti:
L’
Di conseguenza, l’Europa non ha bisogno di incrementare la potenza militare, ha bisogno solo di ritrovare se stessa. In tal modo potrà tornare a parlare al mondo non con le armi, ma con la forza silenziosa di una civiltà viva. La forza di un popolo non è nei carri armati, ma nella sua capacità di rispondere alla domanda: “Chi siamo?”. Questo comporta dirottare gli investimenti non negli arsenali – che arricchiscono una industria, quella delle armi, che per essere alimentata ha bisogno di periodici conflitti – ma in educazione e cultura. Non in deterrenza, ma in coesione sociale. Non in propaganda, ma in una rinnovata identità europea fondata su ethos, comunità e radici cristiane. Questa è l’unica vera strategia per contare nel mondo, ed essere nuovamente una civiltà guida per i popoli. Primo fra tutti, quello europeo.
Il 2 aprile, in occasione della “Festa della Liberazione”, il Presidente statunitense Donald Trump ha presentato la sua 
I dati economici pubblicati nel mese di aprile sono rimasti relativamente stabili, in quanto il front-loading degli ordini di esportazione dall’Asia agli Stati Uniti ha spinto l’attività manifatturiera in Asia. Tuttavia, gli economisti si aspettano che i dazi abbiano un effetto deflazionistico su Asia ed Europa, poiché parte della produzione sarà dirottata fuori dagli Stati Uniti. L’economia americana dovrebbe invece subire una spinta all’inflazione importata, poiché i dazi si aggiungeranno ai prezzi delle importazioni. Di conseguenza, nel corso del mese abbiamo chiuso la nostra esposizione alle 
I mercati azionari globali hanno chiuso il mese di aprile sostanzialmente piatti, in un contesto di elevata volatilità. Il 2 aprile ha visto l’introduzione di dazi più severi del previsto: l’aliquota media dei dazi negli Stati Uniti è salita al 30%, equivalente a un aumento delle tasse (ex ante) di quasi 1 trilione di dollari, pari a circa il 3% del Pil – un evento senza precedenti nell’era del dopoguerra. Questa dinamica ha innalzato la probabilità di recessione degli Stati Uniti al 50% dal 10% previsto all’inizio dell’anno, con l’ulteriore rischio di stagflazione. Successivamente, alcuni segnali di distensione commerciale – con l’annuncio di una pausa di 90 giorni sulle tariffe reciproche – hanno favorito un tentativo di stabilizzazione dei mercati, che procede in parallelo con la stagione dei bilanci, destinata a essere un test cruciale per il sentiment degli investitori.
Sebbene lo shock da incertezza sia significativo e probabilmente si riverserà gradualmente sull’economia reale, al momento ci sono ancora pochi segnali concreti che le tariffe stiano colpendo duramente l’attività economica. Gli indicatori “hard” sono rimasti relativamente solidi, mentre i “soft data” (indagini e sondaggi) mostrano crescenti segnali di indebolimento, soprattutto nel mercato del lavoro. Il FMI ha rivisto al ribasso le previsioni di crescita globale (a +2,8% dal +3,3% previsto a gennaio), evidenziando come i dazi rappresentino uno shock negativo sia per l’offerta che per la domanda. Per gli Stati Uniti, la stima del Pil è stata tagliata di 90 punti percentuali a +1,8% con previsioni di inflazione in aumento di quasi un punto percentuale a +3%, mentre per la Cina la stima del Pil 2025 è ora vista al 4% (dal 4,6%).
Negli Stati Uniti, dopo un -19% dai massimi, accompagnato da livelli di volatilità (VIX) simili a quelli della crisi del Covid e della crisi finanziaria del 2008, i principali indici hanno recuperato circa il 10% nelle ultime settimane. Secondo Andrea Scauri, “in tempi in cui è difficile aggiungere rischio, è spesso dove il rischio deve essere aggiunto. In Europa, la narrativa fiscale tedesca diventa ancora più importante rispetto a prima del sell-off, anche in una prospettiva azionaria globale. I titoli preferiti dell’anno in corso, meno esposti ai dazi, come i titoli della difesa o quelli legati alla Germania, offrono ora un punto di ingresso molto più interessante rispetto alle settimane precedenti. Infine, sottolineiamo la nostra non esposizione al settore petrolifero. La recente intenzione dell’OPEC+ di aumentare ulteriormente la produzione ha messo a rischio la remunerazione delle compagnie petrolifere integrate e gli investimenti delle società di servizi petroliferi“.
