Giugno 19, 2026
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INVESTITORI

Auto d’epoca, 5 categorie promettenti. Le 8 regole d’oro di David Gooding per non sbagliare investimento

Alcune auto classiche non sono così appariscenti come le Ferrari da un milione di euro, ma mostrano forti segnali di aumento di valore. Per investire bene servono soprattutto passione, pazienza, ricerca e un occhio alle possibili frodi.

Così come per l’arte e per il vino, il mercato delle auto da collezione è piuttosto fiorente, ma bisogna ancora fare molta attenzione quando si deve effettuare una scelta.

Dopo aver analizzato le guide agli investimenti, i risultati delle aste, i rapporti sulle assicurazioni, le vendite online e gli acquisti sul mercato, oggi possiamo individuare cinque categorie in cui il trend è in aumento ed è possibile trovare un buon affare. Le auto di questi gruppi costano (molto) meno di una Ferrari blue chip, ma hanno un buon potenziale di guadagno nei prossimi anni.

  1. “La potenza giapponese” – Le auto classiche provenienti dalle fabbriche giapponesi stanno battendo quasi tutte le altre nel 2019 in termini di aumento di valore. Un’auto giapponese in condizioni “eccellenti” si è apprezzata mediamente del 18% negli ultimi tre anni, e del 39% negli ultimi cinque. La più performante è stata l’Acura Integra Type R del 1997, venduta recentemente per 63.800 USD ad un’asta Barrett-Jackson.
  2. “Le tedesche trascurate” – Le BMW classiche hanno visto il secondo più alto aumento delle richieste di preventivi assicurativi nell’ultimo anno, conseguendo un certo successo negli acquirenti di età inferiore ai 55 anni.
  3. “Quelle strane ma divertenti” – Fanno parte di questa categoria le auto che sono state derise quando sono uscite, ma che successivamente hanno sviluppato un seguito di culto sui social media. La familiare Buick Roadmaster, per esempio, è aumentata del 14% nell’ultimo anno, più delle classiche Jaguar.
  4. “Le Youngtimer” – Youngtimer è un termine usato per la prima volta dagli appassionati per indicare un’auto promettente con età variabile da 20 a 30 anni, ma non ancora diventata un classico in senso stretto. Nella cultura americana, il termine si è evoluto fino ad essere associato a quei millennials che amano le auto sportive di fascia alta e agli appassionati appartenenti alla generazione X, ossia quella degli attuali 25-30enni, che oggi possono permettersi l’acquisto di quei modelli. I risultati di questo trend sono sorprendenti: la Mercedes SL-Class di metà degli anni ’90 è cresciuta dell’8% in valore dal 2017 al 2018, e la BMW M3 del 2000 è aumentata del 22% rispetto all’anno precedente.
  5. I Truck (camion) – I prezzi alle aste per i camion classici sono aumentati del 15% rispetto allo scorso anno, e le quotazioni su cui si basano le maggiori compagnie di assicurazione sono aumentate del 40%. Le difficoltà e i costi dell’ingombro vengono compensate dall’esiguo numero di modelli in circolazione.

Qualunque sia la tendenza del mercato, l’acquisto di un auto d’epoca deve sempre essere attuato rispettando alcune regole. David Gooding, patron della grande asta di Pebble Beach (California), ha raccolto delle vere e proprie “pillole di saggezza” in una speciale classifica. Secondo Gooding, se si decide di investire in auto d’epoca (a prescindere dalla fascia di prezzo), è bene:

– ascoltare il proprio cuore, e comprare ciò che si ama cercando il modello nel miglior stato possibile;

– non preoccuparsi dell’investimento, perché un’auto con una grande storia andrà sempre bene nel lungo periodo;

– sapere che il mercato non è fatto solo di Ferrari! Chi non può permettersi una Ferrari degli anni ’60, ma ha buoni mezzi finanziari, potrà dirigersi verso un’Alfa Romeo dei ‘60, oppure su una Mercedes-Benz 300 SL Gullwing o Roadster;

– “ricercare, studiare e confrontarsi”, ossia trascorrere del tempo accumulando quante più conoscenze possibile sul modello specifico che si sta cercando, parlare con gli esperti o con altre fonti informate e imparziali è fondamentale per scegliere rimanendo aggiornati;

– conoscere l’esatta provenienza dell’auto e ricostruire la sua storia. Sapere che il potenziale acquisto proviene da una collezione stimata o da qualche eccellente collezionista aggiunge valore al prezzo di un’auto;

– ricercare il modello con tutte le sue parti originali (compreso targa e documenti!). Una macchina non deve essere completamente restaurata per essere preziosa (anzi…), e se proprio è necessario effettuare dei lavori, bisogna cercare i restauratori riconosciuti come esperti per quel modello specifico.

– conservare l’auto in un deposito asciutto e arioso, per evitare a tutti i costi l’umidità, e pulirla accuratamente dopo ogni utilizzo, lasciando le finestre leggermente aperte in modo che l’aria possa circolare all’interno. Durante i mesi invernali, fare pompare le gomme un pò più del normale per prevenire il deterioramento degli pneumatici, e avviarla per circa 15 minuti ogni due settimane, allo scopo di mantenere la batteria carica e il motore correttamente lubrificato.

– guidare le proprie auto d’epoca! Le auto sono pensate per essere guidate, questo è ciò che rende così speciale il collezionismo di automobili. Pertanto, è bene utilizzare il proprio investimento su strada e goderselo con altri appassionati, anche (e soprattutto) se si tratta di una Ferrari da 20 milioni di dollari.

Su tutto, bisogna prestare attenzione alle possibili frodi. Il settore delle auto d’epoca, infatti, non è immune da rischi e truffe; secondo un sondaggio di Classic Trader, il 35% degli utenti intervistati ha dichiarato di aver subito almeno un tentativo di truffa, il 70% dei quali è avvenuto in Italia. La truffa più comune è quella dei difetti taciuti dal venditore, seguita dagli incidenti nascosti e dalla truffa del contachilometri. Inoltre, il 18% degli intervistati segnala denunce di pagamenti anticipati su presunti accordi e spedizionieri scomparsi con gli acconti di garanzia. Ciò dipende dal fatto che circa l’80% delle transazioni avviene mediante pagamento in contanti, ed espone così il compratore sia al rischio di truffa che a quello di ricevere e detenere banconote false.

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Millennials italiani e immobili, mancano i soldi. Crowfunding immobiliare, Co-housing e affitto breve per riqualificare il mercato

I millennials nostrani seguono con grande interesse l’evoluzione dei prezzi delle case, ma non hanno il capitale necessario per comprarle. Servono nuove idee per rivitalizzare il settore.

Il mercato immobiliare italiano sta subendo, negli ultimi tre anni, gli effetti di quei grandi cambiamenti che la Rivoluzione Digitale e i flussi migratori hanno portato nella Società Italiana, influendo incisivamente sullo stile di vita delle generazioni successive a quella dei c.d. baby-boomers.

In particolare, la domanda di immobili (non solo di case per civile abitazione) si è frammentata in due componenti principali: quella proveniente dagli immigrati regolari, molto attiva sul comparto delle unità abitative dei piccoli centri e delle periferie, e quella dei residenti, in perenne stagnazione per via dell’offerta di abitazioni ampie  e centrali che supera la domanda.

Su tutto, l’emigrazione di giovani residenti italiani (i futuri acquirenti di case) all’estero crea un vuoto nella domanda futura di immobili, determinando l’appiattimento del mercato.

Oggi servirebbe riqualificare l’offerta verso case più piccole, ma è quasi impossibile costruire su vasta scala dopo il boom degli anni ’60-’70-’80, e mancano le aree edificabili. Nonostante ciò, nella popolazione dei residenti pare che il modo di considerare gli immobili non sia cambiato di molto. Infatti, secondo una recente ricerca condotta da Housers.com sui consumatori italiani di età compresa tra i 18 e i 35 anni, si conferma la tradizionale propensione verso l’investimento immobiliare, ma solo il 10% ha a disposizione una somma mensile compresa da 300 a 500 euro, utile per pagare la rata di un mutuo.

