La pandemia ha fatto riavvicinare i potenziali acquirenti di case alle zone di campagna limitrofe alle grandi città, rivelando la tendenza ad un aumento di quanti detengono una disponibilità di spesa compresa tra 250.000 e 350.000 euro. La soluzione abitativa indipendente o semi-indipendente, per costoro, è diventata la priorità.
A seguito dello scoppio della pandemia, come sappiamo, le motivazioni di acquisto degli immobili sono profondamente mutate, determinando un punto di svolta del mercato immobiliare al quale operatori ed investitori si sono dovuti adeguare rapidamente. In relazione alle somme da destinare all’acquisto della casa, grazie ai dati disponibili (Ufficio Studi Tecnocasa, dati a Luglio 2020) oggi possiamo analizzare il trend attuale sulle varie fasce di disponibilità economica dei potenziali acquirenti. La maggiore concentrazione, come nelle previsioni, si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila € (26,0%). Segue con il 23,2% la fascia tra 120 e 169 mila € e con il 22,1% il range compreso tra 170 a 249 mila €.
In particolare, si registra un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250 mila € a Roma e Milano, dove la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila € (24,4% per Roma e 25,2% per Milano).
Scendendo lungo lo Stivale, Firenze e Bari vedono una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € (rispettivamente con 35,4% e 29,2%), mentre a Bologna e Verona incide maggiormente la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € (29,3% e 30,9%).
Invece nelle altre grandi città – ossia Genova, Napoli, Palermo e Torino – la disponibilità di spesa resta concentrata nella fascia di spesa inferiore a 120 mila €.
Partiamo col dire che costruire una casa non è uguale, per impegno, tempi di attesa e stress, a ristrutturare un appartamento in città. Infatti, le spese da sostenere per il progetto, i materiali, le finiture e lo stile, la distribuzione delle camere e degli ambienti, si affiancano a quelle necessarie per i permessi e la documentazione necessaria da inoltrare alle autorità competenti per territorio. Inoltre, le relazioni con le ditte che si occupano di edificare, nonché quelli con i fornitori, rappresentano sempre una occasione di fisiologiche incomprensioni e malintesi che finiscono per essere piuttosto costosi in termini economici. Per questo, nel caso si voglia optare per costruire la propria casa, è fondamentale assumere un professionista indipendente dalla ditta, di vostra fiducia, che segua i lavori e li faccia eseguire in maniera rispondente ai vostri desideri ed al preventivo (salvo i classici imprevisti, quasi sempre da conteggiare e di cui spesso nessuno ha colpa).
Detto questo, proviamo a calcolare quali sono i costi per realizzare da zero una casa in muratura (al netto del costo di acquisto del terreno, per il momento), servendoci di una simulazione ben dettagliata basata sull’esempio di una casa di 100 mq a piano con giardino, affidandoci al costo per metro cubo anziché a quello per metro quadrato (quest’ultimo troppo variabile per dare una indicazione attendibile).
Procedendo in senso inverso, e cioè arrivando prima alle conclusioni e analizzando successivamente i parametri e le singole voci di costo, la spesa complessiva necessaria per la costruzione di una villetta di 100 mq a singolo piano oscilla tra 180.000 e 300.000 euro, mentre quella relativa alla stessa costruzione su un solo piano da 100 mq varia dai 90.000 euro ai 150.000 euro. A questi dati si arriva assumendo i seguenti parametri di calcolo: un’altezza media di 3,0 m per piano, un prezzo al mc di costruzione oscillante dai 300 euro ai 500 euro, e quindi una cubatura complessiva rispettivamente di 600 mc (100 mq x 2 piani x 3,0 m di altezza) e di 300 mc (100 mq x 1 piano x 3,0 m di altezza).
Limitandoci a questa analisi, però, rimaniamo troppo “in superficie”, e rischiamo di non informare a sufficienza chi volesse imbarcarsi nell’impresa. E’ necessario, cioè, conoscere le singole voci del c.d. capitolato di spesa, per comprendere con quanti attori (professionisti, maestranze e ditte fornitrici) entreremo in stretta relazione per un vero e proprio “periodo di passione”. Ci viene in aiuto, in tal senso, la tabella dettagliata descritta nell’immagine.
