Agosto 26, 2026
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Case, Arte & Auto

Investire nelle Muscle Cars, le sportive americane nate per sfidare il mito delle Ferrari

Gli investitori di tutto il mondo, negli ultimi quattro anni, hanno “afferrato” a man bassa tutte le muscle cars che potevano, a volte senza nemmeno vedere l’auto di persona. Adesso è caccia alle future “muscle”.

Investire in auto da collezione non è solo redditizio, ma appagante per molti appassionati di auto. Alcune auto classiche possono essere ritirate a costi relativamente convenienti, e hanno il potenziale per enormi guadagni.

Non tutte le auto classiche, però, aumentano di valore “automaticamente”. Un’area di particolare interesse è l’American Muscle Car (letteralmente in italiano “auto muscolosa”), che è un tipo di automobile ad alte prestazioni, di successo soprattutto negli Stati Uniti, e che a differenza dei modelli artigianali tanto cari agli appassionati europei è un prodotto industriale di massa messo a listino dalle varie case automobilistiche americane, australiane, sud-africane e italiane tra il 1962 e il 1978.

Shelby Cobra

Tutto è iniziato nel 1962, con la Shelby Cobra, veicolo nato con l’intento di battere le auto prodotte da Enzo Ferrari. Telaio essenziale e una potenza notevole, montava un motore V8 da 4.3 litri, con carrozzeria in acciaio ribattuto a mano, e raggiungeva una velocità massima di 220 km/h. Ad oggi la Cobra è ancora il modello più ricercato, ed una versione del 1966 è stata recentemente battuta all’asta per 5.5 milioni di dollari. 

Una tipica muscle car ha un motore anteriore longitudinale, solitamente V8, trazione posteriore, una carrozzeria 2 porte, 4 posti e una elevata cilindrata del propulsore. Quindi è molto potente, aggressiva e veloce (in particolare in rettilineo, mentre nelle curve non si riesce a godere a pieno della sua potenza) e ha una linea in genere molto squadrata e brutale; un’altra caratteristica delle muscle car è di avere un lungo cofano rispetto alla parte posteriore della macchina.

L’aumento di valore delle muscle car prodotte tra il 1969 e il 1971 ha permesso di realizzare enormi profitti per i fortunati possessori, ed è stato uno dei migliori investimenti alternativi, al pari dei modelli Ferrari e Mercedes, nei confronti delle quali il segmento “muscle” era in ritardo.

Negli ultimi anni, questi modelli di auto sono tornati ad aumentare il loro prezzo in maniera considerevole (8% l’anno sia nel 2017 che nel 2018), e alcune auto selezionate hanno registrato grandi quantità di vendite in molte aste. Per esempio, una Hly Barracuda di Plymouth (c.d. Hemi Cuda) è stata venduta per 3,5 milioni di dollari e un’ulteriore Cuda è stata venduta per 2,5 milioni di dollari in un’asta della West Coast, mentre una decappottabile Chevrolet Corvette L88 Race Car del 1969 viene battuta in asta tra 1 milione e 1,5 milioni di USD.

Cifre come queste indicano che il mercato potrebbe continuare a salire e non mostra alcun segno di rallentamento. Oggi le muscle car si vendono ovunque ad un prezzo variabile tra mezzo milione di dollari e un paio di milioni, e un’intera nuova generazione di collezionisti e investitori, desiderosa di entrare in questo mercato, sta aumentando la domanda di modelli di potenziali “muscle” non ancora diventati dei veri e propri classici.

Gli investitori stranieri che di solito non vedevano nulla di buono in questo mercato, negli ultimi quattro anni hanno afferrato tutto ciò che potevano, a volte nemmeno vedendo l’auto di persona.

Proprio come uno strumento di investimento finanziario, questa irrazionalità potrebbe ritorcersi contro gli acquirenti, se si dovesse scoprire che le quotazioni si sono innalzate come nella più classica delle “bolle” speculative. Le muscle, infatti, sono state prodotte in un numero elevato di esemplari, per cui il rischio esisterebbe, ma è bene aggiungere che un buon numero di esse è stato rottamato (i ritrovamenti in territorio americano sono ormai leggendari).

Al momento, quindi, non si intravede il pericolo di un crollo delle quotazioni.

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Buona lettura !

Vino pregiato, passione senza età. Solo per investitori pazienti e bene organizzati

Investire nel vino comporta anche una necessaria organizzazione di base, che va dal trasporto alla conservazione e alla compravendita.

Bere vino è una tradizione secolare. Una delle prime grandi civiltà occidentali, l’antica Grecia micenea, ha dovuto gran parte del suo successo alla coltivazione e alla creazione del vino. Per gli investitori questo è un investimento senza età, indipendentemente dall’era attuale.

L’investimento nel vino avviene attraverso due metodi diversi. Il primo consiste nell’acquistare e rivendere direttamente singole bottiglie o casse (3, 6, 9 o 12 unità) di un determinato tipo di vino. L’altro metodo è l’acquisto di quote in un pool di investitori, che risulta essere più idoneo per chi non ha sufficiente esperienza nell’investimento diretto.

Scartando i prodotti (anche quelli ottimi, che ci sono) derivanti dalla produzione massiva, per investire bisogna avvicinarsi ai produttori di vini c.d. d’élite, che imbottigliano solo vino pregiato e per questo motivo, con i dovuti distinguo, si possono associare ad un investimento finanziario.

L’Italia è il paese del buon vino per eccellenza, ma il 90% del vino pregiato per gli investimenti viene prodotto nell’area francese di Bordeaux. Alcune annate provenienti da quei rinomati vigneti si vendono a migliaia per una sola bottiglia.

