Dalle campagne dell’Oltrepo Pavese fino ai trulli pugliesi, italiani e stranieri investono ancora nelle case vacanza di campagna. Una disponibilità di 1.000 mq di terreno e possibilità di costruire una piscina dirigono le scelte.
“La ricerca di casa di campagna, esplosa dopo il primo lockdown, sembra essersi attenuata rispetto al passato. Proprio il boom degli ultimi due anni in combinazione con il 110% e i bonus sulle ristrutturazioni hanno ridotto notevolmente l’offerta così che oggi si trova poco sul mercato. Le cercano sia come abitazione principale sia come casa vacanza. Chi compra con la prima finalità quasi sempre è residente del posto ma si contano casi di persone che si spostano dalle metropoli e da città più grandi per trasferirsi”, Queste le considerazioni di Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa, che ha condotto l’indagine sui territori italiani caratterizzati da una forte componente della tipologia rustici.
“Rustici e casali – aggiunge la Megliola – sono ricercati come casa vacanza anche da numerosi stranieri che, in alcuni casi, si cimentano anche nella realizzazione di una struttura ricettiva. Il dato sulle compravendite realizzate registra comunque nel 2021 una percentuale di acquisto di soluzioni indipendenti del 22%, in aumento rispetto al 2019 quando era pari al 19,1%. Chi cerca queste tipologie desidera tassativamente uno spazio esterno, meglio se con la possibilità di costruire una piscina. Per il target estero pesa la panoramicità, per quello locale i collegamenti con i comuni o le città e la presenza di servizi”.
Colline di Valdobbiadene
Oltrepo – Non ci sono stati importanti cambiamenti nell’ultimo anno nella zona dell’Oltrepò Pavese. Dopo il boom post pandemia, adesso il fenomeno si è ridimensionato e il mercato si è riportato ai livelli del 2019. Le zone più apprezzate sono quelle collinari e la domanda si orienta su soluzioni di 100-120 mq con almeno 1.000 mq di terra o di giardino. I prezzi partono da 50 mila euro per arrivare anche a 200 mila euro per immobili ristrutturati e di recente costruzione.
Valdobbiadene – In Valdobbiadene si riscontra una vivace richiesta di soluzioni indipendenti dal valore inferiore a 50 mila euro, spesso completamente da ristrutturare e con giardino circostante. Ad alimentare la domanda è anche la possibilità di ricorrere a bonus e superbonus. Più difficili da vendere le case prive di giardino o terreno che per questo motivo hanno prezzi più contenuti intorno ai 20-30 mila euro. Non mancano stranieri, tedeschi e inglesi, che acquistano come casa vacanza. I valori più elevati si registrano nelle campagne intorno a Conegliano Veneto (Patrimonio Unesco) e Asolo: 1500-1700 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare e 2000-2500 euro al mq per quelle ristrutturate.
Franciacorta – Il territorio della Franciacorta è in continua valorizzazione. Nell’ultimo anno, poi, il ricorso al superbonus 110% e a tutti gli altri bonus ha animato il mercato dei rustici e delle case di campagna che spesso richiedono lavori di rifacimento. Sono ricercati soprattutto come abitazione principale e in parte come casa vacanza. La motivazione abitazione principale è aumentata post pandemia: si chiedono in generale tagli da 100-130 mq con un’area esterna di almeno 1000-1500 mq e la possibilità di installare una piscina. I prezzi medi per una soluzione da ristrutturare si aggirano da 500 a 1.000 euro al mq e per la ristrutturazione occorre mettere in conto almeno 1500 euro al mq.
Langhe – Continua la domanda di abitazioni in campagna a Costigliole d’Asti, ricercate sia come prima casa da parte di acquirenti che arrivano dalle città di Asti e di Torino sia come casa vacanza da parte di stranieri del Nord Europa, a cui quest’anno si sono aggiunti gli americani. Quest’ultimo target specifico, oltre ad acquistare per vivere, acquista anche per realizzare strutture turistiche nelle terre dichiarate Patrimonio Unesco. La possibilità di lavorare in smart working ha portato anche ad un incremento di richieste di case di campagna come abitazione principale. Sui rustici c’è poca offerta, soprattutto di strutture allo stato originario e prevalgono infatti le soluzioni ristrutturate negli anni ’70. La fascia di prezzo dipende dalle condizioni dell’immobile: per un cascinale di campagna indipendente, completamente da ristrutturare, i prezzi vanno da 80 a 120 mila euro; mentre per un immobile già ristrutturato, con caratteristiche di pregio e vista panoramica sulle colline si può arrivare a 400-450 mila euro.
