Ha ancora senso parlare degli immobili come un investimento della vita? Oppure siamo ancora dentro l’onda della crisi cominciata nel 2008?
In generale, per comprendere bene ciò che succede oggi , dobbiamo ricordare cosa è accaduto ieri. E se non lo ricordiamo, dobbiamo chiedere a chi ha buona memoria.
A volte, ci viene in aiuto il Cinema, che con il cult-movie “La Grande Scommessa” (“The Big Short”, USA 2015) vi farà conoscere il passato recente in modo chiaro e, grazie alla storia tracciata con maestria da Adam McKey, vi farà comprendere come ciò che succede oggi al mercato immobiliare è la diretta conseguenza di ciò che succedeva circa dieci anni fa negli Stati Uniti.
Qualora non abbiate voglia di vedere il film, vi raccontiamo noi brevemente.
In quell’epoca assai vicina accadeva che il prezzo delle case veniva “drogato” dalla estrema facilità con la quale venivano concessi i mutui. Il meccanismo perverso era questo:
- le banche davano il mutuo a chiunque, anche ai disoccupati, ma a tasso variabile;
- tutti costoro compravano casa, anche più di una;
- ogni sei mesi, per qualche anno, il valore della casa aumentava anche del 20%, grazie al libero accesso al credito bancario e alla domanda di case che cresceva di settimana in settimana;
- coloro che avevano stipulato il mutuo, ogni sei mesi chiedevano di rinnovarlo, per monetizzare la plusvalenza; le banche periziavano la casa, deliberavano in 48 ore il nuovo valore, e drenavano liquidità sui conti dei titolari;
- questi, in tal modo, mantenevano un elevato tenore di vita, acquistavano ogni sorta di diavoleria elettronica e potevano permettersi di pagare le rate del mutuo che diventavano più alte ad ogni rinnovo;
- nel frattempo, le banche d’affari “cartolarizzavano” i mutui, cioè li prendevano in quantità, senza alcuna distinzione, e li impacchettavano dentro obbligazioni a cui le agenzie di rating – quelle che oggi sono diventate irreprensibili censori di stati e grandi aziende – attribuivano generosamente la valutazione massima della doppia o tripla A;
- non appena i tassi sono saliti in modo apprezzabile, le rate di mutuo a tasso variabile sono diventate insostenibili, dal momento che, ogni volta che i titolari avevano monetizzato la plusvalenza realizzata sulla casa, i mutui venivano rinnovati con un importo superiore rispetto a quello iniziale;
- le rate, divenute pari anche al triplo rispetto a qualche anno prima, non venivano più pagate, e le case andavano all’asta (in USA queste procedure esecutive durano al massimo tre mesi, non tre anni come in Italia);
- gli acquisti delle case si sono fermati nel giro di pochissimo tempo, mettendo in ginocchio il settore dell’edilizia abitativa, ed il prezzo degli immobili è crollato, insieme alle obbligazioni c.d. “subprime” (quelle con dentro i mutui), che diventavano carta straccia;
- la gente ha perso casa e lavoro, e centinaia di banche sono fallite. La crisi si è propagata presto in tutto il mondo, con un effetto domino che ha messo in dubbio persino la validità del c.d. Modello Economico Capitalistico, trasformandolo fin dalle sue fondamenta.
Questa la trama del film, tratto da una storia vera, nel quale i protagonisti – un piccolo gruppo di analisti finanziari dell’epoca – comprendono in anticipo cosa stia succedendo e, appunto, scommettono tutto quello che hanno sul crollo delle obbligazioni e dei mercati, vincendo una vera fortuna.
La domanda è: siamo usciti da quel tunnel, o siamo ancora dentro la “Grande Scommessa”?
Tranquilli, qui da noi le banche danno i soldi solo ai grandi imprenditori (anche con garanzie insufficienti) e, tra i comuni mortali, li danno a chi i soldi già li ha ma non vuol privarsene. Il resto della ciurma sta nella stiva. Pertanto, l’effetto subprime in Italia ha avuto inizio quando le banche italiane hanno smesso di erogare il credito, terrorizzate dalla possibilità che le piccole e medie imprese, strette nella morsa della crisi, non potessero onorare gli impegni.
Comportamento illogico e, sotto certi aspetti, veramente miope: proprio in un momento di crisi le aziende con un business robusto ma temporaneamente in difficoltà sono da sostenere con il credito, non da abbattere con immotivati rientri nei fidi… Ma si sa, la qualità dei banchieri italiani è quella che è.
Il 2010 passerà alla storia del credito come l’anno in cui le banche italiane hanno dato “budget zero” sui mutui alla rete commerciale.