Il vino pregiato, come regola generale, deve partire da 50 euro a bottiglia per essere considerato tale. Una regola (non scritta) di questo particolare mercato è quella secondo cui all’aumentare del prezzo aumenterà anche la domanda di un determinato vino. Questo non ha niente a che vedere con la qualità (che è fuori discussione, per quella categoria di vini!), ma con lo status che il possesso di determinate bottiglie attribuisce al possessore, sia esso cantina o collezionista privato. Inoltre, l’equazione “maggior prezzo=maggior domanda” si realizza grazie ad una circostanza che a molti sfugge: tutto ciò che ha contribuito a produrre un determinato vino non può mai essere replicato. Stiamo parlando di elementi assolutamente non controllabili come le condizioni meteorologiche, l’annata e i metodi di produzione, che in tutta evidenza non possono essere duplicati e aggiungono fascino al tutto.

Investire nel vino comporta anche una necessaria organizzazione di base, che va dal trasporto alla conservazione. Infatti, se si ha l’intenzione di conservare il vino per alcuni anni, è indispensabile assicurarsi di farlo in condizioni ottimali. Ad esempio, una stanza troppo calda accelera il tempo necessario alla maturazione del vino, mentre una eccessivamente fredda causerà la produzione di scaglie di cristallo nel vino, rovinandolo. Pertanto, il posto migliore per conservare il vino è nel seminterrato, o in un armadio buio, ma per un investitore serio che ha spazio sufficiente è meglio acquistare un dispositivo di raffreddamento del vino, in relazione al quale sarà necessario effettuare delle valutazioni energetiche per comprendere l’entità della spesa di elettricità e preventivare con maggior precisione quanto costerà l’investimento complessivo.

Data la natura del tutto simile a quella di un gioiello, il vino costoso è considerato un oggetto prezioso. Una delle prime cose da fare, pertanto, è assicurare la collezione, possibilmente senza franchigie.

Se non si ha lo spazio adatto alla conservazione, esistono diversi magazzini che agiscono in conto terzi, sebbene il loro servizio si aggiunge al costo complessivo dell’investimento.

In relazione alle previsioni di rendimento, ci sono due importanti indicatori da analizzare quando si vuole determinare il valore attuale e previsionale di un vino: la sua scarsità e la sua valutazione. Relativamente alla seconda, in una scala da 1 a 100, i vini che hanno un punteggio superiore a 95 sono considerati pregiati. Prevedere la scarsità, invece, è una cosa più difficile da fare. Un vino imbottigliato in produzione limitata ha alte probabilità di mantenere la sua scarsità, e la ricerca dei prezzi passati sarà utile per prevedere cosa porterà il futuro di una certa annata.

Proprio come le azioni e gli altri investimenti finanziari, esistono indici anche per il vino pregiato. Liv-ex, ad esempio, è una piattaforma di trading online utilizzata da commercianti di vino professionisti, così come Wine Owners, che però è un sito Web indirizzato all’investitore privato. Entrambe le piattaforme sono un ottimo modo per controllare le proprie partecipazioni sotto forma di diversi grafici e diagrammi, in modo simile al funzionamento di un sito web di borsa online.

L’acquisto e la conservazione del vino è solo la prima tappa del viaggio di un investimento nel vino. In media, molti investitori di vino pregiato lo detengono per un minimo di cinque anni, sia per fargli maturare un sapore corposo, sia per alimentare il prestigio attorno ad esso. Un ruolo fondamentale nelle compravendite di vino lo ricoprono le case d’aste, che intermediano gli scambi fisicamente (asta pubblica) o virtualmente (aste online) lucrando una commissione.

Passando ad alcuni esempi di buon investimento in questo settore così alternativo ed emozionale, il Domaine de la Romanee-Conti, comunemente abbreviato in (RDC), è uno dei vini più costosi del mondo e spesso considerato uno dei migliori. Il vino proviene da Cote De Nuits, Francia. Il prezzo medio di una bottiglia è pari a circa 15.000 euro, ed alcune annate si sono avvicinate ai 200.000 per bottiglia. Il Château Mouton Rothschild è un altro vino che proviene dalla regione francese di Bordeaux; una bottiglia del 1945 fu venduta per 114.614 USD alla fine degli anni Novanta.

Questi esempi di successo sono solo alcuni tra i tanti, ma è bene dire che investire nel vino costringe l’investitore ad attendere il lungo periodo per realizzare un buon rendimento, ed il mercato non è liquido come quello dei preziosi o delle opere d’arte. Per evitare il problema della liquidità (possibilità di vendere in qualunque momento), esistono altre opzioni per investire nel vino, e uno di questi è rappresentato dai fondi di investimento. Il Wine Source Fund, per esempio, investe in vino di tutto il mondo e diversifica anche con altri alcolici. Un altro fondo interessante creato alcuni anni fa è The Bottled Asset Fund. Inizialmente è stato lanciato con un investimento di 9 milioni di USD, e nel tempo ha ottenuto rendimenti notevoli, investendo non solo nei vini della regione francese di Bordeaux, ma anche in quelli italiani o della Napa Valley.

Art Lending e cartolarizzazione delle opere: un ponte tra Arte e Finanza per dare trasparenza al mercato

In un mercato regolamentato, il processo di formazione del prezzo di un’opera d’arte diventa più trasparente e aumenta la fiducia nei nuovi investitori. Eppure, in Europa qualcosa (o qualcuno) impedisce ancora oggi l’affermazione di regole chiare per tutti.

Negli ultimi tempi, il dibattito tra “puristi” dell’Arte e professionisti della finanza, relativamente all’approccio che gli investitori dovrebbero assumere in questo particolare settore, si è acceso notevolmente, e ciò è avvenuto in parallelo alla sempre maggiore presenza che le opere artistiche stanno avendo nei portafogli degli investitori professionali. Questi ultimi, in particolare, si avvicinano al mondo dell’arte qualificandola sempre più come una classe di attivi a sé stante, utile a diversificare il patrimonio o a costituire una riserva di valore non correlata ad altri strumenti finanziari come azioni e obbligazioni; i puristi, invece, rifuggono da queste logiche prettamente finanziarie, sostenendo che investire nell’Arte è un fatto essenzialmente emozionale, e che il valore di un’opera risente soprattutto di questo elemento immateriale, che attribuisce profondo fascino all’investimento ed un certo status all’investitore.

