Luglio 30, 2026
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Design Thinking, ovvero come risolvere problemi complessi partendo dalle “personas”

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L’approccio all’innovazione richiede sempre una visione creativa dei processi aziendali. Inizialmente pensato per risolvere problemi complessi in campo imprenditoriale, il Design Thinking sta dimostrando il suo valore anche nel campo della Consulenza Finanziaria.

Da qualche anno si sente parlare di Design Thinking, ma pur comprendendo istintivamente che si tratta di qualcosa che ha a che fare con il modo di pensare e con la progettazione, ai più sfugge il suo significato pratico ed il suo campo di applicazione.

Il Design Thinking (“pensare in modo progettuale”, in italiano) è un particolare approccio all’innovazione di servizio e di prodotto, concepito per attribuire a chi intende avvalersene la capacità di risolvere problemi complessi utilizzando una visione creativa della propria attività. Prima di essere usato in ambito imprenditoriale, in origine il Design Thinking era un approccio metodologico “di elìte”, adottato esclusivamente da agenzie di pubblicità e studi di design. Gradualmente, si sta diffondendo in settori molto differenti, traendo nuova forza dalle sue applicazioni nel nuovo corso digitale della società economica.

Relativamente ai settori aziendali propriamente detti, il Design Thinking contribuisce alla soluzione di problemi organizzativi interni, oppure può affiancarsi alla progettazione e al lancio di una startup e rendere più efficienti i processi di realizzazione e distribuzione di un prodotto. In campo informatico, anche i grandi produttori di software – come Google Ventures, che ha generato una metodologia a supporto dello sviluppo di prodotti digitali – stanno facendo sempre più ricorso al Design Thinking per via della sua estrema utilità nel processo di trasformazione digitale che è in corso da dieci anni a questa parte.

Inoltre, grazie al Design Thinking le aziende si “mettono in discussione” e sviluppano una cultura di apprendimento continuo, lavorando con chi ha competenze nell’innovazione e sperimentando nuove idee. Questo approccio, infatti, dà il vantaggio di avere un metodo di gestione delle decisioni strategiche che abbatte drasticamente i rischi connessi ad ogni cambio di strategia. Ma il beneficio più importante si rivela nell’ambiente di lavoro, che grazie al Design Thinking diventa incline all’ascolto e alla collaborazione, favorisce il lavoro in team e consente di concentrare l’attenzione dei dirigenti apicali sui bisogni delle persone, che siano collaboratori o clienti.

Relativamente ai campi di applicazione, il Design Thinking è applicabile a tutti i tipi di problemi, sia semplici che complessi. Inoltre, il punto di partenza sono sempre le persone, ed è per questo motivo che questo approccio è molto vicino a quello che viene osservato nella Consulenza Finanziaria, dove l’attenzione al cliente è la base su cui si fonda l’intera relazione professionale. Lavorando sulle persone, infatti, i consulenti ne osservano i comportamenti e ne intuiscono i bisogni, per poi “metterli in sequenza”, per esempio, lungo una matrice temporale di priorità/necessità/urgenza.

Il Design Thinking, in definitiva, è un metodo che parte dai valori del consumatore e li trasferisce in un prodotto/servizio, creando un modello di business efficace e durevole. La sua validità è duplice a seconda della direzione verso la quale si vogliono lanciare gli effetti: verso l’interno delle organizzazioni di lavoro (aziende, team, uffici condivisi etc) il Design Thinking si rivolge a tutti coloro vogliono migliorare la propria competitività ed efficacia facendo leva sull’innovazione, come le startup, le multinazionali e gli enti senza scopo di lucro (onlus); verso l’esterno, lo stesso metodo contempla il contributo attivo dei clienti, chiamati a fornire feedback costanti sul rispetto dei loro valori all’interno del servizio richiesto.

Nel Design Thinking, naturalmente, le soluzioni da ricercare non sono identiche per tutti, ma in generale esse devono tutte soddisfare alcuni criteri fondamentali, come la centralità del cliente; l’empatia come valore, poiché ci consente di pensare “con la sua testa”; l’analisi dei comportamenti di consumo e acquisto; la sostenibilità economica della soluzione. L’empatia, in particolare, permette di conoscere il cliente e di comprenderne i bisogni (primari e secondari), le sue emozioni e gli obiettivi, fino a definire i dettagli delle c.d. “personas” e le loro caratteristiche chiave in relazione ai comportamenti d’acquisto. Gli stimoli così ricevuti identificano la base da cui partire per progettare soluzioni innovative attraverso una visione creativa di team (brainstorming), in modo tale da identificare il maggior numero possibile di idee da testare con gli utenti. Successivamente, si passa alla trasformazione delle idee in prodotti e servizi concreti, anche questi da testare preventivamente per evidenziare eventuali problemi e/o difetti.