Su questi scenari, però, potrebbe pesare nel breve periodo il downgrade di Moody’s sui titoli del Tesoro USA. La società di rating Moody’s, infatti, ha abbassato il rating degli Stati Uniti da “AAA” ad “Aa1” per via della preoccupazione per la capacità del governo di ripagare il proprio debito. Il tempismo della decisione, a pochi mesi dall’insediamento di Trump alla presidenza degli Stati Uniti, è quanto meno sospetto, poichè Moody’s aveva già avvertito nel 2023 che il rating tripla A degli Stati Uniti era a rischio, ma non aveva deciso di effettuare il taglio. Adesso, Moody’s ha accompagnato la decisione osservando che “le amministrazioni statunitensi non sono riuscite a invertire la tendenza al rialzo dei deficit e dei costi degli interessi”, in ciò facendo aperto riferimento anche alla precedente amministrazione Biden, generosamente “graziata” dall’agenzia che aveva mantenuto un rating creditizio perfetto per gli Stati Uniti fin dal 1917. Il declassamento, peraltro, è avvenuto lo stesso giorno in cui la legge di bilancio proposta da Trump ha subito una battuta d’arresto al Congresso, con il voto contrario di alcuni repubblicani.
Tutto questo è un problema? Lo vedremo alla riapertura dei mercati e durante tutta la settimana, per i quali le agenzie di rating hanno un impatto di solito contenuto. Infatti, se qualche fondo è impegnato negli investimenti di bond solo dei tripla A, molti altri diversificano su quelli appena sopra il livello junk, ovvero spazzatura: E gli Stati Uniti sono parecchio sopra quel livello. Inoltre, il debito pubblico degli Stati Uniti è tutt’altro che inaffidabile, e rimane molto in alto nella speciale classifica dei debiti pubblici, avendo per classificazione Moody’s “Credity quality eccellente, con un rischio soltanto marginalmente maggiore rispetto al rating Aaa”. Ancora, i mercati hanno ampiamente scontato un peggioramento della qualità del debito USA, dato che le altre due grandi agenzie di rating avevano cominciato a declassare gli USA già nel 2013.
Pertanto, qualunque reazione speculativa sarà piuttosto contenuta, e certamente non potrà mandare su più di tanto i rendimenti delle obbligazioni USA che si trovano già a livelli piuttosto alti. La fase più critica rispetto ai dazi, inoltre, pare essere superata. Sul tema, Filippo Garbarino (gestore del fondo Lemanik Global Equity Opportunities) sostiene che “generalmente, i dazi aumentano l’inflazione e riducono la crescita economica reale; anche se l’economia 
Usa è in fase di rallentamento, non ci aspettiamo una recessione tecnica nel breve termine”. I recenti utili aziendali Usa relativi al primo trimestre e le stime dei risultati economici del 2025 sono stati incoraggianti. I dati comunicati da Visa e Mastercard mostrano una notevole resilienza della spesa dei consumatori da inizio anno a oggi e la recente correzione del prezzo del petrolio è positiva per le vendite al dettaglio. Inoltre, gli investimenti previsti per il 2025 non sono stati materialmente rivisti al ribasso dalle aziende Usa, segnale di grande fiducia nella performance del loro business e dell’economia.
