Giugno 19, 2026
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INVESTITORI

Millennials e consulenti finanziari, un rapporto difficile. I giovani investitori costretti ad utilizzare app e piattaforme digitali

Il modello tradizionale di addebito delle commissioni, basato sulle masse amministrate, rende i clienti più giovani poco attrattivi per i consulenti. Allora, a chi deve rivolgersi oggi un millennial per le sue esigenze finanziarie?

Oggi, in Italia, le quote di mercato del risparmio sono suddivise in maniera netta e inequivocabile: 12% ai consulenti finanziari (sia non autonomi che indipendenti), 12% alle poste, 76% alle banche tradizionali. Il primo, in particolare, sembra inaccessibile ai millennials, e per il futuro non si intravede una soluzione al problema senza sfruttare la tecnologia.

Per capire meglio le dimensioni della questione, mettiamoci nei panni di uno dei 6 milioni di millennial italiani, e immaginiamo di essere uno di loro, mentre facciamo i primi passi importanti nella carriera; è il momento migliore per pensare di comprare la nostra casa o di sottoscrivere un fondo pensione o un programma di accumulo per un acquisto futuro. Pertanto, potremmo pensare di rivolgerci ad un consulente finanziario ma……quale consulente è disponibile per un cliente come un millennial, senza risparmio già accumulato ma con bisogni e necessità come tutti gli altri?

In Italia i consulenti raramente rifiutano di incontrare un cliente giovanissimo e senza risparmio (anche perché egli avrà certamente dei genitori “patrimonials” a cui rivolgersi in seguito), ma questa disponibilità non durerà ancora a lungo. Già oggi, per esempio, nel Regno Unito nessun consulente finanziario accetta di lavorare per i millennials, i quali sono così costretti a rivolgersi a singoli brokers per specifiche esigenze, frammentando con estremo disagio la platea dei propri interlocutori. In Italia, la situazione non è molto diversa, ed il concetto di “fare numero” è già stato sostituito da tempo da quello di “fare massa”, possibilmente attraverso clientela con patrimonio consolidato e di buona entità. Pertanto, a meno che un giovane investitore non abbia uno stipendio elevato, una grande eredità o sia all’inizio di una carriera potenzialmente redditizia, è probabile che il consulente non sia in grado di guadagnare in maniera soddisfacente, ed è altrettanto probabile che gli dedicherà poco tempo.

Non è una questione di “cinismo professionale”, ma una sorta di selezione naturale indotta dal modello retributivo di reti e consulenti, calcolato sulle masse, e dalle politiche di marketing delle banche-reti, rivolte oggi quasi esclusivamente alla clientela “di pregio” che consente – ancora per quanto? – di realizzare ricavi adeguati. Infatti, le modalità tradizionali di addebito delle commissioni al cliente – noto nel settore come modello ad valorem – rende i clienti più giovani e asset-light poco attrattivi.

Alla luce di queste considerazioni, a chi deve rivolgersi oggi un millennial per ricevere assistenza riguardo le sue esigenze finanziarie?

Da qualche tempo vengono in aiuto nuovi servizi digitali, con i quali si tenta di colmare il “divario di consulenza” tra clienti patrimonials e clienti più giovani, e alcune di questi sono così innovativi, eleganti e convenienti, che potrebbero far temere per la tenuta della professione di consulente tradizionale per il futuro imminente. Stiamo parlando di Internet, naturalmente, e delle piattaforme di consulenza online, le quali stanno venendo incontro alle sempre più pressanti richieste provenienti dai millennials in materia di finanza.

Il motivo di tanto fervore innovativo è rintracciabile nelle previsioni di sviluppo di questo segmento di investitori, il quale è previsto in aumento numerico esponenziale nel prossimo decennio. In Italia, la sostanziale scomparsa della classe media e la decrescita sostenuta del reddito disponibile delle famiglie hanno causato, negli ultimi quindici anni, la mancata creazione di nuovo risparmio e, relativamente al mercato dei servizi finanziari, hanno aumentato a dismisura il numero dei clienti ritenuti oggi “meno interessanti” (da 100.000 euro in giù) dalle banche-reti. I millennials, poi, si collocano all’interno di una fascia ancora inferiore (tra 0 e 50.000 euro di risparmio), e quindi hanno serie difficoltà a farsi prendere sul serio da un consulente navigato e alla ricerca di masse che compensino la continua diminuzione dei margini di ricavo a cui le reti commerciali sono state costrette dal 2008 ad oggi.

Tutto ciò ha notevoli conseguenze anche sul futuro della professione di consulente. Infatti, i consulenti finanziari che ricadono nella fascia d’età 30- 40 anni dovranno affrontare una vera e propria sfida per trovare la loro “prossima generazione” di clienti, una volta che quella dei patrimonials (i genitori dei millennials, nella fascia di età over 65) si sarà esaurita per intervenuti limiti di vita. Probabilmente, il modello economico basato sulle masse dovrà lasciare il posto a quello basato sul servizio e sulla parcella, il quale oggi trova un muro invalicabile nel vincolo di mono-mandato a cui devono sottostare i consulenti finanziari. In tal senso, il modello anglo-sassone (che dà al consulente autonomo la possibilità di occuparsi direttamente delle operazioni di acquisto presso qualunque banca “depositaria”) è certamente più avanzato del nostro.

Così, i millennials hanno trovato nelle piattaforme di investimento fai-da-te, letteralmente esplose negli ultimi tre anni, un contenitore di servizio dove poter gestire le proprie esigenze legate al denaro, sviluppando, insieme alla dimestichezza nell’uso della tecnologia, l’idea che si possa investire con successo anche senza il supporto di un consulente. I gestori patrimoniali digitali online (come Moneyfarm) oggi invitano gli aspiranti investitori a presentare il loro orizzonte temporale di investimento e le loro opinioni sul rischio, suggerendo loro il miglior fondo di investimento. Questo approccio rappresenta esattamente ciò che vuole un millennial, il quale cerca soluzioni semplici a quesiti altrettanto semplici: come accumulare, quale mutuo scegliere, quali commissioni pagare…il tutto in tempo reale, con poca spesa e senza interagire eccessivamente con qualcuno.

Peraltro, nel corso dei prossimi 20 anni, i millennials italiani erediteranno circa 5 miliardi di euro dai baby boomers: a chi verranno affidate queste masse, frazionate tra vari eredi? Non esiste nessuna ricerca di questo tipo, ma ci viene in aiuto una ricerca inglese (condotta da Kings Court Trust) secondo la quale un quarto dei beneficiari di eredità si è immediatamente allontanato dai consulenti dei genitori o dei nonni, portando via, in media, circa 300.000 sterline presso le banche tradizionali per operare in autonomia. Il restante 75% di ereditieri, in tutta probabilità, apprezzerà ancora il “tocco umano” del consulente per interagire con il mondo della finanza, anche perché, secondo la stessa ricerca, molti dei giovani investitori si dichiarano spaventati all’idea di andare su un sito Web finanziario, rispondere ad alcune domande automatizzate e vedersi addebitare la propria carta di credito per una consulenza che potrebbe essere stata erogata anche da un c.d. Robo-Advisor.