Sono ormai numerosi i percorsi di formazione in materia di Design Thinking. la Camera di Commercio di Milano Monza Brianza e Lodi, per esempio, ha dato il via al percorso gratuito di formazione realizzato in collaborazione con Cefriel (Politecnico di Milano), focalizzato sulla metodologia di Design Thinking per generare ed elaborare idee innovative applicate al contesto turistico. Ma è nel settore bancario, assicurativo e finanziario a supporto dei processi di innovazione e formativi che questa metodologia si sta diffondendo dopo essere stata un pò in sordina fino al 2020 (solo un terzo delle istituzioni finanziarie italiane vi faceva ricorso). utilizzando questa metodologia, invece, i vantaggi percepiti dalle istituzioni finanziarie sono notevolissimi e di grande impatto per la produttività interna. Infatti, l’adozione di un processo strutturato esplicitamente per l’innovazione e  la strettissima collaborazione tra i soggetti di diverse funzioni aziendali superano le “muraglie organizzative” dei vari uffici – che spesso dialogano troppo poco tra loro – e favoriscono la cultura dell’innovazione, rendendo gli attori del processo di Design Thinking maggiormente proattivi e responsabilizzati.

Il trilocale anima compravendite e affitti. Canoni, ancora lontani gli standard pre Covid

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Nel mercato immobiliare è in aumento la richiesta di tagli più grandi, mentre a Milano prevalgono i bilocali. Locazioni: situazione difficile, con i canoni ancora lontani dalle quotazioni precedenti alla pandemia.

Stando ai dati immediatamente precedenti alla pausa estiva (Luglio 2021), la domanda di immobili conferma la sua profonda “decorrelazione interna” tra compravendite e locazioni. La domanda di affitti, in particolare, era cresciuta parecchio fin dal 2008 per via della stretta creditizia seguita alla crisi dei mutui subprime, mentre le quotazioni degli immobili in vendita si era stabilizzata dopo un crollo pressoché generalizzato (tranne a Milano). Con la pandemia, le locazioni hanno subito una brutta battuta di arresto a causa della scomparsa delle componente di domanda di studenti e lavoratori fuori sede, tendenza che continua, sia pure in diminuzione, anche nel 2021.

In questo scenario, il trilocale sembra essere un denominatore comune, poiché si conferma la tipologia più ricercata nelle grandi città, sia in acquisto che in affitto. Anche negli anni scorsi è sempre stata la tipologia più apprezzata, adesso ancora di più alla luce del desiderio di molti acquirenti di avere uno spazio più ampio, e di molti inquilini che non hanno la possibilità di acquistare o di accedere al credito. Infatti, secondo i dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa ricavati dall’analisi delle grandi città, il trilocale concentra il 40,5% delle richieste, seguito dal quattro locali che raccoglie il 24,6% delle preferenze, e dal bilocale con il 22,7% delle scelte. Rispetto a gennaio 2021, inoltre, si evidenzia un aumento della percentuale di coloro che cercano quattro e cinque locali. Risultano in leggera contrazione, di conseguenza, le percentuali di richiesta delle tipologie più piccole.

In questo quadro fa eccezione Milano, dove il bilocale si conferma la tipologia più richiesta. In leggera diminuzione la percentuale dei monolocali molto probabilmente per effetto del rallentamento della domanda per investimento.

Più in dettaglio, nel mese di Agosto 2021 il prezzo più alto richiesto per i trilocali in vendita è stato rilevato nel Trentino Alto Adige (2.826 euro mq), mentre il più basso si è riscontrato in Calabria (925 euro mq). Relativamente alle locazioni, i canoni più alti sono quelli della Lombardia, con 14,30 euro al mese per metro quadro, e quelli più bassi ancora in Calabria, con solo € 5,40 al mese per metro quadro. L’affitto medio di un trilocale si aggira attorno ai 700 euro al mese, con punte di 800 in Centro. Sud e Isole sono le zone più accessibili, con locazioni vicine ai 600 euro mensili, ma la differenza tra grandi città e piccoli centri è piuttosto ampia (rispettivamente 900 contro 600 euro al mese). 

Secondo Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, “Le variazioni semestrali in calo parlano di una situazione sicuramente meno drammatica dei primi mesi dopo l’arrivo della pandemia, ma va sottolineato come comunque rimaniamo lontani da quella che era la nostra normalità. La presenza di annunci, e quindi di appartamenti vuoti, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso è infatti ancora elevata in tutte le aree d’Italia, segno di una ripresa che è solo all’inizio”.

USA, l’esuberanza irrazionale dei mercati è un rischio per la stabilità finanziaria

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Secondo Maurizio Novelli, mentre gli indici USA macinano record storici ogni giorno, 45 società su 100 quotate nell’indice Russell 2000 sono in perdita netta. Se la crescita sarà inferiore al 2%, si prospetta una crisi finanziaria da eccesso di debito.

“Il modello di politica economica finanziato ormai prevalentemente dalla Fed vuol far credere che siamo all’inizio di un nuovo boom economico basato su spesa pubblica infinita e leverage finanziario. Mentre gli indici macinano record storici ogni giorno, il 45% circa delle società quotate nell’indice Russell 2000 sono però in perdita netta. Molti confondono la stabilità finanziaria con il fatto che gli asset a rischio continuano a salire, ma è proprio l’esuberanza irrazionale dei mercati che denota che il controllo della stabilità finanziaria è già sfuggito di mano ai policy makers. Il rischio è che gli investitori stiano basando le decisioni d’investimento su dati distorti da provvedimenti straordinari e non sostenibili”. È il commento di Maurizio Novelli, gestore del fondo Lemanik Global Strategy Fund.