Avete capito bene: zero.
In pratica, hanno detto alla propria rete commerciale di non farne; e ai clienti che li chiedevano, non potendo dire “non facciamo mutui”, le banche frapponevano indagini patrimoniali fino al ramo familiare del sesto grado.
Niente mutui, niente compravendite di case. Anche da noi, quindi, il loro prezzo è sceso di brutto; si va dal -35% di Palermo ad un buon -20% di Milano e Roma.
E’ ancora conveniente investire in immobili? Ha ancora senso parlare degli immobili come un investimento della vita, “tanto salgono sempre di valore”?
Propendiamo per il no ad entrambe le domande, e la lezione proveniente dagli USA dovrebbe insegnarcelo. In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, solo che stentiamo a prenderne atto.
Diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro. Innanzitutto, le quotazioni, nel lungo periodo, sconteranno un ulteriore calo dei valori per via della massiccia migrazione di giovani in altri paesi. Infatti, la partenza dall’Italia di decine di migliaia di “futuri acquirenti immobiliari” ogni anno, ha effetti durevoli sulle quotazioni future, e condiziona fortemente le previsioni sui prezzi. Inoltre, a questo scenario dobbiamo aggiungere il subentro, nel mercato delle compravendite, di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) i cui modesti mezzi finanziari garantiscono una copertura solo per gli immobili non di pregio e più popolari.
Inoltre, avete notato come oggi alcune banche si propongano come agenzie immobiliari? Non si tratta certo dell’apertura di un nuovo business, ma di una spia della crisi del mercato. Il motivo ricade squisitamente sui problemi di bilancio: se una banca manda un immobile all’asta per crediti insoluti, dovrà iscriverlo a bilancio con un valore inferiore, e quindi inserire a riserva quei capitali che verrebbero così distratti dal business principale, ossia fare credito. Se lo vende al mercato, praticando anche uno sconto medio del 20%, la banca evita il penalizzante prezzo d’asta a riserva obbligatoria ed il suo bilancio “respira”, ma sul mercato arrivano immobili a sconto che abbassano o tengono ferme al ribasso le quotazioni medie delle case, soprattutto quelle di quadratura più grande, costruite per i baby boomers.
Gli amici agenti immobiliari, pertanto, non hanno niente da temere (i debitori, sì).
In ultimo, ma non meno importante (forse, l’elemento più importante di tutti), la riforma del catasto spezzerà il mercato delle compravendite immobiliari. Le transazioni, infatti, avranno come base imponibile i valori OMI (Osservatorio Immobiliare Agenzia delle Entrate), e questo determinerà un ulteriore calo delle quotazioni per via di una maggiore tassazione. A ciò si aggiunga che:
- gli immobili sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per approntare la liquidità necessaria agli eredi per pagarle;
- il c.d. rischio del conduttore, ossia gli insoluti da locazione e le spese da ristrutturazione straordinaria, per via della crisi e della sempre maggiore età media degli immobili, aumenterà a dismisura;
- le case sono caratterizzate da scarsa liquidabilità;
- il loro reddito è da tassare…
Insomma, è cambiato il vento: comprare immobili da puro investimento non è più conveniente, e tutti noi stiamo inesorabilmente passando dall’”Era Immobiliare” all’”Era dell’Abitazione”.
Non è come la scomparsa dei dinosauri, ma poco ci manca.
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Buona lettura !
Non è una questione di “cinismo professionale”, ma una sorta di selezione naturale indotta dal modello retributivo di reti e consulenti, calcolato sulle masse, e dalle politiche di marketing delle banche-reti, rivolte oggi quasi esclusivamente alla clientela “di pregio” che consente – ancora per quanto? – di realizzare ricavi adeguati. Infatti, le modalità tradizionali di addebito delle commissioni al cliente – noto nel settore come modello ad valorem – rende i clienti più giovani e asset-light poco attrattivi.
Così, i millennials hanno trovato nelle piattaforme di investimento fai-da-te, letteralmente esplose negli ultimi tre anni, un contenitore di servizio dove poter gestire le proprie esigenze legate al denaro, sviluppando, insieme alla dimestichezza nell’uso della tecnologia, l’idea che si possa investire con successo anche senza il supporto di un consulente. I gestori patrimoniali digitali online (come Moneyfarm) oggi invitano gli aspiranti investitori a presentare il loro orizzonte temporale di investimento e le loro opinioni sul rischio, suggerendo loro il miglior fondo di investimento. Questo approccio rappresenta esattamente ciò che vuole un millennial, il quale cerca soluzioni semplici a quesiti altrettanto semplici: come accumulare, quale mutuo scegliere, quali commissioni pagare…il tutto in tempo reale, con poca spesa e senza interagire eccessivamente con qualcuno.