Dalla ricerca, condotta su un campione di circa 4.000 millennials, emerge che, avendo a disposizione un capitale importante, l’84,48% degli intervistati acquisterebbe una casa, mentre la restante parte sceglierebbe l’affitto per via dell’incertezza economica e per preservare liquidità sul conto. Pertanto, sembrerebbe che la casa venga considerata, anche dai millennials, come il miglior investimento, dal momento che quello in valori mobiliari di lungo periodo viene scartato in partenza (solo il 17% di loro investirebbe in azioni). Tuttavia, il 30,15% ritiene che il mercato immobiliare sia interessante ma insicuro, e solo il 28,56% lo considera un mercato solido che dà maggiori certezze. Il risultato è che il 21,33% dei giovani intervistati, non disponendo di somme adeguate, è costretto ad aspettare molti anni prima di formare un capitale idoneo ad un anticipo.

Secondo Giorgio Spaziani Testa (Presidente Confedilizia) “gli scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di prime case, e manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. In merito alle previsioni per il 2019, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi”.

A ciò si aggiunga che la valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. Quindi, sarà importante per il futuro la fiducia legata alla ripresa economica e all’occupazione.

Su tutto, pesa il ruolo giocato dal “convitato di pietra”, ossia dal sistema bancario. Negli ultimi 11 anni, infatti, le continue ricapitalizzazioni dovute alla crisi dei c.d. titoli tossici ed i relativi accantonamenti a bilancio hanno determinato, a fronte della iniezione di liquidità permessa dal Quantitative Easing, un continuo giro di vite sui criteri di accesso al credito, mutui compresi. Le tensioni finanziarie che hanno generato questo contesto sembrano ancora presenti, ed il timore è che una nuova riduzione delle erogazioni possa causare ulteriori effetti negativi sulle compravendite.

Sembrerebbe uno scenario senza soluzione, ma non è esattamente così, perché non mancano gli spunti positivi. Deve registrarsi, infatti, il ritorno sul mercato degli investitori esteri, dei fondi o delle banche d’affari, interessate adesso al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e immobili commerciali.

Inoltre, c’è sempre maggiore attenzione sulle soluzioni di risparmio energetico e sulla gestione dei servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni: spazi di coworking, sale per eventi, spa, parrucchiere, celle frigorifere ed altro, il tutto gestito da app condominiali fornite da società di property management.

Sul fronte degli affitti, quello breve andrà sempre meglio, soprattutto nelle aree turistiche e nelle grandi città ricche di attrattiva storica (praticamente tutte, in Italia!). In questo particolare settore, l’approccio è radicalmente cambiato: le famiglie residenti nei piccoli centri della provincia non comprano più casa al proprio figlio studente, né affittano una camera o un appartamento condiviso, ma si rivolgono sempre di più allo student housing, puntando all’affitto di qualità.

Sul fronte tecnologico, poi, non mancano le iniziative per investire, che si diffondono direttamente nella Rete. Walliance (walliance.eu), per esempio, è la prima piattaforma di crowdfunding in Italia per il Real Estate. Relativamente a questo mercato, le stime del Politecnico di Milano parlano di un crowdfunding complessivo pari già ad oltre 10 miliardi di dollari, e secondo le previsioni di Forbes si arriverà a 300 miliardi entro il 2025.

Viste le premesse, persino la Commissione Europea sta lavorando per un mercato unificato del crowdfunding immobiliare.

In definitiva, serve riqualificare le politiche di marketing relative all’offerta di immobili, segmentandola sempre di più a fronte delle nuove tipologie di acquirenti. Le reti di intermediazione lo stanno già facendo, ma anche i privati dovrebbero muoversi in tal senso, per esempio investendo un pò di liquidità nella ristrutturazione degli appartamenti di grande quadratura (le città italiane ne sono piene) per realizzare unità abitative più piccole, meglio vendibili o da mettere a reddito più facilmente.

Trasformare un appartamento di 200 mq in due unità di 90 ciascuna (più parti comuni), per esempio, richiede un investimento (finanziabile) non superiore a 25.000 euro, recuperabile immediatamente mediante la successiva vendita che – inutile dirlo – avverrà più rapidamente ed a prezzo superiore, dal momento che la sommatoria dei prezzi delle due unità sarà superiore al prezzo dell’intero. Trasformare lo stesso immobile in casa per studenti con rifiniture di qualità non costerà più di 35.000 euro, da ammortizzare con ricavi medi mensili pari a non meno di 2.000 euro.

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Acquistare un’auto d’epoca è un buon investimento? Alcuni esempi nella fascia di prezzo da 6.000 a 15.000 euro

Sebbene le auto classiche siano aumentate di valore nel lungo periodo, investire in un motore d’epoca non garantisce sempre un guadagno nel breve periodo. Mai procedere “a naso”.

Milioni di persone sono follemente innamorate della loro vecchia auto classica, e alcuni collezionisti pagherebbero una fortuna per una Ferrari F40 in condizioni ottimali. Ma i pezzi da collezione più preziosi non sono alla portata di tutti; infatti, il mercato è costituito per lo più da auto classiche che altro non erano che le vecchie macchine di ieri tenute bene dai pochi proprietari (a volte, da uno solo di essi).

Quel vecchio secchio di ruggine che oggi raccoglie polvere e ragnatele sotto una tettoia in campagna, tra 30 anni potrebbe valere un bel po’ di denaro, se nel frattempo non è andato in pezzi!

C’è da dire che il mercato delle auto classiche è notoriamente instabile. I prezzi sono cominciati ad aumentare notevolmente alla fine degli anni ’80, quando per la prima volta una Ferrari F40 aveva raggiunto all’asta il prezzo di più di un milione di euro attuali, ma all’inizio degli anni ’90 il mercato è crollato, ed i prezzi sono scesi anche del 40% negli anni immediatamente successivi. Oggi, una Ferrari F40, solo se in ottime condizioni, ha ripreso e superato di poco quella quota (circa un milione di euro), ma ci sono voluti oltre 15 anni, durante i quali si è sviluppato un mercato fiorente di auto classiche appartenenti alle fasce di prezzo inferiori. Secondo la ricerca di una banca londinese, i prezzi delle auto classiche sono aumentati del 257% in 13 anni in UK (del 218% in UE), e alcune quotazioni di auto d’epoca sarebbero ora ai massimi e potrebbero non aumentare ulteriormente, ma scendere fisiologicamente.

Il problema con l’investimento in auto d’epoca è che non tutti i modelli sono uguali, e che la passione ed il mito prevalgono spesso sulle tipiche logiche dell’investimento. Alcune auto si apprezzano molto più di altre, come i veicoli associati a film o celebrità. Ad esempio, il valore delle Aston Martin DB7 è aumentato moltissimo grazie al film di James Bond 007; anche la Lotus Elan è un acquisto intelligente, grazie alla connessione con il film Avengers; qualsiasi auto classica associata a Steve McQueen merita un posto d’onore, come la sua Ferrari 275 GTB, battuta all’asta per 6 milioni di sterline nel 2014.

La scarsità degli esemplari in circolazione influenza i valori delle auto classiche, e quelle più rare tendono ad essere più preziose. Una Ferrari 335 Sport Scaglietti del 1957, per esempio, è stata venduta alla strabiliante somma di 25 milioni di sterline nel 2016, dal momento che era una delle quattro ancora esistenti ed era anche stata guidata da Stirling Moss a Le Mans. Il “simbolo” di questa equazione (pochi esemplari=prezzo sempre crescente) è rappresentato dalla leggendaria “barchetta” della fabbrica Auto Avio, ossia quella che Ferrari fondò dopo essere uscito dall’Alfa Romeo senza poter utilizzare, per via di un accordo commerciale vincolante, il suo stesso cognome per 5 anni. Successivamente, venuto a conoscenza che un meccanico d’auto di nome Mario Righini era venuto in possesso del suo primo veicolo costruito (Auto Avio numero 1), Ferrari sino a pochi mesi prima della morte inviò emissari da Righini muniti di assegni in bianco su cui egli avrebbe potuto scrivere la cifra che voleva. Ma Righini non accettò e si tenne l’auto, ancora adesso parte più importante della sua grande collezione.