Gli Stati Uniti hanno pubblicato la seconda revisione del Pil del secondo semestre del 2021, che segnala un’economia in espansione a un tasso del 6,6% annualizzato rispetto al secondo trimestre del 2020. All’interno dei dati che compongono il Pil si evince che l’inflazione è salita al 6,1% rispetto al 2,1% del precedente trimestre e che i consumi interni sono in rialzo del 7,9% annualizzato rispetto al secondo trimestre del 2020. Il punto critico è che lo stesso Bureau of Economic Analysis dichiara che l’inflazione, in precedenti dati pubblicati, sarebbe salita al 9,68% annualizzato rispetto al precedente trimestre. Se quindi l’inflazione è al 9,68% il Pil reale non sarebbe in crescita del 6,6 ma solo del 3,02% e i consumi reali sarebbero +4,3% e non +7,9%, secondo il gestore.

Un’altra parte interessante riguarda i profitti delle società americane (quotate e non quotate), che sono saliti del 9,7% rispetto al secondo semestre del 2020, ma sono ancora al -12% rispetto al 31 dicembre 2019. In questa contrazione sono comprese tutte le iniziative fiscali attuate dal marzo 2020, come è stato fatto anche in Europa e tutte queste passività sono state posticipate a tempi migliori, sia per privati che per società. “I dati che abbiamo a disposizione servono solo a mascherare i veri problemi di un sistema economico in grande difficoltà e si preferisce manipolare la realtà anziché implementare politiche mirate al cambiamento”, spiega Novelli.

Le moratorie sui pagamenti hanno contenuto i default nel sistema ma questo non vuol dire che il sistema è sano. Il mercato finanziario sta acquistando a piene mani posizioni speculative sull’equity sulla proiezione di utili distorti dai sostegni fiscali e che in futuro non saranno sostenibili, proiettando gli indici verso livelli che oltre a non essere compatibili con l’economia reale non sono più nemmeno compatibili con la fantasia che li sostiene. Tra dati distorti e Pil “gonfiati” da statistiche di dubbia qualità, il trend rialzista continua sostenuto da una colossale campagna di marketing da parte di Wall Street, che attira sempre più investitori retail alla festa assicurando che le aziende americane continueranno a macinare utili grazie ai fondi pubblici erogati ai privati per consumare, le aziende continueranno a beneficiare di tasse minime e debito gratis e chi non è in grado di pagare i debiti accumulati non potrà essere considerato insolvente grazie alle moratorie in essere.

“Tutto questo non è sostenibile”, conclude Novelli. “Non sarà necessario assistere alla prossima recessione per avere una crisi finanziaria da eccesso di debito, sarà sufficiente una crescita inferiore al 2% per far emergere seri problemi di solvibilità”.

Volker Schmidt: il tapering appeso alla ripresa del mercato del lavoro Usa

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Secondo il senior portfolio manager di Ethenea Independent Investors, l’assenza di indicazioni sulla riduzione degli acquisti obbligazionari della Fed ha aumentato il clima di incertezza tra gli investitori.

“All’incontro dei banchieri centrali di fine agosto a Jackson Hole, nello stato del Wyoming, la Fed ha deluso le aspettative e non ha dato alcuna chiara indicazione sull’inizio del tapering, contribuendo ad accrescere il clima di incertezza per le scelte degli investitori. Il tapering appare legato tra le altre cose allo sviluppo del mercato del lavoro statunitense: una sua ripresa robusta dovrebbe determinarne un’accelerazione”. È l’analisi di Volker Schmidt, senior portfolio manager di Ethenea Independent Investors.

Fu a Jackson Hole che l’anno scorso il presidente della banca centrale statunitense, Jerome Powell, introdusse il concetto di “average inflation targeting“, cioè la tolleranza di livelli di inflazione inferiori o superiori al target del 2% senza ricorrere a contromisure, se si ritiene che nel lungo periodo l’indice dei prezzi potrà ritornare in linea con l’obiettivo fissato. Quest’anno l’attenzione era concentrata in particolare sull’attesa riduzione degli acquisti obbligazionari della Fed, il tapering, ma se da un lato Powell ha preparato i mercati a un’imminente riduzione degli acquisti di asset, il momento esatto in cui tali acquisti cesseranno resta avvolto nel mistero.

Un fattore cruciale nel tapering sarà lo sviluppo del mercato del lavoro statunitense. Stando alle statistiche del Dipartimento del Lavoro degli Stati Uniti, il tasso di occupazione al di fuori dell’agricoltura è ancora più basso di quasi 6 milioni rispetto a quello del febbraio 2020. Pur avendo preso atto della rapida ripresa del mercato del lavoro, il presidente della Fed ritiene che sia ancora insufficiente a giustificare una riduzione degli acquisti di titoli. Powell ha inoltre sottolineato che i dati contengono cifre errate superiori ai numeri effettivi. Una certa cautela da parte della Fed è pertanto comprensibile.

“Un’eventuale ripresa del mercato del lavoro sorprendentemente robusta dovrebbe in ogni caso determinare un’accelerazione del tapering”, sottolinea Schmidt. “Acquisti di entità inferiore continuano a imprimere slancio monetario positivo, anche se meno efficace. Una volta terminati gli acquisti, l’effetto positivo svanirà del tutto. Pur essendo solo uno dei fattori che incidono sull’andamento dei rendimenti a lungo termine, gli acquisti della Fed continueranno ancora per qualche tempo a frenare il rialzo dei rendimenti dovuto all’aumento delle aspettative di inflazione”.

