Secondo Tecnocasa, continua il buon andamento del mercato immobiliare italiano, confermato dall’andamento dei tempi di vendita più brevi rispetto alle ultime rilevazioni.
Gli ultimi dati elaborati dall’Ufficio Studi Tecnocasa mostrano tempi medi di vendita pari a 114 giorni nelle grandi città, 144 nei loro hinterland e 138 giorni nei capoluoghi di provincia. A distanza di un anno, pertanto, si riscontra rispettivamente una diminuzione di quattro giorni, tredici giorni e otto giorni, e questo rivela come il mercato immobiliare confermi una certa vivacità di fondo, in attesa di un prossimo rialzo delle quotazioni che, a causa dell’inflazione, si dà ormai quasi per scontato nei prossimi 24 mesi.
In particolare, i dati rivelano una certa contrazione dell’offerta dopo anni di costante superamento della domanda, quest’ultima prima tenuta in piedi dai tassi fissi dei mutui anche inferiori all’1%, e adesso sostenuta dal timore di una inflazione elevata e da un certo spostamento di liquidità dalla Finanza all’immobiliare, nonostante i tassi fissi del credito casa siano quasi triplicati nel giro di pochi mesi – oggi veleggiano intorno al 2,6-2,8% – ma sono ancora convenienti ed eventualmente rinegoziabili in futuro, nel caso assai improbabile di un ritorno verso i tassi prossimi allo zero.
Con l’offerta che diventa sempre più esigua, chi sta valutando l’acquisto dell’immobile deve velocizzare la sua decisione, e se trova l’immobile adatto alle proprie esigenze deve sbrigarsi a bloccare il prezzo (e a chiudere la trattativa), perché il rischio di essere superati da altri compratori è reale. Tra le grandi città, i tempi di vendita più lunghi si sono registrati a Bari dove per vendere un immobile occorrono 153 giorni, ma è in miglioramento di 9 giorni rispetto a un anno fa. Diminuiscono di 24 giorni i tempi di vendita a Verona, una delle città dove il mercato immobiliare si sta dimostrando particolarmente attrattivo. Milano si conferma la città più veloce, con 57 giorni, in contrazione di tre giorni rispetto ad un anno fa, confermando così la sua leadership sul mercato immobiliare. A Bologna le abitazioni si vendono in 72 giorni, seconda città più veloce dopo Milano, ma il trend è in leggero peggioramento.
L’analisi dei tempi di vendita per l’hinterland delle grandi città conferma come in queste realtà il mercato immobiliare stia diventando sempre più veloce. Infatti, continua il trend che vede una ricerca sempre più forte nei comuni dell’hinterland, dove si stanno indirizzando coloro che hanno un budget più contenuto o che sono alla ricerca di soluzioni abitative più ampie o di soluzioni indipendenti. Gli hinterland dove occorre meno tempo per vendere casa sono quelli di Firenze (110 giorni) e di Napoli (129 giorni). Tra i capoluoghi di provincia spiccano quelli di Rovigo con 71 giorni, di Monza con 94 e di Vicenza e di Venezia con 95.
Con un budget inferiore a 200mila euro si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affitta il posto letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. A Milano, per esempio, si potrebbe valutare l’acquisto di un bilocale in alcune zone emergenti come Lodovico il Moro, Ripamonti, San Cristoforo, oppure puntare sulla Bovisa che gode della presenza del polo universitario. Nella Capitale, invece, potrebbe rendere bene un monolocale di 30 mq, posizionato in zona universitaria, dove una soluzione in buono stato si può acquistare sotto i 200mila euro. A Torino ci sono diversi quartieri che si stanno affermando negli ultimi anni, per servizi offerti o per migliorie in atto, tra questi Cit Turin dove con un budget di questo tipo si può acquistare un taglio fino a 50 mq.
Sempre tra le grandi città, si possono annoverare Bari e Genova (che negli ultimi anni ha subito maggiormente il ribasso dei prezzi). Per entrambe le realtà c’è molta attesa per la riqualificazione del waterfront che potrebbe offrire, a livello turistico, una maggiore attrattiva. A Bari, nella zona di Murat, una soluzione ristrutturata può costare mediamente intorno a 3.000 euro al mq, e quindi si può puntare su una metratura di 55 mq da affittare anche per uso turistico. Nel capoluogo ligure, la zona Foce è interessata dai lavori di riqualificazione e ha costi medi di 2.600 euro al mq. Un capoluogo di provincia che si sta rivalutando in modo importante è Trieste, città caratterizzata da un mix di stili e culture che può contare sicuramente su una università storica e su interventi di rigenerazione urbana. Nelle zone centrali, una soluzione nuova può avere un prezzo medio di 2.200 euro al mq; quindi con un budget iniziale di 200mila euro si può acquistare una buona metratura.
