Il mercato delle auto d’epoca ha retto bene alla prova del Coronavirus, mantenendo i valori espressi nei dieci anni precedenti nonostante un calo delle transazioni pari al 20%. I millennials, che ancora qualche anno fa sembravano disinteressati al settore, stanno diventando i principali investitori.
Il comparto delle auto d’epoca, trainato da un numero sempre più alto di appassionati, si era già affermato come una buona opzione di investimento dopo la crisi economica del 2008, e oggi conferma il livello di quotazioni, nonostante i mesi turbolenti del Coronavirus ed un calo sensibile – ma non vistoso – degli scambi.
E’ questa la sintesi dell’analisi di mercato effettuata da Patrimoni&Finanza riguardo al settore delle auto d’epoca, anche in base ai prezzi generati dalle ultime aste (soprattutto online) organizzate in Spagna e USA.
L’auto d’epoca si conferma come bene rifugio, al pari dell’Oro – quest’ultimo cresciuto a dismisura, e con un trend ancora in crescita – per molti investitori, e vede apparire in primo piano la nuova generazione di collezionisti, i millennials, che ancora qualche anno fa sembravano disinteressati al settore.
Facendo un raffronto tra i vari indici di investimento, l’indice HAGI – che misura l’evoluzione di questa tipologia di veicoli – è cresciuto del 4,11% nel 2020, mentre, ad esempio, l’indicatore di borsa Euro Stoxx 50 è sceso di oltre l’11%. Dal 2008, questo indicatore, secondo i dati di Historic Automobile Group, ha moltiplicato il suo valore per tre.
C’è da dire, però, che durante la pandemia il numero di transazioni è diminuito del 20%, ma il valore delle acquisizioni è leggermente cresciuto. In Spagna, nelle ultime settimane, sono passati di mano modelli molto esclusivi e di alto valore, a prescindere da focolai di contagio o delle aree geografiche più colpite dal virus. La casa d’aste online Catawiki, ad esempio, ha chiuso la più grande operazione della sua storia: una Ferrari 330 GT 2 + 2 del 1966, che ha lasciato un fortunato garage spagnolo per approdare in uno ancora più fortunato in Francia. Fuori dai nostri confini, l’asta di Silverstone (che quest’anno si tiene online) ha raggiunto livelli record, riuscendo a vendere il 76% delle auto, per un valore di oltre 20 milioni di euro. Protagonista assoluta una Lamborghini Miura SV del 1972, battuta per 2.130.000 euro.
Francisco Carrìon
“Le auto classiche sono un buon investimento, poiché mantengono il loro valore”, spiega Francisco Carrion, lo specialista di veicoli classici di Catawiki. “Sono un buon investimento durante una crisi, soprattutto se non sei sotto pressione per vendere e puoi aspettare il momento migliore”, ha aggiunto. Secondo Dietrich Hatlapa, fondatore di HAGI e autore di “Better Than Gold: Investing in Classic Cars“, il mercato “è strutturalmente illiquido, e questo può essere uno svantaggio se hai bisogno di vendere con una certa urgenza”, avverte.
Il Coronavirus, concordano entrambi, non ha paralizzato il mercato. Secondo Carrion “oggi c’è molta incertezza, ma dobbiamo precisare che subito dopo la crisi del 2008 il mercato delle auto d’epoca era salito alle stelle, e la maggior parte di loro ha continuato a valere il doppio o addirittura il triplo, e in alcuni casi sono salite a livelli stratosferici, dieci volte più di quanto valevano nel 2008. Ora questa crisi è appena iniziata e non sappiamo ancora cosa accadrà, ma ci sono molte vendite e molti acquisti. Investire in alcuni classici è paragonabile a investire in opere d’arte, ed infatti molti collezionisti di auto d’epoca sono anche ottimi investitori in arte”.
Difficile, comunque, replicare nel medio periodo i risultati degli ultimi 12 anni. In Spagna, lo scorso luglio, all’asta della collezione di Desguaces La Torre, è stata battuta la Ford 817T che Franco usò durante la Guerra Civile, e 46 dei 54 lotti sono stati venduti. “Gli obiettivi sono stati più che raggiunti, è stato venduto molto più del previsto e nel migliore dei casi superiore al valore atteso”, spiegano da IAG Auction, organizzatore dell’offerta.