Di contro, rispetto ai colleghi britannici, i consulenti italiani rimangono ancora “umani” e si rivelano amichevoli, professionali e disposti ad aiutare le giovani generazioni. Ma non sappiamo quanto a lungo durerà, perchè i punti critici rimangono, e sono i costi, la convenienza e il tempo. Pertanto, anche per i millennials italiani, la soluzione sembra essere quella di usare una combinazione intelligente di app, piattaforme di investimento e presenza umana (simpatica ed efficace) di tanto in tanto.

Chi ha già intravisto questo cambiamento, tra i consulenti, si attrezzi in fretta ad investire sul proprio sito web.

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Mercato immobiliare, prezzi in lieve flessione ma timidi segnali di ripresa. Il Centro-Nord traina le compravendite

Prezzi in leggera flessione per le unità immobiliari già esistenti, ma per le abitazioni di nuova costruzione si evidenzia un seppur modesto aumento.

Articolo di Domenico Amicuzi*

Un mercato ancora alla ricerca di una sua stabilità, quello immobiliare italiano. Neanche i recenti aumenti del numero di compravendite, infatti, si sono accompagnati ai paventati rialzi dei prezzi, per cui risulta difficile intravedere un indirizzo generale a cui potersi aggrappare per l’immediato futuro.

Questo il tema di fondo che anima il dibattito degli esperti, i quali convergono solamente su ciò che si vede a occhio nudo: le compravendite aumentano e i tassi dei mutui (mai visti così bassi) certamente aiutano questo trend dei volumi, ma i prezzi rimangono schiacciati verso il basso.

Per analizzare meglio lo stato dell’arte, ci verrà in aiuto un rapido esame delle informazioni di mercato più recenti. Nel corso del primo trimestre del 219, secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate il numero di transazioni residenziali è stato pari a 138.525, registrando un +8.8% rispetto lo stesso periodo dello scorso anno.

Ma i segnali di ripresa non emergono solo dal comparto residenziale. Infatti nel corso dei primi tre mesi del 2019 si è confermato il trend di crescita a livello complessivo raggiungendo un totale di 275.686 transazioni, segnando un incremento del 8.9% rispetto lo stesso periodo del 2018.

Oltre al comparto residenziale, giungono segnali molto incoraggianti anche dal settore terziario–commerciale, fissando una crescita pari al 5.9%.

Casa in vendita

Per quanto riguarda i volumi, sono soprattutto le grandi città a mettersi in mostra: Milano ha registrato un +11.3%, Roma +11.9%, Genova +15.2% e Bologna +12.9%.

Anche su scala nazionale è il centro-nord a trainare il mercato immobiliare, con il Nord che fa registrare un incremento del 10.4%, il centro del +10.7%, mentre il sud manifesta una variazione meno marcata con un +4.3%.

Dopo circa dieci anni di tendenza negativa, emergono dunque segnali positivi, perlomeno dal punto di vista della crescita del numero di compravendite, consolidando l’aumento del +6.6% fatto segnare nel 2018.

Per quanto invece concerne i valori di mercato, pare non essere ancora giunti ad una stabilizzazione. In particolar modo risulta una flessione dei prezzi in ambito residenziale focalizzato sulle unità immobiliari già esistenti. Mentre per le abitazioni di nuova costruzione si evidenzia un seppur modesto aumento dei prezzi.

Le prospettive future vedono il persistere dell’aumento del numero di compravendite a livello nazionale, con le unità residenziale di nuova realizzazione a fare da traino.

Sul fronte delle quotazioni, proseguirà probabilmente la fase di stabilizzazione, con una differenziazione da porre in essere tra le grandi città e le aree periferiche o le piccole province.

Infatti, soprattutto per quanto riguarda Milano potremo assistere ad incrementi seppur lievi dei valori immobiliari. Mentre nei piccoli centri e nelle zone meno centrali, continuerà un moderato calo, complice la vastità dell’offerta di unità abitative abbinata ad una flebile domanda abitativa.

* Real Estate Specialist, operativo da 15 anni con i più importanti brand italiani del settore

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Utenti di Facebook? No, clienti. La grande illusione del “tutto gratis” e i ricavi da capogiro di Zuckerberg

Sapevi di essere un cliente di Facebook, e non un semplice utente? Il più famoso dei social realizza utili miliardari con un modello di business basato su una illusione collettiva e sul monopolio quasi assoluto delle relazioni virtuali.

“Non è gratis e non lo sarà mai”. Questo è lo slogan che Mark Zuckerberg dovrebbe far campeggiare nella pagina di iscrizione al social network che ti fa sentire un ospite e così nasconde la tua natura di principale fornitore gratuito di materia prima.

Per spiegarvi meglio il concetto (che molti di voi già intuiscono vagamente), partiamo dai risultati economico-finanziari dell’azienda. Nel 2018, il fatturato complessivo è stato di 55,8 miliardi di dollari, una crescita del 37 per cento rispetto ai 40,6 del 2017. I guadagni netti sono saliti in modo analogo: da 15,9 a 22,1 miliardi (+39 per cento). I dati del solo Q4 indicano invece un fatturato di 16,9 miliardi, +30 per cento rispetto allo stesso periodo del 2017; i guadagni netti ammontano a 6,9 miliardi, contro i 4,3 del 2017 (+61 per cento). Gli annunci pubblicitari rappresentano la quasi totalità degli introiti del social, mentre il Nord America si conferma il mercato principale, con un fatturato pari al 50% del totale mondiale.  Rispetto all’anno precedente, crescono anche gli utenti attivi, sia mensili sia giornalieri (rispettivamente 2,32 e 1,52 miliardi, +9% in entrambi i casi).

I dipendenti della società hanno raggiunto quota 35.587, una crescita incredibile del 42 per cento su base annua, pompata dal vertiginoso aumento dei ricavi, e oggi almeno 2,7 miliardi sono gli utenti che sfruttano almeno uno dei quattro servizi della società (Facebook stesso, Messenger, WhatsApp e Instagram).