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Per spiegarvi meglio il concetto (che molti di voi già intuiscono vagamente), partiamo dai risultati economico-finanziari dell’azienda. Nel 2018, il fatturato complessivo è stato di 55,8 miliardi di dollari, una crescita del 37 per cento rispetto ai 40,6 del 2017. I guadagni netti sono saliti in modo analogo: da 15,9 a 22,1 miliardi (+39 per cento). I dati del solo Q4 indicano invece un fatturato di 16,9 miliardi, +30 per cento rispetto allo stesso periodo del 2017; i guadagni netti ammontano a 6,9 miliardi, contro i 4,3 del 2017 (+61 per cento). Gli annunci pubblicitari rappresentano la quasi totalità degli introiti del social, mentre il Nord America si conferma il mercato principale, con un fatturato pari al 50% del totale mondiale. Rispetto all’anno precedente, crescono anche gli utenti attivi, sia mensili sia giornalieri (rispettivamente 2,32 e 1,52 miliardi, +9% in entrambi i casi).
I dipendenti della società hanno raggiunto quota 35.587, una crescita incredibile del 42 per cento su base annua, pompata dal vertiginoso aumento dei ricavi, e oggi almeno 2,7 miliardi sono gli utenti che sfruttano almeno uno dei quattro servizi della società (Facebook stesso, Messenger, WhatsApp e Instagram).
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Ciò sarà possibile grazie, soprattutto, all’aumento di spese in R&S e in attività di outsourcing da parte di enti pubblici e privati, i quali dovrebbero così sostenere la futura crescita del mercato globale delle biotecnologie. In particolare, il settore dell’ingegneria dei tessuti e della loro rigenerazione dovrebbe essere quello in più rapido sviluppo nel periodo di previsione 2019-2025, dal momento che la medicina rigenerativa è la tecnica fondamentale nella sostituzione e rigenerazione cellulare, utile a ripristinare il naturale funzionamento biologico degli organi interni.
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Negli ultimi anni, questi modelli di auto sono tornati ad aumentare il loro prezzo in maniera considerevole (8% l’anno sia nel 2017 che nel 2018), e alcune auto selezionate hanno registrato grandi quantità di vendite in molte aste. Per esempio, una Hly Barracuda di Plymouth (c.d. Hemi Cuda) è stata venduta per 3,5 milioni di dollari e un’ulteriore Cuda è stata venduta per 2,5 milioni di dollari in un’asta della West Coast, mentre una decappottabile Chevrolet Corvette L88 Race Car del 1969 viene battuta in asta tra 1 milione e 1,5 milioni di USD.
Infatti, se si ha l’intenzione di conservare il vino per alcuni anni, è indispensabile assicurarsi di farlo in condizioni ottimali. Ad esempio, una stanza troppo calda accelera il tempo necessario alla maturazione del vino, mentre una eccessivamente fredda causerà la produzione di scaglie di cristallo nel vino, rovinandolo. Pertanto, il posto migliore per conservare il vino è nel seminterrato, o in un armadio buio, ma per un investitore serio che ha spazio sufficiente è meglio acquistare un dispositivo di raffreddamento del vino, in relazione al quale sarà necessario effettuare delle valutazioni energetiche per comprendere l’entità della spesa di elettricità e preventivare con maggior precisione quanto costerà l’investimento complessivo.
per alimentare il prestigio attorno ad esso. Un ruolo fondamentale nelle compravendite di vino lo ricoprono le case d’aste, che intermediano gli scambi fisicamente (asta pubblica) o virtualmente (aste online) lucrando una commissione.
alcune annate si sono avvicinate ai 200.000 per bottiglia. Il Château Mouton Rothschild è un altro vino che proviene dalla regione francese di Bordeaux; una bottiglia del 1945 fu venduta per 114.614 USD alla fine degli anni Novanta.
Questo prodotto, oltre a non non comportare i tipici costi di transazione o le imposte sulle plusvalenze che si verificano in occasione di una vendita, ha il pregio di permettere al collezionista di continuare a possedere l’opera pur realizzando la liquidità necessaria per ulteriori investimenti. Inoltre, questa operazione protegge il proprietario dalla fisiologica perdita della riservatezza che la vendita attraverso una casa d’asta potrebbe causargli, insieme ad un corollario di domande sulle sue condizioni finanziarie o su nuovi e imminenti acquisti.