Un’ulteriore alternativa sono le zone turistiche che, negli ultimi due anni e soprattutto dopo il primo lockdown, sono state selezionate da chi cerca la casa vacanza. Scegliendo località meno “di tendenza” si possono acquistare piccoli tagli, come Bordighera, dove sarà ufficialmente presentata la ciclovia Bicknell: un itinerario di circa 100 km, fruibile da tutti gli appassionati di mountain bike di ogni livello. Una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2.500 euro al mq per cui si possono acquistare tagli fino a 80 mq. In spolvero anche le località di mare venete, dove i prezzi stanno recuperando negli ultimi tempi e si stanno realizzando numerosi interventi urbanistici. A Jesolo, per esempio, da anni va avanti un importante sviluppo edilizio e si sono realizzate opere per migliorare il lungomare. Una soluzione in buono stato si scambia a prezzi medi di 3.550 euro al mq, per cui si può acquistare un piccolo bilocale da 50 mq.
Per chi ha la possibilità di budget più alti, le opportunità aumentano. Con una disponibilità fino a 500mila euro, nelle metropoli è possibile acquistare un taglio medio anche nelle zone centrali. Si potrebbe anche prendere in considerazione l’idea di acquistare due appartamenti in posizioni meno centrali o in località di provincia, mentre se si preferisce il segmento turistico potrebbe valere la pena acquistare nelle località più di tendenza come la Costiera Amalfitana, la Sardegna o il lago di Garda che, soprattutto sulla sponda veronese, sta dando ormai da anni ottimi risultati. A Torri del Benaco, una delle cittadine più apprezzate sul lago di Garda, con un budget di 500mila euro si può acquistare un bilocale fino a 70 mq. Spostandosi verso il mare del Sud, invece, occorre accontentarsi di 10 mq in meno ad Amalfi, dove i prezzi si aggirano intorno a 7.500 euro al mq. Per il fronte mare (8.000 euro al mq), il budget non è più sufficiente e occorre mettere in conto altri 28mila euro circa.
Con oltre 500mila euro, poi, ci si può spingere verso le tipologie centrali signorili oppure su soluzioni indipendenti che, negli ultimi semestri, hanno visto crescere notevolmente l’interesse dei potenziali acquirenti. In tal caso, spesso si acquista per uso personale ma si potrebbe pensare di diversificare l’investimento e di acquistare più tagli piccoli, oppure un immobile in città e un altro in una località turistica. Infine, con in capitale superiore a un milione di euro si può acquistare in centro a Milano una soluzione signorile nuova (che può arrivare tranquillamente a 15mila euro al mq) non superiore a 100 mq, ma se si compra per investimento e per mettere a reddito l’immobile è certamente più profittevole l’acquisto di piccoli tagli da affittare, oppure da ristrutturare o rivendere.
Pertanto, sembra che il 
Tengono le soluzioni posizionate nel centro della città, che hanno registrato un incremento dello 0,2%. Lieve recupero dei valori per gli immobili in Campo dei Fiori dove si sono venduti soprattutto piccoli tagli, difficili da trovare in zona. Numerosi immobili sono ritenuti più appetibili grazie alle migliorie ottenute con il bonus facciate. Si muovono prevalentemente 
Chi cerca la prima casa, quasi sempre si orienta su tipologie di ampia metratura, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze storiche. Importante, in questi casi, la presenza dell’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità. Sul segmento di pregio comprano sia italiani sia stranieri. Prezzi più contenuti si registrano in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini ma apprezzata per assenza di ZTL. In zona Prati sono presenti soluzioni in stile umbertino e il mercato è prevalentemente residenziale, con quotazioni di 6.000-7.000 euro al mq. Chi vende lo fa con l’intenzione di avere metrature più ampie o più ridotte sempre nello stesso 
quartiere, oppure per trasferirsi fuori 
La macroarea che ha segnalato l’aumento più importante dei valori è quella di Monteverde-Aurelio, con +1,4%. Particolarmente positivo il trend della zona di Monteverde Nuovo che ha messo in evidenza un leggero aumento soprattutto sui 
Mercato con prezzi in lieve recupero alla Magliana, dove si registra una buona domanda da parte di acquirenti under 36 ma anche di 
Nella macroarea di San Giovanni-Roma est i valori degli immobili sono aumentati dell’1%. Nei quartieri di Tuscolana e Appio Claudio il mercato è molto veloce sia a ridosso del parco della Caffarella sia intorno al parco degli Acquedotti. In quest’area, vista l’offerta più signorile, si muovono prevalentemente persone con budget importanti e alla ricerca di soluzioni di qualità. Sono infatti presenti immobili di ampia metratura, tra cui attici a volte con vista parco che possono toccare i 4.000 euro al mq. Meno costosi e più accessibili i valori degli immobili a Cinecittà est, grazie ai prezzi più competitivi rispetto ad altri quartieri, alla presenza di servizi e di aree verdi oltre che all’offerta immobiliare di recente costruzione. La vicinanza di due fermate della metropolitana è, anche per questo quartiere, un altro aspetto molto apprezzato. I prezzi per un 
buon usato sono in media di 3.000 euro al mq. Mercato con prezzi in salita anche nel quartiere Don Bosco, dove ad attirare sono anche i prezzi più bassi rispetto ai quartieri limitrofi e la presenza di servizi. La vicinanza di ben tre fermate della metropolitana della “linea A” è un altro aspetto apprezzato. I prezzi per un buon usato sono in media di 3.000 euro al mq. Non lontano, verso la zona di Appio Claudio, prevalgono le soluzioni più signorili risalenti agli anni ’70 e acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Da segnalare la nascita di piste ciclabili in via Appio Claudio e lungo la Tuscolana.