Tuttavia, permangono due punti deboli. Il settore manifatturiero, con l’indice ISM che indica ancora una fase di contrazione. Il mercato immobiliare, che rimane stagnante a causa degli elevati tassi sui mutui. “Riteniamo che il minimo dell’S&P 500 in area 4800-4850, raggiunto a inizio aprile, non venga violato”, continua Garbarino. “Ci aspettiamo infatti che il picco di incertezza legato ai dazi sia già passato, dato che il flusso di notizie relativo dovrebbe migliorare nelle prossime settimane. A breve saranno siglati accordi commerciali con alcuni dei partner commerciali principali come Giappone, India e Sud Corea, riducendo significativamente il livello medio dei dazi. Altri indicatori che ci fanno ritenere che il minimo di mercato possa resistere sono il VIX (indice della volatilità), che ha toccato 60 in aprile, così come gli indici di fiducia dei consumatori/investitori che segnalavano un forte pessimismo e che dovrebbero migliorare nei prossimi mesi, supportando i mercati azionari”.
C’è da dire che di fronte alla imprevedibilità di Trump sulle politiche commerciali imprevedibili di Donald Trump e ad una possibile recessione degli Stati uniti, sempre più investitori internazionali hanno iniziato a guardare maggiormente all’Asia e, in particolare, alla Cina, che si sta consolidando sempre di più come pilastro di stabilità. Eppure, appena un anno fa proprio la Cina sembrava un’economia nella quale investire era considerato incauto, con un mercato azionario zavorrato dalla gravissima crisi del settore immobiliare. Oggi, invece, molte banche internazionali danno un rating buy sull’azionario cinese, innalzando le aspettative sui rendimenti per la fine dell’anno tra il 10% e il 15%. 
I motivi di una simile variazione di scenario sono diversi. Innanzitutto, la Cina gode di una ritrovata credibilità generata dai piani di stimolo economico, monetario e fiscale strumentali al supporto delle banche, del settore immobiliare e dei consumi interni. Il presidente Xi Jinping ha anche annunciato la sua intenzione di voler sostenere il settore privato, facendo sì che le prospettive di crescita del Pil si mantengano robuste (+5,5%) e al di sopra dei target governativi. Inoltre, la Cina è riuscita ad affermarsi prepotentemente come un player di primo piano del settore Tech, soprattutto in segmenti chiave quali l’intelligenza artificiale, le auto elettriche, la robotica, i droni e i pannelli solari, con le aziende locali riconosciute come possibili competitor delle grandi aziende americane degli stessi comparti. Infine, l’azionario cinese appare piuttosto sottostimato, con il P/E ratio dell’indice MSCI China a 12,5 e con una crescita degli utili tra il 7% e l’8%.
Le borse europee venerdì hanno mostrato un deciso entusiasmo per l’accordo commerciale tra Stati Uniti e Regno Unito, in particolare per la promessa britannica di ridurre le barriere non tariffarie, ovvero quegli ostacoli normativi che da anni limitano la concorrenza straniera. In cambio di un dazio del 10% sui beni britannici, il governo del Regno Unito si è impegnato a semplificare le procedure doganali e ad allentare le restrizioni su importazioni agricole, industriali ed energetiche. Pur offrendo un vantaggio agli esportatori statunitensi, secondo molti economisti il vero vincitore sarebbe il Regno Unito: minori ostacoli al commercio potrebbero stimolare crescita, investimenti e dinamismo imprenditoriale in un’economia in difficoltà.
Nell’Unione Europea, l’economia tedesca continua ad essere fonte di preoccupazione per via dello stallo in cui è caduta negli ultimi 12 mesi. Il nuovo ministro dell’Economia, Katherina Reiche, ha invocato un cambio di passo deciso verso investimenti infrastrutturali rapidi e una maggiore propensione al rischio, per rilanciare l’economia. Intervenendo al vertice di Tegernsee, Reiche ha presentato una strategia incentrata su investimenti pubblico-privati nei settori dell’energia, dei trasporti e delle reti digitali, sottolineando che il 90% dei fondi dovrà provenire da capitali privati.
Ufficialmente, l’agenda pubblica parlava di “rafforzamento dei legami tra le democrazie più grandi del mondo”, ma alcuni osservatori hanno presto letto nella missione un segnale più profondo, e cioè il tentativo da parte dell’amministrazione Trump di ripristinare una leadership americana efficace attraverso la divisione selettiva di blocchi rivali. Non a caso l’Italia, anello debole dell’UE, e l’India, potenza ambivalente ancora in bilico tra BRICS e Occidente, sono state le uniche due tappe scelte.