E’ bene sapere che, in generale, per investire in auto d’epoca bisogna speculare su quali dei modelli di oggi saranno i classici di domani. Pertanto, rispetto ad altri tipi di investimento, quello nelle auto classiche richiede una certa lungimiranza. Molti sostengono, ad esempio, che le auto a benzina di oggi potrebbero valere una fortuna tra 30 anni, allorquando il motore a benzina sarà stato sostituito da auto elettriche ad alta efficienza energetica. Possederne una oggi, quindi, potrebbe significare molto, a condizione di avere un garage e poter curare la propria auto meticolosamente, proprio come si farebbe con la propria casa. L’importante, come sempre, sarà scegliere i modelli “giusti”, magari evitando di fidarvi del vostro naso e confrontandovi con gli esperti che troverete nei club di appassionati di auto d’epoca. Ecco alcuni esempi per giovani (e non) amatori.

– Da 6.000 a 8.000 euro – Porsche Boxster 986 – Lanciato nel 1996, il Boxster originale sta diventando un classico moderno a sé stante. Si trova anche a circa 6.000 euro con un chilometraggio alto, ma un buon intervento nella meccanica e nella carrozzeria potrebbe ripagare subito l’investimento con un aumento di valore, ma dato che gli esemplari in circolazione sono diverse migliaia, non c’è da aspettarsi lo stesso apprezzamento ottenibile acquistandone una con chilometraggio basso, che invece garantisce una buona tenuta del prezzo nel tempo e una maggiore “liquidità” nel mercato, ossia la possibilità di realizzare rapidamente il passaggio di mano da un proprietario all’altro.

– Da 8.000 a 12.000 euro – Fiat 500 (originale) – Fino a tre anni fa, per una Fiat 500 leggermente sporca e mal tenuta chiunque avrebbe chiesto anche 6.000 euro; oggi la stessa auto ne varrebbe 8.000. A detta degli appassionati (soprattutto inglesi e americani, che ne vanno letteralmente matti), la Fiat 500 trasuda fascino e stile retro come poche altre, e come tutte le vecchie auto italiane la ruggine è il suo principale nemico; pertanto, è bene cercarne una che richieda un intervento minimo, perchè se ne trovano parecchie per le quali il solo costo di rimozione della ruggine richiede somme finanziariamente non convenienti. I modelli di Fiat 500 in ottime condizioni vengono venduti anche a 11-12.000 euro, e quelli eccezionali arrivano fino a 20.000.

– Da 12.000 a 15.000 euro – Jaguar XJS – L’XJS è uno dei modelli Jaguar dall’aspetto più classico, mescolando sportività con stile. I modelli più ricercati risalgono agli inizi degli anni Novanta, soprattutto quelli che incorporano parti del corpo in acciaio zincato. In un intervallo di prezzo compreso tra 12.000 e 15.000 euro, oggi ci si può aspettare di poter acquistare una coupé successiva al 1991, a condizione di controllare accuratamente il motore e, soprattutto, le condizioni del condensatore dell’aria condizionata, delle pale della ventola di raffreddamento e del radiatore (oltre alla ruggine, molto presente nei punti di sollevamento e nei sotto-telai della carrozzeria).

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Auto da collezione, prezzi in frenata: bolla speculativa o semplice riassestamento?

Dopo anni di aumenti percentuali a due cifre, i prezzi delle auto da collezione segnano un appiattimento che coglie impreparati più gli investitori speculativi che i veri collezionisti.

 Articolo di Claudio Negrello*

Chi lavora nel mondo della automobili da prima della “grande crisi” del 2007-2008, in questi ultimi anni ha potuto osservare in prima persona come sia cambiato il mondo delle auto da collezione, e come gli operatori del settore siano stati obbligati ad adattarsi rapidamente a questo cambiamento.

Nel frattempo, da fenomeno commerciale per pochi eletti, questo particolare mercato si è saputo trasformare in un contesto massificato, e l’aumento esponenziale delle fiere di settore, associato alle numerose trasmissioni televisive sul tema, hanno fatto sì che aumentasse l’interesse ed il fermento (anche culturale) attorno a questi veicoli.

Le case d’asta, poi, segnano record di vendite ad ogni incanto, confermando così un trend al rialzo che si è protratto fino alla prima metà del 2018. Basta guardare l’aumento dei prezzi: una Ferrari Testarossa, che fino a pochi anni fa si acquistava a 70.000 euro, oggi viene proposta a 150.000, così come alcune Porsche 911, passate di mano al doppio del prezzo rispetto al 2015.

Come in ogni mercato, l’aumento della domanda fa sì che aumenti anche l’offerta, ma parlando di auto da collezione, che non sono “riproducibili” e sono uscite dalle fabbriche in tiratura limitata, l’offerta rimane stabile e così i prezzi schizzano alle stelle, trascinando anche quelli delle automobili meno importanti ma prodotte in numero più elevato.

Un mercato con queste caratteristiche e di dimensioni ormai planetarie ha attirato l’attenzione di investitori privati, dando vita ad un sistema di scambi parallelo a quello dei veri collezionisti d’auto. Per questo motivo, sempre più spesso gli operatori vengono contattati da persone non appassionate del fantastico mondo delle auto d’epoca, ma da investitori e autentici speculatori.

La passione, così, sembra aver lasciato il cuore al profitto, ma ciò rientra nella logica di qualunque mercato. In compenso, nel settore delle auto Youngtimers (quelle di minor pregio, ma di qualità), la passione la fa ancora da padrone, grazie anche alle associazioni di settore che ravvivano un mercato secondario molto liquido e, per quanto riguarda i prezzi, piuttosto stabile e trasparente.

Dopo anni di rialzi, però, stiamo assistendo ad una frenata dei prezzi delle auto di maggior pregio, che appare sensata per quanto crei, ovviamente, un raffreddamento da parte degli investitori e dei collezionisti. Infatti, chi ha acquistato un’auto due anni fa o lo scorso anno, oggi farebbe un pò di fatica a trovare un compratore disposto a pagare subito la cifra richiesta, mentre chi vorrebbe acquistare, vedendo i prezzi in leggera discesa, si chiede se sia il momento giusto per comprare, o è meglio temporeggiare.

Sono gli inconvenienti di una mercato che viaggia in rapida salita fin dal periodo post-crisi, durante il quale l’attenzione verso gli investimenti alternativi, da parte di coloro che erano rimasti danneggiati dai tipici investimenti finanziari, è aumentata considerevolmente, surriscaldando i prezzi. Bisogna chiedersi, pertanto, se la recente frenata delle quotazioni sia un preludio alla esplosione di una bolla speculativa, oppure sia solo una salutare pausa di riflessione che segnerà l’avvio di un c.d. “mercato laterale”, ossia un periodo di bassa oscillazione dei prezzi all’interno di una fascia di quotazioni minime-massime non lontane tra loro e con scambi ridotti.

E mentre i veri appassionati, poco avvezzi alle analisi di mercato, continueranno a comprare seguendo i parametri del gusto e della collezione, gli speculatori dovranno stare attenti ad acquistare quando le quotazioni sono in prossimità del minimo della banda di oscillazione laterale, e per farlo dovranno essere in grado di capire se si trovano in quel punto (cosa affatto facile).

In definitiva, per le auto da collezione sembra prevalere il comune denominatore della passione, e non dell’intento speculativo. Per quanto le sue logiche possano avvicinarsi al mondo della finanza, il mercato delle auto sarà sempre trainato da due elementi sconosciuti ai maghi del rendimento: il gusto e il cuore.

* Broker specializzato in auto classiche e supercar 

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Immobiliare, l’affitto breve traina le locazioni: canoni su e inquilini in fuga. Compravendite ancora al palo

Il boom del mercato delle locazioni trainato dagli appartamenti sfitti riadattati ad attività ricettiva e affitto breve. Chi non regge al caro-affitti, accende un mutuo per acquistare una casa di basso pregio.

Nonostante dagli osservatori immobiliari delle varie reti di intermediazione giungano con cadenza quasi settimanale continui inviti alla fiducia e improbabili report positivi di mercato, lo scenario immobiliare odierno appare invece molto contrastato sia nel settore delle compravendite che in quello degli affitti.