Buon andamento per il quartiere Alessandrino, i cui prezzi sono leggermente più elevati, 1.800-2.000 euro al mq, perché sorge all’interno del GRA. I quartieri sono serviti dalla metropolitana C e questo è uno dei motivi per cui sono scelti anche da chi lavora in centro per spostarsi con facilità. Prezzi in leggero aumento per le case di Tor Sapienza, quartiere alla periferia della città, dove negli ultimi tempi la carente offerta non è riuscita a compensare la maggiore domanda alimentata prevalentemente da famiglie del quartiere alla ricerca di tagli più ampi e che approfittano dei mutui più vantaggiosi per acquistare. La maggior parte degli immobili risale agli anni ’60, poche le costruzioni più recenti. I prezzi medi si aggirano intorno a 2.000 euro al mq. Si è notato un aumento della domanda di trilocali, possibilmente dotati di spazi esterni mentre si è fortemente ridimensionata la richiesta di monolocali e bilocali.
Un aumento dei valori dello 0,4% si segnala per la macroarea di Roma Sud, in particolare nei quartieri di Tre Fontane-Tintoretto e di Serafico. I quartieri di Tre Fontane e Tintoretto hanno valori ancora contenuti e questo consente l’acquisto prevalentemente da parte di acquirenti giovani. La zona è servita da metropolitane e bus, e i prezzi medi si aggirano intorno a 3.500 euro al mq. Invece, nella macroarea Villa Ada-Montesacro lo sviluppo immobiliare di soluzioni con spazi esterni (terrazzi, balconi), particolarmente ricercati dopo il lockdown, ha reso interessante anche il quartiere Bufalotta, che essendo vicino al GRA e al centro commerciale di Porta di Roma attira soprattutto famiglie. I prezzi medi si aggirano intorno a 3.500-4.000 euro al mq. Lo sviluppo immobiliare continua e, in futuro, si prevede l’arrivo della fermata della metropolitana B1 (tratto Jonio-Bufalotta). La restante offerta immobiliare del quartiere risale agli anni ’60: prezzi medi di 2.700-3.000 euro al mq. Non lontano sorge il quartiere Cinquina, i cui valori si aggirano intorno a 2.300-2.500 euro al mq, che attira prevalentemente acquirenti giovani. Ville importanti dal valore superiore al milione di euro sorgono nel Parco della Marcigliana.
Mettendo a confronto appartamenti e soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, i primi hanno un tasso di acquisto per investimento superiore (17,6% contro 11,5%), mentre i secondi hanno una percentuale più alta di acquisti come abitazione principale e casa vacanza. Gli appartamenti, infatti, si prestano meglio a essere acquistati per investimento grazie a prezzi mediamente più contenuti, a una maggiore facilità di gestione e a un maggior numero di richieste da parte di potenziali inquilini. Inoltre, gli acquirenti più attivi sulle compravendite di appartamenti sono quelli con un’età compresa tra 18 e 34 anni (29,5%), mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti sono maggiormente apprezzate da acquirenti con età compresa tra 35 e 44 anni (31,7%). L’acquisto di ville, villette e case avviene mediamente in età più avanzata, poiché generalmente si tratta di tipologie più costose, e in molti casi la villa è l’acquisto definitivo.
Gli appartamenti sono la tipologia preferita dai single – il 34,4% delle compravendite di appartamenti sono state concluse da questa categoria – mentre ville e case sono quasi sempre acquistate da famiglie (83,2%). Nel 51,0% dei casi, chi acquista un appartamento lo fa grazie all’accensione di un mutuo, percentuale che sale al 53,1% se la compravendita riguarda una soluzione indipendente o semi-indipendente. Inoltre, ad essere finanziati sono principalmente cittadini italiani (74,8% dei mutui), ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri che accedono al credito casa: attualmente quasi il 14,0% è rappresentato da cittadini europei e 11,2% è rappresentato da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena, albanese e moldava, mentre la maggior parte dei non europei proviene dall’Asia, seguiti a brevissima distanza dai latinoamericani e dagli africani.
