I baby boomers, in tutto il mondo occidentale, sono stati fondamentali per lo sviluppo della cultura, della politica e dell’economia, ma oggi la loro evoluzione demografica preoccupa moltissimo gli analisti del mercato immobiliare. Mentre i millennial sceglieranno di riqualificare i sobborghi, ci attende un decennio di ulteriori ribassi dei prezzi.
Gli effetti della pandemia del Coronavirus sulla salute pubblica avranno importanti ripercussioni sull’economia globale, influenzando le future tendenze in molti settori differenti tra loro. Tra questi, certamente quello immobiliare.
In Italia, in particolare, il patrimonio di case costruite dai c.d. baby boomers (individui nati tra il 1950 ed il 1965), composto da abitazioni di quadratura medio-grande, era già “sofferente” prima della pandemia, ed al suo arrivo ha fatto subito i conti con una totale immobilità: tante trattative interrotte, molte altre ripensate per via dei sopravvenuti dubbi sulla opportunità di assumere un importante impegno economico durante e dopo l’emergenza. Pertanto, le case con molte stanze saranno sempre più difficili da vendere, ed il loro prezzo appare destinato a calare vertiginosamente. Ciò significa che, nel nostro Paese – ma anche in Europa – il portafoglio immobiliare dei tipici proprietari di questa tipologia di immobili – i baby boomers, appunto – è prevedibile che subirà un duro colpo proprio mentre essi si ritirano gradualmente dal lavoro per sopraggiunti limiti di età.
Tale “congiuntura”, come vedremo, ha effetti notevoli sul mercato delle case per i prossimi dieci anni. I baby boomers (denominati anche “BBs”), in tutto il mondo occidentale, sono stati fondamentali per lo sviluppo della cultura, della politica e dell’economia; l’importanza della loro domanda di abitazioni, combinata al potere d’acquisto in crescita negli anni del c.d. Boom Economico, è stata osannata dai media fin dagli anni ’80, ed ha contribuito a generare in tutto il mondo una crescita costante del mercato immobiliare fino al 2006, allorquando negli Stati Uniti alcuni studiosi hanno cominciato a capire (pochi, in verità) che la festa stava per finire.
Poi è arrivata la “generazione X” (quella che segue i baby boomers), caratterizzata da un relativo declino nella crescita della domanda di alloggi e nella percentuale di proprietari, giunta presto in Italia al livello impressionante del 70%. Ma è la generazione precedente che continua a preoccupare gli analisti di mercato. Infatti, le pensioni dei baby boomers, che andranno via via diventando sempre più basse, già oggi non sono più in grado di alimentare il livello di compravendite, il cui prezzo medio (e quadratura media) si è abbassato notevolmente. E così, le case più grandi hanno sotto-performato in termini di crescita dei prezzi, numero di compravendite e durata media dei tempi di incasso. Inoltre, nei prossimi due decenni il numero dei BBs si ridimensionerà sempre di più – anche per via dello shock demografico causato dal Coronavirus – e si stima che almeno un quinto delle case italiane arriverà sul mercato, alimentando un circolo vizioso di continui ribassi per eccesso di offerta. Stessa cosa accadrà in Europa, con numeri meno elevati rispetto all’Italia per via delle percentuali più basse di proprietari.
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La domanda di alloggi, invece, tenderà a seguire un modello già tracciato negli ultimi anni, con netta preferenza di acquisti destinati a basse quadrature (70-80 mq, anziché la media di 120 mq dei BBs) e ulteriore sviluppo del mercato degli affitti, soprattutto stagionali e/o ad altro reddito (camere arredate per studenti, turisti e lavoratori in trasferta). Pertanto, pare che ci troviamo in una fase del ciclo di vita degli immobili in cui, con l’avvicinarsi dell’età pensionabile, i BBs tenderanno a ridimensionare il proprio stile di vita, spostandosi dalle case in cui hanno cresciuto le loro famiglie in case notevolmente più piccole, spesso con una o al massimo due camere da letto.