Operativamente, prima di iniziare i lavori per costruire da zero una casa singola, dobbiamo considerare tre voci di costo: l’acquisto del terreno edificabile, la stesura del progetto e gli oneri comunali per il permesso di costruire. Relativamente al terreno edificabile, è importantissimo conoscere il suo coefficiente di edificabilità: più alto è il coefficiente, minore dovrà essere l’estensione del terreno sul quale costruire. Assumendo come esempio una estensione del terreno pari al classico lotto di 1.000 mq, nei due esempi considerati – villetta da 100 mq su un piano o su due piani sopra terra – il coefficiente di edificabilità dovrà essere pari rispettivamente a 0,30 (un piano) e 0,60 (due piani). Allo stesso risultato si giungerebbe qualora il coefficiente di edificabilità fosse inferiore (es. 0,20), ma il lotto di terreno edificabile fosse pari a 3.000 mq (per costruire due piani) o a 1.500 mq (sufficienti per costruire un solo piano).
Il costo del terreno edificabile, naturalmente, varia di zona in zona e da tanti altri fattori. Un terreno edificabile nelle zone immediatamente limitrofe alle grandi città (come Roma o Milano) costa molto di più di altre, e dipende anche dalla vicinanza dei mezzi di trasporto pubblico e dalla presenza di centri commerciali e scuole. In media, si può ipotizzare che i costi per un terreno edificabile partano da 150 euro al mq in su. l progetti edilizi, inoltre, deve contenere tutti i calcoli richiesti per realizzare la casa, il piano della sicurezza del cantiere e tutte le informazioni necessarie al comune per approvare il lavoro.
Il costo di un professionista (architetto, geometra o ingegnere) per realizzare il progetto è pari a circa il 3% della spesa complessiva per i lavori (da 5.000 a 10.000 euro), mentre per il fondamentale ruolo (per il vostro stress) di direttore dei lavori – che peraltro è obbligatorio – dovete calcolare il 5% circa del costo totale del lavoro (ossia da 7.500 a 12.500 euro), sebbene in molte regioni italiane i prezzi per questo tipo di consulenze sono più bassi anche del 30%, così come il costo delle maestranze, determinando una notevole riduzione del costo di costruzione complessivo a parità di qualità.
Per ottenere il permesso di costruire bisogna pagare il contributo di concessione ai sensi del D.M. 9 maggio 1978, nonché gli oneri di urbanizzazione. Il calcolo di oneri e contributi viene effettuato rispettivamente sulla base dei metri cubi e sulla base dei metri quadri, ma nel calcolo dei secondi rientrano anche altre caratteristiche della casa da costruire (come la sua classe energetica, che deve essere certificata).
Per farla breve, è possibile stimare in una cifra oscillante tra 5.000 e 8.000 euro il costo per ottenere il permesso di costruire una villetta di 100 mq con giardino.
Su tutto, una volta presa la decisione ed elaborato il progetto, bisogna anche impegnarsi a risparmiare sulle forniture. Per farlo, è fondamentale farsi guidare dalla ditta di costruzione per la scelta dei materiali al miglior prezzo. Infatti, le imprese edili conoscono dove poter comprare materiali di ottime qualità a prezzi competitivi, come i blocchi di fine stock, per ridurre il costo del materiale senza scadere nella bassa qualità.
Il cammino è iniziato ufficialmente nel febbraio del 2018 con la nomina della città a Capitale Italiana per l’anno 2020 da parte del Ministero dei Beni Culturali e del Turismo. Successivamente l’emergenza sanitaria ha bloccato tutto, eventi compresi, e la città insieme alla Regione ha ottenuto la possibilità di estensione del titolo al 2021.
Meno richiesti i piccoli tagli, monolocali e bilocali. Montebello e Cittadella sono due quartieri residenziali con un’offerta eterogenea, che spazia dalle soluzioni popolari a quelle signorili. I prezzi medi si aggirano intorno a 1800-2000 € al mq. Chi desiderasse delle case a schiera, villette semi-indipendenti e case in corte può cercare nella zona Pastrengo, che registra prezzi medi tra 1800 e 2000 € al mq. Chi volesse comprare tipologie di nuova costruzione può orientarsi verso zona Eurosia, quartiere sorto a partire dal 2015, dove sono in fase di ultimazione altre palazzine. Il nuovo in edilizia convenzionata si vende a 2000 € al mq, mentre per le tipologie nuove in edilizia libera la spesa supera i 3000 € al mq.