Secondo Kìron Partner, la maggiore concentrazione di erogazioni si trova nella macroarea settentrionale, con il 60,7%. Seguono a molta distanza Italia Meridionale e Italia Centrale con valori rispettivamente del 15,6% e del 16,4%. Solo il 7,3% sottoscrive un mutuo nelle isole. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nel 2021 è 40,1 anni. In relazione alle fasce d’età, poi, la popolazione più giovane è quella che fa un maggior ricorso al mutuo e, in generale, la percentuale decresce con l’aumentare dell’età. C’è una leggera preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35: la prima fascia incide per il 35,5%, quella più giovane pesa invece il 33,6%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica l’85,1% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 9,4% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda) e del 2,9% di lavoratori a tempo determinato.
Sul mercato residenziale, Milano si conferma regina assoluta. Nella seconda parte del 2021, infatti, le quotazioni immobiliari di Milano hanno messo a segno un incremento del 4,6%, e prosegue il suo trend estremamente positivo anche nel 2022: a livello di prezzi non conosce riduzioni dal 2016, anno in cui si sono stabilizzati, per poi crescere sempre e non arrestarsi neanche durante la pandemia. La città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 24,4% rispetto al 2020, per un totale di 26.923 immobili scambiati.
I verbali della riunione di marzo della Fed hanno fatto eco alla posizione inasprita della banca centrale nei confronti dell’inflazione, ribadendo il piano per ridurre il suo bilancio di quasi 9 trilioni di dollari al ritmo più rapido di sempre. Con sorpresa, i verbali hanno anche lasciato la porta aperta alle vendite a titolo definitivo dei $ 2,7 trilioni di titoli garantiti da ipoteca della banca centrale, un processo potenzialmente dirompente che richiede ad altri investitori di colmare il vuoto. “Chiaramente, la Fed è molto concentrata sulla riduzione dell’inflazione“, ha affermato Greg Handler, responsabile dei mutui e del credito al consumo presso Western Asset Management, osservando che le abitazioni costituiscono circa un terzo dell’indice dei prezzi al consumo, nonchè un indicatore chiave dell’inflazione che ha raggiunto un tasso annuo del 7,9% a febbraio. 
Il presidente della Fed Jerome Powell la scorsa estate ha minimizzato qualsiasi legame diretto tra i suoi acquisti di titoli del Tesoro pandemici e obbligazioni ipotecarie con l’aumento dei prezzi delle case. Ma la Fed è stata per anni un acquirente chiave di tale debito e la banca centrale esercita un’influenza considerevole sui tassi di interesse. Dalla recessione del 2007-2009 e il governo è stato un ingranaggio vitale nel mercato del debito immobiliare statunitense di circa 12 trilioni di dollari. Infatti, sempre più americani si affidano ai finanziamenti per l’acquisto di case, con l’obiettivo di costruire ricchezza generazionale. Anche l’edilizia abitativa rimane un segmento critico dell’economia, il che significa che la posta in gioco è alta per ciò che verrà dopo. “Stiamo prendendo atto che una quota significativa del patrimonio netto delle famiglie è costituita dal capitale proprio“, ha affermato Mike Reynolds, vicepresidente della strategia di investimento di Glenmede, aggiungendo che i baby boomers possiedono una grande quantità di case di famiglia rispetto ai 142 milioni di single statunitensi.
I bassi tassi di interesse e le scorte scarse di materie prime hanno portato i prezzi degli immobili a salire verso nuovi record anche dopo la pandemia, con un aumento del 19% annuo tra gennaio 2021 e gennaio 2022. Ma mentre parte dello slancio dei prezzi al rialzo potrebbe attenuarsi quando i mutui a tasso fisso a 30 anni si avvicineranno improvvisamente al 5% e rallenteranno la domanda di nuovi acquirenti, le bollette dei mutui a tasso variabile si sono già avvicinate ai livelli dell’era della bolla. Infatti, in relazione agli aumenti di prezzo negli Stati Uniti, la società di rating S&P Global ora considera l’88% delle quotazioni immobiliari di tutti gli stati come ampiamente sopravvalutate. “Sta arrivando sul mercato un crollo chiaro e imminente?” ha chiesto Reynolds. “Sembra improbabile data l’interazione tra domanda e offerta”.