In particolare, esso si può scindere in due sotto-scenari, ognuno dei quali è legato all’altro da un comune denominatore: i (bassi) tassi di interesse.

Il primo sotto-scenario riguarda le compravendite. Nonostante i tassi dei mutui più convenienti della storia, i prezzi sono ancorati saldamente ai livelli della crisi, con aumenti nell’ordine del punto percentuale annuo nei grossi centri e ampie zone d’Italia dove nei piccoli centri si continua a registrare un andamento addirittura negativo. L’unica eccezione è rappresentata da alcune grandi città, come Milano, Roma e Bologna, nella quali si registrano aumenti più sensibili, ma sempre nell’ordine del 2-3% e solo nelle zone centrali o di pregio.

Un segnale positivo, appena accennato, riguarda i tempi medi di conclusione delle compravendite, scesi a circa 140 giorni dai 180-200 degli anni scorsi. Gli interessi dei mutui a tasso fisso, oggi davvero allettanti, potrebbero costituire un volano del mercato (e infatti in tanti si lasciano ingannare da questa facile equazione), ma l’attuale struttura dell’offerta immobiliare delle maggiori città, costituita da un gran numero di appartamenti di quadratura medio-alta, non consente ancora ad una larga fascia di potenziali acquirenti la possibilità di valutarne l’acquisto, dirottando le loro scelte verso appartamenti di quadratura più bassa o situati in zone periferiche, dove le quotazioni sono più accessibili.

Così, la statistica ci regala aumenti annuali sul numero delle compravendite, ma non rivela che queste sono concentrate sugli immobili non di pregio. Ciò determina un “doppio binario” sui trend di mercato, lungo il quale gli appartamenti più piccoli si apprezzano per via di vendite più sostenute, mentre gli appartamenti di grande quadratura si deprezzano o, se situati in centro città, “tengono” la stessa quotazione post-crisi.

Il secondo sotto-scenario, collegato strettamente al primo, riguarda gli affitti, che subiscono l’influenza dei bassi tassi di interesse in via indiretta. Le difficoltà nella vendita di case di buona quadratura (a meno che non si scenda pesantemente sul prezzo), spingono i proprietari a diversificarne la destinazione d’uso, approntando così una crescente offerta di affitto breve o locazione frazionata che, per le loro caratteristiche (appartamenti trasformati in case-vacanza, B&B o posti-letto per studenti fuori sede), spinge in alto le quotazioni dell’intero settore.

Il livello degli affitti, pertanto, registra aumenti diventati insostenibili per molte famiglie, soprattutto per quelle mono-reddito, e questa condizione si va aggravando sempre più sia per l’accresciuta presenza di turisti che preferiscono la soluzione dell’appartamento a quella dell’albergo, sia per la crisi, che ha ridotto fortemente le capacità reddituali di larghe fasce della popolazione lavorativa, ed in special modo quella dei 30-40enni.

Dallo studio di Confcooperative Habitat e Censis (“Città, la crisi dell’abitare e la mappa dei disagi”) emerge che delle 4 milioni di famiglie in affitto circa il 40% (1,6 milioni) è in condizioni di disagio abitativo a causa dei costi, e che tra le famiglie in affitto il 28% dichiara di sostenere una spesa per la casa che supera il 40% del reddito.

Questo scenario ha determinato, oltre ad una eccezionale lievitazione degli sfratti, una lunga permanenza dei giovani in famiglia (in Italia, il 66,4% dei giovani, tra i 18 e i 34 anni, vive ancora con i genitori). I millennials, infatti, sarebbero anche orientati ad acquistare casa, ma sono costretti a ripiegare sull’affitto per via del lavoro precario e della conseguente impossibilità di dare garanzie bancarie per accendere un mutuo. Secondo FIAIP, a quest’ultimo  fenomeno va prestata molta attenzione, perché quello dei c.d. millennials è il mercato del futuro,  il target di riferimento dei prossimi anni; e senza misure di garanzia governative a beneficio dei giovani che hanno bisogno di un finanziamento, il trend delle compravendite potrebbe avvitarsi in una spirale decrescente di lunghissimo periodo.

Su tutto, l’offerta ininterrotta di mutui a tassi bassi testimonia quella che sembra essere la grande paura delle istituzioni finanziarie, e cioè che questo scenario complessivo durerà molto a lungo.

La prossima tendenza di mercato, che ci sentiamo di anticipare con una certa sicurezza, è quella che vedrà esplodere il settore del frazionamento di immobili di larghe dimensioni, e dei finanziamenti ad esso legati. Per trasformare un appartamento di semi-periferia di 200 mq in un B&B o in una casa per studenti con 8-10 posti-letto e parti comuni è sufficiente un investimento di 40.000,00 euro, ed una rata mensile decennale da 450,00 euro, coperta ampiamente da ricavi prospettici mensili pari a circa 3.000,00 euro.

Un rendimento lordo che si avvicina al 10% annuo. Niente male come alternativa alla vendita “a tutti i costi”.

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L’Illusione Monetaria in Italia. Dagli inganni dell’Euro alle manipolazioni della moneta elettronica

La “trappola” monetaria dell’Euro non è frutto del caso. Dalla moneta unica alla diffusione del denaro virtuale, gli italiani sono stati manipolati da un processo di illusione percettiva.