Domanda di casa di campagna elevata nella zona di Barolo, ma l’offerta è decisamente bassa. Acquirenti dall’Europa del Nord cercano soluzioni per realizzare una casa vacanza ma spesso le loro aspettative si scontrano con l’offerta. Chi desidera acquistare una casa campagna in queste zone deve mettere in conto almeno 400-500 mila euro per una soluzione di 300-500 mq con 150 mq di giardino. Nel centro storico di Barolo si acquistano contesti più piccoli spesso adibiti a strutture recettive. Sempre sostenuta, invece, la domanda di case di campagna intorno a Alba, dove sono ambiti gli immobili di 120-150 mq con circa 
1000 mq di giardino, possibilmente piscina e una buona esposizione panoramica. Il budget dell’acquirente italiano è più contenuto e si aggira intorno a 300-400 mila euro per una soluzione ristrutturata. Il prezzo per un immobile da ristrutturare difficilmente supera i 1.000 euro al mq, anche se talvolta l’iter per ottenere i permessi è lungo. Negli ultimi anni cresce l’interesse per la denominazione di origine controllata e garantita “Alta Langa”, riservata ai vini spumanti, ottenuti esclusivamente con la rifermentazione in bottiglia, dalle uve provenienti dai vitigni Pinot nero e Chardonnay, provenienti dai vigneti coltivati ad altitudini più alte.
Valpolicella – C’è sempre un’intensa ricerca di case di campagna e di rustici nella zona della Valpolicella, a Negrar, Arbizzano, Pedemonte e limitrofi. L’offerta si è notevolmente ridimensionata e si trova ormai poco sul mercato. In diminuzione, rispetto a un anno fa, la domanda di terreni che attualmente si scambiano a prezzi medi di 200-250 euro al metro cubo. La motivazione è legata all’aumento dei costi della materia prima e della manodopera che sta rallentando il mercato del nuovo. La domanda si orienta su tipologie di 120-150 mq con almeno 1000 mq di terreno o giardino, e la disponibilità di chi acquista queste tipologie si sta contraendo e si inserisce nel range di spesa compreso tra 240 e 280 mila euro. Si trovano rustici e casolari anche nelle zone collinari limitrofe.
Puglia – In Puglia, una delle aree maggiormente apprezzate da chi cerca una casa di campagna è quella che si sviluppa intorno a Locorotondo e Martina Franca; seguono Ostuni, Monopoli e Fasano. L’interesse è in crescita anche tra gli stranieri, in particolare da chi proviene dai paesi del nord Europa (Olanda e Germania). Per chi cerca il trullo, la soluzione media ambita è quella composta da 3-4 coni, con una metratura minima da 60 mq fino ad un massimo di 100 mq, un terreno di almeno 2000 mq fino ad un massimo di 5000 mq. Una soluzione di questo tipo, ristrutturata e con piscina, può costare da 180 mila euro fino ad un massimo di 250 mila euro. Se invece si opta per una casa di campagna di 70-100 mq, in buono stato, con giardino circostante e possibilità di piscina, le cifre vanno da un minimo di 150 mila euro ad un massimo di 200 mila euro. Tra gli acquirenti si contano anche investitori che realizzano strutture ricettive che, in questa zona, hanno resistito alla pandemia e si sono dimostrate importanti fonti di guadagno e supporto per l’economia locale.