Gli strateghi di BofA Global, all’inizio di aprile, hanno affermato di aspettarsi un apprezzamento dei prezzi delle case statunitensi del 10% quest’anno e del 5% nel 2023. Allo stesso tempo, parti del mercato delle obbligazioni ipotecarie che la Fed ha acquistato hanno già ripreso il prezzo da quando la banca centrale ha iniziato a segnalare una riduzione potenzialmente più rapida del suo bilancio. “Purtroppo per la Fed, il mercato immobiliare è caldo”, ha detto Handler. Ma in termini di offerta criticamente bassa di stock immobiliare, “non c’è molto che la Fed possa fare a questo punto”.
Guardando al 2019, il dato pre Covid era a 5.210 euro al mq; ciò significa che il mercato milanese a nuovo ha realizzato una crescita del 13,2% in due anni. In particolare, a fine 2021, in centro i prezzi medi sono di 10.367 euro al mq, nel settore nord di 4.548 euro al mq, nel settore est di 4.932 euro al mq, nel settore sud di 4.283 euro al mq, nel settore ovest di 5.361 euro al mq. Tra le zone con i prezzi degli immobili più elevati, al primo posto svetta Spiga – Montenapoleone, con €/m² 12.950, poi Vittorio Emanuele – S. Babila con 12.450, Diaz – Duomo – Scala con 11.950, Parco Castello con 11.000, Brera stabile con 10.725,
Cairoli – Cordusio con 10.550, Venezia – Monforte con 9.450, e poi scendendo fino a Solferino – Corso Garibaldi con 8.150. Le zone che crescono di più in sei mesi sono quelle di Salomone – Bonfadini, con 3.000 euro al mq (+10,1% in sei mesi), Accursio con 3.550 (+ 9,2%), Musocco – Villapizzone con 3.400 (+8,8%), Quarto Oggiaro con 3.050 (+7,0%), Fulvio Testi – Cà Granda con 3.500 (+6,9%) e Baggio – Quinto Romano con 2.900 (+ 6,4%).
Secondo Beatrice Zanolini, consigliere Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi e segretario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza “Da inizio anno, rispetto al quadro di fine 2021 delineato dalle precedenti rilevazioni, stiamo verificando un rallentamento del numero delle trattative insieme ad una emergente incertezza, spesso legata alla finanziabilità delle operazioni, conseguenza della difficile situazione internazionale e della lievitazione di costi. Inoltre, la guerra in atto ha già impattato con la perdita di clienti, russi ed ucraini, che hanno un peso significativo per il nostro territorio”. “Tra le conseguenze future – continua Zanolini – in uno scenario di smart living, l’impatto che lo 
smart working continua ad avere sul territorio si traduce non solo in nuovi modi di vivere la propria abitazione ma anche in un modo diverso di fruire di spazi esterni, servizi, trasporti, attività commerciali. Determina nuove abitudini e nuove esigenze, condiziona tutti i settori in modo trasversale. Lo smart working ha impattato sulle attività, sui trasporti e sui servizi, e con la fine auspicata dell’emergenza sanitaria ci saranno aziende che riporteranno i lavoratori in presenza ma anche altre che opteranno per l’attività mista, o totalmente in smart working: lo scenario è aperto”.
“Il Comune – aggiunge Zanolini – si sta anche adoperando per valutare come poter incentivare il miglior uso degli spazi aziendali che restano vuoti proprio per via del lavoro da remoto, per evitare la desertificazione di alcune zone dove le attività vivono soprattutto grazie all’indotto che queste aziende portano. A due anni dal primo lockdown è necessario approfondire il tema anche dal punto di vista immobiliare, attraverso l’analisi dei prezzi rilevati e delle tipologie di richieste, mappando il trend delle scelte dei contesti che sono spesso condizionate proprio dalla necessità o dalla opportunità di lavorare in buona parte dalla propria abitazione”.
Secondo Andrea Marietti – vicepresidente della Commissione Prezzi immobili della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, “il mercato fortemente in rialzo ha recuperato la stabilità del 2020 ed ha sorpreso con rialzi medi che hanno superato il 6-7%. Anche gli affitti hanno tenuto, con una parziale leggera sofferenza nel centro storico (- 5%), ma con una ripresa significativa (+5-7%) per le zone più popolate della città. Anche a Monza e Lodi gli affitti riscontrano segni positivi”. Invece per Gabriele Bisio, vicepresidente Assimpredil Ance, “la preoccupazione emergente è che il trend in leggera crescita delle vendite del nuovo possa venire ora compromesso dalla forte impennata dei prezzi di materiali e energia, che rischia di allungare i tempi di ultimazione degli immobili e generare significative ripercussioni sui prezzi di mercato”.
