I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota di agenti prevede che l’epidemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Secondo il sondaggio condotto da Banca D’Italia presso la categoria degli agenti immobiliari, prevalgono le previsioni di un miglioramento generale del mercato, sebbene all’interno di uno scenario ancora pessimista che non lascia intravedere chiari margini di miglioramento se non dopo i primi mesi del 2021.
Nell’indagine effettuata presso 1.403 agenti immobiliari (periodo: dal 31 agosto al 20 settembre 2020), la quota di agenzie che segnala una flessione dei prezzi nel secondo trimestre è ancora lievemente maggiore rispetto a quella che nella precedente rilevazione riportava un calo nel primo trimestre. Sono tuttavia migliorate le condizioni della domanda e le valutazioni sull’andamento dei mandati a vendere, a fronte della stabilità dei tempi di vendita e dello sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori.
A seguito dell’epidemia di Covid-19, in particolare, è scresciuta la domanda di abitazioni indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, come già evidenziato da tutti i maggiori network immobiliari nelle scorse settimane. I giudizi sulle prospettive a breve termine sono migliorati, sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale, pur rimanendo orientati al pessimismo. Una larga quota degli agenti intervistati, infatti, prevede che la pandemia avrà effetti negativi sui prezzi delle abitazioni anche oltre l’anno in corso.
Più in dettaglio, la pandemia di Covid-19 ha avuto effetti rilevanti sulle caratteristiche prevalenti degli alloggi più richiesti dai potenziali acquirenti e sulle motivazioni di acquisto. Oltre all’aumento della domanda per abitazioni indipendenti e con spazi esterni, sorprende la crescita di coloro che cercano abitazioni di ampie dimensioni.
Rispetto ai mesi precedenti la pandemia, sarebbe lievemente diminuita l’incidenza di potenziali acquirenti intenzionati all’acquisto della prima casa o di un immobile ai fini di investimento, ed al contempo è salita la quota di coloro che sono già proprietari e vorrebbero cambiare casa, soprattutto per trasferirsi dal centro città alla campagna limitrofa e ben collegata, oppure per ottenere un vano in più.
Relativamente alle dinamiche operative ed alla relazione con la clientela, le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8 per cento), nonché la mancanza di proposte di acquisto per via dei prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3 per cento degli agenti). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2 per cento).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile al 10,9 per cento, ed anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (7,5 mesi). La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, e resta elevato (76,8 per cento) il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
Riguardo le locazioni, la percentuale di agenti che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel trimestre precedente è rimasta pressoché stabile. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è marginalmente salito, al 4,0 per cento.
Per quanto concerne le prospettive per le compravendite e i prezzi nei rispettivi mercati di riferimento, il numero degli agenti che giudicano positiva la situazione nel terzo trimestre è aumentato notevolmente rispetto a quello degli intermediari che la ritengono negativa, ma i secondi prevalgono ancora sui primi. A due anni, poi, le attese sono nettamente più favorevoli, e sono aumentati i pareri favorevoli sui nuovi incarichi a vendere e sull’evoluzione dei prezzi di vendita.
Pur restando dell’idea che molto probabilmente il peggio, in termini pandemici ed economici, sia alle spalle, non possiamo ignorare una serie di evidenze e rischi potenziali di breve termine. La diffusione del virus continua a crescere inarrestabilmente, i governi dei vari paesi stanno aumentando il loro livello di allerta, i vari interventi fiscali di breve si stanno esaurendo, quelli di lungo periodo, pur molto positivi, non avranno per definizione effetti benefici immediati, gli equilibri mondiali, già in crisi prima del Covid-19, hanno ricevuto la spallata definitiva con la pandemia, ed il rischio sistemico e politico americano non è mai stato a livello così elevato sia nel breve (con le elezioni) sia nel lungo termine.
Il Covid-19, nel dramma, potrebbe rappresentare un forte volano per la crescita economica dei prossimi anni. Nel breve è auspicabile una vittoria di Joe Biden alle elezioni presidenziali Usa, un nuovo stimolo fiscale americano (anche di lungo termine) e che il virus si riveli meno maligno di quello visto in primavera. La ripresa economica, dopo il suo forte andamento “a V” sperimentato nel terzo trimestre, affronta nuove forze ostili a causa della diffusione inarrestabile della pandemia, per gli effetti ritardati dei lockdown su molte piccole e medie imprese e attività commerciali e per la mancanza di un nuovo stimolo fiscale in Usa.
In Franciacorta non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, e mediamente si parte da minimo 200.000 € per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. Relativamente ai rustici, in Franciacorta dopo il lockdown si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa, ma l’offerta è diminuita nel corso degli anni. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. Sui rustici si muovono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza, che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end.
Il mercato che non ha risentito degli effetti della pandemia è quello dei vigneti di qualità nelle zone di produzione del Barolo e del Barbaresco. In queste zone troviamo i “cru”, terreni particolarmente pregiati per esposizione, composizione del terreno e menzioni speciali. Ad esempio il Barolo, che può essere prodotto dal vitigno nebbiolo in soli 11 comuni, ha portato i prezzi dei vigneti ad una “forbice” che va da un minimo di 600.000 € all’ettaro ad un massimo di 3 milioni di euro (ed oltre) per le posizioni ed esposizioni migliori.