Relativamente alla situazione in atto, si calcola che, a livello locale, uno shock demografico dell’1% delle fasce più anziane della popolazione – come quello che sta tragicamente avvenendo nelle regioni del Nord Italia a causa della pandemia – porterà ad un aumento dell’offerta di case dell’11%, e si tratterà per lo più di abitazioni di grande quadratura, difficili da vendere, se non a costo di consistenti riduzioni dei prezzi, anche quando la situazione si sarà normalizzata.
In definitiva, gli effetti della diffusione del Coronavirus si stanno aggiungendo, aggravandola, ad una fase di lunga correzione del mercato immobiliare che, nel 2019, stava mostrando i primi segni di adattamento alla mutata composizione della domanda di abitazioni; ciò significa che tali adeguamenti continueranno probabilmente in tutto il prossimo decennio, e avranno effetti macroeconomici significativi. Questo mix micidiale di fattori congiunturali, però, potrebbe portare con sé il beneficio di invertire o accelerare questi aggiustamenti. Confinati nei loro appartamenti urbani, infatti, i millennial potrebbero tornare a preferire il distanziamento sociale garantito dal vivere nei sobborghi, invertendo le tendenze attuali di concentrazione abitativa nelle parti centrali dei nuclei urbani. Pertanto, sembra altamente probabile che la domanda di case, anche in considerazione dello sviluppo del c.d. Smart Working, si sposterà verso le parti esterne delle città, facendo nascere nuovi modelli cittadini anche nello sviluppo edilizio e, di conseguenza, nella produzione di nuove case di tipologia differente dagli edifici tradizionali.
La posta in gioco, naturalmente, sembra piuttosto alta.
perchè il fatto ha scatenato le ire – più che legittime – del vice ministro dello Sviluppo Economico Stefano Buffagni, il quale, a caldo su Facebook, ha tuonato “In piena emergenza coronavirus, in piena pandemia mondiale, mentre l’Italia piange oltre 10.000 morti, la Germania non solo fa muro da settimane sugli aiuti all’Italia, ma ora secondo l’autorevole agenzia internazionale Bloomberg ci attacca anche direttamente invitando a vendere i Titoli di Stato italiani tramite la seconda banca di Germania, la Commerzbank, posseduta al 15% proprio dallo Stato tedesco… Questa notizia può provocare danni economici giganteschi, il governo tedesco intervenga subito per bloccare questa follia”.
servizi) nei quali il contatto con gli utenti è parte essenziale del prodotto finale. E’ così anche per i consulenti finanziari, che pensavano di aver visto tutto nella vita ma, con il Coronavirus, si trovano in un territorio inesplorato. Infatti, ciò che si sta vivendo nel mondo non è minimamente assimilabile agli shock passati, come il Black Monday nel 1987 o la crisi finanziaria globale del 2008. Oggi, i professionisti dell’investimento si trovano a guidare i propri clienti nel comprendere gli effetti della violenta correzione in corso, ed è bene capire come lo stanno facendo. Da una ricerca svolta pochi giorni fa sugli advisor USA, è scaturita una “quaterna” di domande più frequenti poste dai loro clienti, ed è sorprendente vedere come esse siano del tutto simili a quelle che gli investitori europei o di casa nostra pongono ai nostri consulenti finanziari.
“Quando il mercato sta salendo, il tuo telefono non squilla molto“, ha affermato Scott Wren, senior stratega del mercato globale per Wells Fargo Investment Institute. “Il telefono comincia a squillare quando ci sono le crisi“. Del resto, la crisi ha sconvolto gli investitori, senza distinzione di ricchezza personale. Alcune banche, come Credit Suisse (che gestisce portafogli ad alto patrimonio netto valutati ognuno in miliardi di dollari), hanno avviato autonomamente un ciclo di video-chiamate con i clienti, in più lingue, riscuotendo un grande successo tra gli investitori e precedendoli nelle loro intenzioni.