Marco Mosca, Presidente Provinciale FIAIP Milano, si concentra sull’usato: “Milano è ancora la locomotiva d’Italia, il mercato immobiliare dell’usato ha confermato il trend di crescita dell’anno scorso, con un ulteriore aumento dei prezzi dovuto alla crescente domanda che l’offerta fatica a soddisfare. Questo fenomeno ha portato a un incremento della velocità delle transazioni, che riscontriamo in tutte le zone cittadine. Mentre in città l’ubicazione è un fattore determinante nella scelta degli acquirenti, nell’hinterland sono apprezzati lo stato dell’immobile e il suo efficientamento energetico. Infatti, a Milano oltre l’80% delle transazioni risultano oggi per immobili usati, siano essi in buono stato o da ristrutturare e i vari bonus previsti dalle disposizioni di legge incentivano ancora di più all’acquisto”.
Nonostante un primo trimestre 2021 caratterizzato da molteplici rinvii dovuti alle misure per contrastare la pandemia, il mercato ha visto un’accelerazione nella schedulazione degli incanti a partire da maggio, portando il consuntivo ad una chiusura d’anno con un aumento degli incanti di circa il 56% (ca. 184.000 aste per 126.000 lotti) rispetto al 2020, sebbene ancora al di sotto delle attese. “Il rallentamento tendenziale degli incanti celebrati da tribunali e professionisti delegati, rispetto al 2019 – prosegue Olivieri – è stato comunque bilanciato da un significativo aumento delle aggiudicazioni: +41% rispetto al 2019 e + 81% rispetto al 2020, frutto di politiche di vivacizzazione e pubblicizzazione molto mirate messe in campo dagli agenti locali. Riteniamo quindi che le statistiche aggregate pubblicate periodicamente da molti operatori vadano prese con relativa cautela, visto che l’interpretazione dei dati non è semplice”.
Anche il mercato immobiliare sta soffrendo le dinamiche della guerra, come evidenziano i dati forniti da 
Al momento il mercato immobiliare sembra essere stazionario: gli aumenti dei valori si sono visti, ma non se ne aspettano altri nell’immediato. Tuttavia, se il livello di crescita dei prezzi immobiliari dovesse diventare strutturale, allora l’intervento più incisivo della BCE sui tassi di interesse sarebbe scontato. A questo si aggiunge il problema rappresentato dalle aspettative di durata del conflitto in Ucraina, ed in tal senso le previsioni non sono buone: se la guerra dovesse durare ancora per molto, i tassi potrebbero aumentare fino a 55 punti base tra la fine del 2022 e i primi mesi del 2023, facendo salire il costo del denaro e portando a ripercussioni anche forti sull’economia dei consumi, soprattutto per chi detiene mutui a tasso variabile. Questi, infatti, potrebbero veder aumentare le rate in modo consistente, incidendo sul tenore di vita dei debitori; per chi ha surrogato a tasso variabile il mutuo vecchio, poi, il tasso attuale potrebbe diventare molto più alto del mutuo precedente.
L’obiettivo della Banca Centrale Europea sembra essere al momento quello di stabilizzare i tassi al 2%, ed è per questo motivo che gli esperti nel settore immobiliare spronano gli italiani a non scoraggiarsi e a comprare casa anche in questo periodo di transizione, in quanto quasi sicuramente ci aspetteranno tassi fissi molto più elevati di oggi (mediamente del 3.5-4%). Un’altra opzione potrebbe essere quella di comprare casa per poi rivenderla successivamente, e beneficiare con il capitale ricavato di obbligazioni a tasso fisso finalmente redditizie; tuttavia, si tratta di pratiche laboriose e complicate, che non possono essere risolte in tempi immediati: bisogna avere dimestichezza con la gestione del denaro e saper trovare buoni acquirenti, oltre ad essere pratici delle procedure di compravendita.
Con un’inflazione che si prevede raggiungerà ben presto il 5% – e c’è chi teorizza anche punte stabili del 6% – gli affitti, per sopperire soprattutto alle bollette sempre più alte, potrebbero subire aumenti fino al 12%. Devono quindi mutare le logiche di investimento del settore: inflazione, tassi di interesse elevati, incertezza, questi elementi sembrano caratterizzare il futuro delle nostre case. In linea generale, ci attende un forte periodo di precarietà sul mercato immobiliare, in quanto l’aumentato rischio sta facendo traballare la quota di investitori immobiliari puri, dando maggiore spazio a chi acquista la prima casa.
Rispetto al 2020 non si registrano tendenze di rilievo, ma se confrontiamo i dati con quelli del 2019 (periodo pre-pandemia) si registra un aumento delle percentuali di acquisto nelle fasce di età fino a 54 anni: i tassi bassi sui mutui e gli incentivi agli under 36 spingono quindi sempre di più all’acquisto. Al contrario diminuisce la percentuale di acquirenti over 65 che passa dal 78,5% del 2019 al 76,8% del 2021. Concentrando l’attenzione sugli acquirenti, si può notare come la percentuale di acquisti per investimento sia minima tra i 18 ed i 34 anni (7,0%), con percentuali in progressiva crescita 
all’aumentare dell’età, toccando il massimo tra gli over 65 con il 26,2% di acquisti per investimento. Andamento simile anche per le case vacanza, con percentuali basse nelle fasce di acquirenti più giovani, per arrivare fino al 13,4% nella fascia di età tra 55 e 64 anni. Appare chiaro come all’aumentare dell’età aumenti anche la disponibilità di spesa degli acquirenti e questo determina un maggior numero di acquisti per investimento e di case vacanza.