Gli acquirenti stranieri, invece, hanno in genere una disponibilità di spesa più cospicua rispetto agli acquirenti italiani e prediligono le soluzioni più defilate. Il driver di scelta più importante è la posizione dell’immobile e naturalmente la sua panoramicità. Meno importante lo stato di manutenzione dell’immobile. Le zone più ambite sono quelle a ridosso dei comuni più importanti quali Barolo, Monforte, Castiglione, La Morra. A titolo di esempio un immobile di 200 mq con circa 300 mq di spazio esterno può oscillare da 350 a 400 mila €.
L’introduzione del bonus del 110% sta orientando molte richieste verso gli immobili da ristrutturare con possibilità di fare la piscina. Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.
Nel dettaglio, i pensionati nel 70,9% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 20,2% dei casi hanno investito ed infine l’8,9% ha optato per la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa, pertanto, diminuiscono le percentuali di acquisti per investimento e di case vacanza, contrazioni determinate anche dall’emergenza sanitaria che ha interessato il primo semestre del 2020 ed è tutt’ora in atto: in un anno gli acquisti per investimento sono passati dal 24,0% all’attuale 20,2%, mentre gli acquisti di case vacanza sono passati da una percentuale del 10,3% a quella attuale dell’8,9%.
Le compravendite dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (39,4%), seguiti dai bilocali (24,7%) e dai quattro locali (16,5%); ville, villette, rustici, case indipendenti e semi-indipendenti compongono insieme il 11,3% degli acquisti. Rispetto al primo semestre del 2019 si nota una diminuzione della percentuale di acquisti di bilocali che passano dal 28,5% all’attuale 24,7%, mentre aumenta la percentuale di compravendite di trilocali che passano dal 37,2% al 39,4%. In aumento anche la percentuale di acquisto di 4 locali, e ciò fa delineare una certa propensione all’acquisto di tipologie più ampie rispetto ad un anno fa. Anche in questo caso, il trend legato alla pandemia ed al periodo di lockdown ha spinto verso l’acquisto di abitazioni più ampie.
Dalla stessa analisi di Tecnocasa è possibile estrapolare i dati relativi alle compravendite di nuda proprietà, dai quali risulta che l’80,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età, o ancora per sostenere i figli nell’acquisto della casa.
Gli acquirenti di nuda proprietà, di contro, si concentrano soprattutto nelle fasce di età comprese tra 18 e 54 anni (77,2%), mentre solo il 22,8% ha un’età superiore a 54 anni. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 44,1% delle preferenze, seguono i bilocali con il 20,6%, mentre le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti si attestano al 14,7%, percentuale in aumento rispetto al primo semestre del 2019 (quando si fermavano al 7,0%), a conferma di una maggiore propensione verso le tipologie indipendenti e semi-indipendenti aumentata in occasione del periodo di lockdown. 
Il fondo European Dividend Preservation nasce da una riconversione del fondo Lemanik Italy, che ha cessato l’attività, con il nuovo prospetto che è entrato in vigore il 25 settembre 2020. La nuova strategia di investimento è stata testata su una quota limitata del portafoglio a partire da novembre 2019, ottenendo fino a oggi un rendimento superiore al 6% a fronte di una flessione del mercato tra il 15 e il 17% nello stesso lasso di tempo.
Al di fuori della Cina, il rischio maggiore per le dinamiche di mercato nel breve termine ederiva dall’incerto esito della tornata elettorale negli USA, perché alcuni settori potrebbero reagire in modo diverso a seconda di chi vince. Le grandi aziende tecnologiche, quelle della difesa e le società finanziarie potrebbero registrare performance migliori sotto Trump, mentre le energie rinnovabili e le infrastrutture potrebbero rivelarsi vincenti con Biden. In entrambi i casi, il percorso tracciato sugli investimenti ESG appare ormai senza freni, grazie anche alla pressione degli investitori verso le pratiche ESG ed alla conseguente accelerazione dei flussi azionari verso quella direzione.
Relativamente ai c.d. Megatrend, che individuano i settori giusti per allocare risorse finanziarie per il lungo o lunghissimo periodo, la parola d’ordine sembra essere, per tutti, “Innovazione”. Ciò che sta accadendo nel mondo, infatti, determinerà una disruption negli stessi modelli macro-economici – in quelli micro-economici è già cominciata di brutto – che regolano l’Economia mondiale, richiedendo un livello di innovazione di prodotto che la Cina sembra cavalcare prepotentemente già da qualche anno e sul quale, in considerazione della rapida ripresa in atto, sembra correre quasi da sola.
in questo settore del mercato immobiliare. Per coloro, invece, che volessero valutare sia l’opportunità di rimanere in città ed acquistare un’abitazione con terrazzo, sia quella di vendere la propria abitazione in centro ed acquistare una villa in periferia, corre in aiuto l’analisi recentemente elaborata da Tecnocasa, che ha preso in considerazione alcune grandi città italiane e considerato tre alternative di acquisto: il classico trivani, di tipologia medio usato, finanziato all’80% con mutuo a 25 anni (tasso ipotizzato 1.35%), lo stesso trilocale (stessi parametri) dotato di un terrazzo e l’ipotesi di vendita–acquisto tra la casa in centro e la villa in periferia senza alcun esborso di denaro.