Le auto più apprezzate rimangono quelle che possono essere guidate su strada senza problemi. “Ciò significa che sono in perfette condizioni, meccanicamente e in apparenza, e hanno la documentazione in ordine”, spiega Hatlapa. Nonostante l’offerta sia molto eterogenea, dalla Seat 600 alle Ferrari da trenta milioni di euro, quello che cambia poco a poco è il profilo dell’acquirente. “Cominciano anche ad esserci donne”, spiega Carrión, incoraggiate dalla visibilità sui social, soprattutto Instagram, “ma sono ancora poche”. Non esiste, tuttavia, un acquirente “tipo” di veicoli d’epoca, perché ci sono anche auto di ogni tipo e condizione, senza alcuno standard.
Il mercato spagnolo sembra essere quello con i maggiori margini, sebbene la gran parte degli appassionati di auto si comporta come “hobbysti di qualità”, e ama le famose auto spagnole degli anni ’60 e ’70 (Seat 600 e 850, Renault 8, 2CV etc). Però, come accaduto in Italia già da circa 10 anni, si fanno strada i collezionisti di “youngtimer”, Porsche o Mercedes degli anni ’80 o ’90 soprattutto.
I modelli di maggiore pregio messi all’asta negli ultimi 12 mesi sono stai quelli della Casa Reale. In particolare, due o tre Mercedes hanno avuto molto successo, le auto con base d’asta pari a 10.000 euro hanno raggiunto un prezzo di vendita di 40.000.
Negli USA, invece, grandi assenti le gare di eleganza a Pebble Beach, la cittadina californiana che ogni agosto diventa l’epicentro globale del lusso automobilistico. Ci saranno diverse aste online e Sotheby’s assicura che saranno le migliori della storia. L’ultima ha esibito ben 100 veicoli, tutti dal valore elevatissimo anche per Pebble Beach – dove fino ad oggi molte auto di prezzo medio si affiancavano a due o tre “pezzi pregiati” -, come una 
Ferrari 275 GTB / 4 Scaglietti del 1967 (valore tre milioni di euro, e una Bugatti Type 57C Ventoux del 1937 da 700.000 euro. L’auto di maggior valore è stata una Ferrari 550 GT1 Prodrive del 2001, battuta a circa 3.6 milioni di euro.
Relativamente all’età media dei collezionisti, quella dei millennials sta rapidamente diventando la fascia demografica in maggiore crescita tra le fasce più benestanti (giovani manager e dirigenti, ma non solo). Del resto, i più “vecchi” di loro hanno circa 40 anni, e adesso molti di loro hanno soldi da spendere, determinando una sorta di ricambio generazionale tra le schiere degli appassionati. Eppure, cinque anni fa non molti millennials erano interessati alle auto da collezione, mentre oggi hanno una particolare preferenza per le auto della fine degli anni ’60 e dei primi anni ’70, che rappresentano il 70% delle loro preferenze insieme alle “eterne” muscle car (sempre molto apprezzate) e ai camion d’epoca.
– sconto in fattura sul corrispettivo dovuto all’impresa che effettua i lavori di importo massimo non superiore al 100%, e cessione al fornitore, il quale recupera l’importo dell’intero credito d’imposta (ossia il 110%) e lo cede a sua volta alle banche (che incassano la commissione del 10% circa);
Concretamente, il credito d’imposta ceduto si potrà compensare in F24 con i tributi e contributi dovuti dal cessionario in 5 quote annuali, con cui sarebbe stata utilizzata la detrazione nella dichiarazione dei redditi. Dal punto di vista giuridico, Il gruppo bancario che intende acquisire il credito d’imposta dal committente o dall’impresa, si impegna ad acquistare i crediti maturati per la realizzazione dei lavori ammessi al c.d. superbonus, mentre il cedente (persona fisica, condominio o impresa) si impegna a cedere alla banca i futuri crediti fiscali che matureranno in seguito alla realizzazione dei lavori, regolando il rapporto credito/debito su un conto corrente acceso presso la banca cessionaria fino ad estinzione o riduzione dell’anticipazione concessa. 