Ma non è tutto oro quel che luccica. Sotto accusa, recentemente, il modus operandi di Facebook sull’utilizzo dei dati degli iscritti. Infatti, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha inflitto una sanzione di 10 milioni di euro a carico di Facebook Ireland LTD (società operativa a livello europeo e della capogruppo Facebook Inc.). Secondo la decisione del Garante, Facebook avrebbe pubblicizzato l’iscrizione alla piattaforma con l’annuncio “Iscriviti, è gratis e lo sarà per sempre”, enfatizzando così, come si legge nel provvedimento pubblicato sul bollettino del 10 dicembre, la sola gratuità della fruizione del servizio, non informando adeguatamente l’utente, in fase di attivazione dell’account, dell’attività di raccolta dei dati a fini commerciali, finalizzata alla loro monetizzazione, in modo da indurre l’utente stesso ad assumere una decisione commerciale che non avrebbe altrimenti preso. L’Autorità garante ha sottolineato infatti come la raccolta e lo sfruttamento dei dati costituiscano la contro-prestazione del servizio offerto dal social network.

In pratica, Facebook ci offre un servizio e noi lo paghiamo con i nostri dati; ma come avviene questo processo?

Il Social raccoglie informazioni su di noi già al momento in cui creiamo un account, ma quelle meno allettanti quali nome, cognome e data di nascita assumono valore solo quando a queste si aggiungono tutti i dati raccolti mentre usiamo il sito, l’applicazione per dispositivi mobili, WhatsApp e tutte le altre applicazioni che fanno capo a Facebook. Volendo classificare le categorie di informazioni più appetibili, a Zuckerberg & co. interessa:

– memorizzare i contenuti che creiamo,

– memorizzare i contenuti che condividiamo,

– registrare quante volte ci colleghiamo e per quanto tempo restiamo connessi,

– acquisire le caratteristiche sul mezzo di connessione usato (persino la versione dell’hardware),

– sapere tramite quale provider navighiamo e quale sistema operativo usiamo,

– conoscere la nostra posizione,

– conoscere il nostro indirizzo IP,

– conoscere il nostro numero di cellulare,

– attraverso i servizi di sincronizzazione, avere pieno accesso alla rubrica dei contatti contenuti nello smartphone,

– ricevere le informazioni che rilasciamo quando visitiamo altri siti o altre applicazioni che usano i plugin social di Facebook, oppure quando facciamo login utilizzando le credenziali Facebook,

– analizzare le nostre interazioni con i siti degli inserzionisti,

–  analizzare le interazioni che abbiamo con altri utenti o all’interno di gruppi.

In questo modo, Facebook conosce benissimo cosa ci piace, chi sono le persone con le quali ci piace interagire, quali sono le nostre abitudini, da dove ci connettiamo, dove siamo, il numero della nostra carta di credito, il nostro indirizzo di spedizione e quello di fatturazione. In pratica, tutti gli aspetti più personali e riservati della nostra vita privata o professionale sono la materia prima che cediamo  – noi sì, gratuitamente! – a Facebook per fornire agli inserzionisti tutti i dati necessari per sottoporci pubblicità mirate e fare soldi.

Un oceano di soldi, come abbiamo visto prima.

In sintesi, Facebook è un negozio virtuale con due miliardi di clienti classificati nelle loro più intime abitudini di vita e negli stili di consumo, e come tale dovrebbe garantire in cambio un livello di servizi di base tipico di tutti gli esercizi commerciali di massa, come, ad esempio, l’assistenza post-vendita, un ufficio reclami che assicuri risposte ai clienti/utenti ed un auditing interno che verifichi la correttezza dei processi commerciali ed etici.

Qual è allora lo spartiacque giuridico per pretendere una maggiore tutela nella fruizione di Facebook e di tutti i social network? Semplice: rivendicare il proprio status di cliente, e non di semplice utente.

La differenza tra i due termini è notevole. In informatica il termine utente connota colui che interagisce, per mezzo di un computer (o di uno smartphone) e di un c.d. account personale, con un sito internet. Ad esso si contrapporrebbe il termine cliente, che a differenza del primo sceglie e paga per ottenere un bene o un servizio. Ebbene, nel caso di Facebook, cliente e utente coincidono perfettamente, dal momento che anche il c.d. utente paga un corrispettivo (non in denaro ma attraverso i suoi dati, ossia la “materia prima”), che il social cerca di nascondere attraverso l’illusione del “tutto gratis”.

Senza i nostri dati, Facebook non può vendere campagne pubblicitarie mirate (ossia la fonte su cui si regge tutto il suo fatturato), pertanto essi hanno un valore economico che attribuisce all’utente lo status di cliente e la pretesa di alcuni diritti, primo tra tutti un regolare contratto e, perchè no, una ricevuta fiscale che vale almeno 50 euro l’anno (tanto è il ricavo annuale prospettico stimato per utente attivo).

Allora, siete ancora convinti che la vostra adesione a Facebook sia gratuita?

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Tutela del patrimonio familiare e vincolo di destinazione: maneggiare con cura. Revocatorie sempre in agguato

Il vincolo di destinazione diviene pienamente efficace trascorsi cinque anni dalla sua trascrizione. Finalità, buona fede e precisione sono elementi fondamentali per fronteggiare un’azione revocatoria in tribunale.

Il vincolo di destinazione è la traduzione, prevista dal nostro Ordinamento, della volontà di un soggetto che intenda vincolare un immobile o un bene mobile registrato a beneficio di una persona meritevole di tutela. In particolare, la qualifica della persona non ha alcuna importanza, prevedendo tale istituto giuridico la prevalenza della finalità che con il vincolo del bene si intende garantire al beneficiario.

Le caratteristiche di quest’ultimo, infatti, contano molto: più la persona può considerarsi un soggetto debole (es.: portatore di handicap, soggetto anziano con basso reddito, cinquantenne senza più occupazione né titoli di studio), più la finalità di tutelarla mediante il vincolo sul bene e sui suoi frutti è efficace, determinando la difficoltà – e spesso l’impossibilità – dei creditori di poter aggredire quella parte di patrimonio così vincolato.

Ma è sempre così? Non esattamente.

Innanzitutto, in tutti i casi in cui il creditore (es. la banca che ha concesso un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di quell’immobile che si vuole vincolare) si ritiene pregiudicato dalla costituzione del vincolo sul bene, può agire esecutivamente (articolo 2929-bis Codice Civile) procedendo al pignoramento, senza dover chiedere prima la revocatoria ordinaria, a condizione che il vincolo sull’immobile non sia stato apposto oltre un anno prima dell’inizio della esecuzione (fa fede la data del precetto di pagamento).

Tutela del patrimonio

Inoltre, così come per il fondo patrimoniale, il vincolo di destinazione diviene pienamente efficace trascorsi cinque anni dalla sua trascrizione alla Conservatoria dei registri immobiliari. Pertanto, il creditore potrà aggredire l’immobile, tramite azione revocatoria ordinaria, per cinque anni dalla data di perfezionamento del vincolo, ma dovrà riuscire a dimostrare che il vincolo è stato apposto al fine di sottrarre il bene alla sua esecuzione. A ben vedere, si tratta di un “processo alle intenzioni” che il creditore farà bene ad azionare nei momenti immediatamente successivi all’apposizione del vincolo, dal momento che le sue deduzioni sull’intento fraudolento del debitore si indeboliscono inesorabilmente (sebbene non perdano efficacia) con il trascorrere dei cinque anni.