Volker Schmidt

La cautela della Fed comporta naturalmente anche il rischio di rialzi futuri decisamente più pronunciati del previsto, che avrebbero come conseguenza se non altro un irripidimento della curva dei rendimenti Usa. Resta molto difficile capire cosa si celi dietro l’andamento dell’inflazione. In assenza di un netto aumento dei salari e quindi degli affitti è difficile che l’inflazione possa salire stabilmente al di sopra del 2%. L’attuale sforamento del target causerà nel corso della prossima estate l’effetto opposto e potrebbe nascondere un possibile trend rialzista dei prezzi nel lungo periodo. Non è nemmeno così improbabile che la prossima estate il tasso d’inflazione rilevato negli Stati Uniti torni al di sotto del 2%, sebbene il rincaro sottostante dei prezzi continui ad accelerare. D’altronde potrebbero anche realizzarsi le previsioni della Fed e l’indice statunitense dei prezzi potrebbe tornare stabilmente intorno al 2%.

“Dato il contesto, è opportuno che gli investitori facciano attenzione nell’interpretare le cifre”, conclude Schmidt (nella foto). “Anche le perduranti incertezze potrebbero favorire l’aumento dei rendimenti nel segmento a lungo termine della curva dei rendimenti statunitense. I crescenti margini di incertezza dei mercati potranno essere ridotti solo dalle prossime riunioni della Fed”.

Evergrande, la bomba cinese ad orologeria che nasce dal mattone

Alessio Cardinale 0

Nel 2007 fu il mercato immobiliare degli USA a scatenare una crisi sistemica che mise in dubbio l’esistenza stessa del modello capitalistico, oggi tocca alla Cina mettere alla prova il mondo. Due crisi a confronto, con un’unica matrice.

Il 2021 si era aperto con una piacevole sensazione di continuità della ripresa mondiale, trainata dall’entusiasmo per l’inizio della campagna vaccinale e per uno “scampato pericolo” sanitario che, oggi, tanto scampato proprio non è. Mentre le economie occidentali trovavano nuova linfa nella ripresa e nel recupero del PIL, quella cinese già in primavera ricordava a tutti che la natura del suo capitalismo non è uguale a quella liberista dell’Occidente, poiché il Partito Comunista popolare cinese può sempre intervenire e regolare, a suo modo e senza troppi convenevoli, le distorsioni dei mercati e di tutti i settori della propria economia.

Pertanto, l’estate si è trasformata in una specie di brutto sogno per chi aveva deciso di investire pesantemente sul megatrend cinese – che certamente rimane una buona proposta, per il lungo periodo – ed oggi che siamo quasi in autunno il bel vaso Ming da tutti ammirato mostra delle crepe evidenti. In più, la crescita economica di America ed Europa si mostra più lenta delle previsioni, e i prezzi al consumo stanno aumentando rapidamente, soprattutto negli USA ma anche nell’area Euro, dove i prezzi rilevati nel mese di agosto sono balzati del 3% rispetto a quelli dell’anno precedente. Infine, a completare il quadro alcuni effetti della pandemia – carenza di semilavorati e di manodopera, spedizioni lente e tariffe più care – non sono ancora rientrati.

Volendo, tutto la produzione ed il commercio mondiali si erano abituati all’idea di uno “Stop&Go” dettato dal virus, e si stavano adattando alle ondate infettive e alla alternanza di improvvisi rallentamenti della produzione e di rapidissime riprese; la variante Delta, però, con il suo minore tasso di mortalità e la sua alta infettività, non permette più questa modello alternante e indebolisce la crescita, facendo contemporaneamente salire l’inflazione e determinando una generale aspettativa di rialzo dei tassi di interesse per quando gli acquisti di obbligazioni, effettuati dalla Bce per immettere liquidità, rallenteranno e poi cesseranno del tutto (negli USA la Fed ha già cominciato).

In questo scenario di generale debolezza, il mese di Settembre fa intravedere un rischio sistemico all’orizzonte, che potrebbe fare danni rilevanti e che nasce, come per la crisi dei mutui subprime del 2007-2008, dal settore immobiliare. Si tratta di Evergrande e della sua mole di debiti – circa 300 miliardi di dollari, pari al PIL della Finlandia – sotto il cui peso il colosso immobiliare cinese potrebbe fallire a breve, trascinando con sé la borsa e causando un potenziale effetto domino sui mercati finanziari di tutto il mondo. Infatti, nonostante i suoi 79 miliardi di USD di ricavi, i profitti di Evergrande non sono sufficienti per onorare gli interessi su 300 miliardi di debito, e nessuno (neanche il governo cinese) gli presta denaro per via dei ripetuti downgrade delle sue obbligazioni fino alla soglia del rating “junkbond” (titoli spazzatura).

In assenza di liquidità, com’è noto, segue sempre l’insolvenza e il default. La situazione è talmente grave che, al momento, l’unica speranza è che il governo cinese sia persuaso ad intervenire per via dello status di “too big to fail” di Evergrande, le cui passività coinvolgono circa 130 banche e oltre 120 istituti non bancari in tutto il mondo e le cui dimensioni sono da “azienda-stato”: 163.000 dipendenti e 3,8 milioni di lavoratori cinesi nell’indotto (inclusi fornitori e società di costruzione in appalto e sub-appalto). A poco conta che, a differenza dell’unica “too big to fail” americana portata al macello (Lehman Brothers), il colosso immobiliare abbia proprietà reali, poiché il mercato è saturo e la domanda di immobili ristagna.