Un compromesso tra le due posizioni, certamente, sarebbe il benvenuto, anche perchè  il secondo approccio (quello purista) è causa, da un lato, del dominio incontrastato dei c.d. mercanti, che sono in grado di condizionare l’intero mercato, e, dall’altro, della diffusione di pratiche scorrette (fino alle numerose falsificazioni) di cui molti neofiti sono vittime ogni anno per via della quasi totale assenza di trasparenza.

Di certo, però, chi ha investito il proprio denaro in maniera alternativa (opere d’arte, auto d’epoca e orologi vintage, per esempio), negli ultimi anni ha beneficiato di un trend di mercato molto favorevole. Di conseguenza, sono emersi nuovi attori e prodotti di finanziamento o investimento in grado di soddisfare le diverse esigenze dei clienti anche in questo segmento, creando un vero e proprio ponte tra Arte e Finanza grazie alla diffusione dei contratti di Art Lending e delle cartolarizzazioni di opere d’arte.

L’Art lending offre al possessore di un’opera un finanziamento a tasso fisso garantito da beni artistici. Si tratta di un prodotto piuttosto diffuso negli Stati Uniti ma poco conosciuto in Europa, dove ha ancora un notevole potenziale di espansione. Il suo funzionamento è molto semplice: il proprietario richiede un prestito sulla base del valore dell’opera, che dà in pegno come collateral. In caso di insolvenza del debitore, il finanziatore può entrare in possesso del collateral e rivenderlo per recuperare l’importo del prestito.

Questo prodotto, oltre a non non comportare i tipici costi di transazione o le imposte sulle plusvalenze che si verificano in occasione di una vendita, ha il pregio di permettere al collezionista di continuare a possedere l’opera pur realizzando la liquidità necessaria per ulteriori investimenti. Inoltre, questa operazione protegge il proprietario dalla fisiologica perdita della riservatezza che la vendita attraverso una casa d’asta potrebbe causargli, insieme ad un corollario di domande sulle sue condizioni finanziarie o su nuovi e imminenti acquisti.

Poiché questo tipo di finanziamenti si regge esclusivamente sull’opera d’arte, è di fondamentale importanza, per il soggetto finanziatore, risolvere tutte le questioni inerenti la sua proprietà, la sua liquidità e gli eventuali rischi di falsificazione, attraverso un’accurata due diligence da attuare prima dell’acquisto. Naturalmente, tale processo di verifica viene effettuato con accuratezza dalle case d’asta o da esperti indipendenti, che a fronte di una parcella “impegnativa” sono in grado però di fugare ogni dubbio.

L’Art Lending può essere strutturato con finanziamenti a scadenza a breve o lunga, con un rapporto prestito/valore basso o elevato, con un rimborso rateizzato o in un’unica soluzione e, infine, pro soluto o pro solvendo. Data la carente regolamentazione, i tassi di interesse offerti possono oscillare dal 2,5-3% all’anno per i finanziamenti pro solvendo fino a percentuali a due cifre per i finanziamenti erogati pro-soluto da agenzie di intermediazione.

Esiste il caso in cui gli istituti mettono i titoli garantiti da beni artistici sul mercato, permettendo a privati, family office o altri gestori patrimoniali di investire indirettamente in opere d’arte con rendimenti proficui. In questo caso, i finanziamenti, a loro volta direttamente garantiti da collezioni, prendono il nome di cartolarizzazioni, realizzate attraverso strumenti separati a basso rischio di fallimento.

Bisogna fare attenzione, però: così come accadde per le cartolarizzazioni di mutui c.d. subprime (da cui è scaturita la grande crisi del 2008), chi acquista uno di questi titoli deve fare molta attenzione a conoscere in anticipo quali opere d’arte sono comprese tra i collateral del titolo, il quale sarà regolarmente provvisto di codice ISIN internazionale e sarà scambiato in modo tale da permettere agli investitori di sottoscriverlo facilmente sul mercato, attratti come sono dal fatto che il rapporto rischio/rendimento di questi strumenti è direttamente collegato alle collezioni d’arte a cui sono esposti.

Nei paesi orientali maggiormente industrializzati, il processo di avvicinamento tra mercato dell’arte e mercato finanziario è già una realtà avanzata. Infatti, tra il 2009 ed il 2011 sono nate in Cina delle borse valori specializzate nella compravendita di certificati rappresentativi di opere d’arte. In questo modo, ogni collezionista/investitore ha potuto acquistare e vendere in borsa uno o più certificati, che corrispondono a un “pezzettino” delle opere presenti sul listino; così, anche i collezionisti che non possono permettersi di investire somme ingenti possono diventare comproprietari di opere d’arte e beneficiare dell’eventuale incremento di valore dei certificati quotati in borsa. Tale mercato, però, non è ancora perfettamente regolamentato, e ciò si riflette sul grado di trasparenza delle operazioni e sui valori di borsa delle opere quotate. Ma il Consiglio di Stato Cinese e la Banca Popolare Cinese, di recente, hanno avviato un processo di regolamentazione, che sta già dando i suoi primi frutti, con l’intento di salvaguardare gli interessi degli investitori.

Alcune di queste borse valori, peraltro, sono partecipate da governi e dalle banche locali, e hanno rapidamente assunto la caratteristica di veri e propri centri culturali, come lo Shanghai Culture Assets and Equity Exchange, che organizza mostre, eventi, aste e gestisce un artwork design studio.

Recentemente, in Europa, un tentativo di creare borse valori specializzate in Arte è stato fatto in Francia, (Paris Art Exchange) ed in Lussemburgo, ma dopo una breve operatività entrambe le attività sembrano essersi fermate. Non si conoscono le cause di questo stop (anche se possiamo immaginarlo, visto il cammino accidentato che fino a quel momento le due iniziative avevano sofferto), ma di certo si è persa l’occasione di rendere più trasparente il processo di formazione del prezzo e di aumentare la fiducia degli investitori, estendendone il numero anche a coloro i quali non sono dotati di notevoli mezzi finanziari.