Da qualche settimana si attendevano le condizioni offerte dal sistema bancario, che sono arrivate (e stanno ancora arrivando) in questi giorni di Agosto. Unicredit, per esempio, ha comunicato che fino al 30 settembre il prezzo di acquisto del credito d’imposta sarà di 102 euro per ogni 110 euro per le persone fisiche, e di 100 euro per ogni 110 euro per le imprese. In pratica, gli 8 euro ed i 10 euro in meno corrispondono alla commissione da pagare alla banca per l’acquisto definitivo del credito d’imposta. Inoltre, Unicredit applicherà sugli anticipi a fatture e/o contratti un tasso di interesse debitore nominale annuo del 2.75% per persone fisiche e condomini, e del 6.40% annuo per le imprese. Variano le percentuali di garanzia dell’anticipo a seconda dei beneficiari: fino al 100% per le persone fisiche e per i condomini, del 60% per le imprese. 
L’altro grande gruppo bancario italiano, Intesa Sanpaolo, ha comunicato la formalizzazione di un accordo con la Confederazione delle piccole e medie imprese (Confapi) per la cessione del credito d’imposta. Le condizioni economiche contenute nell’accordo variano a seconda della tipologia del bonus. Quella relativa al prezzo di acquisto del credito d’imposta da superbonus 110% vede una anticipazione sono pari al 90,91% del valore nominale del credito, mentre sul prezzo di acquisto del credito d’imposta da ecobonus e sismabonus (compreso la ristrutturazione edilizia ed il bonus facciate) la percentuale di anticipazione è pari all’80% del valore nominale del credito. Per quanto riguarda la modalità di pagamento, Intesa Sanpaolo dichiara tempi di versamento del corrispettivo di cessione, mediante accredito sul conto corrente indicato dal cliente, pari a 5 giorni lavorativi successivi alla data in cui il credito risulti nel cassetto fiscale della banca e il cedente abbia consegnato al cessionario tutta la documentazione prevista. 
BNL, infine, varerà un pacchetto di servizi molto simile a quello di Unicredit, e più precisamente: cessione possibile sia per persone fisiche sia per imprese, e possibilità di finanziamenti-ponte prime che la cessione si possa perfezionare. I costi applicati da BNL non supereranno il 10% dell’importo dei lavori, consentendo pertanto la restituzione integrale dei costi di intervento effettuati dai beneficiari.
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
Sono numerose le aziende che hanno deciso di insediare i propri complessi produttivi e logistici nella zona. Per citarne alcune: Festa Logistics ha posizionato le sue strutture a Castrezzato (l’altra sede è a Montichiari collegata alla Brebemi attraverso la Corda Molle); Amazon ha destinato una struttura di 30 mila mq all’uscita di Travagliato Ovest nel comune di Castegnato e Porche ha scelto Castrezzato per il Customer Center più grande del mondo (5.600 mq), epicentro del “Porsche Experience Center”. Sempre all’uscita di Rovato Sud, in una struttura di 30.000 mq, si è insediato il sito produttivo della “Coroxal”, mentre all’uscita di Calcio è sorta una struttura produttiva di 50.0000 mq di “Italtrans”, leader nella distribuzione dei prodotti refrigerati per la grande distribuzione.
Sono numerosi gli interventi di sviluppo nelle aree dei comuni dislocati lungo la Brebemi, e questo ha portato ad un aumento di prezzi e canoni di locazione, che lungo la Brebemi sono di 24-26 € al mq annuo (compravendite a 550 – 650€ al mq). La maggior parte degli interventi sono del tipo build to suit, ovvero sono le stesse aziende che commissionano la costruzione dei capannoni sui terreni già liberi e destinati a finalità produttive o logistiche. Buona domanda di capannoni anche a Romano di Lombardia e nei comuni limitrofi anche se, in questo momento, si segnala una distanza tra le richieste dei proprietari (600 € al mq) e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti (350-400 € al mq), e questo determina la presenza di molte soluzioni invendute.
Dal lato dei prezzi, si evidenzia una certa rigidità da parte dei proprietari, poco propensi a ribassarli (tranne nei casi in cui si ha necessità ed urgenza di vendere). La tendenza è quella di una certa stabilità delle quotazioni in alcune grandi città (tra queste Milano e Bologna, che prima del lockdown erano in forte crescita), ed un probabile ribasso nelle città più piccole, che ancora non erano uscite dalla crisi immobiliare ed i cui prezzi erano in discesa. Al momento, sembrano soffrire maggiormente i centri storici delle metropoli che prima attiravano soprattutto gli investitori.