Pertanto, se non verrà trovata una soluzione con i creditori, c’è la seria possibilità di un crollo che rischia di travolgere l’intero comparto immobiliare cinese e gli investitori internazionali che hanno in mano la metà del debito corporate estero cinese, attratti come sono stati dagli alti interessi distribuiti dalle obbligazioni. Di conseguenza, il rischio del contagio sta già avendo effetti sulle obbligazioni diverse grosse aziende immobiliari cinesi, i cui prezzi sono scesi in media a circa 80/100. Nel frattempo, l’agenzia di rating americana Moody’s ha confermato l’outlook negativo sul gruppo sui 104 miliardi di dollari di bond, parte del quale in scadenza nel 2022. Sullo sfondo, si attendono le mosse del governo cinese, il quale diffonde da mesi il mantra secondo il quale “la casa serve per viverci, non per specularci”, quasi ad anticipare la volontà di Xi Jinping di voler stabilizzare il mercato, disinnescare una possibile (e terrificante) bolla immobiliare e ridurre forzosamente i costi che i cinesi devono affrontare per acquistare casa.

Un compito difficile, visto che il settore immobiliare rappresenta il 13% dell’economia cinese e un default con effetto domino mettere nei guai l’intero sistema bancario, il quale conta 7,7 trilioni di dollari di prestiti nel settore, che oggi si vede costretto a ridurre, mentre il governo cinese introduce un tetto massimo all’aumento degli affitti e pensa di introdurre una tassa sulla proprietà, nel nome di una “chinese way” per disinnescare la possibile crisi del mattone susseguente alla bolla. In tal senso, già i prossimi 3 mesi ci diranno se il modello di intervento imposto da Xi Jinping – il “nuovo Mao”, come qualcuno si è affrettato a chiamare, non senza evocare tristi presagi – sarà stato più efficace di quello americano, i cui effetti si trascinano fino ad oggi, ben 13 anni dopo quella che si riteneva essere la più grande bolla immobiliare della storia moderna.

Tassi d’interesse, indici sempre ai minimi e rate di mutuo molto accessibili

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Le previsioni per l’imminente futuro delineano uno scenario senza rialzi dei tassi di interesse ed un proseguimento della politica accomodante della Bce. Si teme, però, un ritocco in aumento degli spread da parte delle banche, i cui bilanci necessitano di una politica dei ricavi da mutuo più aggressiva.

“Nell’attuale congiuntura socio-economica, tenuto conto dell’emergenza sanitaria che ha impattato in maniera importante sul PIL europeo, la Bce continua a manifestare la propria volontà di contenere i tassi di interesse agli attuali livelli attraverso il mantenimento delle misure emergenziali adottate (“PEPP”). Di contro, giungono dai paesi del Nord Europa e dagli Stati Uniti le prime avvisaglie di un deciso aumento dell’inflazione che, com’è noto, fa da contraltare a un successivo aumento dei tassi di interesse. Gli indici di riferimento dovrebbero far registrare lievi aumenti, restando comunque ancora a valori storicamente molto bassi e permettendo così di ottenere tassi convenienti sui finanziamenti”, è l’opinione di Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA.  

Relativamente al primo semestre del 2021, le domande di mutui e di surroga sono cresciute del 20,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I volumi totali – nonostante un dato sensibilmente negativo di Giugno (-4,4%) – sono superiori sia a quelli del 2020 che ai valori degli anni precedenti. Sulla crescita hanno inciso soprattutto le richieste di mutui per acquisto, mentre le surroghe e i mutui per sostituzione rappresentano una percentuale marginale.

I dati su Euribor ed Eurirs degli ultimi dieci anni, analizzati da Kiron SpA – società del gruppo Tecnocasa – delineano uno scenario di sostanziale stabilità per tutto il 2021. Per quanto riguarda l’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile), dai massimi di Luglio 2011 (1,60%) il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015 e dopo una progressiva discesa ha raggiunto il -0,55% nel mese di Agosto 2021, molto vicino al minimo storico. L’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso), invece, dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a Luglio 2019. Ha toccato il minimo storico a Ottobre 2020 segnando 0,02%. Dal mese di Gennaio 2021, che ha fatto registrare lo 0,08%. Con la rilevazione media del mese di Agosto quota a 0,26%.

Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’ 1,1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 433 euro, circa 40 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 393 euro. Questo chiaramente qualora i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo.

Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo a tasso variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere. Però, le previsioni per l’imminente futuro delineano uno scenario senza rialzi dei tassi di interesse e con un proseguimento della politica accomodante della Bce. Si teme, semmai, un ritocco in aumento degli spread da parte delle banche, i cui bilanci necessitano di una politica dei ricavi da mutuo più aggressiva.

Pertanto, è lecito pensare di approfittare subito del binomio tassi bassi/spread bassi e, per chi ce l’ha in programma, acquistare casa adesso e senza ulteriori rinvii. Peraltro, negli ultimi tre mesi i tassi dei mutui hanno fatto registrare già dei lievi aumenti, e questo ha avuto degli effetti sulla rata mensile media dei mutui a tasso fisso.

