Coloro che si aspettavano una contrazione dei volumi erogati devono ricredersi. Nel primo semestre 2020 mutui in crescita, boom delle surroghe a +243% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Di Renato Landoni, Presidente Kìron Partner, Gruppo Tecnocasa
In virtù del calo del numero di compravendite immobiliari, causato dallo scoppio della prima ondata di Covid-19, la maggior parte degli operatori avevano ipotizzato anche una diminuzione dei volumi di mutuo erogati. Così non è stato e, come avvenuto nel primo trimestre dell’anno, anche il secondo ha portato in dote al mercato un’ulteriore crescita, portando così i volumi delle erogazioni semestrali a 25,2 mld di euro, con una crescita rispetto al 2019 di +9,8%. Nel secondo trimestre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12,9 miliardi di euro, registrando una crescita delle erogazioni pari a +9,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, per un controvalore di oltre 1.140 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2020, pubblicato da Banca d’Italia alla fine del mese di Settembre 2020.
Si registra un vero e proprio boom per le operazioni di surroga e sostituzione: +243% rispetto al pari periodo del 2019.
Alla luce dei tassi bancari sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, in molti si sono riaffacciati sul mercato del credito per negoziare con gli istituti condizioni più favorevoli, e generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti. Questa tipologia di operazioni nel primo semestre dell’anno ha generato quasi 4,9 mld di volumi erogati dalle banche, con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.
Per quanto riguarda l’andamento della domanda di mutui, secondo i dati interni di Kìron Partner, il trend dei contratti di mediazione è positivo, con circa 3.000 contratti registrati a settembre 2020, ovvero in linea con i dati pre-Covid.
Tassi di interesse: tipologie e andamento. Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. L’Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) è ulteriormente sceso e pari a -0,49% (settembre 2020), mentre l’Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) diminuito ed è pari a 0,06% (settembre 2020). Rispetto al 2019, c’è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% a un 83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa da un 21% dello scoro anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il CAP.
Mutuo: durata, importo e scopo. A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile.
Nel primo semestre 2020 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 113.902 Euro, in lieve aumento rispetto al 2019. L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’87,6% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide per il 7,7%, il dato è in crescita. Coloro che scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa costituiscono il 2,3%.
Mutuatario: età e provenienza. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2020 è di circa 40 anni (39,9), con una concentrazione nella fascia 18-44 anni che rappresenta il 58,8%. Nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, infatti il 77,7% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana, ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente quasi il 12,8% è rappresentato da cittadini europei e l’8,9% da extra-europei.
Andamento consistenze. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione: nel secondo trimestre 2020 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre con 336.199 milioni di euro. E’ dal terzo trimestre del 2015 che lo stock dei mutui circolanti cresce con costanza. Il passo con il quale aumentano le consistenze è comunque in contrazione, segno che lo scenario che ci aveva contraddistinto negli ultimi anni ha subito una variazione, anche in virtù dell’emergenza sanitaria che stiamo affrontando: +2,5% su base annua (+0,50% su base trimestrale).
Previsioni. Nonostante l’emergenza sanitaria legata al Coronavirus, il mercato dei mutui alla famiglia in Italia si è ben comportato fino ad oggi. Infatti, il 2019 si era chiuso con poco meno di 49 mld di euro, e il 2020 resta comunque in linea con questi valori. La Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi, e si è posta a sostegno delle economie e della finanza dell’area Euro in difficoltà.
Il trend generale nel 2021 dipenderà molto dall’andamento della domanda, sia nella sua componente di acquisto, che nelle operazioni di surroga e sostituzione. Molto dipenderà anche dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.
Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui decisamente bassi, permangono interessanti opportunità per il mercato immobiliare, sia per chi vuole comprare a scopi abitativi, sia per chi vuole acquistare a titolo di investimento.
I tassi d’interesse nominali seguono un trend al ribasso da 30 anni e, in molti paesi, hanno raggiunto un livello inferiore allo zero. Questo decremento può essere spiegato in parte dal contesto di bassa inflazione, ma riflette anche un calo del tasso d’interesse reale. Quest’ultimo può indicare se la politica monetaria in atto è troppo restrittiva o troppo accomodante e, come tale, rappresenta un benchmark per il tasso d’interesse di riferimento in equilibrio. Abbassando il tasso d’interesse di riferimento al di sotto o al di sopra del tasso naturale, le banche centrali possono stimolare l’economia o rallentarla. Attualmente le stime mostrano un calo del tasso d’interesse reale negli Stati Uniti dal 3,5% circa nel 1985 allo 0% nel 2020.
“Tra questitemi, tutti in forte crescita, il software sembra essere quello con lo sviluppo più sostenuto, grazie in particolare alla rivoluzione del Cloud Computing e al fatto che il software è ovunque e coinvolge ogni processo del cambiamento aziendale, dalle operations interne sino alla distribuzione di prodotti e servizi”, spiega Simion.
Ma procediamo per gradi, ed esaminiamo i dati paese per paese. In Italia, il PIL cresce più delle attese (+16,1% nel terzo trimestre 2020, rispetto al trimestre precedente), riportandoci ai livelli del 2015. Su base annua, però, il dato rimane negativo (-4,7%), ma il Ministro Gualtieri fa notare che il balzo “è superiore a tutte le stime (persino quelle del Governo, ndr) e testimonia la capacità di risposta della nostra economia e l’efficacia delle misure intraprese”.