ANDAMENTO DEL MERCATO CREDITIZIO – Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire dal mese di marzo 2022 a causa dell’inizio del conflitto e del costante 
Lo scenario che vede tassi e rate in aumento era già intuibile fin dal mese di febbraio 2022, quando si era manifestato un cambio di rotta nelle scelte dei consumatori. Infatti, se nel 2021 quasi il 90% dei 
IDENTIKIT SOCIODEMOGRAFICO – Dall’analisi delle transazioni emerge che il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nei primi otto mesi del 2022 è coniugato. In forte crescita la percentuale dei single, che raggiunge quota 42,5%, superando di oltre sei punti percentuali il dato medio del 2021 (36%). In questa categoria si registra una netta prevalenza di uomini (55,9%) rispetto alle donne (44,1%). In calo nei primi mesi del 2022 le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,8% rispetto al 9,8% del 2021. Si riduce anche la quota dei conviventi (1,8%) e dei vedovi, che si attesta all’1,3%, rispetto al 2,5% del secondo semestre 2021. Inoltre, nel periodo gennaio-agosto 2022 la fascia 35-44 anni è quella con il maggior numero di richiedenti (33,2%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni, che rappresentano il 27,6%. In crescita di oltre il 3% i richiedenti tra i 45 e i 55 anni (21,1%) e i giovanissimi (18-24 anni), che raggiungono il 2,9% (+2% rispetto alla media del 2021); stabili gli over 55 che quotano il 15,2%.
PREVISIONI MERCATO CREDITIZIO – Nonostante l’analisi precedente, non c’è motivo di essere pessimisti. Da un lato, le nuove 
Oggi il mercato offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i 
SCENARIO ECONOMICO – L’Europa si trova in uno dei periodi più turbolenti della storia recente. Il conflitto in Ucraina, il caro energia, la scarsità di materie prime, i cambiamenti climatici, l’emergenza sanitaria e l’instabilità politica stanno avendo un impatto significativo sulla società, sulle famiglie e sui consumi. Un quadro macro economico che si ripercuote sui singoli erodendo il potere d’acquisto delle famiglie. Le più recenti previsioni delle istituzioni internazionali anticipano per il 2022 un marcato rallentamento del ciclo economico globale e il persistere delle pressioni inflazionistiche. Anche l’Ocse, secondo le più recenti dichiarazioni, ha rivisto al rialzo le previsioni sull’aumento dell’inflazione su scala globale, avvertendo che proprio per intervenire sul carovita saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali nella maggior parte delle economie. Per l’Italia, nel suo aggiornamento di interim dell’Economic Outlook, l’organizzazione parigina indica un +3,4% del Pil nel 2022 sostenuto da comparti come turismo e trasporti, che hanno beneficiato maggiormente della rimozione delle misure di contenimento della pandemia.
ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E PREVISIONI – Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del 
fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei tassi dei mutui, si ipotizza un rallentamento della crescita nel Real Estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le 
I box, invece, piacciono soprattutto per la facilità di gestione. Secondo i Tecnocasa e Tecnorete, infatti, i box sono stati acquistati nel 45,2% dei casi proprio per 
Chi acquista per 
Discorso diverso per i 
Analizzando le grandi città, si conferma una tenuta delle zone periferiche. Nell’hinterland delle metropoli le case continuano ad acquistare valore, particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di 
Prezzi in crescita anche sulle 
Tiene anche nella prima parte del 2022 il mercato della casa vacanza: prezzi in aumento al mare, in montagna e al lago. Il 
I prossimi mesi, ma ancora di più il 2023, saranno un banco di prova per il mercato immobiliare, che dovrà fare ancora i conti con l’
In realtà, gli ultimi venti anni dimostrano con chiarezza che i valori immobiliari italiani, in media, abbiano generato un guadagno in conto capitale del tutto irrilevante rispetto ad un 
In ogni caso, l’onda lunga che si è venuta a determinare nel post pandemia continua a generare buoni effetti sulla 
Infatti, il ricordo dei mutui all’1% fisso è ancora vivido – parliamo di un anno fa, e nemmeno – per essere dimenticato in fretta, e per coloro che hanno mancato l’occasione l’anno scorso, quel 1% è diventato un possibile “benchmark” per il futuro più vicino. Tuttavia, non è affatto scontato che, una volta bloccata l’inflazione, i 
Relativamente al 
Relativamente alla domanda proveniente dagli studenti fuori sede, i dati di Tecnocasa rivelano che sono finiti i tempi in cui i giovani che si trasferiscono nelle città universitarie dai piccoli centri si accontentavano di camere semi-ammobiliate in vecchi appartamenti del centro storico. Oggi le preferenze vanno a camere singole ben rifinite, comode, magari con bagno in camera, connessione Wi-Fi e ben servite. Con la fine delle restrizioni legate alla pandemia, le aule universitarie sono tornate a riempirsi di studenti e, di conseguenza, è iniziata anche la ricerca dell’abitazione da parte dei quasi 600.000 studenti fuori sede iscritti nelle università italiane (di cui il 5,6% stranieri). Si tratta di un mercato di dimensioni molto apprezzabili, in grado di esprimere un fatturato importante per gli investitori.