Immobiliare, il Covid ravviva il mercato dei rustici. Perché e a quanto comprare

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I rustici del Belpaese hanno sempre suscitato fascino ed interesse tra italiani e stranieri. Il lockdown ha fatto volare la richiesta di questo tipo di abitazione, la cui ristrutturazione beneficia di importanti detrazioni fiscali e, relativamente alla riqualificazione energetica, anche del superbonus 110%.

Investire in un casale rurale è un sogno di molti investitori e famiglie, ma è piuttosto impegnativo, poiché all’irresistibile fascino dei luoghi di campagna corrisponde anche un investimento considerevole per la sua ristrutturazione dallo status di rustico a quello di casale vero e proprio. Le somme impiegate, però, assicurano un buon ritorno in termini di valorizzazione immobiliare, tanto che diversi imprenditori ne hanno fatto un mestiere, trascinati dalla domanda di questa tipologia di immobili scatenata dalla pandemia e dalla conseguente “fuga” dalla città e dalle sue paure.

Chi ha potuto, infatti, ha acquistato in periferia soluzioni indipendenti o semi-indipendenti con spazi esterni, mentre chi aveva della liquidità l’ha investita in una proprietà più esclusiva, come un casale, garantendosi le offerte più vicine al centro urbano dove rifugiarsi con la propria famiglia durante i fine settimana e i periodi di ferie. Inoltre, chi lo ha fatto ha potuto godere delle agevolazioni fiscali (detrazioni), e più in particolare ha potuto detrarre i costi sostenuti per la ristrutturazione e l’adeguamento degli impianti fino a 96.000 euro, con il 50% distribuito nei successivi dieci anni (quindi un massimo di 4.800 euro per anno). Come se non bastasse, ha potuto detrarre il 50% delle spese relative all’acquisto di mobili ed elettrodomestici, con un massimale di 10.000 euro.

Poi ci sono gli investimenti destinati alla riqualificazione energetica dell’immobile, come l’isolamento termico e gli infissi, che usufruiscono del superbonus  110% (per mezzo del credito d’imposta). Tutti questi  bonus sulle ristrutturazioni stanno dando una spinta a questo tipo di mercato, e secondo i dati dell’Ufficio studi Tecnocasa la percentuale di chi ha deciso di acquistare rustici nel 2020 è salita al 10% dall’8,6% del 2019. In Puglia, per esempio, una delle località più gettonate dagli stranieri è Locorotondo, terra di trulli e lamie. La soluzione media ricercata è di 3-4 coni, metrature minima da 60 metri quadri e massima di 100, con tanto di terreno. I costi degli immobili ristrutturati vanno dai 180.000 ad un massimo di 250.000 euro. In Piemonte si sono riscoperti piccoli borghi. Tra i tanti citiamo Giaveno, in provincia di Torino, Coazze e Valgioie. Per un’abitazione di 120 metri quadri con giardino circostante situata a circa 3 chilometri dal centro si pagano tra i 70 e gli 80 mila euro se da ristrutturare.

In Emilia-Romagna si sono registrati incrementi di vendite in Valsamoggia e nell’appennino parmense, nei comuni di Crespellano e Calcara sulle colline della provincia di Bologna. I prezzi per una soluzione indipendente in campagna, con 600 metri quadri di giardino, si aggirano sui 150 mila euro. In Veneto, invece, sono molto apprezzate la Valpolicella, famosa per i vini, la zona delle colline moreniche con la loro vicinanza al lago di Garda, la Valdobbiadene, terra di prosecco. I prezzi nelle zone collinari sono intorno ai 700 euro al metro quadro.

In Lombardia la ricerca dei rustici si concentra nell’Oltrepò pavese e nelle campagne bresciane e mantovane, dove una cascina in discreto stato in centro paese oscilla intorno a 400-800 euro al metro quadro. Nelle campagne ci sono rustici grandi da ristrutturare che partono da 60-70 mila euro. La Liguria, infine, offre possibilità di acquisto di rustici, nella Valpocevera. Un rustico di 100-150 metri quadri in buono stato si aggira intorno a 200-250mila euro e può arrivare a 350 mila euro se in ottimo stato.

Ma cos’è esattamente un “rustico”? In terminologia edile, il rustico è un manufatto in corso di costruzione che abbia almeno le murature perimetrali delle singole unità e la copertura. Una c.d. “struttura”, insomma. Ma il termine cambia di significato nelle zone di campagna, dove i c.d. rustici da ristrutturare sono abitazioni in disuso, a volte inabitabili, ma regolarmente catastate e pronte ad essere ristrutturate (e non semplicemente definite). Pertanto, in questa accezione l’incompiutezza dell’immobile è relativa alla sua inadeguatezza ad essere abitata, al pari di una struttura, e questo consente un’ottima occasione di investimento per gli amanti dei luoghi (campagna aperta, borghi e piccoli centri). In tal senso, l’acquisto di un rustico è un ottimo investimento quando ricade in zone di pregio o zone costiere e ad alto flusso turistico, dove acquistare immobili già definiti costerebbe anche il triplo di un normale budget acquisto+ristrutturazione.

Lemanik: il sell-off nella new economy cinese crea opportunità

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Secondo Marcel Zimmermann, i titoli Asean restano attrattivi e a livello settoriale c’è interesse per tecnologia e materie prime. Si intravedono il rischio della fine della politica monetaria espansiva e un ulteriore deterioramento della relazione tra Usa-Eu verso la Cina.

