Alla base della contrazione del mercato dei mutui, oltre all’incertezza politico-economica, anche il clima di scarsa fiducia delle banche verso chi vorrebbe indebitarsi per acquistare casa.
Il mercato del credito immobiliare non finisce mai di sorprendere. Nonostante i proclami propagandistici di ripresa, lo scenario cristallizzato dai dati del 2018 è tutt’altro che confortante, e quello del primo semestre del 2019 non vede una soluzione di continuità con il passato più recente.
Quali sono i fattori che, viste le circostanze (prezzi delle case bassi e tassi di interesse dei mutui mai visti così giù) assolutamente favorevoli, determinano il perdurare di questa situazione?.
Secondo gli esperti, nonostante i prezzi degli immobili si siano stabilizzati e i tassi sui mutui rimangano ai minimi storici, prevale ancora un clima di incertezza, testimoniato dall’indice “per eccellenza” del settore immobiliare, cioè quello che misura il mercato dei mutui, il quale presenta un andamento piuttosto contrastante. Infatti, se nel primo trimestre 2019 l’Agenzia delle Entrate ha registrato un aumento delle compravendite del 8,8%, contemporaneamente si prevede una contrazione dei mutui erogati del 5,9%.
Inoltre Crif (la famigerata banca dati che gestisce, per conto delle banche, lo speciale elenco dei debitori in difficoltà), ha registrato una contrazione delle domande di mutuo del 9,2%, che lascia presagire una riduzione delle erogazioni di mutuo anche nella seconda metà dell’anno in corso.
A chi è imputabile questa incertezza, ai consumatori, alle banche o a entrambi?
Le organizzazioni del settore creditizio sostengono che non si registrano restrizioni da parte degli istituti all’accesso al credito. Infatti, ad ascoltare i loro rappresentanti, sembra che la causa della contrazione della domanda sia da imputarsi esclusivamente all’incertezza politico-economica e ad un generalizzato clima di scarsa fiducia da parte dei consumatori, che induce a posticipare la scelta di acquisto della casa per via dell’assenza di segnali concreti di una ripresa economica solida e durevole.
Inoltre – sempre secondo gli “esperti” – sull’attuale contesto peserebbero: 1) la sospensione del Q.E. (Quantitative Easing, ossia l’immissione di liquidità da parte della Banca Centrale Europea), che avrebbe determinato una diminuzione delle erogazioni, e 2) le fantomatiche previsioni di una possibile patrimoniale, accompagnata alle limitazione delle detrazioni degli interessi dei mutui e delle spese di ristrutturazione e arredamento.
Niente di più infondato.
Infatti, le banche stanno continuando nella loro opera “maniacale” di razionalizzazione dell’Offerta e di conseguente riduzione dell’accesso al credito, attuata attraverso l’adozione di misure iper-ispettive e fortemente escludenti, che i richiedenti (fino ad un paio d’anni fa meritevoli di credito) devono subire. Si va dall’imposizione della firma di un introvabile garante (anche su una richiesta proveniente da una coppia con doppio reddito non elevato), alla centralizzazione delle funzioni istruttorie e deliberanti presso un unico ufficio per tutto il territorio nazionale, con il risultato di rallentare a dismisura i tempi di erogazione (anche 4 mesi), e di paralizzare venditori e compratori.
A ciò si aggiunga la presenza opprimente dei servizi forniti dalle banche dati (Crif in testa) nelle c.d. policy di ogni singolo istituto di credito, che ha generato, oltre a legittimi benefici per chi eroga i mutui, anche una inaccettabile restrizione della privacy per chiunque volesse muoversi liberamente attraverso il panorama bancario dell’offerta di strumenti di indebitamento. Sotto la lente di ingrandimento, infatti, la prassi discutibile della “marchiatura” nelle banche dati, per un periodo massimo di 60 giorni, di coloro che hanno ricevuto il rifiuto, da parte di una banca, della propria richiesta di mutuo. Ciò determina l’ulteriore risultato, per questi richiedenti, di ricevere altrettanti rifiuti, durante quella finestra temporale, da parte di tutte le altre banche, e magari veder sfumare una profittevole occasione di acquisto.
Eppure, le prospettive sarebbero positive, dal momento che i prezzi immobiliari sono molto contenuti e senza particolari tensioni al rialzo (se non in alcune zone di Milano e Roma). Eppure, ancora, il differenziale tra la crescita dei prezzi e la crescita dei redditi negli ultimi anni si è ridotto, il ché permetterebbe un ritorno all’acquisto anche da parte di persone dai redditi inferiori. Invece, le banche continuano ad essere particolarmente disponibili e competitive solo quando hanno di fronte clienti che apportano una consistente parte di mezzi propri nell’acquisto (35-40% del prezzo); a costoro, grazie al calo dell’IRS (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso), vengono proposti mutui fino all’1,60% a 30 anni, con rata fissa.
Per chi non ha risparmio, purtroppo, la strada che conduce ad acquistare casa è lastricata da mille insidie e da tanti rinvii. Di conseguenza, giacchè la maggior domanda proviene da richiedenti con reddito medio/basso, anche la Domanda di case è destinata a vivacchiare in uno scenario di stagnazione di lungo periodo.
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