In ogni caso, l’elemento fondamentale di questo istituto giuridico è quale sia il fine meritevole di tutela. Sul punto, i notai, ossia i soggetti che dovrebbero in prima istanza valutare la meritevolezza del fine, si sottraggono generalmente dal farlo, scaricando sull’istitutore del vincolo ogni responsabilità e limitandosi a verificare che il fine non sia contrario alla legge.

In generale, al fine di suggerire delle elementari linee guida sullo strumento del Vincolo di Destinazione, secondo la dottrina più diffusa il fine non deve essere “vago” (es. soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare) e deve essere di natura solidaristica e/o di carattere sociale (es. nei casi di un bene di interesse artistico quello di salvaguardare il patrimonio culturale). Negli ultimi anni, però, la pratica si è discostata dalla dottrina, rivelando la diffusione di vincoli destinatori perfezionati sulla base del semplice vantaggio che il beneficiario trarrebbe dal vincolo (es. vincolare un immobile al figlio neo-maggiorenne fino al raggiungimento della sua indipendenza economica), in ciò mettendo a rischio il bene ogni qual volta un giudice deve decidere sulla efficacia dell’atto su una eventuale istanza dei creditori.

Un altro aspetto da tenere in attenta considerazione è quello della eventuale simulazione azionata dal debitore: il bene vincolato deve essere oggettivamente destinato alla finalità solidaristica di cui dovrà godere il beneficiario, e qualunque ”confusione” in merito alla effettiva destinazione (es. il professionista che appone un vincolo sull’immobile a favore del figlio portatore di handicap ma continua ad avere lì il proprio studio) costituirà motivo di nullità del vincolo.

Infine, è bene precisare che il vincolo “a sé stessi”, mancando dell’elemento della terzietà, è da considerarsi nullo.

Più efficaci, invece, i vincoli istituiti a favore dei figli minori nei casi di separazione dei coniugi. Così si è pronunciato il Tribunale di Reggio Emilia (sentenza n. 299/2015), ritenendo valido, in luogo dell’assegno da corrispondersi all’ex coniuge per il mantenimento dei figli, l’apposizione di un vincolo a loro favore per l’utilizzo del medesimo e dei suoi frutti. Il giudice ha ritenuto che i figli in questo modo erano maggiormente garantiti rispetto alla corresponsione dell’assegno.

In conclusione, affinché il vincolo di destinazione regga alle censure del giudice, occorre che:

a) l’interesse sia meritevole;

b) lo scopo perseguito deve essere specifico e lecito;

c) i mezzi destinati allo scopo dovranno essere congrui rispetto all’interesse perseguito.

Rispetto a quest’ultimo punto, vincolare una grande villa padronale con parco e piscina potrebbe non reggere alle istanze dei creditori neanche se a dover essere tutelato è persino una persona portatrice di handicap.

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Biotecnologie, un’onda lunghissima alla conquista delle performance. Le più promettenti biotech americane

Quando si investe nel settore delle biotecnologie è importante capire decidere il livello di rischio che si è disposti a correre. Biotecnologia e produzione di farmaci sono strettamente interconnesse, ma non sono la stessa cosa.

Dopo il “decennio silenzioso” 2007-2017, durante il quale il mercato delle biotecnologie si è sviluppato in sordina ed in modo disordinato (permettendo però enormi profitti a chi è stato lungimirante), oggi gli esperti stimano che esso ammonterà a 471 miliardi di dollari entro la fine del 2025, raddoppiando le sue dimensioni dagli originari 218 miliardi del 2017.

Ciò sarà possibile grazie, soprattutto, all’aumento di spese in R&S e in attività di outsourcing da parte di enti pubblici e privati, i quali dovrebbero così sostenere la futura crescita del mercato globale delle biotecnologie. In particolare, il settore dell’ingegneria dei tessuti e della loro rigenerazione dovrebbe essere quello in più rapido sviluppo nel periodo di previsione 2019-2025, dal momento che la medicina rigenerativa è la tecnica fondamentale nella sostituzione e rigenerazione cellulare, utile a ripristinare il naturale funzionamento biologico degli organi interni.

Il settore bioinformatico, inoltre, dovrebbe eguagliare quello biomedico. La bioinformatica, infatti,  consente di conservare e gestire i richiesti dalle varie società farmaceutiche, biotecnologiche, dalle compagnie assicurative e dai fornitori di servizi sanitari come gli ospedali.

Anche in Italia, del resto, il fatturato delle aziende biotecnologiche è cresciuto del 16% nell’ultimo anno, superando gli 11,5 miliardi di euro, a fronte di una crescita del 7% del manifatturiero. E anche gli investimenti in ricerca e sviluppo sono cresciuti del 17%, per un totale di oltre due miliardi. Inoltre, nel 2018 risultano attive nel nostro Paese 641 imprese biotech, di cui 334 a capitale interamente italiano, tra le quali le cosiddette “Red biotech” (quelle che si occupano di salute) rappresentano il 50% del totale e il 74% del fatturato, seguite da quelle dedicate a industria e ambiente (29% delle imprese e 12% del giro d’affari), quelle che si occupano di tecnologie avanzate (12% e 1%), e quelle impegnate in agricoltura e zootecnia (9% e 8%).

Gli investitori interessati al settore delle scienze della vita sono ben consapevoli dell’importanza che la biotecnologia ha in questo settore di investimento. Dalla ricerca di cure per le malattie all’alimentazione delle generazioni future, ci sono molte aree della vita quotidiana che sono influenzate dalla biotecnologia. Ma come si può investire in biotecnologia? Gli strumenti più usati sono le azioni e, in minor parte, i fondi negoziati in borsa (ETF). In ogni caso, quando si investe nel settore delle biotecnologie è importante capire che esiste una differenza tra biotecnologia e prodotti farmaceutici. Fondamentale, poi, è decidere il livello di rischio che si è disposti a correre, data la volatilità di questi titoli. Ad esempio, una grande azienda affermata con una capitalizzazione di mercato di svariati miliardi di dollari ha meno probabilità di soccombere a cattive condizioni di mercato rispetto a una società più speculativa e di nuova quotazione nella fase di sperimentazione clinica, sebbene quest’ultima potrebbe far realizzare performance stellari, a determinate condizioni (es. una licenza dalla FDA americana per un importante farmaco anti-tumorale).