Articolo di Alessio Cardinale*

Vi siete mai chiesti perché l’Unione Europea non ha mai fabbricato le banconote di 1 e 2 euro, e perché quelle da 5 euro sono di taglio così piccolo?
Questa domanda, che in tanti si sono posti all’indomani dell’entrata in vigore della moneta unica, è ormai andata in disuso. Del resto, siamo talmente assuefatti all’euro che la questione ha perso ogni interesse.
Però, se vi dicessero che la decisione dell’U.E. di non stampare le banconote di uno e due euro, e di produrre quella da 5 euro in piccole dimensioni, ha avuto un ruolo fondamentale nel generare l’inflazione annuale a due cifre nel decennio 2002-2011, ci credereste?
Per rispondere, è meglio tornare un pò indietro nel tempo, ed immaginare di rivivere il fatidico 1 gennaio 2002, giorno di entrata in circolazione della nuova moneta. Anzi, andiamo ancora a ritroso di 48 ore, e cerchiamo di ricordare la nostra giornata-tipo di quel tempo.
Ci si preparava al Capodanno, e si andava in centro a fare acquisti con i primi saldi. Il “facilitatore di parcheggio” (posteggiatore abusivo) ci chiedeva la solita “millelire per il caffè”, mentre l’addetto all’ istant car glass washing (lava-vetri), di nazionalità albanese (oggi tornato a Tirana, grazie allo straordinario sviluppo economico di quel paese ed al nostro tracollo nella hit parade dei paesi più sviluppati), stava in agguato al semaforo e si accontentava anche della moneta da 500 lire, da afferrare al volo dopo i 15 secondi netti del lavaggio lunotto anteriore.
Dopo un bel giro di vetrine, ci guadagnavamo una sosta-caffè con 900 lire alla cassa del bar; poi via a scegliere una buona pizzeria per passare la serata. Io prendevo, come sempre, la mia margherita, e la pagavo 6.000 lire. Ovunque, per le strade, atmosfera tardo-natalizia, e l’augurio di buona fine d’anno pronto ad ogni incontro (con annesso sorriso d’occasione).
Dopo appena 48 ore, in uno scenario di città deserte che stanno ancora smaltendo la sbornia di San Silvestro, ha inizio la più grande truffa finanziaria della storia dell’umanità. All’improvviso, ci ritroviamo ad avere in mano carta moneta solo a partire da 5 euro (cioè circa 10.000 lire) e di piccole dimensioni. Anche la banconota da 10 euro è piccolina, ma ciò che colpisce è la cascata di monete: quella da 2 euro addirittura uguale a quella da 500 lire (ma dal valore di circa 4000, cioè otto volte superiore), e quella da 1 euro, ossia circa 2.000 lire, diventata immediatamente l’unità di misura nazionale della mancia a posteggiatori e lavavetri.
In verità, il nuovo conio circolava già da un po’, ma finchè si poteva usare anche quello vecchio il trucco dell’euro non poteva funzionare. Affinchè il “delitto” fosse perfetto, serviva far sparire definitivamente le vecchie banconote, e così accadde in breve tempo a partire da quel ventoso primo dell’anno del 2002.
Questa raffinata (e dolosa) manovra di scambio banconote-monete metalliche ha avuto un effetto immediato a livello percettivo perchè, cambiando il tipo di materia di cui sono fatti i mezzi di pagamento, si è attribuito a quel taglio di denaro (ed al valore che esso rappresenta) un valore intrinseco inferiore a quello che, soltanto due giorni prima, avevano le banconote in lire. Questo lo hanno capito anche gli strateghi di tante aziende senza scrupoli, quelle che stanno in cima alla catena di distribuzione, le quali hanno immediatamente cominciato ad imporre prezzi alla fonte più alti. Gli aumenti avvenivano con cadenza bimestrale, e si scaricavano ad ogni passaggio su tutti gli anelli della catena, come l’IVA, fino a colpire i consumatori finali (cioè noi). Il tutto avveniva senza controlli, e l’ISTAT taroccava allegramente i dati dell’inflazione modificando il paniere dei beni con prodotti che non avevano nulla in comune con quelli che compongono l’indice della c.d. Inflazione Percepita (ossia di quella che riguarda i beni di maggior consumo, dal pane alla frutta alla RC auto).
Al di là del semplice racconto dei fatti, e del giudizio storico che verrà dato su chi ha permesso un tale inganno collettivo (sono ancora tutti a piede libero, ed alcuni di loro vengono anche intervistati sul futuro dell’Unione….), ciò che abbiamo appena descritto serve a comprendere come la mente umana, all’interno di un contesto sociale allargato, possa subire un processo di illusione percettiva che, come vedremo, può avere diverse sfumature. Nel caso dell’euro, poi, l’illusione è stata indotta dalle stesse autorità centrali, e cioè da chi in realtà avrebbe dovuto proteggerci con estrema attenzione dagli effetti collaterali causati dall’introduzione della nuova moneta e dai suoi nuovi formati. Il risultato è che oggi un caffè al banco del bar costa 90 centesimi (1.750 lire, + 95.0%), e la mia adorata pizza margherita 6,5 euro (circa 13.000 lire, + 120.0%).
Non è teoria del complotto, ma storia; e tutti noi l’abbiamo vissuta sulla nostra pelle. Ma com’è potuto accadere tutto questo?
Semplice, siamo stati vittime inconsapevoli di una illusione monetaria indotta: la percezione visiva di un “impoverimento” della moneta di taglio più basso (1, 2 e 5 euro, ma anche 10), e cioè di quella a maggior frequenza di utilizzo per la spesa quotidiana, ha giustificato la rapida corsa al raddoppio dei prezzi guidata dalle grandi compagnie (e dalla criminalità organizzata, che impone ancora oggi il prezzo di molti prodotti freschi), anche per via dello scandaloso rapporto di cambio (1 euro = 1.936,27 lire) che di fatto moltiplicava per due la “base social-monetaria” italiana delle vecchie mille lire, e spingeva gli italiani ad accettare il raddoppio della spesa per quei piccoli servizi che fino a qualche settimana prima costavano esattamente la metà.
Prima dell’1 Gennaio 2002, in Italia, il denaro di modico valore era quello di metallo, mentre alle banconote fruscianti veniva attribuito un valore intrinseco e sociale più elevato. Sostituire le seconde con le prime (nei tagli più usati) ha dato a tutti la sensazione di avere denaro da dar via con più facilità, perché, appunto, “erano soltanto monetine”. La banconota da 5 euro, poi, ha le stesse dimensioni delle banconote da 500 lire diffuse fino a qualche anno prima del 2002, quasi a volerci suggerire l’ineluttabilità del futuro aumento dei prezzi connesso al diventare cittadini d’Europa.
Ecco servita, quindi, l’illusione monetaria del secolo (altro che Houdini): hai tante monete in tasca, molte di più di quante non ne avevi prima, per cui le spendi. La BCE, infatti, nel 2002 ha messo in circolo una quantità impressionante di monete da 1 e 2 euro, allo scopo di sollecitarne maggiormente l’utilizzo. Addirittura – se ricordate bene – trattandosi di una novità assoluta per gli italiani, all’inizio ne hanno messe in circolo poche, creando artificiosamente il “bisogno” di monete da 1 e 2 euro nuove di zecca (è marketing anche questo). Poi la vera inondazione, ma così facendo la banca Centrale ha stimolato a dismisura i consumi di beni e servizi (caffè, cappuccino e cornetto, colazioni e merende etc) che potevano essere comprati con le monete di quel taglio e che hanno una cospicua presenza all’interno di un ipotetico paniere dell’inflazione percepita.
Il nuovo euro (valore quasi 2.000 lire), quindi, è stato immediatamente assimilato, in quanto a funzione sociale, alle vecchie mille lire, e sappiamo bene che se la base monetaria socialmente riconosciuta raddoppia, prima o poi raddoppia tutto il resto.
Gli americani, che di queste cose sono i massimi esperti, sono stati più intelligenti: la banconota da 1 dollaro non la tocca nessuno fin dalla guerra d’Indipendenza. C’è anche la moneta dello stesso taglio, ma viene messa in circolazione in quantità di gran lunga inferiore alla prima (rapporto 1/10).
I processi di illusione percettiva di cui parliamo avvengono in milionesimi di secondo all’interno delle nostre sinapsi, non sono affatto un processo razionale. Razionale, però, è stato chi ha concepito un simile disegno. Con la medesima razionalità, negli ultimi venti anni i maghi del marketing bancario hanno cominciato a spingere l’uso della moneta virtuale. E qui la cosa si fa ancora più seria.
L’uso del bancomat, delle carte di credito, dei bonifici bancari (soprattutto online) dà a chi li utilizza la sensazione che il pagamento sia, in qualche modo, facilitato. Non abbiamo, cioè, una percezione visiva della moneta che, nei pagamenti in denaro vero, riceviamo dai nostri sensi (vista, tatto, udito). Nei pagamenti virtuali il denaro è semplicemente invisibile, e noi perdiamo quasi del tutto il rapporto con la materia che lo compone; pertanto, siamo spinti a spenderne di più, pur sapendo che non ne abbiamo di più.
La carta di credito, per esempio, per alcuni anni si è retta sulla più grande delle illusioni monetarie. Agli inizi, infatti, essa veniva venduta come uno strumento che consentiva il pagamento dei prodotti acquistati con un differimento di almeno un mese (fino a 45 giorni, se la spesa veniva effettuata dopo il 15 del mese). Il risultato, per molti utilizzatori, era quello di vedersi addebitare somme enormi, spesso superiori al proprio stipendio, a causa dell’illusione di non pagare ciò che si acquistava. Il cervello, infatti, non registra il movimento in uscita come nei pagamenti in denaro, per cui ci si comprava di tutto senza avere la sensazione di aver pagato.
Dal punto di vista sociale, la diffusione della moneta astratta/virtuale ha determinato effetti gravissimi sulle persone, molte delle quali hanno assunto comportamenti finanziariamente illusori e pericolosi (conti costantemente in scoperto, necessità di chiedere fidi, eccesso di indebitamento).
A ben vedere, il denaro vero rende più liberi: se ce l’abbiamo, lo spendiamo; se non ne abbiamo, rinviamo l’acquisto, senza subire le compulsioni indotte dal marketing. Il denaro virtuale, al contrario, ci rende facilmente manipolabili: se non ne abbiamo, una carta di credito ci permette comunque l’acquisto di un bene di cui, nella quasi totalità dei casi, potremmo fare benissimo a meno perché: a) non è urgente, b) è rinviabile e c) è del tutto voluttuario. Pertanto, in relazione alla moneta elettronica, l’inganno consiste nell’illusione indotta di avere una maggiore disponibilità di denaro, e di poter acquistare prodotti oltre i consueti limiti, e che ciò rappresenti una conquista sociale. Invece, è una sconfitta dell’individuo. Come in occasione dell’introduzione della moneta unica, anche l’avvento della moneta elettronica fu preceduto dallo stesso atteggiamento passivo delle Istituzioni: nessuna vigilanza da parte dei controllori, nè “educazione all’uso” in favore degli utenti.
Esiste in Italia una piccola comunità di persone (tutt’altro che povere) che ha smesso di essere dipendente dall’utilizzo della moneta virtuale. Ognuno di loro, ogni mese, ha sempre più soldi nel conto corrente, e nessuno va dallo psicologo.