La Francia, dal canto suo, ha visto il suo PIL crescere del 18,2% nel terzo trimestre (dopo un calo del 13,7% nel secondo), contro le previsioni degli analisti che avevano previsto una espansione del 15%. Il ministro dell’Economia francese (Le Maire) prevede una contrazione del PIL dell’11% nel 2020, un dato peggiore delle precedenti stime (-10%), Ma non si è “lanciato” ancora nelle stime di crescita del 2021.
Andando oltreoceano, nel terzo trimestre dell’anno il PIL Usa è balzato del 33,1%, sopra le attese degli analisti che avevano previsto un +31% (nel secondo trimestre il PIL era crollato del 31,4%). Si tratta della maggiore espansione di sempre del PIL americano, e sembra di buon auspicio per la campagna elettorale del presidente Trump, in affanno sullo sfidante Biden ed incerto fino all’ultimo sulla sua rielezione.
Pertanto, l’economia cinese passerà indenne l’anno disastroso del Covid, e ciò determinerà enormi vantaggi per il futuro. Del resto, mentre in Europa e USA si profila un secondo lockdown generalizzato, le immagini che arrivano dalla Cina ci raccontano di strade e negozi affollati, poche mascherine, attività a pieno ritmo e normalità. Nel frattempo, il Governo cinese ha già sviluppato una politica che favorisca, nei prossimi cinque anni, la forte crescita dei consumi interni, che sosterranno il PIL aggiungendo “benzina” al tradizionale motore delle esportazioni e, in tutta probabilità, metteranno nell’angolo i sogni di continuità egemonica degli Stati Uniti.
Per prepararsi ad affrontare questo contesto di grande incertezza, Ethenea ha individuato tre strategie di investimento per posizionare i portafogli in vista delle elezioni americane: una strategia difensiva, una strategia bilanciata a breve medio termine e una terza strategia bilanciata a medio lungo termine.
Senza tante domande ed una conoscenza più approfondita della persona, il risultato sarà deludente per entrambi, ed il massimo che ci si potrà aspettare, quando si parlerà di denaro e patrimonio, sarà costituito da risposte del tipo “…vorrei far fruttare i miei soldi con poco rischio…” oppure “… voglio investire ma non voglio perdere….”, oppure ancora il classico “…..investo perché non si sa mai quello che potrà succedere…”.
Se l’obiettivo è quello di integrare la pensione, il contenitore giusto può essere un fondo pensione a lunghissima scadenza che coincida con la sua età pensionabile. Se l’obiettivo è quello di proteggere lui e la sua famiglia, il contenitore sarà di tipo assicurativo, mentre per il “non si sa mai” – che è un obiettivo residuale, ma pur sempre tale – un buon contenitore è quello di un accumulo finanziario mensile, a cui attingere quando c’è veramente bisogno.
Certamente, basta ignorarli. Se si ha un obiettivo (o più obiettivi) ed un orizzonte temporale ben stimato per ciascuno di essi, il c.d. market timing – che sarebbe l’abilità semi-divina di indovinare quando comprare e quando vendere – non rientra nelle cose da fare. La prova? Ne abbiamo avuto due, belle forti, negli ultimi dodici anni: la grande crisi del 2008, e l’attuale crisi determinata dalla pandemia di Covid-19: in entrambi i casi (e con notevoli differenze tra i due), i mercati si sono sempre ripresi, chi ha tenuto senza vendere in preda al panico ha recuperato tutto e, al massimo, ha dovuto aggiornare, con l’aiuto del consulente, l’orizzonte temporale di alcuni “contenitori”.
Questo fattore, unito alla probabile approvazione imminente di un vaccino, porterebbe all’eliminazione delle incertezze di mercato, con una conseguente impennata della curva dei tassi Usa. In questa situazione, il mercato azionario dovrebbe comportarsi meglio di quello obbligazionario, in particolare quello governativo. Inoltre, il mercato dei corporate potrebbe far meglio di quello governativo poiché gli spread hanno ancora margini per restringersi in modo significativo. Gli investitori chiedono ancora un premio al rischio elevato rispetto ai titoli di stato a causa dei rischi sopra descritti. La misura del premio al rischio implicito sul mercato azionario (Erp) si attesta intorno al 4,8% per il mercato statunitense. In Europa è leggermente superiore, il che rende il mercato azionario più interessante a medio termine. Il mercato europeo ha un Erp implicito più elevato a causa della percentuale più bassa di settori ad alta crescita come tecnologia, consumi durevoli e health care e una percentuale più alta di settori cosiddetti value. Quei settori non solo sono cresciuti più velocemente negli ultimi cinque anni, ma anche con minore volatilità.
Sfortunatamente, su Internet, sui giornali ed anche in privato, si trovano soggetti che danno consigli in materia finanziaria senza averne nessun titolo. Un pò come i finti dentisti, i falsi medici o i finti commercialisti, che sembra costino meno ma causano tanti guai (se non fuggono con i tuoi soldi). Invece, per esercitare la professione di Consulente Finanziario è necessario superare un esame di Stato, e poi chiedere l’iscrizione all’albo (che per i consulenti finanziari prende il nome di Organismo Unico).