Rispetto alle azioni, gli ETF sono un modo per mitigare alcuni dei rischi inerenti agli investimenti in titoli. Gli ETF, infatti, detengono moltissime attività come azioni, materie prime e obbligazioni, e seguono l’andamento di un indice. Relativamente alla biotecnologia, abbiamo lo S&P Biotech Select Industry (INDEXSP: SPSIBI), il NYSEARCA Biotechnology Index (NYSE: BTK) e il NASDAQ Biotechnology Index (NASDAQ: NBI).

Trovare le migliori aziende biotecnologiche su cui investire può essere complicato, poiché la volatilità spesso segna la loro performance complessiva, mettendo a dura prova la tenuta psicologica dell’investitore. Infatti, i piani clinici non sempre giungono a buon fine, e talvolta le scorte di biotecnologie possono risentire delle decisioni normative della Food and Drug Administration. Però le migliori aziende biotecnologiche su cui investire tendono ad avere un denominatore comune, e cioè una forte crescita degli utili. Negli USA, in particolare, tre titoli hanno ricevuto nei giorni scorsi molta attenzione da parte degli analisti.

Vertex Pharmaceuticals (VRTX) è un’azienda che opera nel trattamento della fibrosi cistica, una malattia polmonare cronica e mortale. Le azioni dell’azienda si collocano al quarto posto tra le oltre 500 società biotecnologiche monitorate dall’Investor’s Business Daily. Sulla lista dei titoli in più rapida crescita di MarketSmith.com, il titolo Vertex è elencato n. 12 con un tasso di crescita degli utili del 120% negli ultimi cinque anni.

Horizon Therapeutics (HZNP) è noto per il trattamento della gotta mediante il farmaco Krystexxa. Nel 2018, le vendite di Krystexxa sono cresciute del 65% a $ 258,9 milioni. A giugno, la società ha iniziato uno studio per valutare una combinazione di Krystexxa e un farmaco chiamato metotrexato in pazienti con gotta incontrollata. Al momento, gli analisti attendono con impazienza un nuovo farmaco chiave di Horizon, un trattamento per una patologia oculare correlata alla malattia della tiroide. Il farmaco, soprannominato teprotumumab, tratterà la sporgenza dell’occhio a causa dell’infiammazione dietro l’occhio.

Celgene (CLGN) è una delle più grandi aziende biotecnologiche, e rivaleggia con Amgen (AMGN) e Gilead Sciences (GILD) in termini di capitalizzazione di mercatoNell’elenco di 150 società in più rapida crescita di MarketSmith.com, il titolo Celgene si colloca al n. 120 con un tasso di crescita degli utili a cinque anni del 25%. Imminente un accordo di cessione a Bristol Farm. di alcuni farmaci per un valore complessivo di 74 miliardi di USD.

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Articolo tratto da:

https://investingnews.com/daily/life-science-investing/biotech-investing/invest-in-biotechnology/

https://www.investors.com/news/technology/biotech-stocks-best-biotech-companies-to-invest-in/

Investire nelle Muscle Cars, le sportive americane nate per sfidare il mito delle Ferrari

Gli investitori di tutto il mondo, negli ultimi quattro anni, hanno “afferrato” a man bassa tutte le muscle cars che potevano, a volte senza nemmeno vedere l’auto di persona. Adesso è caccia alle future “muscle”.

Investire in auto da collezione non è solo redditizio, ma appagante per molti appassionati di auto. Alcune auto classiche possono essere ritirate a costi relativamente convenienti, e hanno il potenziale per enormi guadagni.

Non tutte le auto classiche, però, aumentano di valore “automaticamente”. Un’area di particolare interesse è l’American Muscle Car (letteralmente in italiano “auto muscolosa”), che è un tipo di automobile ad alte prestazioni, di successo soprattutto negli Stati Uniti, e che a differenza dei modelli artigianali tanto cari agli appassionati europei è un prodotto industriale di massa messo a listino dalle varie case automobilistiche americane, australiane, sud-africane e italiane tra il 1962 e il 1978.

Shelby Cobra

Tutto è iniziato nel 1962, con la Shelby Cobra, veicolo nato con l’intento di battere le auto prodotte da Enzo Ferrari. Telaio essenziale e una potenza notevole, montava un motore V8 da 4.3 litri, con carrozzeria in acciaio ribattuto a mano, e raggiungeva una velocità massima di 220 km/h. Ad oggi la Cobra è ancora il modello più ricercato, ed una versione del 1966 è stata recentemente battuta all’asta per 5.5 milioni di dollari. 

Una tipica muscle car ha un motore anteriore longitudinale, solitamente V8, trazione posteriore, una carrozzeria 2 porte, 4 posti e una elevata cilindrata del propulsore. Quindi è molto potente, aggressiva e veloce (in particolare in rettilineo, mentre nelle curve non si riesce a godere a pieno della sua potenza) e ha una linea in genere molto squadrata e brutale; un’altra caratteristica delle muscle car è di avere un lungo cofano rispetto alla parte posteriore della macchina.

L’aumento di valore delle muscle car prodotte tra il 1969 e il 1971 ha permesso di realizzare enormi profitti per i fortunati possessori, ed è stato uno dei migliori investimenti alternativi, al pari dei modelli Ferrari e Mercedes, nei confronti delle quali il segmento “muscle” era in ritardo.

Negli ultimi anni, questi modelli di auto sono tornati ad aumentare il loro prezzo in maniera considerevole (8% l’anno sia nel 2017 che nel 2018), e alcune auto selezionate hanno registrato grandi quantità di vendite in molte aste. Per esempio, una Hly Barracuda di Plymouth (c.d. Hemi Cuda) è stata venduta per 3,5 milioni di dollari e un’ulteriore Cuda è stata venduta per 2,5 milioni di dollari in un’asta della West Coast, mentre una decappottabile Chevrolet Corvette L88 Race Car del 1969 viene battuta in asta tra 1 milione e 1,5 milioni di USD.

Cifre come queste indicano che il mercato potrebbe continuare a salire e non mostra alcun segno di rallentamento. Oggi le muscle car si vendono ovunque ad un prezzo variabile tra mezzo milione di dollari e un paio di milioni, e un’intera nuova generazione di collezionisti e investitori, desiderosa di entrare in questo mercato, sta aumentando la domanda di modelli di potenziali “muscle” non ancora diventati dei veri e propri classici.

Gli investitori stranieri che di solito non vedevano nulla di buono in questo mercato, negli ultimi quattro anni hanno afferrato tutto ciò che potevano, a volte nemmeno vedendo l’auto di persona.

Proprio come uno strumento di investimento finanziario, questa irrazionalità potrebbe ritorcersi contro gli acquirenti, se si dovesse scoprire che le quotazioni si sono innalzate come nella più classica delle “bolle” speculative. Le muscle, infatti, sono state prodotte in un numero elevato di esemplari, per cui il rischio esisterebbe, ma è bene aggiungere che un buon numero di esse è stato rottamato (i ritrovamenti in territorio americano sono ormai leggendari).

