Prezzi in leggera flessione per le unità immobiliari già esistenti, ma per le abitazioni di nuova costruzione si evidenzia un seppur modesto aumento.
Articolo di Domenico Amicuzi*
Un mercato ancora alla ricerca di una sua stabilità, quello immobiliare italiano. Neanche i recenti aumenti del numero di compravendite, infatti, si sono accompagnati ai paventati rialzi dei prezzi, per cui risulta difficile intravedere un indirizzo generale a cui potersi aggrappare per l’immediato futuro.
Questo il tema di fondo che anima il dibattito degli esperti, i quali convergono solamente su ciò che si vede a occhio nudo: le compravendite aumentano e i tassi dei mutui (mai visti così bassi) certamente aiutano questo trend dei volumi, ma i prezzi rimangono schiacciati verso il basso.
Per analizzare meglio lo stato dell’arte, ci verrà in aiuto un rapido esame delle informazioni di mercato più recenti. Nel corso del primo trimestre del 219, secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate il numero di transazioni residenziali è stato pari a 138.525, registrando un +8.8% rispetto lo stesso periodo dello scorso anno.
Ma i segnali di ripresa non emergono solo dal comparto residenziale. Infatti nel corso dei primi tre mesi del 2019 si è confermato il trend di crescita a livello complessivo raggiungendo un totale di 275.686 transazioni, segnando un incremento del 8.9% rispetto lo stesso periodo del 2018.
Oltre al comparto residenziale, giungono segnali molto incoraggianti anche dal settore terziario–commerciale, fissando una crescita pari al 5.9%.
Per quanto riguarda i volumi, sono soprattutto le grandi città a mettersi in mostra: Milano ha registrato un +11.3%, Roma +11.9%, Genova +15.2% e Bologna +12.9%.
Anche su scala nazionale è il centro-nord a trainare il mercato immobiliare, con il Nord che fa registrare un incremento del 10.4%, il centro del +10.7%, mentre il sud manifesta una variazione meno marcata con un +4.3%.
Dopo circa dieci anni di tendenza negativa, emergono dunque segnali positivi, perlomeno dal punto di vista della crescita del numero di compravendite, consolidando l’aumento del +6.6% fatto segnare nel 2018.
Per quanto invece concerne i valori di mercato, pare non essere ancora giunti ad una stabilizzazione. In particolar modo risulta una flessione dei prezzi in ambito residenziale focalizzato sulle unità immobiliari già esistenti. Mentre per le abitazioni di nuova costruzione si evidenzia un seppur modesto aumento dei prezzi.
Le prospettive future vedono il persistere dell’aumento del numero di compravendite a livello nazionale, con le unità residenziale di nuova realizzazione a fare da traino.
Sul fronte delle quotazioni, proseguirà probabilmente la fase di stabilizzazione, con una differenziazione da porre in essere tra le grandi città e le aree periferiche o le piccole province.
Infatti, soprattutto per quanto riguarda Milano potremo assistere ad incrementi seppur lievi dei valori immobiliari. Mentre nei piccoli centri e nelle zone meno centrali, continuerà un moderato calo, complice la vastità dell’offerta di unità abitative abbinata ad una flebile domanda abitativa.
* Real Estate Specialist, operativo da 15 anni con i più importanti brand italiani del settore
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Buona lettura !
Infatti, se si ha l’intenzione di conservare il vino per alcuni anni, è indispensabile assicurarsi di farlo in condizioni ottimali. Ad esempio, una stanza troppo calda accelera il tempo necessario alla maturazione del vino, mentre una eccessivamente fredda causerà la produzione di scaglie di cristallo nel vino, rovinandolo. Pertanto, il posto migliore per conservare il vino è nel seminterrato, o in un armadio buio, ma per un investitore serio che ha spazio sufficiente è meglio acquistare un dispositivo di raffreddamento del vino, in relazione al quale sarà necessario effettuare delle valutazioni energetiche per comprendere l’entità della spesa di elettricità e preventivare con maggior precisione quanto costerà l’investimento complessivo.
per alimentare il prestigio attorno ad esso. Un ruolo fondamentale nelle compravendite di vino lo ricoprono le case d’aste, che intermediano gli scambi fisicamente (asta pubblica) o virtualmente (aste online) lucrando una commissione.
alcune annate si sono avvicinate ai 200.000 per bottiglia. Il Château Mouton Rothschild è un altro vino che proviene dalla regione francese di Bordeaux; una bottiglia del 1945 fu venduta per 114.614 USD alla fine degli anni Novanta.