Inoltre, in un mercato regolamentato i costi di transazione e custodia sarebbero decisamente inferiori, così come le spese di assicurazione, e tutto ciò contribuirebbe a rendere il mercato dell’arte più liquido e accessibile.

E’ evidente che, in Europa, gli interessi di pochi attori del mercato impediscono questo ineluttabile processo di regolamentazione.

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Mercato immobiliare, gli italiani emigrano e non comprano. Gli immigrati regolari valgono già 100 miliardi

Le richieste di case provenienti dalle famiglie di immigrati sono sempre in aumento, e presto potrebbero raggiungere la cifra di un milione. Sempre giù il mercato di compravendite dei residenti.

Secondo l’ultimo rapporto annuale realizzato da Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano degli immigrati regolari vale oggi più di quello dei residenti, e i dati relativi ai loro acquisti di case mostrano un giro d’affari in aumento anche nell’anno in corso, con un incremento stimato del 13,7% rispetto al 2018, pari a 5 miliardi di euro.

Grazie a questo trend, che dura già da qualche anno (soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie delle grandi città del nord e del centro), il 21,5% degli immigrati “di lungo corso” – quelli arrivati da circa 30 anni – abita in una casa di proprietà, e negli ultimi 12 anni sono 860.000 le case acquistate da loro, per un volume d’affari complessivo che ha superato i 100 miliardi di euro.

Il numero maggiore di compravendite si è realizzato a Milano, Roma e Bari, con una fascia media di costo pari a circa 100.000 euro; la tipologia più ricercata è quella degli immobili di bassa qualità ma sufficientemente spaziosi e in periferia.

Il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari evidenzia la possibilità che in breve tempo le abitazioni acquistate da immigrati in Italia possano raggiungere il numero di un milione. Ma gli immigrati trainano anche il fiorente mercato delle locazioni. Infatti, solo uno di loro su cinque vive in una casa di proprietà, mentre il 63,5% è in affitto e il restante 15% diviso tra la sistemazione da parenti e connazionali o il pernottamento in luoghi di fortuna. In considerazione dell’alto tasso di occupazione (gli immigrati regolari, prima o poi, trovano tutti lavoro!), anche quel 15% è destinato, nei prossimi anni, ad alimentare il numero di locazioni e compravendite.

Ma se la domanda proveniente dalle famiglie di immigrati è sempre in grande fermento, quella dei residenti è appiattita sul fondo ormai da qualche anno, con l’offerta che ancora supera la domanda. Gli esperti attribuiscono tale

fenomeno, innanzitutto, agli effetti di una congiuntura economica sfavorevole di lungo periodo, che porta ogni anno decine di migliaia di giovani italiani a cercare all’estero un futuro professionale migliore. Questo trend è in preoccupante aumento negli ultimi 10 anni, durante i quali si calcola che almeno 700.000 giovani laureati e diplomati (ossia, 700.000 futuri potenziali acquirenti di case!) abbiano scelto Germania, Francia, USA e UK (ma anche Albania e altri paesi dell’Est Europa) per lavorare in un contesto migliore di quello italiano. Ciò spiega il tasso di sostituzione che si è verificato tra gli acquisti dei residenti e quelli degli immigrati regolari, i quali, di fatto, oggi sostengono il mercato.

Questa enorme rivoluzione ha determinato anche un differente ruolo attribuito alla casa da questi due gruppi di acquirenti, sia in base alla finalità che alla topologia ricercata: semplice abitazione per gli immigrati, abitazione-investimento per i residenti; casa di media quadratura ed in periferia per i primi, spaziosa ed in zone centrali (o semi-centrali) per i secondi.

Di conseguenza, anche il modello di business del mercato immobiliare si trova ad un punto di svolta epocale, oltrepassato il quale niente sarà più come prima. Noi pensiamo che quel punto di svolta sia già stato superato, e che gli italiani abbiano smesso ormai da tempo di considerare il mattone come il “l’investimento più sicuro”.

I sintomi di un simile scenario di crisi del settore ci sono tutti, come testimonia il livello dei tassi sui mutui, che la generazione dei baby-boomers non aveva mai visto così basso fino ad oggi. Pertanto, anche il modello di marketing delle vendite immobiliari deve necessariamente individuare nuovi spunti che possano arricchire e veicolare la domanda verso soluzioni il più possibile “su misura” e “a target”. Le grandi reti di intermediazione, fiutando già qualche anno fa il trend in aumento proveniente dalle famiglie di immigrati regolari, avevano già avviato politiche di marketing operativo fortemente geo-localizzate, nonchè pronte ad accogliere le richieste delle famiglie immigrate regolari, alle quali veicolare una “scheda-immobile” semplice e immediata: localizzazione periferica, quadratura medio-piccola, rifiniture normali, vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici.

Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:

– l’aumento di valore realizzabile con la ristrutturazione,

– il valore locativo,

– la vicinanza a servizi e scuole,

– il risparmio derivante dalla prossimità al posto di lavoro,

– i futuri (e previsti) miglioramenti del contesto di quartiere,

– la previsione di apertura di ipermercati e centri commerciali,

– i nuovi servizi per la città (metropolitana, ospedali, tram etc).

Tutti questi elementi fanno sì che si possa determinare il calcolo di un rendimento prospettico, che tanto piace ai patrimonials (i genitori dei millennials).

Di recente, il tema dei dati scientifici con cui corredare la scheda informativa di un immobile è stato trattato alla tavola rotonda organizzata MVA-Master in Valutation & Advisory del Politecnico di Milano. Lo scopo di questo incontro tecnico è stato quello di valutare il superamento della logica secondo la quale un bene vale per quanto produce, sostituendola con quella del valore per quanto può produrre se si attuano determinate circostanze (esempio, l’arrivo della linea metropolitana), o se si attuano determinate modificazioni (esempio, cambio d’uso da ufficio ad alloggio).

La conclusione degli esperti è che c’è grande bisogno di una figura professionale che sia in grado di redigere una analisi immobiliare (legale, tecnica, contabile, di rischio) in grado di rispondere compiutamente alle domande degli investitori.