Al momento, quindi, non si intravede il pericolo di un crollo delle quotazioni.

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Buona lettura !

Vino pregiato, passione senza età. Solo per investitori pazienti e bene organizzati

Investire nel vino comporta anche una necessaria organizzazione di base, che va dal trasporto alla conservazione e alla compravendita.

Bere vino è una tradizione secolare. Una delle prime grandi civiltà occidentali, l’antica Grecia micenea, ha dovuto gran parte del suo successo alla coltivazione e alla creazione del vino. Per gli investitori questo è un investimento senza età, indipendentemente dall’era attuale.

L’investimento nel vino avviene attraverso due metodi diversi. Il primo consiste nell’acquistare e rivendere direttamente singole bottiglie o casse (3, 6, 9 o 12 unità) di un determinato tipo di vino. L’altro metodo è l’acquisto di quote in un pool di investitori, che risulta essere più idoneo per chi non ha sufficiente esperienza nell’investimento diretto.

Scartando i prodotti (anche quelli ottimi, che ci sono) derivanti dalla produzione massiva, per investire bisogna avvicinarsi ai produttori di vini c.d. d’élite, che imbottigliano solo vino pregiato e per questo motivo, con i dovuti distinguo, si possono associare ad un investimento finanziario.

L’Italia è il paese del buon vino per eccellenza, ma il 90% del vino pregiato per gli investimenti viene prodotto nell’area francese di Bordeaux. Alcune annate provenienti da quei rinomati vigneti si vendono a migliaia per una sola bottiglia.

Il vino pregiato, come regola generale, deve partire da 50 euro a bottiglia per essere considerato tale. Una regola (non scritta) di questo particolare mercato è quella secondo cui all’aumentare del prezzo aumenterà anche la domanda di un determinato vino. Questo non ha niente a che vedere con la qualità (che è fuori discussione, per quella categoria di vini!), ma con lo status che il possesso di determinate bottiglie attribuisce al possessore, sia esso cantina o collezionista privato. Inoltre, l’equazione “maggior prezzo=maggior domanda” si realizza grazie ad una circostanza che a molti sfugge: tutto ciò che ha contribuito a produrre un determinato vino non può mai essere replicato. Stiamo parlando di elementi assolutamente non controllabili come le condizioni meteorologiche, l’annata e i metodi di produzione, che in tutta evidenza non possono essere duplicati e aggiungono fascino al tutto.

Investire nel vino comporta anche una necessaria organizzazione di base, che va dal trasporto alla conservazione. Infatti, se si ha l’intenzione di conservare il vino per alcuni anni, è indispensabile assicurarsi di farlo in condizioni ottimali. Ad esempio, una stanza troppo calda accelera il tempo necessario alla maturazione del vino, mentre una eccessivamente fredda causerà la produzione di scaglie di cristallo nel vino, rovinandolo. Pertanto, il posto migliore per conservare il vino è nel seminterrato, o in un armadio buio, ma per un investitore serio che ha spazio sufficiente è meglio acquistare un dispositivo di raffreddamento del vino, in relazione al quale sarà necessario effettuare delle valutazioni energetiche per comprendere l’entità della spesa di elettricità e preventivare con maggior precisione quanto costerà l’investimento complessivo.

Data la natura del tutto simile a quella di un gioiello, il vino costoso è considerato un oggetto prezioso. Una delle prime cose da fare, pertanto, è assicurare la collezione, possibilmente senza franchigie.

Se non si ha lo spazio adatto alla conservazione, esistono diversi magazzini che agiscono in conto terzi, sebbene il loro servizio si aggiunge al costo complessivo dell’investimento.

In relazione alle previsioni di rendimento, ci sono due importanti indicatori da analizzare quando si vuole determinare il valore attuale e previsionale di un vino: la sua scarsità e la sua valutazione. Relativamente alla seconda, in una scala da 1 a 100, i vini che hanno un punteggio superiore a 95 sono considerati pregiati. Prevedere la scarsità, invece, è una cosa più difficile da fare. Un vino imbottigliato in produzione limitata ha alte probabilità di mantenere la sua scarsità, e la ricerca dei prezzi passati sarà utile per prevedere cosa porterà il futuro di una certa annata.

Proprio come le azioni e gli altri investimenti finanziari, esistono indici anche per il vino pregiato. Liv-ex, ad esempio, è una piattaforma di trading online utilizzata da commercianti di vino professionisti, così come Wine Owners, che però è un sito Web indirizzato all’investitore privato. Entrambe le piattaforme sono un ottimo modo per controllare le proprie partecipazioni sotto forma di diversi grafici e diagrammi, in modo simile al funzionamento di un sito web di borsa online.

L’acquisto e la conservazione del vino è solo la prima tappa del viaggio di un investimento nel vino. In media, molti investitori di vino pregiato lo detengono per un minimo di cinque anni, sia per fargli maturare un sapore corposo, sia per alimentare il prestigio attorno ad esso. Un ruolo fondamentale nelle compravendite di vino lo ricoprono le case d’aste, che intermediano gli scambi fisicamente (asta pubblica) o virtualmente (aste online) lucrando una commissione.

Passando ad alcuni esempi di buon investimento in questo settore così alternativo ed emozionale, il Domaine de la Romanee-Conti, comunemente abbreviato in (RDC), è uno dei vini più costosi del mondo e spesso considerato uno dei migliori. Il vino proviene da Cote De Nuits, Francia. Il prezzo medio di una bottiglia è pari a circa 15.000 euro, ed alcune annate si sono avvicinate ai 200.000 per bottiglia. Il Château Mouton Rothschild è un altro vino che proviene dalla regione francese di Bordeaux; una bottiglia del 1945 fu venduta per 114.614 USD alla fine degli anni Novanta.

Questi esempi di successo sono solo alcuni tra i tanti, ma è bene dire che investire nel vino costringe l’investitore ad attendere il lungo periodo per realizzare un buon rendimento, ed il mercato non è liquido come quello dei preziosi o delle opere d’arte. Per evitare il problema della liquidità (possibilità di vendere in qualunque momento), esistono altre opzioni per investire nel vino, e uno di questi è rappresentato dai fondi di investimento. Il Wine Source Fund, per esempio, investe in vino di tutto il mondo e diversifica anche con altri alcolici. Un altro fondo interessante creato alcuni anni fa è The Bottled Asset Fund. Inizialmente è stato lanciato con un investimento di 9 milioni di USD, e nel tempo ha ottenuto rendimenti notevoli, investendo non solo nei vini della regione francese di Bordeaux, ma anche in quelli italiani o della Napa Valley.