Secondo Tecnocasa, nel primo semestre del 2022 il 3,8% dei contratti di locazione hanno riguardato studenti universitari, ma la percentuale è destinata a crescere in autunno, allorquando la domanda di abitazioni per i 
rappresentano un nuovo mercato con previsioni di crescita impressionanti. Si tratta di interventi edilizi su interi edifici già esistenti – o nuove costruzioni interamente dedicate allo student rent – effettuati per soddisfare la domanda proveniente dagli studenti, i quali danno una netta preferenza per la camera singola con bagno privato (c.d. ensuite), prevalentemente per una questione privacy, all’interno di decine di flat (appartamenti) ognuno dei quali dotati di 6-7 room ensuite e parti comuni (cucina e soggiorno molto grandi, più zone ricreative con palestra e sale per ricevimento). Con il Covid, peraltro, la tendenza si è consolidata anche per limitare i contagi.
Dal momento che le camere ensuite appartengono ad una fascia di prezzo più alta, esiste comunque una discreta offerta di camere doppie, scelte soprattutto da persone legate da parentela o amicizia. La vicinanza agli atenei o agli ospedali (per chi studia medicina) è essenziale, ma non sono escluse le zone ben collegate. A seguire la presenza di attività commerciali. Ultimamente c’è attenzione anche all’esistenza di postazioni di bike sharing e di monopattini elettrici, due modalità di trasporto in voga tra i più giovani. Alcuni chiedono anche zone con locali serali, tipiche della “Movida”.
Le grandi città mettono a segno un aumento del 7,2%, leggermente sotto il dato nazionale. Spiccano le performance di Bologna (+11,8%) e Roma (+11,1%). Queste due città e Genova fanno meglio rispetto al trimestre precedente, le altre mostrano una decelerazione della crescita. È Firenze la città con l’incremento più contenuto (+2,4%), seguita da Napoli (+3,4%) e Milano (+3,8). Il capoluogo lombardo si lascia alle spalle un aumento importante, pari al 36%, del primo trimestre del 2022. “I dati – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ci dicono che il mercato immobiliare sta tenendo testa a tutto ciò che accade, che la casa resta prioritaria e che il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza, ancora di più in questi periodi di incertezza e di inflazione elevata.
Due aspetti meritano di essere sottolineati. La crescita più rallentata rispetto al primo trimestre del 2021 può essere dovuta principalmente alla carenza di offerta di abitazioni che tanti operatori del settore lamentano e non tanto ad una diminuita domanda. Un secondo aspetto è che i comuni capoluogo hanno evidenziato risultati migliori di quelli non capoluogo, invertendo la tendenza dei trimestri precedenti. Se il trend si confermasse in futuro, potrebbe significare l’attenuazione di quel fenomeno di spostamento dalle metropoli che la pandemia aveva enfatizzato. Nel frattempo, i tassi dei mutui sono aumentati, il costo della vita è aumentato e questo potrebbe influire sulle compravendite di case per alcune fasce di popolazione tra cui i giovani che, negli ultimi tempi, hanno dato un’importante spinta al mercato”. 