Diversi fattori: l’inadeguatezza – per alcuni si parla addirittura di negligenza – dei controllori, la complicità (quanto involontaria?) dei massimi esponenti politici internazionali di turno e, soprattutto, la presenza dei professionisti delle vendite allo scoperto (c.d. Hedge Fund), veri e propri “avvoltoi” pronti a banchettare sul cadavere del risparmio gestito e di intere economie. Infatti, oggi sappiamo che a Marzo 2020 il fondo speculativo Bridgewater (circa 150 miliardi di USD in gestione) ha scommesso, vendendo allo scoperto, 5,2 miliardi sul calo di sedici società quotate francesi, 4,8 miliardi contro diverse aziende tedesche, 1,7 miliardi contro cinque società olandesi e circa 2 miliardi su cinque società spagnole e tre italiane. Si parla, quindi, di una massa di 13,7 miliardi di vendite allo scoperto che avrebbero fruttato al Bridgewater Fund una plusvalenza di circa 25 miliardi (e 5 miliardi di commissioni di performance) in poco più di una settimana, arricchendo i suoi partecipanti e fondatori che – giova dirlo – erano già ricchissimi.
In definitiva, quanto è costato ai risparmiatori l’incredibile indecisione della Consob? La risposta, probabilmente, è ancora da scrivere, ed il consuntivo potrà essere definito solo tra qualche mese, quando i mercati sapranno intravedere con chiarezza gli scenari economici futuri e, anticipando gli eventi, ricostruiranno gradualmente il valore perduto. I fondi speculativi e la Consob, però, in quanto a responsabilità sono in buona compagnia; infatti, il mondo – e i risparmiatori italiani, in particolare – hanno già potuto constatare come Angela Merkel e Christine Lagarde, arrivate da “avversarie” (per via del forte disaccordo sulle misure economiche da adottare in UE per affrontare una possibile recessione) all’appuntamento con l’emergenza Covid-19, si sono poi rinsaldate nei loro discutibili intenti contro la nostra economia e rivelate attrici protagoniste della peggiore politica internazionale, perfette interpreti di una storia già scritta nel fine settimana del 6-8 Marzo 2020 e, per questo, ancora tutta da chiarire.
In tale scenario, infatti, assistiamo insofferenti ad una spietata speculazione da parte di traders senza scrupoli che proprio in funzione della instabilità e volatilità dei mercati intervengono pesantemente creando panico e incertezza ai poveri risparmiatori, vittime sacrificali di tale sistema. Essi adottano, come astuti avvoltoi, la vendita allo scoperto (o short selling), che consente di vendere un bene che non si possiede realmente, nella speranza che il prezzo scenda, così da riacquistarlo in futuro a un prezzo più basso e ottenere così “sostanziosi” profitti. In questa logica le istituzioni di controllo dei mercati borsistici a volte intervengono in ritardo – o addirittura non intervengono come nel caso della UE – amplificando le perdite e sviluppando un clima di incertezza e di paura. I ribassi registrati dalle Borse nelle ultime settimane, pertanto, dimostrano che si è sotto il dominio incontrastato di questi speculatori che operano a leva. Ad esempio, il re degli hedge fund, Ray Dalio, con la sua Bridgewater Associates sta scommettendo contro le Borse europee con una forza d’urto pari a 10 miliardi di dollari.
(*) Nella foto: Manlio Marucci, presidente Federpromm (Uiltucs)
Eppure, secondo gli esperti, tutto indica che si tratti, appunto, di una parentesi, e cioè di una c.d. recessione tecnica che durerà due trimestri consecutivi di PIL con il segno meno davanti, più corta negli USA e più lunga (grazie alla BCE targata Lagarde) in Europa. Tecnicamente, la settimana scorsa l’indice S&P 500 è passato con grande velocità dallo status di semplice correzione di mercato “toro” a quello di scenario “orso”, e cioè a meno venti punti percentuali dai massimi di periodo. Ma bisogna fare attenzione: passare dal mercato “toro” all’orso per qualche punto non basta per dichiarare un’inversione di un trend di lungo periodo. Infatti, la fase attuale non ha niente a che vedere con la grande crisi del 2008 (con il crac di Lehman Brothers), che rischiava di distruggere il sistema alla radice; quella crisi non arrivò in una manciata di settimane, ma ci mise un anno prima di minacciare la solidità delle grandi banche e istituzioni americane, chiedendo l’intervento coraggioso del Tesoro USA e della Fed. Anche allora, come oggi, esse misero sul piatto migliaia di miliardi di dollari, riuscendo a far riprendere anche un’Europa attonita e, come oggi, dominata da personaggi piuttosto inclini a far prevalere l’interesse di Germania e Francia.