* Consulente patrimoniale, editore di PATRIMONI&FINANZA

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Auto d’epoca, crescono gli appassionati. Gli scambi sul segmento Youngtimer accendono il mercato dei collezionisti più giovani

Prima di lanciarsi sulle “oldtimer” (auto d’epoca), i neofiti guardano ai più recenti modelli “youngtimer”. Linee contemporanee, prezzi abbordabili e sconto sul bollo.

Il mercato delle auto d’epoca non accenna a diminuire la sua corsa, neanche dopo anni di crescita sostenuta. Nonostante la crisi economica che ha colpito molte fasce di reddito, la domanda di auto “veteran” viene sostenuta dal costante aumento degli appassionati, soprattutto più giovani.

Il vero motore delle performance annuali (di tutto rispetto per alcuni modelli) si conferma essere la forte passione che lega tutti i collezionisti di auto, attratti non solo per via dello status derivante dal possesso di un pezzo raro, ma anche per il senso di appartenenza ad una cerchia ristretta di amatori, alimentato attraverso le numerose kermesse e manifestazioni sportive organizzate da centinaia di club e associazioni di settore, che attirano appassionati da tutto il mondo e tengono alta l’attenzione su questa particolare tipologia di Passion Investment.

L’acquisto di un’auto d’epoca, infatti, ha una preponderante componente emozionale e sociale, che concorre alla formazione dei prezzi dei vari modelli e mantiene il mercato, nel suo complesso, piuttosto liquido.

Naturalmente, nel corso degli anni è cambiata la composizione della domanda, oggi rivolta maggiormente a modelli accessibili sia come prezzo che come linea, tanto da poter parlare di un vero e proprio sdoppiamento del mercato in due segmenti distinti e con pochissimi punti di contatto tra loro: quello delle “oldtimer”, che richiede adeguate disponibilità finanziarie e continua ad interessare una ristretta elìte di proprietari, e quello delle “youngtimer”, che a fronte di un investimento contenuto regala ai proprietari emozioni del tutto simili a quelle dei possessori di modelli “old”.

In particolare, con il termine youngtimer si indicano le autovetture appartenenti al ventennio che va dalla metà degli anni 80 al 1999. Si tratta quindi di modelli che si trovano in una fase intermedia della loro vita da collezione, con un’età compresa tra i 20 e i 35 anni, che oggi possono contare su una comunità di appassionati in crescita e di una diffusa popolarità. In più, le youngtimer offrono un ingresso accessibile al costoso hobby delle auto d’epoca, e molte compagnie assicurative offrono tariffe speciali.

Il termine usato per definirle non si riferisce all’età delle vetture, ma a quella dei loro acquirenti. Gli appassionati di queste vetture, infatti, sono per lo più quarantenni e cinquantenni, che acquistano le youngtimer anche per ricordare i tempi in cui questi modelli erano quelli più desiderati e, in relazione al prezzo dell’epoca, irraggiungibili. Il loro costo, peraltro, spesso non supera i 10.000 euro per i modelli più popolari.

Dal punto di vista finanziario, l’investimento in una youngtimer presenta alcuni vantaggi. Il primo è che di solito si trovano in buone condizioni generali e necessitano di bassi costi di manutenzione. Il secondo è che si trovano ad un buon prezzo e, a seconda del modello, hanno un elevato potenziale per futuri aumenti di valore.

E’ fondamentale, relativamente a quest’ultimo aspetto, prestare molta attenzione alla “storia” del veicolo, ossia allo stato di conservazione e di funzionamento risultanti dal libretto dei tagliandi (che deve essere completo e di prima mano!). I modelli più apprezzati nel mercato delle youngtimer sono la FIAT 500, la Mini vecchio modello e la Lancia Thema Ferrari, fino ad arrivare alle Volvo 850, alle Peugeot 205 GTI e alle Volkswagen Golf GTI (quest’ultima una regina del mercato). Ingresso d’autorità, proprio di recente, per la BMW Z3 datata 1996, resa celebre perché usata da James Bond nel film “Golden Eye”.

Dal punto di vista fiscale, con la nuova legge di bilancio vengono nuovamente introdotte le agevolazioni per le auto ventennali, come la riduzione del 50% sulla tassa di possesso (bollo).

Come ottenere lo sconto sul bollo per le auto storiche?

E’ molto semplice: bisogna avere il Certificato di Rilevanza Storica e Collezionistica, introdotto dal DM 17/12/2009 (“Disciplina e Procedure per l’iscrizione dei veicoli di interesse storico e collezionistico nei registri, nonché per la loro riammissione in circolazione e la revisione periodica”), da richiedere a un club federato ASI (Automotoclub Storico Italiano) a cui è obbligatorio iscriversi. I più importanti di questi soggetti sono, appunto, ASI, e poi Storico Lancia, Italiano FIAT, Italiano Alfa Romeo, Storico FMI ed altri ancora.

Una volta ottenuto il certificato bisogna recarsi in motorizzazione per farsi applicare il tagliando che attesta la storicità dell’auto sulla carta di circolazione. Da qui in poi, entrerete nel club esclusivo dei timers.

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Il denaro non è la vita (Vita è ciò che fai mentre lo spendi)

Il denaro non è un obiettivo, né una necessità, né un bisogno, ma un mezzo. E allora perché non riusciamo a considerarlo con sufficiente lucidità?

Uscireste mai di casa senza avere un programma, anche minimo, su cosa fare durante la giornata? No, è ovvio. Se lasciate casa avete sempre un obiettivo. Coinvolgente, seccante, piacevole o spiacevole, è pur sempre un obiettivo, e dovrete portarlo a termine nei tempi prestabiliti da voi stessi o dalle regole del contesto in cui esso si può raggiungere.

Gli obiettivi, è evidente, non vanno confusi con le necessità. Nutrirsi, coprirsi, avere un tetto sotto il quale vivere, socializzare… sono tutte necessità che, senza obiettivi, diventano difficili da realizzare: non posso pensare di nutrirmi/abitare/vestirmi/socializzare/viaggiare per tutta la vita senza avere prima l’obiettivo di studiare e di trovare un lavoro (a meno che non siete molto, ma molto ricchi).

A loro volta, le necessità sono diverse dai bisogni, rispetto ai quali esse difettano di due requisiti fondamentali: continuità nel tempo e indispensabilità. Nutrirsi, dissetarsi, coprirsi, curarsi – solo per fare un esempio – sono bisogni, che dobbiamo soddisfare continuamente per vivere; viaggiare, fare sport (ed altro ancora) sono necessità, ma possiamo vivere senza soddisfarle.

Anche lavorare, in linea di principio, non è un bisogno, ma una necessità: si può vivere senza prestare il proprio lavoro. È oggettivamente difficile, culturalmente discutibile e piuttosto faticoso, ma c’è chi ci riesce (pensate a chi vive, in maniera sistematica e quotidiana, di carità e/o di sussidi: le nostre città, purtroppo, ne sono piene).

E il denaro, come si colloca all’interno del rapporto bisogno/necessità/obiettivi?

In un mondo privo di esso, in teoria, si potrebbe anche vivere bene (lavorando però!); basterebbe perfezionare un valido sistema di baratto tra beni scambiabili di valore equivalente, all’interno dei quali inserire anche il valore di scambio della propria forza-lavoro e della propria competenza professionale in una data materia. Ancora cinquanta o sessanta anni fa, nei piccoli centri di campagna, il medico del paese spesso veniva pagato in uova, farina, frutta, selvaggina, pollame e qualunque altro bene di prima necessità, considerato fungibile e generalmente accettato, da chi non aveva denaro ma disponeva, per via del proprio lavoro, di prodotti della terra.