“Le società private generano il 60% del Pil cinese e il governo sa che gli interventi diretti potrebbero ridurre la crescita in una fase di fragilità. Riteniamo che il sell-off in corso possa offrire delle opportunità e intendiamo lentamente ricominciare ad aumentare il peso della Cina nel portafoglio, attualmente al 12% e quindi al di sotto del livello del benchmark, tramite investimenti in titoli della nuova economia”. È l’analisi di Marcel Zimmermann, gestore del fondo Lemanik Asian Opportunity.

L’Asia continua a essere la regione più importante a livello di crescita anche se il trend appare in rallentamento. Sia l’indice Cinese Caixin Purchasing Manager Manufacturing (PMI) che il PMI dei servizi sono scesi sotto la soglia di 50 – e dunque in territorio di contrazione – nel mese di agosto. I casi di Covid in Giappone sono aumentati drammaticamente durante le Olimpiadi di Tokyo ma grazie alla vaccinazione il tasso di mortalità rimane molto più basso rispetto a gennaio. Vediamo principalmente due rischi per i mercati azionari: la fine della politica monetaria espansiva e un ulteriore deterioramento della relazione tra Usa-Eu verso la Cina. Un aumento dei tassi d’interesse sarà comunque graduale e compensato da un’accelerazione economica. Al contrario, un aumento delle tensioni geopolitiche potrebbe indebolire il sentiment positivo verso la regione.

Il giro di vite del governo cinese sulle grandi società dei settori della tecnologia, del gaming, dell’e-commerce e della didattica ha cancellato un trilione di dollari di capitalizzazione e ha lasciato gli investitori nell’incertezza circa la direzione futura. Questa è un’opportunità per accumulare aziende cinesi con un interessante potenziale a lungo termine. La protezione dei dati personali e l’atteggiamento monopolistico dei giganti della new economy sono discussi anche in Europa e negli Stati Uniti.

“Il fondo nell’ultimo periodo ha beneficiato della bassa esposizione sulla Cina e di una posizione del 45% sul Giappone”, sottolinea Zimmermann. “Abbiamo ridotto di qualche percentuale la nostra ponderazione in Giappone a favore della Cina mentre restiamo sovrappesati sull’area Asean, che trae profitto dell’accordo RCEP, firmato nel novembre 2020. La diversificazione delle supply chain fuori della Cina, spinta dagli Usa e anche dal Giappone, è un altro fattore positivo per questi paesi. A livello settoriale restiamo sovrappesati sugli industriali e i metalli industriali che continueranno a beneficiare degli investimenti sostenibili (auto elettriche, turbine eoliche, ecc) e degli importanti programmi infrastrutturali lanciati dai diversi paesi per sostenere la crescita”.

Mercato immobiliare, primo semestre 2021 oltre le aspettative. Studenti, locazioni in ripresa

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Tecnocasa fotografa il mercato immobiliare 2021. Nel complesso, una prova di grande recupero dopo le pessime aspettative del primo lockdown, con un ritorno di interesse degli acquirenti verso le realtà più piccole. Gli studenti cominciamo a ripopolare le città universitarie.

“Nel corso del 2020 il mercato immobiliare ha dato prova di grande recupero – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – e ha superato di gran lunga le aspettative che si erano create subito dopo il lockdown. I dati sull’anno dell’Agenzia delle Entrate, infatti hanno confermato un recupero delle transazioni che chiudono con un ribasso del 7,6%, meno consistente di quello atteso. I primi sei mesi del 2021 hanno poi registrato un aumento dei volumi del 38,6% che ha interessato, in modo particolare, le realtà più piccole rispetto ai capoluoghi a conferma di un fenomeno che ha visto post pandemia un mercato più vivace proprio nelle città più a misura d’uomo”.

Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei primi sei mesi del 2021 e per l’intero 2020. Nel 2020 era aumentata la domanda di abitazioni indipendenti e semi-indipendenti grazie anche alla spinta del superbonus, e la tendenza si conferma anche nel 2021, coinvolgendo la domanda di case con spazi esterni e dalla metratura più ampia. Peraltro, il mercato dei mutui decisamente favorevole consente di tentare l’acquisto migliorativo, ma bisognerà fare i conti con l’atteggiamento degli istituti di credito che pur propensi ad erogare si stanno muovendo con prudenza.

Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della casa vacanza ma una contrazione del segmento dell’investimento. Gli investitori, infatti, soprattutto nelle metropoli e se indirizzati verso gli affitti brevi, si sono fermati. Si stanno però attivando piccoli investitori che considerano il mattone ancora una valida modalità di impiego del capitale, meno volatile di altre forme di investimento e, soprattutto, in grado di essere un vero bene rifugio. E questo è un importante segnale di fiducia nel settore.  

Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra segnali di crescita in quasi tutte le grandi città, a cominciare da Milano che, insieme a Verona e Bari, avevano chiuso in positivo anche il 2020. Un leggero recupero delle quotazioni interessa anche realtà più piccole che offrono una vita più a misura d’uomo. Alcune realtà dell’hinterland sembrano uscire a testa alta da questo periodo, soprattutto se ben collegate con le metropoli.  Bene anche le periferie delle grandi città, dove si conferma la rivalutazione degli immobili dotati di spazi esterni.