Passando al mercato immobiliare veneziano, secondo i dati di Tecnocasa si registra una buona domanda alimentata prevalentemente da persone residenti e da stranieri affascinati dalla città. L’offerta è in aumento anche a causa di molte strutture ricettive immesse sul mercato. A cercare casa in città sono prevalentemente persone che fanno un acquisto di tipo migliorativo, e che sono alla ricerca di uno spazio esterno (balcone o terrazzo anche condominiale). Piace il sestiere di Rialto, considerato il centro della città per la presenza di servizi e uffici amministrativi. Qui un immobile d’epoca costa a partire da 5000 € al mq, e può arrivare anche a 7000-8000 € al mq se gode della vista sul Canal Grande. Piace anche il quartiere Castello (via Garibaldi), che si caratterizza per un’offerta più popolare con prezzi medi di 2500-3000 € al mq. La zona vanta la vicinanza a piazza San Marco, e attira chi ha un budget più contenuto e vuole investire non lontano da uno dei poli più attrattivi della città.
Uscendo dalla zona di prestigio, sulla terraferma le zone più richieste sono Carpenedo, Bissuola ed il centro di Mestre. Si tratta di zone limitrofe a piazza Ferretto, considerata il centro economico e commerciale di riferimento della terraferma. 
La richiesta per immobili in affitto arriva soprattutto dagli studenti per i quali il corso di studio prevede lo svolgimento di attività di laboratorio, necessariamente da fare in presenza. Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre la vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento, la presenza del collegamento ad internet.
Riguardo alla domanda proveniente dai single, l’analisi degli acquisti e delle locazioni realizzate nel primo semestre del 2020 ha evidenziato che il 67,6% ha acquistato, mentre il 32,4% ha optato per la locazione. Rispetto ad un anno fa, si registra un aumento della percentuale di single che hanno deciso di acquistare, si passa infatti dal 62,7% all’attuale 67,6%.
Questi dati evidenziano come sia sempre presente la volontà di acquistare da parte dei monoreddito, anche grazie ai bassi tassi di interesse presenti sui mutui e nonostante l’ultimo semestre sia stato colpito dall’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
In Italia il 34,9% dei single che ha comprato ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 22,4% ha tra 35 e 44 anni, il 20% ha tra 45 e 54 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all’aumentare dell’età.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il 67,9% degli inquilini single ha preso casa in affitto per scelta abitativa, il 28,4% per motivi di lavoro ed il 3,7% per motivi legati allo studio.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
NAPOLI – L’acquisto di un trilocale in una zona centrale del capoluogo campano comporta un esborso di 285 mila € con una rata media mensile di 896 €, la stanza in più prevederebbe un’uscita mensile di 1037 € visto che un quadrilocale costerebbe intorno a 330 mila €. In periferia, quest’ultima tipologia, si potrebbe acquistare con una rata di 605 € al mese mente in area semicentrale l’uscita mensile sarebbe di 830 € al mese.
TORINO – Nella zona centrale del capoluogo sabaudo il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale comporterebbe un investimento aggiuntivo di 45.000 € se si vendesse il primo per acquistare il secondo. Altrimenti, di fronte alla scelta tra i due tipi di investimento, si devono mettere in conto una rata di 896 € al mese per un trilocale e di 1037 € per un quadrilocale(quindi 141 € al mese in più per avere una stanza aggiuntiva). Il gap si assottiglia se ci spostiamo nelle zone semicentrali e periferiche: nelle prime per acquistare un quadrilocale occorre pagare 108 € al mese in più rispetto alla rata che occorrerebbe per un trilocale; nelle seconde il gap tra le due rate si riduce a 57 €.
BOLOGNA – Nel capoluogo emiliano, acquistare un trilocale in una zona centrale costa mediamente intorno a 304 mila €, il che significa una rata media di 956 € al mese, che sale a 1106 € per avere una stanza in più (il prezzo sale a 352 mila €). Quest’ultima tipologia in una zona semicentrale, prevederebbe un esborso di 864 € al mese, che scende a 657 € al mese nelle aree periferiche. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
ACQUIRENTI – L’analisi delle compravendite evidenzia che a livello nazionale il 77,6% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, il 16,8% è composto da acquisti per investimento, mentre nel 5,6% dei casi si tratta di compravendite di case vacanza.