In teoria, potremmo anche fare a meno di monete e banconote, sebbene la cosa, oggi, complicherebbe non poco i processi produttivi ed il libero commercio. Pertanto, il denaro non è un obiettivo, né una necessità, né un bisogno, ma un mezzo. Anzi, è “il mezzo” per eccellenza: non è commestibile, non vi difende dal freddo o dal caldo e non è un materiale adatto a costruire una casa, ma con il denaro comprate il cibo, i vestiti, la casa, il mezzo di trasporto, l’istruzione, i viaggi etc.

Per mezzo del denaro, realizzate obiettivi risolvendo necessità e bisogni. Il denaro, pertanto, è il terreno di confine tra necessità, bisogni e obiettivi. E allora, perché non riusciamo a considerarlo con sufficiente lucidità? Averne tanto, forse, è il nostro vero obiettivo? E per farne cosa? Guardarlo, toccarlo, oppure nuotarci dentro come Zio Paperone?

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Se sono queste le vostre finalità, state perdendo tempo. Il Risparmio, infatti, altro non è che spesa differita, e il denaro messo da parte non è un fine, è un mezzo per raggiungere obiettivi di vita: gli studi dei figli, viaggiare per conoscere il mondo (e noi stessi), mettere radici, invecchiare bene e con disponibilità di mezzi.

Pensare di non dover spendere mai il proprio denaro, a ben vedere, farà contenta solo la vostra banca, perchè il tempo passato a rimirarlo sul conto corrente o sul deposito titoli consentirà al vostro istituto di credito (legittimamente) ricavi costanti e durevoli. Il Tempo, invece, deve essere vostro alleato; basterà, dopo aver scelto i propri obiettivi, attribuire loro il valore del tempo entro il quale vogliamo realizzarli: il c.d. orizzonte temporale. Senza quest’ultimo elemento, i vostri obiettivi si perderanno per strada, vinti dagli imprevisti di cui è disseminato il percorso della nostra vita.

Perdere di vista il binomio obiettivo/orizzonte temporale, certamente, vi indurrà a commettere gravi errori di programmazione, che finiranno con l’influenzare negativamente la vostra vita futura. Infatti, chi non programma una spesa (meglio ancora, obiettivi di spesa) finisce col difettare di motivazione; i progetti invece aiutano a vivere meglio, ad avere entusiasmo. Condividerli con chi vuoi bene, poi, è uno degli elementi sui quali poggiano le fondamenta della nostra Società Civile, fatta di famiglie.

La Famiglia stessa, a ben vedere, è un progetto, ed attorno ad essa nel tempo ruotano tanti obiettivi di rilevanza sociale ed economica che qualcuno, oggi, vorrebbe mettere in dubbio con strane teorie.

Attorno all’individuo e alla sua famiglia, pertanto, si realizza un insieme di principi e di regole per mezzo delle quali circola il denaro.

Ma il denaro serve solo a vivere, non è la Vita. Vita è tutto ciò che fai mentre lo spendi.

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Per gli immobili da investimento l’Italia non è un paese per vecchi. Il mutuo superato dal pagamento in contanti

Le indagini sull’età media di chi acquista case per metterle a reddito svela risultati sorprendenti. Più contanti e meno indebitamento.

Il settore immobiliare, una volta vero e proprio traino della nostra Economia, torna periodicamente a far parlare di sè quando alcuni studi degni di nota risvegliano un pò i prezzi dal loro torpore. Le compravendite, infatti, sono in netta ripresa, ma i prezzi mostrano un encefalogramma quasi piatto ormai  da un paio d’anni.

Solo Milano e Roma, per via delle loro caratteristiche peculiari, costituiscono un mondo a parte. Nelle altre città italiane, invece, i prezzi “galleggiano” sui minimi per via di quella profonda trasformazione, in corso da tempo, che in un altro articolo di PATRIMONI&FINANZA abbiamo identificato come la fine dell’Era Immobiliare, e l’inizio dell’Era dell’Abitazione.

Fanno eccezione il mercato degli affitti e, soprattutto, quello dell’acquisto di immobili di piccola metratura per investimento. Relativamente ai secondi, in particolare, secondo un recente studio di Tecnocasa la maggior parte degli investitori che ha comperato per mettere a reddito il proprio investimento è piuttosto giovane. Infatti, il 31,6% ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, seguito dai soggetti tra 35 e 44 anni (22,6%); solo coloro con un’età compresa tra 55 e 64 anni totalizzano il 21,0%. Inoltre, il 76,4% degli investitori sono coppie (con figli o meno), mentre il 23,6% è single (ossia celibi, separati, divorziati e vedovi).

l’80% circa di questo mercato è coperto da imprenditori, liberi professionisti e impiegati, mentre i pensionati coprono il 10,8%.

Non c’è dubbio che il boom degli affitti brevi abbia fatto correre i prezzi al metro quadro nei centri storici delle maggiori città italiane (Milano e Venezia, in particolare); la tipologia più richiesta di immobile da mettere a reddito è quella del bilocale, con il 35,1% delle preferenze, seguita da quella dei trilocali (con il 27,8%).

Relativamente al rendimento annuo medio, nessuna novità di rilievo: 5% lordo, da cui scontare le imposte (cedolare secca 21%), l’IMU e i lavori di manutenzione diventati ormai la regola per via dell’elevata vetustà media degli edifici. Rimane, forse, un rendimento netto del 3.0%, che però non tiene conto dei rischi finanziari da mancato incasso dei canoni, tipici di chi mette un immobile in locazione.

Un altro dato piuttosto sorprendente è che, sul totale delle compravendite, il 50% circa è regolato “in contanti” (a vista, a mezzo bonifico o assegno circolare diretto), senza bisogno del mutuo. A scegliere questa tipologia di pagamento è proprio chi compra casa per investimento, ossia il 18,2% del mercato complessivo.

Un’altra indagine ci viene in aiuto sul mercato residenziale. Infatti, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi del gruppo Real Estate sui dati OMI (l’osservatorio immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate), il mercato residenziale nel 2018 ha totalizzato circa 580 mila transazioni immobiliari in Italia, con un fatturato complessivo pari a 94,3 miliardi di euro. Relativamente ai prezzi di vendita,  in media nazionale sono in lieve calo (-1.5%) rispetto al 2017. Differente la situazione – come dicevamo – se parliamo di Roma e Milano, dove il prezzo medio, rispettivamente,  è stato di 2.828 euro al metro quadro e di 3.796 euro al metro quadro (+0,8% rispetto al 2017). Inoltre, a parità di metratura, un immobile a Milano risulta più caro del 25,5% rispetto a Roma, confermando che la prima è la città più cara d’Italia.

La particolarità del mercato immobiliare, oggi, è che chi vuole investire nel mattone difficilmente accende un mutuo, anche se i tassi sono incredibilmente bassi (max 2,5% a tasso fisso, 1% il variabile). Questa caratteristica, che negli USA sembrerebbe incomprensibile (lì il mutuo si stipula già alla prima occupazione) rispecchia la mai sopita voglia degli italiani di comprare il mattone grazie ai risparmi accantonati dalla generazione dei patrimonials, ed oggi utilizzati a beneficio dei millennials (ossia, la generazione dei figli dei patrimonials).

Il problema, semmai, verrà scaricato sulle future generazioni (quella dei figli dei millennials), le quali, pur garantendosi un tetto sotto il quale vivere, o lasciano l’Italia per l’Estero o godono di redditi incerti e livellati verso il basso; conseguentemente, essi beneficeranno di un minore risparmio familiare rispetto a chi li ha preceduti, e ciò costituirà un ulteriore vantaggio per il mercato degli affitti e per quello dei mutui di ristrutturazione o liquidità.

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Warren Buffet e Ray Kroc (McDonald’s), ovvero come creare ricchezza grazie agli immobili e all’economia reale

Due leggendarie storie di successo imprenditoriale, molto diverse tra loro, ma unite dal comune denominatore dei beni reali durevoli.

Il nome di Warren Buffet è quello probabilmente più pronunciato tra i professionisti della finanza e dai cultori del sogno americano. Un uomo di grande intelligenza, arrivato dal nulla, che passo dopo passo costruisce una delle aziende più ricche al mondo. Leggendaria, anche tra gli studenti di Economia, la sua capacità di creare ricchezza usando il buon senso e la pazienza.