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Infatti, occorre considerare che i tempi con i quali si svolgono le trattative commerciali durano mesi – se non anni – e le soluzioni non saranno quindi così facili come si tende a far credere. Nel frattempo, gli equilibri sui quali si è costruito il commercio globale e la globalizzazione dal 2000 in poi si stanno inesorabilmente sgretolando. Leggendo il documento “Foreign Trade Barriers“, pubblicato dall’amministrazione Usa, si comprende il punto di vista americano ma anche la complessità della trattativa e le difficoltà prospettiche. Appare abbastanza evidente che la parte più difficile da risolvere è quella che riguarda la Cina e l’
Un New Deal al contrario. I mercati finanziari tendono a far credere che lo scenario di fondo non sia cambiato, che questi eventi siano solo transitori e che tutto tornerà come prima. Nella realtà siamo di fronte al più importante cambiamento strutturale globale di natura geopolitica, commerciale, economica e finanziaria dai tempi del New Deal. Il problema è che questo è un New Deal al contrario, dove l’economia Usa non ha più lo spazio fiscale per fare le politiche Keynesiane sostenute in questi anni, ma non ha neppure l’intenzione di ridurre il debito, che serve a sostenere le bolle speculative finanziarie. I mercati continuano infatti a sperare che nessuna politica fiscale restrittiva sia attuabile. Si cerca quindi di contenere una potenziale crisi da debito introducendo una tassa sui consumi interni, sperando che possa fornire le risorse finanziarie per mantenere questo insostenibile status quo.
I dazi commerciali sono sostanzialmente una forma di tassazione sui consumi globali, ma in particolare su quelli americani, dato che i consumi Usa sono circa il 25% del Pil mondiale. Poiché gli Stati Uniti hanno basato la crescita degli ultimi vent’anni sui consumi interni a leva (finanziati), la domanda globale è stata trainata da questo modello esasperato di “consumi finanziati dal debito“, che a lungo andare ha generato squilibri globali insostenibili. Gli Stati Uniti, per correggere tali squilibri, dovrebbero aumentare le imposte sui redditi, sul capitale e sulla Corporate America (che non paga tasse), procurando una riduzione della domanda interna e quindi una contrazione delle importazioni e del deficit estero, ma accettando anche una 
Il risultato che si otterrà è comunque una recessione o un forte rallentamento globale, ma in questo caso si cerca di trovare una causa esterna, un nemico da accusare, un capro espiatorio esterno (Cina o Europa) per quanto riguarda la crisi economica e interno (Fed) per quanto riguarda il rischio di una eventuale crisi finanziaria. Nel 2019 gli Stati Uniti avevano già in corso un altro 2008 ma, grazie al Covid, gli interventi fiscali e monetari lo hanno nascosto ma solo rinviato. La crisi del mercato interbancario del 2018 aveva fatto emergere tutto il credito speculativo nel settore del Commercial Real Estate, lo stesso settore che ha poi procurato i fallimenti bancari di due anni fa. Problemi subito contenuti con alcuni salvataggi 
ma mai risolti e in costante peggioramento. Attualmente circa 450 banche americane sono in crisi strutturale e la Fed fornisce costanti linee di credito per puntellare la situazione. Sebbene sia abbastanza evidente che nel frattempo tutto è peggiorato nel credito al Commercial Real Estate (4,5Tr di dollari), a tale settore si è ora aggiunto anche il Credito al Consumo (5,5 Tr di dollari), dove i tassi di insolvenza sono già ora ai livelli pre 2008 nonostante la piena occupazione. Non oso immaginare cosa potrebbe accadere in caso di aumento della disoccupazione.