Si tratta di un’esigenza che sarà sempre più sentita in Italia, dove il patrimonio immobiliare è tra i più vecchi d’Europa ed oltre la metà degli edifici, realizzati prima degli anni ’70, necessita oggi di continui interventi straordinari che influiranno inevitabilmente sul loro prezzo di vendita futuro.

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Auto d’epoca, 5 categorie promettenti. Le 8 regole d’oro di David Gooding per non sbagliare investimento

Alcune auto classiche non sono così appariscenti come le Ferrari da un milione di euro, ma mostrano forti segnali di aumento di valore. Per investire bene servono soprattutto passione, pazienza, ricerca e un occhio alle possibili frodi.

Così come per l’arte e per il vino, il mercato delle auto da collezione è piuttosto fiorente, ma bisogna ancora fare molta attenzione quando si deve effettuare una scelta.

Dopo aver analizzato le guide agli investimenti, i risultati delle aste, i rapporti sulle assicurazioni, le vendite online e gli acquisti sul mercato, oggi possiamo individuare cinque categorie in cui il trend è in aumento ed è possibile trovare un buon affare. Le auto di questi gruppi costano (molto) meno di una Ferrari blue chip, ma hanno un buon potenziale di guadagno nei prossimi anni.

  1. “La potenza giapponese” – Le auto classiche provenienti dalle fabbriche giapponesi stanno battendo quasi tutte le altre nel 2019 in termini di aumento di valore. Un’auto giapponese in condizioni “eccellenti” si è apprezzata mediamente del 18% negli ultimi tre anni, e del 39% negli ultimi cinque. La più performante è stata l’Acura Integra Type R del 1997, venduta recentemente per 63.800 USD ad un’asta Barrett-Jackson.
  2. “Le tedesche trascurate” – Le BMW classiche hanno visto il secondo più alto aumento delle richieste di preventivi assicurativi nell’ultimo anno, conseguendo un certo successo negli acquirenti di età inferiore ai 55 anni.
  3. “Quelle strane ma divertenti” – Fanno parte di questa categoria le auto che sono state derise quando sono uscite, ma che successivamente hanno sviluppato un seguito di culto sui social media. La familiare Buick Roadmaster, per esempio, è aumentata del 14% nell’ultimo anno, più delle classiche Jaguar.
  4. “Le Youngtimer” – Youngtimer è un termine usato per la prima volta dagli appassionati per indicare un’auto promettente con età variabile da 20 a 30 anni, ma non ancora diventata un classico in senso stretto. Nella cultura americana, il termine si è evoluto fino ad essere associato a quei millennials che amano le auto sportive di fascia alta e agli appassionati appartenenti alla generazione X, ossia quella degli attuali 25-30enni, che oggi possono permettersi l’acquisto di quei modelli. I risultati di questo trend sono sorprendenti: la Mercedes SL-Class di metà degli anni ’90 è cresciuta dell’8% in valore dal 2017 al 2018, e la BMW M3 del 2000 è aumentata del 22% rispetto all’anno precedente.
  5. I Truck (camion) – I prezzi alle aste per i camion classici sono aumentati del 15% rispetto allo scorso anno, e le quotazioni su cui si basano le maggiori compagnie di assicurazione sono aumentate del 40%. Le difficoltà e i costi dell’ingombro vengono compensate dall’esiguo numero di modelli in circolazione.

Qualunque sia la tendenza del mercato, l’acquisto di un auto d’epoca deve sempre essere attuato rispettando alcune regole. David Gooding, patron della grande asta di Pebble Beach (California), ha raccolto delle vere e proprie “pillole di saggezza” in una speciale classifica. Secondo Gooding, se si decide di investire in auto d’epoca (a prescindere dalla fascia di prezzo), è bene:

– ascoltare il proprio cuore, e comprare ciò che si ama cercando il modello nel miglior stato possibile;

– non preoccuparsi dell’investimento, perché un’auto con una grande storia andrà sempre bene nel lungo periodo;

– sapere che il mercato non è fatto solo di Ferrari! Chi non può permettersi una Ferrari degli anni ’60, ma ha buoni mezzi finanziari, potrà dirigersi verso un’Alfa Romeo dei ‘60, oppure su una Mercedes-Benz 300 SL Gullwing o Roadster;

– “ricercare, studiare e confrontarsi”, ossia trascorrere del tempo accumulando quante più conoscenze possibile sul modello specifico che si sta cercando, parlare con gli esperti o con altre fonti informate e imparziali è fondamentale per scegliere rimanendo aggiornati;

– conoscere l’esatta provenienza dell’auto e ricostruire la sua storia. Sapere che il potenziale acquisto proviene da una collezione stimata o da qualche eccellente collezionista aggiunge valore al prezzo di un’auto;

– ricercare il modello con tutte le sue parti originali (compreso targa e documenti!). Una macchina non deve essere completamente restaurata per essere preziosa (anzi…), e se proprio è necessario effettuare dei lavori, bisogna cercare i restauratori riconosciuti come esperti per quel modello specifico.

– conservare l’auto in un deposito asciutto e arioso, per evitare a tutti i costi l’umidità, e pulirla accuratamente dopo ogni utilizzo, lasciando le finestre leggermente aperte in modo che l’aria possa circolare all’interno. Durante i mesi invernali, fare pompare le gomme un pò più del normale per prevenire il deterioramento degli pneumatici, e avviarla per circa 15 minuti ogni due settimane, allo scopo di mantenere la batteria carica e il motore correttamente lubrificato.

– guidare le proprie auto d’epoca! Le auto sono pensate per essere guidate, questo è ciò che rende così speciale il collezionismo di automobili. Pertanto, è bene utilizzare il proprio investimento su strada e goderselo con altri appassionati, anche (e soprattutto) se si tratta di una Ferrari da 20 milioni di dollari.