Il mercato delle locazioni, che aveva chiuso il 2020 con canoni in ribasso (-1,6% il ribasso dei canoni di locazione dei monolocali, -2,2% il ribasso dei canoni di locazione dei bilocali e dei trilocali), appare in ripresa grazie ad un discreto aumento della domanda di immobili soprattutto nelle grandi città, ma l’offerta residenziale risente della destinazione di molti appartamenti al segmento degli affitti brevi. Altro aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche. Invece il segmento delle case vacanze, che era stato colpito in pieno dalla pandemia nel corso del 2020, sta recuperando lentamente, con diverse località di mare e montagna che sono state sold out già da gennaio. Anche sulla casa vacanza si registra un aumento delle preferenze per le soluzioni indipendenti così come una riscoperta di alcune località minori che consentono l’acquisto anche a chi ha budget più contenuti.  

Sempre sul fronte delle locazioni, buone notizie dal mercato degli affitti agli studenti, che è stato tra i più colpiti dalla pandemia per via della chiusura degli atenei. A partire da giugno, infatti, si è registrato un incremento di richieste che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato casa in affitto per motivi di studio è stata del 4,7%, in aumento rispetto al 2,7% registrato nello stesso periodo dell’anno scorso. “Con l’avanzamento della campagna vaccinale si iniziano a vedere una ripresa della domanda di immobili in affitto soprattutto in quelle realtà in cui le università hanno già deciso le modalità di frequenza – afferma Fabiana Megliola. Non tutti gli atenei hanno definito come sarà il rientro ma in alcune città come Napoli, Roma, Torino e Milano si stanno già stipulando contratti di locazione con studenti”.

Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di studenti appartenenti allo stesso nucleo familiare. Nel 2020, a causa della bassa domanda, i canoni di locazione sono diminuiti e, al momento, nonostante un aumento della domanda, non sembrano esserci tensioni sui valori.

Ethenea: dalle elezioni tedesche volatilità sui mercati, ma solo a breve termine

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Le dichiarazioni elettorali dei maggiori partiti tedeschi, in vista delle elezioni di domenica 26 settembre 2021, fanno pensare a un big bang imminente. Tuttavia allo stato attuale non emergono segnali di coalizioni che cambierebbero drasticamente la direzione dell’economia.   

“Dopo 16 anni di cancellierato, quest’anno Angela Merkel terminerà il suo mandato e con esso finirà anche un’era politica caratterizzata, come mai in precedenza, da razionalità, pragmatismo e stabilità. Un cambio di governo può sempre portare a reazioni di mercato nel breve termine, anche turbolente, e a una fase di incertezza. A maggior ragione, ci aspettiamo che questo possa succedere in Germania con la fine dell’era Merkel. Di norma, però, dopo l’annuncio del risultato elettorale queste reazioni tendono a placarsi con la stessa rapidità con cui sono emerse. Ci potrebbero dunque essere picchi di volatilità sui mercati a breve termine, che però non devono turbare: l’importante è restare focalizzati sul proprio obiettivo di investimento a lungo termine”. È l’analisi di Tobias Burggraf, Portfolio Manager presso Ethenea Independent Investors Sa.

Le dichiarazioni elettorali dei maggiori partiti tedeschi, in vista delle elezioni di domenica 26 settembre 2021, fanno pensare a un big bang imminente, soprattutto per quanto riguarda la questione climatica. I Verdi parlano di una “rivoluzione energetica”, da realizzare attraverso una massiccia espansione delle fonti di energia rinnovabili e l’imposizione di sanzioni più salate sui combustibili fossili. Analena Baerbock, la candidata di punta del partito, nel suo ultimo programma di azioni urgenti propone anche un Ministero del clima con potere di veto. L’Fdp, invece, si appella al suo ruolo di “modello e pioniere nella protezione del clima”, salvo poi spostare la responsabilità sui mercati, con il proposito di allargare il commercio delle quote di emissione. Mentre nel caso dei due grandi partiti Cdu/Csu e Spd, quando si parla di protezione del clima molte domande rimangono senza risposta.

Tobias Burggraf

I risultati delle elezioni non sono prevedibili, tuttavia allo stato attuale non emergono segnali di coalizioni che cambierebbero drasticamente la direzione dell’economia. Stando ai sondaggi, sono possibili sia una coalizione formata da Cdu, Verdi e Fdp sia una coalizione formata da Spd, Verdi e Fdp. In entrambi i casi, bisognerebbe trovare dei compromessi sui contenuti e ciò significherebbe ridimensionare le richieste più estreme. Inoltre, l’esperienza dimostra che non tutti i punti fissati nel manifesto elettorale verrebbero attuati e alcuni addirittura fallirebbero per la loro impraticabilità. “Questo scenario rende difficile fare una previsione seria su quali punti dei programmi saranno implementati e, di conseguenza, sull’impatto che potranno avere sui mercati dei capitali”, conclude Burggraf. “La politica ha giocato un ruolo minore nei mercati finanziari in questi ultimi anni e, a nostro avviso, continuano a esserci elementi che suggeriscono che le prossime elezioni federali tedesche avranno ancora una volta un impatto minimo sui mercati, con una volatilità soltanto nella fase iniziale”.

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