Quali sono le tipologie più scambiate nelle diverse fasce di età? Il trilocale la fa sempre da padrone, piazzandosi al primo posto qualsiasi sia l’età dell’acquirente. Fino a 54 anni al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, mentre oltre i 54 anni sono i bilocali ad occupare il secondo gradino del podio. Rispetto al 2019 si registra un aumento di acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti in quasi tutte le fasce di età, ad eccezione di quella fino a 34 anni che invece segnala una lieve contrazione. Anche in questo caso l’arrivo della pandemia ha determinato una maggiore propensione all’acquisto di tipologie ampie e dotate di spazi esterni, tendenza che si era già registrata a partire dal 2020.
Per quanto riguarda la composizione familiare degli acquirenti, la percentuale più alta di single si registra nella fascia più giovane, quella compresa tra 18 e 34 anni, con ben il 38,7% delle compravendite effettuate. La percentuale di single si riduce nettamente nella fascia tra 35 e 44 anni, per poi ricominciare a crescere nelle fasce successive. Rispetto al 2019 e al 2020 si registra una progressiva crescita delle percentuali di acquirenti single in tutte le fasce di età. In ogni caso, in tutte le fasce di età a comprare sono soprattutto famiglie (coppie e coppie con figli) e il punto massimo si raggiunge nella fascia compresa tra 35 e 44 anni dove i tre quarti degli acquirenti sono appunto famiglie.
MILANO – Milano è in questo momento la città per la quale è più facile indicare un quartiere emergente: i numerosi interventi in corso sul capoluogo lombardo e la sua trasformazione urbanistica hanno ormai catalizzato da tempo l’interesse dei potenziali acquirenti, investitori inclusi. Tra le aree che si sono riscoperte, negli ultimi mesi, si segnala quella a sud della città intorno a via Ripamonti e conosciuta anche come quartiere Vigentino. In posizione periferica ha avuto una ripresa in seguito al più ampio progetto della riqualificazione dello Scalo di Porta Romana con relativa attesa per il “Villaggio Olimpico” e soprattutto con 
la nascita di “Symbiosis” e della “Fondazione Prada”. Completa il quadro la vicinanza alla Bocconi che ha reso l’area interessante per chi desidera acquistare sia come prima casa sia come investimento. Giovani coppie, persone che rientrano da fuori città e investitori che acquistano tagli grandi da frazionare (ricorrendo spesso alle agevolazioni fiscali) oppure piccoli tagli da mettere a reddito rappresentano il target che anima la zona. Una soluzione usata in buono stato si aggira intorno a 4.000 euro al mq. Il nuovo viaggia intorno a 5.000-6.000 euro al mq.
TORINO – A Torino i prezzi contenuti di alcuni quartieri periferici della città restituiscono dinamismo al mercato immobiliare cittadino. Tra questi citiamo Madonna di Campagna dove tanti giovani si stanno riversando potendo acquistare a prezzi medi intorno a 1.700 euro al mq. Chi è interessato a soluzioni di recente costruzione guarda con interesse ad “Area 12” e allo “Juventus Stadium” dove sorgono abitazioni degli anni ’80. Ci sono poi realtà immobiliari più popolari a 400-500 euro al mq, spesso acquistate da investitori che mettono a reddito l’immobile (300 euro al mese per un bilocale e 400 euro al mese per un trilocale). Le metrature ampie sono ricercate dalle famiglie che apprezzano il 
quartiere anche per i servizi e la qualità di vita offerti. I prezzi medi per le tipologie signorili in buono stato si aggirano intorno a 2.500-2.800 euro al mq. Chi acquista predilige tipologie posizionate ai piani alti e dotate di ascensore, meglio se con doppia esposizione. In contrazione invece la domanda di chi acquista per realizzare un B&B. In lieve ripresa a partire da giugno la domanda di immobili in locazione, in particolare da parte di studenti universitari per la vicinanza del Politecnico e di lavoratori fuori sede che lavorano presso il grattacielo San Paolo.