Su tutto, bisogna prestare attenzione alle possibili frodi. Il settore delle auto d’epoca, infatti, non è immune da rischi e truffe; secondo un sondaggio di Classic Trader, il 35% degli utenti intervistati ha dichiarato di aver subito almeno un tentativo di truffa, il 70% dei quali è avvenuto in Italia. La truffa più comune è quella dei difetti taciuti dal venditore, seguita dagli incidenti nascosti e dalla truffa del contachilometri. Inoltre, il 18% degli intervistati segnala denunce di pagamenti anticipati su presunti accordi e spedizionieri scomparsi con gli acconti di garanzia. Ciò dipende dal fatto che circa l’80% delle transazioni avviene mediante pagamento in contanti, ed espone così il compratore sia al rischio di truffa che a quello di ricevere e detenere banconote false.

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Millennials italiani e immobili, mancano i soldi. Crowfunding immobiliare, Co-housing e affitto breve per riqualificare il mercato

I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.

Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.

In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie  e centrali che supera la domanda.

Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.

Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.

Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.

Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.

A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.

Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.

Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.

Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.

Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.

Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.

Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.

In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.

Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.

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Acquistare un’auto d’epoca è un buon investimento? Alcuni esempi nella fascia di prezzo da 6.000 a 15.000 euro

Sebbene le auto classiche siano aumentate di valore nel lungo periodo, investire in un motore d’epoca non garantisce sempre un guadagno nel breve periodo. Mai procedere “a naso”.

Milioni di persone sono follemente innamorate della loro vecchia auto classica, e alcuni collezionisti pagherebbero una fortuna per una Ferrari F40 in condizioni ottimali. Ma i pezzi da collezione più preziosi non sono alla portata di tutti; infatti, il mercato è costituito per lo più da auto classiche che altro non erano che le vecchie macchine di ieri tenute bene dai pochi proprietari (a volte, da uno solo di essi).

Quel vecchio secchio di ruggine che oggi raccoglie polvere e ragnatele sotto una tettoia in campagna, tra 30 anni potrebbe valere un bel po’ di denaro, se nel frattempo non è andato in pezzi!

C’è da dire che il mercato delle auto classiche è notoriamente instabile. I prezzi sono cominciati ad aumentare notevolmente alla fine degli anni ’80, quando per la prima volta una Ferrari F40 aveva raggiunto all’asta il prezzo di più di un milione di euro attuali, ma all’inizio degli anni ’90 il mercato è crollato, ed i prezzi sono scesi anche del 40% negli anni immediatamente successivi. Oggi, una Ferrari F40, solo se in ottime condizioni, ha ripreso e superato di poco quella quota (circa un milione di euro), ma ci sono voluti oltre 15 anni, durante i quali si è sviluppato un mercato fiorente di auto classiche appartenenti alle fasce di prezzo inferiori. Secondo la ricerca di una banca londinese, i prezzi delle auto classiche sono aumentati del 257% in 13 anni in UK (del 218% in UE), e alcune quotazioni di auto d’epoca sarebbero ora ai massimi e potrebbero non aumentare ulteriormente, ma scendere fisiologicamente.

Il problema con l’investimento in auto d’epoca è che non tutti i modelli sono uguali, e che la passione ed il mito prevalgono spesso sulle tipiche logiche dell’investimento. Alcune auto si apprezzano molto più di altre, come i veicoli associati a film o celebrità. Ad esempio, il valore delle Aston Martin DB7 è aumentato moltissimo grazie al film di James Bond 007; anche la Lotus Elan è un acquisto intelligente, grazie alla connessione con il film Avengers; qualsiasi auto classica associata a Steve McQueen merita un posto d’onore, come la sua Ferrari 275 GTB, battuta all’asta per 6 milioni di sterline nel 2014.

La scarsità degli esemplari in circolazione influenza i valori delle auto classiche, e quelle più rare tendono ad essere più preziose. Una Ferrari 335 Sport Scaglietti del 1957, per esempio, è stata venduta alla strabiliante somma di 25 milioni di sterline nel 2016, dal momento che era una delle quattro ancora esistenti ed era anche stata guidata da Stirling Moss a Le Mans. Il “simbolo” di questa equazione (pochi esemplari=prezzo sempre crescente) è rappresentato dalla leggendaria “barchetta” della fabbrica Auto Avio, ossia quella che Ferrari fondò dopo essere uscito dall’Alfa Romeo senza poter utilizzare, per via di un accordo commerciale vincolante, il suo stesso cognome per 5 anni. Successivamente, venuto a conoscenza che un meccanico d’auto di nome Mario Righini era venuto in possesso del suo primo veicolo costruito (Auto Avio numero 1), Ferrari sino a pochi mesi prima della morte inviò emissari da Righini muniti di assegni in bianco su cui egli avrebbe potuto scrivere la cifra che voleva. Ma Righini non accettò e si tenne l’auto, ancora adesso parte più importante della sua grande collezione.

E’ bene sapere che, in generale, per investire in auto d’epoca bisogna speculare su quali dei modelli di oggi saranno i classici di domani. Pertanto, rispetto ad altri tipi di investimento, quello nelle auto classiche richiede una certa lungimiranza. Molti sostengono, ad esempio, che le auto a benzina di oggi potrebbero valere una fortuna tra 30 anni, allorquando il motore a benzina sarà stato sostituito da auto elettriche ad alta efficienza energetica. Possederne una oggi, quindi, potrebbe significare molto, a condizione di avere un garage e poter curare la propria auto meticolosamente, proprio come si farebbe con la propria casa. L’importante, come sempre, sarà scegliere i modelli “giusti”, magari evitando di fidarvi del vostro naso e confrontandovi con gli esperti che troverete nei club di appassionati di auto d’epoca. Ecco alcuni esempi per giovani (e non) amatori.