A titolo di esempio, e stando alle dinamiche dei tassi di Giugno 2020, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,0% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 431 euro, circa 25 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 406 euro.
Tutta la zona Pagano è sempre molto apprezzata e registra valori in aumento (media tra € 7.000-9.000 € al mq) e tempistiche di vendita ridotte. La zona ha subito una rivalutazione dopo il completamento di City Life, i cui spazi verdi sono stati decisamente apprezzati post lockdown.
Ai Parioli si registra una buona domanda di abitazioni di prestigio ad opera di professionisti ed imprenditori che destinano all’acquisto degli immobili budget compresi tra 600 mila ed un milione di euro. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Nella zona Parioli, le zone top sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 8000 € al mq per quelle ristrutturate.
Ad acquistare sono quasi sempre professionisti o imprenditori di Napoli oppure della provincia. Nella zona di Caravaggio-Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità. Poche le nuove costruzioni, e dopo il lockdown il mercato si è rimesso in moto, ma si accusano rallentamenti dovuti alle trattative al ribasso da parte dei potenziali acquirenti.
In alcune località si segnala una offerta minore rispetto al passato perchè molti proprietari hanno intenzione di usare la propria casa di montagna per lunghi periodi, grazie anche allo smart working.
STRADELLA (PV) – Dallo scoppio della pandemia il mercato immobiliare di Stradella non ha registrato effetti particolari se non qualche richiesta da parte di persone residenti a Milano o a Pavia alla ricerca di una seconda casa in zona. Richiedono prevalentemente case indipendenti con giardino, preferibilmente già abitabili ed entro 150 mila €. Nonostante i bonus per la ristrutturazione, si prediligono le abitazioni già abitabili. La panoramicità è sicuramente un’altra caratteristica ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili. Le zone più richieste sono quelle collinari nel raggio di 10km da Stradella, dove si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € per soluzioni da ristrutturare fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.
lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. In generale piace soprattutto la zona cha va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Qui si possono trovare immobili che sfiorano anche il milione di euro contro una media di 500 mila € per un rustico di 250 mq abitabile. C’è interesse anche per le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano).
prima casa ma anche da acquirenti provenienti da Milano e da Torino alla ricerca della casa vacanza. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata. Infatti, nonostante i bonus per la ristrutturazione si nota una maggiore propensione ad acquistare soluzioni già a posto. Queste zone, infatti, fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare le tempistiche di realizzo. Per questo motivo si prediligono le abitazioni già a posto. A titolo di esempio una soluzione in buono stato di 150 mq, con 2000-3000 mq di terreno annesso può costare da 400 a 450 mila €.
Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia si registra l’assenza di richieste da parte di stranieri che si crede possano tornare ad acquistare in autunno e da parte di milanesi e genovesi. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.
GUALDO TADINO e ASSISI (PG) – la pandemia ha rallentato nel breve termine il mercato immobiliare. Si segnalano difficoltà soprattutto per le operazioni con mutuo sottostante. In zona c’è un’abbondante offerta, spesso di immobili ristrutturati dopo il terremoto. Dopo il lockdown si registra un ritorno ad immobili con giardino ed anche con abbondante terreno circostante (poderi di 20/30 ha). Si cercano tipologie di 100-120 mq di superficie, almeno tre camere, indispensabile la presenza di un appezzamento di terra o un giardino o grande terrazzo purché si tratti di uno spazio all’aperto. Di solito gli acquirenti tipo sono coppie giovani, per la maggior parte italiani, alla ricerca di una casa dove poter avviare anche una piccola attività ricettiva o dove vivere in tranquillità. Le soluzioni con terreno circostante si acquistano ristrutturate a 600-700,00 € al mq. Si cercano anche piccole abitazioni ad uso investimento da 20-30.000 € ristrutturate che si affittano a 250 € al mese. Piacciono anche le case indipendenti con giardino di oltre 5000 mq, meglio se caratteristici, (pietra a vista e travi in legno). I prezzi variano dai 100 mila a 250 mila €.