Disegnato da Renzo Piano prevede la completa trasformazione della zona che, da tempo, era adoperata solo per fiere ed esposizioni. L’offerta immobiliare include immobili d’epoca di prestigio con vista mare che, in ottimo stato, toccano anche 3.000 euro al mq. Quotazioni simili si registrano per le tipologie limitrofe alle strade dello shopping della città: via XX Settembre, via San Vincenzo, piazza De Ferraris. La quotazione media del quartiere per una soluzione in buono stato si aggira intorno a 2.000 euro al mq, per scendere a 1.500 euro al mq nelle strade più trafficate.
BOLOGNA – Il capoluogo emiliano, come Milano, negli ultimi semestri ha messo in luce un importante recupero dei valori che ha interessato, in particolare, le zone centrali e che sta facendo sentire i suoi effetti anche su quelle più periferiche e semicentrali. Tra queste si segnalano Borgo Panigale e Casteldebole. Il recupero dei valori in questi quartieri è legato agli interventi di riqualificazione realizzati nella più ampia zona di Santa Viola in cui essi rientrano. Sono state messe in atto azioni di miglioramento su aree di capannoni ormai dismessi, tra cui l’ex Sabiem, al cui posto sorgeranno strutture pubbliche per il quartiere. Sono stati realizzati anche appartamenti e soluzioni indipendenti di nuova costruzione acquistabili a 2.900-3.400 euro al mq. Ciò sta portando ad un incremento dei valori immobiliari anche delle tipologie usate. Alla luce dei nuovi interventi l’interesse per il quartiere arriva anche da chi 
risiede nelle zone limitrofe. Bene anche i quartieri più centrali di San Donato e San Donnino: la domanda è alta grazie alle numerose infrastrutture come l’università, l’ospedale Sant’Orsola, FICO, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol ed il nuovo centro direzionale della Guardia di Finanza. Le aree più richieste sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino. C’è attesa anche per la prossima apertura del “Centro Meteorologico Europeo” che dovrebbe attirare lavoratori provenienti da altri paesi europei. 
ROMA – A Roma una delle aree che sta vivendo un discreto dinamismo è quella dell’Eur e dei quartieri circostanti come Tre Fontane-Tintoretto e Serafico. Parliamo di un’area residenziale della città che negli ultimi anni ha visto diversi interventi di riqualificazione che ne hanno migliorato la percezione da parte dei potenziali acquirenti. Dopo il lockdown c’è stato un ulteriore apprezzamento dovuto al fatto che ci sono numerose soluzioni indipendenti. Nei quartieri di Tre Fontane-Tintoretto e di Serafico i valori sono ancora contenuti e questo consente l’acquisto soprattutto ad acquirenti giovani. Il quartiere, limitrofo all’Eur, attira famiglie che spesso lavorano nelle aziende che qui hanno sede. A queste si aggiungono giovani originari del posto che rientrano per vivere vicino ai genitori. Prevalgono le case di enti pubblici ormai riscattate e la 
zona è servita da metropolitane e bus. I prezzi medi si aggirano intorno a 3.500 euro al mq. La domanda di tagli ampi e dotati di spazi esterni sta portando la ricerca verso tipologie che si trovano nel quartiere di Serafico dove ci sono soluzioni di grandi metrature, spesso dotate di terrazzo o giardino. Il quartiere ha avuto un buon riscontro dopo il primo lockdown e questo, insieme a una bassa offerta, sta portando a un recupero dei valori. I prezzi, intorno a 3.800-4.000 euro al mq consentono l’acquisto a famiglie con una buona disponibilità di spesa e che fanno un acquisto migliorativo. 
PALERMO – A Palermo è la ricerca di abitazioni di taglio ampio (oltre i 100 mq) e dotate di spazi esterni a determinare l’incremento della domanda nei quartieri di Emiro, Zisa Nuova e Noce. Il mercato immobiliare ha messo in luce le tendenze emerse post lockdown. Emiro offre appartamenti, quasi sempre di metratura superiore a 100 mq, all’interno di complessi condominiali con spazio verde, parco giochi e posto auto costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e acquistabili a prezzi medi di 1.300-1.400 euro al mq con punte di 1.500 euro al mq per le soluzioni ristrutturate. La presenza di tale offerta immobiliare determina richieste che provengono da persone residenti nei quartieri limitrofi. Altro aspetto apprezzato è la concentrazione dei principali servizi. Più 
popolare l’offerta immobiliare nel quartiere Noce dove i prezzi medi intorno a 800-1.000 euro al mq determinano richieste da parte di chi ha un budget più limitato. Qui comprano anche giovani che fanno ricorso, quando possibile, alle agevolazioni under 36. E queste ultime hanno dato una spinta anche al mercato del quartiere di Montepellegrino-Fiera, dove l’offerta immobiliare spazia dalle soluzioni di tipo popolare ante ’67, acquistabili a 600-700 euro al mq, agli immobili di tipo civile degli anni ’60-’70. a 1.500 euro al mq.