Art Lending e cartolarizzazione delle opere: un ponte tra Arte e Finanza per dare trasparenza al mercato

In un mercato regolamentato, il processo di formazione del prezzo di un’opera d’arte diventa più trasparente e aumenta la fiducia nei nuovi investitori. Eppure, in Europa qualcosa (o qualcuno) impedisce ancora oggi l’affermazione di regole chiare per tutti.

Negli ultimi tempi, il dibattito tra “puristi” dell’Arte e professionisti della finanza, relativamente all’approccio che gli investitori dovrebbero assumere in questo particolare settore, si è acceso notevolmente, e ciò è avvenuto in parallelo alla sempre maggiore presenza che le opere artistiche stanno avendo nei portafogli degli investitori professionali. Questi ultimi, in particolare, si avvicinano al mondo dell’arte qualificandola sempre più come una classe di attivi a sé stante, utile a diversificare il patrimonio o a costituire una riserva di valore non correlata ad altri strumenti finanziari come azioni e obbligazioni; i puristi, invece, rifuggono da queste logiche prettamente finanziarie, sostenendo che investire nell’Arte è un fatto essenzialmente emozionale, e che il valore di un’opera risente soprattutto di questo elemento immateriale, che attribuisce profondo fascino all’investimento ed un certo status all’investitore.

Un compromesso tra le due posizioni, certamente, sarebbe il benvenuto, anche perchè  il secondo approccio (quello purista) è causa, da un lato, del dominio incontrastato dei c.d. mercanti, che sono in grado di condizionare l’intero mercato, e, dall’altro, della diffusione di pratiche scorrette (fino alle numerose falsificazioni) di cui molti neofiti sono vittime ogni anno per via della quasi totale assenza di trasparenza.

Di certo, però, chi ha investito il proprio denaro in maniera alternativa (opere d’arte, auto d’epoca e orologi vintage, per esempio), negli ultimi anni ha beneficiato di un trend di mercato molto favorevole. Di conseguenza, sono emersi nuovi attori e prodotti di finanziamento o investimento in grado di soddisfare le diverse esigenze dei clienti anche in questo segmento, creando un vero e proprio ponte tra Arte e Finanza grazie alla diffusione dei contratti di Art Lending e delle cartolarizzazioni di opere d’arte.

L’Art lending offre al possessore di un’opera un finanziamento a tasso fisso garantito da beni artistici. Si tratta di un prodotto piuttosto diffuso negli Stati Uniti ma poco conosciuto in Europa, dove ha ancora un notevole potenziale di espansione. Il suo funzionamento è molto semplice: il proprietario richiede un prestito sulla base del valore dell’opera, che dà in pegno come collateral. In caso di insolvenza del debitore, il finanziatore può entrare in possesso del collateral e rivenderlo per recuperare l’importo del prestito.

Questo prodotto, oltre a non non comportare i tipici costi di transazione o le imposte sulle plusvalenze che si verificano in occasione di una vendita, ha il pregio di permettere al collezionista di continuare a possedere l’opera pur realizzando la liquidità necessaria per ulteriori investimenti. Inoltre, questa operazione protegge il proprietario dalla fisiologica perdita della riservatezza che la vendita attraverso una casa d’asta potrebbe causargli, insieme ad un corollario di domande sulle sue condizioni finanziarie o su nuovi e imminenti acquisti.

Poiché questo tipo di finanziamenti si regge esclusivamente sull’opera d’arte, è di fondamentale importanza, per il soggetto finanziatore, risolvere tutte le questioni inerenti la sua proprietà, la sua liquidità e gli eventuali rischi di falsificazione, attraverso un’accurata due diligence da attuare prima dell’acquisto. Naturalmente, tale processo di verifica viene effettuato con accuratezza dalle case d’asta o da esperti indipendenti, che a fronte di una parcella “impegnativa” sono in grado però di fugare ogni dubbio.

L’Art Lending può essere strutturato con finanziamenti a scadenza a breve o lunga, con un rapporto prestito/valore basso o elevato, con un rimborso rateizzato o in un’unica soluzione e, infine, pro soluto o pro solvendo. Data la carente regolamentazione, i tassi di interesse offerti possono oscillare dal 2,5-3% all’anno per i finanziamenti pro solvendo fino a percentuali a due cifre per i finanziamenti erogati pro-soluto da agenzie di intermediazione.

Esiste il caso in cui gli istituti mettono i titoli garantiti da beni artistici sul mercato, permettendo a privati, family office o altri gestori patrimoniali di investire indirettamente in opere d’arte con rendimenti proficui. In questo caso, i finanziamenti, a loro volta direttamente garantiti da collezioni, prendono il nome di cartolarizzazioni, realizzate attraverso strumenti separati a basso rischio di fallimento.

Bisogna fare attenzione, però: così come accadde per le cartolarizzazioni di mutui c.d. subprime (da cui è scaturita la grande crisi del 2008), chi acquista uno di questi titoli deve fare molta attenzione a conoscere in anticipo quali opere d’arte sono comprese tra i collateral del titolo, il quale sarà regolarmente provvisto di codice ISIN internazionale e sarà scambiato in modo tale da permettere agli investitori di sottoscriverlo facilmente sul mercato, attratti come sono dal fatto che il rapporto rischio/rendimento di questi strumenti è direttamente collegato alle collezioni d’arte a cui sono esposti.

Nei paesi orientali maggiormente industrializzati, il processo di avvicinamento tra mercato dell’arte e mercato finanziario è già una realtà avanzata. Infatti, tra il 2009 ed il 2011 sono nate in Cina delle borse valori specializzate nella compravendita di certificati rappresentativi di opere d’arte. In questo modo, ogni collezionista/investitore ha potuto acquistare e vendere in borsa uno o più certificati, che corrispondono a un “pezzettino” delle opere presenti sul listino; così, anche i collezionisti che non possono permettersi di investire somme ingenti possono diventare comproprietari di opere d’arte e beneficiare dell’eventuale incremento di valore dei certificati quotati in borsa. Tale mercato, però, non è ancora perfettamente regolamentato, e ciò si riflette sul grado di trasparenza delle operazioni e sui valori di borsa delle opere quotate. Ma il Consiglio di Stato Cinese e la Banca Popolare Cinese, di recente, hanno avviato un processo di regolamentazione, che sta già dando i suoi primi frutti, con l’intento di salvaguardare gli interessi degli investitori.

Alcune di queste borse valori, peraltro, sono partecipate da governi e dalle banche locali, e hanno rapidamente assunto la caratteristica di veri e propri centri culturali, come lo Shanghai Culture Assets and Equity Exchange, che organizza mostre, eventi, aste e gestisce un artwork design studio.