La tipologia di compravendita più diffusa rimane sempre il trilocale, con il 34,9% delle preferenze, mentre al secondo posto per la prima volta si piazzano le soluzioni indipendenti e semindipendenti che sono state scelte nel 20,0% dei casi e superano i bilocali che si fermano al 19,3%. L’apprezzamento delle tipologie indipendenti era in leggera crescita già negli scorsi semestri ma, in particolare dopo il periodo di lockdown, molti acquirenti hanno deciso di optare per abitazioni più ampie e dotate di spazi esterni. In lieve calo, inoltre, le percentuali di acquisto di monolocali e bilocali anche in conseguenza alla diminuzione degli acquisti per investimento.
Nel 55,8% dei casi a comprare l’abitazione sono persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, si registra poi un 22,0% di acquirenti tra 45 e 54 anni e percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età. Da segnalare nell’ultimo semestre un aumento della percentuale di acquirenti con un’età inferiore ai 35 anni, molti giovani infatti, anche grazie ai tassi sui mutui ai minimi storici, stanno optando per l’acquisto piuttosto che per l’affitto.
VENDITORI – Analizzando le compravendite dal lato dei venditori, nel primo semestre del 2020 la maggior parte delle persone ha venduto per reperire liquidità (45,4%), seguiti da coloro che hanno venduto per migliorare la qualità abitativa (41,7%) ed infine da chi si è trasferito in un altro quartiere oppure in un’altra città (12,9%). Percentuali sostanzialmente analoghe si erano registrate anche nel primo semestre del 2019.
La questione del pignoramento Taormina–Franzoni diventa interessante, però, in relazione all’utilizzo del Fondo Patrimoniale, ossia di uno dei più diffusi – ed inefficaci, in molti casi – mezzi di tutela del patrimonio familiare attraverso il quale uno dei coniugi o entrambi vincolano determinati beni destinandoli ai bisogni della famiglia. In tal modo, i beni individuati (immobili, auto e motoveicoli, titoli di credito e altro), costituiscono un patrimonio separato la cui funzione è quella di soddisfare i diritti di mantenimento e assistenza di tutti i componenti della famiglia. Sulla scorta di queste caratteristiche, il marito della Franzoni aveva costituito, nel lontano 2009, un Fondo in qualità di tutore della moglie (all’epoca interdetta per via della condanna penale), e gli avvocati della coppia, nell’opporsi al procedimento di pignoramento, hanno sostenuto che la villetta non fosse pignorabile perché ricadente all’interno di quel fondo patrimoniale costituito a maggio 2009. Il tribunale, però, ha respinto tale motivazione, e con un’ordinanza di 12 pagine ha argomentato che la costituzione del Fondo, fatta da Lorenzi, è ricollegabile alla vicenda processuale della Franzoni; ma legato ai bisogni della famiglia è anche il debito contratto con Taormina per via dell’attività difensiva, in quanto funzionale a ottenere la possibilità, per lei, di ritornare il prima possibile ai suoi affetti. E se il debito ha queste caratteristiche, il fondo non può essere motivo di opposizione, neanche se la sua data di costituzione è ben distanziata nel tempo.
Nel caso Franzoni–Taormina, per usare una similitudine, è come se il soggetto debitore (Franzoni) abbia conferito la famigerata villetta di Cogne in un Fondo Patrimoniale dopo aver contratto un debito con il creditore (avv. Taormina), nella piena consapevolezza che l’immobile, per valore e caratteristiche, sarebbe sempre stato collegato alla propria vicenda processuale ed agli effetti economici che da essa sarebbero scaturiti.