– Da 6.000 a 8.000 euro – Porsche Boxster 986 – Lanciato nel 1996, il Boxster originale sta diventando un classico moderno a sé stante. Si trova anche a circa 6.000 euro con un chilometraggio alto, ma un buon intervento nella meccanica e nella carrozzeria potrebbe ripagare subito l’investimento con un aumento di valore, ma dato che gli esemplari in circolazione sono diverse migliaia, non c’è da aspettarsi lo stesso apprezzamento ottenibile acquistandone una con chilometraggio basso, che invece garantisce una buona tenuta del prezzo nel tempo e una maggiore “liquidità” nel mercato, ossia la possibilità di realizzare rapidamente il passaggio di mano da un proprietario all’altro.

– Da 8.000 a 12.000 euro – Fiat 500 (originale) – Fino a tre anni fa, per una Fiat 500 leggermente sporca e mal tenuta chiunque avrebbe chiesto anche 6.000 euro; oggi la stessa auto ne varrebbe 8.000. A detta degli appassionati (soprattutto inglesi e americani, che ne vanno letteralmente matti), la Fiat 500 trasuda fascino e stile retro come poche altre, e come tutte le vecchie auto italiane la ruggine è il suo principale nemico; pertanto, è bene cercarne una che richieda un intervento minimo, perchè se ne trovano parecchie per le quali il solo costo di rimozione della ruggine richiede somme finanziariamente non convenienti. I modelli di Fiat 500 in ottime condizioni vengono venduti anche a 11-12.000 euro, e quelli eccezionali arrivano fino a 20.000.

– Da 12.000 a 15.000 euro – Jaguar XJS – L’XJS è uno dei modelli Jaguar dall’aspetto più classico, mescolando sportività con stile. I modelli più ricercati risalgono agli inizi degli anni Novanta, soprattutto quelli che incorporano parti del corpo in acciaio zincato. In un intervallo di prezzo compreso tra 12.000 e 15.000 euro, oggi ci si può aspettare di poter acquistare una coupé successiva al 1991, a condizione di controllare accuratamente il motore e, soprattutto, le condizioni del condensatore dell’aria condizionata, delle pale della ventola di raffreddamento e del radiatore (oltre alla ruggine, molto presente nei punti di sollevamento e nei sotto-telai della carrozzeria).

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Auto da collezione, prezzi in frenata: bolla speculativa o semplice riassestamento?

Dopo anni di aumenti percentuali a due cifre, i prezzi delle auto da collezione segnano un appiattimento che coglie impreparati più gli investitori speculativi che i veri collezionisti.

 Articolo di Claudio Negrello*

Chi lavora nel mondo della automobili da prima della “grande crisi” del 2007-2008, in questi ultimi anni ha potuto osservare in prima persona come sia cambiato il mondo delle auto da collezione, e come gli operatori del settore siano stati obbligati ad adattarsi rapidamente a questo cambiamento.

Nel frattempo, da fenomeno commerciale per pochi eletti, questo particolare mercato si è saputo trasformare in un contesto massificato, e l’aumento esponenziale delle fiere di settore, associato alle numerose trasmissioni televisive sul tema, hanno fatto sì che aumentasse l’interesse ed il fermento (anche culturale) attorno a questi veicoli.

Le case d’asta, poi, segnano record di vendite ad ogni incanto, confermando così un trend al rialzo che si è protratto fino alla prima metà del 2018. Basta guardare l’aumento dei prezzi: una Ferrari Testarossa, che fino a pochi anni fa si acquistava a 70.000 euro, oggi viene proposta a 150.000, così come alcune Porsche 911, passate di mano al doppio del prezzo rispetto al 2015.

Come in ogni mercato, l’aumento della domanda fa sì che aumenti anche l’offerta, ma parlando di auto da collezione, che non sono “riproducibili” e sono uscite dalle fabbriche in tiratura limitata, l’offerta rimane stabile e così i prezzi schizzano alle stelle, trascinando anche quelli delle automobili meno importanti ma prodotte in numero più elevato.

Un mercato con queste caratteristiche e di dimensioni ormai planetarie ha attirato l’attenzione di investitori privati, dando vita ad un sistema di scambi parallelo a quello dei veri collezionisti d’auto. Per questo motivo, sempre più spesso gli operatori vengono contattati da persone non appassionate del fantastico mondo delle auto d’epoca, ma da investitori e autentici speculatori.

La passione, così, sembra aver lasciato il cuore al profitto, ma ciò rientra nella logica di qualunque mercato. In compenso, nel settore delle auto Youngtimers (quelle di minor pregio, ma di qualità), la passione la fa ancora da padrone, grazie anche alle associazioni di settore che ravvivano un mercato secondario molto liquido e, per quanto riguarda i prezzi, piuttosto stabile e trasparente.

Dopo anni di rialzi, però, stiamo assistendo ad una frenata dei prezzi delle auto di maggior pregio, che appare sensata per quanto crei, ovviamente, un raffreddamento da parte degli investitori e dei collezionisti. Infatti, chi ha acquistato un’auto due anni fa o lo scorso anno, oggi farebbe un pò di fatica a trovare un compratore disposto a pagare subito la cifra richiesta, mentre chi vorrebbe acquistare, vedendo i prezzi in leggera discesa, si chiede se sia il momento giusto per comprare, o è meglio temporeggiare.

Sono gli inconvenienti di una mercato che viaggia in rapida salita fin dal periodo post-crisi, durante il quale l’attenzione verso gli investimenti alternativi, da parte di coloro che erano rimasti danneggiati dai tipici investimenti finanziari, è aumentata considerevolmente, surriscaldando i prezzi. Bisogna chiedersi, pertanto, se la recente frenata delle quotazioni sia un preludio alla esplosione di una bolla speculativa, oppure sia solo una salutare pausa di riflessione che segnerà l’avvio di un c.d. “mercato laterale”, ossia un periodo di bassa oscillazione dei prezzi all’interno di una fascia di quotazioni minime-massime non lontane tra loro e con scambi ridotti.

E mentre i veri appassionati, poco avvezzi alle analisi di mercato, continueranno a comprare seguendo i parametri del gusto e della collezione, gli speculatori dovranno stare attenti ad acquistare quando le quotazioni sono in prossimità del minimo della banda di oscillazione laterale, e per farlo dovranno essere in grado di capire se si trovano in quel punto (cosa affatto facile).