Recentemente, in Europa, un tentativo di creare borse valori specializzate in Arte è stato fatto in Francia, (Paris Art Exchange) ed in Lussemburgo, ma dopo una breve operatività entrambe le attività sembrano essersi fermate. Non si conoscono le cause di questo stop (anche se possiamo immaginarlo, visto il cammino accidentato che fino a quel momento le due iniziative avevano sofferto), ma di certo si è persa l’occasione di rendere più trasparente il processo di formazione del prezzo e di aumentare la fiducia degli investitori, estendendone il numero anche a coloro i quali non sono dotati di notevoli mezzi finanziari.

Inoltre, in un mercato regolamentato i costi di transazione e custodia sarebbero decisamente inferiori, così come le spese di assicurazione, e tutto ciò contribuirebbe a rendere il mercato dell’arte più liquido e accessibile.

E’ evidente che, in Europa, gli interessi di pochi attori del mercato impediscono questo ineluttabile processo di regolamentazione.

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Mercato immobiliare, gli italiani emigrano e non comprano. Gli immigrati regolari valgono già 100 miliardi

Le richieste di case provenienti dalle famiglie di immigrati sono sempre in aumento, e presto potrebbero raggiungere la cifra di un milione. Sempre giù il mercato di compravendite dei residenti.

Secondo l’ultimo rapporto annuale realizzato da Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano degli immigrati regolari vale oggi più di quello dei residenti, e i dati relativi ai loro acquisti di case mostrano un giro d’affari in aumento anche nell’anno in corso, con un incremento stimato del 13,7% rispetto al 2018, pari a 5 miliardi di euro.

Grazie a questo trend, che dura già da qualche anno (soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie delle grandi città del nord e del centro), il 21,5% degli immigrati “di lungo corso” – quelli arrivati da circa 30 anni – abita in una casa di proprietà, e negli ultimi 12 anni sono 860.000 le case acquistate da loro, per un volume d’affari complessivo che ha superato i 100 miliardi di euro.

Il numero maggiore di compravendite si è realizzato a Milano, Roma e Bari, con una fascia media di costo pari a circa 100.000 euro; la tipologia più ricercata è quella degli immobili di bassa qualità ma sufficientemente spaziosi e in periferia.

Il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari evidenzia la possibilità che in breve tempo le abitazioni acquistate da immigrati in Italia possano raggiungere il numero di un milione. Ma gli immigrati trainano anche il fiorente mercato delle locazioni. Infatti, solo uno di loro su cinque vive in una casa di proprietà, mentre il 63,5% è in affitto e il restante 15% diviso tra la sistemazione da parenti e connazionali o il pernottamento in luoghi di fortuna. In considerazione dell’alto tasso di occupazione (gli immigrati regolari, prima o poi, trovano tutti lavoro!), anche quel 15% è destinato, nei prossimi anni, ad alimentare il numero di locazioni e compravendite.

Ma se la domanda proveniente dalle famiglie di immigrati è sempre in grande fermento, quella dei residenti è appiattita sul fondo ormai da qualche anno, con l’offerta che ancora supera la domanda. Gli esperti attribuiscono tale

fenomeno, innanzitutto, agli effetti di una congiuntura economica sfavorevole di lungo periodo, che porta ogni anno decine di migliaia di giovani italiani a cercare all’estero un futuro professionale migliore. Questo trend è in preoccupante aumento negli ultimi 10 anni, durante i quali si calcola che almeno 700.000 giovani laureati e diplomati (ossia, 700.000 futuri potenziali acquirenti di case!) abbiano scelto Germania, Francia, USA e UK (ma anche Albania e altri paesi dell’Est Europa) per lavorare in un contesto migliore di quello italiano. Ciò spiega il tasso di sostituzione che si è verificato tra gli acquisti dei residenti e quelli degli immigrati regolari, i quali, di fatto, oggi sostengono il mercato.

Questa enorme rivoluzione ha determinato anche un differente ruolo attribuito alla casa da questi due gruppi di acquirenti, sia in base alla finalità che alla topologia ricercata: semplice abitazione per gli immigrati, abitazione-investimento per i residenti; casa di media quadratura ed in periferia per i primi, spaziosa ed in zone centrali (o semi-centrali) per i secondi.

Di conseguenza, anche il modello di business del mercato immobiliare si trova ad un punto di svolta epocale, oltrepassato il quale niente sarà più come prima. Noi pensiamo che quel punto di svolta sia già stato superato, e che gli italiani abbiano smesso ormai da tempo di considerare il mattone come il “l’investimento più sicuro”.

I sintomi di un simile scenario di crisi del settore ci sono tutti, come testimonia il livello dei tassi sui mutui, che la generazione dei baby-boomers non aveva mai visto così basso fino ad oggi. Pertanto, anche il modello di marketing delle vendite immobiliari deve necessariamente individuare nuovi spunti che possano arricchire e veicolare la domanda verso soluzioni il più possibile “su misura” e “a target”. Le grandi reti di intermediazione, fiutando già qualche anno fa il trend in aumento proveniente dalle famiglie di immigrati regolari, avevano già avviato politiche di marketing operativo fortemente geo-localizzate, nonchè pronte ad accogliere le richieste delle famiglie immigrate regolari, alle quali veicolare una “scheda-immobile” semplice e immediata: localizzazione periferica, quadratura medio-piccola, rifiniture normali, vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici.

Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:

– l’aumento di valore realizzabile con la ristrutturazione,

– il valore locativo,

– la vicinanza a servizi e scuole,

– il risparmio derivante dalla prossimità al posto di lavoro,

– i futuri (e previsti) miglioramenti del contesto di quartiere,

– la previsione di apertura di ipermercati e centri commerciali,

– i nuovi servizi per la città (metropolitana, ospedali, tram etc).

Tutti questi elementi fanno sì che si possa determinare il calcolo di un rendimento prospettico, che tanto piace ai patrimonials (i genitori dei millennials).

Di recente, il tema dei dati scientifici con cui corredare la scheda informativa di un immobile è stato trattato alla tavola rotonda organizzata MVA-Master in Valutation & Advisory del Politecnico di Milano. Lo scopo di questo incontro tecnico è stato quello di valutare il superamento della logica secondo la quale un bene vale per quanto produce, sostituendola con quella del valore per quanto può produrre se si attuano determinate circostanze (esempio, l’arrivo della linea metropolitana), o se si attuano determinate modificazioni (esempio, cambio d’uso da ufficio ad alloggio).

La conclusione degli esperti è che c’è grande bisogno di una figura professionale che sia in grado di redigere una analisi immobiliare (legale, tecnica, contabile, di rischio) in grado di rispondere compiutamente alle domande degli investitori.

Si tratta di un’esigenza che sarà sempre più sentita in Italia, dove il patrimonio immobiliare è tra i più vecchi d’Europa ed oltre la metà degli edifici, realizzati prima degli anni ’70, necessita oggi di continui interventi straordinari che influiranno inevitabilmente sul loro prezzo di vendita futuro.

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