L’amministrazione Trump crede di poter reggere una temporanea recessione procurata dalla guerra commerciale ed essere in grado di risollevare l’economia nella seconda metà del mandato presidenziale, ma l’incertezza globale procurata dal cambio di scenario in atto non sarà di breve periodo, e questo inciderà per lungo tempo sull’economia internazionale. Un eventuale riposizionamento produttivo di quanto è stato localizzato in Cina non è una operazione che può completarsi in poco tempo, sempre che sia fattibile e in ogni caso i costi di tale operazione sarebbero colossali. Una eventuale recessione procurerà seri problemi al credito speculativo di cui è infarcito lo Shadow Banking System USA (12 Tr di dollari), accentuando le insolvenze, la contrazione del credito all’economia e procurando un peggioramento della crisi bancaria in corso.
Ricordo che le grandi banche americane hanno rifiutato di applicare Basilea III per non far emergere le perdite immobilizzate nei bilanci, bilanci che “battono le stime” sempre più ridimensionate, ma che non sono credibili agli analisti più attenti. Credo che prima o poi la Fed di Powell verrà chiamata a testimoniare davanti al Congresso per non aver vigilato sui rischi finanziari di sistema e per essere stata formalmente sempre indipendente dalla politica ma poco indipendente da Wall Street. Infatti un ulteriore problema è che la Federal Reserve, da anni, serve ormai solo a fornire bail out a Wall Street e si è allineata al puntellamento di un sistema finanziario sempre esposto al massimo rischio, abbandonando di fatto il ruolo di vigilanza sui rischi finanziari. Lo scontro politico sulla Fed è appena iniziato. Ritenere quindi che in soli due anni si possa ristrutturare la Global Value Chain, risolvere gli strutturali problemi del debito pubblico e privato Usa, sanare lo Shadow Banking System americano, risolvere il contenzioso commerciale globale, procurare un aggiustamento del deficit estero americano senza una recessione e ripartire come se nulla fosse successo è pura fantasia.
Gli Stati Uniti credono di imporre al mondo quello che hanno imposto al Giappone negli anni Novanta. Nel frattempo Europa e Cina, nel mondo virtuale dei mercati finanziari, dovrebbero adottare il modello americano e diventare i trascinatori del ciclo mondiale, salvare gli Stati Uniti sottoscrivendo i Century Bonds, accettare una significativa svalutazione del 
Difficile che la Cina voglia fare la fine del Giappone. Tutto quello che sta accadendo in questi mesi è infatti la fotocopia di quanto è già successo all’inizio degli anni 90, quando il Giappone era il principale esportatore mondiale e ci volevano 250 yen per acquistare un dollaro. Gli Stati Uniti iniziarono una guerra commerciale con il Giappone e lo costrinsero a spostare parte della produzione industriale in America e a rivalutare lo yen. Lo scoppio della bolla speculativa giapponese procurò una Balance Sheet Recession e una crisi economica. Nel corso degli anni 90 lo yen subì una rivalutazione del 150% contro dollaro e gli Stati Uniti obbligarono il Giappone a delocalizzare in Usa una significativa parte della produzione industriale per evitare i dazi. L’economia giapponese entrò in una fase di stagnazione strutturale e il governo 
giapponese, per contrastare la stagnazione, iniziò una politica fiscale espansiva costante supportata dal QE di Boj e da tassi d’interesse vicini allo zero. Tale politica fiscale spinse il debito pubblico al 240% del Pil senza mai stimolare veramente la crescita economica. La politica monetaria espansiva, la compressione dei tassi e il controllo del cambio contro dollaro, favorirono l’avvio di un gigantesco carry trade strutturale verso gli asset americani. Il sistema finanziario giapponese divenne il principale sottoscrittore di debito Usa e tutta la liquidità iniettata da Boj tramite il QE prese la direzione degli Stati Uniti.