In definitiva, per le auto da collezione sembra prevalere il comune denominatore della passione, e non dell’intento speculativo. Per quanto le sue logiche possano avvicinarsi al mondo della finanza, il mercato delle auto sarà sempre trainato da due elementi sconosciuti ai maghi del rendimento: il gusto e il cuore.

* Broker specializzato in auto classiche e supercar 

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Immobiliare, l’affitto breve traina le locazioni: canoni su e inquilini in fuga. Compravendite ancora al palo

Il boom del mercato delle locazioni trainato dagli appartamenti sfitti riadattati ad attività ricettiva e affitto breve. Chi non regge al caro-affitti, accende un mutuo per acquistare una casa di basso pregio.

Nonostante dagli osservatori immobiliari delle varie reti di intermediazione giungano con cadenza quasi settimanale continui inviti alla fiducia e improbabili report positivi di mercato, lo scenario immobiliare odierno appare invece molto contrastato sia nel settore delle compravendite che in quello degli affitti.

In particolare, esso si può scindere in due sotto-scenari, ognuno dei quali è legato all’altro da un comune denominatore: i (bassi) tassi di interesse.

Il primo sotto-scenario riguarda le compravendite. Nonostante i tassi dei mutui più convenienti della storia, i prezzi sono ancorati saldamente ai livelli della crisi, con aumenti nell’ordine del punto percentuale annuo nei grossi centri e ampie zone d’Italia dove nei piccoli centri si continua a registrare un andamento addirittura negativo. L’unica eccezione è rappresentata da alcune grandi città, come Milano, Roma e Bologna, nella quali si registrano aumenti più sensibili, ma sempre nell’ordine del 2-3% e solo nelle zone centrali o di pregio.

Un segnale positivo, appena accennato, riguarda i tempi medi di conclusione delle compravendite, scesi a circa 140 giorni dai 180-200 degli anni scorsi. Gli interessi dei mutui a tasso fisso, oggi davvero allettanti, potrebbero costituire un volano del mercato (e infatti in tanti si lasciano ingannare da questa facile equazione), ma l’attuale struttura dell’offerta immobiliare delle maggiori città, costituita da un gran numero di appartamenti di quadratura medio-alta, non consente ancora ad una larga fascia di potenziali acquirenti la possibilità di valutarne l’acquisto, dirottando le loro scelte verso appartamenti di quadratura più bassa o situati in zone periferiche, dove le quotazioni sono più accessibili.

Così, la statistica ci regala aumenti annuali sul numero delle compravendite, ma non rivela che queste sono concentrate sugli immobili non di pregio. Ciò determina un “doppio binario” sui trend di mercato, lungo il quale gli appartamenti più piccoli si apprezzano per via di vendite più sostenute, mentre gli appartamenti di grande quadratura si deprezzano o, se situati in centro città, “tengono” la stessa quotazione post-crisi.

Il secondo sotto-scenario, collegato strettamente al primo, riguarda gli affitti, che subiscono l’influenza dei bassi tassi di interesse in via indiretta. Le difficoltà nella vendita di case di buona quadratura (a meno che non si scenda pesantemente sul prezzo), spingono i proprietari a diversificarne la destinazione d’uso, approntando così una crescente offerta di affitto breve o locazione frazionata che, per le loro caratteristiche (appartamenti trasformati in case-vacanza, B&B o posti-letto per studenti fuori sede), spinge in alto le quotazioni dell’intero settore.

Il livello degli affitti, pertanto, registra aumenti diventati insostenibili per molte famiglie, soprattutto per quelle mono-reddito, e questa condizione si va aggravando sempre più sia per l’accresciuta presenza di turisti che preferiscono la soluzione dell’appartamento a quella dell’albergo, sia per la crisi, che ha ridotto fortemente le capacità reddituali di larghe fasce della popolazione lavorativa, ed in special modo quella dei 30-40enni.

Dallo studio di Confcooperative Habitat e Censis (“Città, la crisi dell’abitare e la mappa dei disagi”) emerge che delle 4 milioni di famiglie in affitto circa il 40% (1,6 milioni) è in condizioni di disagio abitativo a causa dei costi, e che tra le famiglie in affitto il 28% dichiara di sostenere una spesa per la casa che supera il 40% del reddito.

Questo scenario ha determinato, oltre ad una eccezionale lievitazione degli sfratti, una lunga permanenza dei giovani in famiglia (in Italia, il 66,4% dei giovani, tra i 18 e i 34 anni, vive ancora con i genitori). I millennials, infatti, sarebbero anche orientati ad acquistare casa, ma sono costretti a ripiegare sull’affitto per via del lavoro precario e della conseguente impossibilità di dare garanzie bancarie per accendere un mutuo. Secondo FIAIP, a quest’ultimo  fenomeno va prestata molta attenzione, perché quello dei c.d. millennials è il mercato del futuro,  il target di riferimento dei prossimi anni; e senza misure di garanzia governative a beneficio dei giovani che hanno bisogno di un finanziamento, il trend delle compravendite potrebbe avvitarsi in una spirale decrescente di lunghissimo periodo.

Su tutto, l’offerta ininterrotta di mutui a tassi bassi testimonia quella che sembra essere la grande paura delle istituzioni finanziarie, e cioè che questo scenario complessivo durerà molto a lungo.

La prossima tendenza di mercato, che ci sentiamo di anticipare con una certa sicurezza, è quella che vedrà esplodere il settore del frazionamento di immobili di larghe dimensioni, e dei finanziamenti ad esso legati. Per trasformare un appartamento di semi-periferia di 200 mq in un B&B o in una casa per studenti con 8-10 posti-letto e parti comuni è sufficiente un investimento di 40.000,00 euro, ed una rata mensile decennale da 450,00 euro, coperta ampiamente da ricavi prospettici mensili pari a circa 3.000,00 euro.

Un rendimento lordo che si avvicina al 10% annuo. Niente male come alternativa alla vendita “a tutti i costi”.

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