Tecnicamente, la recessione che si prospetta oggi è generata dalla contemporanea caduta della domanda e dell’offerta. Per quanto riguarda la prima, il consumo di beni e servizi sta subendo una forte contrazione in molti settori, mentre la seconda appare inevitabilmente legata al rallentamento dell’attività economica globale e alle interruzioni nelle catene dei rifornimenti di materie prime e semilavorati. Per un po’ di tempo non dovrebbero esserci problemi di approvvigionamento (tranne che per i prodotti strettamente collegati all’emergenza sanitaria) e si potrà andare avanti con le scorte di magazzino, ma se non si assicura adesso un piano di continuità produttiva e distributiva è difficile non ipotizzare un blocco dei mercati globali.
Perché tanta attesa, visti i disastrosi risultati del mercato, ampiamente scontati, attesi già da sabato 8 Marzo? Nella delibera con la quale, nella tarda serata di ieri, la Consob ha deciso di sospendere le vendite allo scoperto su 85 titoli quotati sul Mta (mercato telematico italiano), si chiarisce che il divieto è stato deciso ai sensi dell’articolo 23 del Regolamento europeo 236/2012, per l’intera giornata di negoziazione del 13 marzo 2020. L’articolo in questione prevede restrizioni alle contrattazioni se “….la negoziazione ha subito una diminuzione significativa durante un solo giorno di negoziazione rispetto al prezzo di chiusura in tale sede del giorno di negoziazione precedente”, ed in questo caso “…l’autorità competente dello Stato membro di origine per tale sede verifica se sia opportuno vietare o porre delle restrizioni a persone fisiche o giuridiche per quanto riguarda l’avvio di vendite allo scoperto dello strumento finanziario in tale sede di negoziazione o altrimenti porre delle restrizioni alle operazioni su detto strumento finanziario in tale sede di negoziazione allo scopo di impedire una diminuzione disordinata del prezzo di detto strumento finanziario”. Inoltre, nella nota diffusa nella serata del 12 marzo dall’Autorità, si spiega che la soglia indicata dal regolamento è quella di una flessione superiore al 10 per cento.
Pertanto, la pandemia del Covid-19 ci sta dando almeno tre insegnamenti: il primo è che gli italiani stanno già superando, con il buon senso e grande spirito di adattamento, gli effetti delle misure dettate dall’emergenza; il secondo è che dovranno farcela senza l’aiuto dell’Europa, e con l’ossequioso ministro Gualtieri (che esprime parole di ringraziamento per la Lagarde) al timone del ministero delle Finanze; il terzo, che è un corollario del secondo, è che l’Europa non esiste più nemmeno in quel che rimaneva nell’immaginario collettivo, e che la voglia di imitare il Regno Unito sarà sempre più forte.
Da quando il virus ha iniziato a diffondersi, i mercati finanziari internazionali sono stati colpiti da una forte incertezza, che potrebbe influenzare gli eventi ancora a lungo. Nonostante in Cina venga alimentata l’idea che il focolaio sia sotto controllo e che la maggior parte degli infettati stia guarendo, le conseguenza sul PIL del paese si prevedono già di grave entità, mentre in Italia il virus è appena arrivato, e dunque non si sa ancora come i sistemi di sicurezza del nostro Paese riusciranno a risolvere il problema (l’Italia non è la Cina….), nè quante saranno le persone che contrarranno questa malattia. Di certo, l’impatto che l’infezione avrà sull’economia e sul PIL italiano, già ridotto ai minimi termini, non sarà lieve, a meno che il contagio non venga circoscritto definitivamente entro pochi giorni.