Per quanto riguarda le isole, la Sardegna è la più gettonata anche se si registra un leggero calo rispetto al 2021. In questa regione gli acquisti sono polarizzati nella parte nord e nella parte sud: a nord si acquista maggiormente nell’area della Gallura ma le compravendite riguardano tutta la costa settentrionale fino ad arrivare ad Alghero, a sud le mete più richieste sono quelle comprese tra Muravera, Villasimius, Cagliari e Sant’Antioco. In Sicilia, invece, da segnalare l’acquisto di case vacanza in provincia di Trapani e in particolare a Marsala. Una curiosità a proposito di quest’ultima cittadina: essa concentra una scuola di kite surf che attira numerosi atleti da ogni parte del mondo, i quali in alcuni casi acquistano per trascorrervi dei periodi durante l’anno e praticare questo sport.
I Romani che acquistano casa vacanza, a differenza dei milanesi, possono contare su molte località di mare nella loro regione, che nel post pandemia hanno vissuto una vera e propria fase di riscoperta. Infatti, la maggioranza degli acquisti dei romani si concentrano proprio nel Lazio (50,9%), con un netto miglioramento rispetto al periodo pre-pandemia e un rallentamento nel 2021. In particolare, in provincia di Roma piace Anzio, che ha il vantaggio di essere facilmente raggiungibile dalla capitale e quindi offre la possibilità di poter utilizzare la casa vacanza anche durante i week end dell’anno. Ma c’è molto interesse per la provincia di Viterbo, dove si concentrano acquisti di casa in campagna. A seguire, nelle preferenze dei romani c’è 
l’Abruzzo scelto sia per il mare sia per la montagna, con una particolare predilezione per la provincia di Teramo. Una menzione va al comune di Tortoreto che, negli ultimi anni, è stato interessato da molti interventi di riqualificazione tra cui un’elegante pista ciclabile sul lungomare che collega la cittadina ad altre località della costa abruzzese, la nascita di stabilimenti balneari senza barriere architettoniche e numerosi eventi che hanno richiamato il turismo famigliare. Ai romani, poi, piacciono molto la Calabria, la Puglia e l’Umbria, le prime due per la casa al mare e la seconda per la campagna.
L’analisi considerata dal gruppo Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine, e non stagionali (che possono essere ancora più convenienti, se gestite adeguatamente). La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi, alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,0%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,2%, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, grazie all’abbondanza di appartamenti anche di piccolo taglio nelle zone preferite dagli investitori, e cioè le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo i vari lockdown) e le aree sottoposte ad interventi di riqualificazione. 
In generale, se si guarda solo al rendimento da locazione, sono le zone più periferiche a rendere maggiormente in proporzione ai prezzi più contenuti degli immobili. Tuttavia, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione, ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale, opzione ritenuta possibile dopo un decennio di larghi ribassi, al netto di Milano (dove le quotazioni hanno tenuto). Se andiamo sul lunghissimo periodo, però, la prospettiva cambia. Infatti, dal 1998 al 2021, limitando l’esame alle grandi città italiane, chi ha investito in un immobile ha beneficiato di una rivalutazione media del 40,7%, con Milano in testa (+117,3%), seguita da Firenze (+71,4%).
Negli ultimi anni, gli investitori si sono diretti sempre più spesso nel settore degli affitti brevi nelle località turistiche, ed il settore è letteralmente esploso anche nelle grandi città a forte afflusso turistico, come Roma, Palermo, Firenze e Bologna. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le località più promettenti sono quelle che possiamo definire come “turistiche emergenti”, ossia quelle alternative alle località più conosciute e apprezzate pervia dei prezzi più accessibili. È risaputo che dopo la pandemia la domanda di casa vacanza è aumentata, e questo sta portando ad una ricerca più estesa; inoltre, molti stranieri acquistano volentieri in Italia e spesso prediligono proprio le zone più interne sia al mare che in montagna e che al lago. Sul lago di Garda spiccano due località, ben posizionate nel territorio interno ma non distanti dalle sponde. Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago sulla sponda veronese, dove sono in fase di realizzazione interventi di nuova costruzione molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4.000 euro al mq, mentre l’usato è inferiore a 2.500 euro al mq. Discorso simile per Polpenazze e Puegnago, collina bresciana, dove i prezzi oscillano da 1.800 a 2.500 euro al mq.