E’ iniziata una crisi strutturale dell’attuale ordine economico mondiale. È abbastanza evidente che siamo all’inizio di una crisi strutturale dell’ordine mondiale, perché nessuno è disposto ad accettare la “Japanisation” del proprio sistema. È quindi probabile che il tentativo americano di “salvare” il proprio modello economico sia destinato a fallire, e questo porterà gli Usa ad una crisi economica, sociale e finanziaria. Non ci vorrà molto tempo per assistere a tali accadimenti, dato che l’attuale amministrazione Usa ha bisogno di ottenere risultati immediati dallo scontro diretto e non ha molto tempo a disposizione per correggere gli attuali squilibri interni. Il meccanismo è quindi in accelerazione e nulla sarà più come prima. L’asset allocation del Global Strategy Fund si posiziona quindi per navigare nella più difficile e tormentata fase di ristrutturazione del sistema globale, che procurerà alta volatilità, disordine sui mercati valutari e compressione delle valutazioni dei mercati azionari. Il mondo occidentale entra in questa nuova era con gli asset finanziari posizionati sui massimi e quindi estremamente vulnerabili ai contrasti geoeconomici appena iniziati.
I mercati emergenti e la Cina hanno già pagato il conto della supremazia finanziaria americana e possono quindi emergere dal disordine in arrivo come l’area di futura ripartenza del ciclo. Rimaniamo comunque particolarmente negativi sulle prospettive del dollaro e sulle capacità di ripresa duratura dei mercati azionari, l’Oro continuerà il rialzo per i motivi strutturali analizzati e i tassi sono destinati a scendere ovunque per cercare di contrastare un rischio recessivo sempre più concreto. I dati macroeconomici continueranno a essere manipolati per non far emergere la reale situazione di crisi in cui il sistema si trova da tempo, in ogni caso, l’andamento dei profitti delle società quotate non potrà nascondere la realtà.
La missione del Tycoon è chiarissima: recuperare con la forza e il ricatto valutario/economico l’imponente deficit commerciale, superiore a 3 trilioni di dollari, che gli USA hanno nei confronti dei partner commerciali (UE e Cina in primis). E per farlo, Trump non ha mostrato alcuna difficoltà ad agire contro gli interessi di molti capitani di industria statunitensi – anche quelli che lo hanno sostenuto nella corsa alla presidenza – “colpevoli” di aver decentrato la produzione nei Paesi emergenti dove, grazie al basso costo del lavoro, hanno tutti trasferito intere filiere produttive. I 
Il male principale del capitalismo monopolistico, di cui poco si parla, è la tendenza alla sovraccumulazione. Molti economisti americani, anche a sinistra, pensano infatti che il capitalismo Usa si diriga verso un’edizione americana di Stato corporativo, autoritario e repressivo all’interno, militaristico e aggressivo all’esterno. Trump intende davvero assumersi questa responsabilità o è inconsciamente consapevole della complessità dei meccanismi del commercio globale? In attesa di una risposta, molti paperoni americani stanno spostando la residenza in Svizzera, le università insorgono rivendicando autonomia dalla politica, e perfino 
1971: Nixon e la fine del Gold Standard (quando un repubblicano diventa “keynesiano”). Richard Nixon, presidente repubblicano ma pragmatico, affrontò una crisi inflattiva e valutaria epocale. Il dollaro era sotto attacco, le riserve d’oro si assottigliavano e gli Stati Uniti erano ancora impantanati nella guerra del Vietnam. Il 15 agosto 1971, Nixon annunciò la fine della convertibilità del dollaro in oro, decretando la morte del sistema di Bretton Woods. In quel momento, adottò politiche apertamente interventiste:
Nixon stesso ammise apertamente la sua “svolta Keynesiana”, con la famosa dichiarazione “Now I am a Keynesian in economics“. Il risultato? Gli USA, liberi dal vincolo dell’oro, poterono stampare dollari per rilanciare l’economia. E il mondo, pur riluttante, non avendo alternative e forza per fare in modo diverso, fu costretto ad accettare il dollaro come moneta di riserva globale. Nessuno volle — o poté — far saltare il banco, anche se la guerra del Kippur finirà poi per mettere in ginocchio l’Europa dal punto di vista energetico, quindi anche economico (ma questa è un’altra storia).