Questo prodotto, oltre a non non comportare i tipici costi di transazione o le imposte sulle plusvalenze che si verificano in occasione di una vendita, ha il pregio di permettere al collezionista di continuare a possedere l’opera pur realizzando la liquidità necessaria per ulteriori investimenti. Inoltre, questa operazione protegge il proprietario dalla fisiologica perdita della riservatezza che la vendita attraverso una casa d’asta potrebbe causargli, insieme ad un corollario di domande sulle sue condizioni finanziarie o su nuovi e imminenti acquisti.
Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:
Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.
In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.
– Da 6.000 a 8.000 euro – Porsche Boxster 986 – Lanciato nel 1996, il Boxster originale sta diventando un classico moderno a sé stante. Si trova anche a circa 6.000 euro con un chilometraggio alto, ma un buon intervento nella meccanica e nella carrozzeria potrebbe ripagare subito l’investimento con un aumento di valore, ma dato che gli esemplari in circolazione sono diverse migliaia, non c’è da aspettarsi lo stesso apprezzamento ottenibile acquistandone una con chilometraggio basso, che invece garantisce una buona tenuta del prezzo nel tempo e una maggiore “liquidità” nel mercato, ossia la possibilità di realizzare rapidamente il passaggio di mano da un proprietario all’altro.
– Da 8.000 a 12.000 euro – Fiat 500 (originale) – Fino a tre anni fa, per una Fiat 500 leggermente sporca e mal tenuta chiunque avrebbe chiesto anche 6.000 euro; oggi la stessa auto ne varrebbe 8.000. A detta degli appassionati (soprattutto inglesi e americani, che ne vanno letteralmente matti), la Fiat 500 trasuda fascino e stile retro come poche altre, e come tutte le vecchie auto italiane la ruggine è il suo principale nemico; pertanto, è bene cercarne una che richieda un intervento minimo, perchè se ne trovano parecchie per le quali il solo costo di rimozione della ruggine richiede somme finanziariamente non convenienti. I modelli di Fiat 500 in ottime condizioni vengono venduti anche a 11-12.000 euro, e quelli eccezionali arrivano fino a 20.000.
– Da 12.000 a 15.000 euro – Jaguar XJS – L’XJS è uno dei modelli Jaguar dall’aspetto più classico, mescolando sportività con stile. I modelli più ricercati risalgono agli inizi degli anni Novanta, soprattutto quelli che incorporano parti del corpo in acciaio zincato. In un intervallo di prezzo compreso tra 12.000 e 15.000 euro, oggi ci si può aspettare di poter acquistare una coupé successiva al 1991, a condizione di controllare accuratamente il motore e, soprattutto, le condizioni del condensatore dell’aria condizionata, delle pale della ventola di raffreddamento e del radiatore (oltre alla ruggine, molto presente nei punti di sollevamento e nei sotto-telai della carrozzeria).
In particolare, con il termine youngtimer si indicano le autovetture appartenenti al ventennio che va dalla metà degli anni 80 al 1999. Si tratta quindi di modelli che si trovano in una fase intermedia della loro vita da collezione, con un’età compresa tra i 20 e i 35 anni, che oggi possono contare su una comunità di appassionati in crescita e di una diffusa popolarità. In più, le youngtimer offrono un ingresso accessibile al costoso hobby delle auto d’epoca, e molte compagnie assicurative offrono tariffe speciali.