Per quanto riguarda il mercato turistico della montagna, la località che attualmente accoglie la domanda di chi non riesce ad acquistare a Ponte di Legno è quella di Temù, mentre restando sull’arco alpino Gallio e Roana piacciono perché sono vicine ad Asiago e offrono piste recentemente ristrutturate. Invece, nell’area nord est si segnala La Magdeleine, scoperta di recente dai potenziali acquirenti; poco considerata fino a qualche anno fa, è stata particolarmente apprezzata subito dopo il lockdown perché offre tranquillità ed è soleggiata, inoltre i prezzi medi sono intorno a 1.300 euro al mq. Infine, nell’area centrale della Penisola il piccolo borgo dell’entroterra abruzzese, Rivisondoli, attira turisti del centro sud, perché più accessibile rispetto a Roccaraso e perché è rinomato per chi pratica sport invernali e le escursioni naturalistiche.
La crisi di aspettative generata inizialmente dalla pandemia sugli investimenti finanziari e immobiliari, poi, ha destinato un buon flusso di liquidità sull’Arte, così come su altri “beni rifugio” (dall’Oro ai gioielli agli orologi di pregio), e sia il 2021 che questo scorcio di 2022 stanno rivelando un aumento – sia in Italia che all’estero – delle compravendite di opere d’arte e di oggetti da collezione da parte dei privati. Questo è un tratto molto significativo della profonda trasformazione in corso da qualche anno, grazie alla quale il mondo dell’arte, prima riservato ai soli collezionisti, ha progressivamente attratto anche il privato, generando una platea sempre maggiore di soggetti che comprano opere d’arte a scopo di investimento. Infatti, il timore che la sistemazione dei conti pubblici disastrati nei due anni di pandemia debbano avere uno sbocco naturale in una imposta patrimoniale sta spingendo sempre più risparmiatori a destinare parte dei propri risparmi su beni che possano accrescere il proprio valore nel tempo e, soprattutto, possano essere facilmente sottratti all’imposizione fiscale (così come ai creditori).
All’estero, tuttavia, questo mercato esprime valori molto più consistenti. Basta guardare i risultati delle aste tenutesi a maggio a New York da Christie’s e Sotheby’s. Per esempio, le opere del XX e XXI secolo della collezione Macklowe sono state battute complessivamente per 922 milioni di dollari, rendendo questa asta – secondo Sotheby’s – la più preziosa mai venduta in un singolo appuntamento. Oppure, Christie’s ha battuto per 195 milioni di dollari il dipinto “Shot Sage Blue Marilyn” (1964) di Andy Warhol, il prezzo d’asta più alto mai raggiunto per un’opera del XX secolo. Ciò significa che il ruolo di leader di mercato delle case d’asta, aumentato, dalla tecnologia livestream, ha monopolizzato di fatto il mercato dell’Arte, tanto che il numero di visualizzazioni nelle settimane di asta supera abbondantemente i cinque milioni di utenti.
Tuttavia, se gli scambi di opere d’arte di fascia alta sono in piena espansione, i numeri nascondono una progressiva frammentazione del mercato in tre principali segmenti ben distinti tra loro. Il primo è quello delle aste di opere “Blue-chip”, composto da opere di grandi dimensioni di artisti – contemporanei e classici – che hanno fatto la storia dell’Arte nel mondo, dove gli scambi si svolgono con contratti di garanzia (con sconto sul prezzo pre-asta). Il secondo è il segmento che potremmo denominare “aste con paletta”, dove gli scambi vengono effettuati, appunto, alzando la paletta, e dove gli offerenti registrati pagano un extra. Il terzo è rappresentato dall’
miliardi di dollari. Eppure, nello stesso periodo le vendite complessive all’asta di opere d’arte di valore elevato sono diminuite da 32,4 miliardi di dollari a 26,3 miliardi, poiché i rendimenti di questi investimenti non sono più a due cifre come una volta, e oggi non superano il 5%, a cui vanno sottratti i costi. Per i miliardari, il paragone con gli investimenti azionari – le azioni dell’S&P 500 hanno avuto un rendimento medio annuo di circa il 14,7% nell’ultimo decennio – diventa impietoso, al netto dell’elemento emozionale e di status che solo un’opera d’arte può dare a chi la possiede.