2008–2010: Obama, il Quantitative Easing e il G2 con la Cina. Dopo il crollo di Lehman Brothers, il rischio era il collasso sistemico del sistema finanziario globale. L’amministrazione Obama, con l’appoggio della Fed, lanciò una politica fortemente espansiva, adottando stimoli fiscali massicci, tassi di interesse a zero e il Quantitative Easing su scala senza precedenti. In parallelo, si rafforzò il dialogo strategico USA-Cina, il cosiddetto “G2”. La Cina, allora secondo creditore estero degli Stati Uniti, continuò a comprare T-Bond, permettendo agli USA di finanziare il proprio debito a costi contenuti. In cambio, Washington non ostacolò le esportazioni cinesi, garantendo accesso al mercato e stabilità del dollaro. Un equilibrio simbiotico, ma instabile. Eppure, ancora una volta, il banco non saltò.
E la Cina? Possiede ancora circa 800 miliardi di dollari in T-Bond. Ha ridotto la sua esposizione in titoli del tesoro USA, ma non ha ancora mollato del tutto. Sa che un crollo del dollaro colpirebbe anche il valore delle sue riserve e il suo export. Va inoltre ricordato che la Cina ha più volte dichiarato l’intenzione di costruire un sistema alternativo al dollaro, attraverso l’internazionalizzazione dello yuan, la promozione di piattaforme di pagamento indipendenti e accordi bilaterali in valute locali. Tuttavia, è altrettanto evidente che Pechino (insieme ai BRICS) non sia ancora in grado di costruire un sistema pienamente autonomo e globalmente competitivo rispetto a quello guidato dagli Stati Uniti.
Detto questo, tecnicamente la Cina avrebbe comunque la capacità di far saltare il banco, nonostante detenga “solo” circa 800 miliardi di dollari in Treasury. La storia offre esempi significativi: a volte, sono bastati detentori marginali di debito per provocare crisi sistemiche. È il caso degli Stati Uniti con il debito dell’Europa orientale negli anni 70-’80, o dell’Europa (in particolare Germania e Francia) con la ripicca sul debito dei Paesi dell’America Latina. Nel caso dell’Est Europa, molti Paesi avevano contratto debito in valuta estera per finanziare sviluppo e apertura. Gli USA, poco esposti, rifiutarono strategicamente il rifinanziamento, e l’Europa seguì, causando una crisi a catena.
E se a guidare fosse Trump? Ipotesi su un equilibrio instabile. Nel 2025, lo scenario si è fatto ancora più complesso con il ritorno alla Casa Bianca di Donald Trump. Un presidente apertamente liberista a parole, ma interventista nei fatti, che ha più volte definito i suoi predecessori “incapaci” per aver concesso alla Cina un ruolo dominante nel sistema commerciale e finanziario globale. Cosa sta facendo Trump, in sintesi?
L’unica possibilità oggi è che si trovi un accordo sostenibile, che sia strategico e vantaggioso per tutti. È anche probabile che la Cina non si limiti a discutere solo di economia e finanza. Potrebbe infatti mettere sul piatto dossier geopolitici di peso, come la questione di Taiwan, e proporre un’intesa sulla crisi in Ucraina, sfruttando i legami crescenti con la Russia all’interno del blocco dei BRICS. In questo scenario, gli equilibri globali non si ridisegnano solo sulle borse e sulle valute, ma anche sulle sfere di influenza politica e militare. 
L’ipotesi più probabile è che la trattativa economica del cosiddetto G2 diventi il baricentro di un nuovo ordine mondiale (dal quale l’Europa cerca di non rimanere esclusa…). La storia insegna che gli Stati Uniti hanno superato crisi di fiducia e di debito solo grazie a compromessi strategici, soprattutto con la Cina. Nel 1971, con Nixon. Nel 2010, con Obama. Oggi, con Trump, la situazione è più incerta, per cui se gli Stati Uniti vogliono restare l’economia trainante del mondo, devono trovare un nuovo equilibrio con la Cina. Se non lo faranno, il futuro del dollaro come pilastro del sistema globale potrebbe davvero essere in discussione. E a quel punto, conviene davvero alla Cina far saltare il banco?