Nel caso della Franzoni, il Fondo è stato costituito dopo l’omicidio del piccolo Samuele, ed è quello il momento giuridicamente rilevante per l’insorgenza della necessità di una difesa e delle relative spese. Probabilmente, il marito della Franzoni ha costituito tale Fondo esclusivamente “per la necessità del momento” (si è ritrovato improvvisamente a rivestire il ruolo di tutore della moglie, per amministrare la sua quota di comproprietà finchè lei fosse stata interdetta), e certamente non pensava, in quei momenti concitati e di riorganizzazione forzata della famiglia, che l’immobile sarebbe stato oggetto di futuro contenzioso. Forse, se avesse chiesto il consiglio di un consulente patrimoniale, avrebbe compreso che l’unica cosa da fare era vendere la villetta (peraltro ai massimi valori del mercato immobiliare di allora) e trovare altra sistemazione abitativa, magari tutelando il ricavato della vendita – gli acquirenti li avrebbe trovati subito! – con una polizza di Ramo Primo, difficile da “smontare” dopo 11 anni. Ma sembra che sia la Franzoni che il marito si siano sempre opposti all’ipotesi della vendita (nonostante i brutti ricordi, ma tant’è).
In generale a Milano si registra l’81,7% di compravendite da parte di residenti, il 5,1% in arrivo dall’hinterland e il 13,2% in arrivo dalle diverse province dello stivale. A Verona il 69,3% delle compravendite riguarda persone già residenti in città, il 18,7% riguarda acquirenti in arrivo dall’hinterland ed il 12,0% riguarda persone in arrivo dalle altre province italiane. Per quanto riguarda Roma si registra un 85,0% di compravendite effettuate da persone già residenti in città, un 4,3% di transazioni concluse da acquirenti in arrivo dalla provincia della capitale stessa ed un 10,6% di compravendite effettuate da persone in arrivo dalle altre province d’Italia. Seguono le altre grandi città che hanno una più bassa percentuale di transazioni immobiliari concluse da persone in arrivo da altre province: Torino 8,0%, Firenze 7,7%, Bari 7,5%, Genova 5,8%, Bologna 5,1%, Napoli 4,3 e Palermo 2,8%.
Spesso chi arriva da fuori è un investitore, a Milano ad esempio il 32,0% degli acquirenti che arrivano da altre province compra per investimento. 
Si tratta di una tendenza che ha radici non proprio recenti. Dal 2013 in poi, infatti, si è evidenziata una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli, come monolocali e bilocali, ed un aumento per i trilocali. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi, che ha reso possibile l’acquisto di immobili un pò più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno potuto “saltare” la scelta del bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.
L’analisi realizzata a luglio 2020 dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa nelle grandi città conferma che il trilocale è ancora la tipologia più richiesta (41%), seguito dal quattro locali che raccoglie il 23,7% delle preferenze e dal bilocale con il 22,9% delle scelte.
Per elaborare questa analisi l’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione i dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate nelle grandi città e rilevati a dicembre 2019, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente, al netto dei dirigenti, a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati Istat.
Utile un confronto con altre città italiane: Firenze è passata dai 10,8 anni di retribuzione del 2009 ai 9 dell’anno scorso; Bologna da 8,9 di dieci anni fa ai più recenti 7,8; Napoli da 10,2 a 7,6; Torino da 7,1 a 4,8 a pari merito con Verona che però nel 2009 partiva da un punto in meno. In fondo alla lista Bari, Genova e Palermo. La prima ha registrato un crollo dagli 8 anni necessari nel 2009 a 3,8 dell’anno scorso. Le ultime due sono passate rispettivamente da 6,8 e 5,9 di un decennio fa a 3,7 e 3,6 del 2019. “
L’incertezza sulla Brexit, aggravata dalle tensioni commerciali tra Cina e Stati Uniti, ha minato la fiducia nel mercato dell’arte durante il 2019. Tuttavia, ciò è stato compensato in una certa misura dalle crescenti vendite online, che oggi sono più inclusive rispetto alle generazioni più giovani desiderose di collezionare anche opere meno impegnative economicamente. L’indice globale del mercato, che tiene traccia del valore delle loro opere vendute all’asta in tutto il mondo, è aumentato del 134% nel decennio 2010-2020, ma è cresciuto solo del 4.3% negli ultimi 12 mesi, mentre nel primo semestre del 2020 è cresciuto dell’1.8%.
Il famoso gallerista David Zwirner afferma che il 2020 potrebbe essere uno dei grandi anni per il collezionismo. Lei che ne pensa?