Il suo approccio agli investimenti è sempre stato molto semplice, e consiste in quattro fasi:

– scelta di un settore di attività in cui si vuole investire;

– individuazione di una o più aziende interessanti operanti in quel settore;

– esame dei loro bilanci;

– investire “pesantemente” e per lungo tempo, tra quelle prese in esame, nelle aziende sottovalutate, in cui il rapporto tra il valore di libro (che si ottiene sommando il capitale sociale, gli aumenti di capitale intervenuti negli anni e gli utili accantonati) e tutte le azioni in circolazione è superiore o uguale al valore di borsa di una singola azione.

In sintesi, Buffett e il suo socio di sempre – sapevate che avesse un socio? Charlie Munger, il suo primo finanziatore – hanno sempre pensato che la finalità dell’acquisto di azioni sia quello di partecipare concretamente ad un business di lungo termine, e non quello di fare una speculazione di breve periodo sulla base di grafici a candela e su obiettivi di prezzo assolutamente opinabili e differenti da un analista finanziario all’altro.

Seguendo questa metodologia è nata e si è sviluppata Berkshire Hathaway, la “grande creatura” di Warren Buffet, sulla quale egli ha lavorato fin dagli anni ’70. Oggi il suo fatturato complessivo si aggira intorno ai 150 miliardi di dollari USA, e il valore di mercato è pari a circa 400 miliardi di dollari.

Warren Buffett comprò le prime azioni della Berkshire (che era un’azienda tessile) nel 1962, quando crollarono fino a 8 dollari per azione. Siccome il valore dei mezzi propri era di 16,50 dollari ad azione, cominciò ad accumularne in grande quantità fino al 1965, quando raggiunse la maggioranza azionaria e ne assunse il controllo, trasformandola in una holding di partecipazioni. Il prezzo medio di acquisto, per Buffet, fu di 15 dollari ad azione; oggi ognuna di esse vale 294.000 dollari.

Negli ultimi 40 anni, i suoi azionisti hanno ottenuto una crescita del 20% annuo, anche nelle fasi di mercato molto difficili; per esempio, tra il 2000 e il 2010 il rendimento delle azioni è stato pari al 76%, contro il -11% dello S&P500 (l’indice delle prime 500 aziende USA per capitalizzazione).

la mossa vincente di Buffett fu quella di reinvestire gli utili, anziché direttamente nella produzione industriale, in partecipazioni azionarie di altre aziende sottovalutate il cui patrimonio era solido, composto da immobili, impianti industriali e macchinari; aziende, insomma, fortemente legate alla c.d. Economia Reale, e quindi capaci di durare nel tempo. Infatti, in 53 anni, le azioni Berkshire sono cresciute del 2.404.748% (20,9% l’anno), contro un andamento dell’indice S&P500 del 9,9% all’anno.

Solo negli ultimi dieci anni, a seguito della crisi del 2008, Berkshire ha cominciato ad investire sui gruppi finanziari americani, ma la cosa non deve sorprendere: coerentemente con il suo metodo, Buffett ha scelto le banche più sottovalutate e con dentro il più alto patrimonio proprio (immobili, uffici etc), quadruplicando il proprio investimento in pochi anni.

Dal suo portafoglio complessivo di partecipazioni, Berkshire ha ricevuto, solo nel 2018, circa 4 miliardi di dividendi, ma non è questo il suo reale guadagno. Buffett infatti realizza grandi ritorni prospettici soprattutto dagli utili non distribuiti, che nel lungo termine costruiscono valore nelle società e si riflettono sul prezzo delle singole azioni. Gli utili non distribuiti, infatti, consentono di acquistare immobilizzazioni techiche (macchinari o software) e immobili industriali (uffici nelle city), e attribuiscono valore reale all’investimento, e non semplice plusvalore finanziario, che per sua natura è destinato a sgonfiarsi nel tempo.

Questa costruzione del valore, basata sul patrimonio reale delle aziende, è impossibile da praticare nel breve periodo, dove i prezzi delle azioni sono guidati nel dagli umori di mercato e non dal business reale della compagnia.

La storia di Ray Crok eleva il mito del sogno americano a livelli altissimi, perché nel caso del fondatore di McDonald’s esso si è avverato quando lui aveva già 52 anni, e da rivenditore di frullatori ebbe l’idea di sfruttare su vasta scala l’invenzione dei fratelli Mc Donald (che finirono per essere esclusi dal business e persino dall’uso commerciale del loro stesso cognome).

Sappiamo che Buffet non ha mai amato investire nelle aziende commercialmente e geograficamente massificate, giacchè teme i devastanti effetti negativi derivanti dalla erosione della tipica posizione di monopolio in cui esse operano. Pertanto, come si spiega che egli abbia investito – e continua a farlo ancora adesso, anche se in misura minore – nelle azioni di McDonald’s?

Semplice: il vero business della famosa catena di fast food non sono gli hamburger, ma gli immobili. La formula di successo di Mc Donald’s, infatti, è unica nel settore dei fast food: comprare tutti i negozi, affittarli ai gestori in franchising, patrimonializzare il gruppo con valori reali stabili e creare cash con la vendita di hamburger e patatine fritte per consentire buoni guadagni ai franchesee e incassare i canoni di locazione senza problemi. A tal proposito, l’ex direttore finanziario Harry Sonneborn ha detto: “Non siamo nel settore alimentare, ma nel settore immobiliare. L’unica ragione per la quale vendiamo hamburger da 15 centesimi è perché sono i migliori prodotti per realizzare alti margini di incasso, con cui i nostri locatari possono poi pagare l’affitto”.

In sintesi, rispetto alle altre catene di franchising, McDonald’s ha sempre avuto una diversa strategia: invece di fare business vendendo scorte di hamburger e altro materiale di consumo ai locatari o chiedendo loro le royalties, l’azienda di Crok diventa proprietaria dei punti vendita e li affitta ai gestori, i quali hanno il vantaggio di condurre un business con un alto margine di utile grazie ad un marchio che, da solo, vale circa 60 miliardi di USD. In questo modo, McDonald’s riesce a trattenere l’82% dei ricavi generati dai canoni di locazione, mentre si accontenta di un più modesto 16% di ricavi prodotti dall’attività dei punti vendita, a cui destina la fetta maggiore delle vendite.

A ben vedere, quindi, si tratta di un circolo virtuoso che solo in apparenza poggia i piedi sul franchising, per il quale la selezione dei candidati è durissima. L’investimento complessivo necessario all’apertura di un ristorante è di circa 800.000 euro, dei quali 200.000 devono essere di proprietà del candidato e la restante parte può essere ottenuta mediante un finanziamento. L’affiliato, in cambio, dovrà corrispondere a McDonald’s l’affitto del locale, una royalty in percentuale sui profitti e un contributo al finanziamento della pubblicità nazionale.

Grazie a questa formula, l’azienda di Crok ha raggiunto dimensioni impressionanti:

  • 69 milioni: clienti serviti ogni giorno
  • 37.000: ristoranti presenti in tutto il mondo, di cui l’85% in franchising
  • 4,7 miliardi: utile netto.

Concludendo, l’attenzione al valore reale dei beni è ciò che accomuna Warren Buffet a Raymond Kroc (il primo ancora in vita, il secondo morto nel 1984). Buffet, attraverso le sue partecipazioni azionarie, ha basato il proprio successo investendo in aziende con un business solido ed un patrimonio proprio (immobili e macchinari industriali) di notevole entità, che si riflette sempre nel valore intrinseco di ogni singola azione. Crok, invece, ha “mascherato” la più grande società immobiliare del mondo con la catena di fast food più grande del mondo, investendo direttamente negli immobili e ottenendo così un “effetto leva immobiliare” che consente oggi all’azienda di avere una fonte di ricavi e utili molto stabile, nonchè un accesso pressoché illimitato alle fonti di finanziamento, soprattutto nei momenti di rallentamento dell’economia.

Niente “finanza creativa”, insomma, ma solo roba che vedi e che tocchi con le tue stesse mani: case, aerei, soldi, panini e milk-shake.

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