MILANO – Se si considera la zona centrale di Crocetta, un trilocale di 95 mq costerebbe 522.500 €, e sarebbe acquistabile con una rata mensile di 1642 €. Se si volesse acquistare lo stesso immobile dotato di uno spazio esterno di 15 mq, l’importo salirebbe a 550 mila € con un esborso mensile di 1729 €. Una differenza non troppo elevata tra le due rate perché sarebbe solo di 87 €.
ROMA – In un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, l’acquisto di un trilocale con terrazzo comporterebbe un esborso di 740.000 €, con una rata mensile (ricordiamo: percentuale di copertura del mutuo pari all’80% del valore di perizia) di 2.326 €. Rispetto all’acquisto di un trilocale privo di terrazzo, la rata sarebbe di 116 € in più.
NAPOLI – A Napoli l’acquisto di un trilocale con terrazzo in zona centrale (media quartieri di pregio e/o centrali della città partenopea) potrebbe essere possibile con un esborso di 943 € al mese se si facesse ricorso al mutuo, in aggiunta al 20% del prezzo da apportare in autonomia (il mutuo copre l’80% del valore).
TORINO – In una delle più accessibili tra le metropoli, una rata mensile di 896 € consentirebbe l’acquisto di un trilocale in una zona centrale, con 47 € in più sulla rata mensile si potrebbe acquistare un appartamento con un piccolo spazio esterno.
PALERMO – Nel capoluogo siculo, un appartamento di 95 mq dotato di terrazzo si acquista con poco meno di 200 mila € e con una rata mensile di 566 €. Lo stesso appartamento in una zona semicentrale costerebbe 409 € al mese.
Gli attici si acquistano soprattutto come abitazione principale (86,2%). Bassa la percentuale di compravendite per investimento che si attesta al 9,2%, percentuale comunque in crescita rispetto al primo semestre del 2019 quando si fermava al 7,9%. Da segnalare anche un 4,6% di acquisti di attici da utilizzare come casa vacanza.
di rilievo mondiale per via della cancellazione delle esposizioni di Cannes e Montecarlo. L’evento, nonostante le importanti misure di sicurezza (misurazione della temperatura all’ingresso, biglietti acquistabili soltanto online, obbligo di mascherina e distanziamento) è stato anche un segnale della ripartenza a livello mondiale di un settore che è riuscito a contenere i danni grazie alla riapertura nel mese di aprile. Infatti, secondo il Rapporto del Sole 24 Ore, sia le aziende della grande nautica che quelle della piccola, sono riuscite a recuperare le produzioni che avevano dovuto interrompere per il lockdown, e non hanno subito grandi cancellazioni, continuando a lavorare, nonostante sui charter e sul leasing nautico pesa (da Novembre) un aumento dell’Iva al 22%, che rischia di favorire le aziende estere e di mettere in crisi gli acquisti di imbarcazioni, che in Italia avviene con la formula del leasing nautico nel 90% dei casi.
Un dispetto, in pratica; un capriccio di cui sarebbe utile conoscere l’origine. Le norme contenute negli emendamenti, come osserva ASSILEA, l’associazione delle aziende del leasing nautico, spostavano la responsabilità del versamento IVA sulle operazioni inerenti l’acquisto e la fornitura di beni, servizi e manutenzione inerenti unità da diporto, inclusi i contratti di leasing nautico, dai fornitori di beni e servizi al proprietario dell’unità, come avviene in Francia. “Ad oggi in Italia, in caso di difformità fra imposta versata e imposta dovuta, a rispondere non è infatti l’armatore, e questo espone le società di leasing italiane a un rischio economico e legale elevatissimo e inappropriato” – è la spiegazione di Assilea -. La conseguenza è lo spostamento in altri in Paesi come Francia, Malta o Croazia di quelle attività che si sarebbero svolte in Italia, con grave perdita di gettito per l’Erario (72 milioni di gettito IVA) e la possibile perdita di posti di lavoro per le imprese del settore della Nautica italiana, che occupa circa 1.500 unità.
“Siamo lieti di dare il benvenuto a Fineco nella piattaforma Apex. Si tratta di un passo significativo per lo sviluppo della presenza di Equiduct in Italia. Le caratteristiche uniche e le peculiarità commerciali di Apex non solo garantiranno a Fineco la Best Execution dei servizi, ma forniranno anche un vantaggio competitivo senza pari in termini di costi di esecuzione e di convenienza di accesso ai dati dei mercati di tutta Europa”, ha dichiarato Dave Murphy, CEO di Equiduct.