Un discorso a parte merita l’arte c.d. emergente, verso la quale gli ultra-ricchi più giovani rivolgono sempre di più le proprie attenzioni, spesso con spregio del pericolo di comprare “l’arte sbagliata”. In questo settore, le quotazioni hanno raggiunto un “livello-bolla” di cui temere per il futuro. I 907.200 dollari battuti da Sotheby’s per un’opera astratta del 2019 dell’artista americana Lucy Bull, per esempio, sono pari a più di dieci volte la sua stima pre-asta. Questa fiammata delle quotazioni degli artisti emergenti allontana i collezionisti più avveduti, poichè incoraggia un tipo di mercato “compra e rivendi subito” che, in teoria, crea l’opportunità di realizzare grossi guadagni nel brevissimo periodo, ma scoraggia i collezionisti tradizionali, che acquistano per ottenere un rendimento di lungo periodo che non è solo esclusivamente finanziario.
Nel II trimestre del 2022 la percentuale di operatori che riportano una stabilità dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente è salita al 67,2 per cento (da 62,6 nell’indagine precedente), mentre è scesa la percentuale di coloro che ne ravvisano un aumento (22,2 per cento da 24,0), ma anche quella di coloro che ne ravvisano una riduzione (10,6 da 13,4). Di conseguenza, è leggermente salito il saldo positivo fra i giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari (11,6 punti percentuali, da 10,6; tavola e fig. 1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel II trimestre è scesa all’84,9 per cento (da 87,6 nel I), mantenendosi comunque su livelli storicamente elevati.
I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine; tavola e fig. 2). Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori. È aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9 per cento). La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5 per cento (da 69,7 nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9 per cento, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, la percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel II trimestre è leggermente cresciuta (al 78,7 per cento, da 77,1 nel I). Il saldo tra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di affitto è lievemente diminuito, ma resta positivo (20,9 punti percentuali, da 22,5), a fronte di un aumento nelle aree urbane (20,1 da 16,9) più che compensato da un calo in quelle non urbane (21,4 da 26,6). Le attese prefigurano ulteriori aumenti dei canoni per il trimestre in corso, con un saldo pari a 17,6 punti (da 19,0). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore ha continuato a diminuire, portandosi al 2,3 per cento (da 2,8). Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è rimasto fortemente negativo (a -36,2 punti percentuali da -35,7).
sottraggono immobili alla locazione residenziale, si verifica una certa contrazione dell’offerta, che continua ancora oggi. La crescita dei canoni si arresta nel 2020 con l’arrivo della pandemia, ma riprende nel 2021 con il progressivo ritorno alla normalità. La domanda locativa, in ogni caso, deve fare i conti con una certa scarsità di immobili con quadratura compresa tra 50 e 90 mq (la preferita dai millennials) e tra 90 e 120 mq (preferita dai babyboomers); soprattutto nei centri delle città, dove la quadratura media non è quasi mai inferiore a 140 mq.
Inoltrandoci nell’excursus storico degli ultimi dieci anni e mezzo (fino a Giugno 2022), ogni anno per le locazioni fa storia a sé, dipendente com’è il settore da una offerta cronicamente non abbondante in Italia. In particolare, nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2012, mentre nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente, diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia. 
Il 2021 registra un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Si conferma l’aumento della percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato. Su questa scia, si arriva al 2022, dove si comincia a far risentire la carenza di offerta, compensata fortunatamente dalla ormai diminuita domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Il resto lo fanno l’inflazione e la guerra, che al momento determinano nei futuri inquilini un rinvio della decisione di prendere casa in affitto. La domanda, pertanto, si rivolge soprattutto al settore degli affitti brevi, cresciuti anche di prezzo in modo sensibile, rinviando al 2023 (guerra e prezzi energetici permettendo) il boom del prezzo degli affitti residenziali, rimasto ancora una volta al palo.