come uno dei migliori d’Europa, mettendo a segno un rialzo generoso che giustifica pienamente la giornata pesantemente negativa (-5,5%) del 24 Febbraio. Il fatto che abbia perso così tanto in un solo giorno significa che hanno prevalso i c.d. ribassisti (hedge fund in testa), accompagnati da una buona dose di risparmiatori che, con scarsa lucidità, hanno preferito liquidare frettolosamente le proprie posizioni nei fondi comuni, innescando il classico effetto domino. Invece, un modo saggio di comportarsi potrebbe essere quello di aspettare di vedere cosa succederà nelle prossime settimane, per valutare attentamente se si tratti di un ribasso di natura straordinaria (e quindi di breve durata), o se invece si tratti dell’inizio, piuttosto turbolento, di una vera fase ribassista.
propri risparmi potrebbero perdere qualcosa per via degli effetti del Coronavirus sull’economia mondiale; ebbene, nessuno potrà negare che, a tutti costoro, si sta rispondendo più o meno allo stesso modo: “…state tranquilli, ci sarà qualche giornata negativa, ma i vostri risparmi sono al sicuro.…”.
1. La famiglia di Sarah Jessica Parker, la protagonista della fortunata serie televisiva “Sex & The City”, non poteva permettersi l’elettricità o regali di compleanno. Molto prima che lei assumesse il ruolo iconico della scrittrice newyorkese Carrie Bradshaw, era solo una ragazza di Nelsonville, nell’Ohio, e la sua famiglia raramente celebrava compleanni, vacanze o altre occasioni familiari. Sarah Jessica Parker ha ottenuto il suo primo ruolo a Broadway all’età di 11 anni, e nel 19812 si è trasferita a Hollywood dove ha coronato una grande carriera. Il suo patrimonio personale vale oltre 100 milioni di dollari.
2. Ed Sheeran è oggi uno dei più grandi nomi della musica, ma ha iniziato come artista “povero” nella vivace scena musicale di Londra. Sheeran lasciò la scuola all’età di 16 anni, quando si trasferì nell’area metropolitana per frequentare la scuola di musica e suonare nei concerti locali. Il cantante passava spesso le notti a dormire nelle stazioni ferroviarie della metropolitana di Londra o in cima alle prese d’aria di riscaldamento fuori da Buckingham Palace. Sheeran ora vende milioni di CD ed è acclamato negli stadi di tutto il mondo. Il suo patrimonio netto è di 110 milioni di sterline.
3. Prima che Leonardo Di Caprio fosse uno dei più grandi nomi di Hollywood, con successi al botteghino come Titanic, The Revenant e The Wolf of Wall Street, era un bambino povero che cresceva alla periferia di Los Angeles, in un quartiere dominato dalla violenza delle gangs cittadine (da questa esperienza deriva il lato “oscuro” del famoso interprete). L’attore racconta di aver vissuto in grande povertà e di aver usato droghe in giovane età. In un’intervista con il Times, ha detto: “…sono cresciuto molto povero e ho visto l’altro lato dello spettro”. Il patrimonio netto stimato di Di Caprio è di 245 milioni di dollari.
4. Prima di essere “The Terminator” e governatore della California, Arnold Schwarzenegger viveva in una casa senza impianto idraulico e telefono. Cresciuto in una città austriaca del secondo dopoguerra, l’attore ricorda sempre la fame e le rivolte che si verificarono fuori dalla sua porta dopo la fine dell’annessione alla Germania nazista. Oggi è una delle star di film d’azione più ricche di tutti i tempi, e vanta un patrimonio netto di 400 milioni di dollari. Il catalogo di film che ha interpretato e prodotto ha guadagnato al botteghino circa 4,73 miliardi di dollari.
5. Celine Dion è cresciuta in Canada come la più piccola di quattordici fratelli. La sua famiglia ha attraversato momenti difficili nel tentativo di allevare dignitosamente tutti questi figli, ma fortunatamente la Dion ha realizzato le sue abilità musicali, iniziando ad esibirsi in piccoli eventi locali. Ha conosciuto il successo planetario con successi come “My Heart Will Go On” e “It’s All Coming Back To Me Now”, e man mano che la sua fama cresceva aumentava anche il patrimonio netto della star, che attualmente è valutato in 800 milioni di dollari.
6. Prima che l’idea di Harry Potter arrivasse a J.K. Rowling in un sogno, la scrittrice era una madre single che faticava a pagare l’affitto e ad arrivare alla fine del mese senza aiuti economici da amici e parenti. La Rowling, inoltre, ha combattuto contro la depressione e altri ostacoli prima di diventare una delle scrittrici di maggior successo nella storia recente, nonché una delle autrici britanniche più amate di tutti i tempi. I diritti ricevuti sulla fortunata serie di film di Harry Potter le hanno un patrimonio netto pari a a circa 1 miliardo di sterline, costruito anche grazie alle vendite di sette romanzi di Harry Potter e una serie di film risultante di grande successo.
7. Oprah Winfrey è nata in una povera famiglia del Mississippi nel 1954, ma ciò non le ha impedito di raggiungere un successo senza pari. Dopo un’educazione traumatica in cui è stata abusata e molestata da due membri della famiglia e un amico di famiglia, è scappata di casa all’età di 13 anni. A 14 anni ha partorito – la bambina morì poco dopo – e appena maggiorenne ricevette una borsa di studio alla Tennessee State University. Dopo un’apparizione in un concorso di bellezza locale, divenne la prima corrispondente televisiva afroamericana nello stato alla giovane età di 19 anni. Il suo “The Oprah Winfrey Show” è andato in onda per 25 stagioni, dal 1986 al 2011, fin quando la Winfrey ha fondato OWN, la Oprah Winfrey Network. Il suo patrimonio netto è calcolato in circa 2,6 miliardi di dollari, rendendola una delle donne di colore più ricche al mondo.
8. Howard Schultz, CEO della catena di caffetterie Starbucks, è cresciuto come figlio di un camionista che a malapena riusciva a sbarcare il lunario. Nonostante sia cresciuto in una famiglia povera, aveva un talento atletico e conseguì una borsa di studio per il calcio all’Università del Michigan settentrionale. Dopo essersi laureato in comunicazione, Schultz ha lavorato per la Xerox, fin quando si è imbattuto in un piccolo bar chiamato Starbucks. Amava così tanto il caffè di quel bar che divenne il loro amministratore delegato nel 1987 dopo aver lasciato Xerox. Con l’aiuto di Schultz, Starbucks è presto cresciuto da una piccola azienda di caffè con una decina di negozi a un gigante con oltre 16.000 punti vendita in tutto il mondo. L’attuale patrimonio netto di Howard Schultz è di 4,1 miliardi di dollari.
9. Ralph Lauren ha sempre sognato di diventare un uomo ricco e di successo. Nel suo annuario della DeWitt Clinton High School del 1957, secondo quanto riferito Ralph Lauren scrisse “milionario” come uno dei suoi più grandi obiettivi di vita (non sapeva che sarebbe arrivato a superare quella cifra dieci volte). Figlio più giovane di immigrati ebrei che vivevano nel Bronx, Lauren è fuggito dalla sua realtà entrandone in una nuova. Il giovane Ralph Lipschitz (in seguito avrebbe cambiato il suo cognome in Lauren) amava i film, e alcuni sostengono che le star della Vecchia Hollywood continuino a ispirare i suoi progetti stilistici. Lauren ora ha un patrimonio netto di circa 7 miliardi.
10. Sebbene Steve Jobs sia esaltato oggi come una delle più grandi menti della storia moderna, è venuto da umili origini. I giovani genitori della classe operaia di Jobs hanno faticato a sostenerlo e a sbarcare il lunario. Fu presto accolto da un’altra coppia, Paul e Clara Jobs. Jobs era affascinato dai computer, anche in giovane età. Tuttavia, a Jobs non è mai piaciuta l’educazione formale. Dopo aver lasciato il college dopo il suo primo semestre, ha iniziato a lavorare presso la società di produzione di videogiochi Atari. Poco dopo, Jobs ha creato la prima macchina Apple in assoluto insieme a Steve Wozniak. All’età di 23 anni, Jobs valeva 1 milione di dollari, ha guadagnato 10 milioni all’età di 24 anni e ha superato i 100 milioni quando aveva 25 anni. Prima di morire, nel 2011, il suo patrimonio valeva già 10 miliardi di dollari; oggi, le azioni Apple ereditate dai suoi familiari varrebbero circa 50 miliardi.
